商管項目后評估報告

一、項目概況——崇安新城地理位 崇安崇安交通樞2.5公新城區(qū)3.5公一、項目概況——崇安新城規(guī) 一、項目概況——崇安新城規(guī) 1個商業(yè)中心區(qū)，3

本案金科中高人口規(guī)模3一、項目概況——商業(yè)布 生活資消費市生活資消費市益路、廣南路和錫滬路分布一、項目概況——商業(yè)布 區(qū)域內(nèi)錫滬路沿線密集分布了家居樂、名品城、錫滬裝飾城、嘉世茂、好藝家、第六空間、紅星國際、D-PARK大市、江陰、宜興、常州、蘇州等區(qū)域的客戶。 一、項目概況——周邊概

億家國際家居廣場

月星國際家居

廣益裝飾名城

錫滬路

大酒1 一、項目概況——交通概 廣益廣廣益廣祥本規(guī)劃錫滬上馬墩高架：江海東

廣南

學前東城市快速干 城市主干城市次干 城市支一、項目概況——交通概25分鐘到錫山行政中心，10分鐘到達中山路中心商圈，距離地園站”，距項目直線距一、項目概況——小 SW位于交通樞紐OT錫滬路建筑立面陳舊—立面形象建材、五金、家飾…——業(yè)態(tài)齊全，差，有待升爭激人來人往，車流量大——商業(yè)氛圍濃今年家居建材行業(yè)全面萎縮，周邊在規(guī)劃有利區(qū)域整商項目多，經(jīng)二、項目定位策劃總1、項目定位策劃節(jié)點及主要成果回B區(qū)：-1F五星電器；1F窗簾布藝； 用品、玻璃器皿、燈飾A區(qū) 軟體家具 實木板式家具 歐式、實木、辦公家具 國美電器、辦公家具；1F墻紙、櫥柜、家紡；2F燈具；2012年9A區(qū) 軟體家具；2F實木板式家具 歐式、實木、辦公家具B區(qū)：-1F國美電器、茶藝 3F二、項目定位策劃總 2、目標客群拆遷家庭，有充足 對房屋進行裝二、項目定位策劃總3、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、鋪位劃分定 二、項目定位策劃總 4、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、鋪位劃分定三、項目招商總 項目招商總項目招招商計項 水平達成評項目招三、項目招商總項目招 三、項目招商總 招商計劃1、項目招商進度達成評受市場大環(huán)境及開發(fā)進度影響，未完成總部設定645%，12月完成招(4)招商中進度偏慢樓層為B區(qū)2FA區(qū)。B區(qū)原先定位為燈具，期招商過程中對三、項目招商總 招商計劃前期A序公司名品牌名計租面鋪位1辛亞真2孔吉3徐一音4詹厚ABC松5楊福宏興紅6羅唐久7黎洪木品8吳翠慕爾9蔡仁英凱萊陳小皇室玫包紅東陽木張雅李中伊沈衛(wèi)陽光森楊圣A112、彭剛南洋森馮木容尚吳新法朗總三、項目招商總招商計劃

