房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介山東眾成仁和律師事務(wù)所杜文堂律師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程一、建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式:一級(jí)市場(chǎng)：劃撥、出讓二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（互換、出資、贈(zèng)與）、國(guó)有土地租賃、特殊方式取得（房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓）出讓方式:協(xié)議出讓和招拍掛方式出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—協(xié)議出讓方式二、

協(xié)議出讓情形：1、在公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)方可采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅、工業(yè)用地等經(jīng)營(yíng)性用地除外。2、原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開(kāi)出讓的除外。3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、重新公開(kāi)出讓的除外。4、建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。5、法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—招拍掛出讓方式四、招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)

招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。五

、拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)

拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—掛牌方式5、參與現(xiàn)場(chǎng)摘牌.掛牌時(shí)間截止時(shí)，掛牌主持人宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問(wèn)競(jìng)買(mǎi)人是否愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià),掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒(méi)有競(jìng)買(mǎi)人表示愿意繼續(xù)競(jìng)價(jià)的，掛牌主持人宣布成交價(jià)格及土地競(jìng)得人。在掛牌截止時(shí)，有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人要求繼續(xù)報(bào)價(jià)的，掛牌主持人應(yīng)當(dāng)宣布掛牌轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并且通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的方式確定土地競(jìng)得人。6、通過(guò)掛牌確定競(jìng)得人后，出讓人與競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》。

7、成交后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人應(yīng)將擬訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》上報(bào)國(guó)土資源部。經(jīng)國(guó)土資源部審查通過(guò)取得電子監(jiān)管號(hào)后，與土地競(jìng)得人簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—凈地和現(xiàn)狀用地招拍掛凈地招拍掛在完成土地收購(gòu)、房屋拆遷、土地整理等熟化工作后進(jìn)入招拍掛程序進(jìn)行出讓.現(xiàn)狀用地招拍掛(沒(méi)有明確廢止)是指市政府對(duì)我市經(jīng)營(yíng)性用地的國(guó)有土地使用權(quán)，在簽訂土地收購(gòu)合同和房屋拆遷安置協(xié)議后，以招拍掛方式確定土地使用權(quán)受讓人，再行實(shí)施土地收購(gòu)、房屋拆遷、土地整理的行為。2004年<濟(jì)南市現(xiàn)狀用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓試點(diǎn)工作實(shí)施意見(jiàn)

>.目前濟(jì)南市主要是采取凈地招拍掛方式,,特別是國(guó)務(wù)院<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>和<濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定>出臺(tái)以后,土地熟化的主體確定為特定的平臺(tái)和土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)。因此目前現(xiàn)狀招拍掛實(shí)際不再適用.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—濟(jì)南市棚戶區(qū)改造中經(jīng)營(yíng)性用地的掛牌出讓程序二、組織掛牌出讓1、完成熟化工作達(dá)到凈地條件的宗地,市國(guó)土資源局委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地出讓評(píng)估,依據(jù)評(píng)估價(jià)格和征集投資人階段競(jìng)價(jià)結(jié)果,按照從高的原則擬定掛牌出讓起始價(jià).2、國(guó)土局編制宗地出讓方案,報(bào)招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意和市政府批準(zhǔn)后,發(fā)布掛牌出讓公告,完成掛牌出讓工作.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)流程一、立項(xiàng)制度取得政府主管部門(mén)（省市發(fā)展和改革委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向發(fā)改委報(bào)送項(xiàng)目建議書(shū),取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù);依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)發(fā)改委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度。）

(1)以公開(kāi)出讓方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目,市發(fā)改委直接辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)文件。

(2)在項(xiàng)目單位現(xiàn)有場(chǎng)地內(nèi)的改建、擴(kuò)建項(xiàng)目,市規(guī)劃局在5個(gè)工作日內(nèi)完成審查,市發(fā)改委在2個(gè)工作日內(nèi)完成核準(zhǔn)、備案或轉(zhuǎn)報(bào)手續(xù)。

