養(yǎng)老地產(chǎn)解析

養(yǎng)老地產(chǎn)解析提綱1、背景2、養(yǎng)老地產(chǎn)概念及分類3、國外案例4、國內(nèi)案例5、經(jīng)營模式6、寧波養(yǎng)老地產(chǎn)市場情況7、養(yǎng)老地產(chǎn)項目設(shè)計要求“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1．78億增加到2．21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13．3％增加到16％，平均每年遞增0.54個百分點。背景人口老齡化最為嚴(yán)重的區(qū)域，包括渤海灣和長江三角洲，據(jù)統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（19.6%）、江蘇（13.75%）、浙江（13.28%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、重慶（12.84%）等省市。第六次人口普查顯示，我國是老年人口最多的國家，60歲及以上人口已超1.7億，占總?cè)丝诘?3.26%。據(jù)預(yù)測，2030年每3到4個人當(dāng)中，就會有一個是老年人。背景背景在國家調(diào)控和經(jīng)濟(jì)形勢的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展難題，地產(chǎn)開發(fā)商們不得不開始尋找新的突破口：轉(zhuǎn)型、細(xì)分市場、走專業(yè)路線。中國人口老齡化問題日益凸顯，再加上退休年齡延遲所引發(fā)的激烈社會爭議，催生了公眾對養(yǎng)老問題的關(guān)注和擔(dān)憂。接踵而來的醫(yī)療、保險等后續(xù)問題，使建立以社區(qū)為中心的老年服務(wù)體系的任務(wù)也越來越受到關(guān)注。在“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”大蛋糕的誘惑下，新的地產(chǎn)形式———養(yǎng)老地產(chǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)市場轉(zhuǎn)型和細(xì)化的一個新選擇。目前，由于開發(fā)、經(jīng)營模式有多種類型，相關(guān)政策法規(guī)尚不完善，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念尚不統(tǒng)一。這里以目標(biāo)客戶或目標(biāo)市場作為定義的標(biāo)準(zhǔn)，即養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標(biāo)客戶群體并進(jìn)行針對性設(shè)計、配套和服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)。

根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人為老年人，中國內(nèi)地的標(biāo)準(zhǔn)為60歲。養(yǎng)老地產(chǎn)概念1、養(yǎng)老院2、老年公寓按照適于老年人居住的要求來設(shè)計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小區(qū)中，規(guī)劃部分比例按老年住宅設(shè)計，并配套相關(guān)護(hù)理服務(wù)。3、養(yǎng)老社區(qū)以老年人為主的的住宅小區(qū)，通過醫(yī)療、看護(hù)等配套，為老年人提供從健康階段到護(hù)理階段全過程的養(yǎng)老服務(wù)。以美國CCRC社區(qū)為模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。專門的養(yǎng)老院或護(hù)養(yǎng)院，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運營。大部分經(jīng)營模式為公辦民營，采取出租或會員制形式。分析：按照國內(nèi)“居家養(yǎng)老”為主的需要，根據(jù)區(qū)域老年人口，規(guī)劃養(yǎng)老院或護(hù)理中心，設(shè)置在社區(qū)或作為新出讓用地配套，可能會成為未來公辦民營型社會福利設(shè)施主要方式。養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)社會福利設(shè)施用地住宅用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主題銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建按用地性質(zhì)劃分：隨著老齡化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低價出讓住宅用地，開發(fā)商按老年住宅要求進(jìn)行設(shè)計，并定向出讓給符合條件的老年人。養(yǎng)老地產(chǎn)分類建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平良好的社會保障體系從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)西方發(fā)達(dá)國家老年住宅研究背景國外案例西方發(fā)達(dá)國家老年住宅研究背景比較項西方型社會東方型社會傳統(tǒng)家庭觀社會風(fēng)尚是獨立自主，互不拖累社會公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔(dān)老年福利對策增強(qiáng)老人獨立生活能力增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區(qū)服務(wù)目標(biāo)援護(hù)純老年家庭援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——德國與家人同住住的老人僅僅占老年家家庭總數(shù)的的1/4截止到2002年，，60歲及及以上的老老年人口比比重已占德德國總?cè)丝诳诘?4%入住養(yǎng)老院院的老年人人以平均年年齡為82歲的老年年女性為主主20世紀(jì)90年代德德國倡導(dǎo)“照料護(hù)理理式住宅””,并迅速發(fā)發(fā)展為德國國老年住房房的主要模模式。