土地增值稅清算規(guī)程課件

土地增值稅清算規(guī)程2014.3.4土地增值稅清算規(guī)程2014.3.41總則前期管理清算操作程序清算審核核定征收總則2總則清算的概念責(zé)任主體內(nèi)容征納雙方的責(zé)任納稅人：申報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)：審核總則清算的概念3前期管理項(xiàng)目管理國稅發(fā)[1995]90號(hào)國稅發(fā)[2006]128號(hào)國稅發(fā)[2007]114號(hào)項(xiàng)目檔案項(xiàng)目臺(tái)賬全過程監(jiān)控前期管理項(xiàng)目管理4清算操作流程稅務(wù)受理稅務(wù)審核清算結(jié)論資料歸檔清算操作流程稅務(wù)受理5清算發(fā)起清算發(fā)起應(yīng)清算發(fā)起人：納稅人發(fā)起形式：書面申請(qǐng)報(bào)告可清算發(fā)起人：稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)起形式：清算通知清算發(fā)起清算發(fā)起6

：（納稅人識(shí)別號(hào)：）事由：土地增值稅清算通知依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）通知內(nèi)容：你（單位）開發(fā)的_____________房地產(chǎn)項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算的條件。你（單位）應(yīng)當(dāng)在收到本通知之日起90日內(nèi)提供有關(guān)清算資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。逾期未按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)的，將依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向____________申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。

稅務(wù)機(jī)關(guān)(簽章)

年月日

____稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算通知）

稅通〔〕號(hào)

7逾期限改清算期限應(yīng)清算：滿足條件之日起90日內(nèi)可清算：收到清算通知之日起90日內(nèi)逾期限改逾期責(zé)任逾期限改清算期限8____稅務(wù)局

責(zé)令限期改正通知書

稅限改〔〕號(hào)_______________：（納稅人識(shí)別號(hào)：）

你（單位）開發(fā)的

房地產(chǎn)項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算的條件，但未在規(guī)定的期限辦理土地增值稅清算手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》，限你（單位）于接到本通知之日起30日內(nèi)辦理土地增值稅清算手續(xù)。逾期仍未按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)的，將依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向______申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。稅務(wù)機(jī)關(guān)（簽章）年月日____稅務(wù)局

責(zé)令限期改正通知書

9申報(bào)資料土地增值稅清算表及其附表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明相關(guān)表、證、單、書納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》申報(bào)資料土地增值稅清算表及其附表10稅務(wù)初核符合性審核是否以項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為清算單位是否符合清算條件不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額報(bào)送資料是否完備邏輯性審核主表與附表的邏輯關(guān)系是否對(duì)應(yīng)報(bào)表內(nèi)部的邏輯關(guān)系是否對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)計(jì)算是否準(zhǔn)確稅務(wù)初核符合性審核11稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（受理通知）

稅通〔〕號(hào)

：（納稅人識(shí)別號(hào)：）事由：土地增值稅清算受理通知依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）通知內(nèi)容：經(jīng)初步審查，你單位于

年

月

日到本機(jī)關(guān)辦理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算手續(xù)，符合受理?xiàng)l件，現(xiàn)予受理。如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向

申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。稅務(wù)機(jī)關(guān)(簽章)

年月日稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（受理通知）

稅通〔〕12稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（補(bǔ)證通知）

稅通〔〕號(hào)

：（納稅人識(shí)別號(hào)：）事由：補(bǔ)正土地增值稅清算材料通知依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）通知內(nèi)容：經(jīng)審查，你（單位）申請(qǐng)的_______房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算，需補(bǔ)正清算材料。請(qǐng)你（單位）于接到本通知之日起30日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入你（單位）的

項(xiàng)目土地增值稅清算審核時(shí)限。需要補(bǔ)充提交的清算材料及要求如下：

1、

2、如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向

申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。稅務(wù)機(jī)關(guān)(簽章)

年月日稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（補(bǔ)證通知）

稅通〔〕13清算審核審核時(shí)限審核形式案頭審核實(shí)地審核審核結(jié)論結(jié)果執(zhí)行清算審核審核時(shí)限14實(shí)地審核前期準(zhǔn)備審核實(shí)施賬外調(diào)查賬內(nèi)調(diào)查資料歸集收集證據(jù)審核底稿審核報(bào)告實(shí)地審核前期準(zhǔn)備15前期準(zhǔn)備內(nèi)部：調(diào)取、查閱、消化稅收征管信息資料外部：充分利用現(xiàn)有信息手段獲取審核對(duì)象涉稅信息資料分析數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常制定方案（確定范圍、重點(diǎn)、策略、時(shí)間、進(jìn)度、人員分工等）制作稅務(wù)執(zhí)法文書前期準(zhǔn)備內(nèi)部：調(diào)取、查閱、消化稅收征管信息資料16賬外調(diào)查通過座談等形式總括了解審核對(duì)象基本情況和經(jīng)營狀況責(zé)成提供相關(guān)文件資料前往工程部、售樓部等部門了解情況并索取涉稅資料實(shí)地查看、核對(duì)審核對(duì)象提供反映情況的真實(shí)性如有必要，可持《稅務(wù)檢查通知書》對(duì)其他與案情有關(guān)的單位和個(gè)人進(jìn)行調(diào)查賬外調(diào)查通過座談等形式總括了解審核對(duì)象基本情況和經(jīng)營狀況17賬內(nèi)調(diào)查詳細(xì)查閱涉稅期間的會(huì)計(jì)資料－報(bào)表、帳簿、憑證（全查、抽查、順查、逆查）根據(jù)需要要求被查對(duì)象經(jīng)辦人員匯總、統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)上述數(shù)據(jù)資料進(jìn)行抽查核對(duì)以確保真實(shí)可靠賬內(nèi)調(diào)查詳細(xì)查閱涉稅期間的會(huì)計(jì)資料－報(bào)表、帳簿、憑證（全查、18基本情況企業(yè)情況項(xiàng)目情況征管情況證照：成立時(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)賬戶：所有開戶銀行及帳號(hào)資金：投融資方式、渠道規(guī)模：土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目、面積財(cái)務(wù)：核算體系及內(nèi)部控制土地：取得時(shí)點(diǎn)方式面積價(jià)款立項(xiàng)：建設(shè)規(guī)模占地及建筑面積規(guī)劃許可：占地及建筑面積施工許可：工程價(jià)款及建筑面積竣工驗(yàn)收：結(jié)算價(jià)款及實(shí)測(cè)面積主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅款征收方式土增稅預(yù)征方式標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定《清算通知書》文號(hào)、送達(dá)時(shí)間《清算申報(bào)表》報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況其他事項(xiàng)權(quán)屬：預(yù)售許可總登兩權(quán)證辦理基本情況企業(yè)情況項(xiàng)目情況征管情況證照：成立時(shí)點(diǎn)賬戶：所有開戶19土地增值稅審核重點(diǎn)清算單位的確定開發(fā)產(chǎn)品的審核銷售收入的審核征稅類型的確定扣除項(xiàng)目的審核土地增值稅審核重點(diǎn)清算單位的確定20清算單位的確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（實(shí)施細(xì)則第八條）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）清算單位的確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算21清算單位的確定某企業(yè)以8,500萬元的價(jià)格（含契稅）取得32,000平方米的土地使用權(quán)，整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本17,500萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)貸款憑證。

