中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)與陷阱

城市化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

主要內(nèi)容一、城市化浪潮與房地產(chǎn)業(yè)二、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)三、中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)與陷阱四、上海房地產(chǎn)企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議五、上海市周邊中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介一、城市化浪潮與中小城市房地產(chǎn)業(yè)

1．中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入城市化加速發(fā)展時(shí)期城市化水平在30%-70%之間是一個(gè)國(guó)家城市化加速發(fā)展的時(shí)期。2004年我國(guó)城市人口已達(dá)5.2億,城市化率為40%左右,已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設(shè)計(jì)，到2050年中國(guó)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平,初步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的目標(biāo)要求,中國(guó)的城市化率要達(dá)到70%-80%。這意味著中國(guó)的城市化增長(zhǎng)率要以每年0.8%-1%的速度增長(zhǎng)；也意味著在這46年內(nèi),中國(guó)有7.2-8.8億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,平均每年達(dá)1500多萬(wàn)人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設(shè)。2．政府有中小城市偏好的城市化方針1980年國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國(guó)進(jìn)入推進(jìn)城市化的階段。1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4月1日開(kāi)始實(shí)施的《城市規(guī)劃法》中,提出“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。2000年10月,在中共中央關(guān)于“十五”計(jì)劃的《建議》中,提出要不失時(shí)機(jī)地實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時(shí)指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。

城市區(qū)域分布和非農(nóng)人口規(guī)模等級(jí)結(jié)構(gòu)(%)

區(qū)域分布規(guī)模分布全國(guó)東部中部西部全國(guó)東部中部西部合計(jì)10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.149.25362.83．城市化加速催生房屋建設(shè)高潮

