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精心整理顧問公司--店工程的籌建及籌開建議一、酒店建、籌開?店籌建、籌開為酒店基建設(shè)和開業(yè)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié),酒店建設(shè)、投資、準以及后營運是否成功,營運本高低等均產(chǎn)生決定的影響酒店籌建、籌分為市場位策劃和可行性及財務(wù)分析階酒店規(guī)劃設(shè)計階段和開業(yè)統(tǒng)籌段等三個階段。1市場定位策劃可行性及務(wù)分析是依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會旅游和酒店業(yè)發(fā)展狀,新建店地理位置以及周邊境狀況,分析新建酒在本區(qū)域市場中的優(yōu)和劣勢;結(jié)合當?shù)貪奥糜握挂?guī)劃,判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)趨勢,對新建酒店行清晰的市場定位根據(jù)市場定位預(yù)測主受眾人群、客源結(jié)、市場競力及未來經(jīng)營狀況,進行投資報分析。2酒店規(guī)劃設(shè)計根據(jù)酒店場定位和客源結(jié)構(gòu),以滿足市需求和后期的經(jīng)營理為前提詳細規(guī)劃酒店的平面局、機電和裝修設(shè)計3開業(yè)統(tǒng)籌是酒開業(yè)前一列工作的規(guī)劃和實施,以保證店能順利實施開業(yè)達到定位準。4、學的市場定位和功定位要建在充分的市場調(diào)研分基礎(chǔ)上,投資決策建立在可性及財務(wù)分析的基礎(chǔ)上,經(jīng)營理要建立在一高度專業(yè)化的管理團基礎(chǔ)上。5籌建、籌開是個酒店從孕育”到“出生”的重要階段它作為酒店基礎(chǔ)建和開業(yè)運的關(guān)鍵環(huán)節(jié),對酒店設(shè)、投資、標準以及期營運是否成功,營成本高低等均產(chǎn)生定性的影。二、籌組店工程部?酒店的前期籌和籌建階,為避免籌建階段處于一個懵懂懂的狀態(tài)中進行避免因設(shè)和設(shè)備選型的缺陷造安裝和施工工程中的改增補、避免因設(shè)計設(shè)備選型及安裝施的缺陷造經(jīng)營期間能源供應(yīng)不足以及能和維修成本的增加因素,應(yīng)盡早籌組店工程部。(一)工部工程總監(jiān)或總工程,應(yīng)滿足:1懂酒店土建、備安裝、飾裝修工程的施工組織、流程;精通設(shè)備和系統(tǒng)收、各專對口環(huán)節(jié);熟悉現(xiàn)場施工管理和協(xié)調(diào);2熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)熟悉裝飾裝修和機電系統(tǒng)及設(shè)的安裝和施工的規(guī)、工藝、準等;3做過酒店工程修管理,酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本置、選型及市場狀(央空調(diào)、電梯、鍋爐給排水、水泵、廚房設(shè)備、池設(shè)備、桑拿水療設(shè)、中水設(shè)備、強電弱電、變電發(fā)電、消防控制、鍋爐等系)精通機電系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維修、保、運行成本控制等。4精通酒店星級定標準和查規(guī)范;熟悉五星級酒店的設(shè)配置標準;5能制作酒店機系統(tǒng)投資(概)算、酒店機電類投資與本分析、酒店經(jīng)營工程類能與物耗分析等;6能制作酒店籌施工總體劃、施工進度計劃、各專業(yè)工施工進場時間,各業(yè)間的交配合與協(xié)調(diào)、現(xiàn)場工問題的處理辦法、施變更處理、施工成本制等;7能提出機電系設(shè)計要求組織機電系統(tǒng)圖紙會審;能提設(shè)備選型技術(shù)要求組織設(shè)備型分析會;8熟練操作AutoCAD繪圖軟件、預(yù)(決)算軟件、辦公軟件;9熟悉招投標流及編制技標。