占地面積可售面積轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)預(yù)征土地增值稅1-6#住宅樓12,80048,00025,0001,4005007-9#非住宅19,20020,00019,0001,064950合計(jì)32,00068,00044,0002,4641,450清算單位的確定某企業(yè)以8,500萬元的價(jià)格（含契稅）取得3222【案例1】納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入25000.0019000.0044000.00二、扣除項(xiàng)目金額21875.8514384.0036264.00（一）地價(jià)款3400.005100.008500（二）開發(fā)成本12352.955147.0517500（三）開發(fā)費(fèi)用1575.301024.702600（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)1400.001064.002464.00（五）加計(jì)扣除3150.602049.405200三、增值額3121.154614.85

四、增值率14.27%32.08%

五、應(yīng)征稅款01384.4551384.455六、已征稅款5009501450七、補(bǔ)退稅款

-65.545【案例1】納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入23納稅人主張1、該項(xiàng)目總體規(guī)劃與設(shè)想是一期全是沿街店面，作為整個(gè)項(xiàng)目的主力銷售，以店面帶動(dòng)住宅銷售。一期是：7-9#樓是2層店面；二期是：1-6#樓為17層住宅1-6#樓約占整塊地總面積的60%，7-9#樓約占整塊地總面積的40%，取得土地使用權(quán)所支付的總金額8560萬元。2、應(yīng)根據(jù)土增稅《實(shí)施細(xì)則》第九條關(guān)于“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂币?guī)定進(jìn)行土地價(jià)款的計(jì)算分配。清算單位的確定納稅人主張清算單位的確定24【案例1】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入250001900044000二、扣除項(xiàng)目金額25258.83511005.16536264（一）地價(jià)款600025008500（二）開發(fā)成本12352.955147.0517500（三）開發(fā)費(fèi)用1835.295764.7052600（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)140010642464（五）加計(jì)扣除3670.591529.415200三、增值額-258.8357994.835

四、增值率

72%

五、應(yīng)征稅款02647.682647.68六、已征稅款5009501450七、補(bǔ)退稅款

1197.68【案例1】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入25稅務(wù)機(jī)關(guān)處理1、該項(xiàng)目的《立項(xiàng)批文》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》均體現(xiàn)為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人主張的“成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”缺乏事實(shí)依據(jù)。2、政策依據(jù)（1）國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一點(diǎn)：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。（2）土增稅《規(guī)程》第二十一條第五款：“同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用”。清算單位的確定稅務(wù)機(jī)關(guān)處理清算單位的確定26稅務(wù)機(jī)關(guān)處理3、分析（1）相關(guān)行政管理部門確定的“容積率”為該項(xiàng)目的地上建筑總面積與占地總面積的比率。因此，同一項(xiàng)目中的土地價(jià)款屬于土地增值稅的共同費(fèi)用，其受益對(duì)象為總可售建筑面積，應(yīng)由總可售建筑面積平均承擔(dān)。而非由單體建筑占地面積承擔(dān)。（2）本案中普通住宅與非住宅的土地價(jià)款分配率從4:6調(diào)整為7:3，非住宅的土地價(jià)款調(diào)減2600萬元。（3）本案中普通住宅均價(jià)為5208.33元/平方米，非住宅均價(jià)為9500元/平方米,比價(jià)為0.55:1，說明非住宅的增值空間遠(yuǎn)大于普通住宅，（4）納稅人少分配普通住宅土地費(fèi)用形成的增值額被優(yōu)惠政策吸收消化。（5）土地費(fèi)用的調(diào)整導(dǎo)致非住宅增值率跳檔，加大了查補(bǔ)力度。清算單位的確定稅務(wù)機(jī)關(guān)處理清算單位的確定27稅務(wù)機(jī)關(guān)處理3、分析（1）相關(guān)行政管理部門確定的“容積率”為該項(xiàng)目的地上建筑總面積與占地總面積的比率。因此，同一項(xiàng)目中的土地價(jià)款屬于土地增值稅的共同費(fèi)用，其受益對(duì)象為總可售建筑面積，應(yīng)由總可售建筑面積平均承擔(dān)。而非由單體建筑占地面積承擔(dān)。（2）本案中普通住宅與非住宅的土地價(jià)款分配率從4:6調(diào)整為7:3，非住宅的土地價(jià)款調(diào)減2600萬元。（3）本案中普通住宅均價(jià)為5208.33元/平方米，非住宅均價(jià)為9500元/平方米,比價(jià)為0.55:1，說明非住宅的增值空間遠(yuǎn)大于普通住宅，（4）納稅人少分配普通住宅土地費(fèi)用形成的增值額被優(yōu)惠政策吸收消化。（5）土地費(fèi)用的調(diào)整導(dǎo)致非住宅增值率跳檔，加大了查補(bǔ)力度。清算單位的確定稅務(wù)機(jī)關(guān)處理清算單位的確定28某項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積120,000平方米，其中停車場(chǎng)建筑面積18,000平方米（不得銷售,企業(yè)用于出租），公共配套設(shè)施建筑面積3,400平方米（已移交）?！额A(yù)售許可證》標(biāo)注可售建筑面積98,600平方米，已銷售面積98,600平方米，取得收入128,000萬元。整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生扣除項(xiàng)目金額97,000萬元。已預(yù)征土地增值稅6400萬元。開發(fā)產(chǎn)品的審核開發(fā)產(chǎn)品的審核29納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128000二、扣除項(xiàng)目金額97000三、增值額31000四、增值率31.96%五、應(yīng)征稅款9300六、已征稅款6400七、補(bǔ)退稅款2900納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128000二、扣除項(xiàng)目金30【案例2】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128,000.00二、扣除項(xiàng)目金額82025.73

三、增值額45974.27四、增值率56.05%五、應(yīng)征稅款14288.42六、已征稅款6400.00七、補(bǔ)退稅款7888.42【案例2】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128,00031納稅人主張土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額由《預(yù)售許可證》上標(biāo)注的“總可售面積”承擔(dān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)處理1、該納稅人建成的地下停車場(chǎng)雖不允許銷售，但其產(chǎn)權(quán)并未歸業(yè)主所有，也不無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)，屬開發(fā)商擁有或控制的資產(chǎn)，其發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，不得在當(dāng)期已銷售收入中扣除。2、政策依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四點(diǎn)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套停車場(chǎng)等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”。開發(fā)產(chǎn)品的審核納稅人主張開發(fā)產(chǎn)品的審核32開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)1、土地的開發(fā)2、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品二、開發(fā)產(chǎn)品是成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者三、開發(fā)產(chǎn)品以建筑面積為基本計(jì)量單位（一般采用平方米表述）開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)33開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)四、基本原理

