某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件

房屋交付法律知識(shí)講座主講人：遼寧智庫律師事務(wù)所邰洋律師

房屋交付法律知識(shí)講座主講人：遼寧智庫律師事務(wù)所1一、房屋交付的法律意義1、轉(zhuǎn)移占有和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移《合同法》第133條“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”一、房屋交付的法律意義2

2、房屋質(zhì)量保修期的計(jì)算起點(diǎn)《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日建設(shè)部）第33條“保修期從交付之日起計(jì)算”2、房屋質(zhì)量保修期的計(jì)算起點(diǎn)3

3、計(jì)算辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間的起點(diǎn)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件

4最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律54、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的起點(diǎn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的起點(diǎn)。6二、房屋交付條件1、房屋交付需達(dá)到法定的交付條件《合同法》第279條第2款、《建筑法》第61條第2款均規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第3款“建設(shè)工程驗(yàn)收合格的，方可交付使用”。

※建設(shè)工程驗(yàn)收合格，是交付使用的法定前提條件。二、房屋交付條件72、房屋交付需達(dá)到合同約定的交付條件

《商品房買賣合同》第八條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在

年

月

日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第5條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：×1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

×2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

×3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

×4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

√5．經(jīng)建設(shè)單位組織建筑工程驗(yàn)收合格并由勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、建設(shè)單位出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

※（1）需具備第八條所約定的條件，如第1或第5項(xiàng)，根據(jù)約定確定。（2）同時(shí)，還需符合合同中約定的其他條件（如第三條房屋狀況的描述、第十四條配套設(shè)施、附件一的平面圖、附件三的交屋標(biāo)準(zhǔn)等）。2、房屋交付需達(dá)到合同約定的交付條件83、建設(shè)工程驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。3、建設(shè)工程驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)9《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第4條第1款：“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施”第5條：工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：

(一)完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

(二)施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告，工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

(三)對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，井提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽宇。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第410

(四)勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽宇。

(五)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

(六)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告。

(七)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。

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(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

(十)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

(十一)建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

※（1）由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；（2）有規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。

(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。12

4、是否取得《房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不是交屋的必要條件《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案”?！斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第4條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案”。

※質(zhì)監(jiān)站不再負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收，僅是負(fù)責(zé)備案審查。4、是否取得《房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案13案例旅順某項(xiàng)目未取得竣工驗(yàn)收備案表交付房屋的勝訴判決案例145、存在工期拖延或可能逾期交房時(shí)，新售房屋交付時(shí)間的及時(shí)調(diào)整。某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件15三、房屋交付通知1、是否必須書面通知？《商品房買賣合同》第十一條“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”

※需注意補(bǔ)充協(xié)議是否有特殊約定，如雙方約定“雙方同意《合同》第十一條變更為：買受人應(yīng)按合同規(guī)定的交付時(shí)間自行至出賣人售樓處或其指定的地點(diǎn)辦理房屋交接手續(xù)、領(lǐng)取房屋鑰匙，出賣人不再另行書面通知”?！a(bǔ)充協(xié)議未約定出賣人不再另行書面通知的，應(yīng)當(dāng)向購房者發(fā)出書面的交屋通知。三、房屋交付通知16

2、逾期交房后的再交屋，必須書面通知。案例：某公司逾期交房案，未書面通知造成損失擴(kuò)大。

※購房者接收房屋時(shí)，是否可以開發(fā)商未支付違約金為由拒不接收房屋？某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件17四、交屋前應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的交屋材料《商品房買賣合同》第十一條“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)”。案例：第八條證明文件的出示問題。四、交屋前應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的交屋材料18

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案表（如有）2、住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。

※應(yīng)注意要求業(yè)主簽收已領(lǐng)取。3、房屋面積測(cè)繪成果報(bào)告《商品房銷售管理辦法》第34條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。4、房屋交接書或房屋交接單、領(lǐng)鑰匙證明5、房屋裝修協(xié)議、安全防火協(xié)議、業(yè)主手冊(cè)等物業(yè)文件。1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案19五、房屋交付與規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的法律規(guī)定:

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。五、房屋交付與規(guī)劃設(shè)計(jì)變更20《商品房銷售管理辦法》第24條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人?！渡唐贩夸N售管理辦法》第24條房地產(chǎn)開發(fā)21買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日222、開發(fā)商有通知義務(wù)、購房者有退房權(quán)利3、房屋交付期間，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理及對(duì)策（1）房屋交付前，應(yīng)核實(shí)是否存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情況；（2）房屋交付前，發(fā)現(xiàn)了規(guī)劃設(shè)計(jì)變更（特別是比較明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更），應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知；（3）做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及處理預(yù)案。2、開發(fā)商有通知義務(wù)、購房者有退房權(quán)利23六、房屋交付與相關(guān)款項(xiàng)結(jié)算、相關(guān)費(fèi)用支付

1、面積差異款的結(jié)算《商品房買賣合同》第五條，面積出現(xiàn)差異，按合同約定單價(jià)多退少補(bǔ)。2、維修資金的繳納建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第12條第1款“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶”。第13款“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”。六、房屋交付與相關(guān)款項(xiàng)結(jié)算、相關(guān)費(fèi)用支24公建項(xiàng)目是否有權(quán)要求業(yè)主交納維修資金的問題

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，住宅以及住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。項(xiàng)目不屬于強(qiáng)制交存專項(xiàng)維修資金的范圍的，如欲收取該費(fèi)用應(yīng)取得業(yè)主同意。如可以考慮在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)此予以約定。如無約定，不得以業(yè)主拒絕交納該費(fèi)用為由拒絕交房。公建項(xiàng)目是否有權(quán)要求業(yè)主交納維修資金的問題

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l25非強(qiáng)制繳存維修資金項(xiàng)目，業(yè)主同意交存維修資金的，應(yīng)如何使用、管理的問題

對(duì)于公建項(xiàng)目維修資金的交存、使用、管理及監(jiān)督事宜，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確規(guī)定。在業(yè)主同意交存的情況下，貴司可以參照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的有關(guān)規(guī)定，制定相應(yīng)的具體規(guī)則，在取得相關(guān)業(yè)主同意后執(zhí)行。非強(qiáng)制繳存維修資金項(xiàng)目，業(yè)主同意交存維修資金的，應(yīng)如何使用、26未交存維修資金的情況下，項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用應(yīng)如何承擔(dān)的問題

保修期內(nèi)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)由建設(shè)單位和施工單位承擔(dān)保修責(zé)任。保修期屆滿后，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的一般維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)；如涉及大修、更新或改造等，需在取得業(yè)主有效表決后方可進(jìn)行，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。未交存維修資金的情況下，項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更27

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)

※取決于合同約定4、采暖費(fèi)

※取決于合同約定※業(yè)主拒不交納采暖費(fèi)的處理

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5、垃圾清運(yùn)費(fèi)

※取決于合同約定或雙方協(xié)議約定。

※根據(jù)大連市物價(jià)局《關(guān)于取消降低放開部分收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大價(jià)發(fā)[2003]97號(hào)）的規(guī)定，我市裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放開，住戶在辦理入住手續(xù)時(shí)，如果需要物業(yè)公司清運(yùn)裝修垃圾的，可與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；住戶如果自行清運(yùn)裝修垃圾，物業(yè)公司不能收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。5、垃圾清運(yùn)費(fèi)29

6、裝修保證金根據(jù)《關(guān)于取消降低放開部分收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大價(jià)發(fā)[2003]97號(hào)）文件規(guī)定，自2003年9月起已取消，不允許再收取。

30七、房屋交付與房屋質(zhì)量

1、驗(yàn)房時(shí)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主可否拒絕接收房屋？《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”第148條規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同”。七、房屋交付與房屋質(zhì)量31最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條、13條規(guī)定，房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失；其他質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修責(zé)任。

※對(duì)主體質(zhì)量或嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)拒絕接收房屋，并有權(quán)退房；※對(duì)于一般的質(zhì)量問題，司法實(shí)踐中對(duì)此問題的處理爭議很大。為避免不必要的糾紛，建議應(yīng)提前對(duì)每套房屋進(jìn)行檢查，出現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，盡量降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾32

