全球REITs發(fā)展現(xiàn)狀與指數(shù)化投資展望

全球REITs發(fā)展現(xiàn)狀與指數(shù)化投資展望要過去30年來，Rs憑借其低風(fēng)險、穩(wěn)定回報、與其他投資品種相關(guān)性低等特點在全球范圍內(nèi)經(jīng)歷了較快的規(guī)模增長從制度上看各國Rs監(jiān)管框架在收入構(gòu)成強制分紅稅收優(yōu)惠等方面較為相似而在具體組織形式資產(chǎn)規(guī)模股權(quán)結(jié)構(gòu)等方面存在一定差異從底層資產(chǎn)上來看美國Rs種類豐富基礎(chǔ)設(shè)施零售類占比較高日本新加坡香港則更側(cè)重于辦公樓零售等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)從投資價值上看各國Rs歷史表現(xiàn)相對于當(dāng)?shù)毓善笔袌鼍幸欢ǜ偁幜?。在美國上市Rs中，基礎(chǔ)設(shè)施類表現(xiàn)優(yōu)于平均。境外市場Rs指數(shù)化投資發(fā)展較為成熟。一是跨市場投資已成為全球Rs投資需求的主要驅(qū)動。自2006年以來，50%以上的Rs指數(shù)產(chǎn)品為跨市場產(chǎn)品二是投資者可通過指數(shù)產(chǎn)品分散Rs非系統(tǒng)性風(fēng)險并獲取長期穩(wěn)定回報近年來Rs指數(shù)化投資規(guī)模增速較快占Rs相關(guān)資管產(chǎn)品總資產(chǎn)規(guī)模約42%三是目前Rs指數(shù)化投資標(biāo)的已較為豐富以覆蓋各區(qū)的Rs綜合指數(shù)為主。境內(nèi)市場Rs發(fā)展較為滯后，長期來看具有較為廣闊的指數(shù)化投資空間。一是投資領(lǐng)域明確以基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目為主基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋范圍較境外更廣涵蓋產(chǎn)業(yè)園倉儲物流交通市政工程等底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)二是境內(nèi)公募Rs底層資產(chǎn)集中度相較于境外Rs更高，現(xiàn)階段境內(nèi)Rs投資者或具有更高的分散化投資需求；三是境內(nèi)市場公募Rs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券形式相關(guān)制度與境外Rs存在諸多不同但仍保留了該品種高穩(wěn)定性、高分紅收益等風(fēng)險收益特征，對于追求長期穩(wěn)定回報的投資者吸引力較大，長期來看具有較為廣闊的指數(shù)化投資空間。一、全球Is市場發(fā)展情況Is征Rs，全稱為Rlsttenvstmntusts（房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者資金由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金成熟市場通常會在以下兩方面對Rs做出約束（1）投資方向與收入構(gòu)成，如美國要求Rs總資產(chǎn)中至少75投資于房地產(chǎn)通過租金抵押利息售賣房地產(chǎn)等方式獲取的收益至少為Rs總收入的75%（2）利潤分配，一般要求每年以分紅的方式向投資者支付90%以上的應(yīng)納稅收益。通過上述約束，可以滿足投資者通過Rs間接投資于房地產(chǎn)的需求。表1Is要類式維度分類解釋組織形式司型司型Is司依據(jù)具有獨法人資格過向資發(fā)股籌資用投房產(chǎn)Is投者為司東Is房收以東紅形返投者約型約型Is信契成為據(jù)身并非獨立人基管人起立通發(fā)受憑籌資用投房產(chǎn)投資形式益型資房產(chǎn)擁所權(quán)押型物作抵設(shè)基，基投于押款者押款持券其益要源利收入合型有分業(yè)權(quán)同也資抵貸款運作方式閉式本額發(fā)份在行初被制在行畢的定限，得意加行增股份放式本額發(fā)份不定可隨為投于的動而加行的份集金投者可隨買或贖回募集方式募公發(fā)的式社公投者集金可公宣銷售募非開式特投者集金例機投者資規(guī)較的人資有高數(shù)制且允公宣傳底層資產(chǎn)業(yè)、售、宅、樣類酒類康類倉類特類抵類等在成熟市場Rs可按組織形式投資形式運作方式募集方式底層資產(chǎn)等維度分類各分類方式的詳細情況如表1所示從組織形式來看當(dāng)前公司型Rs在美國和日本占主導(dǎo)地位，而在英國、新加坡等市場契約型Rs則較為普遍。從投資形式來看，權(quán)益型Rs占比最高。整體來看，Rs具備如下特點：風(fēng)險相對較低Rs相對較低風(fēng)險的主要來源：一是專業(yè)化管理，Rs對房地產(chǎn)進行專業(yè)化管理這是個人投資者難以獨立進行的二是風(fēng)險分散化Rs一般是一系列不動產(chǎn)構(gòu)成的投資組合投資風(fēng)險更為分散三是獨立的監(jiān)督大部分屬于公募性質(zhì)的投資機構(gòu)，受到第三方的監(jiān)督，運作的透明度高。相對傳統(tǒng)地產(chǎn)投資流動性更高Rs以證券形式存在公開上市的Rs可以在證券交易所自由交易未上市的Rs信托憑證也可以在場外市場進行交易相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)直接投資，Rs的流動性更強?；貓蠓€(wěn)定首先，Rs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主，波動性?。黄浯?，Rs具有較高的股利支付比例其必須將90%的應(yīng)稅收入作為股利分配股東能夠得穩(wěn)定的即期收入；最后，Rs一般具有避免雙重征稅的特征，Rs經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給股東，免征公司所得稅。