國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——德國“照料護(hù)理理式住宅””不來梅梅老年住宅宅護(hù)理理念環(huán)境理念建筑理念國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——美國60年代末末美國進(jìn)入入老齡社會會，截止到到2002年，60歲及以上上的老年人人口比重已已占美國總總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)強(qiáng)，70年年代中開始始社會養(yǎng)老老設(shè)施的興興建和老年年社區(qū)的開開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，家家人同居的的老人很少少，75％％的老人擁擁有自己的的住宅，因因此只是到到年齡高到到生活無法法自理時才才進(jìn)入社會會養(yǎng)老設(shè)施施。獨立式住宅宅老年公寓（（集合住宅宅）養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社社區(qū)（綜合合老年人住住宅小區(qū)））美國老年住住房五種模模式國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——美國老年人的““夢之城””獨立式公寓寓各種配套設(shè)設(shè)施完備功能完善的的醫(yī)療設(shè)施施美國太陽城城國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本截止到2002年，，60歲及及以上的老老年人口比比重已占日日本總?cè)丝诳诘?4%，日本是是世界上人人口老齡化化速度最快快的國家之之一。目前，90％以上的的老年住戶戶現(xiàn)有居住住的住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高于政政府規(guī)定的的日本最低低居住水平平，95.5％的老老人在家中中養(yǎng)老，4.2％的的老人住在在療養(yǎng)院和和老人中心心等老人福福利設(shè)施中中。日本雖有與與子女同住住的習(xí)慣，，但近些年年在逐步降降低。日本老年住住房三種模模式在宅養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“兩代居””國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本日本老年住住房“兩代代居”模式式國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本同居寄宿型型同居分住型型鄰居和住型型完全鄰居型型日本老年住住房“兩代代居”模式式國外案例國外養(yǎng)老地地產(chǎn)——日本通過道具使使參觀者模模擬到老年年的生理狀狀態(tài)，體驗驗在住宅的的各個功能能空間中針針對老年人人設(shè)計的設(shè)設(shè)計細(xì)節(jié)。。國外案例結(jié)論把老年居住住建筑的規(guī)規(guī)劃納入居居住區(qū)的規(guī)規(guī)劃當(dāng)中，，是老年住住宅的發(fā)展展趨勢。日本、新加加坡的老年年建筑模式式對中國的的老年住宅宅規(guī)劃設(shè)計計更具有借借鑒意義。。老年住宅設(shè)計計不僅關(guān)注老老年人的居住住環(huán)境，同樣樣關(guān)注老年人人的心理感受受。老年住宅設(shè)計計應(yīng)注重周圍圍配套設(shè)施以以及護(hù)理體系系的完善。在財富積累充充分、社會保保障體系健全全的情況下，，以政府通過過政策引導(dǎo)為為主的方式解解決老年人的的居住問題。。企業(yè)需從建造造以人為本的的人居環(huán)境的的層面上重視視社區(qū)中的老老年問題，并并從專業(yè)上解解決老年住宅宅實施中的技技術(shù)問題。國外案例第一類單體體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)構(gòu)概念：專門的養(yǎng)老院院或者老年公公寓，不屬于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，由專專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運運營。經(jīng)營模式：大部分為公辦辦民營，采取取出租或會員員制形式案例：北京匯晨老年年公寓、上海海親和源國內(nèi)案例匯晨老年公寓寓案例介紹1、項目概況項目是北京市市屬公辦民營營綜合性養(yǎng)老老服務(wù)機(jī)構(gòu)，，位于昌平區(qū)區(qū)北七家鎮(zhèn)八八仙莊。規(guī)劃劃用地54.21公頃，，總建筑面積積約50萬平平方米，共規(guī)規(guī)劃為2期。。一期工程147畝，設(shè)設(shè)計床位712張，于2007年10月31日日投入使用。。二期工程計計劃于2011年下半年年動工，床位位超過一萬張張。2、項目配套設(shè)設(shè)施?綜合服務(wù)中中心：為老人人提供日常休休閑的場館，，包括臺球廳廳、舞蹈廳、、健身房、卡卡拉OK廳、書畫畫室、閱覽室室、網(wǎng)絡(luò)教室室、多功能廳廳、餐廳、醫(yī)醫(yī)務(wù)部、超市市?溫泉會館、、游泳館國內(nèi)案例3、經(jīng)營模式項目由北京市市民政局投資資興建，由匯匯晨進(jìn)行運營營管理。匯晨晨是專業(yè)的養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運營公司。4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)內(nèi)容（1）基本服服務(wù)：房屋整整理和日常房房間整理、定定期換洗床上上用品和窗簾簾。（2）營養(yǎng)餐餐服務(wù)：根據(jù)據(jù)老人身體狀狀況和偏好進(jìn)進(jìn)行配餐和送送餐服務(wù)。另另外，健康講講堂特聘營養(yǎng)專家家現(xiàn)場講座和和交流，向老老人和家屬提提供健康飲食食建議。（3）健康管管理服務(wù)：由由專業(yè)醫(yī)護(hù)人人員為老人提提供健康管理理服務(wù)。（4）文化生生活服務(wù)：包包括文化娛樂樂活動、休閑閑健身活動、、DIY體驗驗種植和認(rèn)養(yǎng)養(yǎng)。（5）特殊服服務(wù)：應(yīng)老人人之需，提供供理財、陪護(hù)護(hù)、陪游、保保健按摩等服服務(wù)。國內(nèi)案例國內(nèi)案例上海親和源案案例介紹1、項目概況2、項目配套設(shè)設(shè)施健康會所老年護(hù)理院公共服務(wù)大樓樓養(yǎng)生餐廳醫(yī)院/藥房頤養(yǎng)院。國內(nèi)案例親和源坐落上上海浦東康橋橋小鎮(zhèn)，一期期工程占地8.33公頃頃，10萬平平方米建筑。。親和源老年年公寓有12幢多層電梯梯住宅樓組成成，樓與樓之之間有連廊相相接。老年公公寓設(shè)838套居室，可可供1600位左右的老老人享受其中中。