1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額÷開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積

2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額×已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)四、基本原理34開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)五、實(shí)際運(yùn)用1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額÷開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額×已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)五、實(shí)際運(yùn)用35開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)六、“可售面積”的把握1、狹義的可售面積=《預(yù)售許可證》標(biāo)注的“可售面積”2、廣義的可售面積=總建筑面積-產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積-無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的建筑面積3、土地增值稅清算過程中扣除項(xiàng)目的承擔(dān)者應(yīng)為廣義的可售面積。包含雖不得對(duì)外銷售（無法辦證），但歸開發(fā)商所擁有或控制（有限或不完整權(quán)利）的建筑面積。開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)六、“可售面積”的把握36開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)七、總建筑面積的數(shù)據(jù)來源——總產(chǎn)權(quán)登記面積或?qū)崪y(cè)面積八、“不可售面積”的確定——實(shí)際移交九、移交滯后的對(duì)策切忌直接使用狹義的可售面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)七、總建筑面積的數(shù)據(jù)來源——總產(chǎn)權(quán)登記面積37審核開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收建筑面積扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者不承擔(dān)扣除項(xiàng)目金額的建筑面積《預(yù)售許可證》確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)銷售許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積建成后無償移交給政府等部門的建筑面積審核開發(fā)竣工驗(yàn)收扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者不承擔(dān)扣除項(xiàng)目金額的建筑38開發(fā)產(chǎn)品審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核總建筑面積：審核立項(xiàng)文件、各類許可證、竣工驗(yàn)收材料、測(cè)繪報(bào)告、預(yù)先登記等資料中的建筑面積；2、審核不可售面積：（1）審核建成后無償移交政府或非營利機(jī)構(gòu)的建筑面積；（2）審核建成后歸全體業(yè)主共同所有的建筑面積；3、審核可售面積：可售面積=總建筑面積-不可售面積1、國家計(jì)劃主管部門（發(fā)改委或計(jì)委）的項(xiàng)目立項(xiàng)文件；規(guī)劃主管部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明》；專業(yè)機(jī)構(gòu)的《開發(fā)項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告》；房管部門的《預(yù)先登記證書》。2、房管部門的《預(yù)售許可證》；不可售面積的證明材料：開發(fā)企業(yè)書面報(bào)告、無償移交相關(guān)部門的《移交文書》、建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料開發(fā)產(chǎn)品審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核總建筑面積：審核立項(xiàng)39轉(zhuǎn)讓收入審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！稐l例》第五條1、貨幣收入－－納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款；2、實(shí)物收入－－納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。3、其他收入－－納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)，專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。轉(zhuǎn)讓收入審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括40收入總額1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號(hào)）第一條：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。2、財(cái)稅[1995]48號(hào)第六條第一款:對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入收入總額1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國41視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第一款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（拆遷安置房）（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第三條第一款42審核取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)各種類轉(zhuǎn)讓金額

先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅視同銷售的情形、時(shí)點(diǎn)分期收款的按全部價(jià)款確認(rèn)；視同銷售的按核定金額確認(rèn)。正常銷售按合同或?qū)崪y(cè)確認(rèn)；視同銷售按權(quán)屬證書確認(rèn)。價(jià)格明顯偏低的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)予調(diào)整審核取得轉(zhuǎn)讓收入金額確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為確認(rèn)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品種類確認(rèn)各種43一、納稅人自報(bào)轉(zhuǎn)讓情況二、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核轉(zhuǎn)讓情況

查閱《預(yù)售許可證》得知，**花園地下車位并不在預(yù)售許可之列?！?*花園地下車位使用權(quán)買賣合同》明確規(guī)定**花園地下車庫（位）的所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）歸**房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司所有

轉(zhuǎn)讓收入的審核銷售情況非普通住宅非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）車庫合計(jì)收入412,463,386.00150,579,820.0039,380,000.00602,423,206.00面積74,022.7920,103.2910,236.17104,362.25銷售情況非普通住宅非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）合計(jì)收入412,463,386.00150,579,820.00563,043,206.00面積74,022.7920,103.2994,126.08銷售比率0.6060217230.1645848590.770606582轉(zhuǎn)讓收入的審核銷售情況非普通住宅非住宅（網(wǎng)點(diǎn)）車庫合計(jì)收入444三、納稅人土地增值稅清算申報(bào)情況

應(yīng)征4,449,926.61元（稅負(fù)0.74%）已征7,010,861.05元，應(yīng)退

2,560,934.44元。四、稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算審核結(jié)果

應(yīng)征14,699,015.83元（稅負(fù)2.61%

），已征7,010,861.05元，應(yīng)補(bǔ)

7,688,154.78元。五、前后相差10,249,089.22元三、轉(zhuǎn)讓收入的審核三、納稅人土地增值稅清算申報(bào)情況三、轉(zhuǎn)讓收入的審核45轉(zhuǎn)讓收入的審核分析1、無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位），使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格較低，車庫（位）作為收入并入計(jì)算土地增值稅，勢(shì)必拉高扣除項(xiàng)目金額，降低增值空間和增值水平，導(dǎo)致低稅負(fù)。2、由于無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的地下車庫（位）計(jì)入銷售面積，使得銷售率從77.06%人為地抬高到90.81%，多計(jì)扣除項(xiàng)目金額13.75%。項(xiàng)目非普通住宅網(wǎng)點(diǎn)車庫（位）銷售均價(jià)5,572.117,490.313,847.14車庫（位）均價(jià)比69.04%51.36%

轉(zhuǎn)讓收入的審核分析項(xiàng)目非普通住宅網(wǎng)點(diǎn)車庫（位）銷售均價(jià)5,5463、納稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉(zhuǎn)移確權(quán)）的地下車庫、地下車位、地下倉庫的非轉(zhuǎn)讓收入納入土地增值稅征稅范圍，違反了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人”和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第二款關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓收入的審核3、納稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉(zhuǎn)移確權(quán)）的47轉(zhuǎn)讓收入的審核***項(xiàng)目中，銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)***投資管理公司328個(gè)車位，銷售均價(jià)20萬元/個(gè)，每平方米銷售價(jià)格低于成本50%，且遠(yuǎn)低于而同一時(shí)期銷售給其他單位80萬元/個(gè)的銷售價(jià)格。應(yīng)調(diào)增收入19560萬元。分析（一）誰主張誰舉證----操作性（二）重點(diǎn)關(guān)注：

1、關(guān)聯(lián)關(guān)系

2、偏低幅度

3、大量交易轉(zhuǎn)讓收入的審核***項(xiàng)目中，銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)***投資管理公司48轉(zhuǎn)讓收入的審核

