中證指數(shù)-全球REITs發(fā)展現(xiàn)狀與指數(shù)化投資展望-28正式版

全球REITs發(fā)展現(xiàn)狀與指數(shù)化投資展望摘要過去30年來，REITs憑借其低風(fēng)險、穩(wěn)定回報、與其他投資品種相關(guān)性低等特點，在全球范圍內(nèi)經(jīng)歷了較快的規(guī)模增長。從制度上看，各國REITs監(jiān)管框架在收入構(gòu)成、強(qiáng)制分紅、稅收優(yōu)惠等方面較為相似，而在具體組織形式、資產(chǎn)規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)等方面存在一定差異。從底層資產(chǎn)上來看，美國REITs種類豐富，基礎(chǔ)設(shè)施、零售類占比較高，日本、新加坡、香港則更側(cè)重于辦公樓、零售等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)。從投資價值上看，各國REITs歷史表現(xiàn)相對于當(dāng)?shù)毓善笔袌鼍幸欢ǜ偁幜?。在美國上市REITs中，基礎(chǔ)設(shè)施類表現(xiàn)優(yōu)于平均。境外市場REITs指數(shù)化投資發(fā)展較為成熟。一是跨市場投資已成為全球REITs投資需求的主要驅(qū)動。自2006年以來，50%以上的REITs指數(shù)產(chǎn)品為跨市場產(chǎn)品；二是投資者可通過指數(shù)產(chǎn)品分散REITs非系統(tǒng)性風(fēng)險并獲取長期穩(wěn)定回報，近年來，REITs指數(shù)化投資規(guī)模增速較快，占REITs相關(guān)資管產(chǎn)品總資產(chǎn)規(guī)模約42%；三是目前REITs指數(shù)化投資標(biāo)的已較為豐富，以覆蓋各區(qū)域的REITs綜合指數(shù)為主。境內(nèi)市場REITs發(fā)展較為滯后，長期來看具有較為廣闊的指數(shù)化投資空間。一是投資領(lǐng)域明確以基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項目為主，基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋范圍較境外更廣，涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、交通、市政工程等，底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)；二是境內(nèi)公REITs底層資產(chǎn)集中度相較于境外REITs更高，現(xiàn)階段境內(nèi)REITs投資者或具有更高的分散化投資需求；三是境內(nèi)市場公募REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券”形式，相關(guān)制度與境外REITs存在諸多不同，但仍保留了該品種高穩(wěn)定性、高分紅收益等風(fēng)險收益特征，對于追求長期穩(wěn)定回報的投資者吸引力較大，長期來看具有較為廣闊的指數(shù)化投資空間。一、全球REITs市場發(fā)展情況（一）REITs具有低風(fēng)險、長期穩(wěn)定回報特征REITs，全稱為RealEstateInvestmentTrusts（房地產(chǎn)信托投資基金），是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。成熟市場通常會在以下兩方面對REITs做出約束：（1）投資方向與收入構(gòu)成，如美國要求REITs總資產(chǎn)中至少75%投資于房地產(chǎn)，通過租金、抵押利息、售賣房地產(chǎn)等方式獲取的收益至少為REITs總收入的75%；（2）利潤分配，一般要求每年以分紅的方式向投資者支付90%以上的應(yīng)納稅收益。通過上述約束，可以滿足投資者通過REITs間接投資于房地產(chǎn)的需求。表1REITs主要分類方式維度分類解釋公司型REITs以《公司法》為依據(jù)，具有獨立法人資格，通過向公司型投資者發(fā)行股份籌集資金用于投資房地產(chǎn)，REITs的投資者即為組織形式公司股東。REITs的房租收益以股東分紅的形式返還投資者契約型契約型REITs以信托契約成立為依據(jù)，本身并非獨立法人，由基金管理人發(fā)起設(shè)立，通過發(fā)行受益憑證籌集資金用于投資房地產(chǎn)權(quán)益型投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)投資形式抵押型將物業(yè)作為抵押設(shè)立基金，該基金投資于抵押貸款或者抵押貸款支持證券，其收益主要來源為利息收入混合型擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時也投資于抵押貸款封閉式資本總額及發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之初就被限制，在發(fā)行完畢后的規(guī)定期限內(nèi)，不得任意追加發(fā)行新增的股份運作方式開放式資本總額或發(fā)行份數(shù)不固定，可以隨時為了投資于新的不動產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份籌集資金，投資者也可以隨時買入或者贖回公募以公開發(fā)行的方式向社會公眾投資者募集資金，可以公開宣傳銷售募集方式私募以非公開方式向特定投資者募集資金（例如機(jī)構(gòu)投資者和資金規(guī)模較大的個人投資者），有最高人數(shù)限制，且不允許公開宣傳底層資產(chǎn)工業(yè)類、零售類、住宅類、多樣化類、酒店類、康養(yǎng)類、倉儲類、特殊類和抵押類等在成熟市場，REITs可按組織形式、投資形式、運作方式、募集方式、底層資產(chǎn)等維度分類，各分類方式的詳細(xì)情況如表1所示。從組織形式來看，當(dāng)前公司型REITs在美國和日本占主導(dǎo)地位，而在英國、新加坡等市場契約型REITs則較為普遍。從投資形式來看，權(quán)益型REITs占比最高。整體來看，REITs具備如下特點：（1）風(fēng)險相對較低REITs相對較低風(fēng)險的主要來源：一是專業(yè)化管理，REITs對房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，這是個人投資者難以獨立進(jìn)行的；二是風(fēng)險分散化，REITs一般是一系列不動產(chǎn)構(gòu)成的投資組合，投資風(fēng)險更為分散。三是獨立的監(jiān)督，大部分REITs屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，受到第三方的監(jiān)督，運作的透明度高。（2）相對傳統(tǒng)地產(chǎn)投資流動性更高REITs以證券形式存在，公開上市的REITs可以在證券交易所自由交易。未上市的REITs信托憑證也可以在場外市場進(jìn)行交易。相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)直接投資，REITs的流動性更強(qiáng)。（3）回報穩(wěn)定首先，REITs的收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主，波動性?。