住宅類項目的規(guī)劃、方案設(shè)計任務(wù)書word版本

住宅類產(chǎn)品規(guī)劃及方案設(shè)計任務(wù)書二O—三年六月目錄總則………………1總平面設(shè)計………………………2住宅單體平面設(shè)計………………5住宅立剖面設(shè)計…………………6地下車庫設(shè)計……………………7商業(yè)設(shè)計…………8設(shè)計內(nèi)容及成果要求……………91總則內(nèi)容說明本任務(wù)書適用于我司住宅類產(chǎn)品（含商務(wù)公寓、相關(guān)附屬用房、商業(yè)網(wǎng)點等）的規(guī)劃及方案設(shè)計。請?zhí)貏e注意黑體字部分，未注明或有抵觸的內(nèi)容應(yīng)按國家及地方現(xiàn)行規(guī)范和標準進行設(shè)計。雙方對于所有關(guān)于本設(shè)計任務(wù)書內(nèi)容不清楚的部分、重大變更及補充均以工作聯(lián)系函的形式予以書面簽字確認。1.2階段成果確認對于規(guī)劃及方案設(shè)計過程中的重要問題，設(shè)計單位應(yīng)先提交我司審核確認后方可進行下一步設(shè)計。各階段需完成如下（包括但不限于）階段成果的確認：總平面圖，所有單體平面圖（含地下車庫），地形復(fù)雜區(qū)域的平面標高設(shè)計及場地剖面圖，一期（包含示范區(qū)）所有類型建筑、小區(qū)主入口的3D設(shè)計素模圖及效果圖。我在方案通過我司內(nèi)部評審會后，設(shè)計單位需就項目一期進行平立面深化設(shè)計，經(jīng)我司確認后方可進入初設(shè)及施工圖設(shè)計階段。項目后續(xù)幾期若建筑類型或造型不同的，也需在各期初設(shè)及施工圖設(shè)計階段之前進行平立面深化設(shè)計。結(jié)合整體風格重點設(shè)計小區(qū)主次出入口、單元入口、重要構(gòu)筑物、圍墻（原則上提供多方案比選），均需合理考慮建筑體量感及造型風格與整個小區(qū)立面設(shè)計相協(xié)調(diào)，并提供放大平、立、剖面圖和效果圖，小區(qū)次出入口盡量簡潔。方案圖完成后，正式出圖前應(yīng)向我司提A3文本三套（紙質(zhì)文件）和電子文檔，由我司認可后方可出圖。圖紙要求文本圖紙統(tǒng)一以A3圖為主要出圖圖幅。建筑平面圖部分的電子文檔按規(guī)劃局要求分層繪制建筑面積線。建筑平、立、剖面及效果圖的設(shè)計應(yīng)一致。立面專項審查、綜合管網(wǎng)方案專項審查及其他專項審查均按相關(guān)職能部門要求設(shè)計出圖。設(shè)計依據(jù)及基礎(chǔ)資料國土部門或規(guī)劃部門提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證附件（或建設(shè)用地規(guī)劃條件函、選址意見書、要點通知書等）、帶地形的用地紅線圖。規(guī)劃及方案設(shè)計合同及附件。我司提供的項目產(chǎn)品定位報告。我司對項目具體的設(shè)計要求函及設(shè)計過程中由雙方確認的會議紀要和傳真函件要求?？偲矫嬖O(shè)計規(guī)劃及方案設(shè)計必須滿足設(shè)計條件及我司提供的項目產(chǎn)品定位報告，若有沖突需提交我司確認。規(guī)劃布局中需考慮當?shù)匾?guī)劃職能部門對天際線設(shè)計的要求，注意控制臨街建筑的連續(xù)長度及屋頂變化。規(guī)劃布局重點控制主要景觀帶、主要景觀節(jié)點、小區(qū)出入口等的空間尺度感，總平面切忌雜亂無章。建筑群的規(guī)劃布局、建筑物的平面布置與立面設(shè)計應(yīng)有利于自然通風，減少硬化地面，增加綠地和水域。建筑物的主要朝向宜采用南北向或接近南北向，建筑平面布置宜使采暖空調(diào)空間朝向南偏東15。至南偏西15。，不宜超出南偏東45。至南偏西30o范圍。規(guī)劃布局遵循景觀朝向最大化原則。高層住宅原則上應(yīng)錯位布局以滿足主要戶型景觀視線互不遮擋。