***項(xiàng)目中，以每一樓棟的戶均建筑面積和平均每平方米售價(jià)判定該樓棟內(nèi)所有的房產(chǎn)類型，因A2-10號(hào)樓、A2-4號(hào)樓兩指標(biāo)同時(shí)滿足標(biāo)準(zhǔn)，就將該兩棟樓337戶套、44808.44平方米、449,794,566元確定為轉(zhuǎn)讓普通住宅，其他樓棟或戶均建筑面積或平均每平方米售價(jià)不滿足標(biāo)準(zhǔn)，全部判定為轉(zhuǎn)讓其他商品房。抽查銷售明細(xì)表發(fā)現(xiàn)，A2-10號(hào)樓、A2-4號(hào)樓個(gè)別樓房的單套建筑面積超過140平方米，卻被判定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；也發(fā)現(xiàn)其他樓棟的許多樓房同時(shí)滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住房，卻被判定為非普通住房。轉(zhuǎn)讓收入的審核49轉(zhuǎn)讓收入審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核轉(zhuǎn)讓收入：2、審核視同銷售收入：3、審核拆遷補(bǔ)償：1、轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、測(cè)繪報(bào)告，查詢購買方相關(guān)信息，與銷售發(fā)票、合同、銷售分戶明細(xì)表核對(duì)。2、會(huì)議紀(jì)錄、董事會(huì)決議、合同協(xié)議；3、《拆遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議；4、實(shí)地察看了解項(xiàng)目銷售情況，核對(duì)銷售平面圖、銷售明細(xì)表，掌握停車位、地下室的銷售情況5、代理銷售合同、協(xié)議，傭金金額和計(jì)算比例；轉(zhuǎn)讓收入審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核轉(zhuǎn)讓收入：1、轉(zhuǎn)讓合50

某房地產(chǎn)企業(yè)2008年初以10,000萬元的價(jià)格（含契稅）取得30,000平方米的土地使用權(quán)；2009年開始并完成整幅土地的“三通一平”，發(fā)生開發(fā)成本500萬元；

2010年獲得工業(yè)廠房項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃許可用地面積15000平方米，工業(yè)廠房后續(xù)投入開發(fā)成本1000萬元。無法取得金融機(jī)構(gòu)貸款憑證。該企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況如下：（一）2008年12月31日轉(zhuǎn)讓土地5000平方米，轉(zhuǎn)讓收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)112萬元；（二）2009年12月31日轉(zhuǎn)讓土地10000平方米，轉(zhuǎn)讓收入5000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)280萬元；（三）2010年12月31日整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房在建項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓收入9000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)504萬元。土地增值稅征稅類型某房地產(chǎn)企業(yè)2008年初以10,000萬元的價(jià)格（含51

納稅人土增稅申報(bào)情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入16000二、扣除項(xiàng)目金額15846（一）地價(jià)款10000（二）開發(fā)成本1500（三）開發(fā)費(fèi)用1150（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)896（五）加計(jì)扣除2300三、增值額154四、增值率0.97%五、應(yīng)征稅款46.2納稅人土增稅申報(bào)情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入16000二、扣除項(xiàng)52稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅審核情況項(xiàng)目生地熟地在建項(xiàng)目合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入20005000900016000二、扣除項(xiàng)目金額1778.673853.34869414306.01（一）地價(jià)款1666.673333.34500010000（二）開發(fā)成本020013001500（三）開發(fā)費(fèi)用00630630（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)112280504896（五）加計(jì)扣除04012601280三、增值額221.331146.663061693.99四、增值率12.44%29.75%3.52%

五、應(yīng)征稅款66.399343.99891.8502.197稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅審核情況項(xiàng)目生地熟地在建項(xiàng)目合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入253土地增值稅的計(jì)征類型（扣除項(xiàng)目組成）一、轉(zhuǎn)讓土地（一）轉(zhuǎn)讓生地：地價(jià)+規(guī)費(fèi)+稅費(fèi)（二）轉(zhuǎn)讓熟地：地價(jià)+規(guī)費(fèi)+開發(fā)成本×（1+20%）+稅費(fèi)二、轉(zhuǎn)讓存量房（一）按評(píng)估價(jià)：實(shí)際支付的地價(jià)+規(guī)費(fèi)+重置成本價(jià)×成新度折扣率+稅費(fèi)（二）按發(fā)票額：發(fā)票額×（1+持有年度×5%）+稅費(fèi)三、轉(zhuǎn)讓增量房：地價(jià)+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)+加計(jì)扣除（一）預(yù)征：分類預(yù)征（二）清算

1、查實(shí)征收

2、核定征收（1）大核定：按收入額定率征收（2）小核定：核定收入、核定扣除項(xiàng)目金額土地增值稅的計(jì)征類型（扣除項(xiàng)目組成）一、轉(zhuǎn)讓土地54扣除原則真實(shí)性合法性實(shí)際支付準(zhǔn)確性相關(guān)性配比性成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各列舉扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。同時(shí)滿足以下兩條件：1、款項(xiàng)已經(jīng)實(shí)際支付2、取得合法有效憑證三次分配：本項(xiàng)目各開發(fā)產(chǎn)品扣除項(xiàng)在已售和未售間進(jìn)行分配一次分配：共同扣除項(xiàng)在多個(gè)項(xiàng)目間進(jìn)行分配所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的。二次分配：本項(xiàng)目扣除項(xiàng)在各開發(fā)產(chǎn)品間（普通、非普通住宅）進(jìn)行分配扣除真實(shí)性合法性實(shí)際準(zhǔn)確性相關(guān)性配比性成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各55取得土地使用權(quán)所支付金額的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核支付金額的真實(shí)性2、審核支付金額核算的準(zhǔn)確性1、土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同、土地出讓金票據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付憑證及政府相關(guān)部門的協(xié)議；2、“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來賬等科目；取得土地使用權(quán)所支付金額的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核支付金56土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生2、審核支付金額核算的準(zhǔn)確性1、《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》、《拆遷臺(tái)賬》及簽收花名冊(cè)或簽收憑證；2、“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”和往來賬等科目；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)57前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、項(xiàng)目可行性研究等支出

