大型綜合商業(yè)房產(chǎn)項目項目定位報告案例豐富

銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來

天心產(chǎn)業(yè)園項目定位報告

2012.5.30銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來第二代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)辦一體式的標(biāo)準(zhǔn)化廠房第三代工業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)研辦流通一體化的園區(qū)第四代工業(yè)地產(chǎn)：多功能公園式的產(chǎn)業(yè)集群中國工業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷了二十年發(fā)展，跨越了五個階段，正在經(jīng)歷由工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型……第一代工業(yè)地產(chǎn)：制造車間式非標(biāo)準(zhǔn)化廠房銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來BEIJING中關(guān)村豐臺園總部基地第五代工業(yè)地產(chǎn)——全周期生態(tài)型企業(yè)總部基地正在中國各大發(fā)達(dá)中心城市蓬勃興起……銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來發(fā)端北京，成熟上?！钥偛炕貫榇淼墓I(yè)地產(chǎn)逐漸興起……SHANGHAI上海創(chuàng)智天地園區(qū)銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來華中，以武漢為中心，以中國光谷為先導(dǎo)，各類型企業(yè)成長基地正在悄然崛起——光谷金融港：金融企業(yè)總部基地光谷芯中心：高新企業(yè)總部基地光谷生物城：生物科技總部基地光谷Ⅱ：國家自主創(chuàng)新示范基地銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來企業(yè)成長區(qū)中央政務(wù)區(qū)長沙，華中最具發(fā)展?jié)摿Φ陌l(fā)達(dá)中心城市，新興企業(yè)成長地已定位于省府卵翼之下的天心……銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來企業(yè)成長區(qū)中央政務(wù)區(qū)如何在前有堵截，后有大軍中脫穎而出，“選擇定位，堅持定位，實踐定位”就是關(guān)鍵！銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來然而，所有的定位都需根植于項目自身特質(zhì)和總體發(fā)展戰(zhàn)略。我們的自我認(rèn)知是怎樣？這些需要一一闡述分析。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來項目認(rèn)知區(qū)位交通項目規(guī)劃市場環(huán)境政策環(huán)境銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)見未來區(qū)位及交通項目坐落天心環(huán)保工業(yè)園內(nèi)，居長株潭融城核心，地鐵1號線（已開工）、4號線和長株潭城際軌道交匯處，市區(qū)南北大通道芙蓉南路與中意路(原韶山南路)環(huán)繞。周邊配套繁華，中信、奧特萊斯及文化教育機(jī)構(gòu)環(huán)繞。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來區(qū)位及交通項目距省政府府5分鐘車程，離離湘潭、株洲洲市政府僅15和18分鐘車程，處處于長株潭三三市幾何中心心、地理中心心和交通中心心，是三市相相向發(fā)展的最最佳位置。同同時毗鄰黃花花機(jī)場空港和和京廣、滬昆昆高鐵與京港港澳、繞城高高速，其地理理位置得天獨獨厚，交通條條件極其優(yōu)越越。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來項目規(guī)劃本項目預(yù)計投投資12億元打造南城城核心板塊總總部基地工業(yè)業(yè)園，總地面面建筑面積達(dá)達(dá)33萬方。項目共四塊地地塊，其中一一號地塊規(guī)劃劃為5層工業(yè)展廳及及工業(yè)廠房；；(可做商業(yè))二號地塊規(guī)劃劃為2棟工業(yè)寫字樓樓、5棟工業(yè)廠房、、1棟倒班宿舍；；三號地塊規(guī)劃劃為1棟2+13F商業(yè)寫字樓（（1-2F為工業(yè)展廳））；四號地塊2棟工業(yè)廠房、、1棟VIP活動中心。1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來項目總技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積㎡79948.0僅二、三、四地塊2有效用地面積㎡72647.9僅二、三、四地塊3建筑占地面積㎡24297.9僅二、三、四地塊4地上建筑面積㎡260532.3計容面積其中寫字樓㎡27518.4辦公樓㎡19623.5廠房㎡154962.1工業(yè)展廳㎡17314.2VI活動中心㎡17965.9倒班宿舍㎡21851.2物管建筑面積㎡12975地下建筑面積㎡405006建筑密度38.5%7容積率3.598綠地率35%9停車位個69銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來項目分析總結(jié)結(jié)項目體量較小小，屬于中高高密度開發(fā)地處長沙市東東南部，長沙沙環(huán)?？萍紙@園北部，區(qū)域域認(rèn)知度不高高，成熟度較較低容積率相對較較高，產(chǎn)品在在多層、小高高層、高層之之間銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來市場情況市場整體處于于未成熟階段段長沙國際企業(yè)業(yè)中心傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)形態(tài)，如孵孵化器、創(chuàng)業(yè)業(yè)基地、和祥祥科技園等，，主要集中于于長沙經(jīng)開區(qū)區(qū)、長沙高新新區(qū)。