房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算檢查應(yīng)對

2009年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

匯算檢查應(yīng)對導(dǎo)言耕地18億畝,房開商1億畝;全國3萬多家.10年7.6平米,2006年26.7平米;98年400億,2007.6月4.3萬億;98年159億,2006年低4251億;

其中所得稅為54億.行業(yè)五之最.

湖南省稽查某市四家房開商銷售收入18億,卻上繳所得稅為0.存在”一高一低一多一少.”

采用實(shí)證案例教學(xué)、講座案例教學(xué)、作業(yè)案例教學(xué)、模擬案例教學(xué)方式進(jìn)行互動教學(xué)。

第一部分：新房地產(chǎn)所得稅政策解讀

------國稅發(fā)[2009]31號一.對企業(yè)適用的范圍做了調(diào)整二.對開發(fā)產(chǎn)品預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率做了調(diào)整三.對視同銷售行為稅務(wù)處理做了調(diào)整四.對企業(yè)年度納稅申報做了調(diào)整五.對計(jì)稅成本的核算做了調(diào)整六.對委“外”銷售傭金標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整七.對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式做了限制思考：

問題1、文件38條規(guī)定：外資企業(yè)2007年12月31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)后，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本。但是具體如何銜接，說的并不明確。例如：某外資企業(yè)，2007年取得預(yù)售收入1000萬元，按照10%的利潤率繳納稅款330萬元，2008年該企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，如何進(jìn)行處理呢？

問題2、第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。問：1、初始產(chǎn)權(quán)證明指什么證明？2、“備案合同”與“竣工證明材料”有何區(qū)別？問題3：房企代收費(fèi)用如何理解？應(yīng)征什么稅？企業(yè)對于代收費(fèi)用是納入價內(nèi)，還是作為代收款項(xiàng)處理，能否自由選擇？國稅發(fā)[2004]69號文件、國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[2007]908號文件）財(cái)稅[1995]48號

問題4：稅務(wù)機(jī)關(guān)維持原計(jì)稅毛利率如何應(yīng)對？毛利率如何表現(xiàn)和計(jì)算？新納稅申報表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項(xiàng)目，因此建議填列在附表5的第20行。問題5：自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計(jì)提折舊規(guī)定了哪些限制性條款？

問題6：成本費(fèi)用應(yīng)如何界定？31號文件的缺陷是什么？企業(yè)稅收風(fēng)險是什么？文件第12條明確土地增值稅可以在稅前扣除，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題。

問題7：總可售售面積積以什么么為依依據(jù)？？第十四四條已已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)計(jì)稅成成本，，按當(dāng)當(dāng)期已已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售的可可售面面積和和可售售面積積單位位工程程成本本確認(rèn)認(rèn)?？煽墒勖婷娣e單單位工工程成成本和和已銷銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)計(jì)稅成成本按按下列列公式式計(jì)算算確定定：可售面面積單單位工工程成成本=成本本對象象總成成本÷÷成本本對象象總可可售面面積已銷開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的的計(jì)稅稅成本本=已已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售售的可可售面面積××可售售面積積單位位工程程成本本公式中中：總可售售面積積以什么么為依依據(jù)？？問題8：產(chǎn)權(quán)未未定的的配套套，能否在所得稅前前扣除成本本？某企業(yè)建建造一個派派出所，耗耗資300萬元，建成成后無償移移交給國家家，國家給給予補(bǔ)償100萬元，該派派出所為三三個成本對對象服務(wù)，，應(yīng)當(dāng)對（（300-100=200萬元）在三三個成本對對象間作為為公共配套套設(shè)施進(jìn)行行分?jǐn)偅瑢?？稅法?guī)定200萬元直接在在移交當(dāng)期期在所得稅稅前扣除，，實(shí)際上是是對企業(yè)的的一種優(yōu)惠惠處理，企企業(yè)已經(jīng)為為國家作出出了貢獻(xiàn)，，就直接在在所得稅前前扣除算了了。問題9：31號文規(guī)定了向境境外支付傭傭金10%的比例限限制。是否要帶扣扣代繳營業(yè)業(yè)稅？票據(jù)據(jù)有什么要要求？外國機(jī)構(gòu)幫幫助國內(nèi)企企業(yè)銷售國國內(nèi)房產(chǎn)的的業(yè)務(wù)，屬屬于向國內(nèi)內(nèi)企業(yè)提供供勞務(wù)，勞勞務(wù)發(fā)生地地在國外，，因此屬于于境外所得得，營業(yè)稅稅暫行條例例規(guī)定，只只有在境內(nèi)內(nèi)取得的勞勞務(wù)所得才才屬于征收收營業(yè)稅的的范圍，因因此不用代代扣代繳營營業(yè)稅。那么新營業(yè)業(yè)稅條例又又有什么變變化？問題10：企業(yè)在開工工之前如何合理確定成成本對象，，有什么新的的義務(wù)？園園林綠化等等園林環(huán)境境工程費(fèi)是是否屬于配配套設(shè)施？？稅法沒有規(guī)規(guī)定必須按按照建筑面面積對園林林進(jìn)行分?jǐn)倲?