居室建筑筑面積約五十十八到一百一一十九平方米米不等，室內(nèi)內(nèi)櫥柜床椅、、家用電器一一應(yīng)俱全，有有線電視、寬寬帶網(wǎng)絡(luò)、電電話全部開通通，冷暖水二二十四小時供供應(yīng)。3、經(jīng)營模式會員制，分A/B/C三三種會員卡。。A卡永久使用權(quán)。?？芍付ǚ虾蠗l件老人入住入會時一次性性支付入會費費根據(jù)選擇的房房型大小每年年支付不同年份可繼承、可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓B卡終身使用權(quán)。。未住滿15年，按年年限退還住滿15年后，只需需繼續(xù)繳納年年費根據(jù)選擇的房房型大小付不不同入會費入會時時一次次性支支付入入會費費不可繼繼承，，不可可轉(zhuǎn)讓讓C卡50年年產(chǎn)權(quán)權(quán)根據(jù)選選擇的的房型型大小小付不同同入會會費入會時時一次次性支支付入入會費不可繼繼承，，不可可轉(zhuǎn)讓讓房型豪華房房（月月/間））包房（（月/間））三人房房（月月/人））四人房房（月月/人））床位費費4500350013001200護(hù)理服服務(wù)費費5000450018001500合計9500800031002700餐費自自訂；；入住住頤養(yǎng)養(yǎng)院收收醫(yī)療療保證證金10000元元，，出院院退還還。收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：國內(nèi)案案例4、養(yǎng)老老服務(wù)務(wù)內(nèi)容容?提供供生活活管家家、健健康管管家和和快樂樂管家家三大大板塊塊服務(wù)務(wù)。?養(yǎng)生生餐廳廳、健健康會會所分分別由由專業(yè)業(yè)的索索迪斯斯和美美格菲菲兩個個專業(yè)業(yè)運營營機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行行運營營。?頤養(yǎng)養(yǎng)院提提供：：基本本服務(wù)務(wù)：生生活照照料服服務(wù)、、醫(yī)療療康復(fù)復(fù)服務(wù)務(wù)、康康樂服服務(wù)特色色服務(wù)務(wù)：提提供養(yǎng)養(yǎng)老介介護(hù)服服務(wù)貼心心服務(wù)務(wù)：陪陪同就就醫(yī)就就要、、老人人貴重重物品品及錢錢財?shù)牡谋９芄艿姆?wù)、、代買買代辦辦服務(wù)務(wù)國內(nèi)案案例國內(nèi)案案例房間實實景國內(nèi)案案例第二類類養(yǎng)養(yǎng)老服服務(wù)嵌嵌入式式的住住宅小小區(qū)概念：：屬于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目，無無專業(yè)業(yè)養(yǎng)老老運營營機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供服務(wù)務(wù)。項項目中中養(yǎng)老老服務(wù)主主要是是為老老年人人提供供一個個活動動的場場所，，從精精神層層面關(guān)關(guān)懷老老年人人。項項目中中設(shè)置的的老年年人活活動場場所一一般規(guī)規(guī)模不不大。。經(jīng)營模模式：：養(yǎng)老部部分不不以盈盈利為為目的的，通通過住住宅銷銷售來來平衡衡養(yǎng)老老服務(wù)務(wù)支出出案例例：：北京京怡怡海?；ɑ▓@園國內(nèi)內(nèi)案案例例北京京怡怡海海花花園園案案例例介介紹紹1、項項目目概概況況怡海?；ɑ▓@園是是一一個個大大型型住住宅宅小小區(qū)區(qū)項項目目，，位位于于西西南南四四環(huán)環(huán)路路的的交交接接處處。。小小區(qū)區(qū)占占地地733畝畝分分六六期期建建設(shè)設(shè)，，總建筑面積110萬平方方米，規(guī)劃住住戶8000戶，規(guī)劃人人口30000人。2、項目配套設(shè)設(shè)施?教育：北京京第二實驗小小學(xué)怡海分校校、北京市第第八中學(xué)怡海海分校、5000平方米米幼兒園、現(xiàn)現(xiàn)代化教學(xué)樓、形體館館、天文館館、水生物物館、蝴蝶蝶館、計算算機(jī)中心?商業(yè)金融融：華潤超超市、餐館館、娛樂休休閑、老年年活動中心心、金融服服務(wù)?運動：國國際標(biāo)準(zhǔn)游游泳館、室室內(nèi)籃球館館、人工草草坪運動場場、網(wǎng)球場場、足球場場國內(nèi)案例3、經(jīng)營模式式項目由北京京怡海房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司進(jìn)進(jìn)行開發(fā)并并銷售，由由北京達(dá)豐豐物業(yè)管理理有限公司提供物物業(yè)服務(wù)。。4、養(yǎng)老老服務(wù)內(nèi)容容本項目是居居家養(yǎng)老，，主要通過過建設(shè)老年年大學(xué)為小小區(qū)內(nèi)居住住的老人提提供休閑娛娛樂的場所及組織社社區(qū)內(nèi)老人人參加豐富富多彩的活活動，對老老人年進(jìn)行行心理上的的養(yǎng)老服務(wù)務(wù)。國內(nèi)案例國內(nèi)案例第三類綜綜合型的養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目，項目中中的養(yǎng)老地地產(chǎn)由開發(fā)發(fā)商自行運運營或由專專業(yè)的的運運營營機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)運運營營。。經(jīng)營營模模式式：：養(yǎng)老老地地產(chǎn)產(chǎn)部部分分持持有有、、部部分分銷銷售售案例例：：北京京太太陽陽城城國內(nèi)內(nèi)案案例例北京京太太陽陽城城案案例例介介紹紹1、項項目目概概況況北京京太太陽陽城城占占地地總總面面積積42萬萬平平方方米米。。建建筑筑面面積積30萬萬平平方方米米，，其其中中：：住住宅宅式式公公寓寓和和租租住住式式、、安安養(yǎng)式銀齡公寓寓共23萬平平方米，商業(yè)業(yè)配套設(shè)施7萬平方米。。北京太陽城城集醫(yī)療救護(hù)護(hù)、生活照料料、精神贍養(yǎng)三大功能能于一身，為為老年人制定定了全程化的的養(yǎng)老服務(wù)模模式。不僅接接養(yǎng)身體健康康的老人，還還接養(yǎng)生活半自理理、無自理能能力和需要臨臨終關(guān)懷的老老人，涵蓋了了老年人必經(jīng)經(jīng)的四個階段段。2、項目配套設(shè)設(shè)施?購物中心、、太陽城醫(yī)院院、文化宮、、國醫(yī)堂、幼幼兒園?奧林匹斯俱俱樂部：溫泉泉會館、假日日酒店國內(nèi)案例3、經(jīng)營模式由北京太陽城城集團(tuán)投資興興建并自行運運營管理。項項目采取住宅宅公寓及別墅墅出售，養(yǎng)老公寓（銀齡齡公寓）出租租兩者相結(jié)合合的經(jīng)營模式式。