近年在電子信信息產(chǎn)業(yè)相對對發(fā)達(dá)的長沙沙高新區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)了工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)雛形，如麓麓谷國際工業(yè)業(yè)園。第三代地產(chǎn)代代表項目是地地處環(huán)?？萍技紙@的長沙國國際企業(yè)中心心，借鑒武漢漢模式，東湖湖高新將工業(yè)業(yè)地產(chǎn)模式帶帶到長沙，以以成熟經(jīng)驗運運作，使得長長沙工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)理念為為之一新。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來市場發(fā)展從市場來看，，尚有不少項項目正在運作作，潛在需求求大。目前在售競爭性項目分析項目長沙國際企業(yè)中心新長海麓谷中心地址環(huán)?？萍紙@麓谷高新區(qū)占地面積260余畝53544.60建筑面積40萬㎡134738.30容積率一期1.85、二期2.263.00物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓廠房、車間定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群

河西核心區(qū)，國際NEO企業(yè)總部

戶型面積300、500、800自由組合200-300價格45004600-4800銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來政策環(huán)境政策利好銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來長沙市關(guān)于工工業(yè)園區(qū)建設(shè)設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房管理辦辦法：新建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)廠房總投投資原則上應(yīng)應(yīng)在5000萬元以上，項項目容積率在在2.0-7.0之間，建筑密密度不低于35%，綠地率一般般不高于15%。工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一一步規(guī)模化，，集約化，節(jié)節(jié)約集約用地地，對項目來來說有更好的的發(fā)展空間銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來小結(jié)關(guān)鍵詞=長沙市遠(yuǎn)郊+大盤+工業(yè)地產(chǎn)+首次開發(fā)基于上述背景景，我們的營營銷該如何進(jìn)進(jìn)行呢？銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來研究思路我是誰？自我剖析對誰說？消費者分析說什么？產(chǎn)品定位怎么說？營銷推廣------------------------------關(guān)于產(chǎn)品和營營銷，似乎很很復(fù)雜，其實，抽絲剝剝繭洗凈鉛華華后，一切的的核心也無非是在探探討這樣四個個問題：銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來我是誰？自我剖析銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來本案價值體系系提煉⑴區(qū)位地段標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)SWOT核心點：長株株潭核心，市市場輻射面廣廣南大門：長沙沙南大門，物物流通達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)大方向：長沙沙南擴(kuò)張，發(fā)發(fā)展前景利好好政府旁：緊鄰鄰兩型辦，政政務(wù)拉動產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃好：園區(qū)區(qū)規(guī)劃科學(xué)，，組團(tuán)功能清清晰設(shè)施全：城市市化程度高，，基礎(chǔ)設(shè)施齊齊全配套高：住區(qū)區(qū)校區(qū)環(huán)繞，，生活配套提提升近成熟：名企企樂于進(jìn)駐，，園區(qū)規(guī)劃成成熟遠(yuǎn)城心：遠(yuǎn)離離傳統(tǒng)中心區(qū)區(qū)，商業(yè)回報報率低非重點：非總總部經(jīng)濟(jì)中心心，商務(wù)競爭爭力弱8:2長沙市金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)基地國家級長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隆平高科技產(chǎn)業(yè)基地國家級長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)長沙市含浦科教產(chǎn)業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)基地湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園國家級株洲高新開發(fā)區(qū)湘潭九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)★城邊核內(nèi)：發(fā)發(fā)達(dá)中心城市市邊緣；主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)區(qū)之內(nèi)；更發(fā)發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)承接點點。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來本案價值體系系提煉多快直密：多渠道直達(dá)達(dá)中心；公共共交通與物流流發(fā)達(dá)；四小小時輻射能力力的城際交通通網(wǎng)。