（1）城市化加速前后房屋問(wèn)題最為突出

（2）建國(guó)以來(lái)城市化與住房問(wèn)題

1949-79年共竣工不足5億平方米；1980年代平均年竣工量為1.3億平方米；

1991~1995年均為2.1億平方米；

1996~1998年均竣工面積達(dá)到3.2億平方米；1999年以來(lái)年均4-5億平方米左右（注：各部門統(tǒng)計(jì)差異較大）。

（3））恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)長(zhǎng)長(zhǎng)期期徘徘徊徊，，住住宅宅需需求求受受到到拖拖累累聯(lián)合合國(guó)國(guó)糧糧農(nóng)農(nóng)組組織織頒頒布布的的恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)分分級(jí)級(jí)如如下下：：高品品質(zhì)質(zhì)生生活活：：20%以以下下；；富裕裕：：20%~40%；；小康康：：40%~50%；；溫飽飽：：50%~60%；；絕對(duì)對(duì)貧貧困困：：60%以以上上。。2003年年主主要要國(guó)國(guó)家家的的恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)：：美國(guó)國(guó)10.4%，，日日本本16.5%，，韓韓國(guó)國(guó)25.1%，，法法國(guó)國(guó)16.9%，，英英國(guó)國(guó)18.7%，，菲菲律律賓賓52.1%，，印印度度50.3%。。中國(guó)國(guó)2003年年恩恩格格爾爾系系數(shù)數(shù)的的地地區(qū)區(qū)差差異異單位位：：%城鎮(zhèn)居民農(nóng)民城鎮(zhèn)居民農(nóng)民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5廣東38.649.8山西34.948.6廣西39.955.4內(nèi)蒙古34.544.8海南49.356.9遼寧40.746.5重慶41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龍江38.444.3貴州43.062.7上海44.244.0云南40.359.0江蘇41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陜西35.843.5安徽45.752.5甘肅37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5寧夏35.748.8山東34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全國(guó)39.250.1二、、中中小小城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)1．．城城市市分分類類與與中中小小城城市市業(yè)界界通通常常根根據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的成成熟熟程程度度和和市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模分分類類。。一線線城城市市：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)軔軔地地和和最最發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市如如廣廣州州、、上上海海、、北北京京、、深深圳圳、、杭杭州州；；二線線城城市市：：天天津津、、重重慶慶和和一一些些發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的省省會(huì)會(huì)城城市市如如南南京京、、成成都都、、武武漢漢、、沈沈陽(yáng)陽(yáng)以以及及沿沿海海開(kāi)開(kāi)放放城城市市如如寧寧波波、、蘇蘇州州、、大大連連、、青青島島、、廈廈門門等等；；三線線城城市市：：一一些些落落后后省省會(huì)會(huì)城城市市如如貴貴陽(yáng)陽(yáng)、、哈哈爾爾濱濱、、呼呼和和浩浩特特以以及及地地級(jí)級(jí)市市如如常常州州、、金金華華、、煙煙臺(tái)臺(tái)、、宜宜昌昌等等；；四線線城城市市：：指指縣縣級(jí)級(jí)市市和和縣縣城城，，如如昆昆山山、、太太倉(cāng)倉(cāng)、、富富陽(yáng)陽(yáng)等等。。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)界界通通常常將將三、、四四線線城城市市統(tǒng)統(tǒng)稱稱為為中中小小城城市市；；與城城市市規(guī)規(guī)劃劃中中按按人人口口分分組組的的中中小小城城市市是是不不同同的的概概念念,包包括括了了許許多多非非農(nóng)農(nóng)人人口口超超過(guò)過(guò)50萬(wàn)的的大大城城市市甚甚至至非非農(nóng)農(nóng)人人口口超超過(guò)過(guò)100萬(wàn)的的特特大大城城市市,基基本本相相當(dāng)當(dāng)于于按按行行政政級(jí)級(jí)別別劃劃分分的的地地級(jí)級(jí)市市和和縣縣級(jí)級(jí)市市和和縣縣城城級(jí)級(jí)別別的的小小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)；；房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)界界的的中中小小城城市市數(shù)數(shù)量量巨巨大大,扣扣除除4個(gè)直直轄轄市市和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)較較發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的省省會(huì)會(huì)城城市市以以及及少少量量沿沿海海開(kāi)開(kāi)放放城城市市,剩剩下下的的約約600座城城市市以以及及2000多座座縣縣城城都都屬屬于于中中小小城城市市的的范范疇疇。。2．．