道路經(jīng)濟(jì)與管理課件

基本知識(shí)一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素三、資產(chǎn)評(píng)估的種類四、資產(chǎn)評(píng)估的功能五、資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

1基本知識(shí)一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念1一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念“是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程?！保ㄎ覈?guó)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(2004年2月發(fā)布)

2一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念“是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素

1、評(píng)估主體：專門從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員2、評(píng)估客體：是被評(píng)估的資產(chǎn)，也稱為評(píng)估對(duì)象3、評(píng)估依據(jù)：有關(guān)的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。4、評(píng)估目的：實(shí)際上是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。如產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、融資業(yè)務(wù)、資產(chǎn)納稅、咨詢服務(wù)等5、評(píng)估原則：是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范。包括評(píng)估的工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。3二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素1、評(píng)估主體：專門從事資產(chǎn)評(píng)估的

6、評(píng)估程序：資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始到結(jié)束的順序7、評(píng)估價(jià)值類型：即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。市場(chǎng)與非市場(chǎng)價(jià)值8、評(píng)估方法：是分析和判斷資產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑包括市場(chǎng)法、收益法、成本法三種基本評(píng)估方法9、評(píng)估假設(shè)：是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件。包括前提假設(shè)、條件假設(shè)、評(píng)估對(duì)象狀態(tài)假設(shè)等10、評(píng)估基準(zhǔn)日：是資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素46、評(píng)估程序：資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始到結(jié)束的順序7、評(píng)估價(jià)三、資產(chǎn)評(píng)估的種類1.按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同資產(chǎn)評(píng)估一般評(píng)估評(píng)估復(fù)核評(píng)估咨詢5三、資產(chǎn)評(píng)估的種類1.按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同資一般評(píng)估評(píng)估（1）一般評(píng)估企業(yè)上市資產(chǎn)評(píng)估組建合資企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評(píng)估抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估……是指正常情況下的資產(chǎn)評(píng)估，通常以資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、產(chǎn)權(quán)交易以及資產(chǎn)保險(xiǎn)、納稅或其他經(jīng)濟(jì)行為為前提。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值評(píng)估一般評(píng)估6（1）一般評(píng)估企業(yè)上市資產(chǎn)評(píng)估是指正常情況下的資（2）評(píng)估復(fù)核是指在對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上，由其他評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)同一被評(píng)估資產(chǎn)獨(dú)立地進(jìn)行評(píng)定和估算并出具報(bào)告的行為和過(guò)程。7（2）評(píng)估復(fù)核是指在對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評(píng)估報(bào)（3）評(píng)估咨詢是一個(gè)較為寬泛的術(shù)語(yǔ)。確切地講，評(píng)估咨詢主要不是對(duì)評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值的估計(jì)和判斷，它更側(cè)重于評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場(chǎng)分析、可行性研究等。8（3）評(píng)估咨詢是一個(gè)較為寬泛的術(shù)語(yǔ)。確切地講，評(píng)

2.按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的不同整體資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估9

2.按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的不同整體資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估資9（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評(píng)估。通常機(jī)器設(shè)備評(píng)估、土地使用權(quán)評(píng)估、房屋建筑物評(píng)估、商標(biāo)權(quán)評(píng)估、專利權(quán)評(píng)估等均為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。由于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評(píng)估人員參加即可完成評(píng)估任務(wù)。10（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的（2）整體資產(chǎn)評(píng)估是指以若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力為評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)評(píng)估。如以企業(yè)全部資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象的企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估（或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估）、以企業(yè)某一部分或某一車間為評(píng)估對(duì)象的整體資產(chǎn)評(píng)估、以企業(yè)全部無(wú)形資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象的無(wú)形資產(chǎn)整體評(píng)估等。11（2）整體資產(chǎn)評(píng)估是指以若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜四、

資產(chǎn)評(píng)估的功能資產(chǎn)評(píng)估的功能就是指資產(chǎn)評(píng)估本身所具有的某種效能，是開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作所發(fā)揮的實(shí)際作用。1、評(píng)值功能2、評(píng)價(jià)功能3、公證功能12四、

