ch 房地產(chǎn)項目管理組織系統(tǒng)

第2章房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)本章主要內(nèi)容包括：1．房地產(chǎn)項目組織的主要工作和過程；2．房地產(chǎn)項目組織的特點和設(shè)置運行的基本原則；3．房地產(chǎn)項目組織的基本形式和一般選擇思路；4．房地產(chǎn)項目組織機構(gòu)的構(gòu)成及其主要工作；5．房地產(chǎn)項目對項目管理者的素質(zhì)和能力的要求。2.1房地產(chǎn)項目組織概論1.有關(guān)概念（1）組織組織通常為組織機構(gòu)或組織行為。組織機構(gòu)是按一定的領(lǐng)導(dǎo)體制、部門設(shè)置、層次劃分、職責(zé)分工、規(guī)章制度和信息系統(tǒng)等構(gòu)成的有機體，是可完成一定任務(wù)的社會人的結(jié)合形式。組織行為是通過一定的權(quán)力和影響力，為達到一定目標，對所需要的資源進行合理配置，同時處理人和人、人和事、人和物等各種關(guān)系的活動。整個組織的職能是通過兩者的有機結(jié)合而實現(xiàn)的。組織機構(gòu)的主要作用：1.組織結(jié)構(gòu)是一切協(xié)調(diào)活動的前提和基礎(chǔ)2.組織結(jié)構(gòu)確定了正式關(guān)系與職責(zé)的形式，形成組織的責(zé)任體系；3.組織結(jié)構(gòu)確定了一定的權(quán)力系統(tǒng)；4.組織結(jié)構(gòu)形成信息溝通體系。1）項目組織

2）項目管理組織

它們是兩個不同的、而又相互聯(lián)系的概念。項目管理組織作為一個組織單位，也必然包括在項目組織之中。（2）項目組織與項目管理組織項目組織與項目管理組織不同點：任務(wù)不同；層面不同；機構(gòu)不同共同點：項目組織的特征一次性類型多樣性結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性多變性與企業(yè)組織之間關(guān)系復(fù)雜項目組織基本特征（3）項目組織系統(tǒng)項目組織系統(tǒng)——是為了實現(xiàn)項目組織職能而建立的項目組織運作體系，既包括組織體系結(jié)構(gòu)，又包括組織運行結(jié)構(gòu)。其主要運行程序包括設(shè)計與建立、運行和調(diào)整等階段。

