收益還原法課件

第五章

收益法第五章收益法第五章

收益法第五章收益法一、概念預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法二、適用范圍有收益有潛在收益的房地產(chǎn)§5-1收益法概述第五章收益法可供出租的住宅、寫字樓、店鋪；從事生產(chǎn)經(jīng)營的商店、酒店、廠房、農(nóng)地等，也可以使自用或空置的房地產(chǎn)。但對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益房地產(chǎn)，收益法大都不適用。一、概念預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€三、理論依據(jù)預期原理——基礎(chǔ)供給與需求預測替代原則均衡原則外部性原則三、理論依據(jù)預期原理——基礎(chǔ)供給與需求預測四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運營費用維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運營費用6、選用適當?shù)倪€原利率7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格§5-1收益法概述第五章收益法四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛收益還原法的計算公式資金的時間價值收益還原法的計算公式資金的時間價值第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件現(xiàn)值指未來某一金額的現(xiàn)在價值，也就是現(xiàn)在按一定利率，存入一筆現(xiàn)金，到未來恰好等于某一金額，該存入現(xiàn)金就是未來這一金額的現(xiàn)在價值。由公式：P=F*1/(1+i)^n其中，1/(1+i)^n就是折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值指未來某一金額的現(xiàn)在價值，也就是現(xiàn)在按一定在進行房地產(chǎn)投資開發(fā)項目評估以及其他項目評估時，都需要考慮貨幣的時間價值。房地產(chǎn)投資開發(fā)后，已建成物業(yè)出售或出租的收益相對于投資期是未來收益，需要調(diào)整到投資期的價值，以評估是否進行該項投資，這一過程稱之為折現(xiàn)。收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在進行房地產(chǎn)投資開發(fā)項目評估以及其他項目評估時，例1、某人于1994年2月將1000元現(xiàn)金按年利率2.2%存入銀行，單利按年計息，問到2004年2月本利和為多少？例1、某人于1994年2月將1000元現(xiàn)金按年利率2.2%存例2、某公司向銀行貸款12萬元，貸款利率為5.85%，復利按年計息，期限為5年，問到期該公司應償還多少錢？例2、某公司向銀行貸款12萬元，貸款利率為5.85%，復利按例3、某房地產(chǎn)公司現(xiàn)正在建設(shè)一棟商住樓，預計兩年后銷售，其利潤為1800萬元，問該利潤現(xiàn)值是多少？（年利率為9.3%）例3、某房地產(chǎn)公司現(xiàn)正在建設(shè)一棟商住樓，預計兩年后銷售，其利§5-2收益還原法的計算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第五章收益法§5-2收益還原法的計算公式一、一般公式0通常以年為單位V——價格ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——還原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法通常以年為單位V——價格012二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第五章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞公式用途：①直接用于計算價格；

②不同年限價格的換算；

③比較不同年限價格的高低；

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第五章收益法是收益法中最常用的公式公式用途：①直接用于計算價格；

②不同1、直接用于計算價格例5-7：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為7.5%。試評估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價格。第五章收益法1、直接用于計算價格例5-7：某房地產(chǎn)于1999年2、不同年限價格的換算假設(shè)：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第五章收益法土地使用年限的修正系數(shù)2、不同年限價格的換算假設(shè)：則有：如果：an=aN=a例5-8已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為5000元/㎡，還原利率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價格。第五章收益法例5-8已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為500例5-9已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為5000元/㎡，對應的還原利率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、還原利率為10%下的價格。第五章收益法例5-9已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為例5-10：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設(shè)還原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。P1013、比較不同年限價格的高低例5-10：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為3、比較不同年限價格的高低1、計算A房地產(chǎn)30年的收益價格:第五章收益法3、比較不同年限價格的高低1、計算A房地產(chǎn)30年的收益價格A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★

A<B第五章收益法3、比較不同年限價格的高低A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★A<B第五章4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……

第五章收益法4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×例5某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準地價為1500元/平方米，制定基準地價時設(shè)定的土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價格。第五章收益法宗地價格=基準地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……例5某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基P101P101a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第五章收益法a發(fā)生在期初012301234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第五章收益法a發(fā)生在期中0123401234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第五章收益法a發(fā)生在期末01234某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。三、純收益按一定比率遞增（減）某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