(3)濟(jì)南高新區(qū)范圍內(nèi)的市級(jí)直接辦理項(xiàng)目,由濟(jì)南高新區(qū)參照上述內(nèi)容辦理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!開(kāi)工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—建設(shè)用地規(guī)劃許可證一、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，申請(qǐng)人持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市規(guī)劃局申請(qǐng)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。提交如下材料:（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（申請(qǐng)函，應(yīng)明確建設(shè)意向和需求）；（2）1:500現(xiàn)狀地形圖；（3）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件；（4）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議，以及反映實(shí)際出讓土地范圍的勘測(cè)定界圖紙；（5）屬新增建設(shè)用地的，需提供環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件和環(huán)保部門(mén)出具的審批意見(jiàn)；（6）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性需提供的其他相關(guān)材料；（7）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!開(kāi)工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—其他手續(xù)的辦理三、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)審查核準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)。項(xiàng)目單位取得建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)后,組織編制詳細(xì)規(guī)劃報(bào)市規(guī)劃局申辦建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)審查核準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)。市規(guī)劃局在8個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)審查核準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)。四、施工圖審查。施工圖聯(lián)審包括:1、施工圖技術(shù)性審查審查相關(guān)部門(mén)：濟(jì)南市同圓審查機(jī)構(gòu)、濟(jì)南市建筑勘察質(zhì)量監(jiān)督站、山東省建筑設(shè)計(jì)院。2、施工圖的政策性審查項(xiàng)目單位取得建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)審查核準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)后,向市行政審批中心施工圖聯(lián)合審查辦公室提報(bào)施工圖設(shè)計(jì)文件,濟(jì)南市建委牽頭，規(guī)劃、人防、衛(wèi)生、消防、市政公用事業(yè)局、環(huán)衛(wèi)局及氣象局等部門(mén)在20個(gè)工作日內(nèi)完成施工圖聯(lián)審,出具相關(guān)審查通過(guò)文件五、繳納相關(guān)稅費(fèi)城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、人防工程易地建設(shè)費(fèi)聯(lián)絡(luò)單,項(xiàng)目單位持聯(lián)絡(luò)單按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)到市建委繳納城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、到市人防辦繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!開(kāi)工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—其他手續(xù)的辦理九、辦理建筑工程施工許可證。向市建委申辦建設(shè)工程施工許可證,市建委在2個(gè)工作日內(nèi)予以核發(fā)。提供資料:1.建筑工程施工許可申請(qǐng)表；2.建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4.施工圖聯(lián)審備案書(shū)；5.經(jīng)過(guò)備案的施工合同和應(yīng)實(shí)行監(jiān)理的監(jiān)理合同，施工單位中標(biāo)通知書(shū)；6.建設(shè)資金到位證明；7.施工單位安全生產(chǎn)許可證；8.在市建筑工程交易中心辦理各項(xiàng)手續(xù)、交納各項(xiàng)費(fèi)用的申報(bào)表；9.已繳納兩項(xiàng)基金（新型墻體材料專項(xiàng)基金，8元/平方米；散裝水泥專項(xiàng)基金，2元/平方米）的證明；10.建設(shè)工程檔案建檔及報(bào)送服務(wù)合同書(shū)；11.建筑渣土處置手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理四、應(yīng)提供的資料:1、商品房預(yù)售申請(qǐng)書(shū)；

2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

3、資質(zhì)證書(shū)；

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)證明；

5、國(guó)有土地使用權(quán)證；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃總平面圖；

7、建筑工程施工許可證；

8、商品房預(yù)售款監(jiān)管備案證明;9、商品房預(yù)測(cè)繪報(bào)告；

10、前期物業(yè)管理委托合同及房管部門(mén)備案證明；

11、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上的證明；

12、土地使用權(quán)、在建工程已設(shè)置抵押的項(xiàng)目，由抵押權(quán)人簽署的書(shū)面同意意見(jiàn)；

13、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、經(jīng)營(yíng)性或者非經(jīng)營(yíng)性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等內(nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)在售房處公示《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理—預(yù)售流程商品房預(yù)(銷)售流程

