房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解

房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策及

所得稅匯算清繳申報講座

財稅律師李利威TEL地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!講座內(nèi)容一、新房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法1、新31號文的出臺背景2、新31號文總體框架3、新舊31號文的比較分析及逐條解讀二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳1、新納稅申報表總體特征分析2、新納稅申報表填寫技巧房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!新31號文出臺背景2001年《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）2003年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）（舊31號文）

2009年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號文）（新31號文）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!新31號文框架

第四章

計稅成本的核算

（共11條）

本章主要對計稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，首次提出計稅成本對象的確認(rèn)原則、核算程序以及成本分配方法，特別是對計稅成本的6個成本項目內(nèi)容的重新界定、預(yù)提費用的處理意義重大。第五章

特定事項的稅務(wù)處理

（共2條）

本章主要對投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理進(jìn)行規(guī)范。

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第二條

本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

解讀：

“新31號”較“舊31號”適用范圍新31號文原31號文擴(kuò)大內(nèi)資、外資均有效內(nèi)資企業(yè)縮小只針對房地產(chǎn)企業(yè)適用范圍為房地產(chǎn)企業(yè)、臨時從事房地產(chǎn)的企業(yè)和參與房地產(chǎn)項目的企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。解讀：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收企業(yè)所得稅；2、《稅收征收管理法》第三十五條房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!

第五條

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。解讀：1.代收款項的處理：（1）企業(yè)所得稅：（2）營業(yè)稅（3）土地增值稅2.如何區(qū)分什么是代收費用？

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（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1、采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!解讀：1、正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》后取得的收入，應(yīng)確認(rèn)銷售收入。房地產(chǎn)銷售合同屬于法律規(guī)定的要式合同，必須簽訂書面合同交易才生效。因此，該條將所有合法有效的銷售房屋行為取得的收入囊括進(jìn)確認(rèn)銷售收入范圍。2、同原31號文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同。3、取消了原31號文件中對清單的規(guī)定，但前面四種方式仍以清單為依據(jù)。提示：必要的話仍需要準(zhǔn)備清單的相關(guān)資料，做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!

第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!第八條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

第九條

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

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第十條

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

解讀：1、刪除了原31號文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定；2、注意租金稅務(wù)上確認(rèn)收入的原則，同會計確認(rèn)的原則不一致，可能產(chǎn)生暫時性差異；房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

解讀：國家稅務(wù)總局所得稅在線答疑（2009年4月24日）

根據(jù)31號文規(guī)定，企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，應(yīng)計算出預(yù)計毛利額計入當(dāng)其應(yīng)該納稅所得額。同時，企業(yè)在計算繳納當(dāng)期所得稅時，可以扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費用、營業(yè)稅、土地增值稅等。這是這次房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理重大變化。

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第十五條

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。解讀：維修的責(zé)任問題提示：應(yīng)由乙方承擔(dān)的維修或者質(zhì)保期內(nèi)的責(zé)任或者由保險公司承擔(dān)的責(zé)任劃分。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!

第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!

第十八條

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

解讀：案例：某企業(yè)建造一個學(xué)校，耗資300萬元，建成后無償移交給國家，國家給予補(bǔ)償100萬元，該學(xué)校為三個成本對象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對（300-100=200萬元）在三個成本對象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實際上是對企業(yè)的一種優(yōu)惠處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!

第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。

解讀：1、向境外支付的銷售傭金不得超過10%的比例限制。（延續(xù)國稅發(fā)【2001】242號文件第八條和國稅發(fā)【1999】第242號第二條的規(guī)定）2、外國機(jī)構(gòu)幫助國內(nèi)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，不用代扣代繳營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!解讀：1、較舊31號文的說法有變化，突出了會計準(zhǔn)則的重要性。2、較統(tǒng)借統(tǒng)貸的國稅函[2002]837號更寬松。3、銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!

第二十三條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

解讀：

1、明確了整體報廢，未規(guī)定部分報廢。2、明確了需要按規(guī)定進(jìn)行審核。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!