，除了占占地面積、、配套設(shè)施施、貸款利利息三項(xiàng)共共同費(fèi)用外外，企業(yè)可可以自行按按照占地面面積法、建建筑面積法法、工程概概算法等辦辦法進(jìn)行分分?jǐn)偪鄢?。。?guī)定了營銷營營銷設(shè)施的建建造費(fèi)要計(jì)入入開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用。問題11：土地成本按按什么標(biāo)準(zhǔn)分分?jǐn)?？可否按按工程概算分分配？可否部部分預(yù)提？是是否需經(jīng)稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)同意？？①土地及成本本必須按照占占地面積法來來分?jǐn)?，而一一次性取得土土地，分期開開發(fā)的土地開開發(fā)成本，在在征得稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)同意后，，可以按照土土地整體預(yù)算算成本進(jìn)行分分配，待全部部完工后再行行調(diào)整；②配配套設(shè)施可以以按照建筑面面積法進(jìn)行分分?jǐn)偅虎圪J款款利息可以按按照直接成本本法或工程該該算法進(jìn)行分分?jǐn)?；④其余余的共同成本本分?jǐn)偡椒ㄓ捎善髽I(yè)自行確確定。問題12：例如A公司有一塊土土地10000平米，投資到到有資質(zhì)的B企業(yè)，進(jìn)行合合作建房，項(xiàng)項(xiàng)目的容積率率為1：4，即,房屋的建筑面面積為40000平米，約定應(yīng)應(yīng)分給A公司30000平方米的房屋屋。所得稅如如何計(jì)算呢？？假設(shè)房屋的公公允價值為每每平方米1萬元，則A公司應(yīng)按應(yīng)分分得房屋的公公允價值3億元確認(rèn)開發(fā)發(fā)成本。（這里是按照照分給提供土土地一方開發(fā)發(fā)產(chǎn)品不含地地價的核定價價值確認(rèn)營業(yè)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)據(jù)，理由是:國稅函【1995】】156號文件第17條規(guī)定，甲方方以轉(zhuǎn)讓部分分土地使用權(quán)權(quán)為代價，換換取部分房屋屋的所有權(quán)，，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)的行為；乙乙方則以轉(zhuǎn)讓讓部分房屋的的所有權(quán)為代代價，換取部部分土地的使使用權(quán)，發(fā)生生了銷售不動動的行為。即即，甲方轉(zhuǎn)讓讓的是部分土土地，轉(zhuǎn)讓的的是開發(fā)商自自用房屋所占占用一部分的的土地，而開開發(fā)商銷售部部分房屋，即即銷售的是分分給甲方的那那部分，由于于這部分的土土地，在稅收收上甲方并沒沒有銷售給乙乙方，因此核核定營業(yè)稅計(jì)計(jì)稅依據(jù)的時時候，個人認(rèn)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包包括地價來核核定營業(yè)稅計(jì)計(jì)稅依據(jù)。））問題13：文件31條規(guī)規(guī)定哪3項(xiàng)費(fèi)用可以以在稅前預(yù)提扣除？一是，出包工工程沒有取得得發(fā)票的，可可以最多按照照按照合同額額的10%來來預(yù)提；二是是，可以按照照中介機(jī)構(gòu)的的工程概算，，預(yù)提配套設(shè)設(shè)施成本。三三是，可以預(yù)預(yù)提報批報建建、物業(yè)完善善費(fèi)用。請注意條件是是什么？問題14：地下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建造的停停車場所的成成本如何處理理？有何新規(guī)規(guī)定？例如：地下人人防建設(shè)的停停車場所、立立體車庫等，，以前部分省省份稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)認(rèn)為，既然然作為經(jīng)營性性的配套設(shè)施施，就不允許許將其成本全全部進(jìn)入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)成本，而是是要保留一些些開發(fā)成本。。由于對地下基基礎(chǔ)設(shè)施建造造的停車場所所，其成本很很難估計(jì)，所所以即使沒有有銷售，也不不再保留成本本。33條對此問題做做了簡化處理理，即：將地地下基礎(chǔ)設(shè)施施的成本作為為公共配套一一次性進(jìn)入開開發(fā)成本，等等到停車場所所出租或者出出售的時候，，一次性作為為收入處理，，無成本同其其配比。問題15：投資方投投入資金同開開發(fā)商合作建建房的稅務(wù)如如何處理？例如：A企業(yè)聯(lián)合B企業(yè)做開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，B企業(yè)投資3000萬元，兩年后后分配開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，其開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的成本本為2500萬元，則應(yīng)當(dāng)當(dāng)確認(rèn)應(yīng)納稅稅所得額500萬元。雖然沒有成立立法人公司，，但是如果協(xié)協(xié)議中規(guī)定分分配利潤的，，還是要視同同股息紅利所所得。對于投投資的企業(yè)比比較有利。假假設(shè)，B企業(yè)投資5000萬元，2年后分的利潤潤6000萬元，如果視視同B企業(yè)借錢給A企業(yè)，則要按按照利息收入入來繳稅處理理。而如果作作為利息處理理對于A企業(yè)比比較有有利，，因?yàn)闉檫@樣樣的利利息支支出，，有可可能被被允許許在所所得稅稅前扣扣除。。因此此要測測算那那種方方式對對企業(yè)業(yè)更為為有利利，簽簽訂合合同的的時候候就要要簽訂訂什么么樣的的合同同。研討：：開發(fā)流流程經(jīng)濟(jì)合合同涉涉稅分析？？流程再再造的的稅收收漏洞有有哪些些？第二部部分：：房企企所得得稅的的檢查查應(yīng)對對一、稅務(wù)檢檢查案案頭分分析（（納稅稅評估估）查賬的功功夫在在賬外外案頭分析稅收貢獻(xiàn)分析稅收負(fù)擔(dān)分析稅收信用分析萬科福滿園稅收征管分析泉+動態(tài)建筑工程造價分析甲企業(yè)業(yè)百萬萬元銷銷售收收入納納稅5萬元，，稅負(fù)負(fù)5％；；乙乙企企業(yè)業(yè)百百萬萬元元銷銷售售收收入入納納稅稅4萬元元，，稅稅負(fù)負(fù)4％；；丙丙企企業(yè)業(yè)百百萬萬元元銷銷售售收收入入納納稅稅3萬元元，，稅稅負(fù)負(fù)3％。?