國八條及房產(chǎn)稅解讀課件

在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀

在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇強勁1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟強勁復(fù)蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。經(jīng)濟持續(xù)高速增長社會消費保持穩(wěn)定增長“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇強勁1月20日，國家“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長國際經(jīng)濟復(fù)蘇引致貿(mào)易出口維持高速穩(wěn)定增長從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重慶24%青島28%無錫32%平均漲幅26.9%從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方面，但從實際的成交情況來看依然不理想，2010年依舊是房價大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%，第三波的調(diào)控政策呼之即出“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市新國八條

第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收第四條：二套房首付比例提高第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù)第七條：約談地方政府第二條：加大保障房供應(yīng)第五條：土地雙限，加大土地供應(yīng)力度，要求不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量第一條：地方政府要確立房價控制目標第八條：加強輿論導(dǎo)向需求抑制政策地方政府約束政策供應(yīng)增加政策預(yù)期管理政策“新國八條”簡析新國八條第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏殑t缺乏明確時間表，預(yù)計最早要到春節(jié)后出臺。何為第三套房，其中涉及有住房共有產(chǎn)權(quán)的家庭和個人，共有產(chǎn)權(quán)部分按比例算，還是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，還是僅家庭在當?shù)刈》刻讛?shù)。各地房產(chǎn)信息登記體系完善程度不相同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)登記信息全，三線城市實施限購難度大?！靶聡藯l”簡析

4.17國務(wù)院令

1.26“新國八條”

限購對象

商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市

限購對象

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

有1套住房的當?shù)鼐用瘛⒛軌蛱峁┘{稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用裣拶?套住房；對已有2套及以上住房的當?shù)鼐用瘛⒂?套及以上住房、無法提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用駮和Ｙ彿?/p>

最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏毾薅ǖ胤教岢鰞r格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預(yù)期；并且房價控制目標制定拍腦袋居多，缺乏合理依據(jù)不滿5年營業(yè)稅差額改全額征收本意是打擊短期投機的，但是在供不應(yīng)求的大環(huán)境下，稅費的轉(zhuǎn)嫁就顯得容易的多，帶來的結(jié)果只會是增加交易成本，抬高房價若無明確房價上漲預(yù)期變化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住對于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年來購買二套房全款購買比例在上升，首付提高一成實質(zhì)影響不大其他政策創(chuàng)新點也存在漏洞“新國八條”簡析限定地方提出價格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預(yù)期總結(jié)“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調(diào)控政策的手段范圍，基本上仍舊是前兩輪調(diào)控政策的重復(fù)和略為加強，漏洞較多，細節(jié)明確度不高。只有嚴格的明確三套房界定，嚴格執(zhí)行長期的、全國范圍內(nèi)的限購，政策才可能達到抑制投機炒作，降低住房需求的目的。滬九條基本原封不動照搬新國八條內(nèi)容，唯一不同的內(nèi)容是保障房數(shù)字：全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)；拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶)；規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。新國八條的效果仍舊要看各地執(zhí)行情況?？偨Y(jié)“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調(diào)控政策新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地對比：上海房產(chǎn)稅細則年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%家庭新購且屬于第二套及以上住房的，人均不超過60平米的新購住房免稅，人均超過60平米的對屬新購住房超出部分面積按暫行辦法征收房產(chǎn)稅；持本市居住證滿3年新購住房屬唯一住房的暫免征收，不滿3年而新購住房的按暫行辦法征收，待3年滿后予以退還對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出本市居民家庭在本市新購且屬于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩上海重慶房產(chǎn)稅簡析計算公式應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率免稅面積之前擁有的獨棟商品住宅：-180平方米新購的獨棟商品住宅、高檔住房：-100平方米一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積稅率獨棟商品住宅和高檔住房單價，達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價

