東營開發(fā)區(qū)競爭樓盤

陽光100城市麗園五個主要競爭樓盤調(diào)研報告2012年9月10日晚23：00東營經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合商業(yè)與配套開發(fā)區(qū)密集了目前東營最高品質(zhì)的商業(yè)、寫字樓、超市、商場和第三產(chǎn)業(yè)服務園區(qū)。整個配套是東營市最高級的。二、河東競爭對手項目位置辰華麗都苑項目預計2012年10月開盤推100套花園洋房價格未定

海通城展中心陽光100商業(yè)圈

恒大黃河生態(tài)城商業(yè)項目都市金融港青年知識產(chǎn)業(yè)園黃河三角洲國際廣場海爾時代廣場悅來廣場·國貿(mào)大廈

軟件園天華金港灣

個案分析項目地址府前街與東四路交叉路

開發(fā)公司山東城投悅來地產(chǎn)有限公司

物業(yè)類別A級寫字樓，購物廣場總建面積6.26萬

㎡亮點東營首席商務名片，開啟5A商務時代物業(yè)類型商業(yè)詳細情況：東營悅來廣場·國貿(mào)大廈，雄踞山東省東營市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，坐擁東城商務中心核心位置，前瞻CBD財富之門，把握趨勢，定奪未來！項目融合了兩棟沿府前街布置的雙塔5A寫字樓，以及沿廣州路布置的大型的商務廣場，購物中心，集商務辦公、名品購物、休閑娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)于一體，領(lǐng)譽城東，匯聚財富！

悅來廣場·國貿(mào)大廈項目地址府前街與東四路交叉路

開發(fā)公司東營市東凱置業(yè)有限公司

物業(yè)類別綜合體

總建面積8萬

㎡亮點物業(yè)類型商業(yè)詳細情況：黃河三角洲國際廣場項目地址府前街與東四路交叉路

開發(fā)公司山東景港房地產(chǎn)有限公司

占地160畝總建面積18萬

㎡亮點向金融業(yè)提供全方位服務的城市綜合體

物業(yè)類型商業(yè)金融港融合了金融大廈與金融產(chǎn)業(yè)園的全部職能，作為最新形態(tài)的金融產(chǎn)業(yè)城市綜合體，是具備專業(yè)化、個性化、定制化服務能力，配套設施等標準遠高于普通的辦公樓，集金融前臺業(yè)務體系、金融后臺業(yè)務體系、類金融服務體系、金融辦公配套服務體系為一體的金融主題綜合性建筑群落，是以向金融業(yè)提供全方位服務的城市綜合體。

招商進展：截止目前，已簽約銀行2家，其中中國工商銀行東城支行簽約面積5000㎡、中國農(nóng)業(yè)銀行東城支行簽約面積5000㎡，在談銀行有青島銀行、中信銀行等多家銀行；都市金融港一、東營樓盤板塊分布東營樓市新劃分的9大板塊包括：西城北部板塊、西城中心板塊、勝南板塊、耿井板塊、對接區(qū)板塊、東城西部板塊、東城北部板塊、東城中心板塊和開發(fā)區(qū)板塊。

西城北部板塊位于北二路以北的西城區(qū)域，是近年來西城開發(fā)的熱點區(qū)域。代表樓盤有天籟華都、香格里拉、海韻陽光等。西城中心板塊位于西城中心地帶，代表樓盤有金辰富海廣場、景典·杰座、靈秀天成、盛世龍城等。勝南板塊位于菏澤路以南、西一路以西。代表樓盤有海通·時代康橋、里奧·英倫尚品等。耿井板塊為黃河路以南、西二路與西一路之間區(qū)域。代表樓盤有格林楓景、海信盈城、海信·天鵝湖等。對接區(qū)板塊主要含東營區(qū)政府周邊區(qū)域，代表樓盤有綠洲國際花園、偉浩·中央花園、華泰國際豪園等。東城西部板塊位于高速公路與東二路之間，代表樓盤有城發(fā)花園、藍天小區(qū)、錦苑廣場、錦苑華府等。東城北部板塊位于黃河路以北、東二路以東、北二路以南、登州路以西。代表樓盤有勝宏景苑、靚都公館、格林星城等。東城中心板塊位于黃河路以南、東二路以東、登州路以西。代表樓盤有天昊梅園、偉浩·御景廣場等。