，F(xiàn)現(xiàn)在在三三個個企企業(yè)業(yè)各各繳繳納納了了1萬元元的的稅稅款款，，問問平平均均稅稅負(fù)負(fù)是是多多少少？？分子子3代表表三三萬萬元元稅稅款款，，分分母母78.3代表表三三個個企企業(yè)業(yè)的的總總銷銷售售收收入入78.3萬元元，，三三個個企企業(yè)業(yè)平平均均銷銷售售收收入入稅稅收收負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)率率為為3.8％。。1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅收收/全市市地地稅稅總總收收入入=稅收收貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅/房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅收收=稅收收貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售總總收收入入/GDP=稅收收貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)，，對對嗎嗎？？思考考：：2009年，，某某市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)（（不不含含二二手手房房交交易易））入入庫庫稅稅款款28,469萬萬元元，，全全年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行行業(yè)業(yè)銷銷售售（（營營業(yè)業(yè)））收收入入（（不不含含二二手手房房交交易易額額））總總額額為為284,797萬萬元元，，行行業(yè)業(yè)平平均均稅稅負(fù)負(fù)為為10%。。那那么么，，某某市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)行業(yè)稅稅負(fù)是是高還還是低低呢？？上海市市建筑筑學(xué)會會生態(tài)態(tài)建設(shè)設(shè)專業(yè)業(yè)委員員會主主任錢錢振華華教授授：以小高高層住住宅為為例，，剪力力墻總總造價價的70%，為建建筑材材料費(fèi)費(fèi)用，，而材材料費(fèi)費(fèi)中的的20%，為鋼鋼材費(fèi)費(fèi)用。。也就就是說說，鋼鋼材所所占總總造價價比例例為14%。一位曾曾供職職于上上海某某知名名房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)高高層的的人士士，昨昨日向向《每日經(jīng)經(jīng)濟(jì)新新聞》透露，，鋼鐵鐵等原原材料料價格格，每每年都都在遞遞增。。不同的的建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)，對對鋼材材的需需求并并不相相同，，但基基本上上普通通住宅宅每平平方米米的鋼鋼材使使用量量在50-60千克左左右。。思考FKS應(yīng)公布布成本本結(jié)構(gòu)構(gòu)還是是公布布成本本？稅務(wù)檢檢查的的一般般流程程財(cái)務(wù)報報表分分析-----稅負(fù)計(jì)計(jì)算-----稅負(fù)測測算-----基本情情況賬簿檢檢查-----計(jì)花賬賬案憑證檢檢查-----實(shí)質(zhì)與與形式式(招待費(fèi)費(fèi)\工薪)開發(fā)成成本檢檢查內(nèi)內(nèi)容土地成成本分分析與與檢查查建安成成本分分析與與檢查查間接費(fèi)費(fèi)用的的分析析檢查查期間費(fèi)費(fèi)用分分析與與檢查查隱蔽工工程分分析與與檢查查特殊項(xiàng)項(xiàng)目分分析與與檢查查關(guān)聯(lián)交交易業(yè)業(yè)務(wù)的的檢查查期間費(fèi)費(fèi)用---廣告1998關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)廣告告發(fā)布布暫行行規(guī)定定2002關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)廣廣告管管理的的通知知2008年廣告告費(fèi)列列支的的新規(guī)規(guī)定。。取得預(yù)預(yù)售許許可證證前變變相發(fā)發(fā)布的的廣告，應(yīng)按按照業(yè)業(yè)務(wù)宣宣傳費(fèi)費(fèi)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)扣扣除.西安張張輝北京大大成方方略納納稅人人俱樂樂部37存在普普遍問問題成本、、成本本、還還是成成本??！流程再再造技技術(shù)手手段廣廣泛應(yīng)應(yīng)用。。稽查思思維創(chuàng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)換思思維角角度，，拓展展思維維空間間，切切換思思維頻頻道，，進(jìn)行行思維維的多多極開開發(fā)和和領(lǐng)感感的超超級連連接，，駕馭馭創(chuàng)新新思維維的藝藝術(shù)，，讓自自己的的思維維常新新。只有與與創(chuàng)新新相伴伴，才才能與與幸福福同行行。感受體體驗(yàn)切割?。∏懈罡睿。?！再切切割！?。。?！放大?。》糯蟠螅。?！再放放大！?。。。“蚕璨锠I銷銷售。。下列目目標(biāo)任任你選選合作建建房地下車庫接待樣樣房捐贈贊助以路換地(a)售后回回租自建自用政府補(bǔ)補(bǔ)助以房抵債(b)甲供材材料代建工程內(nèi)部認(rèn)購定金訂金Kuaiji

預(yù)繳所得稅補(bǔ)貼收收入應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)檢查查電話話、寬寬帶等等通信信運(yùn)營營商給給予房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的傭傭金，，傭金金的計(jì)計(jì)算不不僅與與辦理理的戶戶數(shù)有有關(guān)，，還與與業(yè)主主的繳繳費(fèi)金金額有有關(guān)。。其他業(yè)務(wù)務(wù)收入應(yīng)應(yīng)關(guān)注房房屋外墻墻面的廣廣告位使使用權(quán)收收入和樓宇（小小區(qū)）的的命名權(quán)權(quán)收入，一般情情況收入入屬于開開發(fā)公司司，而不不是屬于于物業(yè)公公司或全全體業(yè)主主.（二）、、操作層層面1、查什么么？p582、啥樣查？？上游、中中游、下下游。