4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)內(nèi)容?住宅公寓及及別墅：為購購買了住所的的老人提供醫(yī)醫(yī)療、購物、、送餐、家政政等上門服務(wù)務(wù)。?銀齡公寓A棟、帝陽公寓寓：是安養(yǎng)護(hù)護(hù)理公寓，主主要針對生活活半自理和不不能自理的老老人采用醫(yī)護(hù)人員員24小時巡巡診制度和護(hù)護(hù)理人員24小時特別看看護(hù)制度。而而需要臨終關(guān)關(guān)懷的老人是由北京太太陽城醫(yī)院負(fù)負(fù)責(zé)接收，老老人臨終時，，將有醫(yī)生和和護(hù)理人員全全程陪護(hù)。?銀齡公寓B棟：租住住式老年公寓寓，主要接養(yǎng)養(yǎng)身體健康的的老人。公寓寓對居住在這這里的老人實行特色服服務(wù)：一是在在生活照料上上制定了一整整套服務(wù)流程程，每日為老老人清掃房間間、由值班醫(yī)生對對老人進(jìn)行巡巡診及服務(wù)員員叫早等。二二是餐飲服務(wù)務(wù)由營養(yǎng)師提提供營養(yǎng)配餐餐；為身體不適老老人送餐到房房間等。三是是組織老人開開展豐富多彩彩的文化活動動。國內(nèi)案例國內(nèi)案例國內(nèi)案例東方太陽城案案例介紹1、項目概況以“開退休社社區(qū)之先河，，立晚年幸福福之標(biāo)準(zhǔn)”為為目標(biāo)的東方方太陽城，坐坐落于有東方方萊茵河之美美譽的順義潮潮白河畔，7000畝浩浩瀚林木自成成天然綠色屏屏風(fēng)，占地234萬平米米，建筑面積積為80萬平平米，配套公公建5萬平方方米。七個風(fēng)格各異異的小區(qū)，約約16萬平方米米人工湖和75萬平方米米的景觀綠地地。全社區(qū)無無障礙設(shè)計，，紅外無線安安防、水源/地源熱泵等等高科技智能能產(chǎn)品應(yīng)用于于社區(qū)各項安安全保障與服服務(wù)設(shè)施。2、項目配套設(shè)設(shè)施?高爾夫球場場?俱樂部?商業(yè)街國內(nèi)案例3、經(jīng)營模式借鑒國外老年年住宅的先進(jìn)進(jìn)經(jīng)驗提出““第三養(yǎng)老模模式”，即家家庭養(yǎng)老與社社會養(yǎng)老相結(jié)結(jié)合，其運作作思路：老年年家庭買房的的方式按揭或或付清房款，，一經(jīng)交付即即可入住；開開發(fā)商從次年年起，逐年向向業(yè)主回購部部分產(chǎn)權(quán)，以以解決老年家家庭的養(yǎng)老金金、醫(yī)療保健健費。如果業(yè)業(yè)主較早過世世，而開發(fā)商商還沒完全回回購產(chǎn)權(quán)，子子女可繼承住住宅的部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)業(yè)主身體健康康長壽，而開開發(fā)商已經(jīng)全全部購回了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商商承諾無限期期免費居住下下去。3、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)內(nèi)容豐富社區(qū)生活活，東方太陽陽城乒乓球俱俱樂部、太極極拳俱樂部、、棋牌俱樂部部、釣魚俱樂樂部已于2003年7月月份正式成立立，今后還將將根據(jù)廣大業(yè)業(yè)主的不同需需求和興趣愛愛好，成立各各種各樣的俱俱樂部，為業(yè)業(yè)主們創(chuàng)造相相互交流的平平臺，使整個個社區(qū)沐浴在在和諧歡愉的的氛圍中。用“我運動，，我健康”的的快樂感染居居所中的每個個人；先進(jìn)完完善的醫(yī)療服服務(wù)機(jī)構(gòu)和““持續(xù)性照顧顧計劃”，為為每位業(yè)主建建立的健康跟跟蹤檔案和科科學(xué)的照護(hù)體體系。位于中中心會所內(nèi)的的老年大學(xué)，，環(huán)境優(yōu)美，，教學(xué)設(shè)施先先進(jìn)，旨在豐豐富老年人的的精神、文化化生活，為老老人開辟一個個學(xué)習(xí)、交流流和增長知識識的場所。課課程設(shè)置形式式多樣且不拘拘一格，含蓋蓋陶藝、繪畫畫、攝影、雕雕刻、京劇、、酒類品鑒、、文學(xué)、地理理學(xué)等課程，，讓每個有興興趣和特長的的業(yè)主都可以以參加進(jìn)來教教學(xué)相長，營營造了一種積積極向上的生生活氛圍和健健康愉悅的生生活態(tài)度。國內(nèi)案例商業(yè)街高爾夫球場俱樂部國內(nèi)案例歐式風(fēng)格，塑塑造田園式社社區(qū)。國內(nèi)案例總結(jié)：（1）、從國國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀狀來看，北京京和上海是養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項目目較為集中的的城市，與依依據(jù)市場規(guī)模模指標(biāo)和支付付能力指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行的判斷較較為一致，另另外，與其城城市人口的素素質(zhì)和消費觀觀念也有較大大的關(guān)系。（2）、有著著獨特自然資資源條件的城城市如三亞，，亦是養(yǎng)老地地產(chǎn)項目主要要選址區(qū)域，，由于氣候原原因，海南是是異地養(yǎng)老模模式中候鳥式式度假養(yǎng)老的的主要區(qū)域。。（3）、養(yǎng)老老地產(chǎn)的外延延擴(kuò)大，多為為復(fù)合型產(chǎn)品品，養(yǎng)老與養(yǎng)養(yǎng)生的結(jié)合，，養(yǎng)老與度假假的結(jié)合，擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋蓋的客戶群體體，增加產(chǎn)品品服務(wù)的寬度度和深度。（4）、項目目選址對自然然資源條件如如溫泉、水系系（海洋、江江、湖等）、、森林、山體體等要求較高高。（5）、國內(nèi)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)尚處于養(yǎng)老老地產(chǎn)的初級級階段，產(chǎn)品品模式處于試試水階段，消消費心理抗性性較大。（6）、產(chǎn)品品金融化，與與銀行、保險險產(chǎn)品的結(jié)合合，如倒按揭揭。國內(nèi)案例美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所示，美美國太陽城中中心的收益主要來源源于一次性銷銷售收益以及及長期性收益益包括公寓出出租收益及配配套設(shè)施的使使用收益。