中小小城城市市已已成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)關(guān)注注的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)2004年地地根根緊緊縮縮政政策策實(shí)實(shí)施施以以來(lái)來(lái),一一、、二二線線大城城市市普普遍遍出出現(xiàn)現(xiàn)““地地荒荒””,使使這這幾幾個(gè)個(gè)城城市市的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)門門檻檻大大幅幅升升高高,整整體體的的市市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)在在發(fā)發(fā)生生變變化化。。在一一、、二二線線大大城城市市發(fā)發(fā)展展困困難難的的情情況況下下,中中小小城城市市為為一一線線城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)提提供供了了擴(kuò)擴(kuò)張張的的空空間間,一一些些房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)始始縮縮減減在在一一、、二二線線大大城城市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā),生生存存問(wèn)問(wèn)題題迫迫使使他他們們開(kāi)開(kāi)始始關(guān)關(guān)注注原原本本不不屑屑一一顧顧的的中中小小城城市市。。3．．中中小小城城市市住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需的的特特點(diǎn)點(diǎn)（1）市市場(chǎng)場(chǎng)供供給給集集中中度度較較高高，，但但供供給給量量并并不不高高中小小城城市市少少數(shù)數(shù)幾幾家家規(guī)規(guī)模模實(shí)實(shí)力力并并不不強(qiáng)強(qiáng)大大的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商就就足足以以壟壟斷斷整整個(gè)個(gè)城城市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，這這種種局局面面的的出出現(xiàn)現(xiàn)主主要要是是由由于于這這些些中中小小城城市市的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求容容量量較較小小。。對(duì)比比:上上海海市市約約有有5000家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)，，其其中中前前50強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)共共完完成成的的投投資資額額和和銷銷售售面面積積僅僅僅僅占占全全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的12%左左右右，，市市場(chǎng)場(chǎng)的的集集中中度度還還比比較較低低。。中小小城城市市當(dāng)當(dāng)?shù)氐亻_(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司缺缺乏乏競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)實(shí)力力，，多多是是項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司，，不不具具備備公公司司化化管管理理模模式式和和品品牌牌意意識(shí)識(shí)，，連連續(xù)續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)能能力力弱弱。。（2）市場(chǎng)需需求容容量小小,消消費(fèi)能能力較較低且且市場(chǎng)場(chǎng)分化化一是城城市內(nèi)內(nèi)原有有的城鎮(zhèn)居居民對(duì)對(duì)住宅宅的需需求量量小，價(jià)格格也很很難突突破歷歷史和和平均均消費(fèi)費(fèi)水準(zhǔn)準(zhǔn)，房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)和銷銷售形形勢(shì)微微妙而而險(xiǎn)峻峻。二是外外地個(gè)個(gè)體投投資者者對(duì)這這些城城市缺缺乏信信心，，進(jìn)入入謹(jǐn)慎慎，投投資需需求和和投機(jī)機(jī)需求求不強(qiáng)強(qiáng)。三是由由于原原來(lái)的的單位分分房較較多，，而且且私建建房仍仍然占占據(jù)了了中小小城市市居民民住房房市場(chǎng)場(chǎng)的相相當(dāng)比比重，，削弱弱了對(duì)對(duì)商品品住宅宅的需需求。。四是存在一一些消消費(fèi)能能力強(qiáng)強(qiáng)的重重要部部門如如稅務(wù)務(wù)局、、電信信局和和銀行行等的的團(tuán)體體訂購(gòu)購(gòu)，但但數(shù)量量有限限。五是也也有高高收入入階層層，但但對(duì)住住宅要要求也也高。。4、中中小城城市商商業(yè)地地產(chǎn)市市場(chǎng)特特點(diǎn)（1））全城城最大大的商商業(yè)設(shè)設(shè)施幾幾乎都都集中中在一一個(gè)中中央商商業(yè)區(qū)區(qū)或一一條商商業(yè)大大道上上，，成為為中小小城市市現(xiàn)代代都市市生活活的標(biāo)標(biāo)志和和象征征，是是寸土土寸金金的地地帶，，能產(chǎn)產(chǎn)生與與大都都市媲媲美的的產(chǎn)品品和價(jià)價(jià)格。。（2））散布布在住住宅小小區(qū)的的底商商和區(qū)區(qū)間型型的街街區(qū)商商業(yè)猶猶如星星星之之火但但無(wú)法法成為為主流流和時(shí)時(shí)尚。。（3））專業(yè)業(yè)主題題商業(yè)業(yè)（除除建材材和家家具外外）幾幾乎是是空白白。（4））大眾眾消費(fèi)費(fèi)依然然是主主流，，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)也是是以傳傳統(tǒng)的的百貨貨業(yè)和和綜合合商業(yè)業(yè)中心心為主主體，，價(jià)位位和服服務(wù)上上依然然以中中低檔檔為主主流。。