商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)圖文精講

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)研究課件2012-12-10商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住的

大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)體商業(yè)商業(yè)街商業(yè)裙樓集中商業(yè)獨(dú)體商業(yè)建筑（會(huì)所）底商商業(yè)街獨(dú)體商業(yè)街住宅底商寫字樓及其他物業(yè)底商按建筑形態(tài)劃分獨(dú)體商業(yè)商業(yè)街商業(yè)裙樓按行行業(yè)業(yè)類類別別分分類類健身身服服務(wù)務(wù)及及休休閑閑功功能能房房地地產(chǎn)產(chǎn)（健健身身中中心心、、美美容容院院））商品品批批發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)（義義烏烏小小商商品品批批發(fā)發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)））居住以及辦公公用商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（寫字樓、酒酒店式公寓、、產(chǎn)權(quán)式酒店店、老年公寓寓）餐飲功能房地地產(chǎn)（大型飯莊、、快餐小吃、、冷飲店）娛樂(lè)功能房地地產(chǎn)（電影城、娛娛樂(lè)城、KTV）零售功能房地地產(chǎn)（百貨商場(chǎng)、、商業(yè)街、超超市、家居建建材，以及將將上述多種功功能于一身的的大型購(gòu)物中中心和SHOPPINGMALL）按市場(chǎng)范圍分分類超區(qū)域型（出租面積在7萬(wàn)平方米以上上，入駐商戶戶數(shù)量150—200家，主力店如如大型百貨公公司或批發(fā)店店3~5家，商圈人口口在50萬(wàn)以上，停車車位數(shù)量在5000輛以上。）超級(jí)型（出租面積在在10萬(wàn)平方米以上上，入駐商戶戶數(shù)量在250—700家，主力店如如百貨公司、、超市、家店店等3~6家，商圈人口口輻射幾百萬(wàn)萬(wàn)人，甚至千千萬(wàn)人不等，，停車位數(shù)量量在1萬(wàn)個(gè)左右或更更多。如1992年開(kāi)業(yè)的美國(guó)國(guó)第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級(jí)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的典范范。）區(qū)域型（出租面積在在1.5萬(wàn)—7萬(wàn)平方米，入入駐商戶數(shù)量量100家以上，主力力店為大型百百貨公司或批批發(fā)店，商圈圈人口在20萬(wàn)以上，停車車位在1000———5000輛。）社區(qū)型（出租面積平平均為1.3萬(wàn)平方米，入入駐商戶20—100家，商圈半徑徑在30分鐘車程以內(nèi)內(nèi)，主力店為為大型超市或或從事批發(fā)的的商店，停車車位約500輛。）近鄰型（出租面積平平均為7000平方米，入駐駐商戶10—20家，商圈內(nèi)人人口為5—10萬(wàn)，商圈半徑徑在10分鐘車程內(nèi)，，主要經(jīng)營(yíng)日日用品和一般般食品，停車車位約100輛。）按照消費(fèi)行為為分類體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地地產(chǎn)（娛樂(lè)、休閑閑類房地產(chǎn)））服務(wù)業(yè)態(tài)房地地產(chǎn)（餐飲、寫字字樓、服務(wù)性性公寓）物品業(yè)態(tài)房地地產(chǎn)（SHOPPINGMALL，大型購(gòu)物中中心，百貨商商場(chǎng)，超市，，家居建材店店，以及各種種類型產(chǎn)品旗旗艦店和專業(yè)業(yè)店）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含含義商業(yè)地產(chǎn)的分分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的銷銷售模式現(xiàn)代商業(yè)模式式經(jīng)歷由最初初供銷社、小小百貨到生活活休閑中心四四代商業(yè)模式式。鄭州市商商業(yè)目前已完完全步入第四四代商業(yè)模式式期。第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式第四代商業(yè)模式形態(tài)：供銷社、小百貨特征：古舊風(fēng)貌，零散、自發(fā)式發(fā)展檔次：低檔、市井形態(tài)：?jiǎn)误w百貨大樓特征：大型百貨+超市，單體百貨檔次：大眾、實(shí)惠，滿足日常購(gòu)物需求形態(tài):SHOPPINGMALL特征：休閑娛樂(lè)功能復(fù)合型商業(yè)檔次：年輕化、中高檔形態(tài)：生活休閑中心特征：休閑娛樂(lè)功能復(fù)合型商業(yè)檔次：休閑性強(qiáng)，時(shí)尚、綜合、現(xiàn)代基礎(chǔ)知識(shí)發(fā)展模式第一代商業(yè)模模式：主要存在于城城市次干道的的沿街位置，例：沿街小小百貨、小超超市；城市商業(yè)模式式已發(fā)展至第第四代商業(yè)，，商業(yè)發(fā)展模模式先進(jìn)，消消費(fèi)力強(qiáng)勁是是助推商業(yè)發(fā)發(fā)展的重要因因素。