值得指出的是是，太陽城中心的的長期性收益益是太陽城中中心的重要組組成部分，僅以每年配配套設(shè)施的收收益為例：會所費用：16000人人×140美元/人=224萬美元元高爾夫球會費費（按1/3居民民入會計）：：6000人人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元元。即每年這兩項項配套設(shè)施的的收入就達(dá)1000多多萬美元，相相當(dāng)于賣掉50多套別別墅（按均價價17.5萬萬美元計）），并且這兩兩種設(shè)施是對對社會公開經(jīng)經(jīng)營，這部分分收入還未計計入，因此這種長期性收收益是太陽城城中心的重要要收益來源。。經(jīng)營模式目前國內(nèi)開發(fā)發(fā)商在老年住住宅的開發(fā)上上在收益模式式方面有三種形式：““出售”、““出租”和““出售與出租租相結(jié)合”；對于大型綜綜合性老年住住宅社區(qū)則存存在住宅建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營管理相結(jié)結(jié)合的經(jīng)營模式以以及住宅建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營管理相分分離的經(jīng)營模式。。國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離經(jīng)營模式老年住宅銷售售的定價策略略除產(chǎn)品本身外外、細(xì)致入微的物物業(yè)管理與服服務(wù)才是老年住宅宅項目最大的賣點，，產(chǎn)品的價格格定位，應(yīng)該該高于同地段段同類型的普普通公寓產(chǎn)品品。物業(yè)服務(wù)贏利利策略物業(yè)服務(wù)費由于老年社區(qū)區(qū)的種種服務(wù)務(wù)形式有別于于其它普通社社區(qū)，因此，，老年社區(qū)的的物業(yè)服務(wù)費費的收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可采取相對高價位的形式。各種單項的服服務(wù)費包括日常的定定菜送菜服務(wù)務(wù)、廚師服務(wù)務(wù)、清潔衛(wèi)生生服務(wù)、病人人看護(hù)服務(wù)、、家庭保姆服服務(wù)、收費釣釣魚服務(wù)、收收費娛樂服務(wù)務(wù)、收費健身身服務(wù)、收費費社區(qū)活動服服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居居民平均居住住年限較短，，后期房產(chǎn)繼繼承者存在過過戶或者再次次租賃的問題題。經(jīng)營模式國內(nèi)目前對于于老年住宅的的物業(yè)管理還還停留在養(yǎng)老老院、敬老院院的管理模式式上，對于市場化的的管理老年住住宅的模式，，還處在起步步探索階段。。老年住宅物業(yè)業(yè)管理的收入入結(jié)構(gòu)、盈利利預(yù)測收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對老年人的專項服務(wù)收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000元/人·年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營收益將高于普通住宅，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測由于老年人的的生理及心理理特征，他們們對配套設(shè)施施的使用率將將大大高于普普通住宅。如如果經(jīng)營得當(dāng)當(dāng)，其盈利能能力將高于普普通住宅（如如下例）。經(jīng)營模式老年住宅社區(qū)區(qū)服務(wù)的供應(yīng)應(yīng)及收費方式式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容容參照國內(nèi)外現(xiàn)現(xiàn)有老年住宅宅的社區(qū)服務(wù)務(wù)內(nèi)容，針對對老年人生、、心理特征的的老年住宅服服務(wù)應(yīng)包括下下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)護(hù)理方方面——醫(yī)醫(yī)院、、診所所、社社區(qū)護(hù)護(hù)理中中心體育活活動方方面——適適合老老年人人的各各類運運動如如門球球、保保齡球球、高高爾夫夫等；；休閑活活動方方面——如如棋牌牌、書書畫、、釣魚魚等教育配配套方方面——老年年大學(xué)、、圖書館館中介資源源提供——家政政服務(wù)中中心、旅旅游服務(wù)務(wù)公司、、房屋中中介、婚婚介所等等社區(qū)活動動的組織織——如各各類表演演活動、、交友活活動、聚聚會等。。收費方式式費用收取取應(yīng)包含含以下方方面：日常物業(yè)業(yè)管理費費用，按按物業(yè)建建筑面積積收??；；專業(yè)物業(yè)業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，專專項收取??；配套設(shè)施施使用費費，按會會員制收收費或使使用次數(shù)數(shù)收取。。經(jīng)營模式式收益模式式：產(chǎn)品出售售與出租租相結(jié)合合的經(jīng)營營模式，，保證部部分投資資的迅速速回收，，又可取取得長期穩(wěn)定收益。。經(jīng)營管理：可以聘請專業(yè)業(yè)的老年公寓寓經(jīng)營公司負(fù)負(fù)責(zé)經(jīng)營管理理，或則跟專專業(yè)公司聯(lián)營營，以實現(xiàn)長遠(yuǎn)的經(jīng)經(jīng)營收益。后期管理：由于老年產(chǎn)品品使用周期相相對較短，后后期空置產(chǎn)品品的處理上也也要考慮，可可以采用回購產(chǎn)權(quán)或或使用權(quán)，再再進(jìn)行統(tǒng)一銷銷售或出租，，使其良性發(fā)發(fā)展。配套設(shè)施：資源共享，向向整個項目的的住戶開放，，獲取經(jīng)營收收入。在充分分滿足住戶的的前提下，可以考慮慮向周邊樓盤盤或社會開放放。老年公寓是住住宅與服務(wù)型型商業(yè)的復(fù)合合地產(chǎn)，除產(chǎn)產(chǎn)品的銷售（（租賃）外，，其配套設(shè)施施、服務(wù)等等等是都是收益益的重要來源源。因此，更更要從長遠(yuǎn)的的眼光經(jīng)營老老年公寓。經(jīng)營模式寧波市場情況況截至2012年末，我市市60周歲及及以上戶籍老老年人口112.4萬人人，較上年增增加51845人，增幅幅4.84%，老年人占占戶籍人口總總數(shù)的19.42%，較較上年增加0.81%，，老齡化速度度保持持續(xù)快快速發(fā)展態(tài)勢勢，已逼近國國際上認(rèn)可的的20%中度度老齡化臨界界點。據(jù)預(yù)測，未來來幾年我市老老齡化形勢將將更加嚴(yán)峻。。