開發(fā)區(qū)板塊為登州路以東區(qū)域，隨著升級為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)也具有非常廣闊的發(fā)展前景。代表樓盤有陽光100、恒大黃河生態(tài)城、東亞·原香小鎮(zhèn)等。二、河東競爭對手項目位置辰華麗都苑項目預計2012年10月開盤推100套花園洋房價格未定

大海鑫莊國際項目共1076戶，分兩期開發(fā)，目前熱銷中東亞·原香小鎮(zhèn)項目共1488戶，分二期開發(fā)。一期小高層全部售磬。

悅來新城項目共2351戶，分四期開發(fā)，目前熱銷中

恒大黃河生態(tài)城項目項目共6650戶，分5期開發(fā)。目前熱銷中奧林匹克花園項目接近尾盤唐正四季花園項目待售悅湖城項目待售

悅來山水居項目待售滟瀾灣項目待售

均價情況項目區(qū)域板塊均價東亞原香小鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)5200大海鑫莊國際開發(fā)區(qū)5500悅來新城開發(fā)區(qū)5400奧林匹克花園開發(fā)區(qū)5400恒大黃河生態(tài)城開發(fā)區(qū)6000（精裝）三、調(diào)研項目均價四、個個案分析析項目地址東四路與大渡河路交匯處開發(fā)公司東營東亞信鴻置業(yè)有限公司

占地面積150畝

總建面積17萬

㎡容積率1.5物業(yè)類型花園洋房、小高層近期動態(tài)態(tài)：一期652房源，其其中小高高層462套?；▓@園洋房190套。小高高層面積積區(qū)間：：68-130平方，戶戶型區(qū)間間：2室2廳-3室2廳；花園園洋房面面積區(qū)間間：120-200平方；戶戶型：復復式和大大平層。。一期小小高層全全部售磬磬。二期期小高層層面積是是90平米，戶戶型區(qū)間間：2室2廳-3室2廳。1、東亞原原香小鎮(zhèn)鎮(zhèn)S競爭優(yōu)勢（S）TOWSWOT分析1.戶型偏小，總價低2.單價相比周邊樓盤低3.采用自己的物業(yè)管理公司1.周邊配套設施薄弱；2.位于青島路以北，新房落戶問題3.項目整體樓盤的布局太過死板；4.社區(qū)較小1.緊靠陽光100大社區(qū)2.基礎(chǔ)配套設施必將完善；3.周邊被企業(yè)環(huán)繞，潛在客戶較多1.政府規(guī)劃的偏離；2.周邊樓盤的壓力；3.配套設施的完善；4.本案的開盤S指競爭優(yōu)勢W指競爭劣勢O指潛在機會T指外部威脅競爭優(yōu)勢（S）

總結(jié)：地理位置置與本案案隔路相相望，是是距本案案最近的的一個肉肉搏項目目，相較較于本案案，并無無特別之之處，地地理位置置、周邊邊配套等等與本案案相同。。相對來說說，該盤盤開盤的的時間比比本案晚晚，人氣氣相對來來說處于于劣勢，，根據(jù)調(diào)調(diào)研情況況來看，，客戶較較多、成成交明顯顯的原因因在于價價格優(yōu)勢勢，不過過價格戰(zhàn)戰(zhàn)容易引引入低品品質(zhì)人群群，并且且該盤的的地理位位置優(yōu)勢勢并不是是很明顯顯、綠化化率雖比比陽光100高，但是是綠化效效果并不不明顯，，容積率率偏高。。整體來來看社區(qū)區(qū)規(guī)劃死死板、樓樓宇密集集，社區(qū)區(qū)品質(zhì)較較低。2、大海鑫鑫莊國際際項目地址東四路路與府前街交叉口開發(fā)公司東營大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積119775.2