3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%“三無”個人新購的第二套（含）以上的普通住房：

0.5%計稅依據(jù)房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按評估值征稅用于出租的應(yīng)稅住房，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計稅交易價、適用稅率不變征收對象存量的獨棟商品住宅個人新購的高檔住房：單價達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價2倍（含）以上同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房兩地比較：重慶細則內(nèi)容上海重慶房產(chǎn)稅簡析計算公式應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交不改變供應(yīng)情況下，短期效果兩個版本的房產(chǎn)稅效果都不大ⅣⅢⅡⅠ寬稅基低低端低收入人群影響更大；稅收對高端市場影響較小低端自住需求被完全壓抑；高端需求受到的影響類似短時間大幅加息，基于財務(wù)原因，或出現(xiàn)住宅拋售高潮；整個市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，市場萎縮稅率窄高低端自住需求基本不受影響；稅收對高端市場影響較?。皇袌霾粫霈F(xiàn)明顯變化，政策無效低端自住需求基本不受影響，或有部分高端需求進入低端市場，價格存在上升可能；高端需求受影響較大，市場出現(xiàn)波動現(xiàn)行稅率和只對高端或新增住宅收稅條件下，房產(chǎn)稅政策對于需求影響是中性的，無法明顯抑制需求。但房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)人們對于房價預(yù)期，當長期稅收達到一定程度之后，再加上營業(yè)稅、契稅、增值稅、中介費等支出后，炒房人將發(fā)覺中短期炒賣將無利可圖，將打消投機行為。上海重慶房產(chǎn)稅簡析不改變供應(yīng)情況下，短期效果兩個版本的房產(chǎn)稅效果都不大ⅣⅢⅡⅠ上海版房產(chǎn)稅目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求重慶版房產(chǎn)稅目標意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交兩地比較：意圖具有明顯差異上海和重慶的兩個試點方向不同，應(yīng)稅對象范圍有差異，因此決定了兩地市場結(jié)果具有一定的差異?？傮w看上海版房產(chǎn)稅是嚴于重慶版房產(chǎn)稅的。由于只有獲得大產(chǎn)證之后，部分新購住宅才需要繳納房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅對二手房抑制更直接。上海重慶房產(chǎn)稅簡析上海版房產(chǎn)稅目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求兩地比較：上海的細節(jié)漏洞多但管制范圍大于重慶上海房產(chǎn)稅認定復(fù)雜，購房人不易清楚自己是否屬于免稅范疇。且辦理查詢申請時，需要提供多種材料，一旦材料不齊，較易卡殼。由官方操作的復(fù)雜認定程序和交易手續(xù)或成為給需求降溫的最后一根稻草。上海房產(chǎn)稅嚴格限制多套購房，房產(chǎn)稅額根據(jù)買入價格征收，由于上海房屋價格高于重慶，且對于超免征面積外的普通住宅同樣征稅。因此稅收范圍大于重慶。房產(chǎn)稅對上海影響比重慶略大。上海重慶房產(chǎn)稅簡析權(quán)屬轉(zhuǎn)移才征稅未登記城鎮(zhèn)住宅和小產(chǎn)權(quán)房不在收稅行列第三套房認定標準模糊，缺乏實際操作力細節(jié)漏洞未明確惡意欠稅的懲罰措施住宅存在非家庭共有產(chǎn)權(quán)，人均擁有面積確定難未公布上年度全市商品住宅銷售均價減免申請的六樣材料契稅完稅憑證交易合同/房屋交接書購房人及其家庭成員身份證購房人的戶籍居住/和婚姻狀況無房同住人及其家庭成員的身份證、戶籍和婚姻狀況