2、交屋時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量問題的防范對(duì)策建議：（1）業(yè)主以出現(xiàn)質(zhì)量問題拒收房屋時(shí)，盡可能動(dòng)員業(yè)主先行辦理房屋交付手續(xù)，再進(jìn)行維修；如業(yè)主拒絕接收的，應(yīng)盡快并優(yōu)先修復(fù)，修復(fù)后及時(shí)再次發(fā)出交屋通知；（2）交屋期間，工程部門應(yīng)安排施工單位人員全程跟蹤、解決及處理房屋質(zhì)量問題；維修要保質(zhì)保量，同時(shí)要及時(shí)；2、交屋時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量問題的防范對(duì)策建議：333、業(yè)主拒不配合維修的處理實(shí)踐中當(dāng)施工單位準(zhǔn)備進(jìn)行維修時(shí)，業(yè)主往往提出過高的損失賠償要求，否則不同意施工單位進(jìn)屋維修，導(dǎo)致在維修階段經(jīng)常就維修事宜不能協(xié)商一致。此種情況下，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出書面維修通知，明確告知其具體的維修時(shí)間及維修方案、以及拒絕維修時(shí)擴(kuò)大損失部分由其自行承擔(dān)等內(nèi)容，并要求其在維修時(shí)家中留人。3、業(yè)主拒不配合維修的處理34八、房屋交付與首次業(yè)主大會(huì)的成立問題首次業(yè)主大會(huì)如何成立，由于前期法律法規(guī)無明確規(guī)定，導(dǎo)致許多小區(qū)遲遲不成立業(yè)主大會(huì)。1、業(yè)主大會(huì)的成立條件《大連市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》第九條規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。房屋實(shí)際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)”。

※以交付為準(zhǔn)，實(shí)際上目前房屋交付基本就已達(dá)到50%以上。八、房屋交付與首次業(yè)主大會(huì)的成立問題35

2、負(fù)責(zé)成立業(yè)主大會(huì)的責(zé)任主體《大連市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》第十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。房地產(chǎn)行政主管部門自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組……建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料”。2、負(fù)責(zé)成立業(yè)主大會(huì)的責(zé)任主體36

※明確了第一責(zé)任主體為建設(shè)單位，如建設(shè)單位不提出，20%以上業(yè)主可以提議；※要求在30日內(nèi)書面提出，此意味著交房時(shí)，如所交付的專有面積達(dá)到50%以上，就應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)成立后，權(quán)利主體轉(zhuǎn)移給了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)提出了更高要求。某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件373、首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員的組成《大連市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》第十條規(guī)定“……房地產(chǎn)行政主管部門自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定?；I備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。3、首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員的組成38

九、房屋交付的基本流程1、準(zhǔn)備交屋通知、交屋須知（攜帶身份證及復(fù)印件一份、公證授權(quán)委托書、受托人的身份證復(fù)印件、補(bǔ)交的房款、購房合同原件及房款發(fā)票原件），并安排置業(yè)顧問向業(yè)主發(fā)出入伙通知或交屋通知。某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件392、銷售部：驗(yàn)明業(yè)主身份讓業(yè)主在《交屋通知》上簽字，收回《交屋通知》收取業(yè)主的身份證復(fù)印件收取公證的授權(quán)委托書、受托人的身份證復(fù)印件上述核實(shí)后，由銷售人員在交屋審批單上簽字某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件403、財(cái)務(wù)部：補(bǔ)交房款或進(jìn)行面積差異款結(jié)算，并收取相關(guān)費(fèi)用核實(shí)房款是否已付清，在業(yè)主房款已付清后，由財(cái)務(wù)人員在交屋審批單上簽字某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件41

4、物業(yè)部：辦理交屋手續(xù)讓業(yè)主簽署《裝修協(xié)議》《防火責(zé)任協(xié)議書》讓業(yè)主填寫《住戶資料》讓業(yè)主簽領(lǐng)交屋資料：簽收《業(yè)主入住資料領(lǐng)取清單》

以上工作完成后，在《交屋審批單》上由物業(yè)人員簽字

425、領(lǐng)鑰匙處在看到銷售、財(cái)務(wù)、物業(yè)指定人員簽字后，可向業(yè)主發(fā)放鑰匙業(yè)主簽收《收鑰匙記錄》——收回在交屋審批單上注明鑰匙已取領(lǐng)，簽字某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件436、驗(yàn)房