水文、地質(zhì)、測(cè)繪等支出

“三通一平”等支出多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同管理怵目驚心的“設(shè)計(jì)費(fèi)”、“咨詢費(fèi)”規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前應(yīng)嚴(yán)格對(duì)號(hào)入座，防止“管理費(fèi)用”擠列本項(xiàng)目前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、項(xiàng)目可行性研究等支出水文、地質(zhì)58前期工程費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核建筑總面積2、審核前期工程費(fèi)支出真實(shí)性合法性：審核服務(wù)外包的各類合同或協(xié)議的簽訂時(shí)間和主要內(nèi)容；審核合同協(xié)議的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定；審核勞務(wù)提供方的資質(zhì)證明；審核接收的服務(wù)產(chǎn)品（各類文本資料）。3、審核實(shí)體工程的竣工驗(yàn)收資料；審核竣工結(jié)算資料；4、如存在甲供材料設(shè)備的，審核甲供材料設(shè)備購進(jìn)、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。5、審核支付憑證的合法有效性；6、審核支出款項(xiàng)是否支付；7、如存在與其他項(xiàng)目共同費(fèi)用的審核分配情況1、《預(yù)先登記證》（或《測(cè)繪報(bào)告》）2、合同（協(xié)議）文書：《規(guī)劃服務(wù)合同》、《測(cè)繪合同》、《工程勘察合同》、《工程設(shè)計(jì)合同》、《可行性研究報(bào)告委托協(xié)議書》、《工程施工合同》等3、執(zhí)照及資質(zhì)證書：勞務(wù)提供方的《營業(yè)執(zhí)照》；相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門頒發(fā)的《資質(zhì)等級(jí)證書》。4、《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《工程結(jié)算審核結(jié)果通知書》、5、《甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表》6、支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的《專用發(fā)票》、財(cái)政部門監(jiān)制的《專用收據(jù)》等。7、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的《付款憑證》。8、《共同費(fèi)用分配表》前期工程費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核建筑總面積1、《預(yù)先59建安工程費(fèi)

出包方式自營方式

建安工程是否真實(shí)發(fā)生工程造價(jià)是否異常有無施工資質(zhì)和隊(duì)伍

建安工程是否真實(shí)發(fā)生

甲供材料是否重復(fù)扣除

人工等各項(xiàng)費(fèi)用是否虛列形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對(duì)于“預(yù)提”、“暫估”應(yīng)予剔除。實(shí)質(zhì)方面審核：1、實(shí)地查看；2、與預(yù)概算、施工、決算中介、審計(jì)等進(jìn)行分析比對(duì)已開票未支付的質(zhì)量保證金除外建安預(yù)警值建筑安裝工程構(gòu)成建安發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具

建安出包自營建安工工程造有無施建安工甲供材人工等形式60建筑安裝工程內(nèi)容

為新建、擴(kuò)建、改建建筑物及構(gòu)筑物所進(jìn)行的施工工作而完成的工程實(shí)體叫建筑安裝工程。在工程項(xiàng)目里是以各個(gè)單位工程單體出現(xiàn)，按照GB50300-2001統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)單位工程由地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、建筑屋面、建筑電氣、通風(fēng)與空調(diào)、智能建筑、電梯等九個(gè)分部組成。

代墊水電費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、家具電器購置費(fèi)不屬于建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程內(nèi)容為新建、擴(kuò)建、改建建筑物及構(gòu)筑物所進(jìn)61建安工程費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核建設(shè)工程設(shè)計(jì)施工圖審查情況；建設(shè)工程規(guī)劃許可情況。2、審核工程發(fā)包情況：工程內(nèi)容范圍（結(jié)構(gòu)、種類、樓層）、工程承包方式、合同價(jià)款、計(jì)價(jià)辦法、付款方式等；審核工程施工許可情況.3、如存在甲供材料設(shè)備的，審核甲供材料設(shè)備購進(jìn)、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。4、審核建設(shè)工程竣工驗(yàn)收情況確定驗(yàn)收時(shí)間；審核建設(shè)工程結(jié)算情況；審核測(cè)繪報(bào)告；審核項(xiàng)目綜合驗(yàn)收情況，審核總產(chǎn)權(quán)登記情況5、審核支付憑證的合法有效性；6、審核支出款項(xiàng)是否支付1、報(bào)建資料：《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工合同》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（主體工程）、、《測(cè)繪報(bào)告》、《建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明》、《預(yù)先登記通知書》。2、《工程結(jié)算審核結(jié)果通知書》3、《甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表》4、支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的《專用發(fā)票》。5、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的《付款憑證》。建安工程費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核建設(shè)工程設(shè)計(jì)施工圖審62【案例8】***項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地227,753.77平方米，綠地率30%，綠化支出高達(dá)494,550,812.52元，平均每平方米綠地費(fèi)用7,238.09元。該公司同期在相鄰周邊開發(fā)建設(shè)800畝主題公園，存在嚴(yán)重“串戶”問題。【案例9】

**公司與**園林綠化工程有限公司簽訂園林建筑工程施工合同，承包形式為包工包料，工程結(jié)算書合計(jì)為3,810,214.48元，取得的憑證為《商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票》填寫內(nèi)容為“綠化工程款”。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)【案例8】基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)63基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

形式方面審核：款項(xiàng)必須支付、憑證必須合法有效。對(duì)于“預(yù)提”、“暫估”應(yīng)予剔除。限定于小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用多項(xiàng)目受益應(yīng)按各用地面積或各建筑面積（規(guī)劃）分配基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)64基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核小區(qū)范圍；2、審核各個(gè)單位工程（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等，下同）設(shè)計(jì)施工圖；3、審核各個(gè)單位工程發(fā)包情況：工程內(nèi)容范圍、工程承包方式、合同價(jià)款、計(jì)價(jià)辦法、付款方式等。4、如存在甲供材料的，審核甲供材料購進(jìn)、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。5、審核各個(gè)單位工程竣工驗(yàn)收情況；審核各個(gè)單位工程結(jié)算情況、審核項(xiàng)目綜合驗(yàn)收情況。6、審核支付憑證的合法有效性；7、審核支出款項(xiàng)是否支付8、如存在與其他項(xiàng)目共同費(fèi)用的審核分配情況1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2、《工程設(shè)計(jì)施工圖》3、《工程施工合同》4、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《測(cè)繪報(bào)告》、《預(yù)先登記通知書》。5、《工程結(jié)算審核結(jié)果通知書》6、《甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表》7支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的《專用發(fā)票》。8、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的《付款憑證》。9、《共同費(fèi)用分配表》10、《開發(fā)成本匯總表》基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核小區(qū)范圍；1、《建設(shè)用65【案例10】

某項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)23，000萬元，占開發(fā)成本近30%，經(jīng)審核，系代為政府建設(shè)位于其他地塊的接待中心的建造費(fèi)用，不屬于本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)，不得扣除。（四）公共配套費(fèi)【案例10】（四）公共配套費(fèi)66公共配套費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核公共配套設(shè)施（居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等，下同）的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況。2、審核公共配套設(shè)施工程發(fā)包情況：工程內(nèi)容范圍（結(jié)構(gòu)、種類、樓層）、工程承包方式、合同價(jià)款、計(jì)價(jià)辦法、付款方式等；審核工程施工許可情況.3、如存在甲供材料設(shè)備的，審核甲供材料設(shè)備購進(jìn)、領(lǐng)用及成本結(jié)轉(zhuǎn)情況。4、審核公共配套設(shè)施工程竣工驗(yàn)收情況確定驗(yàn)收時(shí)間；審核公共配套設(shè)施工程結(jié)算情況、審核測(cè)繪報(bào)告；審核項(xiàng)目綜合驗(yàn)收情況，審核總產(chǎn)權(quán)登記情況5、審核支付憑證的合法有效性；6、審核支出款項(xiàng)是否支付1、報(bào)建資料：《工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》、《工程規(guī)劃許可證》、《工程施工合同》、《工程施工許可證》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《測(cè)繪報(bào)告》、《工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明》、《預(yù)先登記通知書》。2、《工程結(jié)算審核結(jié)果通知書》3、《甲供材料設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表》4、支付憑證：稅務(wù)部門監(jiān)制的《專用發(fā)票》。5、付款憑證：通過金融部門劃轉(zhuǎn)的《付款憑證》。6、《共同費(fèi)用分配表》公共配套費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核公共配套設(shè)施（居委會(huì)67【案例11】某項(xiàng)目自報(bào)開發(fā)間接費(fèi)用25,060,615.34元。一、審核發(fā)現(xiàn)：