其他有關(guān)書面證明文件、資料

兩地比較：上海的細節(jié)漏洞多但管制范圍大于重慶上海房產(chǎn)稅認定兩地比較：重慶房產(chǎn)稅具有高可行度納稅時間明確：8月31日郵寄稅單，10月1～31日納稅納稅人構(gòu)成明確：以戶口本、營業(yè)執(zhí)照、工作證明等確認；納稅房屋一經(jīng)進入征信系統(tǒng)，不論產(chǎn)權(quán)變動與否，計稅交易價和稅率保持不變收稅方式方式明確：主動申報為主；輔以媒體對欠稅者公告、限制欠稅者過戶、限制出境、罰款、乃至直接從欠稅者金融賬戶扣繳上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地比較：重慶房產(chǎn)稅具有高可行度納稅時間明確：8月31日郵寄兩地比較：重慶房產(chǎn)稅對需求影響小

單價超過09-10年均價的4倍應(yīng)按照1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=（200-100）×2×1.2%=2.4萬元2.4萬元僅占房屋總價400萬元的0.6%購買單價高于3倍以上住房的多為看好重慶未來增值的實力買家投資需求e.g單價2萬元/㎡200㎡

單價在09-10年均價的2.4倍應(yīng)按照0.5%的稅率征收房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=（150-100）×1.2×0.5%=0.3萬元0.3萬元僅占房屋總價180萬元的0.167%重慶當?shù)馗纳菩约彝?，為購買此類住房的主要客群改善性需求e.g單價1.2萬元/㎡150㎡商品住宅成交均價2009年4179元/㎡2010年5762元/㎡兩年均價4970.5元/㎡由于受到免稅面積較大的影響，重慶房產(chǎn)稅的推出無論是對于當?shù)馗纳菩约彝?，抑或是外來購房者都不會造成太大的負擔，其更趨向于是一種征收手段。若只有房產(chǎn)稅試點，對當?shù)刈≌枨笥绊懖淮蟆Ｉ虾Ｖ貞c房產(chǎn)稅簡析兩地比較：重慶房產(chǎn)稅對需求影響小