資產(chǎn)評(píng)估的功能資產(chǎn)評(píng)估的功能就是指資產(chǎn)評(píng)估本身所具有的1、評(píng)值功能通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可以科學(xué)合理的評(píng)定和估算出被評(píng)估資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，為資產(chǎn)的交易行為提供價(jià)值尺度，這是資產(chǎn)評(píng)估的基本功能。131、評(píng)值功能通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可以科學(xué)合理的評(píng)定和估算出被評(píng)估資2、評(píng)價(jià)功能資產(chǎn)評(píng)估除了對(duì)資產(chǎn)價(jià)值大小做出專業(yè)判斷以外，還具有對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的狀況和效果進(jìn)行評(píng)價(jià)的功能，可以反映不同時(shí)間、地域、經(jīng)濟(jì)背景條件下的資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)績(jī)效的差異性，以此檢查、考核和評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。142、評(píng)價(jià)功能資產(chǎn)評(píng)估除了對(duì)資產(chǎn)價(jià)值大小做出專業(yè)判斷以外，還具3、公證功能資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、公平性和合法性在法律上具有公證效力。隨著抵押貸款、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益頻繁，資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)常被用來(lái)證明資產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價(jià)值量，以滿足銀行及有關(guān)部門發(fā)放貸款和進(jìn)行其他形式融資的需要。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估來(lái)證實(shí)資產(chǎn)及資產(chǎn)價(jià)值量的需求使得資產(chǎn)評(píng)估增添了發(fā)揮公證作用的職能。從這個(gè)意義上講,資產(chǎn)評(píng)估的公證功能是由資產(chǎn)評(píng)估評(píng)價(jià)及評(píng)估功能派生出來(lái)的輔助性功能。153、公證功能資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、公平性和合法性在法律上具有

五、資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資（二）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)（三）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)16五、資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資1（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財(cái)產(chǎn)、核實(shí)企業(yè)資金的過(guò)程，是國(guó)家為了摸清家底，了解現(xiàn)有資產(chǎn)的實(shí)際存量和價(jià)值狀況，解決企業(yè)的賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重不符等問(wèn)題而進(jìn)行的一項(xiàng)管理活動(dòng)。