1、將管理費(fèi)用并入了開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行了列支，具體是包括會(huì)議會(huì)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、公務(wù)用車、通訊費(fèi)等；

2、將所有部門發(fā)生的房屋租賃費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、采暖費(fèi)和所有人員的工資、福利費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)等計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。二、責(zé)成重新歸集直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，確認(rèn)金額為5,370,526.44元。三、調(diào)整減少項(xiàng)目扣除金額19,690,088.90元。

（五）開發(fā)間接費(fèi)【案例11】（五）開發(fā)間接費(fèi)68【案例12】

某項(xiàng)目自報(bào)開發(fā)間接費(fèi)用為45,374,226.67元（其中：管理人員工資29,824,053.73、職工福利費(fèi)4,578,258.91、折舊費(fèi)371,072.00、修理費(fèi)2,127.61、辦公費(fèi)4,832,395.53、水電費(fèi)1,200,320.43、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)30,489.55、社會(huì)保險(xiǎn)4,535，508.91）。核實(shí)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等僅為8,488,253.28

調(diào)整減少扣除項(xiàng)目金額36,885,973.39元（五）開發(fā)間接費(fèi)【案例12】（五）開發(fā)間接費(fèi)69開發(fā)間接費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員的崗位設(shè)置情況；2、審核開發(fā)間接費(fèi)的構(gòu)成情況3、審核開發(fā)間接費(fèi)的歸集分配情況。1、《直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員崗位職責(zé)》2、《直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員考勤情況》3、《直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)》4、《直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資表》5、《職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷分配表》開發(fā)間接費(fèi)的審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)70開發(fā)費(fèi)用審核財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：是否從成本中調(diào)整；是否合理分?jǐn)偅婚e置專項(xiàng)借款取得的投資收益是否沖減利息支出。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：審核計(jì)算的基數(shù)，代收費(fèi)用是否剔除。開發(fā)費(fèi)用審核財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：是否從成本中調(diào)整；是否合71關(guān)聯(lián)方交易的審核收入：低記支出：高記關(guān)聯(lián)方交易的審核收入：低記72核定征收條件：程序：告知—核查—審核合議—通知文書：稅務(wù)事項(xiàng)告知書審核結(jié)果核定征收條件：73謝謝大家謝謝大家74土地增值稅清算規(guī)程2014.3.4土地增值稅清算規(guī)程2014.3.475總則前期管理清算操作程序清算審核核定征收總則76總則清算的概念責(zé)任主體內(nèi)容征納雙方的責(zé)任納稅人：申報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)：審核總則清算的概念77前期管理項(xiàng)目管理國稅發(fā)[1995]90號(hào)國稅發(fā)[2006]128號(hào)國稅發(fā)[2007]114號(hào)項(xiàng)目檔案項(xiàng)目臺(tái)賬全過程監(jiān)控前期管理項(xiàng)目管理78清算操作流程稅務(wù)受理稅務(wù)審核清算結(jié)論資料歸檔清算操作流程稅務(wù)受理79清算發(fā)起清算發(fā)起應(yīng)清算發(fā)起人：納稅人發(fā)起形式：書面申請(qǐng)報(bào)告可清算發(fā)起人：稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)起形式：清算通知清算發(fā)起清算發(fā)起80

：（納稅人識(shí)別號(hào)：）事由：土地增值稅清算通知依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）通知內(nèi)容：你（單位）開發(fā)的_____________房地產(chǎn)項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算的條件。你（單位）應(yīng)當(dāng)在收到本通知之日起90日內(nèi)提供有關(guān)清算資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。逾期未按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)的，將依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向____________申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。

稅務(wù)機(jī)關(guān)(簽章)

年月日

____稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算通知）

稅通〔〕號(hào)

81逾期限改清算期限應(yīng)清算：滿足條件之日起90日內(nèi)可清算：收到清算通知之日起90日內(nèi)逾期限改逾期責(zé)任逾期限改清算期限82____稅務(wù)局

責(zé)令限期改正通知書

稅限改〔〕號(hào)_______________：（納稅人識(shí)別號(hào)：）

你（單位）開發(fā)的

房地產(chǎn)項(xiàng)目，已符合土地增值稅清算的條件，但未在規(guī)定的期限辦理土地增值稅清算手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》，限你（單位）于接到本通知之日起30日內(nèi)辦理土地增值稅清算手續(xù)。逾期仍未按規(guī)定辦理土地增值稅清算手續(xù)的，將依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向______申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。稅務(wù)機(jī)關(guān)（簽章）年月日____稅務(wù)局

責(zé)令限期改正通知書

83申報(bào)資料土地增值稅清算表及其附表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明相關(guān)表、證、單、書納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》申報(bào)資料土地增值稅清算表及其附表84稅務(wù)初核符合性審核是否以項(xiàng)目或分期項(xiàng)目為清算單位是否符合清算條件不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額報(bào)送資料是否完備邏輯性審核主表與附表的邏輯關(guān)系是否對(duì)應(yīng)報(bào)表內(nèi)部的邏輯關(guān)系是否對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)計(jì)算是否準(zhǔn)確稅務(wù)初核符合性審核85稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（受理通知）

稅通〔〕號(hào)

：（納稅人識(shí)別號(hào)：）事由：土地增值稅清算受理通知依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）通知內(nèi)容：經(jīng)初步審查，你單位于

年

月

日到本機(jī)關(guān)辦理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算手續(xù)，符合受理?xiàng)l件，現(xiàn)予受理。如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向

申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。稅務(wù)機(jī)關(guān)(簽章)

年月日稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（受理通知）

稅通〔〕86稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（補(bǔ)證通知）

稅通〔〕號(hào)

：（納稅人識(shí)別號(hào)：）事由：補(bǔ)正土地增值稅清算材料通知依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）通知內(nèi)容：經(jīng)審查，你（單位）申請(qǐng)的_______房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算，需補(bǔ)正清算材料。請(qǐng)你（單位）于接到本通知之日起30日內(nèi)補(bǔ)正有關(guān)清算材料。補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)入你（單位）的