⑵城市交通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)SWOT鄰空港：直達(dá)達(dá)黃花機(jī)場，，國際空運快快捷鄰京珠：緊鄰鄰京珠高速，，跨省路運便便利鄰京廣：直達(dá)達(dá)長沙車站，，鐵路運輸方方便鄰高鐵：比鄰鄰長沙南站，，四小時京廣廣滬進(jìn)城快：六條條城區(qū)通道，，多線擇優(yōu)進(jìn)進(jìn)城融城快：連接接譚株路網(wǎng)，，融城路運便便利繞城快：緊鄰鄰長南三環(huán)，，繞城路運便便利穿城快：鄰近近地鐵站點，，全城暢通無無憂中心遠(yuǎn)：距中中心區(qū)較遠(yuǎn)，，不利職工往往返水運遠(yuǎn)：距港港口區(qū)較運，，不利大宗貨貨運『長沙南三環(huán)』2Km，3分鐘『京珠高速路』3Km，5分鐘鐘『湖南南省省政政府府』6Km，10分鐘鐘『高鐵鐵火火車車站站』10Km，12分鐘鐘『長沙沙市市中中心心』12Km，18分鐘鐘『長沙沙火火車車站站』12Km，20分鐘鐘『株州州工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)』40Km，30分鐘鐘『湘潭潭工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)』40Km，30分鐘鐘8:2銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來本案案價價值值體體系系提提煉煉成本本可可控控、、土土地地自自有有、、政政策策扶扶持持、、城城市市發(fā)發(fā)展展，，機(jī)機(jī)遇遇難難得得。。⑵其其他他SWOT拿地地較較早早，，成成本本可可控控，，可可操操作作性性強(qiáng)強(qiáng)土地地持持有有，，前前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備到到位位運作作周周期期可可控控，，確確保保土土地地建建設(shè)設(shè)一一氣氣呵呵成成涉及及拆拆遷遷部部分分較較少少中信信、、奧奧特特萊萊斯斯在在側(cè)側(cè)，，周周邊邊環(huán)環(huán)境境佳佳住宅宅市市場場被被打打壓壓，，工工業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)利利好好政政府府扶扶持持沿海海勞勞動動力力回回歸歸，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)向向內(nèi)內(nèi)地地遷遷移移長株株潭潭核核心心區(qū)區(qū)天天心心區(qū)區(qū)，，對對項項目目有有帶帶動動作作用用天心心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園整整體體定定位位不不清清晰晰，，無無龍龍頭頭企企業(yè)業(yè)市場場不不夠夠成成熟熟，，影影響響后后期期銷銷售售8:2銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來綜上上所所述述本項項目目優(yōu)優(yōu)勢勢非非常常明明顯顯，，機(jī)機(jī)會會眾眾多多。。同同時時也也面面臨臨著著一一定定的的市市場場挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。特特別別是是來來自自其其他他國國家家級級園園區(qū)區(qū)的的項項目目競競爭爭以以及及本本身身發(fā)發(fā)展展的的不不足足。。因因此此，，如如何何充充分分發(fā)發(fā)揮揮本本項項目目特特色色，，做做好好配配套套服服務(wù)務(wù)工工作作將將是是本本項項目目開開發(fā)發(fā)的的重重中中之之重重。。銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來對誰說？？消費者分分析銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來地標(biāo)新建筑?長湘潭中心黃金交通網(wǎng)靈動型空間專業(yè)服務(wù)鏈我們所提提供的，，就是客客戶需要要的????哪些人最最需要我我們？本案目標(biāo)客戶戶鎖定銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來目標(biāo)客戶戶鎖定目標(biāo)客戶戶定向：：①具有一一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力的的企業(yè)②有自身身發(fā)展需需求或外外界動因因③依附于于環(huán)保、、高新等等產(chǎn)業(yè)④產(chǎn)品相相對獨立立，產(chǎn)業(yè)業(yè)依附性性較弱⑤工藝相相對簡單單，無特特殊技術(shù)術(shù)要求潛在客戶戶定向：：①經(jīng)濟(jì)實實力較弱弱，但前前景良好好②近期投投資保守守，但有有中遠(yuǎn)期期規(guī)劃③依附于于其他輕輕工行業(yè)業(yè)的加工工企業(yè)④研發(fā)型型、智力力型、勞勞動密集集型定向

思路購買能力力認(rèn)可區(qū)域域購置計劃劃認(rèn)可產(chǎn)品品有無暫無計劃劃被動需求求主動需求求不認(rèn)可認(rèn)可通用廠房房定制廠房房買地自建建需強(qiáng)力引引導(dǎo)需長期跟跟單銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來目標(biāo)客戶戶鎖定目標(biāo)客戶戶定位：：①輕型制制造與加加工企業(yè)業(yè)為主②長沙市市及長株株潭地區(qū)區(qū)為主③環(huán)保、、高新類類產(chǎn)品制制造為主主④中小型型、大中中型企業(yè)業(yè)為主潛在客戶戶定位：：①中小型型技術(shù)研研發(fā)與智智力服務(wù)務(wù)企業(yè)②向中西西部轉(zhuǎn)進(jìn)進(jìn)或擴(kuò)張張的東部部企業(yè)③光電電、通通訊、、文教教用品品等行行業(yè)④有戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃的的龍頭頭型大大企業(yè)業(yè)分支支非重化化工業(yè)業(yè)A本土化化企業(yè)業(yè)B環(huán)保高高新類類C產(chǎn)業(yè)/產(chǎn)品不不兼容容內(nèi)需/投資地地方化化環(huán)境/資源已已成熟熟中小型型企業(yè)業(yè)D體量/價格更更適合合定位原則銳意創(chuàng)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未未來目標(biāo)客客戶鎖鎖定目標(biāo)客客戶定定型：：①產(chǎn)業(yè)升升級型型——吻合園園區(qū)定定位，，引入光光電/通訊等等高新新已有有資源源②城市外外溢型型——跟蹤城城市改改造，，分流輕輕機(jī)/保健/食品/醫(yī)用品品等潛在客客戶定定型：：①產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移型型——結(jié)合向向心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，吸收服服裝/電子/智能玩玩具等等②創(chuàng)新創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型型——響應(yīng)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)號號召，，鼓勵院院校/返鄉(xiāng)/大學(xué)生生創(chuàng)業(yè)業(yè)客戶