①項目組織的設(shè)計與建立

②組織運行

③項目組織調(diào)整

2．房地產(chǎn)項目組織的基本結(jié)構(gòu)（1）房地產(chǎn)項目工作主要有兩種形式：

①專業(yè)型工作，一般由專業(yè)承包公司或主管部門承擔；

②管理型工作，一般由管理人員承擔。

（2）項目組織的基本結(jié)構(gòu)層次①項目的所有者或上層領(lǐng)導(dǎo)。

②項目管理者（項目的組織層）

③項目具體任務(wù)的承擔者（項目操作層）。

項目管理者圖3-1項目組織的基本層次結(jié)構(gòu)項目所有者（業(yè)主）承包商項目的不同階段，上述三個層次的人員承擔的任務(wù)不同：項目前期策劃階段，主要是由投資者（業(yè)主）對項目的目標進行設(shè)計。項目設(shè)計和計劃階段。主要工作移向項目的組織層、設(shè)計單位、監(jiān)理單位。項目施工階段。項目組織層和實施層的工作將進入高潮。項目后期管理階段，三個層次都必須有相當大的投入。3．房地產(chǎn)產(chǎn)項目目組織織的策策劃項目組組織策策劃——是是根據(jù)據(jù)項目目和項項目參參與方方的具具體情情況以以及環(huán)環(huán)境條條件而而進行行的項項目組組織的的計劃劃與設(shè)設(shè)計，，是項項目管管理的的一項項重要要管理理工作作，是是一個個復(fù)雜雜的過過程，，包含含許多多內(nèi)容容。從項目目組織織策劃劃的流流程可可知，，項目目組織織策劃劃是一一個復(fù)復(fù)雜過過程，，需要要做許許多工工作：：①在項項目組組織策策劃前前期。②在項項目組組織策策劃中中期。③在項項目組組織策策劃后后期。項目組組織策策劃過過程項目管理模式項目管理組織項目管理工作流程項目管理職能分解項目分標策劃項目組織結(jié)構(gòu)項目招標與合同擬訂合同文件、項目手冊項目標書和合同文件擬訂圖3－2項目組織策劃過程項目總目標分析項目總體設(shè)計項目結(jié)構(gòu)分解項目實施組織策劃這些是項目前期策劃的工作內(nèi)容，是進行組織策劃的基礎(chǔ)。責(zé)任矩矩陣責(zé)任矩矩陣2.2房地產(chǎn)產(chǎn)項目目組織織的特特點與與基本本原則則1．房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目組織織的特特點房地產(chǎn)產(chǎn)項目目組織織：是房地地產(chǎn)項項目的的參與與者、、合作作者為為了完完成項項目的的工作作任務(wù)務(wù)，而而按一一定的的規(guī)則則構(gòu)成成的有有機整整體，，是由由項目目的行行為主主體構(gòu)構(gòu)成的的組織織系統(tǒng)統(tǒng)。特點（1））組織織目標標明確確（2））組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)的完完整性性（3））組織織形式式具有有一次次性、、暫時時性（4））項目目組織織與企企業(yè)組組織之之間具具有關(guān)關(guān)聯(lián)性性①項目目組織織依附附于企企業(yè)組組織②項目目組織織又具具有一一定的的獨立立性（5）項目目組織易易受到相相關(guān)部門門不同程程度的影影響（6）項項目組織織有高度度的彈性性、可變變性（7）項項目組織織沒有固固定的組組織文化化（8）項項目組織織有自身身的結(jié)構(gòu)構(gòu)和組織織關(guān)系①專業(yè)與與行政的的關(guān)系②合同關(guān)關(guān)系如果遇到到問題，，先通過過合同、、法律、、經(jīng)濟等等手段來來解決問問題，而而不要先先采用行行政手段段解決有有關(guān)問題題。2．房地地產(chǎn)項目目組織的的基本原原則（1）目目標統(tǒng)一一原則（2）責(zé)責(zé)權(quán)利平平衡原則則①權(quán)責(zé)對對等②權(quán)力的的制約與與保護③責(zé)任到到位，獎獎罰分明明（3）靈靈活性和和適用性性相結(jié)合合的原則則（4）組組織制衡衡原則（5）保保持項目目組成人人員及其其責(zé)任的的連續(xù)性性和統(tǒng)一一性原則則①項目的的整體性性工作最最好由一一個單位位或部門門全面負負責(zé)管理理、統(tǒng)籌籌安排。。②②項目的的主要承承擔者應(yīng)應(yīng)對項目目的最終終成果負負責(zé)。（6）合理理安排項項目組織織管理跨跨度與管管理層次次原則管理跨度度：又稱管理理幅度，，是指某某一組織織單元直直接管理理下一層層次組織織單元的的數(shù)量。。管理層次次：是指一個個組織總總的結(jié)構(gòu)構(gòu)層次。。①窄跨度度、多層層次的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)②②寬跨度度、少層層次的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)（7）合合理授權(quán)權(quán)原則①按所完完成的任任務(wù)和預(yù)預(yù)期取得得的結(jié)果果進行合合理授權(quán)權(quán)。②采取分分權(quán)形式式對組織織進行授授權(quán)。③應(yīng)謹慎慎授權(quán)。。組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)成成因素組織結(jié)構(gòu)構(gòu)的構(gòu)成成的四因因素管理層次次管理跨度度管理部門門管理職責(zé)責(zé)管理跨度度確定管理理跨度應(yīng)應(yīng)當考慮慮的因素素主要有有:（1）管理者者所處的的層次（2）被管理理者所處處的層次次（3）工作性性質(zhì)（4）管理者者的意識識（5）組織群群體的凝凝聚力2.3房地產(chǎn)項項目的組組織形式式1．