第五章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限例5－12某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5－12某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，01234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第五章收益法01234四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年——無限年01例5-13某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5-13某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，遞減沒有無限年第五章收益法遞減沒有無限年第五章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第五章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增第五章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增例5-14某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/㎡。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5-14某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/㎡，年例5-15預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。第五章收益法例5-15預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55七、有效毛收入與運營費用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營收入；

Ci——每一期的經(jīng)營費用，則：ai=Ai－Ci

第五章收益法P104七、有效毛收入與運營費用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC例5-16某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，還原利率為9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5-16某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……

tt＋1……

n第五章收益法未來前若干年有變化，若干年后無變化。此情形特別適用于分析寫字樓、賓館等剛開始營業(yè)的房地產(chǎn)。八、其他a1a2a3…例題例5-17：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評估該寫字樓的價格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第五章收益法例題例5-17：某寫字樓于2001年5月30日取§5-3純收益、還原利率及收益年限的確定房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大?。?、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。第五章收益法P106收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和?！?-3純收益、還原利率及收益年限的確定房地產(chǎn)價格的高一、純收益（凈收益）（一）凈收益的計算公式

凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用

=有效毛收入-運營費用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運營費用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

第五章收益法一、純收益（凈收益）（一）凈收益的計算公式凈收益=潛在毛運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1－運營費用率）第五章收益法（一）凈收益的計算公式

運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取

1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費－……

2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－……

－生產(chǎn)利潤

（3）農(nóng)地

3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取

第五章收益法（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求（三）有形收益和無形收益

（四）實際收益和客觀收益

實際收益——在現(xiàn)狀下實際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強調(diào)使用客觀收益作為估價的依據(jù)

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)

第五章收益法（三）有形收益和無形收益（四）實際收益和客觀收益實際收益例5-18某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場2003年12月1日帶租約出售時的正常價格。

（1）商店一層價格計算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36第五章收益法例5-18某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999（2）二層價格計算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

第五章收益法例5-18（2）二層價格計算a=200×120×（1-25%）×12（五）凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)則的變動情況。

（六）凈收益流量的求取

1、調(diào)查求取估價對象過去3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；第五章收益法3、調(diào)查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出a：（五）凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；（六）凈收益流例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。第五章收益法例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來二、還原利率（一）還原利率的重要性凈收益（萬元）還原利率（％）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章收益法二、還原利率（一）還原利率的重要性凈收益（萬元）還原利率二、還原利率還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關(guān)不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風險不同，還原利率也不同（三）還原利率求取的基本方法第五章收益法（二）還原利率的實質(zhì)二、還原利率還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關(guān)（三）還原利率求取的基本方法可比實例凈收益a（萬元/年）價格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第五章收益法1、市場提取法（三）還原利率求取的基本方法可比實例凈收益a價格（萬元）還原（三）還原利率求取的基本方法還原利率=安全利率+風險調(diào)整值3、投資收益率排序插入法還原利率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。第五章收益法2、安全利率加風險調(diào)整值法P114（三）還原利率求取的基本方法還原利率=安全利率+風險調(diào)整值三、收益年限的確定（一）土地估價根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定（二）建筑物估價根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定（三）房地估價土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間不一致第五章收益法三、收益年限的確定（一）土地估價根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第五章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計算價格V0

求取t年剩余土地價值VL

第五章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，再加上土地剩余使用年限的價值。2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5§5-4剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法一、剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值第五章收益法第五章收益法

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值P116§5-4剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法一、剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)利用公式討論這一技術(shù)的應用1、土地剩余技術(shù)2、建筑物剩余技術(shù)第五章收益法利用公式討論這一技術(shù)的應例5－24某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值2000萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價值。V=VL+VB

