南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品

南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一.灌云縣概況南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!灌云縣位于江蘇省東北部。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽縣及連云港市東?？h為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺(tái)?？偯娣e1840平方公里，其中：耕地面積154萬畝。下轄8個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)，省屬3個(gè)農(nóng)鹽場(chǎng)、縣屬6個(gè)農(nóng)林場(chǎng)圃。全縣共有318個(gè)行政村,在氣侯方面，灌云屬暖溫帶季風(fēng)性氣候，年均氣溫15℃，年均降水量959.4毫米，年均日照總時(shí)數(shù)2456.2小時(shí)，日均約6.72小時(shí)(提示:在日照充裕的區(qū)域?qū)ψ≌某蛞蠖容^高)

城市概況認(rèn)知南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!城市人口發(fā)展概況數(shù)據(jù)顯示，灌云目前人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)仍以非農(nóng)業(yè)人口為主，從人口增速情況看，主要仍以自然增長(zhǎng)為主體，幾乎不存在外來人口的注入，但隨著城市發(fā)展速度的加快，農(nóng)轉(zhuǎn)非的速度將會(huì)加快，一定程度上擴(kuò)大了城鎮(zhèn)人口的基數(shù)比例;提示：從目前城市發(fā)展的速度上分析，城區(qū)的中心輻射能力尚可，縣城人口增長(zhǎng)潛力較大；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，縣城的第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的，從而進(jìn)一步體現(xiàn)了城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，在以工業(yè)為主導(dǎo)的戰(zhàn)略地位確訂后，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速明顯，人民的生活質(zhì)量也將隨之提升;南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!城市發(fā)展規(guī)劃概況灌云以西城東港發(fā)展格局、“一城一港三區(qū)”的生產(chǎn)力布局。一城即縣城，一港即燕尾港，三區(qū)就是灌云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)?？h城定位—山水城市南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!二.房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!土地市場(chǎng)發(fā)展概況2010年1月成交土地土地名稱土地位置土地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)面積（㎡）成交價(jià)（萬元）成交畝價(jià)(萬元/畝)成交單位容積率建筑密度綠地率縣城2010-2號(hào)地塊縣西環(huán)路東側(cè)商住低、多層≤1.520-28%，商業(yè)≤15%25-30%2452762134058.01江蘇恒仁置業(yè)有限公司縣城2010-3號(hào)地塊陸莊安置區(qū)東側(cè)商住1.0≤多層≤2.5、高層≤3.520-55%、商業(yè)≤49%20-30%142