第二十五條計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。

解讀：

計稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

解讀：成本對象定義：是費用承擔(dān)者，并規(guī)定用6種方法來劃分不同的成本對象。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

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第二十八條

企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進(jìn)行計量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!解讀：七大步驟：1、在開工前合理的劃分成本對象(6種劃分的原則)。2、歸集開發(fā)成本3、分配共同成本（四種分配方法）。4、確定完工標(biāo)準(zhǔn)（三種完工標(biāo)準(zhǔn)）5、單位工程成本。6、計算銷售成本。7、后續(xù)成本的二次調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!解讀：四種共同成本的分配方法：占地面積法建筑面積法直接成本法預(yù)算造價法任選其一即可房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!解讀：1、土地的分配：占地面積法公共配套設(shè)施：建筑面積法貸款利息：工程概算法和直接成本法其他成本：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法2、預(yù)提土地開發(fā)成本房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!

2、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

第三十二條

除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!

第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

解讀：

將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性進(jìn)入開發(fā)成本，等到停車場所出租或者出售的時候，一次性作為收入處理，無成本同其配比。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!

第三十五條

開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

解讀：及時性原則稅務(wù)機(jī)關(guān)有確定或核定成本的權(quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!解讀：投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理。案例：A企業(yè)聯(lián)合B企業(yè)做開發(fā)項目，B企業(yè)投資3000萬元，兩年后分配開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)產(chǎn)品的成本為2500萬元，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)應(yīng)納稅所得額500萬元。法律風(fēng)險+稅務(wù)籌劃案例：假設(shè)，B企業(yè)投資5000萬元，2年后分的利潤6000萬元，如果視同B企業(yè)借錢給A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理。而如果作為利息處理對于A企業(yè)比較有利，因為這樣的利息支出，有可能被允許在所得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!

第三十八條

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

解讀：2007年以前取得的預(yù)售收入，在2008年以后完工的，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利，根據(jù)本文件第9條的規(guī)定處理。

第三十九條

本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。

解讀：稅務(wù)機(jī)關(guān)的追溯適用權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!新申報表附表數(shù)量有所減少

與原1個主表14個附表的年度申報表相比，新申報表只有1個主表11個附表。

取消：原申報表《捐贈支出明細(xì)表》、《技術(shù)開發(fā)費加計扣除額明細(xì)表》、《工資薪金和工會經(jīng)費等三項經(jīng)費明細(xì)表》和《壞賬損失明細(xì)表》(《呆賬準(zhǔn)備計提明細(xì)表》、《保險準(zhǔn)備金提轉(zhuǎn)差納稅調(diào)整表》)。

增加：《以公允價值計量資產(chǎn)納稅調(diào)整表》、《資產(chǎn)減值準(zhǔn)備項目調(diào)整明細(xì)表》。在收入和成本明細(xì)表中增加事業(yè)單位和社會團(tuán)體及民辦非企業(yè)單位的收入和支出明細(xì)表。

合并：《納稅調(diào)整增加項目明細(xì)表》和《納稅調(diào)整減少項目明細(xì)表》合并為《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!

企業(yè)所得稅納稅申報表填表順序

(一)首先填寫附表之附表:1.附11：股權(quán)投資所得明細(xì)表對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表2.附10：減值準(zhǔn)備調(diào)整明細(xì)表對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表3.附9：資產(chǎn)折舊納稅調(diào)整表對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表4.附8：廣告費納稅調(diào)整表對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表5.附7：以公允價值調(diào)整明細(xì)表對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表6.附6：境外所得抵免表：對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表(調(diào)減)

對應(yīng)主表：應(yīng)納稅或抵免稅額(稅)7.附5：稅收優(yōu)惠表：對應(yīng)附3：納稅調(diào)整明細(xì)表(稅基)

對應(yīng)主表：減免稅或抵免稅額(稅)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!二、房地產(chǎn)行業(yè)填表技巧行營業(yè)收入一、填報說明：1、附表一第2行“營業(yè)收入合計”=主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入。不包括視同銷售收入。(變化之處！)2、附表一第13行視同銷售收入合計到附表一第1行“銷售（營業(yè)）收入合計”=主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷售收入。附表一第1行是計算廣告費業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費扣除限額的基數(shù)。3、附表一第13行“視同銷售收入”包括三項內(nèi)容2008年作為納稅調(diào)增項目，不再作為收入總額。4、除視同銷售外，按會計核算結(jié)果填報。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!