房地地產(chǎn)項目目的分標標方式（1）項項目分標標及其作作用項目分標標：是指在在項目結(jié)結(jié)構(gòu)分解解的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，按按一定的的規(guī)則將將整個項項目任務(wù)務(wù)和工作作分解為為若干個個包（或或標段））的過程程。①分標可可保障項項目總目目標的順順利實現(xiàn)現(xiàn)。②分標可可明確地地、靈活活地對項項目目標標實施控控制。③分標策策劃是項項目管理理的一種種手段，，可以分分清項目目主次。（2）分分標的依依據(jù)①業(yè)主方方面：利益目標標、項目目戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃、管管理水平平、管理理力量、、對項目目管理介介入程度度以及管管理風(fēng)格格、對工工程師和和承包商商的信任任程度、、對工期期、質(zhì)量量的要求求等。②承包商商方面：：企業(yè)資信信、經(jīng)驗驗、規(guī)模模、管理理風(fēng)格與與水平、、抗風(fēng)險險能力……③房地產(chǎn)產(chǎn)項目方方面；類型、規(guī)規(guī)模、特特點、技技術(shù)復(fù)雜雜度④環(huán)境方方面：軟環(huán)境、硬環(huán)境境、人們們的社會會信任程程度…..（3）分分標的方方式1）分階階段、分分專業(yè)的的項目平平行分標標方式。①有利于于加強業(yè)業(yè)主對項項目的管管理。②有利于于保證業(yè)業(yè)主對項項目計劃劃和設(shè)計計的主線線清晰。③，主合合同關(guān)系系復(fù)雜，，存在大大量的管管理工作作。管管理成本本高。④業(yè)主存存在大量量的、困困難的協(xié)協(xié)調(diào)工作作。分階段平平行分標標方式結(jié)結(jié)構(gòu)……業(yè)主勘察土建設(shè)計監(jiān)理安裝設(shè)備供應(yīng)圖3-3分階段平行分標方式結(jié)構(gòu)2）總承承包方式式——項目總承承包也稱稱一攬子子承包，，或叫““交鑰匙匙”(Turn-key)承包。這這種承包包方式，，業(yè)主對對擬建項項目的要要求和條條件，只只概略地地提出一一般意向向，而由由承包商商對工程程項目進進行可行行性研究究，并對對工程項項目建設(shè)設(shè)的計劃劃、設(shè)計計、采購購、施工工和竣工工等全部部建設(shè)活活動實行行總承包包。分包商1分包商2分包商3分包商4……業(yè)主咨詢“設(shè)計—施工—供應(yīng)”形式的總承包商圖3-4總承包結(jié)構(gòu)方式總承包方方式的特點：：①業(yè)主合合同關(guān)系系簡單，，有利于于業(yè)主對對項目的的總體管管理與規(guī)規(guī)劃。②總承包包項目有有利于總總承包商商對項目目進行統(tǒng)統(tǒng)一管理理。③總承包包項目的的責(zé)任體體系是完完備的。④總承包包方式對對總承包包商要求求較高。⑤總承包項項目對業(yè)業(yè)主與承承包商雙雙方都有有利。3）設(shè)計或或施工總總分包模模式這種模式式與項目目總承包包不同，，業(yè)主將將工程項項目設(shè)計計和施工工任務(wù)分分別發(fā)包包給一個個設(shè)計承承包單位位和一個個施工承承包單位位，并分分別與設(shè)設(shè)計和施施工單位位簽訂承承包合同同。它是是處于工工程項目目總承包包和平行行承包之之間的一一種承包包模式。。設(shè)計或施施工總分分包模式式業(yè)主設(shè)計總包施工總包設(shè)計分包1設(shè)計分包3設(shè)計分包2施工分包1施工分包3施工分包2設(shè)計或施施工總分分包模式式優(yōu)點點：設(shè)計完成成后招標標，有利利于業(yè)主主對項目目投資的的控制；；施工圖和和合同條條款便于于業(yè)主進進行工程程項目質(zhì)質(zhì)量控制制；缺點點:設(shè)計、施施工分別別招標，，業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)管理理難度高高；容易導(dǎo)致致設(shè)計與與施工脫脫節(jié)4）聯(lián)合體體承包模模式聯(lián)合體是是指由多多家承包包企業(yè)為為了承包包某項項項而組成成的一次次性組織織機構(gòu)。。聯(lián)合體體的組建建一般遵遵循一定定的原則則。優(yōu)點：增強了競競爭能力力與抗風(fēng)風(fēng)險能力力；業(yè)主合同同關(guān)系簡簡單；聯(lián)合體的的成員之之間合作作關(guān)系穩(wěn)穩(wěn)定。初步設(shè)計計縮短工期期詳細細設(shè)設(shè)計計ⅠⅡⅡⅢⅢ招標標文文件件ⅠⅡⅡⅢⅢ招標標ⅠⅡⅡⅢⅢ施工工ⅠⅡⅡⅢⅢ(a)總承包制制(b)CM制圖2-5總承包制制和CM制比較圖圖業(yè)主審審查批批選選定定竣竣工要要求初步設(shè)計計批準詳詳細細設(shè)計準準招招標文文件招標總包施工投產(chǎn)5）CM模式（ConstructionManagement的縮寫））CM模式：是指CM單位接受受業(yè)主的的委托，，組織方方式協(xié)調(diào)調(diào)設(shè)計、、管理施施工的承承發(fā)包模模式，是是一種特特定的分分標模式式，其出出發(fā)點是是縮短工工程建設(shè)設(shè)工期。。