0

B- B- B- B- 樓剩余待招面12345A-67三、項目招商總 招商計劃2、項目招商次序及招商節(jié)奏評 三、項目招商總 招商品牌1、項目實際落位品牌與模擬落位品牌（目標）差異對比分落位對比(負一。三、項目招商總 招商品牌落位對比(一樓2012年9三、項目招商總 招商品牌落位對比（二樓三、項目招商總 招商品牌落位對比（三樓三、項目招商總 招商品牌落位對比（A區(qū)三、項目招商總2、（次）主力店、重點品牌達成評 三、項目招商總 項 水平達成評序鋪位品面目標商務條合同商務條達成單價（㎡月金額（元月單價（㎡月金額（元月單金12345678B159B1609B163B186B187 B135B136三、項目招商總 項 水平達成評序鋪位品面目標商務條合同商務條達成單價（/月/㎡月金（元/月單價（㎡單金B(yǎng)1100B1101B1102B1103B1105B1106三、項目招商總 項 水平達成評目標商務合同商務達成㎡1234B26056B203B205B202B206789B229B273-三、項目招商總 項 水平達成評序樓層鋪位品面目標商務合同商務達成單價（元㎡月金額（月單價（元㎡月金額（月1B328-1B328-2B328-234567B311- B312-89B326三、項目招商總 項 水平達成評序樓層/小鋪位品面目標商務合同商務達成單價（元㎡單價（元㎡單金1A105-234567812345 678A203-12A315、34567三、項目招商總 實 與目 偏差分 提升 提升 提升三、項目招商總 與其他項 水平對比分項項樓經(jīng)營品主力品備1.82.7藝2墻紙布藝品牌： 3F、三層四層聯(lián)租，2等1.3~23.52.8~3.12.51.6迪高、雅藍、AS、無錫項目 定價本著“放水養(yǎng)魚”的原則，確保多數(shù)客戶穩(wěn)定經(jīng)營。采取平價定價原則，即價格貼近但略高于市場平均水平，以吸引商戶前來投資開店。2、通過給 期的方式保證前三 單價的穩(wěn)定三、項目招商總 項目招商經(jīng)驗總2、遵循主力店先行、次主力店和 牌突破的招商次序3、嚴格把控招商政策，穩(wěn)步提 收益4三、項目招商總 項目招商教，特別是年前商戶均會收縮 額，導致A區(qū)在12月和1月掉鋪現(xiàn)象嚴重4、品牌、定位備選不足，特別是B2，5、招商期短，各個環(huán)節(jié)準備不足，特別是開發(fā)的延誤導致招商推進偏慢三、項目招商總 經(jīng)典案例——國美電器（一年半的國美國美電器于2011年9月份開始洽談，并于2011年12月對商務條款 300萬年進行確認且國美立 已經(jīng)完成 2012年10過多次談判，幾經(jīng)挫折，動之以利，國美電器最終確定租賃方案，面積為2300平米，為137.5/年，超6千萬追加提成3%，并且與2013年 三、項目招商總 經(jīng)典案例——A區(qū)家具（半年的A區(qū) 四、項目企劃推廣總 項目企劃推廣總（二）（三）（四）（五）四、項目企劃推廣總 （一） 招商宣傳啟 車身宣傳啟 軟 系列 導示系統(tǒng)、美陳系統(tǒng)招標啟動；新辦公區(qū)美 四、項目企劃推廣總 四、項目企劃推廣總 四、項目企劃推廣總 四、項目企劃推廣總 四、項目企劃推廣總四、項目企劃推廣總 （二）招商期間，項目處于整體銷售狀態(tài)，方面對于商鋪宣傳力度非常大，未避免同一多重投放，造成資源浪費及宣傳內(nèi)容不統(tǒng)一。商管方面采用互因此在宣傳方面采用宣傳手冊、單頁及車。宣傳手冊及效果圖主要用于招商進入市場洽談使用。車身方面，選取錫滬路主干道，以項目所在地崇安區(qū)為中心，向四、項目企劃推廣總 （二） 12、由于項目前期宣傳名為“華東家藝中心”，后因四、項目企劃推廣總 （二）項目名開業(yè)宣傳周宣傳重四、項目企劃推廣總（二） 植 四、項目企劃推廣總 1 3四、項目企劃推廣總 （三）四、項目企劃推廣總（三）由于工程趕工問題，區(qū)吊頂完工時間較晚，導示吊牌未能在試營業(yè)前期安裝，同時，由于工程質量問題，區(qū)吊頂在未有工人踩踏情況下已發(fā)生下陷象，對后期安裝造成較大的 。四、項目企劃推廣總 （三） 建議：導示設計及制作為同一家公司，以避免對項目及設計生疏而產(chǎn)生的問題四、項目企劃推廣總 （三）后 問 四、項目企劃推廣總（三）設計方 問四、項目企劃推廣總 1項目前期主要對外宣傳為軟裝，但試營業(yè)期間，軟裝品牌非常少，反而以家具為主。而對于家具，前期宣傳較少，對真正有家具需求2 四、項目企劃推廣總 3、開門紅包活動雖吸引了一定人群，但沒有消費狂潮。于沖著開業(yè)紅包而來的，從年輕人至中來年人各段，且這些人四、項目企劃推廣總 同時，開業(yè)時間為全年建材起步階段，主要銷售點在于瓷磚、地板類。相開業(yè)期間，由于活動策劃也促成了部分商戶的銷售。四、項目企劃推廣總活動環(huán)節(jié)設置造成了一定 。