5、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育育不充充分（1））市場(chǎng)場(chǎng)中介介和社社會(huì)服服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)展滯滯后融資渠渠道單單一，，對(duì)自自有資資金和和資金金周期期要求求高地價(jià)評(píng)評(píng)估、、市場(chǎng)場(chǎng)策劃劃、銷銷售代代理機(jī)機(jī)構(gòu)缺缺乏地方新新聞媒媒體缺缺乏，，且居居民關(guān)關(guān)注率率低（2））供需需實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的模模式仍仍較傳傳統(tǒng)一是以以現(xiàn)房房銷售售為主主，定定金和和預(yù)收收款很很少二是期期房銷銷售模模式受受到普普遍抵抵觸三是銷銷售周周期比比較長(zhǎng)長(zhǎng)，回回款速速度較較慢三、中中小城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的機(jī)機(jī)會(huì)和和陷阱阱1．中中小城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的機(jī)機(jī)會(huì)（1））中小小城市市房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有有持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)的市市場(chǎng)需需求（2））中小小城市市政府府急于于推動(dòng)動(dòng)城市市發(fā)展展,房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展具具有諸諸多優(yōu)優(yōu)惠措措施推推動(dòng)（3））中小小城市市本地地企業(yè)業(yè)求““資””若渴渴,““雞蛋蛋”等等著換換“糧糧票””（4））項(xiàng)目目成本本較低低，同同時(shí)在在土地地成本本支付付進(jìn)度度、配配套稅稅費(fèi)支支付進(jìn)進(jìn)度、、預(yù)售售控制制條件件等方方面政政府管管理具具有一一定的的彈性性，在在中小小城市市開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的資資金壓壓力較較小，，啟動(dòng)動(dòng)資金金的占占用量量較小小，能能獲得得更高高的資資本投投資效效率。。2．中中小城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的陷陷阱（1）政府府利益益難以以平衡衡，優(yōu)優(yōu)惠政政策變變數(shù)較較大（2）本地地開(kāi)發(fā)發(fā)商非非正常常市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)因素素較多多（3）市場(chǎng)場(chǎng)化程程度低低、社社會(huì)資資源不不足,交易易成本本高（4）開(kāi)發(fā)發(fā)理念念與當(dāng)當(dāng)?shù)匚奈幕瘋鱾鹘y(tǒng)、、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣慣常產(chǎn)產(chǎn)生碰碰撞（5））政府府規(guī)劃劃和承承諾難難以兌兌現(xiàn),如修修路、、綠化化等四、對(duì)對(duì)上海海房地地產(chǎn)企企業(yè)的的建議議1.從從戰(zhàn)略略層審審視進(jìn)進(jìn)入中中小城城市的的目的的和必必要性性（1）視中中小城城市為為“救救命稻稻草””———切忌忌病急急亂投投醫(yī)（2）拓展展品牌牌，積積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)———考考驗(yàn)忍忍耐力力和資資金實(shí)實(shí)力（3）強(qiáng)壯瞎子子背眼尖跛跛子——也也是一種過(guò)過(guò)河的辦法法2．公司層層一般性建建議（1）從城市擴(kuò)擴(kuò)張和形象象建設(shè)中找找準(zhǔn)發(fā)展坐坐標(biāo)密切關(guān)注政政府規(guī)劃，，并自覺(jué)在在城市發(fā)展展規(guī)劃的引引領(lǐng)下尋找找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，找準(zhǔn)自自己在城市市格局中的的最佳位置置，以便借借風(fēng)借勢(shì)，，快速發(fā)展展。房地產(chǎn)業(yè)在在提升中小小城市形象象方面，有有幾個(gè)值得得注意的新新傾向。一一是中小城城市開(kāi)發(fā)商商的觀念正正在發(fā)生重重大轉(zhuǎn)變；；二是中小小城市也有有高端消費(fèi)費(fèi)群；三是是中小城市市也開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入適度大大盤時(shí)代；；四是合作作開(kāi)發(fā)大盤盤將是一種種新趨勢(shì)。。（2）寧可可小心首吃吃螃蟹，莫要跟風(fēng)風(fēng)冒進(jìn)中小城市不不比一二線線城市，市市場(chǎng)容量有有限，極易易飽和。第一個(gè)項(xiàng)目目成功之后后便有大量量同類物業(yè)業(yè)上馬，有有限市場(chǎng)需需求難以消消化新增供供應(yīng)，空置置率迅速攀攀升，后跟跟進(jìn)者難全全身而退。。（3）比較剩余余資源的邊邊際效益與與交易成本本大城市資源源比例出現(xiàn)現(xiàn)不協(xié)調(diào)（（如土地缺缺乏等），，反過(guò)來(lái)理理解就是企企業(yè)部分資資源出現(xiàn)剩剩余（如資資金剩余、、人力資源源剩余或品品牌等無(wú)形形資產(chǎn)剩余余等）。中小城市地地方制度、、行政環(huán)境境是進(jìn)軍中中小城市的的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成本，也也是主要的的交易成本本。只有企業(yè)剩剩余資源的的邊際效益益大于新增增的交易成成本時(shí)，企企業(yè)才有向向中小城市市拓展的經(jīng)經(jīng)濟(jì)可行性性。（4）企業(yè)必須須放下架子子，規(guī)范經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為別自以為大大，中小城城市水淺也也有大魚別玩概念炒炒作，中小小城市消費(fèi)費(fèi)者不買帳帳別拿實(shí)在當(dāng)當(dāng)無(wú)知，中中小城市消消費(fèi)者不好好蒙3．