982360110.04自然人-何懷金縣城2010-5號(hào)地塊日比野場(chǎng)西側(cè)商業(yè)金融商業(yè)多層≤3.5≤55%/595830033.57自然人-文芹縣城2010-6號(hào)地塊孫騰路西側(cè)商住多層商住綜合≤3.4≤74.2%/6031.532035.37灌云縣宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司縣城2010-7號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)適用房西側(cè)商業(yè)1.0-2.2≤55%10%≤1666532513.00連云港市振強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1月縣城有5塊地成交，成交價(jià)格有一定漲幅，5幅地塊約有40幾萬的上市量，其中2號(hào)地塊就占36萬㎡，因此加上09年的體量，后續(xù)市場(chǎng)還是存在較大競(jìng)爭(zhēng);說明：3號(hào)地塊成交價(jià)格過高，是由于地商業(yè)比例較大；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!商品房市場(chǎng)發(fā)展概況09年市場(chǎng)上市4918套，成交6271套，供需比為1：1.27，出現(xiàn)供小于求的局面，較好的去化了之前的存量;09年市場(chǎng)成交面積約760186㎡，成交均面積為121㎡；從09年市場(chǎng)成交走勢(shì)看，12月呈現(xiàn)破紀(jì)錄的“井噴”行情，迎來“巔峰時(shí)刻，由此可見12月樓市優(yōu)惠政策到期的末班車效應(yīng)表現(xiàn)得依舊十分明顯；且部分較好項(xiàng)目?jī)r(jià)格賣到2700元;灌云縣09年市場(chǎng)概況南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!商品房市場(chǎng)概況項(xiàng)目名稱地址入網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)可售面積已售套數(shù)銷售面積成交比例世紀(jì)明珠縣伊山鎮(zhèn)勝利西路南側(cè)411265273311411557636%江南錦地縣開發(fā)區(qū)236省道東側(cè)緯二路北側(cè)411249245051601636539%新城華府縣城國土路與建設(shè)路叉口254864338.11681772080%振興花園縣伊山鎮(zhèn)振興南路1號(hào)514237230972772694453%伊城景廊伊山南路兩側(cè)（原伊山變電所旁）535266237062693009555%九龍港灌云縣人民西路南側(cè)223101400.82132768295%伊山水岸縣西環(huán)路東側(cè)，興農(nóng)路北側(cè)，水利路西側(cè)816223212455936414375%陽光景都縣伊山南路與324省道交匯處4396658273703922386%潤(rùn)達(dá)·清華園縣城新民南路東側(cè)潤(rùn)達(dá)·清華園443216243762242542750%伊山華庭縣城新民南路東側(cè)363383298.53203058289%溢彩馨都縣伊山鎮(zhèn)西苑中路東側(cè)171639937256129715875380%仙居怡景花城縣城振興南路西側(cè)816275265665265523565%馨福嘉緣縣伊山鎮(zhèn)西苑南路西側(cè)672463421.26237346495%合計(jì)76132376226367518158121168%從灌縣城區(qū)主力商品房銷售情況來看，銷售率為68%，整體銷售表現(xiàn)還是比較好，部分2009年下旬上市項(xiàng)目銷售率也達(dá)到的40左右%；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!商品房市場(chǎng)概況商品房分布概況在價(jià)格方面