第五章收益法例5－24某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值二、收益乘數(shù)法（一）概念將估價對象一年的某種收益，乘以相應的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值（二）方法毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)法：房地產(chǎn)價格=毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)=房地產(chǎn)價格÷毛租金第五章收益法二、收益乘數(shù)法（一）概念將估價對象一年的某種收益，乘以相應例5－25第五章收益法199920002001200220032004200520062007……2049

0123(t)446(50-4)P117例5－25第五章收益法1999200020012例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/㎡，假設(shè)還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值第五章收益法例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估權(quán)益價值＝無貸款限制下的市場價值－貸款余額思路1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第五章收益法思路2又如有長期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價值評估權(quán)益價值＝無貸款限制下收益還原法的操作步驟5.3.1搜集整理資料5.3.2確定總收益5.3.3確定總費用5.3.4計算純收益5.3.5確定資本化率P118例題收益還原法的操作步驟5.3.1搜集整理資料P118例題第五章收益法某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每床每天45元，年平均空房率20%；平均經(jīng)營成本占有效毛收入的30％；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。P120第五章收益法某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張習題

3、某房地產(chǎn)建成于2000年12月1日，此后收益年限為50年；2002年12月1日至2004年12月1日分別獲得純收益85、90、95萬元；預計2005年12月1日至2007年12月1日可分別獲得純收益95、92、94萬元，從2008年12月1日起每年可獲得的純收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)的還原利率為7.2%。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2004年12月1日的收益價格。

1、公式成立的前提條件是什么？

2、已知t年前（含t年）房地產(chǎn)純收益每年相等為a，t+1年開始每年以比率s遞增，還原利率r，試列出價格計算公式。第五章收益法習題3、某房地產(chǎn)建成于2000年12月1日，此后習題4、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，還原利率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少?6、已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價格為3000元/平方米，對應的還原利率為10%，則其土地使用權(quán)為50年、還原利率為12%的價格為多少？第五章收益法5、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為多少？7、某宗房地產(chǎn)預計第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長3%，收益年限為50年.該類房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價格為多少？習題4、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年2習題8、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000平方米，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面積歸甲方，2000平方米建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積月租金為80元，出租率為85％，年運營費用約占有效毛收入的35％，還原利率為10％。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。第五章收益法P120習題8、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓與乙公司合15、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，還原利率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？第五章收益法習題答案15、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬習題答案16、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前價值多少？第五章收益法習題答案16、某宗收益性房地產(chǎn)，預測未來3年的凈收益均為10習題答案17、已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價格為3000元/平方米，對應的還原利率為10%，則其土地使用權(quán)為50年、還原利率為12%的價格為多少？第五章收益法習題答案17、已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價格為3000元習題答案18、某宗房地產(chǎn)預計第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長3%，收益年限為50年.該類房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價格為多少？第五章收益法習題答案18、某宗房地產(chǎn)預計第一年的有效毛收入為20萬元，運某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商用用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年7月1日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價值為1300元/平方米。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5%，經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元/平方米，房屋還原利率為8%，土地還原利率為6%，不考慮遞增及物件因素，求該地塊與2005年7月1日的價值。某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商注意：1、該物業(yè)為自營物業(yè)，總費用中需扣除經(jīng)營者利潤；2、總費用中扣除房屋年折舊的計算，由于土地終止日期2040年6月30日短語房屋經(jīng)濟壽命到期日（鋼筋混凝土非生產(chǎn)用房經(jīng)濟壽命為60年，本例房屋經(jīng)濟壽命到2061年6月30日止），故折舊年限到土地終止日2040年6月30日止，共39年。注意：第五章