(一)前期準(zhǔn)備階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)按要求完成以下工作：

1、簽訂前期物業(yè)管理合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目次申請(qǐng)預(yù)售前，實(shí)施前期物業(yè)管理招投標(biāo)，按規(guī)定公示后，簽訂前期物業(yè)管理合同，報(bào)市房管局備案。

2、實(shí)施商品房預(yù)測(cè)繪。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在申請(qǐng)預(yù)售前，提供經(jīng)審批的施工圖紙等資料，委托實(shí)施商品房預(yù)測(cè)繪。商品房測(cè)繪單位必須以經(jīng)審批的施工圖作為測(cè)繪依據(jù)，并在測(cè)繪報(bào)告中說(shuō)明。

上述工作完成后，將所需資料準(zhǔn)備齊全，并按規(guī)定裝訂成冊(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!驗(yàn)收程序—規(guī)劃驗(yàn)收一、規(guī)劃驗(yàn)收依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程竣工并完成竣工測(cè)量的，需申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格的，核發(fā)建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證。建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證是建筑工程辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)之一。辦理機(jī)構(gòu)：市規(guī)劃局派出規(guī)劃管理處所需材料：（1）書(shū)面申請(qǐng)（建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表）；

（2）經(jīng)批準(zhǔn)的驗(yàn)線資料；

（3）建設(shè)工程竣工測(cè)量資料及圖紙；

（4）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。承諾辦結(jié)期限：規(guī)劃驗(yàn)收自受理后于8個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!驗(yàn)收程序—分戶驗(yàn)收三、分戶驗(yàn)收2010年6月18日,山東省住宅與建設(shè)廳頒布了<山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法>規(guī)定住宅工程在竣工驗(yàn)收前必須進(jìn)行分戶驗(yàn)收，即建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。分戶驗(yàn)收的內(nèi)容主要包括：

