上海某商務(wù)大廈營銷策略整體方案

【“**大廈”營銷策略整體方案】**機構(gòu)二零零四年九月PART1市場分析PART2營銷戰(zhàn)略PART3形象定位PART4戰(zhàn)略執(zhí)行PART1市場分析**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司思路PART1

市場分析項目介紹區(qū)域分析競爭分析重點競爭對手分析分段戶型競爭分析我們的目標(biāo)年底前主推的銷售對象SWOT分析SWOT分析之對策**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司地理位置–**＊“三三”坐標(biāo)軸原點處三條隧道、三條軌道交通交匯點-—東方路將成為未來浦東地區(qū)的新心臟PART1

市場分析—項目介紹地鐵四號線地鐵六號線**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司可售單元租賃狀況PART1

市場分析—項目介紹有色塊為可銷售單元目前空置已出租，2004年年底前到期已出租，2004年年底前未到期

**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司可售單元面積配比PART1

市場分析—項目介紹鏈接年底前主推對象**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司區(qū)域供應(yīng)量較大，競爭對手較多PART1

市場分析—區(qū)域分析**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司PART1

市場分析—競爭分析—重點競爭對手分析金鷹大廈——位置與平面圖金鷹大廈位置與平面圖**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司金鷹大廈——銷售狀況1銷售狀況：公開日期2004-7-18PART1