單價超過09-10年均價的國際經(jīng)驗是長期影響有限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已經(jīng)開征物業(yè)稅的香港、美國等地的經(jīng)驗來看，成熟可行的物業(yè)稅能在一定程度上遏制投資、投機需求，并不改變整個房價長期向上的趨勢?？傮w看，房產(chǎn)稅具有明顯馬太效應(yīng)，起到漲跌加速的作用，即當經(jīng)濟增長停滯時，房產(chǎn)稅制度將擴大房價跌幅；當經(jīng)濟高熱時，房產(chǎn)稅至少不抑制房價上升的。上海重慶房產(chǎn)稅簡析國際經(jīng)驗是長期影響有限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已經(jīng)開但房產(chǎn)稅＋嚴格限購＋加息的疊加效果能量巨大上海重慶房產(chǎn)稅簡析限購令嚴格執(zhí)行將短期內(nèi)阻止大部分跨區(qū)域投資投機需求房產(chǎn)稅影響購房者對于未來房價上漲的預(yù)期值，加強居民觀望看跌心理從短期影響看，房產(chǎn)稅將加劇市場觀望氣氛，并降低剛需購房者短期看漲住宅價格的預(yù)期；限購措施是實際減少住宅交易，降低需求的行政調(diào)控；多次加息后，對于購房人和房屋持有人的實際影響和心理影響同樣巨大，既是降低對于住宅的實際需求，又是提升還款壓力，促進投機者拋盤的手段。預(yù)計短期加息仍會繼續(xù)。三者結(jié)合是短期內(nèi)住宅供應(yīng)無法加大時，調(diào)控住宅實際需求的最強硬手段；房產(chǎn)稅＋限購＋加息的組合拳將通過供求非市場化平衡達到迅速降低需求，控制房價的效果。100萬30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折貸款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月還款5398.825502.855640.35747.1增加支出－104.03241.48348.28增加比例－1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍貸款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月還款6340.426488.646679.916828.55增加支出－148.22339.49488.13增加比例－2.28%5.08%7.15%但房產(chǎn)稅＋嚴格限購＋加息的疊加效果能量巨大上海重慶房產(chǎn)稅簡析新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市針對高價房收稅開發(fā)商在出售裝修房過程中訂立兩份合同，可通過提高裝修合同價格，降低住宅合同價格，幫助購房人達到規(guī)避房產(chǎn)稅的目的針對多套購買投資人或可選擇在簽完住房預(yù)售合同后不進行產(chǎn)權(quán)登記，而是進行住房抵押登記針對免稅面積（重慶）可通過假離婚－購買住房獲取免稅面積－復(fù)婚，達到避稅的目的針對免稅面積（上海）增加家庭內(nèi)人口數(shù)量，甚至可以變相理解為鼓勵超生后市變化和開發(fā)商策略產(chǎn)生各類規(guī)避手段針對高價房收稅開發(fā)商在出售裝修房過程中訂立兩份合同，可通過提城市試點（一線城市及某些想做政績的二線城市）高端/多套所有普通商品房增量房/部分存量房全部增量存量房全國（2012年底）低稅率，高免稅面積國際平均水平未來房產(chǎn)稅將趨成熟避稅手段難以維系按買入價格收按實際評估價格收后市變化和開發(fā)商策略城市試點（一線城市及某些想做政績的二線城市）高端/多套所有普收稅的住宅市場不收稅的住宅市場高端市場低端市場投資市場自住市場由投資屬性決定CPI和流動性決定價格由自住屬性決定供求關(guān)系決定價格市場格局預(yù)測高端項目需求量急劇下降，占總成交面積比重降低?；诼墼瓌t，售價或不出現(xiàn)下降。中端項目陷入定價困局。定價過高將抑制項目成交，定價過低使得利潤縮水，甚至出現(xiàn)虧損。低端項目需求伴隨著第四季度上市量越來越大的經(jīng)濟適用房而競爭壓力趨大，成交量下滑明顯，從而逼迫開發(fā)商為了維持必要現(xiàn)金流而進行大幅調(diào)價行動。后市變化和開發(fā)商策略收稅的住宅市場不收稅的住宅市場高端市場低端市場投資市場自住市漲價預(yù)期逆轉(zhuǎn)，購房需求從買不起變?yōu)椴桓屹I量價齊跌中小開發(fā)商主動降價求生存成交低迷，開發(fā)商資金鏈緊張市場走勢預(yù)測上海、重慶將現(xiàn)量價齊跌，先是成交量進入冰點，再帶動價格滑落。量將小于08年水平，在第四季度保障房上市的沖擊下，基于房產(chǎn)稅的馬太效應(yīng)，均價跌幅超3成也是有可能發(fā)生的。其他一二線城市出現(xiàn)末班車現(xiàn)象，短期內(nèi)成交量大幅上升，倒逼各地房產(chǎn)稅加快出臺步伐，形成市場拐點。全國成交量將下跌30％左右，均價則出現(xiàn)大幅結(jié)構(gòu)性下滑。后市變化和開發(fā)商策略漲價預(yù)期逆轉(zhuǎn)，購房需求從買不起變?yōu)椴桓屹I量價齊跌中小開發(fā)商主利用一季度未出限購細則和房產(chǎn)稅的末班車效應(yīng)，盡可能跑量；搶先降價，加快銷售速度，保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定；開拓不限購，沒房產(chǎn)稅的三線城市，做大企業(yè)規(guī)模，利于抗拒風險；建議開發(fā)商后市變化和開發(fā)商策略利用一季度未出限購細則和房產(chǎn)稅的末班車效應(yīng)，盡可能跑量；搶雖然會出現(xiàn)如假離婚，不進行住宅登記等規(guī)避手段，但房產(chǎn)稅成熟度將越來越高，征收范圍將擴大，試點城市增多，稅率也有可能提高市場將呈現(xiàn)中短期的量和均價齊跌格局市場最終明顯分化，中端產(chǎn)品成為雞肋房產(chǎn)稅將越來越成熟要果斷調(diào)價積極出貨要多元化發(fā)展，不要死守住宅市場要積極擴大規(guī)模，主動介入小城市市場開發(fā)商要積極應(yīng)對市場變化總結(jié)后市變化和開發(fā)商策略雖然會出現(xiàn)如假離婚，不進行住宅登記等規(guī)避手段，但房產(chǎn)稅成熟國八條及房產(chǎn)稅解讀課件在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀

在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇強勁1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領(lǐng)經(jīng)濟強勁復(fù)蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。經(jīng)濟持續(xù)高速增長社會消費保持穩(wěn)定增長“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇強勁1月20日，國家“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長國際經(jīng)濟復(fù)蘇引致貿(mào)易出口維持高速穩(wěn)定增長從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重慶24%青島28%無錫32%平均漲幅26.9%從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方面，但從實際的成交情況來看依然不理想，2010年依舊是房價大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%，第三波的調(diào)控政策呼之即出“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市新國八條

第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收第四條：二套房首付比例提高第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù)第七條：約談地方政府第二條：加大保障房供應(yīng)第五條：土地雙限，加大土地供應(yīng)力度，要求不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量第一條：地方政府要確立房價控制目標第八條：加強輿論導(dǎo)向需求抑制政策地方政府約束政策供應(yīng)增加政策預(yù)期管理政策“新國八條”簡析新國八條第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏殑t缺乏明確時間表，預(yù)計最早要到春節(jié)后出臺。何為第三套房，其中涉及有住房共有產(chǎn)權(quán)的家庭和個人，共有產(chǎn)權(quán)部分按比例算，還是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，還是僅家庭在當?shù)刈》刻讛?shù)。各地房產(chǎn)信息登記體系完善程度不相同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)登記信息全，三線城市實施限購難度大?！靶聡藯l”簡析

4.17國務(wù)院令

1.26“新國八條”

限購對象

商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市

限購對象

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

有1套住房的當?shù)鼐用瘛⒛軌蛱峁┘{稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用裣拶?套住房；對已有2套及以上住房的當?shù)鼐用?、?套及以上住房、無法提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用駮和Ｙ彿?/p>

最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏毾薅ǖ胤教岢鰞r格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預(yù)期；并且房價控制目標制定拍腦袋居多，缺乏合理依據(jù)不滿5年營業(yè)稅差額改全額征收本意是打擊短期投機的，但是在供不應(yīng)求的大環(huán)境下，稅費的轉(zhuǎn)嫁就顯得容易的多，帶來的結(jié)果只會是增加交易成本，抬高房價若無明確房價上漲預(yù)期變化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住對于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年來購買二套房全款購買比例在上升，首付提高一成實質(zhì)影響不大其他政策創(chuàng)新點也存在漏洞“新國八條”簡析限定地方提出價格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預(yù)期總結(jié)“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調(diào)控政策的手段范圍，基本上仍舊是前兩輪調(diào)控政策的重復(fù)和略為加強，漏洞較多，細節(jié)明確度不高。只有嚴格的明確三套房界定，嚴格執(zhí)行長期的、全國范圍內(nèi)的限購，政策才可能達到抑制投機炒作，降低住房需求的目的。滬九條基本原封不動照搬新國八條內(nèi)容，唯一不同的內(nèi)容是保障房數(shù)字：全年開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)；拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶)；規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。新國八條的效果仍舊要看各地執(zhí)行情況。總結(jié)“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調(diào)控政策新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地對比：上海房產(chǎn)稅細則年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%家庭新購且屬于第二套及以上住房的，人均不超過60平米的新購住房免稅，人均超過60平米的對屬新購住房超出部分面積按暫行辦法征收房產(chǎn)稅；持本市居住證滿3年新購住房屬唯一住房的暫免征收，不滿3年而新購住房的按暫行辦法征收，待3年滿后予以退還對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出本市居民家庭在本市新購且屬于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩上海重慶房產(chǎn)稅簡析計算公式應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率免稅面積之前擁有的獨棟商品住宅：-180平方米新購的獨棟商品住宅、高檔住房：-100平方米一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積稅率獨棟商品住宅和高檔住房單價，達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價