第二代商業(yè)模模式：城市早期集中中商業(yè)的主要要表現(xiàn)形式，，例：鄭州百貨貨大樓、鄭州州華聯(lián)；第三代商業(yè)模模式：是城市新興集集中商業(yè)目前前的主要形式式，但檔次集集中為中端，，是當(dāng)前鄭州州商業(yè)市場(chǎng)主主要的商業(yè)類類型，例：大上海海、百年德華華、百盛購(gòu)物物廣場(chǎng)；第四代商業(yè)模模式：城市當(dāng)當(dāng)前領(lǐng)先商業(yè)業(yè)的主要發(fā)展展模式，重在在休閑、購(gòu)物物、娛樂(lè)一體體化，如國(guó)貿(mào)360、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、、華潤(rùn)萬(wàn)象城城?；A(chǔ)知識(shí)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)的含含義商業(yè)地產(chǎn)的分分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的銷銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個(gè)利潤(rùn)密碼碼只租不售只售不租又租又售，且且租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國(guó)際購(gòu)物物中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中糧大悅城商業(yè)地產(chǎn)的三三種盈利模式式及五個(gè)利潤(rùn)潤(rùn)密碼盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租租金高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)需充分重視前期的市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營(yíng)管理能力的要求極高，同時(shí)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，升值空間較大，有利開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒(méi)有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò)3萬(wàn)m2只售不租相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對(duì)整體出現(xiàn)要高一些，風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等），需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售，大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力極高5萬(wàn)m2以上的商場(chǎng)三種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的盈利模式式對(duì)比商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個(gè)利潤(rùn)密碼碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤(rùn)密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)發(fā)商要具備長(zhǎng)長(zhǎng)線贏利心態(tài)態(tài)：（例如：：上海正大廣廣場(chǎng)、金源茂茂，成功商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住住宅開(kāi)發(fā)的利利潤(rùn)）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商應(yīng)具備正正視風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)態(tài)：（防范物物業(yè)管理中存存在的風(fēng)險(xiǎn)、、防范市場(chǎng)環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)）長(zhǎng)線贏利與正正視風(fēng)險(xiǎn)，就就是應(yīng)了“說(shuō)說(shuō)得容易做到到難”的老話話商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個(gè)利潤(rùn)密碼碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤(rùn)密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目需要一一次投資建成成才能形成商商業(yè)氣氛，因因而所有的前前期投入都來(lái)來(lái)自開(kāi)發(fā)商的的積累，而且且在租售過(guò)程程中，為了吸吸引主力店加加盟，開(kāi)發(fā)商商不得不采取取前幾年租期期內(nèi)低租金，，甚至部分免免租金的形式式。成熟的商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目通常常是由基金作作為項(xiàng)目的主主要投資人，，或是開(kāi)發(fā)完完成后由基金金購(gòu)買，再進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一的租租賃經(jīng)營(yíng)等。。中國(guó)典型的融融資比例是：：50％權(quán)益/50％貸款。商業(yè)地產(chǎn)的三種盈盈利模式及五五個(gè)利潤(rùn)密碼碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤(rùn)密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目目在前期的策策劃、招商中中期的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、以及后后期的經(jīng)營(yíng)管管理三個(gè)階段段都需要有高高度專業(yè)化水水準(zhǔn)的操作能能力。