對消費者而言，也少了一重保障四、項目企劃推廣總成非常大 四、項目企劃推廣總 *紅星美凱龍活動中A四、項目企劃推廣總 12312、利用好商戶的資 ，鼓勵商戶與商場共同宣傳3、在擴大品牌宣傳同時，加強終端宣傳、精 ，促成商戶成交4、將活動細分，通過一兩個環(huán)節(jié)進行人 ，為商場帶來充足的客源全年全年0費制作活其 四、項目企劃推廣總 主 其中電視宣傳較大，主要原有在 活動經(jīng)費及宣傳費用，年 四、項目企劃推廣總 費用不足，2012年由于開業(yè)延后原因，原定400萬縮減成244萬，去除試營業(yè)活動費用，僅剩36萬，其中涵蓋美陳、日常物料、市政、招商宣傳等費用。該未考慮新興市場的品牌宣傳。五、項目商業(yè)運營總 （一）（三）五、項目商業(yè)運營總 （一）項目籌建期運營節(jié)點及主要成果帶領團隊對無錫同類型市場及性專業(yè)型市場，進行走訪并與當?shù)匦袠I(yè)及商會，制作相關市場分析報告，并邀請相關行業(yè)參與華東軟裝揭牌暨開盤儀式。制定符合我項目實際的《運營管理手冊》及《管理手冊》，建立了針到42家，并具備試營業(yè)條件。 9.2013年210.2013年3月完成89完成了2013年3月16、17五、項目商業(yè)運營總 （二）項目運營分五、項目商業(yè)運營總 1、（次）主力店、重點品牌銷售分各方面鋪設面較廣，其中包括電視、電臺、報紙、出租車等，儲備五、項目商業(yè)運營總 2、銷售業(yè)績較差品牌及原因分A區(qū)3F整體商戶在試營業(yè)以來銷售較差。因A區(qū)3F空鋪率較高，客流動線較弱，商場雖針對此加強了宣傳及引導，并在一樓進行出樣展示等，但商戶自身經(jīng)營能力較弱，營業(yè)員及對外拓展能力嚴重不足。B區(qū)2、3FB區(qū)2、3F所涉及商戶裝修期較長，且部分為2.3月新進商戶，因此開業(yè)商戶較少，大部分商戶均處于裝修狀態(tài)，無法達到整體營業(yè)效果。五、項目商業(yè)運營總3、運營本 收繳情茶藝,家具類,茶藝,家具類,窗簾類,木制品類,櫥柜、衣類墻紙軟類家具茶家紡類,餐飲類,各品 分布各品 分布五、項目商業(yè)運營總 五、項目商業(yè)運營總 43.15開業(yè)商戶統(tǒng)樓開鋪數(shù)開鋪面未開鋪數(shù)未開鋪面總數(shù)總面開鋪A-178A-5A-8A-49B-00B-7B-B-合五、項目商業(yè)運營總 開業(yè)前商戶裝 之日常巡五、項目商業(yè)運營總 開業(yè)前商戶裝 之裝修須五、項目商業(yè)運營總開業(yè)前商戶裝 之進場資五、項目商業(yè)運營總開業(yè)前商戶裝 資料歸五、項目商業(yè)運營總 開業(yè)前商戶裝修現(xiàn)五、項目商業(yè)運營總 3.15五、項目商業(yè)運營總5、項目經(jīng)營 在今后將增加創(chuàng)收項目，如：ATM機、擦鞋機、公共區(qū)五、項目商業(yè)運營總 6、未開業(yè)商戶原因分2、3月份新簽商戶15戶，新增合同面積2447.9五、項目商業(yè)運營總 7 收繳主要問題及原因分 具建材裝修及鋪貨成本較高，故部分小商戶無充 繳 部分運 缺乏業(yè)態(tài)經(jīng)驗，與商戶溝通技巧及把控能力尚待提高五、項目商業(yè)運營總 樓層巡五、項目商業(yè)運營總 《運營管理手冊》及 管理手冊五、項目商業(yè)運營總 8、運營工商戶夜間五、項目商業(yè)運營總 商戶洽談五、項目商業(yè)運營總 培五、項目商業(yè)運營總 9 工客訴處從2012.12.30試營業(yè)至今 關閉率五、項目商業(yè)運營總9 工商戶標截至目前已有25家商戶辦理標價簽打五、項目商業(yè)運營總9 工展位物五、項目商業(yè)運營總 9 工協(xié)助商戶辦理五、項目商業(yè)運營總 （三）經(jīng)驗與教運 經(jīng)驗不有過本業(yè)態(tài)從業(yè)經(jīng)驗的運營占比不足1/3，從事過售后返租項目從業(yè)經(jīng)驗的為零。因此對于突發(fā)事件預估不足，對于市場情況變化無法提供及時的應變，故需加強培訓力度及調(diào)整新老比例。五、項目商業(yè)運營總 （三）經(jīng)驗與教自2011五、項目商業(yè)運營總 （三）經(jīng)驗與教 五、項目商業(yè)運營總 （三）經(jīng)驗與教五、項目商業(yè)運營總 五、項目商業(yè)運營總 （三）經(jīng)及的開發(fā)賠償，索 ；空調(diào)及電纜不適于專業(yè)市場；停車設在商場街區(qū)內(nèi)側， 處難以找到車 六、項目工程物業(yè)總 項目工程物業(yè)總（一）開業(yè)籌建期工作總（二）項目開業(yè)后工（一）（一）開業(yè)籌建期工作總1、開1、開業(yè)籌建期倒排計2、主要成果回 路路燈安裝完 內(nèi)外廣場取水點完 消 控制 自動扶梯不銹鋼外包完消防水泵