（一）

地面、墻面和頂棚質(zhì)量；

（二）

門(mén)窗質(zhì)量；

（三）

欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；

（四）

防水工程質(zhì)量；

（五）

室內(nèi)主要空間尺寸；

（六）

給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

（七）

室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

（八）

采暖工程安裝質(zhì)量；

（九）

建筑節(jié)能工程質(zhì)量；

（十）

有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!驗(yàn)收程序—分戶驗(yàn)收注意的幾個(gè)問(wèn)題:1、住宅工程未經(jīng)分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。2、住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（見(jiàn)附表一）應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件一并交給住戶。3、建設(shè)單位在申報(bào)工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》和工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等有關(guān)資料一起報(bào)送工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)分戶驗(yàn)收情況進(jìn)行監(jiān)督抽查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!驗(yàn)收程序—竣工驗(yàn)收備案五、竣工驗(yàn)收備案1.市建委負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)的工程竣工驗(yàn)收及備案的監(jiān)督管理，市轄各縣（市）建設(shè)行政主管部門(mén)可以委托所屬工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施各自轄區(qū)內(nèi)工程竣工驗(yàn)收及備案的監(jiān)督管理工作。2.辦理程序:(1)工程驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的監(jiān)督科室報(bào)送建設(shè)工程相關(guān)建設(shè)手續(xù)及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告文件、工程技術(shù)資料，監(jiān)督科室對(duì)上報(bào)文件審查，若存在問(wèn)題，由申報(bào)單位補(bǔ)齊完善。上報(bào)資料齊全后上報(bào)總工辦。(2)總工辦審查監(jiān)督科室上報(bào)的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相關(guān)建設(shè)手續(xù)，對(duì)存在問(wèn)題的要求科室督促完善，審查通過(guò)后，則由站長(zhǎng)授權(quán)其他監(jiān)督科室進(jìn)行竣工監(jiān)督抽查。(3)被授權(quán)監(jiān)督科室對(duì)上報(bào)工程進(jìn)行監(jiān)督抽查，若存在一般質(zhì)量問(wèn)題，則下發(fā)整改通知書(shū)，由參建單位整改后報(bào)抽查監(jiān)督科室；若申報(bào)工程達(dá)不到竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的驗(yàn)收結(jié)論的，則下達(dá)重新組織竣工驗(yàn)收通知，責(zé)令參建單位對(duì)該工程重新進(jìn)行竣工驗(yàn)收。(4)監(jiān)督抽查科室對(duì)上報(bào)的竣工工程監(jiān)督抽查符合要求后，監(jiān)督科室形成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，進(jìn)入竣工驗(yàn)收備案程序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!驗(yàn)收程序—綜合驗(yàn)收六、綜合驗(yàn)收2009年6月15日山東省住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)廳作出了《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案辦法》,日前濟(jì)南市按照市政府的工作要求，由城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，規(guī)劃、市政公用、房管、城管執(zhí)法、供電等部門(mén)聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)《山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案辦法》的通知已會(huì)簽完畢，擬于近期下發(fā)實(shí)施。綜合驗(yàn)收的內(nèi)容包括:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否按照建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)的要求進(jìn)行建設(shè)、是否按照審批確定的規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否按照規(guī)劃建設(shè)并達(dá)到使用條件，單項(xiàng)工程是否符合國(guó)家規(guī)定的工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備，住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實(shí)，前期物業(yè)管理是否落實(shí)，拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí)，工程技術(shù)檔案和施工管理資料是否完整等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!驗(yàn)收程序—綜合驗(yàn)收開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用；綜合驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。房屋登記部門(mén)在進(jìn)行房屋登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，查驗(yàn)《山東省建設(shè)工程檔案合格證》。凡未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案、未取得建設(shè)工程檔案合格證的項(xiàng)目，房屋登記部門(mén)不予受理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!商品房的初始登記(房產(chǎn)大證)1.辦理程序：（1）委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房的實(shí)測(cè)并出具實(shí)測(cè)報(bào)告.（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人持規(guī)定提交的資料到房屋所在區(qū)房管局提出申請(qǐng)。對(duì)符合申請(qǐng)條件的，區(qū)房管部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，經(jīng)初審合格后報(bào)市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心。（3）審核制證。市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心審核后，對(duì)符合登記條件的，核準(zhǔn)登記，打印房屋權(quán)屬證書(shū)。

(4)交費(fèi)領(lǐng)證。經(jīng)辦人持授權(quán)委托書(shū)及本人身份證到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心交納相關(guān)費(fèi)用后，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—招拍掛出讓方式三、

招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓情形：1、供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地(2007年11月1日后,工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)招、拍、掛程序出讓)；2、其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；3、劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓,《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；4、出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)、實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；5、法律、法規(guī)、行政規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—掛牌方式

六、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)

掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。濟(jì)南市基本上是采取掛牌出讓方式,并于2010年出臺(tái)<濟(jì)南市市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓細(xì)則>,確定的程序如下:1、市區(qū)內(nèi)各投資熟化主體提供擬掛牌出讓的國(guó)有建設(shè)用地,并向出讓人提出掛牌出讓申請(qǐng)。2、出讓人根據(jù)擬掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地實(shí)際條件和土地市場(chǎng)狀況，編制出讓方案。3、出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，出讓人編制并發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告。掛牌出讓公告發(fā)布媒體為《大眾日?qǐng)?bào)》、《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、市國(guó)土資源局網(wǎng)站等。4、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人可在發(fā)布掛牌出讓公告后7日起，到出讓人指定的地點(diǎn)領(lǐng)取掛牌出讓文件。

競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人須于掛牌截止期前兩日的17時(shí)之前，向出讓人提出書(shū)面申請(qǐng),并繳納競(jìng)買(mǎi)保證金(不低于起始價(jià)的20%).