與其他投資品種相關(guān)性較低Rs與股票等其他投資品種的相關(guān)性較低因此在股債投資組合中配置定比例的R，可以有效分散組合風(fēng)險，提升組合的風(fēng)險調(diào)整后回報。綜上所述從投資者角度Rs為希望投資于不動產(chǎn)的二級投資者提供了替代途徑且相較于直接不動產(chǎn)投資流動性更好交易成本及門檻更低EIs具備高分紅收益、低風(fēng)險的特征，在風(fēng)險分散方面具有重要意義。從發(fā)行人角度，Rs也為社會資本提供了新的退出渠道。因此Rs在美國、歐洲、日本等海外市場保持了較高吸引力其較優(yōu)的夏普比率與較強的風(fēng)險分散性使其為僅次于股票、債券、商品外的主要投資標(biāo)的。際Is速Rs的誕生肇始于1960年美國的稅法修訂，其目的是為投資者提供一個間接獲取商業(yè)房地產(chǎn)收益的投資渠道。1965年，首只Rs在紐約證券交易所上市交易1969年荷蘭緊跟美國步伐發(fā)行了歐洲第一只R1990年P(guān)Rs架構(gòu)出現(xiàn)權(quán)益型Rs規(guī)模大幅增帶動美國Rs蓬勃發(fā)展歐亞Rs也隨之興起比利時希臘等歐洲國家陸續(xù)推出R亞洲Rs市場起步于二十一世紀初，2001年，日本成為亞洲最先發(fā)行Rs的國家，韓國、新加坡則緊隨其后，在2003年前后相繼推出R。據(jù)源Boobeg圖1國Is場模

圖2國益型Is動國Is場勃展截至2022年8月底全球已上市的Rs共有921只分布于40多個國家和地區(qū)總市值超過2萬億美元美國在發(fā)行量與發(fā)行規(guī)模上均居領(lǐng)先地位其Rs總市值超過1.43萬億美元，占全球Rs市場規(guī)模近70%，日本、澳大1PEI（brllaPrtnrhipEI是一種有限合伙形式的EIs架構(gòu)使原始權(quán)益人以交換OP份額的方式將底層資產(chǎn)出售給EI，從而延遲資本利得稅的支付。利亞英國和新加坡Rs市場規(guī)模排名緊隨其后市場規(guī)模均超過500億美元而我國境內(nèi)公募Rs起步稍晚，目前有17只公募Rs產(chǎn)品上市，規(guī)模近100億美元。表2分家地上市Is場模國家RIs個數(shù)RIs總市值億美元）RIs規(guī)模占比國2391426.368.7%本61121.75.8%大亞5398484.7%國5373363.5%加坡3369983.4%拿大3859372.9%國4038861.9%西哥2529791.4%國港125381.2%國內(nèi)1794.50.5%料源Bombeg截至202年8月鑒于美國日本新加坡等國家Rs市場發(fā)展已較為成熟研究其發(fā)展程和規(guī)律能夠?qū)ξ覀兞私饩硟?nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募Rs未來發(fā)展提供較好的借鑒和參考也符合當(dāng)前國際化大類資產(chǎn)配置的投資方向接下來本文分別通過監(jiān)管稅收制度資產(chǎn)分布投資價值等視角比較分析上述四個成熟Rs市場的發(fā)特征。1、上市條件與稅收制度：共同點多于不同點美國日本新加坡和香港等成熟Rs市場均通過立法對Rs設(shè)立及稅收政策做出明確的規(guī)定上市條件方面從表3中可以看到各國Rs監(jiān)管架在收入構(gòu)成投資方向與分紅比例等核心要素方面的要求較為相似而在資規(guī)模股權(quán)結(jié)構(gòu)杠桿等方面存在一定差異相較而言美國Rs組織形式及資金投向較為靈活且無杠桿率約束但上市條件限制較多日本Rs在美的基礎(chǔ)上進一步加強了資金投向和股權(quán)結(jié)構(gòu)方面的約束香港與新加坡則在續(xù)投資方面限制較多，且對杠桿水平也有所規(guī)定。表3國Is市件較領(lǐng)域美國日本新加坡中國香港組織形式司為主司為主約為主約型收入構(gòu)成收入75%上抵貸利、金出資的入及有其他Is得收入要入自租金入須自投資入絕部來房產(chǎn)資收入資金投向資產(chǎn)75%上動類產(chǎn)資至少70于地直相資產(chǎn)資至少75%投于產(chǎn)地相資產(chǎn)75上產(chǎn)須可生入產(chǎn)目成分紅比要求少配稅入90利作利分利至少90配份人少配稅收入90利作利后收的90%上派息資產(chǎn)規(guī)要求無資超過0日，資超過50日元請市的Is產(chǎn)模低于200新幣或美（幣算）無股權(quán)結(jié)要求少有100以份持人意5持人份須于50%市通至超過4000份十額有份不超總額的75十以者量超過1000人少25%的產(chǎn)額超過500公持有老金對Is投金不超基資的杠桿要求無無債率于資產(chǎn)45%款額得過資的5%料源公資整理稅收方面盡管在實現(xiàn)路徑稅率與稅目方面有所差異各市場均通過一定的特殊稅收安排避免了投資收益在Rs和投資者層面的雙重征稅。整體來看新加坡與香港稅收優(yōu)惠力度相對較大。表4國Is收惠策較國家物業(yè)交環(huán)節(jié)物業(yè)持環(huán)節(jié)RIs交易環(huán)節(jié)RIs層面投資者面RIs層面投資者面投資者面美國售業(yè)得分免企得稅人企者售得紅同率得（）金入于部免企得稅人企者金紅照率納（優(yōu)售Is按本得稅人持有Is1后售得紅率為15%日本讓優(yōu)稅率1.3稅率1.7；售業(yè)得納得（惠）人企者售得紅同率得（）金入于部免企得稅人企者金紅照率納（優(yōu)售Is按紅所稅納稅新坡Is售業(yè)得稅但買物為，需納17稅收構(gòu)資分收入17投者紅入稅金入于部免企得稅構(gòu)資分收入人資分收免稅售Is得稅中香Is售得稅資分免稅165%所稅金入于分的分稅資分免稅售Is得稅料源公資整理2、資產(chǎn)分布：美國Rs更加多樣，日本、新加坡、香港Rs更集中國際Rs底層資產(chǎn)多樣化程度較高其范圍已從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)擴大至廣義的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（Nit）的分類，Rs可分為辦公工業(yè)零售住宅分散化酒店自儲康養(yǎng)中心林業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、特殊資產(chǎn)、抵押等13類。