洋房、別墅布局時主要景觀走廊不宜與住宅主采光面垂直布置，應(yīng)盡量成斜線布置，以達到住宅更多的端頭戶型能借景的效果；當受場地限制只能垂直布置時，住宅山墻應(yīng)避免成一條線，景觀空間宜形成大小不一的空間節(jié)點。一棟樓的單元之間不宜錯開布置。商業(yè)、超市等盈利型建筑必須考慮對外經(jīng)營，結(jié)合市政人流及小區(qū)人流情況合理考慮商業(yè)面積劃分及層數(shù)設(shè)置。商業(yè)臨街面應(yīng)按照有效停放一至二排小型汽車的尺度（地面停車位尺寸為2.5米X5.5米，通車道為6.0米）布置地面停車。物管用房、社區(qū)工作組織用房、幼兒園、公廁、垃圾站、體育設(shè)施、老人及兒童活動場地等非盈利型建筑及場地盡量布置在經(jīng)濟價值較低且不會對周邊住宅及商業(yè)造成太大影響的區(qū)域，幼兒園，公廁、垃圾站需考慮對外開口，物管用房、社區(qū)工作組織用房原則上不布置在地下室內(nèi)。物管用房、社區(qū)工作組織用房、幼兒園、公廁等配套用房建筑面積的控制必須嚴格執(zhí)行國家及地方的相關(guān)規(guī)范，不低于最低面積要求但也不能超過最低面積要求的5%，且不漏項。合理考慮小區(qū)主、次入口的位置并嚴格控制開口數(shù)量。地下車庫車行出入口宜靠近小區(qū)出入口布置，宜與主入口使用同一個物管崗?fù)す芾?。小區(qū)內(nèi)地下車庫入口位置禁止正對住宅主要房間，以避免對住戶的影響。小區(qū)內(nèi)道路盡量保證人車分流、線路便捷暢通，合理控制各級道路的長度、寬度和數(shù)量，消防車道的寬度不應(yīng)小于4米。別墅區(qū)出于私密性及景觀性考慮，道路設(shè)置宜曲不宜直?？偲矫嬖O(shè)計應(yīng)該盡可能利用原有地形、地貌和植被、景觀；必須認真分析場地標高關(guān)系并進行豎向設(shè)計，必須考慮場地土方平衡，盡量減少土石方挖填量。繪制典型場地剖面圖、首層總平面圖、原始及設(shè)計標高對比圖等進行分析。小區(qū)車庫的車位數(shù)量原則上按規(guī)范最低要求控制，在適宜（注意減少對周邊建筑的影響）位置盡量多布置露天停車場，合理控制地面停車位的尺寸，地面停車位尺寸為2.5米X5.5米，通車道為6.0米。地面建筑的規(guī)劃布局（包括建筑間距的合理控制及布局規(guī)整等）應(yīng)有利于地下車庫的設(shè)置，原則上不在巖石上考慮地下室布置。為確保施工安全，地下室范圍應(yīng)與道路紅線、現(xiàn)狀建筑構(gòu)筑物、地下管線等留足安全距離。根據(jù)地勘報告原則上不在或少在高回填、高邊坡及其他不利地質(zhì)場地區(qū)域內(nèi)布置建筑。邊坡應(yīng)首先考慮放坡處理，必須設(shè)置擋墻的應(yīng)盡量減小擋墻高度，高度大于4米時需提交我司審核確認。擋墻在總圖中要用相關(guān)圖例表示并注明底部和頂部標高，采取放斜坡的需用相關(guān)圖例和坡度表達。需設(shè)置化糞池（生化池）時應(yīng)合理考慮位置，避開人行出入口、廣場等人員密集場所。變配電室獨立設(shè)置于地上時需隱蔽處理，減小對建筑物的影響。消防控制室、中控室合并設(shè)置（需設(shè)置衛(wèi)生間），與電信機房、發(fā)電機房、開閉所一起考慮在一期范圍內(nèi)，物管接待大廳盡量考慮在一期范圍內(nèi)。消防設(shè)計形成系統(tǒng)滿足一期消防需求?？偲矫鎴D套用的紅線圖和地形圖必須準確，必須是最新版本。總平面圖及豎向總平面圖需注明道路、小區(qū)主次入口、消防應(yīng)急出入口、人（車）行出入口、人防出入口、住宅單元入口，注明擋墻、道路、環(huán)境等重點部位標高及放坡坡度、坡向、坡長。總平面圖應(yīng)注明單體建筑的樓棟號、長度、寬度、高度、層數(shù)，建筑物四周的放線坐標點，室內(nèi)±0.000的絕對標高?？偲矫鎴D中私家花園的圍墻必須與單體平面一致，地上、地下建筑輪廓線要與各單體平面統(tǒng)一，要注意其線型設(shè)置的打印效果。總平面圖中應(yīng)并注明建筑物之間、建筑物與用地紅線之間、建筑物與道路中心線之間的間距，仔細核對每個間距是否滿足規(guī)劃部門要求，注意特殊用地的加退。