由銷售（物業(yè)）帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房由業(yè)主簽署（1）《樓宇驗(yàn)收記錄表》（2）《三表讀數(shù)確認(rèn)書》——全部收回，不能交付業(yè)主6、驗(yàn)房44十、交屋過程中可能出現(xiàn)的情況1.業(yè)主本人不能辦理房屋交付手續(xù)的。

※代理人應(yīng)當(dāng)出具公證的授權(quán)委托書、身份證，并攜帶相關(guān)購房材料（如業(yè)主本人的身份證、購房合同、發(fā)票）※如果代理人不能出具公證的授權(quán)委托書，而開發(fā)商也同意向其交房的，應(yīng)當(dāng)要求代理人出具《承諾書》十、交屋過程中可能出現(xiàn)的情況452.不補(bǔ)交房款的——催款通知合同依據(jù)：第五條面積確認(rèn)及面積差異處理

合同約定的建筑面積與《房屋面積測(cè)繪報(bào)告》記載的建筑面積的差額，按本合同第四條規(guī)定的單價(jià)在房屋交付時(shí)按實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)；

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任

買受人逾期付款,出賣人有權(quán)推遲房屋交付期限。2.不補(bǔ)交房款的——催款通知463、與業(yè)主爭議的處理建議（1）安排人員至現(xiàn)場處理業(yè)主對(duì)于房屋交付問題的投訴及異議（應(yīng)在單獨(dú)房間進(jìn)行，不能在交付現(xiàn)場進(jìn)行，以免產(chǎn)生群體投訴）；（2）對(duì)于特殊問題應(yīng)注意及時(shí)處理，盡量不要出現(xiàn)因處理不當(dāng)而產(chǎn)生爭議，繼而導(dǎo)致其他業(yè)主也加入到投訴行列。

（3）處理與業(yè)主爭議過程中，應(yīng)注意防止被錄音

4、應(yīng)注意收回施工單位或裝修單位處的房屋鑰匙。3、與業(yè)主爭議的處理建議47某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件48土地使用權(quán)到期續(xù)期問題。土地使用權(quán)到期續(xù)期問題。49THEEND某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件50

房屋交付法律知識(shí)講座主講人：遼寧智庫律師事務(wù)所邰洋律師

房屋交付法律知識(shí)講座主講人：遼寧智庫律師事務(wù)所51一、房屋交付的法律意義1、轉(zhuǎn)移占有和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移《合同法》第133條“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”一、房屋交付的法律意義52

2、房屋質(zhì)量保修期的計(jì)算起點(diǎn)《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日建設(shè)部）第33條“保修期從交付之日起計(jì)算”2、房屋質(zhì)量保修期的計(jì)算起點(diǎn)53

3、計(jì)算辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間的起點(diǎn)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件

54最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律554、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的起點(diǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第42條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取的起點(diǎn)。56二、房屋交付條件1、房屋交付需達(dá)到法定的交付條件《合同法》第279條第2款、《建筑法》第61條第2款均規(guī)定“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第3款“建設(shè)工程驗(yàn)收合格的，方可交付使用”。

※建設(shè)工程驗(yàn)收合格，是交付使用的法定前提條件。二、房屋交付條件572、房屋交付需達(dá)到合同約定的交付條件

《商品房買賣合同》第八條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在

年

月

日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第5條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：×1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

×2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

×3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

×4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

√5．經(jīng)建設(shè)單位組織建筑工程驗(yàn)收合格并由勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、建設(shè)單位出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

※（1）需具備第八條所約定的條件，如第1或第5項(xiàng)，根據(jù)約定確定。（2）同時(shí)，還需符合合同中約定的其他條件（如第三條房屋狀況的描述、第十四條配套設(shè)施、附件一的平面圖、附件三的交屋標(biāo)準(zhǔn)等）。2、房屋交付需達(dá)到合同約定的交付條件583、建設(shè)工程驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。3、建設(shè)工程驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)59《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第4條第1款：“工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施”第5條：工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：

(一)完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

(二)施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告，工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

(三)對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，井提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽宇。

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第460

(四)勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽宇。

(五)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

(六)有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告。

(七)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。

61

(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

(十)有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

(十一)建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

※（1）由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；（2）有規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。