發(fā)展商需要在在專業(yè)商業(yè)投投資、管理與與顧問(wèn)公司以以及商業(yè)項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)計(jì)公公司的協(xié)助下下，才能使一一個(gè)大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專專業(yè)化的高度度。商業(yè)地產(chǎn)的利利潤(rùn)密碼支持管理者的的專業(yè)意見(jiàn)開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者管理者站在城市建設(shè)設(shè)的高度帶動(dòng)動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展保證投資者的的租金收入預(yù)留經(jīng)營(yíng)者的的增值空間符合消費(fèi)者的的消費(fèi)取向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益益共同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三種盈利利模式及五個(gè)個(gè)利潤(rùn)密碼智者說(shuō)：賺錢錢的買賣不一一定是成功的的買賣，成功功的買賣是雙雙方都滿意的的買賣。三、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三種盈利利模式及五個(gè)個(gè)利潤(rùn)密碼商業(yè)地產(chǎn)的利利潤(rùn)密碼分析歷史悠久久的商業(yè)街與與當(dāng)代成功的的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展具有“向心格局”，一個(gè)靈魂人人物（項(xiàng)目）），具有強(qiáng)烈烈的磁場(chǎng)效應(yīng)應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展展具有“集群效應(yīng)”，成行成市更更有利于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的可持持續(xù)發(fā)展。無(wú)論是向心格格局，還是集集群效應(yīng)，商商業(yè)地產(chǎn)的相相生相旺最終終歸為一點(diǎn)——成功的主題定位（用用系統(tǒng)的理論論來(lái)分析，包包括市場(chǎng)定位位、消費(fèi)者定定位、業(yè)態(tài)定定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位怎樣才能讓投投資者覺(jué)得某某個(gè)物業(yè)能增增值呢？或者說(shuō)什么才才能保證物業(yè)業(yè)能增值呢？？背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境是否健康發(fā)發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是否是投資資熱點(diǎn)地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處處地塊是否在在未來(lái)有發(fā)展展同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的的業(yè)態(tài)目前是是否有發(fā)展空空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)是否合理，，是否符合經(jīng)經(jīng)營(yíng)要求價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否否與實(shí)際價(jià)值值趨同影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客客，更是針對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因因?yàn)樗麄儾攀歉蛹訉I(yè)、更加加挑剔的客戶戶。影響客戶決斷斷的因素參與開(kāi)發(fā)的公公司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)力力、知識(shí)、年年齡、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素參與開(kāi)發(fā)的公公司品牌開(kāi)發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公公司發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)外在因素項(xiàng)目本身硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)同類市場(chǎng)整體體水平周邊居民水平平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來(lái)前景推廣力度運(yùn)營(yíng)管理●●●影響商鋪（商商場(chǎng)）的因素素商圈的類型及及范圍人流道路類別交通停車位廣場(chǎng)主力店影響商圈商鋪鋪的因素1商圈的類型及及范圍徒步圈：第一圈層，，步行可到達(dá)達(dá)商圈半徑，，單程以10分鐘為限度，，商圈半徑500米以內(nèi)。自行車圈：也稱第二商商圈，單程1.5公里。汽車（機(jī)動(dòng)車車）圈：也稱第三商商圈，以購(gòu)物物為目的，距距離約5公里左右，單程為10分鐘。鐵路圈、高速速公路圈、飛飛機(jī)場(chǎng)：屬于邊際商商圈。