到2015年，老年人人口將達(dá)到128萬人，，約占戶籍總總?cè)丝诘?2%；80歲歲以上高齡老老人將接近20萬人。據(jù)據(jù)預(yù)測，2020年、2025年全全市80周歲歲及以上戶籍籍老年人口將將分別接近30萬、40萬。寧波市人口老老齡化迅速，，未來市場需需求較大！寧波市場情況況隨著國務(wù)院首首提發(fā)展“以以房養(yǎng)老”試試點。寧波是是也積極跟進(jìn)進(jìn)，在《關(guān)于于深化完善社社會養(yǎng)老服務(wù)務(wù)體系建設(shè)的的意見》中已已經(jīng)概念性地地提出加強(qiáng)對對“候鳥式異異地養(yǎng)老”、、“以房養(yǎng)老老”、“土地地養(yǎng)老”等方方式的研究。。同時，近期寧寧波市提出《《寧波養(yǎng)老服服務(wù)設(shè)施規(guī)劃劃2015-2020》》。到2015年，寧波波市區(qū)將設(shè)養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)94家，每百名名老人擁有養(yǎng)養(yǎng)老床位數(shù)4張以上。到到2020年年，寧波市區(qū)區(qū)老年人口近近70萬，養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)113家，每每百名老人擁擁有養(yǎng)老床位位數(shù)5張以上上。按照《規(guī)劃》》，到2015年底，寧寧波將形成90%的老年年人通過社會會化服務(wù)實行行家庭自助養(yǎng)養(yǎng)老，5%的的老年人通過過政府購買服服務(wù)等實行社社區(qū)幫扶養(yǎng)老老，5%的老老年人入住養(yǎng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實行行照護(hù)養(yǎng)老的的格局。面對對人人口口老老齡齡化化迅迅速速，，寧寧波波市市政政府府開開始始逐逐步步研研究究養(yǎng)養(yǎng)老老問問題題并并提提出出一一系系列列規(guī)規(guī)劃劃寧波市市場情情況在市場場需求求和政政府政政策規(guī)規(guī)劃方方面似似乎都都具備備了寧寧波養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)良良好發(fā)發(fā)展的的條件件，但但是寧寧波市市場上上養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)一直直發(fā)展展緩慢慢，暫暫時沒沒有一一個真真正意意義上上投入入使用用的養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)項項目。。寧波養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)程：：2004年年2月月，雅雅戈爾爾老年年樂園園開建建2011年年9月月，綠綠城皇皇冠花花園頤頤樂園園學(xué)院院開學(xué)學(xué)2012年年12月，，樂成成-慈慈溪恭恭和苑苑項目目在界界牌區(qū)區(qū)塊奠奠基開開工2013年年11月，，寧波波江北北慈孝孝樂園園正式式開工工寧波市市場情情況雅戈爾爾老年年樂園園建筑筑面積積73113平平方米米，擁擁有老老年托托老公公寓17幢幢602套套，托托老中中心擁擁有200間453張床床位，，能滿滿足2000名名老年年人托托老服服務(wù)需需求，，并設(shè)設(shè)有醫(yī)醫(yī)療呼呼叫、、CED信信息顯顯示、、一卡卡通、、樓宇宇可視視對講講、閉閉路監(jiān)監(jiān)控、、電子子巡更更等智智能化化信息息系統(tǒng)統(tǒng)。雅戈爾爾老年年樂園園可以以算得得上寧寧波““養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)”的的雛形形。由由于該該項目目比一一般的的商業(yè)業(yè)住宅宅增加加了公公益性性質(zhì)，，因此此，在在拿地地時獲獲得了了政府府的政政策支支持，，該項項目也也始終終停留留在““公益益養(yǎng)老老”的的代建建養(yǎng)老老院的的福利利項目目層面面。寧波市市場情情況綠城皇皇冠花花園推推出的的頤樂樂學(xué)院院項目目，就就在普普通樓樓盤的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，增加加一些些針對對老人人的服服務(wù)項項目和和措施施，比比如開開辦一一些老老年講講座、、加一一些適適宜老老人的的體育育和文文娛活活動，，甚至至是為為老年年業(yè)主主提供供高品品質(zhì)的的教育育產(chǎn)品品老年年大學(xué)學(xué)程，，從而而提高高并改改善老老人的的生活活品質(zhì)質(zhì)，豐豐富老老人的的精神神生活活。寧波市市場情情況項目名稱樂成慈溪恭和苑項目地址慈溪項目規(guī)模占地26600平方米，建筑面積29000平方米，提供239套居住單元、426個床位項目概況成熟的養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范體系，通過與當(dāng)?shù)佚堫^醫(yī)療機(jī)構(gòu)和餐飲企業(yè)的合作，為入住老人提供集居住、照護(hù)、餐飲、醫(yī)療和活動于一體的高品質(zhì)個性化服務(wù)，為未來高端養(yǎng)老提供示范樣本。項目名稱江北慈孝樂園項目地址洪塘街道蓀湖村項目規(guī)?？傆玫孛娣e約127畝，總建筑面積約114249平方米，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)床位2500個以上，整個項目總投資為5億元。項目概況江北慈孝樂園將采用綜合性、多元化養(yǎng)老模式，中心分為三大塊：公寓養(yǎng)老區(qū)、托老養(yǎng)老區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合區(qū)，分別滿足剛退休身體健康老人、生活需要一定料理老人、高齡患病老人養(yǎng)老需要。從60歲到100歲，各個層次老人的養(yǎng)老需要，都可以滿足。慈溪恭恭和苑苑和江江北慈慈孝樂樂園是是目前前寧波波市場場上以以養(yǎng)老老為主主題的的地產(chǎn)產(chǎn)項目目，兩兩者都都是專專業(yè)的的養(yǎng)老老服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)，都都在多多地有有成功功的項項目開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，，但在在寧波波市場場上是是否依依然有有成效效需看看后市市市場場情況況。寧波市市場情情況總結(jié)：：1、宏宏觀市市場背背景良良好：：在人人口迅迅速老老齡化化和政政府相相關(guān)政政策和和規(guī)劃劃的研研究和和出臺臺，對對當(dāng)?shù)氐仞B(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)有一一定的的推動動。