這種種模式的的特點：：①采用““FastTrack”生產(chǎn)組織織方式。②采用委委托CM單位的生生產(chǎn)組織織形式。③采用““成本+利潤““的計價價方式。CM模式的類類型：①非代理理型（CM/Non-Agency）。②代理型（（CM/Agency）。CM模式業(yè)主主建設(shè)經(jīng)理(CM)承包商分包商分包商供貨商CM模式非代理理型示意圖圖……工程設(shè)計供貨商CM模式的類型型：①非代理型型（CM/Non-Agency）的特點CM單位相當于于承包商的的身份（非非真正意義義的承包商商——合同不同）），而不是是業(yè)主代理理的身份；；CM單位可直接接與分包商商簽訂合同同對分包任任務(wù)進行發(fā)發(fā)包；②代理型（（CM/Agency）CM單位以業(yè)主主代理的身身份參與工工作；不直接從事事施工活動動，不負責(zé)責(zé)分包任務(wù)務(wù)的發(fā)包；；是由業(yè)主與與分包商簽簽訂合同，，CM單位與分包包商無合同同關(guān)系。CM模式CM模式的優(yōu)點點：（1）建設(shè)周期期短（非非線性的階階段施工法法）；（2）CM經(jīng)理的早期期介入，有有利于設(shè)計計的優(yōu)化；；CM模式改變了了傳統(tǒng)管理理模式中項項目涉及的的各方關(guān)系系、依靠合合同調(diào)解的的作法，代代之以依賴賴建筑師和和（或）工工程師、CM經(jīng)理和承包包商在項目目實施中的的合作，完完成項目的的投資控制制、進度計計劃與質(zhì)量量控制和設(shè)設(shè)計工作，，這種方法法被成為項項目組法。。CM經(jīng)理與設(shè)計計單位是相相互協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系，CM單位在一定定程度上不不是單純按按圖施工，，他可以通通過合理化化建議來影影響設(shè)計。。CM模式的缺點點:（1）對CM經(jīng)理的要求求較高。CM經(jīng)理所在單單位的資質(zhì)質(zhì)和信譽都都應(yīng)該比較較高，而且且具備高素素質(zhì)的從業(yè)業(yè)人員。（2）分項招標標導(dǎo)致承包包費高。2．房地產(chǎn)項目目的組織結(jié)結(jié)構(gòu)形式（1）寄生生式項目組組織1）寄生式式項目組織織的定義與與形式寄生式項目目組織：依賴于原企企業(yè)而組建建，其組織織機構(gòu)和組組織人員來來源于原企企業(yè)，并手手原企業(yè)的的組織形式式的限制和和制約。若項目任務(wù)務(wù)落實給某某一職能部部門，則這這種組織被被稱為部門門控制式項目目組織。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)原企業(yè)職能部門項目組織經(jīng)理及其職能部門設(shè)計土建安裝設(shè)備采購計劃與控制成本管理設(shè)計土建安裝設(shè)備采購計劃與控制成本管理…………圖3-5寄生式項目組織形式的基本結(jié)構(gòu)2）寄生式式項目組織織的特征①項目組織織的功能和和作用很弱弱項目經(jīng)理對對組織成員員沒有正式式的指令權(quán)權(quán)、指揮權(quán)權(quán)和決策權(quán)權(quán)；僅是一一個聯(lián)絡(luò)小小組的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，從事信信息收集、、處理與傳傳遞，對目目標不承擔擔責(zé)任；②項目組織織不需要組組織規(guī)則——成員兼職③項目組織織成員在項項目建設(shè)期期間與原部部門暫時停停止領(lǐng)導(dǎo)關(guān)關(guān)系適用范圍：：企業(yè)內(nèi)部可可以完成的的、低成本本、低經(jīng)濟濟風(fēng)險、規(guī)規(guī)模小、項項目參與者者之間界面面處理方便便、時間和和費用壓力力不大的項項目。3）寄生式式項目組織織的優(yōu)點①寄生式項項目不需新新建組織機機構(gòu)，對企企業(yè)原組織織影響較小小，且管理理成本較低低。

