不同類型物業(yè)的管理

第十二章不同類型物業(yè)的管理

本章內(nèi)容居住物業(yè)的管理商業(yè)物業(yè)的管理工業(yè)物業(yè)的管理第一節(jié)居住物業(yè)的管理一、居住物業(yè)的含義及分類（一）居住物業(yè)的含義

是指居民賴以生存的空間和必要的條件，即住宅以及附屬的設(shè)備和設(shè)施，是以居住為主要功能的物業(yè)。（二）居住物業(yè)的分類1、按住宅居住的戶數(shù)（1）獨(dú)戶住宅（2）多戶住宅2、按業(yè)主的數(shù)量（1）單一業(yè)主①直管公房。由政府房地產(chǎn)主管部門代表國家擁有并直接管理的公有住宅。②系統(tǒng)公房。由企事業(yè)單位擁有并管理的公有住宅。③商品公寓（供出租）。由私人獨(dú)資擁有并供出租的商品住宅。④其他私人的獨(dú)戶住宅。城市中過去遺留下來的私房。（2）多個(gè)業(yè)主

①售后公房。國家按優(yōu)惠條件賣給居民的原租住的公房。②高檔商品住宅。原來稱作外銷商品住宅。③一般商品住宅。原來稱作內(nèi)銷商品住宅。④經(jīng)濟(jì)適用房。國家為了解決中低收入居民的住房，給以一定的政策優(yōu)惠建造的住宅。也稱微利房、安居房、平價(jià)房。二、住宅小區(qū)的管理（一）住宅小區(qū)的概念及特點(diǎn)

1、概念

城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要，為城市干道分割成自然界限所包圍的相對的區(qū)域。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級。項(xiàng)目居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)（戶）10000－150002000-4000300-700人口（人）30000－500007000-150001000-30002、住宅小區(qū)的特點(diǎn)（1）結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性（2）產(chǎn)權(quán)的多元化住宅小區(qū)的系統(tǒng)性要求統(tǒng)一管理，而產(chǎn)權(quán)的多元化特征又導(dǎo)致單個(gè)業(yè)主要求的個(gè)性化，因而造成住宅小區(qū)管理的復(fù)雜性。（3）功能的多樣性住宅小區(qū)除了滿足居住功能以外，還配備了多功能的服務(wù)設(shè)施，如教育衛(wèi)生設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（如銀行、郵局等）。這些功能基本滿足了居民的生活需求，但也帶來了小區(qū)物業(yè)管理的難度以及新的機(jī)遇。

（4）內(nèi)涵的社會(huì)性住宅小區(qū)是一個(gè)小社會(huì)，增加了小區(qū)物業(yè)管理的難度。(爭議）（二）住宅小區(qū)的物業(yè)管理1、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想（1）服務(wù)第一，方便群眾小區(qū)的物業(yè)管理者必須將服務(wù)放在第一位，為廣大群眾提供生活的各種便利。（2）自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合住宅小區(qū)的管理離不開專業(yè)的物業(yè)管理，但作為物業(yè)的所有者－業(yè)主，依法擁有對自己物業(yè)管理的決策、監(jiān)督及參與的權(quán)利和義務(wù)。專業(yè)的物業(yè)管理單位必須尊重業(yè)主的自治管理權(quán)，而業(yè)主也應(yīng)該積極配合專業(yè)物業(yè)管理單位，使其發(fā)揮最大的效用。（3）統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)

針對傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理（4）經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、心理效益相結(jié)合。