從國際比較來看，美國Rs底層資產(chǎn)分散度最市值占比居前的是基礎(chǔ)設(shè)（16住15%零與工業(yè)/物（1日本新加坡除工業(yè)/物流類的廣義基礎(chǔ)設(shè)施占比較高以，辦公樓購物中心等傳統(tǒng)經(jīng)營性物業(yè)仍占多數(shù)香港則仍以商業(yè)物業(yè)為主要底層資產(chǎn)。據(jù)源oombeg截至022年8月圖3熟場Is層產(chǎn)布按值）2不同底層資產(chǎn)Rs的歷史表現(xiàn)呈現(xiàn)一定分化以美國為例基礎(chǔ)設(shè)施儲、數(shù)據(jù)中心的收益風(fēng)險比突出，酒店、林業(yè)的風(fēng)險收益比則相對較低。據(jù)源Naret圖4國同業(yè)Is數(shù)益險布3、投資價值：低風(fēng)險、長期回報穩(wěn)定、與其他資產(chǎn)大類相關(guān)性低2本文綜合參考了rit、IS的分類體系，將國際EIs分為基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、零售、工業(yè)/物流數(shù)據(jù)中心康養(yǎng)辦公樓自儲酒店分散化林業(yè)抵押其他特殊資產(chǎn)等3類并根據(jù)EIs的實際底層資產(chǎn)組合情況，將部分EIs進行了重分類。從歷史表現(xiàn)來看，全球主要市場EIs呈現(xiàn)出低風(fēng)險、長期回報穩(wěn)定、與其他投資品種相關(guān)性低的特征在多個成熟市場Rs長期表現(xiàn)均優(yōu)于當(dāng)?shù)毓善敝笖?shù)截至2022年6月美國市場權(quán)益Rs指數(shù)過去30年年化總收益約為%，高于標(biāo)普500的9.95%；除美國以外，日本、中國香港等市場Rs相對于當(dāng)?shù)毓善笔袌鲆脖憩F(xiàn)出一定競爭力。表5國Is期現(xiàn)于票SENaetAlqtyRIsIdex標(biāo)普500羅素2000近1年9.75%-.2%17.88%近3年4.13%12.3%8.5%近5年6.80%82%6.9%近10年8.32%13.0%10.0%近20年9.74%9.7%9.4%近30年10.3%9.9%9.3%據(jù)源Boobeg截至022年8末據(jù)源Boobeg圖5J-RIs期贏本票場 圖6港Is史回報于票Rs與其他投資品種相關(guān)性相對較低因而在進行組合投資配置Rs可在保持組合收益率的同時起到一定分散風(fēng)險的作用以美國為例美國F與標(biāo)普500F自2008年至今的相關(guān)系數(shù)為0.75，低于其他權(quán)益類投資品種之間的相關(guān)性水平此外Rs與國債及商品黃金等資產(chǎn)的相關(guān)性同樣較低。表7Is其投品相性較產(chǎn)品名稱VNQIVVIJHIJRMAGGIPGDDCnuardIsFVNQ)10.750.760.740.630.340.410.10.35hares心普500FIVV）0.7510.940.890.760.52hares心普市值FIJH）0.760.9410.970.780.10.290.070.55hares心普市值F（J）0.740.890.9710.730.050.20.010.51haresSI興場FM）0.630.770.780.7310.190.370.240.6hares心國合券FAGG）0.350.1910.770.370.1hares脹值券（IP）0.410.30.290.20.370.7710.50.23PDR金GD）0.10.060.070.010.240.370.510.3nvesco品數(shù)金（DC）0.350.520.550.510.6-1據(jù)源orfolosuazer數(shù)時：2008年1月1至022年8月31，據(jù)頻：度二、全球Is指數(shù)化投資現(xiàn)狀I(lǐng)s色從全球資產(chǎn)配置情況來看房地產(chǎn)行業(yè)始終是全球投資者主要資產(chǎn)配置方向之一。在國際市場，房地產(chǎn)證券投資基金是Rs的持倉主力，占比超過1/4。房地產(chǎn)證券投資基金（lsttenvstmntund）本質(zhì)上是一種行業(yè)基金，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)證券投資3，主要形式包括開放式基金、F等，Rs是其主要投資標(biāo)的截至2022年8月初全球活躍的房地產(chǎn)證券投資基金共1712只總資產(chǎn)規(guī)模約6228億美元，其中投資于Rs的產(chǎn)品規(guī)模占比約95。整體來看，Rs相關(guān)資管產(chǎn)品的發(fā)展可分為1990年前的探索階段、90代的萌芽階段、21世紀初至金融危機前的爆發(fā)增長階段、以及金融危機后的整合階段。3此為廣義的房地產(chǎn)行業(yè)，包括傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)證券投資基金的統(tǒng)口徑為所有投資行業(yè)為地產(chǎn)行業(yè)的基金，其中剔除了直接持有房地產(chǎn)而非房地產(chǎn)證券的基金，數(shù)據(jù)來源lobr。