②有有利于各種種專業(yè)人員員結(jié)合在一一起，辦事事效率高。。4）寄生式式項目組織織的缺點①項目經(jīng)理理沒有組織織上的權(quán)力力，無法確確保項目目目標。②②項目經(jīng)理理來自某職職能部門，，容易造成成比較狹隘隘、不全面面的決策行行為。③③項目的某某些職能工工作只是參參與項目成成員的一項項附帶性工工作，一定定程度上限限制了項目目成員的發(fā)發(fā)展。（2）獨立立式項目組組織形式1）獨立式式項目組織織的概念與與形式企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)項目A項目B職能部門C職能部門D圖3-6獨立式項目組織結(jié)構(gòu)C1C2C3B1B2B3D1D2D3A1A2A32））獨獨立立式式項項目目組組織織的的特特征征①獨獨立立式式項項目目組組織織是是企企業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)部部的的一一個個項項目目組組織織②項項目目經(jīng)經(jīng)理理承承擔擔項項目目管管理理職職能能，，對對項項目目組組織織擁擁有有完完全全權(quán)權(quán)力力3））獨獨立立式式項項目目組組織織的的優(yōu)優(yōu)點點①能能將將項項目目參參加加者者的的力力量量集集中中于于項項目目②能能對對項項目目加加強強領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，，實實施施統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理③適適應(yīng)應(yīng)范范圍圍較較廣廣泛泛：：企企業(yè)業(yè)進進行行較較大大的的、、持持續(xù)續(xù)時時間間較較長長的的項項目目；；也也適適用用于于要要求求在在短短期期內(nèi)內(nèi)完完成成的的、、費費用用壓壓力力大大、、經(jīng)經(jīng)濟濟要要求求高高的的項項目目。。4））獨獨立立式式項項目目組組織織的的缺缺點點①獨獨立立式式項項目目組組織織效效率率低低，，成成本本高高②項項目目任任務(wù)務(wù)不不均均勻勻，，資資源源的的計計劃劃和和供供應(yīng)應(yīng)困困難難③③不不利利于于企企業(yè)業(yè)和和人人員員的的發(fā)發(fā)展展④④項項目目組組織織可可變變性性和和適適應(yīng)應(yīng)性性不不強強———獨立立組組織織的的建建立立與與結(jié)結(jié)束束，，會會對對原原企企業(yè)業(yè)組組織織產(chǎn)產(chǎn)生生沖沖擊擊。（3））直直線線式式項項目目組組織織1））直直線線式式項項目目組組織織的的含含義義與與形形式式。項目所有者項目管理者設(shè)計土建施工設(shè)備安裝供應(yīng)電器安裝圖3-7直線式項目組織結(jié)構(gòu)形式直線線式式項項目目組組織織特特征征：其主主要要特特征征是是與與企企業(yè)業(yè)組組織織形形式式相相似似，，與與項項目目的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分解解圖圖有有較較好好的的對對應(yīng)應(yīng)性性，，通通常常獨獨立立項項目目和和中中小小型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目都都采采用用直直線線式式組組織織形形式式。。2））項項目目組組織織的的優(yōu)優(yōu)點點①項目組織管管理方便。②②目標分解解和責(zé)任落實實比較容易，，協(xié)調(diào)費用較較低。