黄浯?，REITs具有較高的股利支付比例，其必須將90%的應(yīng)稅收入作為股利分配，股東能夠獲得穩(wěn)定的即期收入；最后，REITs一般具有避免雙重征稅的特征，REITs經(jīng)營利潤大部分轉(zhuǎn)移給股東，免征公司所得稅。（4）與其他投資品種相關(guān)性較低REITs與股票等其他投資品種的相關(guān)性較低，因此在股債投資組合中配置一定比例的REITs，可以有效分散組合風(fēng)險，提升組合的風(fēng)險調(diào)整后回報。綜上所述，從投資者角度，REITs為希望投資于不動產(chǎn)的二級投資者提供了替代途徑，且相較于直接不動產(chǎn)投資，流動性更好、交易成本及門檻更低。REITs具備高分紅收益、低風(fēng)險的特征，在風(fēng)險分散方面具有重要意義。從發(fā)行人角度，REITs也為社會資本提供了新的退出渠道。因此，REITs在美國、歐洲、日本等海外市場保持了較高吸引力，其較優(yōu)的夏普比率與較強(qiáng)的風(fēng)險分散性使其成為僅次于股票、債券、商品外的主要投資標(biāo)的。（二）國際REITs呈現(xiàn)較高投資價值，金融危機(jī)以來發(fā)展迅速REITs的誕生肇始于1960年美國的稅法修訂，其目的是為投資者提供一個間接獲取商業(yè)房地產(chǎn)收益的投資渠道。1965年，首只REITs在紐約證券交易所上市交易；1969年荷蘭緊跟美國步伐，發(fā)行了歐洲第一只REITs；1990年UPREITs架構(gòu)1出現(xiàn)，權(quán)益型REITs規(guī)模大幅增長，帶動美國REITs蓬勃發(fā)展；歐亞REITs也隨之興起，比利時、希臘等歐洲國家陸續(xù)推出REITs；亞洲REITs市場起步于二十一世紀(jì)初，2001年，日本成為亞洲最先發(fā)行REITs的國家，韓國、新加坡則緊隨其后，在2003年前后相繼推出REITs。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg圖2美國權(quán)益型REITs帶動美國REITs市場圖1美國REITs市場規(guī)模走勢蓬勃發(fā)展截至2022年8月底，全球已上市的REITs共有921只，分布于40多個國家和地區(qū)，總市值超過2萬億美元。美國在發(fā)行量與發(fā)行規(guī)模上均居領(lǐng)先地位，其REITs總市值超過1.43萬億美元，占全球REITs市場規(guī)模近70%，日本、澳大UPREITs（UmbrellaPartnershipREITs）是一種有限合伙形式的REITs架構(gòu)，使原始權(quán)益人以交換OP份額的方式將底層資產(chǎn)出售給REITs，從而延遲資本利得稅的支付。利亞、英國和新加坡REITs市場規(guī)模排名緊隨其后，市場規(guī)模均超過500億美元。而我國境內(nèi)公募REITs起步稍晚，目前有17只公募REITs產(chǎn)品上市，規(guī)模接近億美元。表2部分國家或地區(qū)上市REITs市場規(guī)模國家REITs個數(shù)REITs總市值（億美元）REITs規(guī)模占比美國23914296.368.7%日本611216.75.8%澳大利亞53984.84.7%英國53733.63.5%新加坡33699.83.4%加拿大38593.72.9%法國40388.61.9%墨西哥25297.91.4%中國香港11253.81.2%中國境內(nèi)1794.50.5%資料來源：Bloomberg；截至2022年8月鑒于美國、日本、新加坡等國家REITs市場發(fā)展已較為成熟，研究其發(fā)展歷程和規(guī)律能夠?qū)ξ覀兞私饩硟?nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來發(fā)展提供較好的借鑒和參考，也符合當(dāng)前國際化大類資產(chǎn)配置的投資方向。接下來本文分別通過監(jiān)管與稅收制度、資產(chǎn)分布、投資價值等視角比較分析上述四個成熟REITs市場的發(fā)展特征。1、上市條件與稅收制度：共同點多于不同點美國、日本、新加坡和香港等成熟REITs市場均通過立法對REITs設(shè)立及稅收政策做出明確的規(guī)定。上市條件方面，從表3中可以看到，各國REITs監(jiān)管框架在收入構(gòu)成、投資方向與分紅比例等核心要素方面的要求較為相似，而在資產(chǎn)規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)、杠桿等方面存在一定差異。相較而言，美國REITs組織形式及資金投向較為靈活，且無杠桿率約束，但上市條件限制較多；日本REITs在美國的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)了資金投向和股權(quán)結(jié)構(gòu)方面的約束；香港與新加坡則在后續(xù)投資方面限制較多，且對杠桿水平也有所規(guī)定。表3各國REITs上市條件比較領(lǐng)域美國日本新加坡中國香港組織形式公司型為主公司型為主契約型為主契約型總收入75%以上來自抵押貸款利息、收入的絕大部分必租金、出售資產(chǎn)的主要收入來自房地收入必須來自于合收入構(gòu)成須來自房地產(chǎn)項目收入以及擁有的其產(chǎn)租金格投資的資金收入他REITs所得的收入總資產(chǎn)至少70%投總資產(chǎn)至少75%必75%以上資產(chǎn)必須總資產(chǎn)75%以上是由可產(chǎn)生收入的房資金投向資于房地產(chǎn)直接相須投資于地產(chǎn)或地不動產(chǎn)類資產(chǎn)地產(chǎn)項目構(gòu)成關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)分紅比例至少分配應(yīng)稅收入可分配利潤至少至少分配應(yīng)稅收入稅后凈收入的90%90%的利潤作為紅90%分配給份額持90%的利潤作為紅要求以上分派股息利有人利凈資產(chǎn)超過10億日申請上市的REITs資產(chǎn)規(guī)模資產(chǎn)規(guī)模不低于無元，總資產(chǎn)超過50無要求2000萬新幣或2000億日元萬美元（外幣結(jié)算）上市流通股至少超至少有100名以上過4000份；前十大份額持有者份額不至少25%的REITs養(yǎng)老基金對REITs股權(quán)結(jié)構(gòu)的份額持有人；任得超過總份額的資產(chǎn)總額由超過的投資金額不得超要求意5名持有人的現(xiàn)75%；前十大以外持500位公眾持有過基金資產(chǎn)的10%存份額須小于50%有者數(shù)量須超過1000人杠桿要求無無負(fù)債比率低于總資借款總額不得超過產(chǎn)45%總資產(chǎn)的50%資料來源：公開資料整理稅收方面，盡管在實現(xiàn)路徑、稅率與稅目方面有所差異，各市場均通過一定的特殊稅收安排避免了投資收益在REITs和投資者層面的雙重征稅。整體來看，新加坡與香港稅收優(yōu)惠力度相對較大。