定型產(chǎn)業(yè)升升級型型A城市外外溢型型B產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移型型C環(huán)保/光電/新通訊訊輕機(jī)/研發(fā)/醫(yī)用品品服裝/電子/新玩具具創(chuàng)新創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型型D院校/返鄉(xiāng)/高校生生銳意創(chuàng)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未未來目標(biāo)客客戶行行業(yè)：：⑴電子子儀表表設(shè)備備、⑵⑵高新新電子子元件件⑶光電電通訊訊產(chǎn)品品、⑷⑷服裝裝鞋帽帽飾品品⑸健康康食品品飲料料、⑹⑹醫(yī)療療保健健用品品⑺新型型環(huán)保保建材材潛在客客戶行行業(yè)：：⑻智能能玩具具文具具、⑼⑼建筑筑工藝藝模型型⑽新型型環(huán)保保能源源、⑾⑾新型型環(huán)保保材料料⑿電子子軟件件開發(fā)發(fā)、⒀⒀網(wǎng)絡(luò)絡(luò)影視視動漫漫⒁建筑筑藝術(shù)術(shù)設(shè)計計、⒂⒂顧問問培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)務(wù)序號客戶行業(yè)研發(fā)設(shè)計制造加工01電子儀表設(shè)備02高新電子元件03服裝鞋帽飾品04健康食品飲料05醫(yī)療保健用品06新型環(huán)保建材07光電通訊產(chǎn)品08智能玩具文具09建筑工藝模型10新型環(huán)保能源11新型環(huán)保材料12電子軟件開發(fā)13網(wǎng)絡(luò)影視動漫14建筑藝術(shù)設(shè)計15顧問培訓(xùn)服務(wù)客戶

定業(yè)目標(biāo)客客戶鎖鎖定銳意創(chuàng)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未未來推廣對對象鎖鎖定核心受受眾信信息渠渠道：：⑴企業(yè)業(yè)業(yè)主主⑵企業(yè)業(yè)高管管中間受受眾信信息渠渠道：：⑶政府府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)⑷行業(yè)業(yè)協(xié)會會⑸企業(yè)業(yè)員工工⑹創(chuàng)業(yè)業(yè)人群群外圍受受眾信信息渠渠道：：⑺媒體體人士士⑻地產(chǎn)產(chǎn)人士士⑼財金金人士士⑽商務(wù)務(wù)人士士⑾科研研主管管⑿教育育主管管主流流報報刊刊高端端交交流流同業(yè)業(yè)口口碑碑主流流報報刊刊高端端交交流流公眾眾口口碑碑大眾眾傳傳媒媒網(wǎng)絡(luò)絡(luò)傳傳媒媒公眾眾口口碑碑※受眾眾信信息息渠渠道道，，指指導(dǎo)導(dǎo)廣廣告告投投放放的的主主要要媒媒體體選選擇擇。。主流流報報刊刊高端端交交流流公眾眾口口碑碑銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來說什什么么？？產(chǎn)品品定定位位銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來在定定位位之之前前，，我我們們必必須須鄭鄭重重介介紹紹““總總部部基基地地這這一一概概念念。?？偛坎炕氐谻BDBusinessPark窗口口/營銷銷中中心心總部部/研發(fā)發(fā)等等分分支支機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)商務(wù)務(wù)花花園園BusinessPark(中文文直直譯譯為為““商商務(wù)務(wù)花花園園””)理念念，，選選擇擇在在低低密密度度、、低低容容積積率率、、高高綠綠化化、、環(huán)環(huán)境境佳佳的的地地方方，，其園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)為為規(guī)規(guī)劃劃有有序序的的工工作作室室或或廠廠房房的的有有機(jī)機(jī)組組合合；；是是提提高高生生活活質(zhì)質(zhì)量量、、并并以以優(yōu)優(yōu)美美的的綠綠色色園園林林景景觀觀激激發(fā)發(fā)工工作作人人員員靈靈感感的的地地方方。。銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來效率率服務(wù)務(wù)二戰(zhàn)戰(zhàn)以以后后，，國國際際金金融融中中心心移移至至紐紐約約，，市市內(nèi)內(nèi)地地價價飆飆升升；；研發(fā)發(fā)、、銷銷售售、、財財務(wù)務(wù)、、行行政政等等四四大大管管理理職職能能留留在在市市內(nèi)內(nèi)；；制造造、、加加工工、、倉倉儲儲、、物物流流等等四四大大生生產(chǎn)產(chǎn)職職能能大大舉舉外外遷遷；；企業(yè)業(yè)總總部部與與制制造造基基地地在在時時間間上上共共存存，，在在空空間間上上分分離離。。制造造基基地地向向低低成成本本區(qū)區(qū)、、快快物物流流區(qū)區(qū)遷遷移移中心心城城市市向向服服務(wù)務(wù)+商貿(mào)貿(mào)+金融融中中心心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化企業(yè)業(yè)總總部部向向市市場場中中心心、、資資本本中中心心遷遷移移中心心城城市市總部部淵淵源源———房地地產(chǎn)產(chǎn)、、金金融融、、商商貿(mào)貿(mào)、、服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展，，共共同同催催生生總總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)。。