消防控制

層配設施設 電梯機 貨 客 冷卻 生 3、商場二無錫項目為開業(yè)做準備，運營 通知商戶進場裝修，工程物業(yè) 3、商場二現(xiàn)現(xiàn)場巡查現(xiàn)場裝3、商場二 4、開荒保 壞，直接影響到以后日常保潔工作的質量和檔次，所以做好開荒保潔有著相當重要的要求 4、開荒保

的努力

在這次開業(yè)開荒過程中 了很多問題開荒保

專業(yè)技能和素質參差不齊，培

，導致開荒保潔的管

，給以后的日常保潔工作帶來很多，經(jīng)常會出現(xiàn)三五成群的保 聚一起，不知道工作從何做起，導致浪費人3開荒開始后，現(xiàn)場商戶仍在裝修，開荒工作出現(xiàn)反復。應提前（二）（二）項目開業(yè)后工作總1、塔 和門戶號不對應23412323、A1、A區(qū)非機動車道從地面 路線過長，不利于電瓶車上下進出 3、高配、層配接管后，衛(wèi)生清 ，督促力 1 /水表不符，無法計量使用能耗，日常運營期間無法節(jié)省及管控3 3、A 4管理1突，出現(xiàn)此現(xiàn)象進行整頓，做好部門思想工作，杜絕部門內(nèi)再出現(xiàn)3 形象不佳，每日進行隊列訓練，讓員工自身提高形象4現(xiàn)場管控 2 3錫滬家藝中 開業(yè)本次交付為商鋪、公寓。商鋪分1#、2#、3#、4#、5#、6#，共計1419戶，符合交付條件的合計479768套，符合交付條件的有254戶，合計可交付733戶。公