③信信息流通快，，決策迅速，，容易控制。。3）項目組織織的缺點①可能造成企企業(yè)的有限資資源不能合理理利用。②②項目經(jīng)理責(zé)責(zé)任較大，一一切決策信息息都集中于項項目經(jīng)理。③③可能由于于權(quán)力爭執(zhí)，，使企業(yè)各項項目之間不僅僅缺乏信息交交流，協(xié)調(diào)困困難。（4）矩陣式式項目組織形形式1）矩陣式項項目組織的含含義與形式。公司職能部門2職能部門3職能部門1職能部門4項目A項目B項目C圖3-8矩陣式項目組織結(jié)構(gòu)形式2）矩陣式項項目組織具的的特征：①與職能部門門部門數(shù)相同同，多個項目目與職能部門門的結(jié)合部呈呈矩陣狀。②②項目組織織中，永久性性的專業(yè)職能能部門和臨時時性的項目組組織同時交互互作用。③③矩陣式組織織原則上是由由價值觀相同同、任務(wù)不同同的兩個管理理系統(tǒng)的疊合合。

④既適適用于同時承承擔多個項目目的管理，也也適合于大型型、復(fù)雜項目目的管理。3）矩陣式項項目組織的優(yōu)優(yōu)點①在組織上，，打破了傳統(tǒng)統(tǒng)的以權(quán)力為為中心的思想想，樹立了以以任務(wù)為中心心的思想。②②能充分有有效地利用有有限的項目資資源,可對多個項目目同時進行管管理；③兼有寄生式式和獨立式項項目組織形式式的優(yōu)點。④④矩陣式組組織結(jié)構(gòu)富有有彈性。⑤⑤矩陣式組織織的結(jié)構(gòu)、權(quán)權(quán)力與責(zé)任關(guān)關(guān)系是比較靈靈活的。來自公司行政政管理部門的的人員能保證證項目規(guī)章制制度與公司保保持一致，進進而增加公司司高層管理者者對項目的信信任。較為穩(wěn)定，成成員可以安心心工作；4）矩陣式項項目組織的缺缺點①存在多種形形式的雙重關(guān)關(guān)系,易造成多頭領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象,協(xié)調(diào)較困難。。②對項目經(jīng)理能能力要求高；；③需要很強的的計劃性與控控制系統(tǒng)。④④經(jīng)常會會出現(xiàn)項目經(jīng)經(jīng)理的責(zé)任與與權(quán)力不統(tǒng)一一的形象。項目經(jīng)理只關(guān)關(guān)心項目成敗敗易忽略公司司整體目標；；項目經(jīng)理與職職能經(jīng)理權(quán)限限不同，可能能會影響項目目進度和職能能部門的日常常工作。矩陣型的組織織（Matrixorganization）——職能型和項目目型的混合體體根據(jù)項目經(jīng)理理與職能經(jīng)理理權(quán)限大小，，可分為：弱矩陣型:保持了較多的的職能型組織織特征，項目目負責(zé)人是協(xié)協(xié)調(diào)者、協(xié)助助者，還算不不上是一個項項目經(jīng)理；項目經(jīng)理的權(quán)權(quán)力﹤職能經(jīng)理的權(quán)權(quán)力平衡矩陣型：：項目經(jīng)理的權(quán)權(quán)力≈職能能經(jīng)理的權(quán)力力強矩陣型：較多的項目型型組織的特征征--有專職的權(quán)力力很大的項目目經(jīng)理，有專專職的項目行行政管理人員員。項目經(jīng)理的權(quán)權(quán)力﹥職能經(jīng)理的權(quán)權(quán)力矩陣型組織結(jié)結(jié)構(gòu)項目經(jīng)理理與職能經(jīng)理理

權(quán)限變化化趨勢職能型組織結(jié)結(jié)構(gòu)弱弱矩陣型平平衡衡矩陣型強強矩陣型項項目型組織結(jié)結(jié)構(gòu)大→小小→大職能經(jīng)理權(quán)限限項目經(jīng)理權(quán)限限矩陣型組織結(jié)結(jié)構(gòu)項目經(jīng)理理與職能經(jīng)理理權(quán)限變化趨趨勢圖項目組織結(jié)構(gòu)構(gòu)與其特征的的關(guān)系特征職能型項目型弱矩陣型平衡矩陣型強矩陣型項目經(jīng)理權(quán)限很小/沒有很高/全權(quán)有限小到中等中等到大全職人員比例（%）幾乎沒有85--1000--2515--6050--95項目經(jīng)理投入兼職全職兼職全職全職項目經(jīng)理角色項目協(xié)調(diào)員項目經(jīng)理項目協(xié)調(diào)員項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目管理行政人員兼職全職兼職兼職兼職弱矩陣式組織織形式執(zhí)行主管ChiefExecutive職能主管FunctionalManager職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職能主管FunctionalManager職能主管FunctionalManager項目協(xié)調(diào)強矩陣式組組織形式執(zhí)行主管ChiefExecutive項目經(jīng)理主主管ManagerofProjectManagers職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職員Staff職能主管FunctionalManager職能主管FunctionalManager項目協(xié)調(diào)職能主管FunctionalManager項目經(jīng)理Projectmanager項目經(jīng)理Projectmanager項目經(jīng)理Projectmanager3．項目組組織結(jié)構(gòu)形形式的選擇擇考慮的因素素如下：（（1）項項目自身的的情況。（（2）上上層系統(tǒng)（（企業(yè)）組組織狀況。。