地產(chǎn)產(chǎn)推推動動生生產(chǎn)產(chǎn)三產(chǎn)產(chǎn)推推動動二二產(chǎn)產(chǎn)利潤潤成本本企業(yè)業(yè)總總部部制造造基基地地總部部淵淵源源銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來總部部淵淵源源知識識性性———企業(yè)業(yè)總總部部集集中中了了企企業(yè)業(yè)價價值值鏈鏈中中，，知知識識含含量量最最高高的的區(qū)區(qū)段段，，研發(fā)發(fā)、、營營銷銷、、資資本本運運作作、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略管管理理等等，，屬屬高高度度密密集集的的知知識識性性勞勞動動。。集約約性性———企業(yè)業(yè)總總部部按按收收益益最最大大化化原原則則，，科科學(xué)學(xué)布布局局產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，最大限度取得得中心城市服服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、、智力密集、、市場主動的的優(yōu)勢。層次性——總部經(jīng)濟(jì)模式式在不同城市市區(qū)域，發(fā)揮揮不同的資源源優(yōu)勢，形成不同城市市、不同區(qū)域域之間的合理理分工與合作作，產(chǎn)業(yè)層次次分明。延展性——總部經(jīng)濟(jì)形成成了第二產(chǎn)業(yè)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)濟(jì)鏈條，實現(xiàn)“知識型型服務(wù)業(yè)”向向“一般型服服務(wù)業(yè)”的延延展，拉動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。共贏性——企業(yè)總部—制造基地鏈條條，將中心城城市資源向下下輻射，增強(qiáng)對周邊地地區(qū)的帶動，，同時融合低低成本土地、、人力，實現(xiàn)現(xiàn)共贏?？偛刻卣鳌R性為前提提，在集約性性、層次性、、延展性基礎(chǔ)礎(chǔ)上，共贏。?？偛刻卣鳍僦R性③層次性②集約性④延展性⑤共贏性12345銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來總部淵源現(xiàn)代通訊新技技術(shù)的廣泛普普及；現(xiàn)代交通的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化和產(chǎn)業(yè)業(yè)化；企業(yè)對戰(zhàn)略資資源的需求上上升；各區(qū)域間發(fā)展展水平的不平平衡?？偛繒r機(jī)——現(xiàn)代通訊網(wǎng)、、高速交通網(wǎng)網(wǎng)、戰(zhàn)略資源源儲量、區(qū)域域發(fā)展落差。。電話、電視、、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代代通訊技術(shù)的的普及，使企業(yè)內(nèi)部信信息傳遞和組組織成本大大大降低，企業(yè)有條件實實現(xiàn)內(nèi)部不同同組織的空間間分離。航空、高速公公路、高速鐵鐵路的產(chǎn)業(yè)化化發(fā)展，降低經(jīng)濟(jì)運行行成本，改變變了經(jīng)濟(jì)交流流方式，企業(yè)可以高效效的實現(xiàn)遠(yuǎn)程程管理與遠(yuǎn)程程交易。1隨著企業(yè)規(guī)模模擴(kuò)大、業(yè)務(wù)務(wù)擴(kuò)張和競爭爭加劇，信息、人才、、科研、資本本等爭奪隨之之加劇，企業(yè)迫切需要要更高效的環(huán)環(huán)境集中戰(zhàn)略略資源。發(fā)達(dá)中心城市市，戰(zhàn)略資源源密集但成本本較高；稍欠發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，常規(guī)資源源密集但成本本較低。不同區(qū)域發(fā)展展水平差，形形成利潤增長長空間。234占得住走的通喊的動賺的來銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來總部淵源解決稍欠發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)的企業(yè)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展問題。。解決發(fā)達(dá)中心心城市的產(chǎn)業(yè)業(yè)接續(xù)、可持持續(xù)發(fā)展問題題。稍欠發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的企業(yè)，在發(fā)展中的四四大阻力：人才引入、技技術(shù)扶持、資本流入、產(chǎn)產(chǎn)品輸出?？偛渴姑潜?、資本、、知權(quán)、秩權(quán)權(quán)，總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)必須整合資資源的使命。。發(fā)達(dá)中心城市市的企業(yè)，在發(fā)展中的兩兩大瓶頸：制造業(yè)遷移后后的接續(xù)；城市經(jīng)濟(jì)可持持續(xù)發(fā)展。表面協(xié)調(diào)發(fā)展展核心配置資源源市場?人才資金技術(shù)???銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來總部經(jīng)典總部經(jīng)典：北北京中關(guān)村總總部基地【中國首座】總部基地：AdvancedBusinessPark(ABP)，占地65萬㎡㎡，建筑面面積110萬萬㎡，容積率率1.6。北京總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)試驗新區(qū)、、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)業(yè)基地核心。。北京市69大大重點工程、、60大外資資重點項目之之一。金融廣場：商商務(wù)酒店、酒酒店式公寓、、國際會議中中心、5A寫字樓?，斞啪频辏毫羌壓廊A大大酒店，建面面21000㎡（占總建面面1.6%）。總部公寓：入入駐企業(yè)員工工小公寓，每每套建面30㎡，精裝修修配家具。高檔商業(yè)街：：30000㎡，滿足高規(guī)規(guī)格的商務(wù)消消費與白領(lǐng)生生活需求?？偛看笾v堂：：全球工商巨巨子思想庫，，眾多經(jīng)濟(jì)和和學(xué)術(shù)會議主主辦場。