(86)證據(jù)收集集與固定定問題探探討思考1、房地產(chǎn)稅稅務(wù)檢查查的基本方法法介紹2、成本的主主要問題題與證據(jù)據(jù)如何收收集?3、復(fù)印件件能否作作為稽查查的有效效證據(jù)?4、房地產(chǎn)造造價審核核結(jié)論(或鑒證結(jié)結(jié)論)能否有效效轉(zhuǎn)化為為稽查證證據(jù),即單憑上上述材料料是否可可以作為為納稅人人的偷稅稅與否的的證據(jù)?典型案例例分析隱藏在““奇異””數(shù)據(jù)背背后的偷稅秘密密所謂借條條隱瞞千萬元預(yù)預(yù)收房款款“虧損””房產(chǎn)商商虛列成本千余余萬合作建房房成本檢檢查----房產(chǎn)公司司工程造價價記花賬賬房地產(chǎn)企企業(yè)土地成本本分?jǐn)偱c與計(jì)算廣告費(fèi)怎怎能充抵抵購房款款(案例)甲供材料料的會計(jì)計(jì)與稅收收處理?以路橋換換地的成本檢查查案例分析析.籌劃第三部分分：土地地增值稅稅清算的的檢查扣除項(xiàng)目目企業(yè)所所得稅與與土地增增值稅的的差差異對對比分析析（連接接表格））案例1、整體轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)（（生地））某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司2004年以700萬元的價價格取得得一幅地地塊的土土地使用用權(quán)，未未進(jìn)行開開發(fā)。2006年初以1000萬元的價價格轉(zhuǎn)讓讓上述地地塊的土土地使用用權(quán)，繳繳納相關(guān)關(guān)稅費(fèi)56萬元、其其他交易易費(fèi)用10萬元、支支付貸款款利息15萬元。請請計(jì)算該該納稅人人應(yīng)繳納納土地增增值稅稅稅額。案例1計(jì)算結(jié)果果一、轉(zhuǎn)讓讓收入：：1000萬元二、扣除除項(xiàng)目金金額：700＋56＋10＝766萬元三、增值值額：1000－766＝234萬元元四、、增增值值率率：：234/766＝30.55％五、、應(yīng)應(yīng)繳繳納納土土地地增增值值稅稅稅稅額額：：234××30％＝＝70.2萬元元案例例1計(jì)算算依依據(jù)據(jù)《土地地增增值值稅稅宣宣傳傳提提綱綱》（國國稅稅函函發(fā)發(fā)〔1995〕〕110號））第第六六條條第第一一款款規(guī)規(guī)定定：：““對對取取得得土土地地或或房房地地產(chǎn)產(chǎn)使使用用權(quán)權(quán)后后，，未未進(jìn)進(jìn)行行開開發(fā)發(fā)即即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的，，計(jì)計(jì)算算其其增增值值額額時時，，只只允允許許扣扣除除取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)時時支支付付的的地地價價款款、、交交納納的的有有關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)用用，，以以及及在在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)繳繳納納的的稅稅金金””。。案例例1：土地地增增值值稅稅清清算算納納稅稅申申報報表表（房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)））30.55四、、增增值值率率（（％％））234三、、增增值值額額－㈤財(cái)財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目66㈣與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金－㈢房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用－㈡房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本700㈠取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額766二、、扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額合合計(jì)計(jì)1000一、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收入入總總額額非普普標(biāo)標(biāo)普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)非住住宅宅住宅宅合計(jì)計(jì)類型型項(xiàng)目目案例例2：部部分分轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)（（生生地地））某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司2004年以以700萬元元的的價價格格取取得得一一幅幅地地塊塊的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，未未進(jìn)進(jìn)行行開開發(fā)發(fā)。。2006年初初，，將將上上述述地地塊塊的的三三分分之之一一的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)以以300萬元元的的價價格格對對外外轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，繳繳納納相相關(guān)關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)16.8萬元元、、其其他他交交易易費(fèi)費(fèi)用用3萬元元、、支支付付貸貸款款利利息息15萬元元。。請請計(jì)計(jì)算算該該納納稅稅人人應(yīng)應(yīng)繳繳納納土土地地增增值值稅稅稅稅額額。。案例例2計(jì)算算結(jié)結(jié)果果一、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓收收入入：：300萬元元二、、扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額：：700/3＋16.8＋3＝253.13萬元元三、、增增值值額額：：300－253.13＝46.87萬元元四、、增增值值率率：：46.87/253.13＝18.52％五、、應(yīng)應(yīng)繳繳納納土土地地增增值值稅稅稅稅額額:46.87××30％＝＝14.06萬元元案例2計(jì)算依據(jù)據(jù)一、對取取得土地地或房地地產(chǎn)使用用權(quán)后，，未進(jìn)行行開發(fā)即即轉(zhuǎn)讓的的，計(jì)算算其增值值額時，，只允許許扣除取取得土地地使用權(quán)權(quán)時支付付的地價價款、交交納的有有關(guān)費(fèi)用用，以及及在轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)繳繳納的稅稅金。