表4各國REITs稅收優(yōu)惠政策比較國家物業(yè)交易環(huán)節(jié)物業(yè)持有環(huán)節(jié)REITs交易環(huán)節(jié)REITs層面投資者層面REITs層面投資者層面投資者層面?zhèn)€人和企業(yè)投出售REITs份額個人和企業(yè)投時按資本利得資者出售物業(yè)出售物業(yè)利得用租金收入用于分資者租金收入納稅；個人投資利得分紅按照美國于分紅免征企業(yè)紅部分免征企業(yè)分紅按照不同者持有REITs滿不同稅率繳納所得稅所得稅稅率繳納所得1年后出售利得所得稅（無優(yōu)稅（無優(yōu)惠）分紅稅率為惠）15%轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)惠稅率個人和企業(yè)投個人和企業(yè)投1.3%，契稅優(yōu)惠資者出售物業(yè)租金收入用于分資者租金收入出售REITs份額稅率1.7%；利得分紅按照日本紅部分免征企業(yè)分紅按照不同時按分紅的所出售物業(yè)利得應(yīng)不同稅率繳納所得稅稅率繳納所得得稅率納稅繳納所得稅（無所得稅（無優(yōu)稅（無優(yōu)惠）優(yōu)惠）惠）REITs出售物業(yè)機(jī)構(gòu)投資者分機(jī)構(gòu)投資者分利得免稅，但若租金收入用于分新加紅收入17%；個紅收入17%；出售REITs份額以買賣物業(yè)為主紅部分免征企業(yè)坡人投資者分紅個人投資者分利得免稅業(yè)，則需繳納所得稅收入免稅紅收入免稅17%的稅收中國REITs出售物業(yè)投資者分紅收16.5%的所得稅，投資者分紅收出售REITs份額租金收入用于分香港利得免稅入免稅入免稅利得免稅紅的部分免稅資料來源：公開資料整理2、資產(chǎn)分布：美國REITs更加多樣，日本、新加坡、香港REITs更集中國際REITs底層資產(chǎn)多樣化程度較高，其范圍已從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)大至廣義的不動產(chǎn)類資產(chǎn)。根據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會（Nareit）的分類，REITs可分為辦公、工業(yè)、零售、住宅、分散化、酒店、自儲、康養(yǎng)中心、林業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、特殊資產(chǎn)、抵押等13類。從國際比較來看，美國REITs底層資產(chǎn)分散度最高，市值占比居前的是基礎(chǔ)設(shè)施（16%）、住宅（15%）、零售（11%）與工業(yè)/物流（11%）；日本、新加坡除工業(yè)/物流類的廣義基礎(chǔ)設(shè)施占比較高以外，辦公樓、購物中心等傳統(tǒng)經(jīng)營性物業(yè)仍占多數(shù)；香港則仍以商業(yè)物業(yè)為主要底層資產(chǎn)。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月圖3成熟市場REITs底層資產(chǎn)分布（按市值）2不同底層資產(chǎn)REITs的歷史表現(xiàn)呈現(xiàn)一定分化，以美國為例，基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲、數(shù)據(jù)中心的收益風(fēng)險比突出，酒店、林業(yè)的風(fēng)險收益比則相對較低。數(shù)據(jù)來源：Nareit圖4美國不同行業(yè)REITs指數(shù)收益風(fēng)險分布3、投資價值：低風(fēng)險、長期回報穩(wěn)定、與其他資產(chǎn)大類相關(guān)性低本文綜合參考了Nareit、GICS的分類體系，將國際REITs分為基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、零售、工業(yè)/物流、數(shù)據(jù)中心、康養(yǎng)、辦公樓、自儲、酒店、分散化、林業(yè)、抵押、其他特殊資產(chǎn)等13類，并根據(jù)REITs的實際底層資產(chǎn)組合情況，將部分REITs進(jìn)行了重分類。從歷史表現(xiàn)來看，全球主要市場REITs呈現(xiàn)出低風(fēng)險、長期回報穩(wěn)定、與其他投資品種相關(guān)性低的特征。在多個成熟市場，REITs長期表現(xiàn)均優(yōu)于當(dāng)?shù)毓善敝笖?shù)。截至2022年6月，美國市場權(quán)益REITs指數(shù)過去30年年化總收益約為10.34%，高于標(biāo)普500的9.95%；除美國以外，日本、中國香港等市場REITs相對于當(dāng)?shù)毓善笔袌鲆脖憩F(xiàn)出一定競爭力。表5美國REITs長期表現(xiàn)優(yōu)于股票FTSENareitAllEquityREITsIndex標(biāo)普500羅素2000近1年-9.75%-11.23%-17.88%近3年4.13%12.37%8.57%近5年6.80%11.82%6.95%近10年8.32%13.07%10.00%近20年9.74%9.73%9.49%近30年10.34%9.95%9.35%數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月末數(shù)據(jù)來源：Bloomberg圖5J-REITs長期跑贏日本股票市場 圖6香港REITs歷史總回報高于股票REITs與其他投資品種相關(guān)性相對較低，因而在進(jìn)行組合投資時，配置REITs可在保持組合收益率的同時起到一定分散風(fēng)險的作用。以美國為例，美國REITsETF與標(biāo)普500ETF自2008年至今的相關(guān)系數(shù)為0.75，低于其他權(quán)益類投資品種之間的相關(guān)性水平。此外，REITs與國債及商品、黃金等資產(chǎn)的相關(guān)性同樣較低。表7REITs與其他投資品種相關(guān)性比較產(chǎn)品名稱VNQIVVIJHIJREEMAGGTIPGLDDBCVanguardREITsETF（VNQ)10.750.760.740.630.340.410.110.35iShares核心標(biāo)普500ETF（IVV）0.7510.940.890.760.52iShares核心標(biāo)普中市值ETF（IJH）0.760.9410.970.780.110.290.070.55iShares核心標(biāo)普小市值ETF（IJR）0.740.890.9710.730.050.2-0.010.51iSharesMSCI新興市場ETF（EEM）0.630.770.780.7310.190.370.240.6iShares核心美國綜合債券ETF（AGG）0.350.1910.770.37-0.11iShares通脹保值債券（TIP）0.410.30.290.20.370.7710.50.23SPDR黃金（GLD）0.110.060.07-0.010.240.370.510.3Invesco商品指數(shù)基金（DBC）0.350.520.550.510.6-1數(shù)據(jù)來源：PortfolioVisualizer，數(shù)據(jù)時間：2008年1月1日至2022年8月31日，數(shù)據(jù)頻率：季度二、全球REITs指數(shù)化投資現(xiàn)狀（一）REITs在全球資產(chǎn)配置中扮演重要角色從全球資產(chǎn)配置情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)始終是全球投資者主要資產(chǎn)配置方向之一。在國際市場，房地產(chǎn)證券投資基金是REITs的持倉主力，占比超過1/4。