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—掛牌方式商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅四類經(jīng)營(yíng)性用地原則上應(yīng)于簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后30日內(nèi)繳納全部土地出讓價(jià)款。采取分期繳納的，首期應(yīng)在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后30日內(nèi)繳納全部土地出讓價(jià)款的50%，余款原則上應(yīng)于簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后6個(gè)月內(nèi)繳清。工業(yè)用地應(yīng)于簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后60日內(nèi)繳納全部土地出讓價(jià)款。出讓宗地單宗面積不超過(guò)20公頃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—濟(jì)南市棚戶區(qū)改造中經(jīng)營(yíng)性用地的掛牌出讓程序濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組頒布<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范棚戶區(qū)改造經(jīng)營(yíng)性用地土地熟化和掛牌出讓工作的通知>(濟(jì)舊改發(fā)[2010]5號(hào)).該通知規(guī)定了棚戶區(qū)改造中土地熟化和掛牌出讓的程序:一、公開(kāi)征集土地熟化投資人1、國(guó)土局根據(jù)土地熟化主體提出的建議,擬定土地熟化投資人征集運(yùn)作方案,報(bào)招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意和市政府批準(zhǔn).2、國(guó)土局和土地熟化主體共同在媒體上公開(kāi)發(fā)布土地熟化投資人征集公告,按照公開(kāi)\公平\公正\競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)的原則,參照掛牌出讓的方式,開(kāi)展征集工作,如有兩家以上意向人申請(qǐng)參加的,采取競(jìng)價(jià)方式以價(jià)高者確定唯一土地熟化投資人資格.土地熟化達(dá)到凈地條件后,在掛牌出讓時(shí),未參與土地熟化投資的申請(qǐng)人不具備報(bào)名資格.3、土地熟化主體與土地熟化投資人簽訂土地熟化資金使用協(xié)議和用款計(jì)劃(繳納期限不超過(guò)18個(gè)月),土地熟化主體要在確定土地熟化投自認(rèn)或取得拆遷許可手續(xù)后18個(gè)內(nèi)完成熟化工作.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!建設(shè)用地使用權(quán)取得流程—土地手續(xù)的辦理程序1.摘牌后簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)2.簽訂土地出讓合同3.在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地出讓金全款4.稅務(wù)局核定土地出讓金契稅并按核定數(shù)額進(jìn)行繳納5.勘察測(cè)繪院繪制項(xiàng)目現(xiàn)狀圖和定界圖6.到國(guó)土資源局領(lǐng)取市政府土地批復(fù)文件、確定土地面積7.持土地出讓合同、市政府批復(fù)文件、繳納土地款和稅金證明、定界圖到國(guó)土分局辦理土地證申請(qǐng)8.與四周相鄰界指界蓋章確認(rèn)9.發(fā)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)流程二、立項(xiàng)程序1、項(xiàng)目受理。市發(fā)改委通過(guò)設(shè)在市行政審批服務(wù)中心的專門(mén)窗口，統(tǒng)一受理項(xiàng)目申報(bào)材料。2、項(xiàng)目初審。市發(fā)改委按規(guī)定對(duì)項(xiàng)目從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、投資政策以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等方面進(jìn)行審查。3、項(xiàng)目批復(fù)、核準(zhǔn)、備案。市發(fā)改委綜合土地\規(guī)劃\環(huán)保等各有關(guān)部門(mén)的初審意見(jiàn),對(duì)符合規(guī)定的項(xiàng)目,在2個(gè)工作日內(nèi)出具項(xiàng)目批復(fù)、核準(zhǔn)、備案文件或轉(zhuǎn)報(bào)上級(jí)發(fā)展改革部門(mén);對(duì)不符合規(guī)定的項(xiàng)目,在2個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)不予批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案的通知并書(shū)面說(shuō)明理由。4、對(duì)項(xiàng)目初審階段部門(mén)意見(jiàn)不一致,但對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有較大促進(jìn)作用的項(xiàng)目提交市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組研究的項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!開(kāi)工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)