－－國稅稅函發(fā)〔1995〕110號第六條條第一款款二、納稅稅人成片片受讓土土地使用用權(quán)后,分期分批批開發(fā),轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額的確定定,可按轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的面積占占總面積積的比例例計(jì)算分分?jǐn)?或按建筑筑面積計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲?也可按稅稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)確認(rèn)的的其他方方式計(jì)算算分?jǐn)偂?。－－《?xì)則》第九條－－閩地地稅函〔2007〕135號案例2：土地增增值稅清清算納稅稅申報表表（房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)）18.52四、增增值率率46.87三、增增值額額㈤財(cái)政政部規(guī)規(guī)定的的其他他扣除除項(xiàng)目目19.8㈣與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅稅金㈢房地地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)費(fèi)用㈡房地地產(chǎn)開開發(fā)成成本233.33㈠取得得土地地使用用權(quán)所所支付付的金金額253.13二、扣除項(xiàng)目目金額合計(jì)300一、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收入總額額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅合計(jì)類型項(xiàng)目案例3：轉(zhuǎn)讓熟地某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司2004年以500萬元的價格取取得一幅地塊塊的土地使用用權(quán)，進(jìn)行三三通一平等基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)后，于2006年初以1000萬元的價格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓上述地塊塊的土地使用用權(quán)，發(fā)生開發(fā)發(fā)土地成本100萬元，繳納相相關(guān)稅費(fèi)56萬元、其他交交易費(fèi)用10萬元、支付貸款利息15萬元。請計(jì)算算該納稅人應(yīng)應(yīng)繳納土地增值稅稅稅額。案例3：轉(zhuǎn)讓熟地計(jì)計(jì)算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入入：1000萬元二、扣除項(xiàng)目目金額：500＋100＋56＋10＋（500＋100）×20％＝846萬元三、增值額：：1000－846＝154四、增值率：：154/846＝18.20％五、應(yīng)繳納土土地增值稅稅稅額：154×30％＝46.2案例3：轉(zhuǎn)讓熟地某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司2004年以500萬元的價格取取得一幅地塊塊的土地使用用權(quán)，進(jìn)行三三通一平等基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)后，于2006年初以1000萬元的價格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓上述地塊塊的土地使用用權(quán)，發(fā)生開發(fā)發(fā)土地成本100萬元，繳納相相關(guān)稅費(fèi)56萬元、其他交交易費(fèi)用10萬元、支付貸款利息15萬元。請計(jì)算算該納稅人應(yīng)應(yīng)繳納土地增值稅稅稅額。案例3：土地增值稅清清算納稅申報報表（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)）四、增值率15418.20三、增值額120㈤財(cái)政部規(guī)定定的其他扣除除項(xiàng)目66㈣與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金——㈢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用100㈡房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本500㈠取得土地使使用權(quán)所支付付的金額846二、扣除項(xiàng)目目金額合計(jì)1000一、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收入總額額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅合計(jì)類型項(xiàng)目案例4：轉(zhuǎn)讓單一性性質(zhì)房地產(chǎn)某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司開發(fā)某某非標(biāo)準(zhǔn)普通通住宅項(xiàng)目，，規(guī)劃可售面面積10萬平方米，已已售面積9萬平方米，取取得售房收入入5000萬元，賬面發(fā)發(fā)生開發(fā)項(xiàng)目目各項(xiàng)成本費(fèi)費(fèi)用及稅費(fèi)如如下（單位：：萬元）：實(shí)實(shí)際支付的地地價款1500、繳納國家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定的登登記、過戶費(fèi)費(fèi)20、土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)100、前期勘察設(shè)設(shè)計(jì)三通一平平工程費(fèi)80、建筑安裝工程程費(fèi)1500、基礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)200、、公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)50、、直接組織管管理的開發(fā)間間接費(fèi)10、、與開發(fā)項(xiàng)目目有關(guān)的銷售售費(fèi)用300、管理費(fèi)用用700（其其中印花稅1.5）、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用280（其中能能夠準(zhǔn)確分?jǐn)倲傢?xiàng)目利息并并提供貸款證證明的利息100）、與與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)業(yè)稅250、、城建稅17.5、教育育費(fèi)附加5、、地方教育附附加50、評評估費(fèi)、交易易手續(xù)費(fèi)40。