獨棟總部樓：：500幢(600-2000㎡)，千家國國內(nèi)外企業(yè)大大中型入駐。。經(jīng)驗借鑒——整合現(xiàn)實資源源，創(chuàng)造CBD/中關(guān)村/金融街互補(bǔ)的的總部新區(qū)。。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來總部經(jīng)典：上上海鋼領(lǐng)信息息港【產(chǎn)業(yè)集群】占地23萬㎡，建筑面面積40萬㎡，容積率率1.7。復(fù)地集團(tuán)與上上海鋼聯(lián)聯(lián)手手打造，上海海策源操盤。。綜合商務(wù)、鋼鋼鐵產(chǎn)業(yè)生態(tài)態(tài)集群、國際際鋼鐵服務(wù)。。中國鋼鐵服務(wù)務(wù)業(yè)最高品牌牌，中國產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)范例。。獨棟總部樓：：30多棟辦公樓；；綜合商務(wù)樓：：商務(wù)辦公面面積11000㎡；交易市場：鋼鋼材交易中心心9000㎡；沿街商鋪：餐餐飲主題的商商業(yè)12000㎡；地下車庫：地地下停車位500個；信息平臺：引引入全球最大大的鋼門戶網(wǎng)網(wǎng)站。酒店公寓式辦公樓樓LOFTSTUDIO經(jīng)驗借鑒——產(chǎn)業(yè)服務(wù)集群群，全球交易易平臺，信息息網(wǎng)絡(luò)霸權(quán)，，三位兩步。。一期二期總部經(jīng)典銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來總部經(jīng)典總部經(jīng)典：上上海復(fù)地金石石灣【國際化工城】占地56萬㎡，建筑筑面積60萬㎡，容積率率1.1。上海唯一國際際化工生產(chǎn)基基地配套服務(wù)務(wù)業(yè)功能區(qū)。。上海金山區(qū)政政府聯(lián)合招商商的五大重點點項目之一。。以園林、水景景、低碳描繪繪化工產(chǎn)業(yè)的的新未來?？偛科髽I(yè)中心心：花園式獨獨棟總部辦公公樓、標(biāo)準(zhǔn)辦辦公樓；核心研發(fā)中心心：核心技術(shù)術(shù)研發(fā)中心；；綜合會展中心心：化工產(chǎn)業(yè)業(yè)低碳化研發(fā)發(fā)成果及技術(shù)術(shù)展示；配套服務(wù)中心心：員工食堂堂、園區(qū)班車車、員工公寓寓。商業(yè)休休閑中中心：：商務(wù)務(wù)餐廳廳、零零售超超市、、高檔檔餐飲飲?？偛扛吒叨俗∽≌海夯▓@園式獨獨棟商商務(wù)別別墅。。經(jīng)驗借借鑒——環(huán)境-含金量量，服服務(wù)-附加值值，未未來-誘惑力力，體體驗-可信度度。銳意創(chuàng)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未未來總部經(jīng)經(jīng)典決策管管理功功能人才聚聚合功功能自主研研發(fā)功功能資金運運作功功能信息流流通功功能教育培培訓(xùn)功功能成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化功功能展示談?wù)勁泄δ芎笄诜?wù)功功能總部功功能——以決策策管理理功能能為核核心、、向智智本、、資本本、知知權(quán)、、秩權(quán)權(quán)延伸伸。智本資本知知權(quán)秩權(quán)自主研發(fā)功能資金運作功能后勤服務(wù)功能教育培訓(xùn)功能成果轉(zhuǎn)化功能展示談判功能決策管理功能人才聚合功能信息流通功能核心功功能基本功功能輔助功功能926375841銳意創(chuàng)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未未來總部經(jīng)經(jīng)典本地（（發(fā)達(dá)達(dá)中心心地區(qū)區(qū)）成長-成熟型型企業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移尋求企企業(yè)管管理與與展示示中心心欠發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)區(qū)成熟型型企業(yè)業(yè)擴(kuò)大再再生產(chǎn)產(chǎn)尋求所所需資資源和和市場場空間間更發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)區(qū)成熟型型企業(yè)業(yè)追求低低成本本、高高利潤潤尋求新新市場場和新新生產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)接接地本地成成長—成熟型型企業(yè)業(yè)，生生產(chǎn)基基地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，尋求求高效效的管管理與與展示示中心心欠發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)區(qū)的成成熟企企業(yè)，，為擴(kuò)擴(kuò)大再再生產(chǎn)產(chǎn)，尋尋求所所需的的資源源和市市場空空間更發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)區(qū)的成成熟企企業(yè)，，為追追求利利潤率率，尋尋求新新市場場和新新生產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)接接地核心需需求——可持續(xù)續(xù)發(fā)展展是主主題，，低成成本控控制是是關(guān)鍵鍵，投投資回回報是是核心心。