收益法第五章收益法第五章

收益法第五章收益法一、概念預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法二、適用范圍有收益有潛在收益的房地產(chǎn)§5-1收益法概述第五章收益法可供出租的住宅、寫字樓、店鋪；從事生產(chǎn)經(jīng)營的商店、酒店、廠房、農(nóng)地等，也可以使自用或空置的房地產(chǎn)。但對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益房地產(chǎn)，收益法大都不適用。一、概念預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€三、理論依據(jù)預期原理——基礎(chǔ)供給與需求預測替代原則均衡原則外部性原則三、理論依據(jù)預期原理——基礎(chǔ)供給與需求預測四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運營費用維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運營費用6、選用適當?shù)倪€原利率7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格§5-1收益法概述第五章收益法四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛收益還原法的計算公式資金的時間價值收益還原法的計算公式資金的時間價值第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件第五章收益還原法課件現(xiàn)值指未來某一金額的現(xiàn)在價值，也就是現(xiàn)在按一定利率，存入一筆現(xiàn)金，到未來恰好等于某一金額，該存入現(xiàn)金就是未來這一金額的現(xiàn)在價值。由公式：P=F*1/(1+i)^n其中，1/(1+i)^n就是折現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值指未來某一金額的現(xiàn)在價值，也就是現(xiàn)在按一定在進行房地產(chǎn)投資開發(fā)項目評估以及其他項目評估時，都需要考慮貨幣的時間價值。房地產(chǎn)投資開發(fā)后，已建成物業(yè)出售或出租的收益相對于投資期是未來收益，需要調(diào)整到投資期的價值，以評估是否進行該項投資，這一過程稱之為折現(xiàn)。收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和。在進行房地產(chǎn)投資開發(fā)項目評估以及其他項目評估時，例1、某人于1994年2月將1000元現(xiàn)金按年利率2.2%存入銀行，單利按年計息，問到2004年2月本利和為多少？例1、某人于1994年2月將1000元現(xiàn)金按年利率2.2%存例2、某公司向銀行貸款12萬元，貸款利率為5.85%，復利按年計息，期限為5年，問到期該公司應償還多少錢？例2、某公司向銀行貸款12萬元，貸款利率為5.85%，復利按例3、某房地產(chǎn)公司現(xiàn)正在建設(shè)一棟商住樓，預計兩年后銷售，其利潤為1800萬元，問該利潤現(xiàn)值是多少？（年利率為9.3%）例3、某房地產(chǎn)公司現(xiàn)正在建設(shè)一棟商住樓，預計兩年后銷售，其利§5-2收益還原法的計算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第五章收益法§5-2收益還原法的計算公式一、一般公式0通常以年為單位V——價格ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——還原利率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第五章收益法通常以年為單位V——價格012二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第五章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞公式用途：①直接用于計算價格；

②不同年限價格的換算；

③比較不同年限價格的高低；

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第五章收益法是收益法中最常用的公式公式用途：①直接用于計算價格；

②不同1、直接用于計算價格例5-7：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為7.5%。試評估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價格。第五章收益法1、直接用于計算價格例5-7：某房地產(chǎn)于1999年2、不同年限價格的換算假設(shè)：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第五章收益法土地使用年限的修正系數(shù)2、不同年限價格的換算假設(shè)：則有：如果：an=aN=a例5-8已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為5000元/㎡，還原利率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價格。第五章收益法例5-8已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價格為500例5-9已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為5000元/㎡，對應的還原利率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、還原利率為10%下的價格。第五章收益法例5-9已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價格為例5-10：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設(shè)還原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。P1013、比較不同年限價格的高低例5-10：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為3、比較不同年限價格的高低1、計算A房地產(chǎn)30年的收益價格:第五章收益法3、比較不同年限價格的高低1、計算A房地產(chǎn)30年的收益價格A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★

A<B第五章收益法3、比較不同年限價格的高低A房地產(chǎn)無限年價格:B房地產(chǎn)無限年價格:★A<B第五章4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……

第五章收益法4、用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×例5某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準地價為1500元/平方米，制定基準地價時設(shè)定的土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準地價設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價格。第五章收益法宗地價格=基準地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……例5某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基P101P101a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第五章收益法a發(fā)生在期初012301234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第五章收益法a發(fā)生在期中0123401234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第五章收益法a發(fā)生在期末01234某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。三、純收益按一定比率遞增（減）某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

第五章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限例5－12某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5－12某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，01234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第五章收益法01234四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第五章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年——無限年01例5-13某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5-13某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8萬元，遞減沒有無限年第五章收益法遞減沒有無限年第五章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第五章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增第五章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增例5-14某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/㎡。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5-14某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為3000元/㎡，年例5-15預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。第五章收益法例5-15預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55七、有效毛收入與運營費用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營收入；