分物業(yè)類型：多層住宅2300左右，獨(dú)棟別墅3500左右，小高層目前未開始正式銷售，單層商業(yè)5000左右，雙層商業(yè)7000元左右。（注階段售樓處了解到的情況，小高層的價(jià)格將會(huì)比多少要高出200元/平米左右，并沒有出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象）分區(qū)域上：目前新區(qū)多層2600左右，城南在住宅2200左右，老城區(qū)住宅項(xiàng)目2000元左右，三區(qū)交匯點(diǎn)住宅價(jià)格約在2500；本案位于三區(qū)交匯處；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!三.項(xiàng)目地塊定位南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!項(xiàng)目地塊概況本案位于新城區(qū)和老城區(qū)的交匯處，緊鄰縣城主干道南環(huán)路、伊山南路、未來的工商局和長(zhǎng)途汽車站，且緊鄰鹽湖，環(huán)境資源較好，區(qū)域成熟度較高；項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境概況南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目性地塊優(yōu)劣勢(shì)分析結(jié)合對(duì)整體市場(chǎng)、項(xiàng)目地塊條件以及區(qū)域環(huán)境的綜合分析，找出了本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的威脅和機(jī)會(huì)；優(yōu)勢(shì)本案處于新城區(qū)和老城區(qū)交匯區(qū)域，位置條件較好項(xiàng)目所在地附近沒有土地存量較少項(xiàng)目周邊配套齊全項(xiàng)目東側(cè)為鹽河流，有很好景觀資源項(xiàng)目緊鄰新汽車站劣勢(shì)拆遷對(duì)本案的影響變電站影響南環(huán)路南面在售項(xiàng)目較多，存在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)客戶的購房的熱點(diǎn)區(qū)域目前市場(chǎng)存量房源少城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)促銷市場(chǎng)需求的不斷增加哦老城改造、新城建設(shè)的利好威脅市場(chǎng)的變化客戶接受度客戶對(duì)小高層的接受程度后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，存在競(jìng)爭(zhēng)南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!本案客戶定位本案客戶定位政府官員30%灌云擁有公務(wù)員大約5000人，收入較高。國企職員25%工作穩(wěn)定，收入較高私營(yíng)業(yè)主20%有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)條件好鄉(xiāng)村拆遷戶15%具有一定儲(chǔ)蓄，且都從事產(chǎn)業(yè)工作外來商人10%做貿(mào)易生意的浙江為主的商人本案購房人群南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!產(chǎn)品定位方向我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)目標(biāo)，要為本區(qū)域高知人群和富欲人群量身打造；我們的產(chǎn)品的設(shè)計(jì)目標(biāo)，在滿足目標(biāo)客群的需求外，還要打造為本區(qū)域的樣板產(chǎn)品，帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)品質(zhì)的升級(jí)，改變目前市場(chǎng)高檔樓盤少，產(chǎn)品品質(zhì)弱的局面；我們產(chǎn)品的設(shè)計(jì)目標(biāo)，要通過產(chǎn)品的引響力帶動(dòng)板塊市場(chǎng)的全面升級(jí)，提升板塊的市場(chǎng)影響力。南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!本案目標(biāo)客群主力鎖定在改善型購房需求者開發(fā)出適合他們需求特征的產(chǎn)品他們追求的是居住的舒適度戶型的舒適度環(huán)境的舒適度安全的可靠性產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!以設(shè)備平層報(bào)建，后可調(diào)整為次臥或書房步入式飄窗，可增加使用面積產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!縣城熱點(diǎn)項(xiàng)目戶型分析縣城重點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱美都新城新城華府伊山水岸