房地產(chǎn)證券投資基金（RealEstateInvestmentFund）本質(zhì)上是一種行業(yè)基金，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)證券投資3，主要形式包括開放式基金、ETF等，REITs是其主要投資標(biāo)的。截至2022年8月初，全球活躍的房地產(chǎn)證券投資基金共1712只，總資產(chǎn)規(guī)模約6228億美元，其中投資于REITs的產(chǎn)品規(guī)模占比約95%。整體來看，REITs相關(guān)資管產(chǎn)品的發(fā)展可分為1990年前的探索階段、90年代的萌芽階段、21世紀(jì)初至金融危機(jī)前的爆發(fā)增長階段、以及金融危機(jī)后的整合階段。此為廣義的房地產(chǎn)行業(yè)，包括傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)證券投資基金的統(tǒng)計口徑為所有投資行業(yè)為地產(chǎn)行業(yè)的基金，其中剔除了直接持有房地產(chǎn)而非房地產(chǎn)證券的基金，數(shù)據(jù)來源Bloomberg。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月底8房地產(chǎn)證券投資基金歷年成立與清盤數(shù)量REITs投資需求的發(fā)展歷程，我們可以觀察到如下特征與趨勢：（1）從全球市場歷史經(jīng)驗來看，雖然REITs投資需求大致與房價呈正相關(guān)關(guān)系，但衰退時期也可能給REITs部分相關(guān)產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展提供土壤。主要原因有二：一是在衰退期，權(quán)益型REITs能夠以較低的價格收購底層資產(chǎn)，為之后的良好收益表現(xiàn)奠定基礎(chǔ)，如上世紀(jì)80年代美國的儲貸協(xié)會（S&L）危機(jī)，瀕臨破產(chǎn)的儲貸協(xié)會被迫以底價出售資產(chǎn)，這些資產(chǎn)部分由REITs接手；二是權(quán)益型REITs底層資產(chǎn)為所有權(quán)，且杠桿水平相對較低，只要底層資產(chǎn)經(jīng)營情況不出現(xiàn)嚴(yán)重惡化，其估值的底部支撐就一直存在，因此較抵押型REITs以及ABS等債權(quán)投資工具更具韌性。例如，2006-2008年，受金融危機(jī)影響，F(xiàn)TSENareitRealEstateIndex成分中抵押型REITs數(shù)量減少了47%，相對而言，權(quán)益型REITs數(shù)量僅減少18%。（2）參考其他市場首發(fā)REITs指數(shù)的時點以及當(dāng)時的REITs市場環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)，REITs的相關(guān)指數(shù)編制不僅領(lǐng)先于機(jī)構(gòu)投資需求，更為機(jī)構(gòu)投資提供了表征市場、配置參考、業(yè)績基準(zhǔn)等諸多關(guān)鍵功能，對機(jī)構(gòu)投資需求起到了一定引導(dǎo)作用。表7主要REITs市場首發(fā)指數(shù)情況指數(shù)名稱市場編制方指數(shù)發(fā)布時間首期成分?jǐn)?shù)FTSENareitEquityIndex美國Nareit&富時羅素197234TSEREITIndex日本東京證券交易所20036HS-REITIndex中國香港恒生指數(shù)20087S&P/ASX200A-REITIndex澳大利亞標(biāo)普2001200iEdgeS-REITIndex新加坡新加坡交易所2010約20數(shù)據(jù)來源：公開資料整理（3）指數(shù)型產(chǎn)品規(guī)模自2000年以來數(shù)量不斷攀升，截至2022年，全球主要投資于REITs的指數(shù)產(chǎn)品（下文簡稱REITs指數(shù)產(chǎn)品）數(shù)量已達(dá)383只4，總資產(chǎn)規(guī)模2596.7億美元，占所有REITs資管產(chǎn)品的41.7%。（二）REITs指數(shù)產(chǎn)品分析：分散風(fēng)險是核心訴求聚焦REITs指數(shù)產(chǎn)品，從產(chǎn)品數(shù)量與規(guī)模、區(qū)域分布、投資策略等分析全球REITs指數(shù)化投資需求的發(fā)展趨勢。1、費率優(yōu)勢推動REITs指數(shù)產(chǎn)品占比不斷上升1996年，首個采用被動管理模式的房地產(chǎn)證券投資基金Vanguard房地產(chǎn)指數(shù)基金（VanguardRealEstateIndexFund）成立。2000年6月，安碩道瓊斯房地產(chǎn)指數(shù)ETF（iSharesDowJonesRealEstateETF）在紐交所上市，成為第一個REITsETF產(chǎn)品。2000年以來，隨著REITs市場的快速發(fā)展以及REITs指數(shù)的豐富，新成立的REITs指數(shù)產(chǎn)品數(shù)量快速增長，在每年新成立REITs資管產(chǎn)品中的占比30%以上，ETF的數(shù)量也不斷攀升。截至2022年8月，REITs指數(shù)產(chǎn)品資產(chǎn)規(guī)模約2596.7億美元，占比達(dá)到41.7%，其中ETF資產(chǎn)規(guī)模1156億美元，占比約18.6%。統(tǒng)計口徑為Bloomberg投資行業(yè)為房地產(chǎn)的基金中，基金描述中明確提到跟蹤指數(shù)或被動管理的基金。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月底圖9歷年REITs指數(shù)產(chǎn)品的新成立數(shù)量與占比情況從歷史表現(xiàn)來看，被動型產(chǎn)品的總回報略高于主動型產(chǎn)品，但平均波動率也較高，風(fēng)險調(diào)整后的收益并未呈現(xiàn)明顯差距。但考慮到被動型產(chǎn)品的費率優(yōu)勢，其性價比較為突出。表8REITs指數(shù)產(chǎn)品費率優(yōu)勢顯著類型數(shù)量資產(chǎn)規(guī)模近5年總近10年總近5年波近5年夏平均費（億美元）回報（%）回報（%）動率（%）普比率率（%）主動管理13293631.424.097.97被動管理3832596.725.2102.719.00.30.53數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，年化波動率計算周期為月。2、細(xì)分策略產(chǎn)品較少，紅利策略值得關(guān)注從前20大REITs指數(shù)產(chǎn)品來看，多數(shù)為簡單市值加權(quán)的REITs綜合指數(shù)，選取特定區(qū)域內(nèi)的所有REITs進(jìn)行投資，REITs相關(guān)產(chǎn)品的投資需求主要源于分散風(fēng)險，且細(xì)分行業(yè)樣本數(shù)量也較為有限，因此專門投資基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、物流等細(xì)分底層資產(chǎn)的REITs指數(shù)產(chǎn)品數(shù)量與規(guī)模均較小，數(shù)量僅5只，總資產(chǎn)規(guī)模占比僅2%左右。