3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%“三無”個人新購的第二套（含）以上的普通住房：

0.5%計稅依據(jù)房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按評估值征稅用于出租的應(yīng)稅住房，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計稅交易價、適用稅率不變征收對象存量的獨棟商品住宅個人新購的高檔住房：單價達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價2倍（含）以上同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房兩地比較：重慶細則內(nèi)容上海重慶房產(chǎn)稅簡析計算公式應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交不改變供應(yīng)情況下，短期效果兩個版本的房產(chǎn)稅效果都不大ⅣⅢⅡⅠ寬稅基低低端低收入人群影響更大；稅收對高端市場影響較小低端自住需求被完全壓抑；高端需求受到的影響類似短時間大幅加息，基于財務(wù)原因，或出現(xiàn)住宅拋售高潮；整個市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，市場萎縮稅率窄高低端自住需求基本不受影響；稅收對高端市場影響較小；市場不會出現(xiàn)明顯變化，政策無效低端自住需求基本不受影響，或有部分高端需求進入低端市場，價格存在上升可能；高端需求受影響較大，市場出現(xiàn)波動現(xiàn)行稅率和只對高端或新增住宅收稅條件下，房產(chǎn)稅政策對于需求影響是中性的，無法明顯抑制需求。但房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)人們對于房價預(yù)期，當長期稅收達到一定程度之后，再加上營業(yè)稅、契稅、增值稅、中介費等支出后，炒房人將發(fā)覺中短期炒賣將無利可圖，將打消投機行為。上海重慶房產(chǎn)稅簡析不改變供應(yīng)情況下，短期效果兩個版本的房產(chǎn)稅效果都不大ⅣⅢⅡⅠ上海版房產(chǎn)稅目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求重慶版房產(chǎn)稅目標意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交兩地比較：意圖具有明顯差異上海和重慶的兩個試點方向不同，應(yīng)稅對象范圍有差異，因此決定了兩地市場結(jié)果具有一定的差異?？傮w看上海版房產(chǎn)稅是嚴于重慶版房產(chǎn)稅的。由于只有獲得大產(chǎn)證之后，部分新購住宅才需要繳納房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅對二手房抑制更直接。上海重慶房產(chǎn)稅簡析上海版房產(chǎn)稅目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求兩地比較：上海的細節(jié)漏洞多但管制范圍大于重慶上海房產(chǎn)稅認定復(fù)雜，購房人不易清楚自己是否屬于免稅范疇。且辦理查詢申請時，需要提供多種材料，一旦材料不齊，較易卡殼。由官方操作的復(fù)雜認定程序和交易手續(xù)或成為給需求降溫的最后一根稻草。上海房產(chǎn)稅嚴格限制多套購房，房產(chǎn)稅額根據(jù)買入價格征收，由于上海房屋價格高于重慶，且對于超免征面積外的普通住宅同樣征稅。因此稅收范圍大于重慶。房產(chǎn)稅對上海影響比重慶略大。上海重慶房產(chǎn)稅簡析權(quán)屬轉(zhuǎn)移才征稅未登記城鎮(zhèn)住宅和小產(chǎn)權(quán)房不在收稅行列第三套房認定標準模糊，缺乏實際操作力細節(jié)漏洞未明確惡意欠稅的懲罰措施住宅存在非家庭共有產(chǎn)權(quán)，人均擁有面積確定難未公布上年度全市商品住宅銷售均價減免申請的六樣材料契稅完稅憑證交易合同/房屋交接書購房人及其家庭成員身份證購房人的戶籍居住/和婚姻狀況無房同住人及其家庭成員的身份證、戶籍和婚姻狀況