據(jù)源Boobeg截至022年8底圖8地證投基金年立清數(shù)量從Rs投資需求的發(fā)展歷程，我們可以觀察到如下特征與趨勢：從全球市場歷史經(jīng)驗來看，雖然Rs投資需求大致與房價呈正相關(guān)關(guān)系但衰退時期也可能給Rs部分相關(guān)產(chǎn)品的進一步發(fā)展提供土主要原因有二一是在衰退期權(quán)益型Rs能夠以較低的價格收購底層資產(chǎn)為之后的良好收益表現(xiàn)奠定基礎(chǔ)，如上世紀80年代美國的儲貸協(xié)會（SL）危機，瀕臨破產(chǎn)的儲貸協(xié)會被迫以底價出售資這些資產(chǎn)部分由Rs接手二是權(quán)益型Rs底層資產(chǎn)為所有權(quán)且杠桿水平相對較低只要底層資產(chǎn)經(jīng)營情況不出現(xiàn)嚴重惡化，其估值的底部支撐就一直存在，因此較抵押型Rs以及S等債權(quán)投資工具更具韌性例如20062008年受金融危機影響SEeitRlsttendx成分中抵押型Rs數(shù)量減少了47%，相對而言，權(quán)益型Rs數(shù)量僅減少18。參考其他市場首發(fā)Rs指數(shù)的時點以及當(dāng)時的Rs市場環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)Rs的相關(guān)指數(shù)編制不僅領(lǐng)先于機構(gòu)投資需求更為機構(gòu)投資提供表征市場配置參考業(yè)績基準(zhǔn)等諸多關(guān)鍵功能對機構(gòu)投資需求起到了一定導(dǎo)作用。表7要Is場發(fā)數(shù)況指數(shù)名稱市場編制方指數(shù)發(fā)時間首期成分數(shù)TENaretquyndex國are&時素19234SEITIndex本京券易所2036H-RITIndex國港生數(shù)2087&PASX200ARITndex大亞普201200de-EITIndex加坡加交所200約20據(jù)源公資整理指數(shù)型產(chǎn)品規(guī)模自2000年以來數(shù)量不斷攀升，截至2022年，全球主要投資于Rs的指數(shù)產(chǎn)品（下文簡稱Rs指數(shù)產(chǎn)品）數(shù)量已達383只4，總資產(chǎn)規(guī)模2596.7億美元，占所有Rs資管產(chǎn)品的41.7。Is求聚焦Rs指數(shù)產(chǎn)品從產(chǎn)品數(shù)量與規(guī)模區(qū)域分布投資策略等分析全球Rs指數(shù)化投資需求的發(fā)展趨勢。1、費率優(yōu)勢推動Rs指數(shù)產(chǎn)品占比不斷上升1996年，首個采用被動管理模式的房地產(chǎn)證券投資基金ngurd房地產(chǎn)指數(shù)基nurdRlsttendexund成立2000年6月安碩道瓊斯房地產(chǎn)指數(shù)（ShsowJonsRlstteF在紐交所上市成為第一個RsF產(chǎn)品。2000年以來，隨著Rs市場的快速發(fā)展以及Rs指數(shù)的豐富，新成立的Rs指數(shù)產(chǎn)品數(shù)量快速增長在每年新成立Rs資管產(chǎn)品中的占比在30%以上，F(xiàn)的數(shù)量也不斷攀升。截至2022年8月，Rs指數(shù)產(chǎn)品資產(chǎn)規(guī)模約2596.7億美元占比達到41.7%其中F資產(chǎn)規(guī)模56億美元占比約18.6。4統(tǒng)計口徑為lobg投資行業(yè)為房地產(chǎn)的基金中，基金描述中明確提到跟蹤指數(shù)或被動管理的基金。據(jù)源oobeg截至022年8底圖9年Is數(shù)品新立量占情況從歷史表現(xiàn)來看被動型產(chǎn)品的總回報略高于主動型產(chǎn)品但平均波動率也較高，風(fēng)險調(diào)整后的收益并未呈現(xiàn)明顯差距。但考慮到被動型產(chǎn)品的費率優(yōu)勢其性價比較為突出。表8Is數(shù)品率勢著類型數(shù)量資產(chǎn)規(guī)模（億美）近5年總回%）近10年總回（）近5年波動%）近5年夏普比率平均費動理1329631.424097.91710.41.27動理383596.7252102.71900.30.53據(jù)源Boobeg年波率算期月。2、細分策略產(chǎn)品較少，紅利策略值得關(guān)注從前20大Rs指數(shù)產(chǎn)品來看，多數(shù)為簡單市值加權(quán)的Rs綜合指數(shù)，選取特定區(qū)域內(nèi)的所有Rs進行投資Rs相關(guān)產(chǎn)品的投資需求主要源于分散風(fēng)險且細分行業(yè)樣本數(shù)量也較為有限因此專門投資基礎(chǔ)設(shè)施工業(yè)物等細分底層資產(chǎn)的Rs指數(shù)產(chǎn)品數(shù)量與規(guī)模均較小數(shù)量僅5只總資產(chǎn)規(guī)占比僅2左右。表9球模前20大Is數(shù)品產(chǎn)品名稱成立地區(qū)成立日期產(chǎn)品類型資管機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模（億元）nuardealsaeF國9292004Fuard3923uardealsaeIndexund國5131996數(shù)金uard3575DAealsaeecuresorfolo國151993數(shù)金DAInesmentDmenson91.2nuardealsaeIIIndexund國9262017數(shù)金uard89.8DAGobalealsaeecuriesorfolo國7312008數(shù)金DAInesmentDmenson89.6haresGobalroperyecuriesquyndexund國12010數(shù)金ackock73.2rincpalealsaeecuresund國1262000數(shù)金rincpalunds64.3chwabUSITF國113201Fchwab60.4SIF(H)Iealsaewizerandue士3162005數(shù)金redtusse55.7ealsaeeectecorF國1082015Faereet52.1DAInernaonalealsaeecuresorfoio國312007數(shù)金DAInesmentDmenson51.0haresU..ealsaeF國6192000Fhares41.6uardAusraanroperyecuresndexund大亞3271998數(shù)金uard39.9nuardAusraanroperyecuresndexF大亞10010Fuard39.9nuardGobale-U.S.ealsaeF國1210Fuard39.6wissealsaeecureseeconassveII士1062008數(shù)金US39.2NXTUNDSITIndexF本9182008FNouraAsset34.6DawaJ-ITOpen-onhyDvdendund本5182004數(shù)金DawaAsset32.3haresGobalITF國7102014Fhares29.7detyealsaeIndexund國98201數(shù)金deiy28.7據(jù)源Boobeg除紅利策略外其他特定主題與策略的產(chǎn)品較少Rs相關(guān)產(chǎn)品中紅利類型現(xiàn)存數(shù)量共17只總規(guī)模9億美元占整體約5%Rs自身低風(fēng)險與高股息特性與紅利主題較為契合使得紅利主題成為了Rs相關(guān)產(chǎn)品的主要細分主題類型。表現(xiàn)上來看，紅利類產(chǎn)品的平均股息率明顯高于該類產(chǎn)品平均水平長期總收益也具有一定優(yōu)勢。表10利產(chǎn)平股率顯于體值且期收有定勢近1年總收益%）近5年總收益%）近10年總收益%）平均股息率%）體均6.918.715.2374利產(chǎn)平均6.425.6101.8439據(jù)源oombeg截至022年8月近年來，SG主題產(chǎn)品也開始出現(xiàn)，截至目前SG相關(guān)主題產(chǎn)品共25只總資產(chǎn)規(guī)模占比約0.8，其中超過半數(shù)成立于近兩年。3、跨市場投資已成為Rs投資需求的主要驅(qū)動因素相對于投資策略的趨同Rs指數(shù)產(chǎn)品在區(qū)域分布方面呈現(xiàn)出較大差異化特征從成立區(qū)域來看美國歐洲與日本是Rs指數(shù)產(chǎn)品的主要產(chǎn)地合計占比近90此外跨市場產(chǎn)品在Rs指數(shù)產(chǎn)品2012年以來占比保持在50%左右已經(jīng)成為Rs相關(guān)投資需求的主要來中短期不同區(qū)域的地產(chǎn)行情可能呈現(xiàn)一定差異跨市場投資或按照區(qū)域進行分散化配置具有較大的市場需求同時跨境投資往往面臨著較高的信息不對稱風(fēng)險因此通過基金等產(chǎn)品參與跨市場Rs投資成為了投資者的普遍選擇。據(jù)源Boobeg截至022年8月圖10Is數(shù)品行域

圖1市場Is關(guān)管品比顯著升勢從資金流向來看美國歐洲與日本是跨境Rs指數(shù)產(chǎn)品較多的發(fā)行地區(qū)從下圖可見跨境資金主要配置于全球Rs指數(shù)單個區(qū)域之間的資金流動相對較少。5本文統(tǒng)計口徑下，跨市場產(chǎn)品為投資目的地不僅限于本市場的資管產(chǎn)品，若一個基金成立于中國投資亞太市場，則也屬于跨市場。據(jù)源Boobeg截至022年8月圖12球場是Is數(shù)品區(qū)投的要的地4、通過指數(shù)產(chǎn)品投資Rs的需求重點：分散風(fēng)險，長期穩(wěn)定收益下面以美國為例，簡要比較通過基金等產(chǎn)品投資Rs與直接投資Rs的收益與風(fēng)險，從該角度分析投資者通過資管產(chǎn)品投資Rs的主要需求點。本文選取美國上市的權(quán)益型Rs以及同在美國發(fā)行的資產(chǎn)規(guī)模超過一億美元的Rs指數(shù)產(chǎn)品比較兩者在不同時間區(qū)間的收益分布情將美國市場市值排名前的Rs以及規(guī)模前十的Rs指數(shù)產(chǎn)品的年化收益率與波動率進行對比可以看到指數(shù)產(chǎn)品分布于象限圖的左下區(qū)域而Rs則分布在其外側(cè)由此可見對于一般個人投資者而言直接投資于部分Rs將面臨更大的不確定性，預(yù)期實現(xiàn)的收益可能顯著高于投資基金，也可能大幅跑輸，如2016年一度市值排名第一的西蒙地產(chǎn)近五年年化總收益甚至為負配置Rs的投資者多數(shù)是看中了其低風(fēng)險高股息率收益穩(wěn)定的特點因此對于通過證券組合犧牲部分收益率以實現(xiàn)更低風(fēng)險的資管產(chǎn)品，往往更容易接受。據(jù)源Boobeg年波率算期月圖13前10大Is前10大Is數(shù)品險益比綜上Rs投資者的主要需求一是降低個股風(fēng)險該特性與Rs投資的出發(fā)點較為契合尤其對于日益增長的Rs跨境投資需求分散化投資更具優(yōu)勢二是長期穩(wěn)定收益相較于主動選股帶來的超額收益Rs投資者更傾向于長期穩(wěn)定的回報。指數(shù)產(chǎn)品在上述兩方面均較好地滿足了Rs投資者需求同時具有相對的費率以及稅收優(yōu)因此在Rs產(chǎn)品領(lǐng)域指數(shù)化投資具較為廣闊的市場前景。球Is主Rs投資者主要看中其作為一種資產(chǎn)類別的整體風(fēng)險收益特征而非細分領(lǐng)域的差異因此Rs指數(shù)以簡單的綜合指數(shù)為主細分主題與策略指數(shù)較少指數(shù)間的主要差異在于覆蓋區(qū)域的不同盡管如此部分紅利指（SEPRAeitvlopedividnd+ndex）與質(zhì)量指數(shù)（Cohn&StsRltyMjosPotoliondx）也獲得了一定資金跟蹤。