低損耗耗高效率率低成本本高利潤潤低投入入高產(chǎn)出出可控投投資超值回回報銳意創(chuàng)創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未未來總部標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)指指標(biāo)⑴區(qū)位位地段段標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑵城市市交通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑶項目目規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑷建筑筑外觀觀標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑸建筑筑質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑹空間間使用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑺建筑筑配套套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑻環(huán)境境景觀觀標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑼服務(wù)務(wù)保障障標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——⑽政策策支持持標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——總部標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——產(chǎn)業(yè)可可能不不同，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基本本一致致；高高度永永無止止境，，門檻檻大同同小異異。必要標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)城邊核核內(nèi)：發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)中中心心城城市市邊邊緣緣；；主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)核核心心區(qū)區(qū)之之內(nèi)內(nèi)；；更更發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)與與欠欠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)地地區(qū)區(qū)承承接接點點。。多快快直直密密：多多渠渠道道直直達(dá)達(dá)中中心心；；公公共共交交通通與與物物流流發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)；；四四小小時時輻輻射射能能力力的的城城際際交交通通網(wǎng)網(wǎng)。。大度度善善容容：在在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)核核心心內(nèi)內(nèi)規(guī)規(guī)模模最最大大；；中中低低容容積積率率與與建建筑筑密密度度；；多多組組團(tuán)團(tuán)多多入入口口多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。三個個代代表表：代代表表工工業(yè)業(yè)力力量量的的穩(wěn)穩(wěn)重重感感；；城城市市節(jié)節(jié)奏奏的的時時尚尚感感；；企企業(yè)業(yè)實實力力與與眼眼界界的的豪豪華華感感。。新安安最最好好：引引入入新新工工藝藝新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；；采采用用節(jié)節(jié)能能環(huán)環(huán)保保材材料料；；從從結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)上上保保障障安安全全性性和和適適用用性性。。大小小有有別別：大大平平層層、、模模塊塊式式、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化；；保保持持空空間間整整體體性性；；平平面面和和垂垂直直面面可可靈靈活活分分隔隔。。多快快好好省省：高高速速通通訊訊、、快快速速交交通通、、自自主主暖暖通通、、樓樓宇宇智智能能化化、、節(jié)節(jié)能能照照明明、、水水循循環(huán)環(huán)利利用用…綠色色先先導(dǎo)導(dǎo)：綠綠色色低低碳碳的的設(shè)設(shè)計計理理念念；；中中央央與與分分組組團(tuán)團(tuán)景景觀觀均均好好；；入入口口地地標(biāo)標(biāo)體體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)特特色色。。衣食食住住行行：全全方方位位的的物物業(yè)業(yè)管管理理、、分分級級餐餐飲飲、、分分級級住住宿宿、、直直達(dá)達(dá)交交通通、、商商業(yè)業(yè)與與商商務(wù)務(wù)休休閑閑。。有緊緊有有寬寬：設(shè)設(shè)置置入入園園企企業(yè)業(yè)門門檻檻；；入入園園享享受受全全部部公公開開政政策策；；提提供供公公開開政政策策外外定定向向扶扶持持。。銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來項目目整整體體定定位位本項項目目整整體體發(fā)發(fā)展展方方向向為為總總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，，并并希希望望能能打打造造成成長長沙沙的的高高新新企企業(yè)業(yè)總總部部基基地地，，因因此此，，將園園區(qū)區(qū)打打造造成成盡盡量量單單一一純純粹粹點點的的行行業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，以以整整合合行行業(yè)業(yè)的的上上下下游游鏈鏈條條企企業(yè)業(yè)。。擯擯棄棄一一些些可可能能不不具具備備優(yōu)優(yōu)勢勢的的行行業(yè)業(yè)。。結(jié)合合我我司司項項目目的的實實際際情情況況，，我我司司主主張張產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位：：以電電子子信信息息、、生生物物制制藥藥、、輕輕工工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能、、現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，集集辦辦公公、、研研發(fā)發(fā)、、生生產(chǎn)產(chǎn)為為一一體體的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)布布局局。。