請對該項(xiàng)項(xiàng)目的土地增增值稅進(jìn)行清清算。案例4計(jì)算結(jié)果1、轉(zhuǎn)讓收入：：50002、扣除項(xiàng)目金金額：4355（1）取得土地使使用權(quán)所支付付的金額：(1500＋20)××90％＝1368（2）開發(fā)土土地和新新建房及及配套設(shè)設(shè)施的成成本：（100＋80＋1500＋200＋50＋10）×90％＝1746（3）開發(fā)土土地和新新建房及及配套設(shè)設(shè)施的費(fèi)費(fèi)用：100××90％＋（1368＋1746）×5％＝245.7（4）與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的稅金等等：250＋17.5＋5＋50＋40＝362.5（5）財(cái)政部部規(guī)定的的其他扣扣除項(xiàng)目目：（1368＋1746）×20％＝622.83、增值額：5000－4345=6555、增值率：655/4355=15.04％6、應(yīng)征土地增增值稅：655×30％＝196.5(萬元)案例4計(jì)算依據(jù)對取得土地使使用權(quán)后進(jìn)行行房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建造的，在在計(jì)算其增值值額時，允許許扣除取得土土地使用權(quán)時時支付的地價價款和有關(guān)費(fèi)費(fèi)用、開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施的成本和規(guī)規(guī)定的費(fèi)用、、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的稅金金，并允許加加計(jì)20%的扣除。－－《條例》第六條－－《細(xì)則》第七條－－國稅函發(fā)發(fā)〔1995〕〕110號第六條第三三款案例4、土地增值稅清清算納稅申報報表（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)）15.04四、增值率655三、增值額622.8㈤財(cái)財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目362.5㈣與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金245.7㈢房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費(fèi)費(fèi)用1746㈡房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本1368㈠取得土地使使用權(quán)所支付付的金額4355二、扣除項(xiàng)目目金額合計(jì)5000一、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收入總額額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅合計(jì)類型項(xiàng)目案例5：轉(zhuǎn)讓單體樓樓中

多類型型房地產(chǎn)我省某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司開開發(fā)完成某項(xiàng)項(xiàng)目單體樓，，全部對外銷銷售完畢，其其中普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅銷售面面積10000平方米，取得得銷售收入3000萬元；非普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷銷售3000平方米，取得得銷售收入2000萬元；店面、、車庫等銷售售面積300平方米，取得得銷售收入500萬元。賬面發(fā)生各項(xiàng)項(xiàng)成本費(fèi)用及及稅費(fèi)如下：：支付地價款款1500萬元，開發(fā)成成本2000萬元，無法提提供銀行貸款款憑證，已按按稅法規(guī)定分分別繳納流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅費(fèi)（稅負(fù)負(fù)5.55%）。請計(jì)算應(yīng)應(yīng)繳納土地增增值稅。案例5計(jì)算結(jié)果一、轉(zhuǎn)讓收入入：5500（一）住宅：：50001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：30002、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000（二）非住宅宅：500二、扣除項(xiàng)目目金額：（一）取得土土地使用權(quán)所所支付的金額額：15001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:1500××10000/13300=1127.822、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:1500××3000/13300=338.353、非住宅:1500××300/13300=33.83案例5計(jì)算結(jié)果(續(xù)一)（二）開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施的成本：20001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:2000××10000/13300=1503.762、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:2000××3000/13300=451.133、非住宅:2000××300/13300=45.11