17（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財(cái)產(chǎn)、核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系1、資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理的范疇，是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種形式。2、資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資都是以資產(chǎn)作為對(duì)象的資產(chǎn)管理方式。3、資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資都要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清查和核實(shí)等工作。18資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系1、資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同清產(chǎn)核資的主要目的是摸清企業(yè)的家底，為企業(yè)管理和核算提供基礎(chǔ)和依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)管理的科學(xué)化。資產(chǎn)評(píng)估的目的在于通過(guò)評(píng)定估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，適應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)與交易，促進(jìn)資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)，維護(hù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)各方的合法權(quán)益。19資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同19（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒(méi)有法定的、嚴(yán)格的評(píng)估方法和評(píng)估程序，在進(jìn)行中可以根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。資產(chǎn)評(píng)估則是由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員按照嚴(yán)格的評(píng)估程序，運(yùn)用規(guī)范的評(píng)估方法進(jìn)行的，評(píng)估結(jié)果通常以評(píng)估報(bào)告的形式提交給委托方，具體評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、成本法和收益法三種基本評(píng)估方法，任何評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員都不得違反。20（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒(méi)有法定的、嚴(yán)格（3）價(jià)值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身的價(jià)值，按照資產(chǎn)的歷史成本原則計(jì)價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估還必須考慮資產(chǎn)使用的收益以及資產(chǎn)占有單位各類資產(chǎn)的匹配情況，還必須考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值等，主要反映企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力和現(xiàn)時(shí)價(jià)值。21（3）價(jià)值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對(duì)企業(yè)的有形資產(chǎn)即實(shí)物資產(chǎn)、各種款項(xiàng)、債權(quán)和債務(wù)進(jìn)行清理核實(shí)。資產(chǎn)評(píng)估還必須對(duì)無(wú)形資產(chǎn)如商譽(yù)、商標(biāo)、專利以及土地使用權(quán)等進(jìn)行評(píng)定估算，其范圍比較寬泛。22（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對(duì)企業(yè)的有形資產(chǎn)（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級(jí)有關(guān)部門的指導(dǎo)下，由企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員進(jìn)行的，因此不具有客觀性和公證性。資產(chǎn)評(píng)估必須由企業(yè)之外專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行，資產(chǎn)評(píng)估提供的服務(wù)屬于社會(huì)中介服務(wù)，具有獨(dú)立性，因此資產(chǎn)評(píng)估既具有評(píng)值功能，還具有評(píng)價(jià)功能和公證功能。23（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級(jí)有關(guān)（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)自身在經(jīng)濟(jì)核算時(shí)和在向上級(jí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)使用，其結(jié)果不具有法律效力。資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果則還可以是企業(yè)股東或其他利益主體維護(hù)自己合法權(quán)益的法律依據(jù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的效力比較廣泛。24（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)（二）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)1.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)提供依據(jù)（2）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的形成依賴于會(huì)計(jì)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料25（二）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)1.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系252.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別（1）性質(zhì)和基本職能不同會(huì)計(jì)資產(chǎn)評(píng)估性質(zhì)是企業(yè)組織管理中的一個(gè)重要組成部分是一種咨詢活動(dòng)，是社會(huì)中介服務(wù)活動(dòng)基本職能反映和監(jiān)督評(píng)值和評(píng)價(jià)262.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別（1）性質(zhì)和基本職能不同會(huì)計(jì)資產(chǎn)是以資產(chǎn)的效用和市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)判斷資產(chǎn)是否有價(jià)值及價(jià)值的大?。?）確定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)不同會(huì)計(jì)資產(chǎn)評(píng)估主要是以歷史成本為依據(jù)記錄資產(chǎn)的價(jià)值。27是以資產(chǎn)的效用和市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)判斷資產(chǎn)是否有價(jià)值及價(jià)值的大?。?）計(jì)價(jià)方法不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估歷史成本重置成本變現(xiàn)價(jià)值收入現(xiàn)值清算價(jià)值市場(chǎng)法收益法成本法28（3）計(jì)價(jià)方法不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估歷史成本市場(chǎng)法28為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。（4）計(jì)價(jià)目的不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)全面反映企業(yè)歷史和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)狀況，為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估29為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。（4）計(jì)價(jià)目的不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)全1.資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系（1）使用的方法有相同之處（三）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)具有“價(jià)值判斷”的性質(zhì)，也廣泛運(yùn)用分析和證實(shí)方法審計(jì)

資產(chǎn)評(píng)估屬于“事實(shí)判斷”的范疇，主要運(yùn)用分析和證實(shí)法。301.資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系（三）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)具有“

（2）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)相互配合開(kāi)展工作

企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后，剔除了財(cái)務(wù)資料中的虛假成分，使其公允性得到證實(shí)，在此基礎(chǔ)上開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作，可以大大減少資產(chǎn)評(píng)估的工作量，審計(jì)結(jié)果為評(píng)估提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。企業(yè)經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估后，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)存數(shù)量及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了核實(shí)，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行了估算，這些資料都為審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表提供了重要參考。31（2）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)相互配合開(kāi)展工作31（1）產(chǎn)生的社會(huì)條件和活動(dòng)的本質(zhì)不同。審計(jì)是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評(píng)估是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷，具有明顯的咨詢性特征。2.資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別32（1）產(chǎn)生的社會(huì)條件和活動(dòng)的本質(zhì)不同。2.資產(chǎn)審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，要自始至終地貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則。資產(chǎn)評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則。（2）執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循的原則不同33審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，要自始至終地貫徹公證、開(kāi)展審計(jì)工作所需的專業(yè)知識(shí)主要以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識(shí)為基礎(chǔ)，因此，審計(jì)人員主要由具有財(cái)務(wù)方面知識(shí)的人員構(gòu)成。開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作不但要有經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)等社會(huì)科學(xué)知識(shí)，還必須具有工程、技術(shù)等方面的自然科學(xué)知識(shí)，因此，資產(chǎn)評(píng)估人員不但要由具有財(cái)務(wù)方面知識(shí)的人員構(gòu)成，而且還應(yīng)當(dāng)由具有建筑、設(shè)備、土地等方面的專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成。（3）專業(yè)基礎(chǔ)不同34開(kāi)展審計(jì)工作所需的專業(yè)知識(shí)主要以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是一致的。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)資產(chǎn)價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)上有很大區(qū)別，會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的歷史成本，而資產(chǎn)評(píng)估則強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，注重資產(chǎn)的重置成本、市場(chǎng)價(jià)值和未來(lái)收益的價(jià)值。（4）與會(huì)計(jì)原則的關(guān)系不同35審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是一致的資產(chǎn)評(píng)估基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。36資產(chǎn)評(píng)估基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法收益法37資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法直接價(jià)值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系38市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指市場(chǎng)法一、基本思路市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一39市場(chǎng)法一、基本思路39