2、新新興市市場不不穩(wěn)定定：市市場情情況相相對不不清晰晰，沒沒有真真正投投入使使用的的項目目，難難以判判斷市市場真真實情情況；；同時時加上上傳統(tǒng)統(tǒng)觀念念上的的影響響，需需要一一定的的過渡渡時期期。3、投投資額額高：：養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)不同同于一一般的的房地地產(chǎn)項項目，，投資資金額額整體體較高高，尤尤其是是后期期配套套方面面的投投入。。4、后后期管管理難難度大大：由由于住住入人人群的的特殊殊性，，要求求其后后期要要完善善各種種服務(wù)務(wù)，包包括金金融、、醫(yī)療療等方方面的的投入入。1）老年年住宅應(yīng)應(yīng)當(dāng)配備備的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施明明細(xì)表規(guī)劃要求求2）住宅宅選址與與場地設(shè)設(shè)計選擇環(huán)境境質(zhì)量良良好、交交通便捷捷的場地地，作為為規(guī)劃的的先決條條件?？拷颈镜纳鐓^(qū)區(qū)公共設(shè)設(shè)施，同同時遠(yuǎn)離離喧鬧的的文娛場場所。場地內(nèi)的的合理規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計盡可能在在樓內(nèi)外外為老年年人提供供各種鄰鄰里交流流、人際際交流的的公共交交往空間間和環(huán)境境。場地應(yīng)有有足夠面面積，以以滿足開開展戶外外活動的的要求。。居住區(qū)內(nèi)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)設(shè)置合理理，人車車分流，，來自主主干道的的噪音少少；處理好合合設(shè)或鄰鄰設(shè)的其其他設(shè)施施與住宅宅之間的的關(guān)系，，既提供供公共交交往空間間，利于于老人開開展體育育活動，，又方便便生活。。規(guī)劃要求求容積率在在1.0～0.1之間間均可進(jìn)進(jìn)行老年年住宅開開發(fā)；合適容積積率的用用地可做做“兩代代居”模模式的的老年住住宅開發(fā)發(fā)；低容積率率的用地地適合低低密度的的老年綜綜合社區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)。入住對象象的多樣樣性建筑形式式的多樣樣性老年公用用建筑等等設(shè)施服務(wù)醫(yī)療療人員的的配備3）容積積率規(guī)劃要求求健康老年年人日常?；顒影氚霃降脑O(shè)設(shè)置為450米米，以此此設(shè)置服服務(wù)設(shè)施施。小區(qū)內(nèi)專專為老年年服務(wù)的的公用建建筑的設(shè)設(shè)置。例例如以下下：護(hù)理室：：護(hù)理與與日常監(jiān)監(jiān)護(hù)活動動基地。。機(jī)能回復(fù)復(fù)訓(xùn)練室室。醫(yī)務(wù)室：：包含日日常健康康管理、、咨詢、、診察、、配藥的的設(shè)施。。4）配套套設(shè)施規(guī)劃要求求空間布局局體現(xiàn)老老年人自自立性、、健康性性、安全全性。設(shè)備與設(shè)設(shè)施按老老年人的的人體尺尺度和心心理、生生理特點點進(jìn)行設(shè)設(shè)計。體現(xiàn)適用用性，兼兼顧老人人與照顧顧者的使使用要求求，空間間具可改改造性。。建設(shè)設(shè)計計2.1住住宅公公共空間間的設(shè)計計要點2.1.1住宅宅的坡道道無障礙礙設(shè)計要要點在有臺階階的地方方應(yīng)設(shè)置置坡度平平緩的臺臺階和斜斜面，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)見下下表。在坡道的的起點及及終點，，應(yīng)留有有深度不不小于1.50m的輪輪椅緩沖沖地帶。。坡道側(cè)面面凌空時時，在欄欄桿下端端宜設(shè)高高度不小小于50mm的的安全檔檔臺。規(guī)劃要求求設(shè)置斜坡坡引道有臺臺階時應(yīng)應(yīng)設(shè)置斜斜坡，斜斜坡的寬寬度應(yīng)為為輪椅可可通行的的寬度，，斜面坡坡度應(yīng)平平緩。設(shè)置扶手樓梯和斜坡應(yīng)應(yīng)設(shè)置連續(xù)式式扶手，扶手手應(yīng)安裝牢固固，同時還應(yīng)應(yīng)注意扶手的的手感和耐久久性。坡度平緩的臺臺階踏步踢面高不不宜大于120mm，踏踏面寬不應(yīng)小小于380mm。設(shè)置房檐出入口及斜坡坡上方宜設(shè)置置房檐。鋪設(shè)防滑地面面材料地面鋪設(shè)應(yīng)平平坦，不應(yīng)出出現(xiàn)積水現(xiàn)象象，使用浸水水也防滑的地地面材料。設(shè)設(shè)置排水溝時時，應(yīng)配水溝溝蓋，水溝蓋蓋不應(yīng)妨礙輪輪椅乘坐人的的通行。規(guī)劃要求2.1.2樓樓廳和電梯梯的設(shè)計要點點留足輪椅可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)身的空間地面鋪設(shè)防滑滑材料地面鋪設(shè)浸水水后也防滑的的材料，地磚磚之間的縫隙隙不應(yīng)過寬。。方便的出入口口寬度要確保輪輪椅可以通過過，門寬大于于等于800mm，出入入口不設(shè)置臺臺階，宜選用用推拉門、自自動門。設(shè)置信箱和留留言板設(shè)置位置不應(yīng)應(yīng)妨礙通行，，使用高度要要方便所有用用戶。設(shè)置電梯超過3層要配配備電梯。電梯尺寸要適適應(yīng)擔(dān)架的長長度。電梯與樓面無無高差。電梯最小尺度度1400mm(w)X1350mm(D)設(shè)置休息椅可設(shè)置椅子，，方便等候電電梯時，可以以坐下休息或或放置行李。。電梯內(nèi)部設(shè)置置轎廂壁上離地地0.9m和和0.75m處有扶手設(shè)設(shè)置；正對電電梯轎廂門的的壁上懸掛傾傾斜的鏡面。。電梯按鈕操作作盤設(shè)在適合合乘輪椅者使使用的高度，，且兩側(cè)都可可進(jìn)行操作。。電梯開門時間間較長，且門門口裝有光電電管裝置，防防止夾傷。規(guī)劃要求2.1.3公公用走廊設(shè)設(shè)計要點設(shè)置連續(xù)扶手手在0.9m和和0.75m高處宜設(shè)圓圓桿橫向扶手手，扶手離墻墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也也能防滑的地地面材料。窗門不應(yīng)妨礙礙通行門、窗的開啟啟扇不應(yīng)妨礙礙走廊的通行行。無突出的墻壁壁滅火器、留言言板等應(yīng)設(shè)置置在不妨礙走走廊通行的位位置上。