（3））項目對效效率與成本本的需要。。

（4））項目階段段對組織形形式的不同同需要。當當然，也也可以從項項目的性質(zhì)質(zhì)、上層系系統(tǒng)（企業(yè)業(yè)）的狀況況等選擇項項目的具體體組織形式式。2.4房地產(chǎn)項目目管理組織織1．項目管管理組織的的主要工作作（1）前期期策劃階段段（2）設(shè)計計和計劃階階段（3）招標標投標（4）項目目施工階段段這一階段主主要進行施施工準備和和施工過程程中的“三三控制，兩兩管理，一一協(xié)調(diào)”等等工作。1））施工準備備階段2）質(zhì)質(zhì)量控制3））進度控制制4）投資控控制5）合同同管理6）信信息管理7））組織協(xié)調(diào)調(diào)（5）項目目營銷管理理（6）項目目后期管理理2．項目管管理組織的的主要形式式（1）項目目經(jīng)理部1）項目經(jīng)經(jīng)理部的作作用項目經(jīng)理部部是項目管管理的組織織機構(gòu)，是是項目的管管理層，具具有管理與與服務(wù)的雙雙重職能；；為項目經(jīng)理理決策提供供信息依據(jù)據(jù)，執(zhí)行項項目經(jīng)理決決策；項目經(jīng)理部部是一個組組織體，要要完成計劃劃、組織、、協(xié)調(diào)和控控制等任務(wù)務(wù)；項目經(jīng)理部部要全面對對業(yè)主和最最終產(chǎn)品負負責(zé)。2）項目經(jīng)經(jīng)理部的結(jié)結(jié)構(gòu)工程部計劃部財務(wù)部供應(yīng)部總工程師辦公室合同部業(yè)主項目經(jīng)理圖3-9項目經(jīng)理部的結(jié)構(gòu)3）項目經(jīng)經(jīng)理部的運運作①成立項目目經(jīng)理部。。