二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。40二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理40

四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。41四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比五、常見(jiàn)的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購(gòu)置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。

1、直接法42五、常見(jiàn)的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資

1、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。

直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：431、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

2、類比法44類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）45類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)46優(yōu)點(diǎn)：六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)46缺點(diǎn)：（1）需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。47缺點(diǎn)：47資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益收益法收益資產(chǎn)資產(chǎn)＝資產(chǎn)收益率收益48資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益收益法收益資產(chǎn)＝資產(chǎn)收益率收益48通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和一、基本思路49通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)。二、基本原理50一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資三、基本方法評(píng)估值＝Ri/(1+r)i預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益年期51三、基本方法評(píng)估值＝Ri/(1+r)i預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益四、基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。52四、基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡五、操作程序計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況信息資料預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值53五、操作程序計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)六、參數(shù)確定1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期54六、參數(shù)確定1、預(yù)期收益額54成本法

以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。

一、基本思路55成本法以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始二、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或56二、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估被評(píng)估—資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)功能資產(chǎn)經(jīng)三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。

資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本57三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定

1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的四、基本前提581、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)四、基本前提58搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成五、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本59搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成五、操作程序確定各種貶值因素，判斷重置成本評(píng)估方法七、常見(jiàn)的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法統(tǒng)計(jì)分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法復(fù)原重置成本更新重置成本60重置成本評(píng)估方法七、常見(jiàn)的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法

（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。61（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義61

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。62更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法。基本原理：2、重置成本的估算方法63（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資

計(jì)算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：

材料成本人工成本制造費(fèi)用資金成本合理利潤(rùn)取得成本構(gòu)成：

購(gòu)買價(jià)格安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接成本構(gòu)成：

取得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用64計(jì)算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：取是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)計(jì)算公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)65是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)估基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）66物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)＝＝（1＋a1物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。67物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因（二）各種貶值（損耗）及其估算方法1、實(shí)體性貶值（有形損耗）及其估算方法2、功能性貶值（無(wú)形損耗）及其估算方法3、經(jīng)濟(jì)性貶值（無(wú)形損耗）及其估算方法68（二）各種貶值（損耗）及其估算方法1、實(shí)體性貶值（有形損耗）1、實(shí)體性貶值及其估算方法決定實(shí)體性貶值的因素有：①使用時(shí)間②使用率（利用率）③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值691、實(shí)體性貶值及其估算方法決定實(shí)體性貶值的因素有：是資產(chǎn)由于（1）觀察法計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過(guò)觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度70（1）觀察法計(jì)算公式為：通過(guò)觀察確定新舊程度主要觀察被評(píng)估資（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）×實(shí)際已使用年限÷總使用年限（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）71（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)2、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運(yùn)營(yíng)成本722、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的資產(chǎn)的建造成本比過(guò)去降低，原有資產(chǎn)中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無(wú)需考慮；如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。73（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的資產(chǎn)，致使原有資產(chǎn)的功能落后于新設(shè)備，新資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于原有設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本＝各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)分析資產(chǎn)的超額運(yùn)營(yíng)成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否提高維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低74（2）超額運(yùn)營(yíng)成本：由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的資產(chǎn)，3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開(kāi)工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開(kāi)工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；753、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命；

一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

76（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本估算方法：A經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]×100%經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率77估算方法：77基本知識(shí)一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素三、資產(chǎn)評(píng)估的種類四、資產(chǎn)評(píng)估的功能五、資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