間距的認定按建筑完成面考慮，留有適當余地。綠化總平面圖設(shè)計繪制及指標計算必須滿足當?shù)芈毮懿块T的要求，指標數(shù)據(jù)應(yīng)準確無誤。消防總平面圖中消防車道、回車場、撲救面、撲救場地設(shè)計應(yīng)合理，且必須滿足消防設(shè)計規(guī)范。有日照設(shè)計要求的區(qū)域需考慮日照間距對建筑的影響，繪制日照分析圖。經(jīng)濟技術(shù)指標控制遵循盡量減少不可售面積，增加可售面積的原則，控制公攤面積。經(jīng)濟技術(shù)指標除滿足國家和所在地區(qū)方案編制深度的規(guī)定外，還應(yīng)反映不同物業(yè)類型的建筑面積、戶數(shù)統(tǒng)計，各戶型的詳細建筑面積指標統(tǒng)計，每棟建筑包含的各戶型面積、戶數(shù)統(tǒng)計（按我司提供的表格模本）?？傮w指標表、分期指標表、分期各樓棟明細表、大小套型配比指標表、設(shè)計說明中所有指標表中的指標應(yīng)完全一致并準確到小數(shù)點后兩位。必須仔細核算經(jīng)濟技術(shù)指標，建筑面積的計算要嚴格按照當?shù)赜嬎銟藴蕡?zhí)行，并隨設(shè)計深入同時更新，各項經(jīng)濟技術(shù)指標嚴禁超規(guī)劃條件。住宅單體平面設(shè)計方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團電梯標準》。方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團建筑保溫節(jié)能設(shè)計標準》。方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團入戶門標準化》。方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團信報箱標準化》。方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團設(shè)備管井標準化》。方案設(shè)計階段需繪制地下層平面圖、吊層平面圖、首層平面圖、有面積變化的標準層平面圖、消防電梯機房平面圖、屋頂平面圖等所有涉及到面積計算的各層平面圖。方案階段需進行節(jié)能試算，控制窗墻面積比、窗地面積比，確定門窗型材類型，盡量少設(shè)或不設(shè)凸窗。建筑設(shè)計應(yīng)重視其平面、立面和豎向剖面的規(guī)則性，宜擇優(yōu)選用規(guī)則的形體；若需要設(shè)置抗震板時，應(yīng)在單體平面圖上明確標示。應(yīng)確保面積計算的準確性，檢查標注面積與計算結(jié)果是否吻合，電子文件必須滿足當?shù)孛娣e計算規(guī)則要求。注意控制規(guī)劃面積盡量與房測面積一致。必須整棟樓計算公攤系數(shù)后測算每套戶型的建筑面積，每套戶型建筑面積盡量與定位一致，當一套戶型正負建筑面積超過2%時需報我司確認。關(guān)于附加值（例如院館、設(shè)備平臺、建筑層高、坡屋面悶頂?shù)龋┑脑O(shè)計必須滿足項目當?shù)匾?guī)劃部門的要求，方案設(shè)計單位需單獨提供改造后的標準層平面圖。住宅位于商業(yè)上面的，需綜合考慮住宅和商業(yè)互相影響的問題，商業(yè)屋頂需做住宅私家花園的應(yīng)劃分明確，盡量不考慮結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。當洋房和別墅戶型錯、露太多時，需認真分析對上下樓層平面使用功能、凈高及外立面現(xiàn)立管是否有影響。盡量避免衛(wèi)生間、廚房等上下樓層錯位的情況。平面圖上需表達降板區(qū)域標高變化，出露臺門洞上方盡量考慮設(shè)置雨蓬。注意住宅建筑的樓梯間、電梯間、設(shè)備間、水電管井及公共走道的平面組合方式及尺寸控制，既要保證交房驗收通過又要最大限度降低公攤。公共室內(nèi)走道必須保證墻體完成面符合規(guī)范凈寬要求。