②組織織項目經(jīng)理理部成員了了解項目經(jīng)經(jīng)理部的目目標和任務(wù)務(wù)。

③明明確項目經(jīng)經(jīng)理部各部部門及其成成員的職責(zé)責(zé)和權(quán)力。。

④組織織各成員開開始執(zhí)行各各自的任務(wù)務(wù)，開始推推進工作。。

⑤促進進各成員很很好的溝通通和公開的的交流，以以便相互信信任，形成成和諧的相相互依賴整整體。⑥⑥制訂一整整套招聘、、安置、報報酬、培訓(xùn)訓(xùn)、提升和和考評管理理人員的計計劃（2）項目目經(jīng)理1）項目經(jīng)經(jīng)理的地位位2）現(xiàn)代房房地產(chǎn)項目目對項目經(jīng)經(jīng)理的要求求①素質(zhì)要求求a.必須具有很很好的職業(yè)業(yè)道德，具具有高度的的敬業(yè)精神神，努力完完成自己的的職責(zé)。b.應(yīng)具有創(chuàng)新新精神，有有強烈的管管理愿望，，勇于承擔擔責(zé)任和風(fēng)風(fēng)險，努力力追求工作作的完美。。c.應(yīng)該為人誠誠實可靠，，講究信用用，有敢于于承擔錯誤誤的勇氣，，言行一致致，辦事公公正。d.項目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)任勞任怨怨，忠于職職守。e.項目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具有合作作精神和團團隊意識。。f.項目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具有很高高的社會責(zé)責(zé)任感和道道德觀念。。②能力要求求a.應(yīng)具有強的的綜合能力力。b.應(yīng)有很強的的處理人事事關(guān)系的能能力。c.應(yīng)有較強的的語言表達達能力，談?wù)勁屑记?，，個性和說說服能力。。d.他的個人領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格應(yīng)應(yīng)有可變性性和靈活性性，能夠適適應(yīng)不同的的項目和不不同的項目目組織。③知識要求求項目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)當是一名名管理專家家，通常是是接受過大大學(xué)以上的的專業(yè)教育育，要有相相關(guān)的工程程技術(shù)專業(yè)業(yè)、經(jīng)營管管理、政策策法規(guī)等方方面的知識識和技術(shù)。。美國提出出項目管理理的知識體體系項目管理知知識體系范圍管理組織管理采購管理進度管理風(fēng)險管理信息管理成本管理質(zhì)量管理集成管理環(huán)境特點規(guī)范標準結(jié)構(gòu)程序工作分解資源規(guī)劃圖3-10項目管理知識體系項目管理知識體系一般管理知識項目管理知識應(yīng)用領(lǐng)域知識基本理論理論工具行業(yè)工作性質(zhì)基本理論基本方法基本理論基本方法概念原理方法規(guī)則農(nóng)業(yè)工業(yè)軍事開發(fā)設(shè)計維修管理學(xué)管理工程經(jīng)濟學(xué)組織行為學(xué)3）項目經(jīng)經(jīng)理的工作作內(nèi)容①規(guī)劃項目目管理目標標②制定職工工行為準則則③選用人才才4）項目經(jīng)經(jīng)理的經(jīng)常常性工作①決策②②深入實際際，調(diào)查研研究③學(xué)習(xí)④④落實合同同習(xí)題解答1．如何理解解項目組織織的含義？？答案要點：：為了完成特特定的項目任務(wù)而建立的組組織機構(gòu)，，主要包括括負責(zé)完成成項目各項項工作任務(wù)務(wù)的人、單單位、部門門組合起來來的群體，，有時還包包括為項目目提供服務(wù)務(wù)或質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督的部門門，如政府府機構(gòu)、技技術(shù)與質(zhì)量量的鑒定部部門等。（另一層含含義：項目目實施的組組織過程））2．房地產(chǎn)項項目組織的的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)是什么？？如何理解解？答案要點：：項目組織的的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)大致有三三個層次：：①項目的所所有者或上上層領(lǐng)導(dǎo)。。該層對整個個項目負責(zé)責(zé)，且最關(guān)關(guān)心項目整整體的社會會、經(jīng)濟、、環(huán)境三大大目標的效效益。②項目管理理者（項目目的組織層層）該層對業(yè)主主負責(zé)，具具體實施業(yè)業(yè)主的意圖圖，保護業(yè)業(yè)主利益，，保證項目目目標的實實現(xiàn)。③項目具體體任務(wù)的承承擔者（項項目操作層層）。該層主要承承擔項目所所需的具體體工作任務(wù)務(wù)以及相應(yīng)應(yīng)的責(zé)任此外，項目目組織還包包括項目合合作者、監(jiān)監(jiān)管部門和和公共服務(wù)務(wù)部門等。。3．如何區(qū)別別項目組織織和項目管管理組織？？答案要點：：項目組織是指為了完完成特定的的項目任務(wù)而建立的組組織機構(gòu)，，主要包括括負責(zé)完成成項目各項項工作任務(wù)務(wù)的人、單單位、部門門組合起來來的群體，，有時還包包括為項目目提供服務(wù)務(wù)或質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督的部門門，如政府府機構(gòu)、技技術(shù)與質(zhì)量量的鑒定部部門等項目管理組組織——是指為了了完成特特定的項項目管理理任務(wù)而而建立的的從事項項目管理理工作任任務(wù)的組組織機構(gòu)構(gòu)，主要要是由完完成項目目管理工工作的人人、單位位、部門門組成起起來的群群體，是是業(yè)主委委托或指指定負責(zé)責(zé)整個項項目管理理的項目目經(jīng)理部部。它們是兩兩個不同同層次的的概念，，項目管管理組織織作為一一個組織織單位，，也必然然包括在在項目組組織之中中，應(yīng)完完成項目目管理工工作中與與其職能能相適應(yīng)應(yīng)的任務(wù)務(wù)。4．房地產(chǎn)產(chǎn)項目組組織特點點有哪些些？答案要點點：（1）組織目目標明確確。（2）組織結(jié)結(jié)構(gòu)的完完整性。。（3）組織形形式具有有一次性性、暫時時性。（4）項目組組織與企企業(yè)組織織之間具具有關(guān)聯(lián)聯(lián)性。（5）項目組組織易受受到相關(guān)關(guān)部門不不同程度度的影響響。（6）項目組組織有高高度的彈彈性、可可變性。。（7）項目組組織沒有有固定的的組織文文化。（8）項目組組織有自自身的結(jié)結(jié)構(gòu)和組組織關(guān)系系。5．在房地地產(chǎn)項目目組織設(shè)設(shè)置和運運行過程程中，應(yīng)應(yīng)遵循哪哪些基本本原則？？答案要點點：（1）目標統(tǒng)統(tǒng)一原則則（2）責(zé)權(quán)利利平衡原原則——這是市場場經(jīng)濟活活動中