（三）開發(fā)土土地和新建房房及配套設(shè)施施的費(fèi)用：3501、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:（1127.82+1503.76）×10％=263.162、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:（338.35＋451.13）×10％=78.953、非住宅：（33.83＋45.11）×10％=7.89案例5計(jì)算結(jié)果(續(xù)二)（四）與轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的稅金等:305.251、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：3000×5.55%=166.52、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000××5.55%=1113、非住宅：500×5.55%=27.75（五）財(cái)政部部規(guī)定的其他他扣除項(xiàng)目：：7001、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅:（1127.82+1503.76）×20％=526.322、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:（338.35＋451.13）×20％=157.93、非住宅：（33.83＋45.11）×20％=15.78案例5計(jì)算結(jié)果(續(xù)三)三、增值額：：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：3000－3587.56=—587.562、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000－1137.33=862.673、非住宅：500－130.36=369.17四、增值率：：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：2、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：862.67/1137.33=75.85%3、非住宅：369.17/130.36=283.19%五、應(yīng)征稅款款：464.071、普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅：2、非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：862.67×40%－1137.33×5％=288.203、非住宅：369.17×60%－130.36×35％=175.87案例5計(jì)算依據(jù)一、福建省地地方稅務(wù)局關(guān)關(guān)于修改土地地增值稅納稅稅申報表的通通知－－閩地稅函函〔2007〕〕135號二、納稅人成成片受讓土地地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)發(fā),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的的,其扣除項(xiàng)目金金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)的面面積占總面積積的比例計(jì)算算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?也可按稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其其他方式計(jì)算算分?jǐn)偂＃都?xì)則》第九條三、一個項(xiàng)目目多種產(chǎn)品共共同的成本費(fèi)費(fèi)用分?jǐn)偅簩{稅人既建建造住宅又從從事其他房地地產(chǎn)開發(fā)的，，統(tǒng)一按其各各占總建筑面積（（？）的比例，分別別計(jì)算扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額。－－閩地稅函函〔2007〕〕135號案例5：土地增值稅稅清算納稅申申報表（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)）283.1975.85——四、增值率％％369.17862.67—587.56三、增值額157.9526.32700—㈤財(cái)政部規(guī)定定的其他扣除除項(xiàng)目27.7515.78111166.5305.25㈣與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金7.8978.95350㈢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用45.11451.131503.76263.162000㈡房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本33.83338.351127.821500㈠取得土地使使用權(quán)所支付付的金額130.361137.333587.564855.25二、扣除項(xiàng)目目金額合計(jì)500200030005500一、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收入總額額非普標(biāo)普通標(biāo)準(zhǔn)非住宅住宅類型合計(jì)項(xiàng)目案例5.1：土地增值稅稅清算納稅申申報表（房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)）2.98四、增值率％％三、增值額700144.75㈤財(cái)政部規(guī)定定的其他扣除除項(xiàng)目305.25㈣與轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關(guān)的稅稅金350㈢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用2000㈡房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本1500㈠取得土地使使用權(quán)所支付付的金額4855.25二、扣除項(xiàng)目目金額合計(jì)5500一、轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)收入總額額類型合合計(jì)計(jì)項(xiàng)目案例5.2：土地地增值值稅清清算納納稅申申報表表（