(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。62

4、是否取得《房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》不是交屋的必要條件《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案”?！斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第4條“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案”。

※質(zhì)監(jiān)站不再負(fù)責(zé)組織竣工驗(yàn)收，僅是負(fù)責(zé)備案審查。4、是否取得《房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案63案例旅順某項(xiàng)目未取得竣工驗(yàn)收備案表交付房屋的勝訴判決案例645、存在工期拖延或可能逾期交房時(shí)，新售房屋交付時(shí)間的及時(shí)調(diào)整。某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件65三、房屋交付通知1、是否必須書面通知？《商品房買賣合同》第十一條“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)”

※需注意補(bǔ)充協(xié)議是否有特殊約定，如雙方約定“雙方同意《合同》第十一條變更為：買受人應(yīng)按合同規(guī)定的交付時(shí)間自行至出賣人售樓處或其指定的地點(diǎn)辦理房屋交接手續(xù)、領(lǐng)取房屋鑰匙，出賣人不再另行書面通知”。※補(bǔ)充協(xié)議未約定出賣人不再另行書面通知的，應(yīng)當(dāng)向購房者發(fā)出書面的交屋通知。三、房屋交付通知66

2、逾期交房后的再交屋，必須書面通知。案例：某公司逾期交房案，未書面通知造成損失擴(kuò)大。

※購房者接收房屋時(shí)，是否可以開發(fā)商未支付違約金為由拒不接收房屋？某地產(chǎn)房屋交付法律知識(shí)講座講課稿課件67四、交屋前應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的交屋材料《商品房買賣合同》第十一條“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)”。案例：第八條證明文件的出示問題。四、交屋前應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備的交屋材料68

1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案表（如有）2、住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。

※應(yīng)注意要求業(yè)主簽收已領(lǐng)取。3、房屋面積測(cè)繪成果報(bào)告《商品房銷售管理辦法》第34條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。4、房屋交接書或房屋交接單、領(lǐng)鑰匙證明5、房屋裝修協(xié)議、安全防火協(xié)議、業(yè)主手冊(cè)等物業(yè)文件。1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案69五、房屋交付與規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的法律規(guī)定:

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第43條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。五、房屋交付與規(guī)劃設(shè)計(jì)變更70《商品房銷售管理辦法》第24條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人?！渡唐贩夸N售管理辦法》第24條房地產(chǎn)開發(fā)71買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日722、開發(fā)商有通知義務(wù)、購房者有退房權(quán)利3、房屋交付期間，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的處理及對(duì)策（1）房屋交付前，應(yīng)核實(shí)是否存在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情況；（2）房屋交付前，發(fā)現(xiàn)了規(guī)劃設(shè)計(jì)變更（特別是比較明顯的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更），應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知；（3）做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及處理預(yù)案。2、開發(fā)商有通知義務(wù)、購房者有退房權(quán)利73六、房屋交付與相關(guān)款項(xiàng)結(jié)算、相關(guān)費(fèi)用支付

1、面積差異款的結(jié)算《商品房買賣合同》第五條，面積出現(xiàn)差異，按合同約定單價(jià)多退少補(bǔ)。2、維修資金的繳納建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第12條第1款“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶”。第13款“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”。六、房屋交付與相關(guān)款項(xiàng)結(jié)算、相關(guān)費(fèi)用支74公建項(xiàng)目是否有權(quán)要求業(yè)主交納維修資金的問題

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，住宅以及住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。項(xiàng)目不屬于強(qiáng)制交存專項(xiàng)維修資金的范圍的，如欲收取該費(fèi)用應(yīng)取得業(yè)主同意。如可以考慮在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)此予以約定。如無約定，不得以業(yè)主拒絕交納該費(fèi)用為由拒絕交房。公建項(xiàng)目是否有權(quán)要求業(yè)主交納維修資金的問題

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l75非強(qiáng)制繳存維修資金項(xiàng)目，業(yè)主同意交存維修資金的，應(yīng)如何使用、管理的問題