78基本知識(shí)一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念1一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念“是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程?！保ㄎ覈?guó)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(2004年2月發(fā)布)

79一、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念“是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師依據(jù)相關(guān)法二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素

1、評(píng)估主體：專門從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員2、評(píng)估客體：是被評(píng)估的資產(chǎn)，也稱為評(píng)估對(duì)象3、評(píng)估依據(jù)：有關(guān)的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。4、評(píng)估目的：實(shí)際上是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。如產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、融資業(yè)務(wù)、資產(chǎn)納稅、咨詢服務(wù)等5、評(píng)估原則：是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范。包括評(píng)估的工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則。80二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素1、評(píng)估主體：專門從事資產(chǎn)評(píng)估的

6、評(píng)估程序：資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始到結(jié)束的順序7、評(píng)估價(jià)值類型：即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。市場(chǎng)與非市場(chǎng)價(jià)值8、評(píng)估方法：是分析和判斷資產(chǎn)價(jià)值的手段和途徑包括市場(chǎng)法、收益法、成本法三種基本評(píng)估方法9、評(píng)估假設(shè)：是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件。包括前提假設(shè)、條件假設(shè)、評(píng)估對(duì)象狀態(tài)假設(shè)等10、評(píng)估基準(zhǔn)日：是資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)二、資產(chǎn)評(píng)估的基本要素816、評(píng)估程序：資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始到結(jié)束的順序7、評(píng)估價(jià)三、資產(chǎn)評(píng)估的種類1.按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同資產(chǎn)評(píng)估一般評(píng)估評(píng)估復(fù)核評(píng)估咨詢82三、資產(chǎn)評(píng)估的種類1.按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同資一般評(píng)估評(píng)估（1）一般評(píng)估企業(yè)上市資產(chǎn)評(píng)估組建合資企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評(píng)估抵押貸款資產(chǎn)評(píng)估……是指正常情況下的資產(chǎn)評(píng)估，通常以資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、產(chǎn)權(quán)交易以及資產(chǎn)保險(xiǎn)、納稅或其他經(jīng)濟(jì)行為為前提。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值評(píng)估一般評(píng)估83（1）一般評(píng)估企業(yè)上市資產(chǎn)評(píng)估是指正常情況下的資（2）評(píng)估復(fù)核是指在對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評(píng)估報(bào)告的基礎(chǔ)上，由其他評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)同一被評(píng)估資產(chǎn)獨(dú)立地進(jìn)行評(píng)定和估算并出具報(bào)告的行為和過(guò)程。84（2）評(píng)估復(fù)核是指在對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評(píng)估報(bào)（3）評(píng)估咨詢是一個(gè)較為寬泛的術(shù)語(yǔ)。確切地講，評(píng)估咨詢主要不是對(duì)評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值的估計(jì)和判斷，它更側(cè)重于評(píng)估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場(chǎng)分析、可行性研究等。85（3）評(píng)估咨詢是一個(gè)較為寬泛的術(shù)語(yǔ)。確切地講，評(píng)

2.按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的不同整體資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估86

2.按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的不同整體資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估資9（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評(píng)估。通常機(jī)器設(shè)備評(píng)估、土地使用權(quán)評(píng)估、房屋建筑物評(píng)估、商標(biāo)權(quán)評(píng)估、專利權(quán)評(píng)估等均為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。由于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評(píng)估人員參加即可完成評(píng)估任務(wù)。87（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的（2）整體資產(chǎn)評(píng)估是指以若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力為評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)評(píng)估。如以企業(yè)全部資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象的企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估（或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估）、以企業(yè)某一部分或某一車間為評(píng)估對(duì)象的整體資產(chǎn)評(píng)估、以企業(yè)全部無(wú)形資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象的無(wú)形資產(chǎn)整體評(píng)估等。88（2）整體資產(chǎn)評(píng)估是指以若干單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜四、

資產(chǎn)評(píng)估的功能資產(chǎn)評(píng)估的功能就是指資產(chǎn)評(píng)估本身所具有的某種效能，是開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作所發(fā)揮的實(shí)際作用。1、評(píng)值功能2、評(píng)價(jià)功能3、公證功能89四、