市場分析—競爭分析—重點競爭對手分析已登記已簽約

可售**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司金鷹大廈——銷售狀況2銷售狀況：：公開日期2004-7-18PART1市場分析—競爭分析—重點競爭對對手分析已登記已簽約可售**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司金鷹大廈——銷售狀況3PART1市場分析—競爭分析—重點競爭對對手分析景觀好，銷銷售較好高樓層，售售價高，銷銷售較好**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析金鷹鷹大大廈廈———推廣廣主主題題世紀(jì)紀(jì)公公園園第第一一排排生生態(tài)態(tài)商商務(wù)務(wù)新新曙曙光光企業(yè)業(yè)的的大大上上海?？偪偛坎浚?，私私人人的的駐駐滬滬公公館館PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析—重點點競競爭爭對對手手分分析析報紙紙稿稿主主推推：：生態(tài)態(tài)辦辦公公地段段銷售售速速度度快快**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司金鷹鷹大大廈廈———推廣廣與與銷銷售售1PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析—重點點競競爭爭對對手手分分析析公開開日日期期2004-7-18**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司金鷹鷹大大廈廈———推廣廣與與銷銷售售2PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析—重點點競競爭爭對對手手分分析析解放放日日報報連連續(xù)續(xù)一一個個月月每每隔隔一一周周一一個個半半版版效效果果較較好好**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析世紀(jì)紀(jì)凱凱廈廈———位置置與與平平面面圖圖世紀(jì)紀(jì)凱凱廈廈位置置與與平平面面圖圖北PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析—重點點競競爭爭對對手手分分析析**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析世紀(jì)紀(jì)凱凱廈廈———銷售售狀狀況況銷售售狀狀況況：：公開開日日期期2004-4-27PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析—重點點競競爭爭對對手手分分析析**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析世紀(jì)紀(jì)凱凱廈廈———推廣廣主主題題PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析—重點點競競爭爭對對手手分分析析**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司PART1市場場分分析析—競爭爭分分析析分段段戶戶型型競競爭爭分分析析100——200平米米：競競爭爭對對手手少少，，總總價價低低，，適適合合投投資資200——300平米米：競競爭爭對對手手主主要要為為世世紀(jì)紀(jì)凱凱廈廈，，對對手手該該面面積積銷銷售售較較好好300——500平米米：競競爭爭最最為為激激烈烈500——1000平米米：主主要要以以自自用用為為主主，，需需要要有有針針對對性性尋尋找找客客戶戶1000平米米以以上上：主主要要以以自自用用為為主主，，需需要要有有針針對對性性尋尋找找客客戶戶**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司年底底前前主主推推的的銷銷售售對對象象PART1市場場分分析析—目標(biāo)標(biāo)針對對客客戶戶———投資資、、自自用用各各一一半半鏈接接項項目目介介紹紹**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司我們們的的目目標(biāo)標(biāo)PART1市場場分分析析—目標(biāo)標(biāo)“**””在在上上海海品品牌牌建建設(shè)設(shè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局之之一一**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司SWOT分析析PART1市場場分分析析—項目目優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢優(yōu)勢勢劣勢勢威脅脅未來來區(qū)區(qū)域域潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大在售售競競爭爭樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)均均高高于于本本案案部分分硬硬件件配配置置低低于于新新開開盤盤項項目目部分分銷銷售售面面積積偏偏大大剩余余年年限限只只有有38年租賃賃客客參參差差不不齊齊位于于**＊＊成成熟熟的的竹竹園園商商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)距離離地地鐵鐵二二號號線線東東方方路路站站步步行行5分鐘鐘酒店店資資源源可可共共享享現(xiàn)房，，租賃賃狀況況好，，有一一定知知名度度機會東方路路三地地鐵、、三隧隧道交交叉口口規(guī)劃劃周邊寫寫字樓樓項目目銷售售良好好目前寫寫字樓樓供應(yīng)應(yīng)不大大有條件件整盤盤包裝裝**品品牌宣宣傳**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司SWOT分析之之對策策PART1市場分分析—項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢優(yōu)勢深入了了解客客戶，，利用用實效效的sp活動打打動客客戶充分利利用品品牌資資源形象領(lǐng)領(lǐng)跑，，以sp活動及及優(yōu)勢勢資源源搶奪競競爭對對手客客戶**品品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略以未來來交通通規(guī)劃展現(xiàn)無無限投投資潛潛力利用酒酒店資資源提提升樓樓盤品品質(zhì)強化項項目整盤包包裝**品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，，高度度提升升強化未未來規(guī)規(guī)劃展展示強化整整盤形形象包包裝劣勢機會威脅發(fā)揮優(yōu)勢，搶占占機會利用機會，克服服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化化威脅減小劣勢，避免免威脅PART2營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略迅速建建立區(qū)區(qū)域市市場中中的鮮鮮明形形象吸引客客戶來來人、、來電電**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略總總則PART2營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略利用優(yōu)優(yōu)勢資資源舉舉行有有針對對性的的SP活動截留競競爭客客戶，，促成成客戶戶成交交，打打開局局面強化**及及項目目品牌牌作為主主要競競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略PART3形象定定位如何建建立區(qū)區(qū)域市市場中中的鮮鮮明形形象？？——項目推推廣案案名——項目推推廣主主題語語**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司內(nèi)容PART3形象定定位——項目推推廣LOGO**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司項目賣賣點分分析PART3形象定定位**＊＊CBD三三交交通規(guī)規(guī)劃**品品牌**酒酒店資資源財富匯聚投資自用**＊＊·****房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司項目案案名PART3形象定定位**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司“**＊·**””項目目案名名解釋釋PART3形象定定位“**＊””——上海乃乃至世世界聞聞名的的金融融商務(wù)務(wù)區(qū)，能夠體體現(xiàn)本本項目目地段段的賣點點，同同時這這三個個字本本身就就具有有匯聚聚財富富的巨巨大磁磁力。。“**”——財富之之谷，，智慧慧之地地。項項目所所處地地理位位置極極具優(yōu)優(yōu)勢，，城市市三軌道道三隧隧道皆皆在此此猶如如四方方江河河匯入入海洋洋，暗暗喻財財富流流向的歸歸宿平平臺。。與“商商務(wù)區(qū)區(qū)、寫寫字樓樓”等等商務(wù)務(wù)名詞詞緊靠靠，聯(lián)聯(lián)想空空間大大。如如美國的““硅谷谷”等等……“**＊·**””——綜合了了項目目的關(guān)關(guān)鍵賣賣點。。朗朗上上口，，易讀讀易記記。與市場場上同同類產(chǎn)產(chǎn)品的的案名名進行行區(qū)分分，標(biāo)標(biāo)新立立異。。**房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司項目LOGOPART3形象定定位形象——地位——希望——未來……形象——以項目目的建建筑形形態(tài)與與其外外立面面做引引申，，其型型貌似似引航航燈塔塔，又又處于金金融商商務(wù)腹腹地，，預(yù)示示本項項目具具有“引航航財富富”的強大大能量量。地位——地理位位置、、商務(wù)務(wù)氛圍圍十分分優(yōu)越越，如如海上上燈塔塔，位位置赫赫顯指引方方向。預(yù)示示著本本項目目能吸吸引投投資，，增加加效益益，起起到一一個指指示先先鋒的作用。希望——遠航者可以以從燈塔處處獲得前進進的希望，，本項目區(qū)域未來規(guī)規(guī)劃就是希望，希望獲得得成功的人人們可以在在此實現(xiàn)他他們更高層層次的創(chuàng)富夢想。未來——燈塔的魅力力在于給航航行者一個個前景未來來。有希望就有有未來，在一個充滿希希望的平臺臺上創(chuàng)富，，未來的發(fā)發(fā)展空間無無可限量。。**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司項目推廣主主題PART3形象定位財富引航，焦點經(jīng)濟NOHOPE,NOFUTUREPART4戰(zhàn)略執(zhí)行推廣攻略品牌攻略**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司內(nèi)容PART4戰(zhàn)略執(zhí)行媒體宣傳區(qū)域包裝銷售資料活動營銷公司品牌項目品牌**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司媒體宣傳PART4戰(zhàn)略執(zhí)行—推廣攻略最大的困難難：不了解客戶戶銷售初期媒媒體最重要要的任務(wù)：：迅速建立區(qū)區(qū)域市場中中的鮮明形形象吸引客戶來來人、來電電廣告表現(xiàn)：：重形象系列廣告突突出最有力力賣點造成強烈的的視覺沖擊擊感受媒體選擇：：解放日報、、新聞晨報報、新民晚晚報**房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)有有限公公司活動營銷PART4戰(zhàn)略執(zhí)行—推廣攻略利用優(yōu)勢資資源舉行有有針對性的的SP活動截留競爭客客戶，促成成客戶成交交，打開局局面客戶來人來來電后，加速購買速