無臺階地面取消電梯到電電梯廳的出入入口以及門廳廳部分的臺階階，地面存在在高差的時候候，應(yīng)設(shè)置斜斜坡。走廊寬度設(shè)置置考慮輪椅和行行人并行通過過，因此寬度度不應(yīng)小于1.2m。規(guī)劃要求2.1.4公公用樓梯設(shè)設(shè)計要點易識別的臺階階面為避免臺階面面產(chǎn)生陰影，，應(yīng)考慮采光光與照明的情情況，改變臺臺階的顏色和和材質(zhì)，可便便于識別。設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)應(yīng)安裝牢固。。采用近似圓圓形的扶手，，沿樓梯兩側(cè)側(cè)連續(xù)安裝。。端部向下方方或墻壁彎曲曲。如果有可可能最好與走走廊連接在一一起。坡度平緩的樓樓梯為盡可能縮短短萬一跌落下下來的距離，，可采用帶平平臺的折跑樓樓梯。踏面高高度不應(yīng)大于于150mm，踏面寬度度不應(yīng)小于300mm。。樓梯的寬度充充足考慮樓梯可并并行通過使用用拐杖的老人人和攙扶人，，寬度約1200mm。。踏步的防滑措措施臺階面使用防防滑材料，臺臺階面邊沿設(shè)設(shè)置防滑條，，要和臺階面面保持在同一一平面。規(guī)劃要求2.1.5院院落設(shè)計要要點防滑地面材料料的鋪設(shè)引道和臺階斜斜面的地面鋪鋪設(shè)應(yīng)平坦，，不應(yīng)產(chǎn)生積積水情況。注意鋪地材料料選用浸水后后仍防滑的材材料。路中央設(shè)置井井蓋時，不應(yīng)應(yīng)突出地面，，注意井蓋不不要突出。設(shè)置車庫車庫應(yīng)設(shè)計在在戶門附近，，從車棚到大大門處不被雨雨淋到。房檐的設(shè)置在戶門處可設(shè)設(shè)置寬大的房房檐。充足的照明門廊要保持持充足的照照明，為了防止樓樓梯上產(chǎn)生生濃重的陰陰影，注意意照明的位位置和角度度，可設(shè)置置低位燈。。設(shè)置對講話話筒設(shè)置扶手臺階邊應(yīng)設(shè)設(shè)置連續(xù)式式扶手。坡度平緩的的臺階存在地面高高差時，應(yīng)應(yīng)在臺階附附近設(shè)置斜斜坡。規(guī)劃要求2.1.6細(xì)部空空間設(shè)計要要點1）墻壁墻壁轉(zhuǎn)角部部分作圓角角處理除扶手外，，墻壁上無無凸出物。。消火栓埋埋入墻里。。扶手連續(xù)性性處理，距距地高700～800mm,采用手感感好的材料料如木材，，截面直徑徑40mm，轉(zhuǎn)角也也要作圓角角處理。轉(zhuǎn)角圓角處理墻面無凸出物2）地面選用吸音浸浸水后也防防滑的材料料；耐磨損。規(guī)劃要求2.2住住宅室內(nèi)空空間的設(shè)計計要點2.2.1門窗的設(shè)設(shè)計要點門的寬度滿滿足輪椅進(jìn)進(jìn)出，不設(shè)設(shè)門檻，外外門凈寬不不得小于1.1m，，內(nèi)門通行行寬度不得得小于0.8mm；；門輕易于開開啟，宜用用推拉門代代替平開門門，不許使使用玻璃門門；門的把手應(yīng)應(yīng)選用旋臂臂較長的拉拉柄，拉柄柄高度在0.9m～～1m之間間；居室窗臺的的高度在750～800mm左右；窗臺的寬度度要適當(dāng)增增加，一般般不少于250～300mm；矮窗臺里側(cè)側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置置高0.9～1m的的安全欄桿桿規(guī)劃要求易開閉的戶戶門當(dāng)平開門時時，應(yīng)考慮慮調(diào)節(jié)自動動關(guān)閉裝置置，拉柄易易于老年人人的操作，，避免采用用圓形拉柄柄。適當(dāng)照明和和易操作的的開關(guān)考慮換鞋和和上下臺階階，門廳具具有足夠的的亮度，不不應(yīng)產(chǎn)生濃濃重的陰影影部分。采用醒目的的開關(guān)。扶手的設(shè)置置為了方便換換鞋和上下下臺時，應(yīng)應(yīng)設(shè)置扶手手。扶手的斷面面采用易抓抓握的半圓圓形。臺階的處理理臺階上下采采用不同的的材質(zhì)和顏顏色，以便便識別。防滑地面采用浸水后后仍防滑的的地面材料料。地磚磚接接縫縫不不要要太太寬寬。。戶門門門門檻檻高高度度處處理理戶門門門門檻檻高高度度應(yīng)應(yīng)控控制制在在2cm左左右右。。2.2.2門門廳廳的的設(shè)設(shè)計計要要點點規(guī)劃劃要要求求2.2.3室室內(nèi)內(nèi)走走廊廊的的設(shè)設(shè)計計要要點點連續(xù)續(xù)扶扶手手使用用近近圓圓形形的的扶扶手手。。扶手手端端部部向向下下方方或或墻墻壁壁方方向向彎彎曲曲。。光線線充充足足的的照照明明設(shè)設(shè)計計不應(yīng)應(yīng)和和其其他他房房間間產(chǎn)產(chǎn)生生亮亮度度差差。。洗手手間間入入口口和和有有臺臺階階的的地地方方應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)置置位位置置低低的的壁壁燈燈。。使用方便便的開光光裝置應(yīng)設(shè)置帶帶指示功功能的大大面板開開關(guān)。走廊長的的房間，，應(yīng)在多多處設(shè)置置控制開開關(guān)。便于使用用的扶手手高度和和材料設(shè)置扶手手高度約約700～800mm，注意材料料的手感感和耐久久性。防滑地面面地面使用用防滑材材料?？紤]跌到到的可能能性，避避免采用用堅硬的的材料。。寬敞的走走廊方便老年年人依靠靠拐杖或或與攙扶扶人共同同通過，，寬度不不應(yīng)小于于1m。。進(jìn)房間的的入口的的寬度不不得小于于800mm。。無階差地地面地面應(yīng)無無階差，，各房間間地面的的高差應(yīng)應(yīng)控制在在3mm以內(nèi)。。規(guī)劃要要求2.2.4樓樓梯的的設(shè)計計要點點樓梯的的寬度度不應(yīng)應(yīng)小于于1200mm，滿滿足兩兩人攙攙扶通通過；；平臺凈凈寬不不應(yīng)小小于樓樓梯凈凈寬，，踏步步沿口口不應(yīng)應(yīng)突出出，作作成圓圓角，，樓梯梯帶有有500～～600mm的的暗示示區(qū)；；扶手半半徑以以30～40mm為為宜，，扶手手與墻墻之間間應(yīng)有有40～50mm的的空隙隙；扶手可可設(shè)置置為雙雙重高高度（（900和和750mm兩兩種））規(guī)劃要求寬敞樓梯樓梯可并行行通過使用用拐杖的老老人與攙扶扶人。扶手的設(shè)置置安裝牢固，，近圓形的的扶手沿樓樓梯兩側(cè)安安裝。扶手端部向向下或墻壁壁彎曲。臺階面和臺臺階高度臺階面使用用防滑材料料。設(shè)置防滑條條時和臺階階在一個平平面上。臺階垂直部部分應(yīng)設(shè)置置擋板，臺臺階邊沿不不應(yīng)突出。。方便的開關(guān)關(guān)除感應(yīng)燈外外，安裝帶帶暗示功能能的大面板板開關(guān)，使使用上下樓樓兩側(cè)都可可操作的雙雙路開關(guān)。。充足照明為了不產(chǎn)生生濃重的陰陰影，可設(shè)設(shè)置