資產(chǎn)評(píng)估的功能資產(chǎn)評(píng)估的功能就是指資產(chǎn)評(píng)估本身所具有的1、評(píng)值功能通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可以科學(xué)合理的評(píng)定和估算出被評(píng)估資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，為資產(chǎn)的交易行為提供價(jià)值尺度，這是資產(chǎn)評(píng)估的基本功能。901、評(píng)值功能通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可以科學(xué)合理的評(píng)定和估算出被評(píng)估資2、評(píng)價(jià)功能資產(chǎn)評(píng)估除了對(duì)資產(chǎn)價(jià)值大小做出專業(yè)判斷以外，還具有對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的狀況和效果進(jìn)行評(píng)價(jià)的功能，可以反映不同時(shí)間、地域、經(jīng)濟(jì)背景條件下的資產(chǎn)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)績(jī)效的差異性，以此檢查、考核和評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。912、評(píng)價(jià)功能資產(chǎn)評(píng)估除了對(duì)資產(chǎn)價(jià)值大小做出專業(yè)判斷以外，還具3、公證功能資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、公平性和合法性在法律上具有公證效力。隨著抵押貸款、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益頻繁，資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)常被用來(lái)證明資產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價(jià)值量，以滿足銀行及有關(guān)部門發(fā)放貸款和進(jìn)行其他形式融資的需要。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估來(lái)證實(shí)資產(chǎn)及資產(chǎn)價(jià)值量的需求使得資產(chǎn)評(píng)估增添了發(fā)揮公證作用的職能。從這個(gè)意義上講,資產(chǎn)評(píng)估的公證功能是由資產(chǎn)評(píng)估評(píng)價(jià)及評(píng)估功能派生出來(lái)的輔助性功能。923、公證功能資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、公平性和合法性在法律上具有

五、資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)

（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資（二）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)（三）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)93五、資產(chǎn)評(píng)估與相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資1（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財(cái)產(chǎn)、核實(shí)企業(yè)資金的過(guò)程，是國(guó)家為了摸清家底，了解現(xiàn)有資產(chǎn)的實(shí)際存量和價(jià)值狀況，解決企業(yè)的賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重不符等問(wèn)題而進(jìn)行的一項(xiàng)管理活動(dòng)。