世紀(jì)明珠合計(jì)面積/㎡(房+廳+衛(wèi))上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%80-90（2+2+1）242396%

242396%

484696%90-100（3+2+1）20715977%2424100%20715977%1204033%55838268%100-110（3+2+1）989092%11811698%989092%66100%32030294%110-120（3+2+1）28317562%44100%28317562%1187059%68842462%12-130（3+2+1）11810085%2424100%11810085%4125%26422585%130-140（3+2+1）66100%

66100%642844%764053%140-150（3+2+1）

28518%28518%從本案周邊項(xiàng)目戶型面積上看,110-120㎡三房戶型市場(chǎng)供應(yīng)量大,其銷售率也達(dá)到了62%；其次90-100㎡，銷售率為68%，100-110㎡，銷售率為94%；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!本案建議本案產(chǎn)品戶型面積建議小高層戶型面積建議根據(jù)目前市場(chǎng)面積需求變化和主體目標(biāo)客群的改變，建議戶型配置為面積區(qū)間產(chǎn)品配置比例80－90㎡2室2廳1衛(wèi)20%100－110㎡3室2廳1衛(wèi)30%120－130㎡3室2廳2衛(wèi)35%130－140㎡3室（4室）2廳2衛(wèi)15%同時(shí)在設(shè)計(jì)過程中考慮產(chǎn)品的贈(zèng)送面積南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!本案建議本案產(chǎn)品戶型面積建議洋房、別墅區(qū)面積設(shè)置產(chǎn)品類型面積區(qū)間產(chǎn)品配置比例情景洋房洋房110-125㎡3室2廳2衛(wèi)60%125－140㎡3室（4室）2廳2衛(wèi)40%別墅160－180㎡4室2廳2衛(wèi)50%220－240㎡4室2廳2衛(wèi)50%南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!本案建議小高層產(chǎn)品建議—示意圖125㎡90㎡小高層產(chǎn)品建議引入贈(zèng)送面積的概念，如入戶花園，增加客戶使用面積南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!環(huán)境的舒適度主要體現(xiàn)在景觀的營(yíng)造上，但名貴樹種并不是提高景觀價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，有機(jī)的植被組合，才能營(yíng)造出舒適的居住環(huán)境，按目前市場(chǎng)的銷售價(jià)格，在景觀營(yíng)造上，規(guī)劃要體現(xiàn)居住和舒適性，在植被選擇上，要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向環(huán)境的舒適度解決辦法處理好前、后、側(cè)三重花園的設(shè)計(jì)及下沉式庭院的配置在花木選配上將喬木、大灌木，小灌木，花卉及植被5層有機(jī)組合，形成垂直綠化景觀體系，營(yíng)造樹蔭密植，花香四溢的歸家小徑，并合理的運(yùn)用水景及水景小品邊單元住宅可用栽植喬木與灌木的軟性方式圍合成私家花園，提高一層的居住舒適度南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!Ⅲ產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向利用軟性方式給一樓住宅圍合成私家庭院南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!建筑風(fēng)格和建筑形態(tài)：市場(chǎng)項(xiàng)目建筑概況從市場(chǎng)項(xiàng)目風(fēng)格來看，主要分為以美都新城為代表的歐式風(fēng)格、君悅?cè)A庭為代表的地中海風(fēng)格、以伊城景廊為代表的現(xiàn)代風(fēng)格，其中現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目約占70%，占市場(chǎng)主力。從市場(chǎng)項(xiàng)目外力面看，現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目都以面磚為外立面，歐式和地中海都以涂料為外立面；從市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)類型來看，項(xiàng)目都為多層，都是以4+1、5+1、6+1形式出現(xiàn)，頂層都建設(shè)為閣樓，少數(shù)項(xiàng)目中有一兩幢小高層，項(xiàng)目低層都建造為車庫、儲(chǔ)藏室；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!區(qū)域商業(yè)概況項(xiàng)目名稱伊城景廊伊山華庭陽光景都清華園面積上市量銷量上市量銷量上市量銷量上市量銷量11-202單