表9全球規(guī)模前20大REITs指數(shù)產(chǎn)品產(chǎn)品名稱成立地區(qū)成立日期產(chǎn)品類型資管機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模（億元）VanguardRealEstateETF美國9/29/2004ETFVanguard392.3VanguardRealEstateIndexFund美國5/13/1996指數(shù)基金Vanguard357.5DFARealEstateSecuritiesPortfolio美國1/5/1993指數(shù)基金DFAInvestment91.2DimensionVanguardRealEstateIIIndexFund美國9/26/2017指數(shù)基金Vanguard89.8DFAGlobalRealEstateSecuritiesPortfolio美國7/31/2008指數(shù)基金DFAInvestment89.6DimensioniSharesGlobalPropertySecuritiesEquityIndexFund英國11/15/2010指數(shù)基金B(yǎng)lackRock73.2PrincipalRealEstateSecuritiesFund美國12/6/2000指數(shù)基金PrincipalFunds64.3SchwabUSREITETF美國1/13/2011ETFSchwab60.4CSIF(CH)IRealEstateSwitzerlandBlue瑞士3/16/2005指數(shù)基金CreditSuisse55.7RealEstateSelectSectorETF美國10/8/2015ETFStateStreet52.1DFAInternationalRealEstateSecuritiesPortfolio美國3/1/2007指數(shù)基金DFAInvestment51.0DimensioniSharesU.S.RealEstateETF美國6/19/2000ETFiShares41.6VanguardAustralianPropertySecuritiesIndexFund澳大利亞3/27/1998指數(shù)基金Vanguard39.9VanguardAustralianPropertySecuritiesIndexETF澳大利亞10/11/2010ETFVanguard39.9VanguardGlobalex-U.S.RealEstateETF美國11/1/2010ETFVanguard39.6SwissRealEstateSecuritiesSelectionPassiveII瑞士10/6/2008指數(shù)基金UBS39.2NEXTFUNDSREITIndexETF日本9/18/2008ETFNomuraAsset34.6DaiwaJ-REITOpen-MonthlyDividendFund日本5/18/2004指數(shù)基金DaiwaAsset32.3iSharesGlobalREITETF美國7/10/2014ETFiShares29.7FidelityRealEstateIndexFund美國9/8/2011指數(shù)基金Fidelity28.7數(shù)據(jù)來源：Bloomberg除紅利策略外，其他特定主題與策略的產(chǎn)品較少。REITs相關(guān)產(chǎn)品中紅利類型現(xiàn)存數(shù)量共17只，總規(guī)模119億美元，占整體約5%。REITs自身低風(fēng)險與高股息特性與紅利主題較為契合，使得紅利主題成為了REITs相關(guān)產(chǎn)品的主要細(xì)分主題類型。表現(xiàn)上來看，紅利類產(chǎn)品的平均股息率明顯高于該類產(chǎn)品平均水平，長期總收益也具有一定優(yōu)勢。表10紅利類產(chǎn)品平均股息率明顯高于整體均值，且長期總收益有一定優(yōu)勢近1年總收益近5年總收益近10年總收益平均股息率（%）（%）（%）（%）整體平均-6.918.7115.23.74紅利類產(chǎn)品平均-6.425.6101.84.39數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月近年來，ESG主題產(chǎn)品也開始出現(xiàn)，截至目前ESG相關(guān)主題產(chǎn)品共25只，總資產(chǎn)規(guī)模占比約0.8%，其中超過半數(shù)成立于近兩年。3、跨市場投資已成為REITs投資需求的主要驅(qū)動因素相對于投資策略的趨同，REITs指數(shù)產(chǎn)品在區(qū)域分布方面呈現(xiàn)出較大差異化特征。從成立區(qū)域來看，美國、歐洲與日本是REITs指數(shù)產(chǎn)品的主要產(chǎn)地，合計占比近90%。此外，跨市場5產(chǎn)品在REITs指數(shù)產(chǎn)品2012年以來占比保持在50%左右，已經(jīng)成為REITs相關(guān)投資需求的主要來源。中短期，不同區(qū)域的地產(chǎn)行情可能呈現(xiàn)一定差異，跨市場投資或按照區(qū)域進(jìn)行分散化配置具有較大的市場需求。同時，跨境投資往往面臨著較高的信息不對稱風(fēng)險，因此通過基金等產(chǎn)品參與跨市場REITs投資成為了投資者的普遍選擇。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月圖11跨市場REITs相關(guān)資管產(chǎn)品占比呈顯著圖10REITs指數(shù)產(chǎn)品發(fā)行區(qū)域分布上升態(tài)勢從資金流向來看，美國、歐洲與日本是跨境REITs指數(shù)產(chǎn)品較多的發(fā)行地區(qū)，從下圖可見，跨境資金主要配置于全球REITs指數(shù)，單個區(qū)域之間的資金流動相對較少。本文統(tǒng)計口徑下，跨市場產(chǎn)品為投資目的地不僅限于本市場的資管產(chǎn)品，若一個基金成立于中國，投資亞太市場，則也屬于跨市場。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月圖12全球市場是REITs指數(shù)產(chǎn)品跨區(qū)域投資的主要目的地4、通過指數(shù)產(chǎn)品投資REITs的需求重點：分散風(fēng)險，長期穩(wěn)定收益下面以美國為例，簡要比較通過基金等產(chǎn)品投資REITs與直接投資REITs的收益與風(fēng)險，從該角度分析投資者通過資管產(chǎn)品投資REITs的主要需求點。本文選取美國上市的權(quán)益型REITs以及同在美國發(fā)行的資產(chǎn)規(guī)模超過一億美元的REITs指數(shù)產(chǎn)品，比較兩者在不同時間區(qū)間的收益分布情況。將美國市場市值排名前十的REITs以及規(guī)模前十的REITs指數(shù)產(chǎn)品的年化收益率與波動率進(jìn)行對比，可以看到指數(shù)產(chǎn)品分布于象限圖的左下區(qū)域，而REITs則分布在其外側(cè)。由此可見，對于一般個人投資者而言，直接投資于部分REITs將面臨更大的不確定性，預(yù)期實現(xiàn)的收益可能顯著高于投資基金，也可能大幅跑輸，如2016年一度市值排名第一的西蒙地產(chǎn)，近五年年化總收益甚至為負(fù)。