Ci——每一期的經(jīng)營費用，則：ai=Ai－Ci

第五章收益法P104七、有效毛收入與運營費用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC例5-16某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，還原利率為9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。第五章收益法例5-16某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100萬八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……

tt＋1……

n第五章收益法未來前若干年有變化，若干年后無變化。此情形特別適用于分析寫字樓、賓館等剛開始營業(yè)的房地產(chǎn)。八、其他a1a2a3…例題例5-17：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評估該寫字樓的價格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第五章收益法例題例5-17：某寫字樓于2001年5月30日取§5-3純收益、還原利率及收益年限的確定房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大?。?、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。第五章收益法P106收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)的未來凈收益的現(xiàn)值之和。§5-3純收益、還原利率及收益年限的確定房地產(chǎn)價格的高一、純收益（凈收益）（一）凈收益的計算公式

凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用

=有效毛收入-運營費用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運營費用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益

第五章收益法一、純收益（凈收益）（一）凈收益的計算公式凈收益=潛在毛運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1－運營費用率）第五章收益法（一）凈收益的計算公式

運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取

1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費－……

2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－……

－生產(chǎn)利潤

（3）農(nóng)地

3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取

第五章收益法（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求（三）有形收益和無形收益

（四）實際收益和客觀收益

實際收益——在現(xiàn)狀下實際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強調(diào)使用客觀收益作為估價的依據(jù)

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)

第五章收益法（三）有形收益和無形收益（四）實際收益和客觀收益實際收益例5-18某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場2003年12月1日帶租約出售時的正常價格。

（1）商店一層價格計算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36第五章收益法例5-18某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999（2）二層價格計算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

第五章收益法例5-18（2）二層價格計算a=200×120×（1-25%）×12（五）凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)則的變動情況。

（六）凈收益流量的求取

1、調(diào)查求取估價對象過去3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；第五章收益法3、調(diào)查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出a：（五）凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；（六）凈收益流例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。第五章收益法例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來二、還原利率（一）還原利率的重要性凈收益（萬元）還原利率（％）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章收益法二、還原利率（一）還原利率的重要性凈收益（萬元）還原利率二、還原利率還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關(guān)不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風險不同，還原利率也不同（三）還原利率求取的基本方法第五章收益法（二）還原利率的實質(zhì)二、還原利率還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關(guān)（三）還原利率求取的基本方法可比實例凈收益a（萬元/年）價格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第五章收益法1、市場提取法（三）還原利率求取的基本方法可比實例凈收益a價格（萬元）還原（三）還原利率求取的基本方法還原利率=安全利率+風險調(diào)整值3、投資收益率排序插入法還原利率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。第五章收益法2、安全利率加風險調(diào)整值法P114（三）還原利率求取的基本方法還原利率=安全利率+風險調(diào)整值三、收益年限的確定（一）土地估價根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定（二）建筑物估價根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定（三）房地估價土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間不一致第五章收益法三、收益年限的確定（一）土地估價根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第五章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計算價格V0

求取t年剩余土地價值VL

第五章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，再加上土地剩余使用年限的價值。2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5§5-4剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法一、剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值第五章收益法第五章收益法

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值P116§5-4剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法一、剩余技術(shù)土地剩余技術(shù)利用公式討論這一技術(shù)的應用1、土地剩余技術(shù)2、建筑物剩余技術(shù)第五章收益法利用公式討論這一技術(shù)的應例5－24某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值2000萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價值。V=VL+VB

第五章收益法例5－24某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價值二、收益乘數(shù)法（一）概念將估價對象一年的某種收益，乘以相應的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值（二）方法毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)法：房地產(chǎn)價格=毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)=房地產(chǎn)價格÷毛租金第五章收益法二、收益乘數(shù)法（一）概念將估價對象一年的某種收益，乘以相應例5－25第五章收益法199920002001200220032004200520062007……2049

0123(t)446(50-4)P117例5－25第五章收益法1999200020012例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/㎡，假設(shè)還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值第五章收益法例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期