(二)工部成員:1土建工程師:求具有高級酒店建筑施工經(jīng)驗,能夠處現(xiàn)場施工問題;熟建筑施工范;熟悉建筑安全知;2結(jié)構(gòu)工程師:求具有高建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗,能在符合范的前提下,最大度地控制含量,對建筑設(shè)計院結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化議;3給排水工程師要求具有星級酒店給排水施工經(jīng)驗,熟酒店中水系統(tǒng),知相應(yīng)施工料,熟悉給排水施工范和施工工藝;能夠理現(xiàn)場施工問題;4暖通工程師:求具有高級酒店暖通施工經(jīng)驗,熟悉中空調(diào)各類品牌,熟管道材料末端設(shè)備的選型、基市場價格,能夠處理場施工問題;
精心整理5電氣工程師:求具有高級酒店電氣施工經(jīng)驗;熟悉配電、中央空調(diào)、電、泵房設(shè)等大功率設(shè)備的用電置;熟悉自動控制如房控制;具有餐飲、會議、客房等經(jīng)營場所的規(guī)范用電標準與實際需求的差距經(jīng)驗等等6弱電工程師:求具備高級酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計、施工經(jīng),熟悉高星級酒店弱電項目置,熟悉綜合布線、音和數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)、程控換機和話務(wù)臺、火災(zāi)動報警及消防聯(lián)動安防監(jiān)控客房RCU智能控制、停場管理、子巡更、無線對講、星電視、背音樂、電子信息顯示多媒體會議、酒店理等各系的功能、配置、常用產(chǎn)品性價。三、機電建的基本工作順序(一)機系統(tǒng)圖紙設(shè)計確定階:在確定酒店平面能布局圖基礎(chǔ)上進行機電系統(tǒng)的設(shè)計。店工程部提出機電分系統(tǒng)子系統(tǒng)的設(shè)要求和設(shè)計所要達到目的。1消防系統(tǒng)設(shè)計:由建筑計公司進行設(shè)計,與裝飾設(shè)計一起進行消防報建應(yīng)由工程會同專業(yè)消防設(shè)計公和施工公司進行圖紙審,在滿足消防的前下,充分考慮:與飾裝修的合;消防緊急廣播與背景音樂結(jié)合;消防控制室位置與監(jiān)控機房、電機房、電視機房的合等等。2給排水及中水統(tǒng)設(shè)計圖:建筑設(shè)計司進行設(shè)計,由工程部根據(jù)裝裝修圖紙進行會審。3中央空調(diào)系統(tǒng)計圖:由業(yè)暖通設(shè)計公司進行設(shè)計,由程部組織會審。4弱電系統(tǒng)設(shè)計:由系統(tǒng)成供應(yīng)商進行設(shè)計,有工程部織會審。5變配發(fā)電-電系統(tǒng)設(shè)圖:由專業(yè)水電設(shè)計司進行設(shè)計,由工部組織會。6泳池、桑拿水設(shè)計圖:供應(yīng)商設(shè)計,由工程部組織會。7廚房、洗衣房計圖:由應(yīng)商設(shè)計,由工程部組織會審8由工程部自行計的配套紙:如:各機房平面布置圖;道布置圖;走廊和共區(qū)域管布置剖面圖;客房配系統(tǒng)圖;客房開關(guān)插布置圖;洗衣房圖紙等。9燈光設(shè)計:由業(yè)燈光設(shè)公司進行設(shè)計(二)機系統(tǒng)施工圖紙的設(shè)計完成系統(tǒng)設(shè)計后,可作施工的設(shè)計,要求與裝飾裝修設(shè)計步完成。(三)確施工單位:采用招投形式確定各分系統(tǒng)系統(tǒng)的施(安裝)單位。由工程部組織一次施工圖紙會審參加單位為:酒店程部、建筑設(shè)計院、專業(yè)設(shè)計公司、系集成公司土建施工單位、暖通施工單位消防施工單位、幕施工單位監(jiān)理公司。(四)設(shè)定型:選定酒店各系設(shè)備:電梯、中央調(diào)、鍋爐配電設(shè)備、發(fā)電機、泵房設(shè)備桑拿設(shè)備、泳池設(shè)、洗衣房設(shè)備、中設(shè)備、廚房設(shè)備等,中涉及到需要預(yù)留埋技術(shù)條的設(shè)備,如電梯轎廂及井道尺、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)等等技術(shù)數(shù)據(jù),都要通知設(shè)備廠家及時圖紙、數(shù)據(jù)交與酒工程部,工程部通知相關(guān)設(shè)計公司。