其他有關(guān)書面證明文件、資料

兩地比較：上海的細節(jié)漏洞多但管制范圍大于重慶上海房產(chǎn)稅認定兩地比較：重慶房產(chǎn)稅具有高可行度納稅時間明確：8月31日郵寄稅單，10月1～31日納稅納稅人構(gòu)成明確：以戶口本、營業(yè)執(zhí)照、工作證明等確認；納稅房屋一經(jīng)進入征信系統(tǒng)，不論產(chǎn)權(quán)變動與否，計稅交易價和稅率保持不變收稅方式方式明確：主動申報為主；輔以媒體對欠稅者公告、限制欠稅者過戶、限制出境、罰款、乃至直接從欠稅者金融賬戶扣繳上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地比較：重慶房產(chǎn)稅具有高可行度納稅時間明確：8月31日郵寄兩地比較：重慶房產(chǎn)稅對需求影響小

單價超過09-10年均價的4倍應(yīng)按照1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=（200-100）×2×1.2%=2.4萬元2.4萬元僅占房屋總價400萬元的0.6%購買單價高于3倍以上住房的多為看好重慶未來增值的實力買家投資需求e.g單價2萬元/㎡200㎡

單價在09-10年均價的2.4倍應(yīng)按照0.5%的稅率征收房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=（150-100）×1.2×0.5%=0.3萬元0.3萬元僅占房屋總價180萬元的0.167%重慶當?shù)馗纳菩约彝ィ瑸橘徺I此類住房的主要客群改善性需求e.g單價1.2萬元/㎡150㎡商品住宅成交均價2009年4179元/㎡2010年5762元/㎡兩年均價4970.5元/㎡由于受到免稅面積較大的影響，重慶房產(chǎn)稅的推出無論是對于當?shù)馗纳菩约彝ィ只蚴峭鈦碣彿空叨疾粫斐商蟮呢摀?，其更趨向于是一種征收手段。若只有房產(chǎn)稅試點，對當?shù)刈≌枨笥绊懖淮?。上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地比較：重慶房產(chǎn)稅對需求影響小

單價超過09-10年均價的國際經(jīng)驗是長期影響有限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已經(jīng)開征物業(yè)稅的香港、美國等地的經(jīng)驗來看，成熟可行的物業(yè)稅能在一定程度上遏制投資、投機需求，并不改變整個房價長期向上的趨勢。總體看，房產(chǎn)稅具有明顯馬太效應(yīng)，起到漲跌加速的作用，即當經(jīng)濟增長停滯時，房產(chǎn)稅制度將擴大房價跌幅；當經(jīng)濟高熱時，房產(chǎn)稅至少不抑制房價上升的。上海重慶房產(chǎn)稅簡析國際經(jīng)驗是長期影響有限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已經(jīng)開但房產(chǎn)稅＋嚴格限購＋加息的疊加效果能量巨大上海重慶房產(chǎn)稅簡析限購令嚴格執(zhí)行將短期內(nèi)阻止大部分跨區(qū)域投資投機需求房產(chǎn)稅影響購房者對于未來房價上漲的預(yù)期值，加強居民觀望看跌心理從短期影響看，房產(chǎn)稅將加劇市場觀望氣氛，并降低剛需購房者短期看漲住宅價格的預(yù)期；限購措施是實際減少住宅交易，降低需求的行政調(diào)控；多次加息后，對于購房人和房屋持有人的實際影響和心理影響同樣巨大，既是降低對于住宅的實際需求，又是提升還款壓力，促進投機者拋盤的手段。預(yù)計短期加息仍會繼續(xù)。三者結(jié)合是短期內(nèi)住宅供應(yīng)無法加大時，調(diào)控住宅實際需求的最強硬手段；房產(chǎn)稅＋限購＋加息的組合拳將通過供求非市場化平衡達到迅速降低需求，控制房價的效果。100萬30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折貸款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月還款5398.825502.855640.35747.1增加支出－104.03241.48348.28增加比例－1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍貸款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月還款6340.426488.646679.91682