配置REITs的投資者多數(shù)是看中了其低風(fēng)險、高股息率、收益穩(wěn)定的特點，因此對于通過證券組合犧牲部分收益率以實現(xiàn)更低風(fēng)險的資管產(chǎn)品，往往更容易接受。數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，年化波動率計算周期為月13前10大REITs與前10大REITs指數(shù)產(chǎn)品風(fēng)險收益對比綜上，REITs投資者的主要需求一是降低個股風(fēng)險，該特性與REITs投資的出發(fā)點較為契合，尤其對于日益增長的REITs跨境投資需求，分散化投資更具優(yōu)勢；二是長期穩(wěn)定收益，相較于主動選股帶來的超額收益，REITs投資者更傾向于長期穩(wěn)定的回報。指數(shù)產(chǎn)品在上述兩方面均較好地滿足了REITs投資者需求，同時具有相對的費率以及稅收優(yōu)勢。因此，在REITs產(chǎn)品領(lǐng)域，指數(shù)化投資具有較為廣闊的市場前景。（三）全球REITs指數(shù)類型以綜合指數(shù)為主REITs投資者主要看中其作為一種資產(chǎn)類別的整體風(fēng)險收益特征，而非細(xì)分領(lǐng)域的差異，因此REITs指數(shù)以簡單的綜合指數(shù)為主，細(xì)分主題與策略指數(shù)較少，指數(shù)間的主要差異在于覆蓋區(qū)域的不同。盡管如此，部分紅利指數(shù)（FTSEEPRANareitDevelopedDividend+Index）與質(zhì)量指數(shù)（Cohen&SteersRealtyMajorsPortfolioIndex）也獲得了一定資金跟蹤。表11跟蹤資金前15的REITs指數(shù)及提供商指數(shù)名稱指數(shù)類型跟蹤規(guī)模指數(shù)提供商規(guī)模占比MSCIUSIMIRealEstate綜合指數(shù)983.719.5%MSCITokyoStockExchangeREIT綜合指數(shù)176.73.5%東京交易所DowJonesU.S.SelectREIT綜合指數(shù)169.13.3%S&PDowJonesFTSEEPRA/NAREITDeveloped綜合指數(shù)152.13.0%FTSE&EPRA/NareitS&P/ASX300AREIT規(guī)模指數(shù)135.72.7%S&PDowJonesSXIRealEstateFunds綜合指數(shù)91.41.8%瑞士證券交易所S&PGlobalREIT綜合指數(shù)91.01.8%S&PDowJonesDowJonesEquityAllREITCapped綜合指數(shù)60.41.2%S&PDowJonesRealEstateSelectSector綜合指數(shù)53.81.1%S&PDowJonesS&PGlobalexU.S.Property綜合指數(shù)45.40.9%S&PDowJonesDowJonesU.S.RealEstate綜合指數(shù)41.60.8%S&PDowJonesFTSEEPRANareitGlobalRealEstate綜合指數(shù)29.70.6%FTSE&EPRA/NareitDowJonesGlobalSelectREIT綜合指數(shù)27.90.6%S&PDowJonesCohen&SteersRealtyMajorsPortfolio質(zhì)量指數(shù)26.30.5%Cohen&SteersFTSENareitAllEquityREITs綜合指數(shù)20.50.4%FTSE&EPRA/Nareit數(shù)據(jù)來源：Bloomberg，截至2022年8月MSCI、標(biāo)普以及富時羅素的REITs指數(shù)布局大體上較為趨同，主要由綜合指數(shù)（包括全球市場綜合指數(shù)、區(qū)域市場綜合指數(shù)）、規(guī)模指數(shù)、細(xì)分主題指數(shù)（主要是紅利指數(shù)、細(xì)分底層資產(chǎn)指數(shù)、ESG指數(shù)、其他策略指數(shù)）、以及其他非權(quán)益型指數(shù)（優(yōu)先股指數(shù)、抵押型REITs指數(shù)）構(gòu)成，其中：綜合指數(shù)僅設(shè)置最低流動性條件，盡量將符合REITs定義的樣本全部納入，其中區(qū)域市場綜合指數(shù)的樣本選擇特定區(qū)域的REITs（如歐洲、亞太地區(qū)）；規(guī)模指數(shù)在綜合指數(shù)的基礎(chǔ)上，選擇規(guī)模相對較大、流動性更好的REITs，并剔除一些非主流細(xì)分底層資產(chǎn)；紅利指數(shù)在REITs中進(jìn)一步挑選股息率較高的樣本，如富時羅素和Nareit的FTSEEPRANareitDevelopedDividend+高股息策略指數(shù)，該指數(shù)選取樣本中預(yù)期股息率大于2%的REITs，目前跟蹤規(guī)模已達(dá)26億美元；細(xì)分底層資產(chǎn)指數(shù)選擇特定底層資產(chǎn)的指數(shù)，如基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲等，主要起表征作用；其他策略指數(shù)數(shù)量較少、主要有低波或多因子指數(shù)，另外還有部分以綠色建筑為主題的ESG指數(shù)。其他機(jī)構(gòu)開發(fā)的指數(shù)中值得關(guān)注的有美國地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)投研公司Cohen&Steers編制的全球地產(chǎn)核心指數(shù)（Cohen&SteersGlobalRealtyMajorsIndex），在市值與流動性剔除的基礎(chǔ)上增加了底層資產(chǎn)質(zhì)量、財務(wù)健康度、公司治理等考量因素，在全球范圍選取出基本面較好的REITs組成指數(shù)，體現(xiàn)出一定差異性。三、境內(nèi)公募REITs市場發(fā)展以及指數(shù)化投資展望（一）境內(nèi)公募REITs進(jìn)入試點階段我國公募REITs整體起步稍晚，2003年香港發(fā)布了REITs指南，2005年11月領(lǐng)匯REITs在香港上市，成為香港第一只REITs基金。2005年12月，廣州越秀房地產(chǎn)投資信托基金在香港交易所上市，成為內(nèi)地第一支房地產(chǎn)投資信托基金。境內(nèi)REITs方面，2007年央行、銀監(jiān)會和證監(jiān)會聯(lián)合成立“房地產(chǎn)投資基金專題研究領(lǐng)導(dǎo)小組”。2014年，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出“擴(kuò)大市場化融資渠道，積極穩(wěn)妥開展REITs試點”。表12國內(nèi)REITs政策梳理時間相關(guān)政策2002伴隨著國內(nèi)信托業(yè)務(wù)的開展，我國開始逐步涉及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，指出“要積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”,REITs作為重要品種之一，開始受到廣泛關(guān)注。