1雙

21-305單

1雙

31-4024單

2雙2雙

41-5024單

6單+4雙4單+1雙11單

51-6013單

2單

4單

61-7015單+31雙2單

2雙1雙12單

71-805單+85雙6雙+2單6雙+1單

8單

81-909單+1210雙9雙9雙1雙

91-10011雙+3單10雙+1單12雙6雙

3雙1雙101-1109雙+3單5雙9雙+1單3雙+1單1雙1雙1+4單1雙111-1208雙4雙1雙1雙1雙1雙6單

121-1303雙2雙1雙1雙

6單

131-1406雙3雙

2單

141-1502雙2雙1雙

1雙1雙

161-1702雙2雙

1雙1雙

191-2001雙1雙

2雙

200以上5雙4雙

1雙1雙

合計(jì)173506035256422南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!本案項(xiàng)目建議商業(yè)示意圖南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!商品房市場(chǎng)概況市場(chǎng)樓盤設(shè)施現(xiàn)狀太陽能系統(tǒng)：目前從市場(chǎng)項(xiàng)目來看，多數(shù)小區(qū)使用太陽能，前期由開發(fā)商統(tǒng)一安裝的較少，受江蘇省強(qiáng)限性規(guī)劃，低底樓盤均要統(tǒng)一安裝太陽能。天然氣：從項(xiàng)目天然氣設(shè)計(jì)來看，新項(xiàng)目幾乎都有，且都已外接形式出現(xiàn)；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!車位車位以半地下車位為主主要建議設(shè)置在樓棟的中間部位，設(shè)置半地下停車場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合人防要求在小高層下設(shè)置地下停車場(chǎng)，根據(jù)車位的實(shí)際需求，還可以集中景觀地下做停車場(chǎng)，同時(shí)，花園洋房的停車場(chǎng)建議設(shè)在單體北側(cè)建筑的首層，采取下層式設(shè)計(jì)。在環(huán)小區(qū)周邊可設(shè)置港灣式地面停車位。南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!本案智能化建議智能化建議通信寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)——小區(qū)內(nèi)設(shè)一網(wǎng)絡(luò)中心機(jī)房，通信電纜引入寬帶網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)設(shè)光纖中端設(shè)備及總配線柜；有限電視系統(tǒng)——市政有限電視接入小區(qū)電視前端室，每戶按需要設(shè)置終端；對(duì)講系統(tǒng)——每個(gè)單元入口設(shè)對(duì)講主機(jī)及門禁機(jī)，每戶內(nèi)設(shè)一個(gè)雙向?qū)χv分機(jī)，可實(shí)現(xiàn)住戶與保安中心進(jìn)行通話，系統(tǒng)管線上采用對(duì)講方式，具備對(duì)講、報(bào)警、開鎖功能；4電視監(jiān)控系統(tǒng)——安保監(jiān)視電視系統(tǒng)控制設(shè)備采用電腦矩陣控制設(shè)備，設(shè)在小區(qū)安保中心，值班人員可以實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控住宅區(qū)域內(nèi)情況；巡更系統(tǒng)——在小區(qū)相應(yīng)地點(diǎn)設(shè)置無線巡更信息點(diǎn)，巡更人員裝備電子巡更器，按規(guī)定路線進(jìn)行值班巡更并予以記錄；車庫管理系統(tǒng)——在車庫出入口設(shè)電動(dòng)欄桿，入戶口通過傳感等設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)開關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)在符合市場(chǎng)需求同時(shí)，需要提高科技含量，促進(jìn)產(chǎn)品亮點(diǎn)。我司建議增設(shè)小型智能化設(shè)施，以期在宣傳上突出品質(zhì)和品位，提升形象。一方面成本較低，另一方面也可以大大增加市場(chǎng)的賣點(diǎn)，促進(jìn)銷售。南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!城市交通概況灌云縣交通運(yùn)輸具有臨港、沿線、多路、近場(chǎng)的特點(diǎn)，交通便利且組合條件好，形成了較為完備的水運(yùn)、鐵路、公路、航空“四通匯流”的主體交通體系。臨港，縣城距離江蘇省唯一的大型海港連云港港口只有70公里，乘車只需40分鐘。沿線，縣城距隴海鐵路只有30公里，從縣城驅(qū)車至連云港火車站只需30分鐘，通過隴海鐵路可連接亞歐，南北與津浦、京廣、焦枝、寶成、京九等鐵路相連。多路，灌云縣境內(nèi)有寧連、汾灌、沿海三條高速公路。近場(chǎng)，白塔埠機(jī)場(chǎng)屬全國54座4D級(jí)機(jī)場(chǎng)之一，離縣城50公里，每個(gè)星期有24個(gè)航班飛往北京、廣州、上海、溫州、廈門等城市。