項(xiàng)目土地增值稅清算審核時(shí)限。需要補(bǔ)充提交的清算材料及要求如下：

1、

2、如對(duì)本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內(nèi)依法向

申請(qǐng)行政復(fù)議；或者自收到本通知之日起，三個(gè)月內(nèi)依法向人民法院起訴。稅務(wù)機(jī)關(guān)(簽章)

年月日稅務(wù)局

稅務(wù)事項(xiàng)通知書（補(bǔ)證通知）

稅通〔〕87清算審核審核時(shí)限審核形式案頭審核實(shí)地審核審核結(jié)論結(jié)果執(zhí)行清算審核審核時(shí)限88實(shí)地審核前期準(zhǔn)備審核實(shí)施賬外調(diào)查賬內(nèi)調(diào)查資料歸集收集證據(jù)審核底稿審核報(bào)告實(shí)地審核前期準(zhǔn)備89前期準(zhǔn)備內(nèi)部：調(diào)取、查閱、消化稅收征管信息資料外部：充分利用現(xiàn)有信息手段獲取審核對(duì)象涉稅信息資料分析數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常制定方案（確定范圍、重點(diǎn)、策略、時(shí)間、進(jìn)度、人員分工等）制作稅務(wù)執(zhí)法文書前期準(zhǔn)備內(nèi)部：調(diào)取、查閱、消化稅收征管信息資料90賬外調(diào)查通過座談等形式總括了解審核對(duì)象基本情況和經(jīng)營狀況責(zé)成提供相關(guān)文件資料前往工程部、售樓部等部門了解情況并索取涉稅資料實(shí)地查看、核對(duì)審核對(duì)象提供反映情況的真實(shí)性如有必要，可持《稅務(wù)檢查通知書》對(duì)其他與案情有關(guān)的單位和個(gè)人進(jìn)行調(diào)查賬外調(diào)查通過座談等形式總括了解審核對(duì)象基本情況和經(jīng)營狀況91賬內(nèi)調(diào)查詳細(xì)查閱涉稅期間的會(huì)計(jì)資料－報(bào)表、帳簿、憑證（全查、抽查、順查、逆查）根據(jù)需要要求被查對(duì)象經(jīng)辦人員匯總、統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)上述數(shù)據(jù)資料進(jìn)行抽查核對(duì)以確保真實(shí)可靠賬內(nèi)調(diào)查詳細(xì)查閱涉稅期間的會(huì)計(jì)資料－報(bào)表、帳簿、憑證（全查、92基本情況企業(yè)情況項(xiàng)目情況征管情況證照：成立時(shí)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)賬戶：所有開戶銀行及帳號(hào)資金：投融資方式、渠道規(guī)模：土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目、面積財(cái)務(wù)：核算體系及內(nèi)部控制土地：取得時(shí)點(diǎn)方式面積價(jià)款立項(xiàng)：建設(shè)規(guī)模占地及建筑面積規(guī)劃許可：占地及建筑面積施工許可：工程價(jià)款及建筑面積竣工驗(yàn)收：結(jié)算價(jià)款及實(shí)測(cè)面積主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅款征收方式土增稅預(yù)征方式標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定《清算通知書》文號(hào)、送達(dá)時(shí)間《清算申報(bào)表》報(bào)送時(shí)間、補(bǔ)退情況其他事項(xiàng)權(quán)屬：預(yù)售許可總登兩權(quán)證辦理基本情況企業(yè)情況項(xiàng)目情況征管情況證照：成立時(shí)點(diǎn)賬戶：所有開戶93土地增值稅審核重點(diǎn)清算單位的確定開發(fā)產(chǎn)品的審核銷售收入的審核征稅類型的確定扣除項(xiàng)目的審核土地增值稅審核重點(diǎn)清算單位的確定94清算單位的確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。（實(shí)施細(xì)則第八條）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）清算單位的確定土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算95清算單位的確定某企業(yè)以8,500萬元的價(jià)格（含契稅）取得32,000平方米的土地使用權(quán)，整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本17,500萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)貸款憑證。

占地面積可售面積轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)預(yù)征土地增值稅1-6#住宅樓12,80048,00025,0001,4005007-9#非住宅19,20020,00019,0001,064950合計(jì)32,00068,00044,0002,4641,450清算單位的確定某企業(yè)以8,500萬元的價(jià)格（含契稅）取得3296【案例1】納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入25000.0019000.0044000.00二、扣除項(xiàng)目金額21875.8514384.0036264.00（一）地價(jià)款3400.005100.008500（二）開發(fā)成本12352.955147.0517500（三）開發(fā)費(fèi)用1575.301024.702600（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)1400.001064.002464.00（五）加計(jì)扣除3150.602049.405200三、增值額3121.154614.85

四、增值率14.27%32.08%

五、應(yīng)征稅款01384.4551384.455六、已征稅款5009501450七、補(bǔ)退稅款

-65.545【案例1】納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入97納稅人主張1、該項(xiàng)目總體規(guī)劃與設(shè)想是一期全是沿街店面，作為整個(gè)項(xiàng)目的主力銷售，以店面帶動(dòng)住宅銷售。一期是：7-9#樓是2層店面；二期是：1-6#樓為17層住宅1-6#樓約占整塊地總面積的60%，7-9#樓約占整塊地總面積的40%，取得土地使用權(quán)所支付的總金額8560萬元。2、應(yīng)根據(jù)土增稅《實(shí)施細(xì)則》第九條關(guān)于“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂币?guī)定進(jìn)行土地價(jià)款的計(jì)算分配。清算單位的確定納稅人主張清算單位的確定98【案例1】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入250001900044000二、扣除項(xiàng)目金額25258.83511005.16536264（一）地價(jià)款600025008500（二）開發(fā)成本12352.955147.0517500（三）開發(fā)費(fèi)用1835.295764.7052600（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)140010642464（五）加計(jì)扣除3670.591529.415200三、增值額-258.8357994.835