3.143.153.163.173.183.193.203.213.223.233.244.14.24.34.4建筑和設(shè)備專業(yè)必須商量解決消火栓、水電管井的位置，原則上電梯對景墻上及住宅入口處不能設(shè)置。住宅平面設(shè)計遵循方正適用、流線清晰、干濕分區(qū)明確等原則，建筑平面中大空間內(nèi)不能隨意布置類似結(jié)構(gòu)柱或裝飾柱的示意圖避免誤導(dǎo)結(jié)構(gòu)布置。首層平面必須標注指北針，各層平面層應(yīng)注明具體層數(shù)及樓層標高，首層重點考慮各單元入口大堂的平面尺度、功能及凈高。各功能房間尺度、戶內(nèi)走道凈寬、面積等必須滿足國家及當?shù)匾?guī)范要求。躍層套內(nèi)樓梯宜做到踏步寬不小于250mm，踏步高不大于180mm。注意衛(wèi)生間污水通氣管及廚房煙道出屋面位置對外立面的影響。廚房考慮煙道及排水立管的位置，便于后期改造的可能性。重點考慮室內(nèi)外空調(diào)機位布置，并在平面圖上明確標示?？照{(diào)位設(shè)計必須兼顧立面效果、使用功能、節(jié)約成本等因素，立面隱蔽處室外空調(diào)機位不做百葉或金屬欄桿。起居室、客廳空調(diào)外機位尺寸原則上不小于：1300mm（寬）X700mm（深）；其余房間空調(diào)外機位尺寸原則上不小于：1200mm（寬）X700min（深），空調(diào)雙機位平行擺放時，寬度$2000皿?？照{(diào)室外機的位置、窗扇的開啟方向，應(yīng)考慮空調(diào)室外機安裝和維修的安全、方便?？照{(diào)室外機位設(shè)在建筑凹槽內(nèi)時，需考慮對凹槽內(nèi)窗戶的影響，若凹槽距離過近須相對設(shè)置時，空調(diào)室外機位應(yīng)相互錯位。在不影響外立面效果前提下，從豎向、水平兩個方向考慮，用建筑造型、構(gòu)造措施等手段處理戶間防盜設(shè)計，相鄰兩戶之間避免相互翻越。住宅立剖面設(shè)計方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團建筑門窗設(shè)計標準》。方案設(shè)計執(zhí)行《強冠集團建筑欄桿設(shè)計標準》。當立面造型與平面使用功能有沖突需提交我司確認，需綜合考慮立面效果與成本控制及施工難度的關(guān)系。剖面圖須清晰表達主要空間變化關(guān)系，應(yīng)至少一個剖面圖剖到樓電梯間，平、立面未表達到的空間變化部分，需補充繪制剖面圖。

針對復(fù)雜的豎向設(shè)計一定要繪制詳細的場地剖面示意圖，以便于仔細分析建筑間的豎向及道路關(guān)系，表達地形環(huán)境的整體空間變化。方案報建文本階段效果圖部分需全面包含各種業(yè)態(tài)建筑。4.7在我司方案評審會之前，需對部品部件進行設(shè)計選型并制作選型方案ppt,同時提供外墻裝飾材料樣板及色板。在方案通過我司評審會后，設(shè)計單位需就項目一期進行平立面深化設(shè)計，所有平立面細節(jié)、墻身節(jié)點、材質(zhì)選型均需完善并提供每棟建筑定稿3D素模圖及典型外墻墻身尺寸、做法CAD詳圖。項目后續(xù)幾期若建筑類型或造型不同的，也需在各期初設(shè)及施工圖設(shè)計階段之前進行平立面深化設(shè)計。在平立面深化階段，因為立面造型引起的標準層平面變化需增加繪制，同時需控制面積變化。在立面深化階段，建筑四個方向應(yīng)繪制立面，若有表述不清的內(nèi)部吊層、下沉花園立面，均應(yīng)單獨繪制立面，立面圖中需反映門窗的分隔、開啟方式。在立面深化階段，應(yīng)注明各類材料的幾何尺寸、色彩和主要參數(shù)。凡有干掛石材、玻璃幕墻時，設(shè)計應(yīng)考慮裝飾材料、后空、龍骨的總厚度造成的外掛完成面尺寸影響。在立面深化階段，所有外立面需進行外墻裝飾材料的分隔設(shè)計，根據(jù)材料規(guī)格作立面分色圖,墻面分隔縫縫寬及劃分距離和做法需在立面或詳圖中表示。詳細標注出各種尺寸、作法、顏色、材料等。