二會計和稅法處理差異分析1.未完工開發(fā)產(chǎn)品收入（新31號文第八條第九條）會計對未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入不確認(rèn)收入，按“預(yù)收賬款“進(jìn)行核算與管理，但稅法考慮稅收的均衡入庫，要求房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入先按預(yù)計利潤率分季（或月）計算預(yù)繳企業(yè)所得稅。對這一差異由于沒有涉及商品或勞務(wù)的轉(zhuǎn)移行為，不能認(rèn)定為“視同銷售”，同樣在企業(yè)所得稅法中它只是預(yù)繳企業(yè)所得的一種方式，也不能確認(rèn)為收入總額，相關(guān)差異金額只能通過納稅調(diào)整予以反映。企業(yè)所得稅年度申報表附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》中第52行單獨設(shè)行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤”用以反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入按預(yù)計利潤率分季（或月）計算的預(yù)計利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!

2.關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品收入（新31號第六條第七條）對完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)方式和時間，稅法與會計應(yīng)該是一致的，但兩者在委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，開發(fā)企業(yè)與購買方或三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議確認(rèn)收入計量上存在較大差異。稅法遵循從高原則，而會計考慮的是經(jīng)濟(jì)利益的真正流入，稅法確認(rèn)的收入要大于會計確認(rèn)的收入。對這一差異企業(yè)所得稅申報表未列舉明確填報的口徑，但從報表結(jié)構(gòu)和設(shè)計思路分析，這一差異屬于計量上的差異，應(yīng)填列在附表一（1）第16行“其他視同銷售收入——其他視同銷售收入“欄中，并在附表三《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》第2行第3列填列。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!

4.代收代繳款項（新31號第五條）

企業(yè)所得稅是綜合稅制，為體現(xiàn)公平和保護(hù)稅基的立法精神，其收入總額包括了納稅人取得的全部收入，稅法明確規(guī)定不征稅的除外。即：任何收入不作為應(yīng)稅收入或不申報納稅需要有法律依據(jù)；收入包括一切經(jīng)濟(jì)利益。因此，價外費用同樣也是企業(yè)所得稅制收入總額的有機(jī)構(gòu)成部分，價外費用不申報納稅同樣也需要有法律的依據(jù)。對代收代繳款項納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，企業(yè)所得稅同樣也有申報納稅的義務(wù)，具體分別在附表一（1）第16行“視同銷售收入——其他視同銷售收入”及第26行“營業(yè)外收入——其他"項目中予以反映。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!思考：2008年房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)食堂（福利）使用。（1）是否繳納營業(yè)稅？答：不需要繳納。（2）是否繳納土地增值稅？答：不需要繳納。（3）是否繳納企業(yè)所得稅？借：管理費用-福利費貸：累計折舊借：固定資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!新31號文框架章總則

（共4條）本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件及核定征收的管理。第二章收入的稅務(wù)處理

（共6條）

本章主要對收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。第三章

成本費用扣除的稅務(wù)處理（共14條）

本章主要對期間費用、計稅成本等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!新31號文逐條解讀和對比分析

條

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

解讀：原31號文件依據(jù)的上位法是《企業(yè)所得稅暫行條例》；新31號文的立法基礎(chǔ)是從2008年1月1日開始執(zhí)行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實施條例，以及稅收征管法。

提示：本文件是實體和程序的統(tǒng)一，既包括如何繳納企業(yè)所得稅，又包括程序性問題。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。解讀：1、完工條件（除土地外）：竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。（與原31號文相同）

2、各種開發(fā)產(chǎn)品的種類，包括土地、住宅、商業(yè)用房、其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等。3、土地開發(fā)的完工條件未明確。4、未修改完工標(biāo)準(zhǔn)。參考第32條。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定為：“納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

(六)納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

”房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!

第六條

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!

3、采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。4、采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!