2008國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，鼓勵開展房地產(chǎn)信托投資基金試點。2014央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出“擴(kuò)大市場化融資渠道，積極穩(wěn)妥開展REITs試點”，開啟了中國類REITs的發(fā)展時代。2015-2018住建部發(fā)布多項鼓勵推進(jìn)REITs發(fā)展的政策，包括支持住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2019完善ABS自律規(guī)則體系，推進(jìn)REITs融資模式創(chuàng)新。4月，發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿），正式啟動2020年基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點；8月，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的發(fā)布，標(biāo)志著我國內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點有了正式的法律政策支持。上交所、深交所、證券業(yè)協(xié)會和中證登制定并發(fā)布正式的REITs試點配套細(xì)則；2021年6月發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（985號文），將試點區(qū)域擴(kuò)展至全國，新增水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)、保障性租賃住房等資產(chǎn)類別。2021年11月銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項的通知》，對險資投資公募REITs的相關(guān)資質(zhì)予以規(guī)定。發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，2021年12月要求對項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”，并對回收資金投向予以規(guī)定。財政部發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)可適用特殊性稅務(wù)處理，暫免征收企業(yè)所得稅；原始權(quán)益人向REITs轉(zhuǎn)讓2022年1月項目公司股權(quán)所獲增值，對應(yīng)于自身戰(zhàn)略配售REITs份額的部分，可遞延繳納企業(yè)所得稅；滬深交易所推出基金通平臺，為場外投資者申贖提供便利。國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（19號文），提出建立健全擴(kuò)募機(jī)制，研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作；證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)2022年5月 投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》落實保障性租賃住房發(fā)行規(guī)則、資金用途、監(jiān)督職責(zé)；滬深交易所發(fā)布新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（擴(kuò)募）業(yè)務(wù)指引，明確擴(kuò)募的一般要求及向原持有人配售、公開擴(kuò)募、定向擴(kuò)募的相關(guān)規(guī)定。2020年4月30日，證監(jiān)會、發(fā)改委公布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作通知》，同日證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施投資基金指引（試行）》（征求意見稿）,為境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs拉開序幕。2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，標(biāo)志境內(nèi)公募REITs試點工作正式落地。首批公募REITs上市后，相關(guān)支持政策密集出臺。2021年6月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（985號文），將公募REITs試點區(qū)域擴(kuò)展至全國，新增水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)、保障性租賃住房等資產(chǎn)類別。2021年12月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，要求對項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”。2022年1月，財政部發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點稅收政策的公告》，明確了REITs設(shè)立階段的稅收優(yōu)惠政策。20225月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出建立健全擴(kuò)募機(jī)制，研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作。（二）境內(nèi)公募REITs延續(xù)了REITs高穩(wěn)定性、高分紅特征1、境內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs概況境內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs在制度層面具有兩個特征：一是投向明確，境內(nèi)公REITs采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券+項目公司”形式，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額;基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)。二是強(qiáng)制分紅，采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。表14境內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs架構(gòu)截至2022年8月底，上市公募REITs共17只，其中9只為產(chǎn)權(quán)類，8只為經(jīng)營權(quán)類?；鹁捎梅忾]式運作方式，封閉期在20年至99年不等。