94（一）資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資就是清查企業(yè)財(cái)產(chǎn)、核實(shí)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系1、資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理的范疇，是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種形式。2、資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資都是以資產(chǎn)作為對(duì)象的資產(chǎn)管理方式。3、資產(chǎn)評(píng)估和清產(chǎn)核資都要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行清查和核實(shí)等工作。95資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的聯(lián)系1、資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資都屬于資產(chǎn)管理資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同清產(chǎn)核資的主要目的是摸清企業(yè)的家底，為企業(yè)管理和核算提供基礎(chǔ)和依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)管理的科學(xué)化。資產(chǎn)評(píng)估的目的在于通過(guò)評(píng)定估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，適應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)與交易，促進(jìn)資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)，維護(hù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)各方的合法權(quán)益。96資產(chǎn)評(píng)估與清產(chǎn)核資的區(qū)別（1）目的不同19（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒(méi)有法定的、嚴(yán)格的評(píng)估方法和評(píng)估程序，在進(jìn)行中可以根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握。資產(chǎn)評(píng)估則是由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員按照嚴(yán)格的評(píng)估程序，運(yùn)用規(guī)范的評(píng)估方法進(jìn)行的，評(píng)估結(jié)果通常以評(píng)估報(bào)告的形式提交給委托方，具體評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、成本法和收益法三種基本評(píng)估方法，任何評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員都不得違反。97（2）方法不同清產(chǎn)核資一般沒(méi)有法定的、嚴(yán)格（3）價(jià)值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身的價(jià)值，按照資產(chǎn)的歷史成本原則計(jì)價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估還必須考慮資產(chǎn)使用的收益以及資產(chǎn)占有單位各類資產(chǎn)的匹配情況，還必須考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值等，主要反映企業(yè)資產(chǎn)的獲利能力和現(xiàn)時(shí)價(jià)值。98（3）價(jià)值尺度不同清產(chǎn)核資只考慮資產(chǎn)本身（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對(duì)企業(yè)的有形資產(chǎn)即實(shí)物資產(chǎn)、各種款項(xiàng)、債權(quán)和債務(wù)進(jìn)行清理核實(shí)。資產(chǎn)評(píng)估還必須對(duì)無(wú)形資產(chǎn)如商譽(yù)、商標(biāo)、專利以及土地使用權(quán)等進(jìn)行評(píng)定估算，其范圍比較寬泛。99（4）范圍不同清產(chǎn)核資通常僅對(duì)企業(yè)的有形資產(chǎn)（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級(jí)有關(guān)部門的指導(dǎo)下，由企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員進(jìn)行的，因此不具有客觀性和公證性。資產(chǎn)評(píng)估必須由企業(yè)之外專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行，資產(chǎn)評(píng)估提供的服務(wù)屬于社會(huì)中介服務(wù)，具有獨(dú)立性，因此資產(chǎn)評(píng)估既具有評(píng)值功能，還具有評(píng)價(jià)功能和公證功能。100（5）主體和功能不同清產(chǎn)核資一般在上級(jí)有關(guān)（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)自身在經(jīng)濟(jì)核算時(shí)和在向上級(jí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況時(shí)使用，其結(jié)果不具有法律效力。資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果則還可以是企業(yè)股東或其他利益主體維護(hù)自己合法權(quán)益的法律依據(jù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的效力比較廣泛。101（6）結(jié)果的效力不同清產(chǎn)核資的結(jié)果只能作為企業(yè)（二）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)1.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系（1）資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)提供依據(jù)（2）資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的形成依賴于會(huì)計(jì)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料102（二）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)1.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系252.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別（1）性質(zhì)和基本職能不同會(huì)計(jì)資產(chǎn)評(píng)估性質(zhì)是企業(yè)組織管理中的一個(gè)重要組成部分是一種咨詢活動(dòng)，是社會(huì)中介服務(wù)活動(dòng)基本職能反映和監(jiān)督評(píng)值和評(píng)價(jià)1032.資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別（1）性質(zhì)和基本職能不同會(huì)計(jì)資產(chǎn)是以資產(chǎn)的效用和市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)判斷資產(chǎn)是否有價(jià)值及價(jià)值的大?。?）確定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)不同會(huì)計(jì)資產(chǎn)評(píng)估主要是以歷史成本為依據(jù)記錄資產(chǎn)的價(jià)值。104是以資產(chǎn)的效用和市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)判斷資產(chǎn)是否有價(jià)值及價(jià)值的大?。?）計(jì)價(jià)方法不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估歷史成本重置成本變現(xiàn)價(jià)值收入現(xiàn)值清算價(jià)值市場(chǎng)法收益法成本法105（3）計(jì)價(jià)方法不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估歷史成本市場(chǎng)法28為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。（4）計(jì)價(jià)目的不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)全面反映企業(yè)歷史和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)狀況，為企業(yè)管理服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估106為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù)。（4）計(jì)價(jià)目的不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)全1.資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系（1）使用的方法有相同之處（三）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)具有“價(jià)值判斷”的性質(zhì)，也廣泛運(yùn)用分析和證實(shí)方法審計(jì)

資產(chǎn)評(píng)估屬于“事實(shí)判斷”的范疇，主要運(yùn)用分析和證實(shí)法。1071.資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系（三）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)具有“