影響商圈商鋪鋪的因素2人流金錢：￥，＄信息反饋口碑影響商圈商鋪鋪的因素3道路類別道路級(jí)別設(shè)計(jì)車速(km/h)雙向機(jī)動(dòng)車道數(shù)（條）道路總寬(m)隔離帶設(shè)置一級(jí)60～80>=440～70必須設(shè)二級(jí)40～60>=430～60應(yīng)設(shè)三級(jí)30～40>=220～40可設(shè)四級(jí)30>=216～30不設(shè)影響商圈商鋪鋪的因素4交通通達(dá)性性：汽汽車順順利通通達(dá)，，自行行車、、摩托托車、、電動(dòng)動(dòng)車等等順利利通達(dá)達(dá)公交便便捷性性：公公交站站臺(tái)——人流通通達(dá)影響商商圈商商鋪的的因素素5停車位位停車場(chǎng)場(chǎng)所影影響商商業(yè)幾幾個(gè)方方面：：提高購(gòu)購(gòu)物人人群的的消費(fèi)費(fèi)能力力提高商商鋪的的輻射射范圍圍延長(zhǎng)商商鋪的的營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間間提升隨隨意性性消費(fèi)費(fèi)份額額聚集人人氣影響商商圈商商鋪的的因素素6廣場(chǎng)聚集人人氣從事商商業(yè)活活動(dòng)影響商商圈商商鋪的的因素素7主力店店主力店店能夠夠吸引引人流流的原原因具有強(qiáng)強(qiáng)大的的品牌牌號(hào)召召力擁有眾眾多追追隨““粉絲絲”商品品品種多多，款款式新新，容容易吸吸引人人流商品質(zhì)質(zhì)量有有保證證，能能吸引引回頭頭客商家實(shí)實(shí)力大大，店店面裝裝修精精美，，形成成關(guān)注注力主力店店包括括：大型超超市大型百百貨主題餐餐飲店店品牌服服飾店店………商業(yè)回回報(bào)率率的一一般算算法公式：：年租租金/總房款款*100%=年回報(bào)報(bào)率舉例：：假設(shè)設(shè)本項(xiàng)項(xiàng)目一一商鋪鋪總價(jià)價(jià)100萬(wàn)，面積積20平方，日租租金為為10元/天/㎡，假設(shè)設(shè)商鋪鋪?zhàn)饨鸾鹪鲩L(zhǎng)長(zhǎng)率為為5%/年、假設(shè)設(shè)商業(yè)業(yè)本身身增價(jià)價(jià)速度度為7%/年，計(jì)算算客戶戶10年預(yù)期收收益。。（暫暫不考考慮稅稅費(fèi)））。收益一一10元/天/㎡x20㎡x30天x12月=7.2萬(wàn)/年收益二二7.2萬(wàn)/年+（7.2萬(wàn)/年+7.2萬(wàn)/年x5%）+····≈≈905600元收益三三100萬(wàn)+（100萬(wàn)+100萬(wàn)x7%）+····≈≈1838460元合計(jì)：：（905600+838460）/100萬(wàn)x100%≈≈175%商業(yè)地地產(chǎn)的的發(fā)展展模式式商業(yè)地地產(chǎn)的的含義義商業(yè)地地產(chǎn)的的分類類商業(yè)地地產(chǎn)的的價(jià)值值商業(yè)地地產(chǎn)的的銷售售模式式銷售模模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地地產(chǎn)的的銷售售模式式概念：：就是帶帶租約約銷售售，即即先引引進(jìn)品品牌商商家，，然后后將將商場(chǎng)場(chǎng)劃分分若干干小面面積產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商商鋪銷銷售給給眾多多小業(yè)業(yè)主，，并保保證給給小業(yè)業(yè)主一一定的的定期期租金金回報(bào)報(bào)，發(fā)發(fā)展商商即可可在短短期內(nèi)內(nèi)回籠籠資金金并獲獲得超超額利利潤(rùn)。。返租銷銷售實(shí)質(zhì)：：商品房房售后后包租租是指指房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)為為促進(jìn)進(jìn)銷售售，在在其進(jìn)進(jìn)行外外銷商商商品品房售售后包包租是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)為促促進(jìn)銷銷售，，在其其進(jìn)行行外銷銷商品品房出出售時(shí)時(shí)與買買受人人約定定，在在出售售后的的一定定年限限內(nèi)由由該房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)以代代理出出租的的方式式進(jìn)行行包租租，以以包租租期間間的租租金沖沖抵部部分售售價(jià)款款或償償付一一定租租金回回報(bào)的的行為為。返租租銷銷售售利益益：：國(guó)內(nèi)內(nèi)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司融融資資渠渠道道比比較較單單一一，，為為了了應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)銀銀行行銀銀根根緊緊縮縮、、成成本本增增高高的的不不利利局局面面，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商利利用用售售后后包包租租融融資資進(jìn)進(jìn)行行發(fā)發(fā)展展已已是是相相當(dāng)當(dāng)普普遍遍的的做做法法。。對(duì)于于個(gè)個(gè)人人投投資資者者而而言言，，現(xiàn)現(xiàn)在在商商鋪鋪是是一一種種房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和理理財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)合合的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不僅僅具具產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)特特性性，，同同時(shí)時(shí)在在理理想想狀狀態(tài)態(tài)下下，，又又是是一一種種