當(dāng)前上市公募REITs的底層資產(chǎn)均較優(yōu)質(zhì)：其中4只的底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，平均出租率在90%左右；2只為倉儲物流，出租率接近100%；5只為收費公路，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，單位里程年收入為500-1000萬元/公里；還有3只為市政環(huán)保設(shè)施與能源設(shè)施，均位于一二線城市；3只為保障房，出租率亦接近100%。表13當(dāng)前上市公募REITs基本信息以及相關(guān)底層資產(chǎn)信息簡稱上市日期上市地點募集總規(guī)項目類型底層資底層資產(chǎn)介紹模（億元）產(chǎn)屬性中金普洛斯REIT2021-06-21上交所58.4倉儲物流產(chǎn)權(quán)7個普洛斯物流園，分別位于北京（2）、廣州（2）、佛山、昆山、蘇州，平均出租率98.8%，平均租金水平1.4元/平/日左右博時蛇口產(chǎn)園REIT2021-06-21深交所20.8園區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)權(quán)萬融大廈、萬海大廈，位于深圳市南山區(qū)，出租設(shè)施率為平均出租率88%，單位租金約4元/平/日華安張江光大REIT2021-06-21上交所15.0園區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)權(quán)張江光大產(chǎn)業(yè)園，總建面5萬平，出租率99%，設(shè)施平均租金5.19元/平方米/天建信中關(guān)村REIT2021-12-17上交所28.8園區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)權(quán)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項設(shè)施目和孵化加速器項目，位于北京市海淀區(qū)，平均出租率89.9%，平均租金5.8元/平方米/天國金中國鐵建REIT2022-07-08上交所47.9交通基礎(chǔ)經(jīng)營權(quán)渝遂高速，全長93.26公里，每公里通行費收入設(shè)施2000萬元/公里紅土深圳安居REIT2022-08-31深交所12.4保障性租產(chǎn)權(quán)4個保障性租賃住房，位于深圳市福田、羅湖等賃住房區(qū)域，出租率均在98%以上東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT2021-06-21上交所34.9園區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)權(quán)國際科技園五期B區(qū)，2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期，設(shè)施位于蘇州工業(yè)園中航首鋼綠能REIT2021-06-21深交所13.4生態(tài)環(huán)保經(jīng)營權(quán)首鋼生物質(zhì)、殘渣暫存場，位于北京門頭溝鵬華深圳能源REIT2022-07-26深交所35.4能源基礎(chǔ)經(jīng)營權(quán)深圳能源東部電廠（一期）項目，位于深圳市大設(shè)施鵬區(qū)紅土鹽田港REIT2021-06-21深交所18.4倉儲物流產(chǎn)權(quán)深圳鹽田區(qū)物流中心，位于深圳鹽田保稅區(qū)，由鹽田港物流整租，出租率99%，單位租金1.25元/平/月華夏越秀高速REIT2021-12-14深交所21.3交通基礎(chǔ)經(jīng)營權(quán)漢孝高速，全長36公里，單位里程通行費約550設(shè)施萬元/公里華夏中國交建REIT2022-04-28上交所94.0交通基礎(chǔ)經(jīng)營權(quán)嘉通高速，全長91公里，單位里程通行費約550設(shè)施萬元/公里平安廣州廣河REIT2021-06-21深交所91.1交通基礎(chǔ)經(jīng)營權(quán)廣河高速廣州段，全長70.78公里，單位里程通設(shè)施行費收入約1000萬元/公里富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2021-06-21上交所18.5生態(tài)環(huán)保經(jīng)營權(quán)合肥深圳污水凈化項目，位于深圳、合肥浙商滬杭甬REIT2021-06-21上交所43.6交通基礎(chǔ)經(jīng)營權(quán)滬杭甬高速浙江段，全長122公里，單位里程通設(shè)施行費489萬元/公里華夏北京保障房REIT2022-08-31上交所12.6保障性租產(chǎn)權(quán)兩處保障房，位于北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)，出租賃住房率為94.8%和94.3%中金廈門安居REIT2022-08-31上交所13.0保障性租產(chǎn)權(quán)兩處保障房，位于廈門市集美區(qū)，出租率均高于賃住房99%數(shù)據(jù)來源：公募REITs招募說明書2、境內(nèi)公募REITs上市以來收益表現(xiàn)距首批公募REITs上市已滿一年時間，公募REITs價格呈現(xiàn)一定起伏。從2021年6月至2022年2月，REITs整體呈上漲態(tài)勢，且呈現(xiàn)一定小盤效應(yīng)，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT與紅土鹽田港REIT漲幅突出。由于高溢價率難以持續(xù)，2022年2月后經(jīng)歷了一波調(diào)整，目前整體走勢企穩(wěn)，呈緩慢上漲態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：WIND，截至2022年8月31日圖15首批公募REITs上市后估值走勢分類型來看，經(jīng)營權(quán)REITs前期彈性較高，但近期走勢弱于產(chǎn)權(quán)REITs；規(guī)模偏小的市政環(huán)保REIT漲幅較高，但近期調(diào)整幅度也偏大，截至目前倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園累計漲幅相對較高。數(shù)據(jù)來源：WIND，截至2022年8月31日，平均漲跌幅由各成分漲跌幅簡單平均合成，并非以構(gòu)建指數(shù)方式計算圖16產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類漲跌幅對比 圖17各項目類型漲跌幅對比從目前的表現(xiàn)來看，境內(nèi)公募REITs延續(xù)了國際REITs高穩(wěn)定性、高分紅的特征。其年化波動率以及派息率均處于同期全市場較優(yōu)水平：2022年至今年化波動率在中證全指成分股中排90%以外，派息率在3%-6%水平，多數(shù)排名全市場前10%。表14公募REITs波動率與派息率均處于全市場較優(yōu)水平底層資產(chǎn)2022年至波動率相對2021年派息率相對簡稱今年化波于中證全指于中證全指屬性派息率動率排名排名中金普洛斯REIT產(chǎn)權(quán)16.5%99.7%3.3%9.9%博時蛇口產(chǎn)園REIT產(chǎn)權(quán)26.1%98.0%3.1%10.7%華安張江光大REIT產(chǎn)權(quán)22.9%99.1%3.3%9.9%建信中關(guān)村