二、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)項(xiàng)目（包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、市政公用設(shè)施等，下同）在編制修建性詳細(xì)規(guī)劃或進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計(jì)前，需辦理建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)。市規(guī)劃局已出具“招、拍、掛”規(guī)劃條件或出具規(guī)劃策劃方案要求通知單的建設(shè)項(xiàng)目，申請(qǐng)人可直接委托設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，無(wú)需辦理建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)。申請(qǐng)人根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)或“招、拍、掛”規(guī)劃條件、規(guī)劃策劃方案要求通知單及其附圖，委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)。建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書(shū)或“招、拍、掛”規(guī)劃條件、規(guī)劃策劃方案要求通知單是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!開(kāi)工準(zhǔn)備階段手續(xù)的辦理流程—其他手續(xù)的辦理六、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目單位憑聯(lián)合審查通過(guò)的施工圖及城市建設(shè)綜合配套費(fèi)和人防工程易地建設(shè)費(fèi)交訖憑證、土地證,向市規(guī)劃局申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證,市規(guī)劃局在3個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證.七、規(guī)劃驗(yàn)線并辦理建設(shè)工程驗(yàn)線合格通知書(shū)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，建設(shè)單位委托具有丙級(jí)以上測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位放線，放線完畢后需申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)線。經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)線合格，規(guī)劃局的派出規(guī)劃管理處頒發(fā)建設(shè)工程驗(yàn)線合格通知書(shū)。八、市場(chǎng)公開(kāi)招投標(biāo)工作（施工、監(jiān)理）施工圖審查完畢后即可進(jìn)行施工\監(jiān)理單位的招標(biāo)選定工作:1、招標(biāo)代理合同簽訂、備案;2、繳納勞務(wù)工資保證金、發(fā)布招標(biāo)公告;3、發(fā)布招標(biāo)文件;4、向定額辦報(bào)送招標(biāo)控制價(jià);5、開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo);6、定標(biāo);7、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū).8、簽訂合同并辦理施工合同的備案手續(xù).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理一、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。二、商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》;未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。三、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已按約定交納土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理—資金監(jiān)管流程資金監(jiān)管流程濟(jì)南市建委作出了<關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售款監(jiān)管辦理流程的通知>提出了自2011年4月1日起，按照先申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售、后辦理預(yù)售款監(jiān)管的流程進(jìn)行.新的辦理流程為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)先向濟(jì)南市行政審批服務(wù)中心城鄉(xiāng)建設(shè)委窗口提交商品房預(yù)售申請(qǐng)材料。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看、審核資料與網(wǎng)上數(shù)據(jù)等工作，對(duì)符合預(yù)售條件的，向濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)出具《商品房預(yù)售款監(jiān)管委托通知單》。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督開(kāi)發(fā)企業(yè)將保證金存入監(jiān)管銀行，或簽訂相關(guān)監(jiān)管協(xié)議，并向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)提交監(jiān)管備案申請(qǐng)。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)備案申請(qǐng)審核后，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具《商品房預(yù)售款監(jiān)管備案表》，并發(fā)放商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)保證金解封支付時(shí)，均按照先申請(qǐng)、后委托、再辦理的程序執(zhí)行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!商品房預(yù)售手續(xù)的辦理(二)審核辦理階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成前期準(zhǔn)備階段工作后，向市行政審批中心市建委窗口提交正式申請(qǐng)。審核工作主要有以下幾個(gè)方面：

1、審查資料。由市建委審查相關(guān)資料的合法性，核對(duì)申請(qǐng)預(yù)售樓座及面積情況。

2、總檔備案。市建委在審查資料合格的基礎(chǔ)上，書(shū)面通知市房管局，市房管局在接通知3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)擬預(yù)售商品房完成總檔備案工作。