四、增值率

72%

五、應(yīng)征稅款02647.682647.68六、已征稅款5009501450七、補(bǔ)退稅款

1197.68【案例1】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目普通住宅非住宅合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入99稅務(wù)機(jī)關(guān)處理1、該項(xiàng)目的《立項(xiàng)批文》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》均體現(xiàn)為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人主張的“成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”缺乏事實(shí)依據(jù)。2、政策依據(jù)（1）國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第一點(diǎn)：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。（2）土增稅《規(guī)程》第二十一條第五款：“同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用”。清算單位的確定稅務(wù)機(jī)關(guān)處理清算單位的確定100稅務(wù)機(jī)關(guān)處理3、分析（1）相關(guān)行政管理部門確定的“容積率”為該項(xiàng)目的地上建筑總面積與占地總面積的比率。因此，同一項(xiàng)目中的土地價(jià)款屬于土地增值稅的共同費(fèi)用，其受益對(duì)象為總可售建筑面積，應(yīng)由總可售建筑面積平均承擔(dān)。而非由單體建筑占地面積承擔(dān)。（2）本案中普通住宅與非住宅的土地價(jià)款分配率從4:6調(diào)整為7:3，非住宅的土地價(jià)款調(diào)減2600萬元。（3）本案中普通住宅均價(jià)為5208.33元/平方米，非住宅均價(jià)為9500元/平方米,比價(jià)為0.55:1，說明非住宅的增值空間遠(yuǎn)大于普通住宅，（4）納稅人少分配普通住宅土地費(fèi)用形成的增值額被優(yōu)惠政策吸收消化。（5）土地費(fèi)用的調(diào)整導(dǎo)致非住宅增值率跳檔，加大了查補(bǔ)力度。清算單位的確定稅務(wù)機(jī)關(guān)處理清算單位的確定101稅務(wù)機(jī)關(guān)處理3、分析（1）相關(guān)行政管理部門確定的“容積率”為該項(xiàng)目的地上建筑總面積與占地總面積的比率。因此，同一項(xiàng)目中的土地價(jià)款屬于土地增值稅的共同費(fèi)用，其受益對(duì)象為總可售建筑面積，應(yīng)由總可售建筑面積平均承擔(dān)。而非由單體建筑占地面積承擔(dān)。（2）本案中普通住宅與非住宅的土地價(jià)款分配率從4:6調(diào)整為7:3，非住宅的土地價(jià)款調(diào)減2600萬元。（3）本案中普通住宅均價(jià)為5208.33元/平方米，非住宅均價(jià)為9500元/平方米,比價(jià)為0.55:1，說明非住宅的增值空間遠(yuǎn)大于普通住宅，（4）納稅人少分配普通住宅土地費(fèi)用形成的增值額被優(yōu)惠政策吸收消化。（5）土地費(fèi)用的調(diào)整導(dǎo)致非住宅增值率跳檔，加大了查補(bǔ)力度。清算單位的確定稅務(wù)機(jī)關(guān)處理清算單位的確定102某項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積120,000平方米，其中停車場(chǎng)建筑面積18,000平方米（不得銷售,企業(yè)用于出租），公共配套設(shè)施建筑面積3,400平方米（已移交）?！额A(yù)售許可證》標(biāo)注可售建筑面積98,600平方米，已銷售面積98,600平方米，取得收入128,000萬元。整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生扣除項(xiàng)目金額97,000萬元。已預(yù)征土地增值稅6400萬元。開發(fā)產(chǎn)品的審核開發(fā)產(chǎn)品的審核103納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128000二、扣除項(xiàng)目金額97000三、增值額31000四、增值率31.96%五、應(yīng)征稅款9300六、已征稅款6400七、補(bǔ)退稅款2900納稅人申報(bào)情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128000二、扣除項(xiàng)目金104【案例2】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128,000.00二、扣除項(xiàng)目金額82025.73

三、增值額45974.27四、增值率56.05%五、應(yīng)征稅款14288.42六、已征稅款6400.00七、補(bǔ)退稅款7888.42【案例2】稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入128,000105納稅人主張土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額由《預(yù)售許可證》上標(biāo)注的“總可售面積”承擔(dān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)處理1、該納稅人建成的地下停車場(chǎng)雖不允許銷售，但其產(chǎn)權(quán)并未歸業(yè)主所有，也不無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)，屬開發(fā)商擁有或控制的資產(chǎn)，其發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，不得在當(dāng)期已銷售收入中扣除。2、政策依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四點(diǎn)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套停車場(chǎng)等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”。開發(fā)產(chǎn)品的審核納稅人主張開發(fā)產(chǎn)品的審核106開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)1、土地的開發(fā)2、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品二、開發(fā)產(chǎn)品是成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者三、開發(fā)產(chǎn)品以建筑面積為基本計(jì)量單位（一般采用平方米表述）開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)107開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)四、基本原理

1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額÷開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積

2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額×已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)四、基本原理108開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)五、實(shí)際運(yùn)用1、單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=總成本費(fèi)用或總扣除項(xiàng)目金額÷開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積2、已售開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額=單位開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用或扣除項(xiàng)目金額×已銷售開發(fā)產(chǎn)品建筑面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)五、實(shí)際運(yùn)用109開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)六、“可售面積”的把握1、狹義的可售面積=《預(yù)售許可證》標(biāo)注的“可售面積”2、廣義的可售面積=總建筑面積-產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積-無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的建筑面積3、土地增值稅清算過程中扣除項(xiàng)目的承擔(dān)者應(yīng)為廣義的可售面積。包含雖不得對(duì)外銷售（無法辦證），但歸開發(fā)商所擁有或控制（有限或不完整權(quán)利）的建筑面積。開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)六、“可售面積”的把握110開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)七、總建筑面積的數(shù)據(jù)來源——總產(chǎn)權(quán)登記面積或?qū)崪y(cè)面積八、“不可售面積”的確定——實(shí)際移交九、移交滯后的對(duì)策切忌直接使用狹義的可售面積開發(fā)產(chǎn)品的審核要點(diǎn)七、總建筑面積的數(shù)據(jù)來源——總產(chǎn)權(quán)登記面積111審核開發(fā)產(chǎn)品建成情況竣工驗(yàn)收建筑面積扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者不承擔(dān)扣除項(xiàng)目金額的建筑面積《預(yù)售許可證》確認(rèn)的可售面積雖未經(jīng)銷售許可但歸開發(fā)商擁有或控制的建筑面積建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的建筑面積建成后無償移交給政府等部門的建筑面積審核開發(fā)竣工驗(yàn)收扣除項(xiàng)目金額的承擔(dān)者不承擔(dān)扣除項(xiàng)目金額的建筑112開發(fā)產(chǎn)品審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核總建筑面積：審核立項(xiàng)文件、各類許可證、竣工驗(yàn)收材料、測(cè)繪報(bào)告、預(yù)先登記等資料中的建筑面積；2、審核不可售面積：（1）審核建成后無償移交政府或非營利機(jī)構(gòu)的建筑面積；（2）審核建成后歸全體業(yè)主共同所有的建筑面積；3、審核可售面積：可售面積=總建筑面積-不可售面積1、國家計(jì)劃主管部門（發(fā)改委或計(jì)委）的項(xiàng)目立項(xiàng)文件；規(guī)劃主管部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明》；專業(yè)機(jī)構(gòu)的《開發(fā)項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告》；房管部門的《預(yù)先登記證書》。2、房管部門的《預(yù)售許可證》；不可售面積的證明材料：開發(fā)企業(yè)書面報(bào)告、無償移交相關(guān)部門的《移交文書》、建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認(rèn)資料開發(fā)產(chǎn)品審核審核要點(diǎn)審核資料1、審核總建筑面積：審核立項(xiàng)113轉(zhuǎn)讓收入審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?！稐l例》第五條1、貨幣收入－－納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款；2、實(shí)物收入－－納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。3、其他收入－－納稅人轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而取得的無形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)，專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。轉(zhuǎn)讓收入審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括114收入總額1、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號(hào)）第一條：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。