分析：縣城獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，給灌云的未來發(fā)展帶來有利的一面,將有助于區(qū)域后續(xù)經(jīng)濟(jì)的較快速度發(fā)展南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境認(rèn)知2009年灌云生產(chǎn)總值達(dá)到106億，比上年增長(zhǎng)15%,生產(chǎn)總值連續(xù)多年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)；從四縣09年生產(chǎn)總值看，灌云排名第三，整體經(jīng)濟(jì)仍處在發(fā)展初期，由于經(jīng)濟(jì)總量基礎(chǔ)較低，其年度增速較快，綜合實(shí)力的不斷提升將會(huì)拉動(dòng)城市整體生活指數(shù)的提高；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!城市居民生活概況2009年縣城鎮(zhèn)人均收入為10550元，比2008年增加了1540元，漲幅為17%;通過和連云港市區(qū)和贛榆、東海的人均收入對(duì)比，灌云的人均收入還是比較低；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!城市背景總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)GDP快速增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)灌云的第二產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)增長(zhǎng)，將會(huì)有效的促進(jìn)縣城經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展居民生活人均可支配收入穩(wěn)步上升，客戶的購房能力增強(qiáng)城市規(guī)劃城西為新城中心，未來發(fā)展方向?yàn)槲鲾U(kuò)南進(jìn)，由一核向多核發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?？偨Y(jié)：城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城市范圍不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，商品需求潛力較大，未來城市向西、南發(fā)展，居民收入持續(xù)增長(zhǎng);南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!土地市場(chǎng)發(fā)展概況從07-09年土地成交特征來看灌云縣年成交土地量比較平穩(wěn);從成交價(jià)格來看07年過高是由于19-21號(hào)地塊成交價(jià)格約60萬/畝，導(dǎo)致整體均價(jià)過高,由此可見08年開始土地成交開始轉(zhuǎn)向新區(qū)和開發(fā)區(qū)；從成交土地容積率來看，容積率基本沒有太大變化；以09年成交土地的1.6的均容積率來算，后續(xù)市場(chǎng)將會(huì)有約100萬的上市量；從09年市場(chǎng)成交區(qū)域來看，開發(fā)區(qū)占65%的，后期上市約有60萬的上市量，新城區(qū)35%，后期約有40萬上市量，09年老城區(qū)無土地成交；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!商品房市場(chǎng)發(fā)展概況07-09年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格概況07-09年縣城商品住均價(jià)由1600漲到2300元，價(jià)格逐年持續(xù)快速上漲；從價(jià)格漲幅來看，09年漲幅最大，漲幅為27.7%，其中主要漲幅時(shí)間為09年下半年；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!商品房市場(chǎng)發(fā)展概況銷售率74.3%整體市場(chǎng)存量房源分析從市場(chǎng)剩余房源來看，前期市場(chǎng)共累計(jì)上市房源16835套房源，累計(jì)銷售12515套，剩余4320套，約占總上市房源的25.7%，現(xiàn)階段，市場(chǎng)可售房源相對(duì)較少，呈現(xiàn)出住宅房源短期供應(yīng)不足的現(xiàn)象，按照年均銷售4171套的情況來看，剩余市場(chǎng)房源僅夠維持一年；后續(xù)供應(yīng)量分析：目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目都為07、08年拍賣土地，兩年成交土地的上市量約220萬㎡，目前市場(chǎng)已經(jīng)銷售140萬㎡，已上市余量約40萬㎡未售，同時(shí)還有約40萬㎡左右的土地沒有進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)將有約70-80萬㎡的上市量，后續(xù)，隨著2009年約100萬㎡的土地也將陸續(xù)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，將會(huì)進(jìn)一步的提升市場(chǎng)供應(yīng)總量，供應(yīng)量的快速增加，將會(huì)給二級(jí)市場(chǎng)帶來較大的銷售壓力；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!商品房市場(chǎng)概況商品房分布概況及特征分析縣城目前在售的商品房項(xiàng)目約有16個(gè)左右；從區(qū)域分布來看主要集中在城南開發(fā)區(qū)和新區(qū)，從產(chǎn)品類型來看主要有多層、別墅、小高層，其中以多層項(xiàng)目最多，別墅項(xiàng)目比較少，小高層項(xiàng)目才開始出現(xiàn)；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!商品房市場(chǎng)發(fā)展概況市場(chǎng)熱點(diǎn)樓盤動(dòng)態(tài)項(xiàng)目位于伊山南路東側(cè)，多層，總建11萬