表1蹤金前15的Is數(shù)提商指數(shù)名稱指數(shù)類型跟蹤規(guī)模規(guī)模占比指數(shù)提商SIUSIIealsae合數(shù)98.719.5%SIoockxchaneIT合數(shù)17.73.5%京易所DowJonesU..eectIT合數(shù)16.13.3%&PDowJonesTEPANAEITDeeoped合數(shù)15.13.0%TE&PANaret&PASX300AIT模數(shù)13.72.7%&PDowJonesXIealsaeunds合數(shù)91.41.8%士券易所&PGobalIT合數(shù)91.01.8%&PDowJonesDowJonesquyAlITapped合數(shù)60.41.2%&PDowJonesealsaeeectecor合數(shù)53.81.1%&PDowJones&PGobalexU..ropery合數(shù)45.40.9%&PDowJonesDowJonesU..ealsae合數(shù)41.60.8%&PDowJonesTEPANaretGobalealsae合數(shù)29.70.6%TE&PANaretDowJonesGobaleectIT合數(shù)27.90.6%&PDowJonesohen&eerseayaorsorfolo量數(shù)26.30.5%ohen&eersTENaretAlquyIs合數(shù)20.50.4%TE&PANaret據(jù)源Boobeg截至022年8月MSC、標(biāo)普以及富時羅素的Rs指數(shù)布局大體上較為趨同主要由綜合指數(shù)（包括全球市場綜合指數(shù)、區(qū)域市場綜合指數(shù)、規(guī)模指數(shù)、細分主題指（主要是紅利指數(shù)細分底層資產(chǎn)指數(shù)SG指數(shù)、其他策略指數(shù)以及其非權(quán)益型指數(shù)（優(yōu)先股指數(shù)、抵押型Rs指數(shù)）構(gòu)成，其中：綜合指數(shù)僅設(shè)置最低流動性條盡量將符合Rs定義的樣本全部入，其中區(qū)域市場綜合指數(shù)的樣本選擇特定區(qū)域的R（如歐洲、亞太地區(qū)；規(guī)模指數(shù)在綜合指數(shù)的基礎(chǔ)上選擇規(guī)模相對較大流動性更好的并剔除一些非主流細分底層資產(chǎn)；紅利指數(shù)在Rs中進一步挑選股息率較高的樣本，如富時羅素和eit的SEPRAeitvlopedividnd高股息策略指數(shù)該指數(shù)選取樣本中預(yù)期股息率大于2%的R目前跟蹤規(guī)模已達26億美元；細分底層資產(chǎn)指數(shù)選擇特定底層資產(chǎn)的指數(shù)如基礎(chǔ)設(shè)施倉儲等要起表征作用；其他策略指數(shù)數(shù)量較少主要有低波或多因子指數(shù)另外還有部分綠色建筑為主題的SG指數(shù)。其他機構(gòu)開發(fā)的指數(shù)中值得關(guān)注的有美國地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)投研公司ohn&Strs編制的全球地產(chǎn)核心指（Cohn&StsloblRltyMjosndx，在市值與流動性剔除的基礎(chǔ)上增加了底層資產(chǎn)質(zhì)量財務(wù)健康度公司治理等考量因在全球范圍選取出基本面較好的Rs組成指數(shù)，體現(xiàn)出一定差異性。三、境內(nèi)公募Is市場發(fā)展以及指數(shù)化投資展望募Is段我國公募Rs整體起步稍2003年香港發(fā)布了Rs指南2005年1月領(lǐng)匯Rs在香港上市成為香港第一只Rs基金2005年12月廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港交易所上市成為內(nèi)地第一支房地產(chǎn)投資信托基境內(nèi)Rs方面2007年央行銀監(jiān)會和證監(jiān)會聯(lián)合成房地產(chǎn)投資基金專題研究領(lǐng)導(dǎo)小組2014年央行和銀監(jiān)會發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，提出“擴大市場化融資渠道，積極穩(wěn)妥開展Rs試點。表12內(nèi)Is策理時間相關(guān)政策202伴隨著國內(nèi)信托業(yè)務(wù)的開展，我國開始逐步涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。204國務(wù)院發(fā)《關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見指“要積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”,EIs作為重要品種之一，開始受到廣泛關(guān)注。208國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見，鼓勵開展房地產(chǎn)信托投資基金試點。214央行和銀監(jiān)會發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知提“擴大市場化融資渠道積極穩(wěn)妥開展EIs試點，開啟了中國類EIs的發(fā)展時代。21218住建部發(fā)布多項鼓勵推進EIs發(fā)展的政策，包括支持住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。219完善S自律規(guī)則體系，推進EIs融資模式創(chuàng)新。220年4月，發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（EI）試點相關(guān)工作的通知公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指（試行（征求意見稿正式啟基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募EIs試點；8月公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指（試行的發(fā)布標(biāo)志著我國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募EIs試點有了正式的法律政策支持。221年6月上交所、深交所、證券業(yè)協(xié)會和中證登制定并發(fā)布正式的EIs試點配套細則；發(fā)改委發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基（EI試點工作的通知（85號文，將試點區(qū)域擴展至全國，新增水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)、保障性租賃住房等資產(chǎn)類別。