問：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，第十四條中規(guī)定“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本”。如果某間房子已完工，可售面積是120平方米，總價是100萬，采取銀行按揭方式銷售。至當(dāng)年12月31日止，僅收到首付款30萬。請問當(dāng)年“已實現(xiàn)銷售的可售面積”是120平方米還是36平方米？答：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第六條第（三）款規(guī)定，如果采取按揭方式銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照合同的約定確定收入。一般情況下，首付和銀行應(yīng)同時進(jìn)行，即使由于跨年度導(dǎo)致首付時間和銀行轉(zhuǎn)賬時間的差距，也應(yīng)按照銷售合同約定的時間確定收入。所以，上述可售面積應(yīng)按120米計算。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!解讀：1.注意與第二十四條對照使用。2.本條取消了自產(chǎn)自用需要視同銷售的規(guī)定，同《企業(yè)所得稅法實施條例》第25條、國稅函（2008）828號文件一脈相承。舊31號文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售，外資企業(yè)的國稅函（2005）970號文件則規(guī)定，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入。新31號文基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策。

3.確認(rèn)收入（或利潤）的方法參照《稅收征管法實施細(xì)則》第五十五條的內(nèi)容，同原31號文保持一致。新31號文預(yù)計計稅毛利率較舊31號文下降五個百分點的情況下，此處仍保持15%的成本利潤率，偏高。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!解讀：1、與舊31號文相比，前三項計稅毛利率分別下降了5個百分點，利好消息。2、與原31號文比較，在經(jīng)濟(jì)適用房后增加了“限價房”和“危改房”兩類，但未對這三類房屋進(jìn)行定義和限定。提示：是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房，必須要有政府批文，在手續(xù)沒有批下來之前就進(jìn)行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對待。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!

解讀：1、“計稅毛利率”2、預(yù)售收入的營業(yè)稅及附加、土地增值稅在《企業(yè)所得稅納稅申報表》中的填列3、在年度納稅申報時，須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

4、新31號文刪除了鑒定報告的具體要求，但原31號文中的內(nèi)容要求仍有參考意義房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!

第十一條

企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

解讀：成本費用的稅務(wù)處理要區(qū)分二組概念：期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!

第十三條

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。第十四條已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本解讀：先確定成本對象，后在某一成本對象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。提?千萬不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!第十六條

企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

解讀：刪除舊31號文中“代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除”的規(guī)定，與第5條和第31條第3款相對應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!解讀：1、公建配套設(shè)施，分為三類：①作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。②作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。③自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對象前扣除。2、法律障礙：如何確定產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主（目前業(yè)主委員會不是一個法律主體），無法取得產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!

第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

解讀：1、業(yè)主斷供不能在所得稅前作為預(yù)計負(fù)債在稅前扣除。2、為購買方提供的按揭擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!

第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

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第二十二條企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。解讀：1、刪除舊31號文中關(guān)于土地閑置費的規(guī)定。但參照第27條第1款，仍可在土地征用及拆遷中核算。2、規(guī)定了無償收回的情況，低價收回以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!

第二十四條

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。解讀：

1、自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對計提折舊規(guī)定了限制性條款

2、實質(zhì)重于形式原則房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!

第二十六條

成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算

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第二十七條

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費及拆遷補(bǔ)償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

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解讀：1、規(guī)定了計稅成本對象的開支內(nèi)容。提示：園林綠化等園林環(huán)境工程費不屬于配套設(shè)施，因此稅法未規(guī)定必須按照建筑面積對園林進(jìn)行分?jǐn)?，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項共同費用外，可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?/p>

2、營銷設(shè)施（比如售樓處）的建造費要計入開發(fā)間接費用。提示：不允許將營銷設(shè)施的建造費通過計提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費用，而是要計入開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!

第二十九條

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

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（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。

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第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

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第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價款。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!解讀：案例：A公司有土地1萬平方米，投資到有資質(zhì)的B公司，進(jìn)行合作建房，項目容積率為1：4，即房屋的建筑面積為4萬平方米，約定應(yīng)分給A公司3萬平方米的房屋，所得稅如何計算？（假定房屋公允價值為1萬元每平方米）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!解讀：

三項預(yù)提費用可在稅前扣除：

1、出包工程沒有取得發(fā)票（合同額的10%）；

2、按照中介機(jī)構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本（避稅）

3、預(yù)提報批報建、物業(yè)完善費用。

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第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

提示：

應(yīng)盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù)，或者說盡早取得合法憑據(jù)，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!

第三十七條

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

解讀：同第31條對應(yīng)。前提條件：未成立法人公司。如果成立合資公司，而將非貨幣性資產(chǎn)投資到開發(fā)企業(yè)，則在投資時就要先分解再確定所得或損失。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解共80頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!新企業(yè)所得稅納稅申報表總體特征分析

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