房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)））97.21——四、、增增值值率率％％1232,.31—587.56三、、增增值值額額173.69526.32700—㈤財(cái)財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目138.75166.5305.25㈣與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有關(guān)關(guān)的的稅稅金金86.84350㈢房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用496.241503.76263.162000㈡房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本372.181127.821500㈠取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所支支付付的的金金額額1267.693587.564855.25二、扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額合合計(jì)250030005500一、轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)收入入總額非住宅及非非普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅類型合合計(jì)項(xiàng)目案例5三結(jié)果一、一條線線－－案例例5.1－－（稅負(fù)0.79%）應(yīng)征稅款＝＝144.75××30％=43.45二、、二二條條線線－－－－案案例例5.2－－－（稅稅負(fù)負(fù)5.50％））應(yīng)征征稅稅款款：：1232.3××40％－－1267.69××15％＝＝302.77三、、三三條條線線－－－－案案例例5－－－（稅稅負(fù)負(fù)8.44％））應(yīng)征征稅稅款款464.071、普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：－－2、非非普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅：：288.203、非非住住宅宅：：175.87案例例6：綜綜合合開開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)我省省某某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司2005年征用20畝土地支付地地價款2000萬元，開發(fā)完完成占地面積積分別為10畝、8畝和2畝的普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅樓、非非普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅樓、非住住宅樓各一座座；其可售面面積分別為10000平方米、6000平方米和1000平方米；上述述三座樓宇分分別發(fā)包給三三家施工單位位承建，分別別支付建安工工程款800萬元、700萬元和500萬元；小區(qū)內(nèi)內(nèi)物業(yè)用房、、會所等不可可售公共基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施自自行建設(shè)，發(fā)發(fā)生料工費(fèi)200萬元；整個項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生利息息支出300萬元，無法提提供銀行金融融機(jī)構(gòu)貸款憑憑證。截至2006年底已已售普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅9000平方米米，取取得銷銷售收收入3000萬元；；已售售非普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅4000平方米米，取取得銷銷售收收入2000萬元；；已售售非住住宅600平方米米，取取得銷銷售收收入900萬元。分分別繳納納流轉(zhuǎn)稅稅費(fèi)100萬元、50萬元和30萬元，請計(jì)計(jì)算應(yīng)繳納納土地增值值稅。案例6：計(jì)算結(jié)果果一、轉(zhuǎn)讓收收入：1、普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：30002、非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅：：20003、非住宅：：900二、扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額（一）取得得土地使用用權(quán)所支付付的金額：：1553.331、普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅：2000××10/20×9000/10000＝9002、非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅：：2000××8/20×4000/6000＝533.333、非住宅：：2000××2/20×600/1000＝120案例6：計(jì)算結(jié)果果(續(xù)一)（二）開發(fā)發(fā)土地和新新建房及配配套設(shè)施的的成本：1646.671、新建房成成本：1486.67（1）普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:800××9000/10000＝720（2）非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅:700××4000/6000＝466.67（3）非住宅:500××600/1000＝3002、配套設(shè)施施成本：160（1）普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅:200×10000/17000×9000/10000＝105.88（2）非普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅:200×6000/17000×4000/6000＝47.06（3）非住宅:200××1000/17000×600/1000=7.06案例6：計(jì)算結(jié)果果（續(xù)二））（三三））開開發(fā)發(fā)土土地地和和新新建建房房及及配配套套設(shè)設(shè)