201年1月銀保監(jiān)會發(fā)《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知對險資投資公募EIs的相關(guān)資質(zhì)予以規(guī)定。201年2月發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（EI）有關(guān)工作的通知，要求對項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入，并對回收資金投向予以規(guī)定。02年1月財政部發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（EI）試點稅收政策的公告，明確資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)可適用特殊性稅務(wù)處理，暫免征收企業(yè)所得稅；原始權(quán)益人向EIs轉(zhuǎn)項目公司股權(quán)所獲增值，對應(yīng)于自身戰(zhàn)略配售EIs份額的部分，可遞延繳納企業(yè)所得稅滬深交易所推出基金通平臺，為場外投資者申贖提供便利。02年5月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見（19號文，提出建立健擴募機制，研究推進EIs相關(guān)立法工作；證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基（EI有關(guān)工作的通知落實保障性租賃住房發(fā)行規(guī)則資金用途監(jiān)督責(zé)；滬深交易所發(fā)布新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（擴募）業(yè)務(wù)指引，明確擴募的一般要求及向原持有人配售、公開擴募、定向擴募的相關(guān)規(guī)定。2020年4月30日證監(jiān)會發(fā)改委公《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)資信托基R試點相關(guān)工作通知同日證監(jiān)會發(fā)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)投資基金指引（試行（征求意見稿）,為境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募Rs拉開序幕。2021年6月21日首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募Rs在滬深交易所上市標(biāo)志境公募Rs試點工作正式落地。首批公募Rs上市后，相關(guān)支持政策密集出臺。2021年6月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（R）試點工作的通知985號文將公募Rs試點區(qū)域擴展至全國新增水利設(shè)施景區(qū)資產(chǎn)保障性租賃住房等資產(chǎn)類別2021年12月發(fā)改委發(fā)《關(guān)于加快推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基（R有關(guān)工作的通知要求對項“愿入盡入應(yīng)入盡入2022年1月財政部發(fā)《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（R試點稅收政策的公告明確了Rs設(shè)立階段的稅收優(yōu)惠政策2022年5月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見，提出建立健全擴募機制，研究推進Rs相關(guān)立法工作。募Is了Is征1、境內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施Rs概況境內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施Rs在制度層面具有兩個特征一是投向明確境內(nèi)公募Rs采用“公募基金資產(chǎn)支持證券項目公司”形式80以上基金資產(chǎn)投于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額;基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)二是強制分紅采取封閉式運作收益分配例不低于合并后基金年度可供分配金額的90。表14內(nèi)募礎(chǔ)施Is構(gòu)截至2022年8月底上市公募Rs共17只其中9只為產(chǎn)權(quán)類8只為經(jīng)營權(quán)類基金均采用封閉式運作方封閉期在20年至99年不等當(dāng)前上市公募EIs的底層資產(chǎn)均較優(yōu)質(zhì)：其中4只的底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，平均出租率在90%左右；2只為倉儲物流，出租率接近100%；5只為收費公路，位于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，單位里程年收入為5001000萬元/公里；還有3只為市政環(huán)保設(shè)與能源設(shè)施，均位于一二線城市；3只為保障房，出租率亦接近100。