㎡，主力戶型面積為89、100、110、120㎡左右，目前在售價(jià)格2600元/㎡。項(xiàng)目位于伊山南路與324省道交匯處，多層，主力戶型面積為76、90、100、110、120㎡左右，目前在售價(jià)格2400元/㎡。項(xiàng)目位于勝利西路和水利路交匯處，多層、小高層，主力戶型面積為95、110、120、140㎡左右，目前在售價(jià)格2700元/㎡。項(xiàng)目位于勝利西路和水利路交匯處，多層、低層，總建14萬，主力戶型面積為90、110、120㎡左右，目前在售價(jià)格2000元/㎡。項(xiàng)目位于勝利西路和水利路交匯處，總建14萬，主力戶型面積95、100、110、120㎡左右，預(yù)計(jì)5月上市，價(jià)格約2500元/㎡。南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊概況地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A地塊B+C地塊D地塊總用地面積（㎡）19918167169.2798952.1533059.53建設(shè)用地面積（㎡）189973.662633.5895142.932197.13地上建筑面積（㎡）286089.670454.7160680.8254954.08其中

多層住宅（㎡）109044.842658.0444761.6821625.08小高層住宅（㎡）111118.1

83578.727539.38情景洋房（㎡）1120011200

聯(lián)排別墅（㎡）62506250

酒店（㎡）201488846.667192.442442.1網(wǎng)點(diǎn)（㎡）18481.21500

超市（㎡）3347.52

3347.52會(huì)所（㎡）1500

20148

托幼（㎡）3000

3000

物業(yè)、居委會(huì)、便民商店（㎡）2000

2000

容積率1.5061.121.691.71綠化率38.80%38.50%39.40%35.90%建筑密度22.60%22.80%21.90%24.60%總戶數(shù)23205001330490總停車位930200530200其中

地面車位34590150105獨(dú)立車庫110

38095地下車庫475110

停車率0.40.40.40.4南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境概況項(xiàng)目地塊概況1、地塊4月1號(hào)掛牌，其中部分位置尚未拆遷，但拆遷工作由政府安排，出讓為凈地;2、目前周邊目前有多個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格在2400-2600不等；3、項(xiàng)目緊鄰鹽湖、伊山南路4、周邊生活配套，菜場(chǎng)500米，離縣中心時(shí)代超市、商業(yè)街1.5公里；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!本案客戶定位市場(chǎng)購房客戶分析市場(chǎng)客戶源分析新婚人員對(duì)住房需求：把新購商品房作為婚房；改善型居住條件需求：原住房已經(jīng)滿足不了對(duì)生活品質(zhì)的追求；周邊鄉(xiāng)村入城需求：因?yàn)樽优肟h城求學(xué)而需要在縣城定居；拆遷安置需求：隨著灌云建設(shè)步伐的加快，舊城改造和新城建設(shè)向縱深推進(jìn)，房屋拆遷面積逐年增加；客群特征描述客群特征：舊城改造、臨港化工區(qū)的建設(shè)，拆遷人數(shù)較多，擁有較多的拆遷賠償費(fèi)他們也是一個(gè)潛在的購買群體。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果來看，目前的在灌云縣城主要的購買人群為：公務(wù)員、事業(yè)單位（包含農(nóng)村）、教師（包括鄉(xiāng)村教師）、工人、外出打工者、拆遷居民等；區(qū)域特征：靠近老城區(qū)的項(xiàng)目，居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強(qiáng)，主要集中配套較成熟地段；消費(fèi)動(dòng)機(jī)特征：居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大；南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!4.本案建議南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!產(chǎn)品定位組合多層+花園洋房+別墅+小高層多層：市場(chǎng)需求主流，在保證現(xiàn)金流的情況下，滿足市場(chǎng)多數(shù)人群的購房需求；花園洋房：提升小區(qū)的居住檔次和形象，拉升項(xiàng)目的總體品質(zhì)，為較富裕階段量身打造，樹立區(qū)域樓盤標(biāo)桿，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)度別墅：進(jìn)一步起到提升項(xiàng)目體形象的作用，但總量需適度控制小高層：城市發(fā)展的主流方向，對(duì)提升居住品質(zhì)將起到推動(dòng)作用，但現(xiàn)階段受物業(yè)費(fèi)等多方面的影響，市場(chǎng)關(guān)注度較弱，需要引導(dǎo)南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!大不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)，在產(chǎn)品設(shè)置中，在合理控制建筑面積的同時(shí)，要提高其產(chǎn)品的使用面積，達(dá)到即保證居住舒適性，又能合理控制總價(jià)的目的。戶型的舒適度落地飄窗設(shè)備平層頂層挑高入戶花園陽臺(tái)、露臺(tái)解決辦法產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!本案區(qū)域項(xiàng)目戶型分析本案區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱伊山華庭伊城景廊陽光景都清華園合計(jì)面積/㎡(房+廳+衛(wèi))上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%70-80（2+2+1）181794%800%

261765%80-90（2+2+1）848196%462861%726286%

20217185%90-100（3+2+1）403895%24625%10880%362981%1108174%100-110（3+2+1）110110100%664974%13313098%17813174%48742086%110-120（3+2+1）282486%947782%797899%3000%23117977%120-130（3+2+1）