外墻涂料應(yīng)標出分格縫劃分間距和做法；面磚、石材外墻應(yīng)標出材料的排列、組合方式和做法，特別是轉(zhuǎn)角、拼接處。地下車庫設(shè)計重點考慮地下車庫的車行及人行出入口位置選擇及設(shè)計，最大程度上減小對周邊建筑的影響并和景觀融合，車行出入口坡道坡度設(shè)計應(yīng)滿足相關(guān)國家規(guī)范要求，坡道的結(jié)構(gòu)凈空高度為2.40M（人防工程除外）。地下車庫出地面的采光、進排風井，人防出屋面排煙及送風口、疏散口等構(gòu)筑物的位置選擇，盡量減小對周邊建筑、出入口、人流視線的影響并和景觀設(shè)計融合。變配電房、水泵房、柴油發(fā)電機房等位置應(yīng)選位合理，多利用不能停車的位置，該類有噪聲或電磁輻射的設(shè)備房間不應(yīng)直接設(shè)置于住宅正下方，發(fā)電機房排煙井（方案圖上需反映）應(yīng)高空排放，避免對住宅影響。如果配電房，消控室等位置處于車庫頂，應(yīng)盡可能考慮結(jié)合車庫柱網(wǎng)進行布置。各車庫的防火、防煙分區(qū)面積盡可能取規(guī)范上限值，以減少消防設(shè)備設(shè)施。最大限度的利用各住宅建筑出地面樓梯間或車庫出室外下沉式花園，經(jīng)濟合理的布置各防火分區(qū)人行疏散出口，達到盡量減少設(shè)置獨立出地面樓梯間的目的。地下停車庫優(yōu)先考慮8.0MX8.1M柱網(wǎng)，當排布到車庫盡端時考慮其他柱網(wǎng)，車道布置盡量采用平行布置，停車位大小統(tǒng)一為尺寸2.4MX5?3M,雙車道寬度統(tǒng)一為5.5M。微型車位及子母車位允許計入有效停車數(shù)量的區(qū)域，方案設(shè)計時可以合理布置。地下車庫（無人防要求）負一層層高宜為3.9米，負二層層高宜為3.6米，有效凈高不小于2.2米，設(shè)備安裝空間高度不大于0.7米，當車庫底板高差變化較大時，需繪制剖面仔細分析高差變化處凈高是否滿足要求。地下車庫擋土墻布置需經(jīng)濟合理，擋土墻宜平直，盡量減少其周長。車庫輪廓線部位結(jié)構(gòu)柱偏向車庫內(nèi)側(cè)，與車庫輪廓外邊線平齊，且地下室外墻土壓力應(yīng)根據(jù)土的性狀采用靜止土壓力計算,當?shù)叵率沂┕げ捎米o坡樁等支護時，靜止土壓力系數(shù)可以乘以折減系數(shù)0.66。不宜在大底盤地下車庫與住宅塔樓之間設(shè)置細長走道連接。商業(yè)網(wǎng)點設(shè)計必須注意分析經(jīng)營流線，合理布置樓梯、垂直電梯、扶梯等豎向交通，樓梯盡量設(shè)置直跑形式并且注意控制寬度，同時還需滿足消防要求。商業(yè)網(wǎng)點臨街外墻面開門開窗面積盡量做大，柱礎(chǔ)造型與外墻的關(guān)系不得影響玻璃面開門開窗，臨小區(qū)開窗盡量做小以減小對住宅的影響。門窗分隔通透、表達準確，二層商業(yè)做落地窗，窗臺高度為H+0.200。聯(lián)系上下層商業(yè)豎向交通的公共樓梯間需凸顯其標志性。需重點考慮商業(yè)主要節(jié)點處外立面效果，增強其標識性，綜合考慮立面效果與成本控制及施工難度的關(guān)系。重點考慮空調(diào)位位置隱蔽、尺寸適宜且滿足散熱和使用要求，廣告位位置突出及對立面的影響。各層商業(yè)網(wǎng)點盡量不做外廊以控制公攤面積，當確需設(shè)計外廊時需報我司確認，一層商業(yè)網(wǎng)點地面盡量做到室內(nèi)外高差100mm。商業(yè)網(wǎng)點套內(nèi)樓梯用戶自理，商業(yè)網(wǎng)點廚房、衛(wèi)生間隔墻用戶自理，預(yù)留上、下水及直接對外的排氣口，廚房、衛(wèi)生間不降板。商業(yè)網(wǎng)點消火栓箱宜設(shè)置于室外，留有足夠?qū)崏γ姹阌谇度氚笛b，臨街面的管道需考慮隱蔽設(shè)置。注意結(jié)構(gòu)柱、裝飾柱、柱基完成面尺寸對樓梯間寬度的影響。除明確要求不能做餐飲用房的外，其余商業(yè)均按要經(jīng)營餐飲設(shè)計，有餐飲要求的商業(yè)網(wǎng)點室內(nèi)均應(yīng)組織廚房的排煙風管走向，綜合考慮煙道及隔油池的設(shè)置，