對(duì)于公建項(xiàng)目維修資金的交存、使用、管理及監(jiān)督事宜，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確規(guī)定。在業(yè)主同意交存的情況下，貴司可以參照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的有關(guān)規(guī)定，制定相應(yīng)的具體規(guī)則，在取得相關(guān)業(yè)主同意后執(zhí)行。非強(qiáng)制繳存維修資金項(xiàng)目，業(yè)主同意交存維修資金的，應(yīng)如何使用、76未交存維修資金的情況下，項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用應(yīng)如何承擔(dān)的問題

保修期內(nèi)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問題的，應(yīng)由建設(shè)單位和施工單位承擔(dān)保修責(zé)任。保修期屆滿后，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的一般維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)；如涉及大修、更新或改造等，需在取得業(yè)主有效表決后方可進(jìn)行，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。未交存維修資金的情況下，項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更77

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)

※取決于合同約定4、采暖費(fèi)

※取決于合同約定※業(yè)主拒不交納采暖費(fèi)的處理

78

5、垃圾清運(yùn)費(fèi)

※取決于合同約定或雙方協(xié)議約定。

※根據(jù)大連市物價(jià)局《關(guān)于取消降低放開部分收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大價(jià)發(fā)[2003]97號(hào)）的規(guī)定，我市裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放開，住戶在辦理入住手續(xù)時(shí)，如果需要物業(yè)公司清運(yùn)裝修垃圾的，可與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；住戶如果自行清運(yùn)裝修垃圾，物業(yè)公司不能收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。5、垃圾清運(yùn)費(fèi)79

6、裝修保證金根據(jù)《關(guān)于取消降低放開部分收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的通知》（大價(jià)發(fā)[2003]97號(hào)）文件規(guī)定，自2003年9月起已取消，不允許再收取。

80七、房屋交付與房屋質(zhì)量

1、驗(yàn)房時(shí)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主可否拒絕接收房屋？《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”第148條規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同”。七、房屋交付與房屋質(zhì)量81最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條、13條規(guī)定，房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失；其他質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修責(zé)任。

※對(duì)主體質(zhì)量或嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)拒絕接收房屋，并有權(quán)退房；※對(duì)于一般的質(zhì)量問題，司法實(shí)踐中對(duì)此問題的處理爭議很大。為避免不必要的糾紛，建議應(yīng)提前對(duì)每套房屋進(jìn)行檢查，出現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，盡量降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾82

2、交屋時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量問題的防范對(duì)策建議：（1）業(yè)主以出現(xiàn)質(zhì)量問題拒收房屋時(shí)，盡可能動(dòng)員業(yè)主先行辦理房屋交付手續(xù)，再進(jìn)行維修；如業(yè)主拒絕接收的，應(yīng)盡快并優(yōu)先修復(fù)，修復(fù)后及時(shí)再次發(fā)出交屋通知；（2）交屋期間，工程部門應(yīng)安排施工單位人員全程跟蹤、解決及處理房屋質(zhì)量問題；維修要保質(zhì)保量，同時(shí)要及時(shí)；2、交屋時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量問題的防范對(duì)策建議：833、業(yè)主拒不配合維修的處理實(shí)踐中當(dāng)施工單位準(zhǔn)備進(jìn)行維修時(shí)，業(yè)主往往提出過高的損失賠償要求，否則不同意施工單位進(jìn)屋維修，導(dǎo)致在維修階段經(jīng)常就維修事宜不能協(xié)商一致。此種情況下，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出書面維修通知，明確告知其具體的維修時(shí)間及維修方案、以及拒絕維修時(shí)擴(kuò)大損失部分由其自行承擔(dān)等內(nèi)容，并要求其在維修時(shí)家中留人。3、業(yè)主拒不配合維修的處理84八、房屋交付與首次業(yè)主大會(huì)的成立問題首次業(yè)主大會(huì)如何成立，由于前期法律法規(guī)無明確規(guī)定，導(dǎo)致許多小區(qū)遲遲不成立業(yè)主大會(huì)。1、業(yè)主大會(huì)的成立條件《大連市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》第九條規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。房屋實(shí)際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)”。

※以交付為準(zhǔn)，實(shí)際上目前房屋交付基本就已達(dá)到50%以上。八、房屋交付與首次業(yè)主大會(huì)的成立問題85

2、負(fù)責(zé)成立業(yè)主大會(huì)的責(zé)任主體《大連市實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》第十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。房地產(chǎn)行政主管部門自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組……建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。