表13前市募Is本息及關(guān)層產(chǎn)息簡稱上市日期上市地點募集總規(guī)（億元）項目類型底層資產(chǎn)屬性底層資產(chǎn)介紹中金普洛斯EIT22-0-21上交所5.4倉儲物流產(chǎn)權(quán)7個普洛斯物流園分別位于北廣（2佛山昆山蘇州平均出租率9.8平均租金水平14元/平/日左右博時蛇口產(chǎn)園EIT22-0-21深交所2.8園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)萬融大廈萬海大廈位于深圳市南山區(qū)出租率為平均出租率8，單位租金約4元/平日華安張江光大EIT22-0-21上交所1.0園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)張江光大產(chǎn)業(yè)園，總建面5萬平，出租率9，平均租金519元平方米/天建信中關(guān)村EIT22-1-17上交所2.8園區(qū)基設(shè)施產(chǎn)權(quán)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目協(xié)同中心4號樓目和孵化加速器項目位于北京市海淀區(qū)平出租率8.，平均租金58元/平方米/天國金中國鐵建EIT22-0-08上交所4.9交通基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)渝遂高速全長9.26公里每公里通行費入200萬元公里紅土深圳安居EIT22-0-31深交所1.4保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)4個保障性租賃住房位于深圳市福田羅湖等區(qū)域，出租率均在9以上東吳蘇園產(chǎn)業(yè)EIT22-0-21上交所3.9園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)國際科技園五期B區(qū)，2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期，位于蘇州工業(yè)園中航首鋼綠能EIT22-0-21深交所1.4生態(tài)環(huán)保經(jīng)營權(quán)首鋼生物質(zhì)、殘渣暫存場，位于北京門頭溝鵬華深圳能源EIT22-0-26深交所3.4能源基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)深圳能源東部電一期項目位于深圳市大鵬區(qū)紅土鹽田港EIT22-0-21深交所1.4倉儲物流產(chǎn)權(quán)深圳鹽田區(qū)物流中心位于深圳鹽田保稅區(qū)鹽田港物流整租，出租率9，單位租金1.5元/平/月華夏越秀高速EIT22-1-14深交所2.3交通基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)漢孝高速全長36公里單位里程通行費約50萬元/公里華夏中國交建EIT22-0-28上交所9.0交通基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)嘉通高速全長91公里單位里程通行費約50萬元/公里平安廣州廣河EIT22-0-21深交所9.1交通基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)廣河高速廣州段全長7.78公里單位里程通行費收入約100萬元/公里富國首創(chuàng)水務(wù)EIT22-0-21上交所1.5生態(tài)環(huán)保經(jīng)營權(quán)合肥深圳污水凈化項目，位于深圳、合肥浙商滬杭甬EIT22-0-21上交所4.6交通基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營權(quán)滬杭甬高速浙江段全長12公里單位里程通行費49萬元/公里華夏北京保障房EIT22-0-31上交所1.6保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)兩處保障房位于北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)出租率為9.和9.%中金廈門安居EIT22-0-31上交所1.0保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)兩處保障房位于廈門市集美區(qū)出租率均高于9%據(jù)源公募Is募明書2、境內(nèi)公募Rs上市以來收益表現(xiàn)距首批公募Rs上市已滿一年時間，公募Rs價格呈現(xiàn)一定起伏。從2021年6月至2022年2月，Rs整體呈上漲態(tài)勢，且呈現(xiàn)一定小盤效應(yīng)，富國首創(chuàng)水務(wù)RT與紅土鹽田港RT漲幅突出。由于高溢價率難以持續(xù)，2022年2月后經(jīng)歷了一波調(diào)整，目前整體走勢企穩(wěn)，呈緩慢上漲態(tài)勢。據(jù)源IND截至202年8月31日圖15批募Is市估走勢分類型來看經(jīng)營權(quán)Rs前期彈性較高但近期走勢弱于產(chǎn)權(quán)R規(guī)模偏小的市政環(huán)保RT漲幅較高但近期調(diào)整幅度也偏大截至目前倉儲物流產(chǎn)業(yè)園累計漲幅相對較高。 據(jù)源IND至202年8月31日均跌由成漲幅單均成非構(gòu)指方計算圖16權(quán)和營類跌對比 圖17項類漲幅比從目前的表現(xiàn)來看，境內(nèi)公募EIs延續(xù)了國際EIs高穩(wěn)定性、高分紅的特征。其年化波動率以及派息率均處于同期全市場較優(yōu)水平：2022年至今年化波動率在中證全指成分股中排90%以外，派息率在36%水平，多數(shù)排名全市場前10。表14募Is動與息均于市較水平簡稱底層資屬性2022年今年化波動率波動率于中證排名2021年派息率派息率于中證排名金洛斯IT權(quán)16.%99.7%3.3%9.9%時口園IT權(quán)26.%98.0%3.1%10.7%安江大IT權(quán)22.%99.1%3.3%9.9%信關(guān)村IT權(quán)21.%99.3%--吳園業(yè)IT權(quán)20.%99.4%3.6%8.4%航鋼能IT營權(quán)17.%99.7%9.7%1.0%土田港IT權(quán)31.%93.9%2.9%.%夏秀速IT營權(quán)