(五)機系統(tǒng)的施工(安裝)段:工程部制定各系統(tǒng)分系及各專業(yè)的施工流程和施工質(zhì)標準,并監(jiān)理。1由酒店工程部頭牽頭制酒店整體施工進度計劃,各專施工進度計2土建開始施工,出正負時必須考慮預(yù)留足尺寸的設(shè)備吊口以及后澆帶。3酒店工程部組進行第二圖紙會審,參加單位及人員根實際需要解決問題定。4土建施工過程,建筑設(shè)院須至施工現(xiàn)場解決技術(shù)問題(場派駐主要是解結(jié)構(gòu)方面的問題)5、土建封頂消防暖通、給水、強電等按計劃開始施工,該階段由酒店工程部負責現(xiàn)場各專業(yè)的施組織、協(xié)調(diào)監(jiān)督管理。6消防、給排水道打壓試合格,暖通、強電施工完畢。驗收。7地下層設(shè)備進安裝,其設(shè)備按計劃進場安裝。8弱電施工按計開始、裝施工開始,二者施工需保持同。9室內(nèi)裝飾及弱施工完畢(六)機系統(tǒng)的調(diào)試驗收階段工程部制定各子系分系統(tǒng)的蔽工程驗收標準和系統(tǒng)調(diào)試驗標準,并組織相關(guān)門進行驗收。四、酒店建期間工程部職責1提出酒店籌備段裝飾裝總體進度計劃、機電設(shè)計總體劃、機電系統(tǒng)進度劃等。2組織對裝飾裝設(shè)計和機系統(tǒng)的設(shè)計圖紙及施工圖紙的審及優(yōu)化。3組織對裝飾裝材料選擇機電系統(tǒng)設(shè)備選型的分析會。4提出裝飾裝修機電系統(tǒng)施工規(guī)范、施工工藝、施工流和質(zhì)量標準,并全監(jiān)理。
精心整理5提出裝飾裝修機電系統(tǒng)隱蔽工程的驗收標準,并組織收。6制作機電系統(tǒng)計、施工設(shè)備的招標書的技術(shù)標部分,合同的技術(shù)部分。7施工現(xiàn)場管理協(xié)調(diào);工問題的跟進;五、酒店程籌建的理念?低經(jīng)營成本,從設(shè)計、型、施工等方面降低經(jīng)營期間能源消耗和維修成。1降低結(jié)構(gòu)成本其一是避裝修和空置浪費;其二解決對問題,酒店如果結(jié)不合理,流失熱嚴重,密封性差,能耗損失就會非嚴重,這給后來的經(jīng),增加了更高的能成本;其重視結(jié)構(gòu)標準化問題,各項手提前辦好,避免短內(nèi)對系統(tǒng)和設(shè)備進技術(shù)改造。所以必須真審核設(shè)計圖紙,清每一處可能浪費的積和結(jié)構(gòu)因為很多設(shè)計師關(guān)注的是功能美學,酒店工程部注的是投資成本和益的最大化,必須砍不必要的成本浪費其次是設(shè)先請消防、衛(wèi)生、文化執(zhí)法等門先審核圖紙,施中途請他們到現(xiàn)場察給意見,以后辦理續(xù)就可以一氣呵成。2降低維修成本設(shè)計師可把酒店設(shè)計得非常漂亮,但他卻很少考慮到未來修的成本設(shè)計美觀很重要,但重要的是要考慮既美又實用,盡量不要導酒店在材料上進行次投資。的酒店設(shè)計和施工,可以節(jié)約45%-65%材料和人維修成本3預(yù)防玻璃門窗耗:一般店門窗散失能量高達20%-35左右,建在玻璃門窗貼上玻璃貼膜或掛射窗簾,可以大大降低空調(diào)能源耗(約60%)。4、用收水器節(jié)能:收器可以減冷卻塔排出濕熱空氣夾帶的大量細小水漂移物,免對周圍環(huán)境的水霧污染和凝而安裝的節(jié)水保護環(huán)境的裝置。5實現(xiàn)酒店外墻能:建議店外墻采用淺色涂料,特別是用陽光反射率高的料,可以射掉的熱能。酒店面采用金屬屋隔熱(鋁膜防水卷材,能反射掉75%的太陽光,同時具備以上射率,可低屋面溫度23,節(jié)省空費用的20%-70%。采改性瀝青防水卷材用屋頂、墻面、地下、衛(wèi)生間建筑物各部位,實現(xiàn)了的防水。6利用變頻系統(tǒng)錢:酒店水泵、制冷機組、電梯、風機鍋爐等普遍留有富功率以防負荷,采用變頻系統(tǒng)可根據(jù)溫度和負荷的化,調(diào)節(jié)電機的轉(zhuǎn)速率,一般可節(jié)電25%-45%,一年多就可收回設(shè)備資。7避免電老虎浪:所有燈的開關(guān)控制要分多個區(qū)域,每區(qū)域分多路控制,樓層走廊消防通道的燈,平時距離只固
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