銳意意創(chuàng)創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見見未未來來長沙沙企企業(yè)業(yè)總總部部基基地地兩型型企企業(yè)業(yè)生生長長平平臺臺項目目形形象象定定位位立足足長長株株潭潭區(qū)區(qū)域域核核心心，，面面向向全全國國，，為為湖湖南南省省高高新新企企業(yè)業(yè)提提供供辦辦公公、、居居住住及及配配套套服服務(wù)務(wù)的的企企業(yè)業(yè)平平臺臺，，推推進(jìn)進(jìn)長長株株潭潭打打造造城城市市核核心心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群國國際際化化進(jìn)進(jìn)程程。。銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來功能定位位集企業(yè)孵孵化功能能、高新新技術(shù)企企業(yè)科研研、辦公公、居家家、休閑閑服務(wù)于于一體。。銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來形象廣告告語打造國際際化企業(yè)業(yè)生長平平臺銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來定位體系系核心根本本——新方向、、新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、新產(chǎn)產(chǎn)品、新新模式，，在競爭爭之上提提升、擴(kuò)擴(kuò)張。引領(lǐng)新方方向——由“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)”跨入“總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)”制造新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——由“產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”進(jìn)入“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”引入新產(chǎn)產(chǎn)品——從”第四代”升級至”第五代”創(chuàng)造新模模式——從區(qū)域化化移植轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閲鴩H本土土化企業(yè)發(fā)展展定位項目開發(fā)發(fā)定位長沙企業(yè)業(yè)總部基基地——由”企業(yè)平臺臺”跨入”企業(yè)舞臺臺”兩型企業(yè)業(yè)生長平平臺——由自生長長跨入合合作生長長、交流流生長項目總體體定位銳意創(chuàng)新新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來來定位體系系終極定位位——借天心，，提環(huán)科科，大事事業(yè)，優(yōu)優(yōu)人生，，工業(yè)起起點，商商務(wù)高度度。環(huán)保產(chǎn)業(yè)業(yè)基地升升級——依托環(huán)保保園區(qū)，，實現(xiàn)功功能升級級總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心首首發(fā)——依托天心心新城，，實現(xiàn)功功能升級級投資價值決定定總部價值——住宅投資回報報，界定土地地價值空間未來價值決定定首發(fā)價值——商務(wù)價值預(yù)期期，界定土地地價值高度國際化里做大大事業(yè)——提高入園企業(yè)業(yè)的尊容感和和機(jī)遇感都市化中享優(yōu)優(yōu)生活——提高企業(yè)員工工的歸屬感和和成就感土地價值定位位生活形態(tài)定位位城市功能定位位銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來產(chǎn)品優(yōu)化建議議賣點類型可提升項目可執(zhí)行細(xì)則可執(zhí)行程度費用預(yù)計執(zhí)行建議地段價值提升1.享受扶持政策享受環(huán)科園區(qū)優(yōu)惠政策享受總部基地扶持政策高中必須執(zhí)行賣點表現(xiàn)進(jìn)駐環(huán)科園區(qū)的環(huán)保企業(yè)，均可享受環(huán)科園的稅收、招商、規(guī)模、新興、投入、租賃、榮譽(yù)、融資、科創(chuàng)、產(chǎn)品、人材等十大優(yōu)惠。進(jìn)駐總部基地的環(huán)保企業(yè)，還可享受總部的風(fēng)險投資、金融授信、產(chǎn)業(yè)整合三大扶持?？臻g價值提升2.空間垂直分割①開發(fā)商自行分隔一樓。②開發(fā)商收取一定費用，實行“菜單定制廠房”，幫助客戶分隔一樓。③僅告知客戶可對一樓進(jìn)行分隔，并審查分隔方案，不介入后續(xù)事宜。①高②中③高①低②低③無優(yōu)先執(zhí)行②賣點表現(xiàn)魔力化空間、全自由分隔；人性化服務(wù)、高效率入住。銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來附：產(chǎn)品優(yōu)化化建議賣點類型可提升項目可執(zhí)行細(xì)則可執(zhí)行程度費用預(yù)計執(zhí)行建議配套價值提升3.子女就近入學(xué)①入駐總部的企業(yè)職工子女，無需交納借讀費、贊助費等，即可入讀金海中學(xué)。②如果確需收取額外費用，開發(fā)商可給予部分補(bǔ)貼。①中②中①低②中優(yōu)先①賣點表現(xiàn)就業(yè)總部基地，子女后顧無憂配套價值提升4.職工購房優(yōu)惠①入駐企業(yè)職工購買周邊小區(qū)住宅，可享受團(tuán)購優(yōu)惠。②入駐企業(yè)職工購買周邊小區(qū)住宅，開發(fā)商補(bǔ)貼部分。①中②高①低②中優(yōu)先執(zhí)行①賣點表現(xiàn)就業(yè)總部基地，經(jīng)濟(jì)居住不愁配套價值提升5.專車接送職工后期配置園區(qū)客車1-2部，定期在每天上下班時期，免費接送入駐企業(yè)職工。中高建議執(zhí)行賣點表現(xiàn)就業(yè)總部基地，交通出行方便銳意創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)見未來附：產(chǎn)品優(yōu)化化建議賣點類型可提升項目可執(zhí)行項目可執(zhí)行程度費用預(yù)計執(zhí)行建議景觀價值提升6.全球名企標(biāo)識全球知名企業(yè)標(biāo)識的小品，展現(xiàn)獨具特色“總部文化”高中7.總部標(biāo)準(zhǔn)景墻設(shè)置有總部標(biāo)準(zhǔn)的景觀墻，體現(xiàn)“首創(chuàng)總部標(biāo)桿”高中8.單元大堂旱噴各單元的大堂內(nèi)設(shè)置旱噴，