（2）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)相互配合開(kāi)展工作

企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后，剔除了財(cái)務(wù)資料中的虛假成分，使其公允性得到證實(shí)，在此基礎(chǔ)上開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作，可以大大減少資產(chǎn)評(píng)估的工作量，審計(jì)結(jié)果為評(píng)估提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。企業(yè)經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估后，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)存數(shù)量及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了核實(shí)，對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行了估算，這些資料都為審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表提供了重要參考。108（2）資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)相互配合開(kāi)展工作31（1）產(chǎn)生的社會(huì)條件和活動(dòng)的本質(zhì)不同。審計(jì)是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷，具有明顯的公證性特征。資產(chǎn)評(píng)估是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評(píng)估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷，具有明顯的咨詢性特征。2.資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別109（1）產(chǎn)生的社會(huì)條件和活動(dòng)的本質(zhì)不同。2.資產(chǎn)審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，要自始至終地貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則。資產(chǎn)評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則。（2）執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循的原則不同110審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，要自始至終地貫徹公證、開(kāi)展審計(jì)工作所需的專業(yè)知識(shí)主要以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識(shí)為基礎(chǔ)，因此，審計(jì)人員主要由具有財(cái)務(wù)方面知識(shí)的人員構(gòu)成。開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作不但要有經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)等社會(huì)科學(xué)知識(shí)，還必須具有工程、技術(shù)等方面的自然科學(xué)知識(shí)，因此，資產(chǎn)評(píng)估人員不但要由具有財(cái)務(wù)方面知識(shí)的人員構(gòu)成，而且還應(yīng)當(dāng)由具有建筑、設(shè)備、土地等方面的專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成。（3）專業(yè)基礎(chǔ)不同111開(kāi)展審計(jì)工作所需的專業(yè)知識(shí)主要以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是一致的。資產(chǎn)評(píng)估對(duì)資產(chǎn)價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)上有很大區(qū)別，會(huì)計(jì)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的歷史成本，而資產(chǎn)評(píng)估則強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，注重資產(chǎn)的重置成本、市場(chǎng)價(jià)值和未來(lái)收益的價(jià)值。（4）與會(huì)計(jì)原則的關(guān)系不同112審計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是一致的資產(chǎn)評(píng)估基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。113資產(chǎn)評(píng)估基本方法

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)成本法市場(chǎng)法收益法114資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過(guò)去市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計(jì)分析法觀察法使用年限法直接價(jià)值法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)估方法體系115市場(chǎng)法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指市場(chǎng)法一、基本思路市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估思路。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一116市場(chǎng)法一、基本思路39

二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。117二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理40

四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。118四、操作程序確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比五、常見(jiàn)的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格或購(gòu)置價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的評(píng)估方法。

1、直接法119五、常見(jiàn)的評(píng)估方法直接法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資

1、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2、如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過(guò)大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。

直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：1201、如果與被評(píng)估資產(chǎn)相同的參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多

類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過(guò)分析比較評(píng)估對(duì)象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

2、類比法121類比法，又叫市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是在公開(kāi)市場(chǎng)上無(wú)法找到類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×（1＋調(diào)整率）122類比法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物價(jià)格×調(diào)整系優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)123優(yōu)點(diǎn)：六、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺點(diǎn)46缺點(diǎn)：（1）需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。124缺點(diǎn)：47資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益收益法收益資產(chǎn)資產(chǎn)＝資產(chǎn)收益率收益125資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益收益法收益資產(chǎn)＝資產(chǎn)收益率收益48通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和一、基本思路126通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)。二、基本原理127一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資三、基本方法評(píng)估值＝Ri/(1+r)i預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益年期128三、基本方法評(píng)估值＝Ri/(1+r)i預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益四、基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量。（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。129四、基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡五、操作程序計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況信息資料預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值130五、操作程序計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)六、參數(shù)確定1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期131六、參數(shù)確定1、預(yù)期收益額54成本法

以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。

一、基本思路132成本法以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開(kāi)始二、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估資產(chǎn)重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或133二、基本方法資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估被評(píng)估—資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)功能資產(chǎn)經(jīng)三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。

資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本134三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定

1、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的四、基本前提1351、被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)四、基本前提58搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成五、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評(píng)估值確定評(píng)估對(duì)象確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本136搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成五、操作程序確定各種貶值因素，判斷重置成本評(píng)估方法七、常見(jiàn)的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法統(tǒng)計(jì)分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評(píng)估方法實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法復(fù)原重置成本更新重置成本137重置成本評(píng)估方法七、常見(jiàn)的評(píng)估方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法

（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來(lái)相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。138（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義61

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會(huì)被社會(huì)所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是成本耗用方面都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會(huì)高于更新重置成本。139更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來(lái)估算重置成本的一種方法?；驹?/p>