第六章物業(yè)服務(wù)共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理

第六章物業(yè)服務(wù)共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理（一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定1、供配電設(shè)備每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告上級，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。機電設(shè)備主管組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2、消防設(shè)備（1）日常巡視維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告機電設(shè)備主管，并排除異常和故障；（2）定期檢查由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；由機電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。（3）維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門。3、給排水設(shè)備每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施；定期對各哦排水設(shè)備設(shè)施進行打掃、清潔。按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；機電維修班組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并定期進行檢查；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報管理處審核后，交主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。（二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案1、一層大廳對大廳的玻璃落地門進行巡檢養(yǎng)護：每周一次；落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s?15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。每周一次對大廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。2、樓道對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。每周一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊，防火門玻璃無破碎。每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上平順、接縫嚴(yán)密平整。對樓面進行巡查：每季一次內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。3、雨污水總管對屋面雨水總管，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。每季一次4、雨污水窨井、下水道對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清撈。每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。每年一次疏通場館內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。每季二次汛期前應(yīng)對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個月5、路燈、照明燈夜間應(yīng)對區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈等進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標(biāo)。每年一次檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。每周一次6、圍欄、大門檢查圍欄、大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。每年兩次定期除銹、油漆。每年一次7、地面停車位檢查地面平整，無積水、進出無阻礙，停使用功能良好。每季一次8、消防栓檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。每月一次油漆室外消防栓。每年一次每年二次每年二次每年二次每年二次每月一次檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。檢查消防報警按鈕完整無損，功能可靠。（三）機電設(shè)備設(shè)施管理機電設(shè)備作為美術(shù)場館的運作核心，設(shè)備管理的好壞直接影響到美術(shù)場館功能的發(fā)揮。因此管理處將按照90質(zhì)量管理體系制定相應(yīng)的管理程序，指定專人做好電梯、供水供電設(shè)備、消防設(shè)備等專業(yè)維修或供應(yīng)機構(gòu)的監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。在保障用戶需求的前提下，制定完善的維護保養(yǎng)計劃和節(jié)能降耗措施，以提高設(shè)備使用效率，降低運行成本，延長設(shè)備壽命。1、高低配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)高低壓配電室清潔；檢查儀表、指示燈是否正常；檢查變壓器外觀、運行溫度和噪音。室內(nèi)環(huán)境整潔；配電柜內(nèi)外無雜物和污物；電纜溝內(nèi)無積水；儀表指示燈顯示正常。2每周保養(yǎng)元件和線路表面完好無損，壓接良好。3每月保養(yǎng)檢查井道內(nèi)電纜、切換箱、T接箱和控制箱；檢查變壓器測溫報警系統(tǒng)及通風(fēng)系統(tǒng)。井道內(nèi)清潔干燥；電纜表面完好，標(biāo)號牌齊全，接地良好；各種控制箱應(yīng)完好、清潔，操作良好。4每季保養(yǎng)低壓配電柜（箱）內(nèi)元件、母線及抽屜清潔（每兩季一次）。柜內(nèi)無灰塵污物；螺絲緊固。5每年保養(yǎng)高壓配電柜內(nèi)元件、母線、變壓器及抽屜清潔；母線排壓接緊固；檢測變壓器和各元件各支路的絕緣電阻和接地體的接地電阻。高壓配電柜內(nèi)外清潔無污物、變壓器表面清潔完好；線路連接緊固；母線排壓接良好，色標(biāo)清晰；變壓器和各元件各支路的絕緣良好，接地體接地良好。2、發(fā)電機維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢查發(fā)電機外觀是否清潔、外觀完好，無污物，無漏水漏油。是否有漏水漏油現(xiàn)象。2每周保養(yǎng)清潔發(fā)電機外表；檢查柴油、機油、冷卻水、風(fēng)扇皮帶、電解液及電池電壓是否達到要求；每周機組試運行15分鐘。柴油、機油、冷卻水、電解液和電池電壓應(yīng)保持在標(biāo)準(zhǔn)量；風(fēng)扇皮帶松緊適宜；機組試運行參數(shù)正常，無漏水漏油漏煙現(xiàn)象，無異常噪聲。3運行250小時或一年一次冷卻水必須加入防銹防凍液。4每年保養(yǎng)斷路器、電纜接點清潔和緊固；發(fā)電機的手動及自動起動、停止測試。斷路器清潔；電纜接點牢固；發(fā)電機手動自動正常。3、給排水設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢查水泵外觀、運行溫度、壓力和聲音；水泵、閥門和管道有無銹蝕和滲漏。水泵、閥門和管道表面無污物、無銹蝕和無滲漏；管道壓力正常；水泵運行無異常噪聲。2每周保養(yǎng)生活水泵輪換運行；消防栓、水泵接合器、噴淋管道的閘閥是否打開。消防水系統(tǒng)閥門保持常開；水泵接合器無漏水。3每月保養(yǎng)水泵運行正常，無異常噪聲和振動，出壓力正常，電流正常。4每季保養(yǎng)生活水池和水箱的清洗（每半年一次）。進行全面地清洗消毒。5每年保養(yǎng)清洗消防水管；測量水泵電機繞組的絕緣電阻；管道補漆。排空消防水管中的水、重新注入消防水；管道無銹跡和脫漆。4、弱電系統(tǒng)（消防、樓宇自控、保安）維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)通過消防報警主機和樓宇自控電腦自檢煙感、排煙閥、送風(fēng)閥及各自控點狀態(tài)。無故障和異常報警。2每月保養(yǎng)清潔攝像頭鏡面;清洗保安監(jiān)控錄像機磁頭。保安監(jiān)控畫面清晰；錄象效果良好。4每季保養(yǎng)以抽樣形式檢測消防和樓宇自動化系統(tǒng)各種功能。抽樣合格率為1%5每年保養(yǎng)清洗煙感；全面檢測消防、樓宇自控和保安系統(tǒng)各種功能；室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風(fēng)閥加潤滑油。室內(nèi)攝像頭云臺、電動閥、電磁閥和送風(fēng)閥運轉(zhuǎn)靈活；消防系統(tǒng)完好率為1%；樓宇自控和保安系統(tǒng)完好率為1%。5、電梯維修養(yǎng)護計劃和標(biāo)準(zhǔn)序號保養(yǎng)周期保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1日常保養(yǎng)檢查電梯內(nèi)燈、風(fēng)扇；檢查按鈕；檢查電梯運行有無異響或異常振動。燈、風(fēng)扇、按鈕無損壞；電梯運行穩(wěn)定。2每周保養(yǎng)控制柜衛(wèi)生清理；清理機頂、門頭、風(fēng)扇；警鐘及對講機檢查試驗；檢查開關(guān)門動作；檢查各類安全開關(guān)和剎車限速裝置等。開關(guān)門動作靈活，無異響；警鐘及對講機、各類安全開關(guān)和剎車限速裝置有效；。3每月保養(yǎng)井道內(nèi)及井底衛(wèi)生清