271348%221986%1606641%2099847%130-140（3+2+1）

21838%

6467%271244%140-150（3+2+1）

11545%

11545%150-160（3+2+3）

17212%

17212%從本案周邊項(xiàng)目戶型面積上看,100-110㎡三房戶型市場(chǎng)供應(yīng)量大,銷售率達(dá)到了86%，其次是110-120㎡三房，銷售率為77%，80-90平米兩房，銷售率為85%；產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向。關(guān)于戶型面積南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!市場(chǎng)戶型分析目前市場(chǎng)產(chǎn)品還是以三房為主；80-90平米的兩房產(chǎn)品市場(chǎng)上市量不多，但銷售率較高，說明還是存在一定市場(chǎng)需求；130以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求量和銷售量較差，在后期產(chǎn)品規(guī)劃中建議比例要少，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目名稱本案區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)熱點(diǎn)項(xiàng)目合計(jì)面積/㎡(房+廳+衛(wèi))上市量銷售量%上市量銷售量%上市量銷售量%80-90（2+2+1）261765%484696%746385.1%90-100（3+2+1）20217185%55838268%76055372.8%100-110（3+2+1）1108174%32030294%43038389.1%110-120（3+2+1）48742086%68842462%117584471.8%12-130（3+2+1）23117977%26422585%49540481.6%130-140（3+2+1）2099847%764053%28513848.4%140-150（3+2+1）271244%28518%551730.9%南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!本案建議本案產(chǎn)品戶型面積建議低層區(qū)面積設(shè)置面積區(qū)間產(chǎn)品配置比例80-902房2廳1衛(wèi)10%90-100㎡2房2廳2衛(wèi)（3房2廳1衛(wèi)）20%100-110㎡3房2廳1衛(wèi)30%110－120㎡3房2廳1衛(wèi)30%130－140㎡3室2廳2衛(wèi)10%南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!戶型設(shè)置市場(chǎng)產(chǎn)品分析目前市場(chǎng)項(xiàng)目在產(chǎn)品很多項(xiàng)目有很大的相似度，且產(chǎn)品設(shè)計(jì)上贈(zèng)送面積的概念還沒有，同時(shí)，戶型在設(shè)計(jì)中多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)只有南陽臺(tái)，無北陽臺(tái)，本案作為后期縣城的標(biāo)桿項(xiàng)目，必須跳出市場(chǎng)常規(guī)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，先從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上領(lǐng)先于市場(chǎng)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，引導(dǎo)城市客戶群體購房理念。南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!本案建議多層產(chǎn)品建議多層產(chǎn)品建議還是以市場(chǎng)客戶需求為主，主力戶型以100-120的三房為主南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!重點(diǎn)打造前、后、側(cè)三重花園設(shè)計(jì)及下沉式庭院的運(yùn)用Ⅲ產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!居住的安全除有效了物理防護(hù)外，好的物業(yè)管理公司也是提高居住安全和提升居住滿意度的有力保障產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向安全的可靠性解決辦法騁請(qǐng)當(dāng)?shù)鼐邆淞己每诒肮芾斫?jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!歐式（浙派）建筑:產(chǎn)品建筑符號(hào)性較強(qiáng)，易于引起市場(chǎng)關(guān)注產(chǎn)品定位·設(shè)計(jì)方向建筑風(fēng)格本案擬打造為高檔住宅小區(qū)，要具備一定的“領(lǐng)導(dǎo)”作用本案的產(chǎn)品印跡感強(qiáng)，同時(shí)具備一定的留傳價(jià)值結(jié)合區(qū)域環(huán)境及本案的客群特質(zhì)，在產(chǎn)品風(fēng)格上建議采用歐式建筑風(fēng)格南京金航灌云項(xiàng)目300畝市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品共62頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!區(qū)域商業(yè)概況產(chǎn)品雙層單層面積上市量銷量%上市量銷量%11-