3、現(xiàn)場(chǎng)勘察。市建委現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)資料與工程實(shí)際情況，察看擬預(yù)售樓座施工進(jìn)度。

在完成上述工作后，符合預(yù)售條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不符合預(yù)售條件的立即退回企業(yè)。

(三)實(shí)施預(yù)售階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可實(shí)施商品房預(yù)售。商品房預(yù)售一律實(shí)行網(wǎng)上銷售合同聯(lián)機(jī)備案形式，開(kāi)發(fā)企業(yè)的網(wǎng)上售房信息應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明，不得發(fā)布虛假信息、簽訂虛構(gòu)合同、捂盤(pán)惜售，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人必須在網(wǎng)上簽訂銷售合同。市房管局對(duì)未經(jīng)網(wǎng)上簽訂的銷售合同不予辦理合同備案及權(quán)屬登記發(fā)證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!驗(yàn)收程序—消防驗(yàn)收二、建筑工程竣工消防驗(yàn)收（1）填寫(xiě)完整并蓋章《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》（設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位均蓋章注明意見(jiàn)）；

（2）《授權(quán)委托書(shū)》；

（3）《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(shū)》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(shū)》、《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(shū)》；（4）《山東省建筑自動(dòng)消防設(shè)施安裝質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告》；（5）《山東省建筑電氣防火設(shè)施安裝質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告》；（6）消防產(chǎn)品委托檢驗(yàn)報(bào)告。（7）《施工單位統(tǒng)計(jì)表》；

(8）《工程使用性質(zhì)登記表》；

(9)自動(dòng)消防設(shè)施技術(shù)檔案；(10)竣工圖紙或建筑工程圖紙（建施、水施、設(shè)施、電施、裝修）一套；

(11)消防公司的施工資質(zhì)證明；（12)具有易燃易爆危險(xiǎn)物品儲(chǔ)存的場(chǎng)所《防雷設(shè)施檢測(cè)報(bào)告》；（13）建筑單位與消防設(shè)施安裝、監(jiān)理和檢測(cè)單位簽訂的消防設(shè)施安裝、監(jiān)理和檢測(cè)合同；（14）復(fù)驗(yàn)時(shí)提交書(shū)面申請(qǐng)。材料齊全后，10日之內(nèi)按照國(guó)家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防驗(yàn)收，并在消防驗(yàn)收后7日內(nèi)簽發(fā)《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!驗(yàn)收程序—分戶驗(yàn)收分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）

分戶驗(yàn)收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向建設(shè)單位提出住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收書(shū)面申請(qǐng)。

（二）

建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工等單位的有關(guān)人員按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗(yàn)收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時(shí)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗(yàn)收工作。

（三）

參加分戶驗(yàn)收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。

（四）

分戶質(zhì)量驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識(shí)好暗埋水、電管線的走向，分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個(gè)工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知。

（五）

分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗(yàn)收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗(yàn)收。

（六）

每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫(xiě)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（見(jiàn)附表一），由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)介共38頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!驗(yàn)收程序—竣工驗(yàn)收四、竣工驗(yàn)收建筑工程完成建筑設(shè)計(jì)要求及合同約定的內(nèi)容，達(dá)到竣工條件時(shí)，由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收程序:(1)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告必須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)。（2）建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。（3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收5個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)、驗(yàn)收組名單及竣工驗(yàn)收方案書(shū)面報(bào)負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。（4）建設(shè)單位應(yīng)在約定的時(shí)間組織工程竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收的具體內(nèi)容應(yīng)包括：a.建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位分別介紹工程合同履約情況和工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；b.審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位提供的工程檔案資料；c.查驗(yàn)工程實(shí)體質(zhì)量；d.對(duì)工程施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出總體評(píng)價(jià)，形成工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)，并由驗(yàn)收人員簽字。(5)工程竣