㎡總建面積198329㎡容積率1.3物業(yè)類型高層|四聯(lián)排|六聯(lián)排

近期動態(tài)態(tài)：目前僅僅僅開盤小小高層、、開盤去去化率較較高，新新推房源源預計在在元旦期期間開盤盤時間STOWSWOT分析1.靠近新規(guī)劃的醫(yī)院；2.位于CBD核心位置；3.緊靠東凱小學與幼兒園1.目前周邊配套設施薄弱；2.開發(fā)商資質(zhì)3.項目整體樓盤的布局太過死板；4.樓間距給人感覺很小1.未來幾年城市發(fā)展的中心，政府機構(gòu)即將搬遷過來，板塊熱度呈上升趨勢；2.基礎(chǔ)配套設施必將完善；3.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.周邊樓盤的壓力；2.本案的開盤總結(jié)：產(chǎn)品為小小高層與與別墅，，產(chǎn)品較較為單一一。而且且開發(fā)商商資質(zhì)與與陽光100有一定的的差距，，社區(qū)文文化、產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)質(zhì)與陽光光100沒有可比比性，社社區(qū)較小小、人氣氣相對較較低。3、悅來新新城項目地址黃河路與廣州路交匯處開發(fā)公司山東城投悅來地產(chǎn)有限公司

占地面積18.6萬

㎡總建面積

30.5

㎡容積率1.64物業(yè)類型別墅|小高層

近期動態(tài)態(tài)：小高層價價格較低低，銷售售明顯。。STOWSWOT分析1.小戶型量多，價格便宜；2.處于CBD的核心位置；3.大片的小高層比較壯觀，看上去比較有感覺1.周邊配套設施薄弱；2.規(guī)劃死板，樓間距較小；3.小區(qū)物業(yè)給人感覺不是很用心（目前還未公布）；4.社區(qū)停車問題1.未來幾年城市發(fā)展的中心，政府機構(gòu)即將搬遷過來，板塊熱度呈上升趨勢；2.基礎(chǔ)配套設施必將完善；3.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.周邊樓盤的壓力；2.本案的開盤總結(jié)：地理位置置與本案案較近，，且前期期開盤的的已經(jīng)基基本售完完，現(xiàn)在在主推別別墅，與與本案類類似，不不過由于于此盤為為新盤，，人氣較較低，加加上開發(fā)發(fā)商資質(zhì)質(zhì)與項目目整體規(guī)規(guī)劃與陽陽光100有一定差差距。4、恒大黃黃河生態(tài)態(tài)城項目地址東四路與沂河路交匯處開發(fā)公司東營恒大華府置業(yè)有限公司

占地面積890畝

總建面積130萬

容積率1.7物業(yè)類型高層近期動態(tài)態(tài)：本項目開開盤成交交量較大大，創(chuàng)造造東營歷歷史之最最。但后后期退房房情況嚴嚴重，因因其出房房率等實實際問題題目前銷銷售狀況況并不理理想。STOWSWOT分析1.開放商知名度較高2.社區(qū)為東營最大3.社區(qū)景觀設計獨特，精致4.產(chǎn)品精裝設計、奢華省心5.產(chǎn)品價格低于本案1.周邊配套設施薄弱；2.容積率太高、降低社區(qū)品質(zhì)3.口碑不是很好4.出房率太低5.物業(yè)費高，生活成本加大1.未來幾年城市發(fā)展的中心，板塊熱度呈上升趨勢；2.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.周邊樓盤的壓力；2.不斷的折扣快銷策略3.如何改變在客戶中的口碑和形象4.本案的開盤總結(jié)：：該盤地地理位位置目目前不不是很很好，，比較較偏僻僻，而而且周周邊配配套設設施極極其不不完善善，社社區(qū)后后期停停車是是很大大的問問題，，而且且出房房率低低、容容積率率太高高，直直接影影響生生活品品質(zhì)，，與昂昂貴的的物業(yè)業(yè)費相相比，，非常常不值值。5、奧林匹克克花園項目地址東四路與府前大街交匯處開發(fā)公司山東景港房地產(chǎn)有限公司

占地面積300畝

總建面積30萬㎡容積率1.0物業(yè)類型疊拼別墅|花園洋房|小高層

近期動態(tài)：：目前已接近近尾盤。STOWSWOT分析1.地理位置優(yōu)越，緊鄰城市中心道路府前街，靠近市中心；2.處于CBD最核心的位置3.距離學校、醫(yī)院、商場等配套設施近工程進度非常慢2.開放商資質(zhì)3.社區(qū)靠近商業(yè)區(qū)，比較亂1.板塊熱度持續(xù)上升；2.基礎(chǔ)配套設施必將完善1.自身資質(zhì)2.本案的開盤總結(jié)：總體來說該該盤的位置置是非常好好的，但已已經(jīng)接近尾尾盤，對本本案造不成成很大的