經(jīng)濟(jì)效益：企業(yè)化行為社會(huì)效益:物業(yè)管理為居民提供一個(gè)安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活空間，體現(xiàn)在人與人之間的和諧，人與社會(huì)之間的和諧；環(huán)境效益：居住小區(qū)是城市大環(huán)境中的小環(huán)境，居住小區(qū)物業(yè)管理的好壞，直接影響到城市的大環(huán)境。心理效益：反映在居民心態(tài)中的一種主觀感覺，一種居住環(huán)境理想的境界與心理價(jià)位，或者叫期望值。如果住宅和環(huán)境的安全、舒適、優(yōu)美的程度已達(dá)到或超過心理價(jià)位，居民就會(huì)有一種滿足感、幸福感，甚至有享受感、奢侈感。2、住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)管理的的達(dá)標(biāo)考核要要求(1)管理運(yùn)運(yùn)作(2)精神文文明建設(shè)(3)綜合管管理(4)房屋維維修管理(5)住戶評評議第二節(jié)商業(yè)業(yè)物業(yè)的管理理商業(yè)物業(yè)包括括辦公樓、零零售商業(yè)物業(yè)業(yè)、酒店、其其他可出租的的物業(yè)（如用用于出租的物物業(yè)），屬于于收益性物業(yè)業(yè)。一、辦公樓物物業(yè)的管理（一）辦公樓樓的含義及分分類1、辦公樓的的含義辦公樓（也稱稱寫字樓、商務(wù)樓、、綜合樓）是提供給給人們商業(yè)經(jīng)營和辦辦公用的物業(yè)。2、辦公樓的的分類（P244）不同類型的辦辦公樓對物業(yè)業(yè)管理的要求求不同（二）辦公樓樓物業(yè)的特點(diǎn)點(diǎn)（1）地理位置要要求高。現(xiàn)代化的辦公公樓多數(shù)建在在城市中心。。城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)頻繁，，交易量大，，信息傳輸量量大而快，交交易成功率高高，交通便捷捷，面談方便便等，各類商商業(yè)服務(wù)設(shè)施施齊全，既利利于辦公人員員的上班，又又有利于貿(mào)易易的談判和開開展。（2）建筑檔次高高。無論從外觀還還是內(nèi)部的配配套設(shè)施，現(xiàn)現(xiàn)代化的辦公公樓大多為高高檔的高層建建筑，能為客客戶提供一個(gè)個(gè)舒適的工作作環(huán)境。（3）功能齊全。。為了能為客戶戶提供工作和和生活上的方方便，滿足客客戶高效率工工作的需要，，現(xiàn)代的辦公公樓能提供各各種功能，如如前臺(tái)服務(wù)、、大小會(huì)議室室、酒吧、商商場、餐廳、、車庫等，。。（4）多由專專業(yè)物業(yè)業(yè)管理公公司管理理。辦公樓由由于其檔檔次高，，設(shè)施設(shè)設(shè)備復(fù)雜雜，管理理要求高高，一般般都委托托專業(yè)物物業(yè)管理理公司進(jìn)進(jìn)行管理理（三）辦辦公樓物物業(yè)管理理的主要要內(nèi)容（（P245)1、營銷銷管理2、前臺(tái)臺(tái)服務(wù)3、安全全衛(wèi)生4、消防防5、設(shè)備備設(shè)施管管理6、保潔潔管理二、零售售商業(yè)物物業(yè)的管管理購物中心心的物業(yè)業(yè)管理（一）購購物中心心的管理理要點(diǎn)1、購物物中心的的服務(wù)對對象有業(yè)業(yè)主、用用戶和用用戶的顧顧客。2、增加加用戶的的營業(yè)額額是物業(yè)業(yè)管理的的重要目目標(biāo)。3、嚴(yán)格格管理各各承租商商戶的裝裝修。4、嚴(yán)格格完善保保安措施施。5、消防防工作重重中之重重。6、方便便的內(nèi)外外交通以以及足夠夠的停車車場7、內(nèi)外外的清潔潔工作。。（二）購購物中心心營銷管管理的特特點(diǎn)1、購物物中心的的促銷管管理2、購物物中心的的租賃管管理第三節(jié)工工業(yè)物物業(yè)的管管理一、工業(yè)業(yè)物業(yè)的的含義和和分類含義：工業(yè)物業(yè)業(yè)是用于于生產(chǎn)、、倉儲(chǔ)和和分銷等等工業(yè)過過程的土土地房屋屋和設(shè)備備。分類(P248)二、工業(yè)業(yè)物業(yè)的的特點(diǎn)（1）資資本投資資量大。。（2）流流通性差差。（3）有有較長的的租賃期期。（4）建建筑外形形要求不不高，建建筑用材材標(biāo)準(zhǔn)不不高，多多建立在在城市邊邊緣地區(qū)區(qū)或郊區(qū)區(qū)。三、工業(yè)業(yè)物業(yè)的的管理特特點(diǎn)（1）生產(chǎn)用用房的管管理是工工業(yè)物業(yè)業(yè)管理的的重點(diǎn)。。（2）水、電電、煤氣氣等資源源的確保保供應(yīng)。。（3）輔助配配套管理理工作復(fù)復(fù)雜、難難度大。。（4）物業(yè)易易損耗，，維修量量大。（5）保潔工工作難度度大。（6）治安消消防任務(wù)務(wù)重。（7）物業(yè)內(nèi)內(nèi)交通暢暢通是關(guān)關(guān)鍵。（8）提供多多方位的的社會(huì)化化服務(wù)是是責(zé)任。。四、特殊殊物業(yè)的的管理旅館、俱俱樂部、、旅游點(diǎn)點(diǎn)、托兒兒所、戲戲院、學(xué)學(xué)校、政政府機(jī)關(guān)關(guān)和教堂堂等被認(rèn)認(rèn)為是特特殊用途途物業(yè)，，對于這這些物業(yè)業(yè)的管理理，管理理人員必必須具有有專業(yè)管管理技術(shù)術(shù)并對該該特殊領(lǐng)領(lǐng)域懂