房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目層運(yùn)運(yùn)作注意事事項(xiàng)（1）做好前期期策劃，找找準(zhǔn)定位點(diǎn)點(diǎn)不是每一座座城市都適適合房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不不是每一座座城市都有有豐厚的奶奶酪——選選擇城市奶酪源于本本土消費(fèi)，，把握當(dāng)?shù)氐叵M(fèi)者的的生活習(xí)性性和消費(fèi)心心理與偏好好——明確確消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)多多而盲目，，市場(chǎng)細(xì)分分不明且容容量有限；；住宅物業(yè)業(yè)商品化意意識(shí)落后———找準(zhǔn)投投資類型（2）項(xiàng)目目組織和開(kāi)開(kāi)發(fā)理念融融和最高決策層層不宜本地地化中高層人才才本土化至至關(guān)重要基層管理人人才必須經(jīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，，接受開(kāi)發(fā)發(fā)理念（3）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，適適度超前，，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)發(fā)模式快市場(chǎng)半步步——先賢賢快市場(chǎng)一步步——先烈烈克隆一線城城市的先進(jìn)進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)——曲高高和寡依據(jù)區(qū)域市市場(chǎng)適度原原創(chuàng)——先先機(jī)在握圈地收錢、、期房銷售售、概念炒炒作、廣告告轟炸、低低開(kāi)高走———難有作作為（4）嚴(yán)控控開(kāi)發(fā)周期期，避免政政府換屆風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)地方政府管管理班子走走馬燈似的的換、政策策朝令夕改改也是必須須面對(duì)的中中國(guó)特色中小城市政政府政策延延續(xù)性較差差,政策跟跟著官員走走,人治的的影響大于于法制在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)和開(kāi)發(fā)周周期的把握握上須做好好充分的準(zhǔn)準(zhǔn)備,開(kāi)發(fā)商最保保險(xiǎn)的方法法是算準(zhǔn)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期，，將項(xiàng)目在在本屆領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)任期內(nèi)完完成（5）銷售售要實(shí)，廣廣告宣傳莫莫虛大規(guī)模的造造勢(shì)推廣運(yùn)運(yùn)動(dòng)和媒體體策略，往往往不如口口碑傳播與與設(shè)計(jì)模型型等實(shí)效營(yíng)營(yíng)銷策略更更具實(shí)效性性，更節(jié)約約推廣成本本，更能夠夠事半功倍倍。廣告語(yǔ)言必必須充分考考慮到中小小城市居民民的審美習(xí)習(xí)性和接受受能力，不不為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接接受甚至反反感到的廣廣告創(chuàng)意與與文案表現(xiàn)現(xiàn)，即使再再優(yōu)美也將將失去意義義，甚至產(chǎn)產(chǎn)生反作用用力。銷售技巧應(yīng)應(yīng)本土化。。太專業(yè)化化的銷售技技巧、太格格式化的銷銷售說(shuō)辭在在中小城市市并不是一一件好事，，本土消費(fèi)費(fèi)者喜歡用用本地的方方言與習(xí)俗俗進(jìn)進(jìn)行溝溝通。五、上海市市周邊城市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)簡(jiǎn)介1．長(zhǎng)三角角主要城市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)潛力分分析總體而言，，蘇南城市市外資經(jīng)濟(jì)濟(jì)較發(fā)達(dá)，，浙江民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)發(fā)達(dá)，蘇南南百姓不及及浙江富裕裕，房?jī)r(jià)承承付能力不不如浙江;但浙江房房?jī)r(jià)普遍起起點(diǎn)較高，，發(fā)展?jié)摿αΨ炊芟尴?。蘇州人均GDP和實(shí)際外外商直接投投資排第1,城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入僅列第6,外企中中高層可承承擔(dān)較高房房?jī)r(jià),普通通市民承付付能力一般般;房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資額排第5,其房?jī)r(jià)價(jià)相對(duì)較低低,發(fā)展?jié)摑摿θ允址志薮?應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注注。無(wú)錫、南京京同蘇州相似似,尤其是是無(wú)錫的其其他指標(biāo)超超過(guò)南京,而房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資額卻比南南京低,潛潛力尚未挖挖掘。杭州、寧波波雖然各項(xiàng)指指標(biāo)均超前前，但房?jī)r(jià)價(jià)已經(jīng)高位位運(yùn)作，未未來(lái)增長(zhǎng)潛潛力可能相相對(duì)有限，，應(yīng)適當(dāng)關(guān)關(guān)注。常州、嘉興興、紹興、、鎮(zhèn)江、南南通、揚(yáng)州州等6個(gè)區(qū)域次重重點(diǎn)城市。。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)，有較較好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和文化基基礎(chǔ)，接受受6個(gè)重點(diǎn)發(fā)展展城市的輻輻射，較高高的人均生生活水平以以及與區(qū)域域重點(diǎn)城市市的緊密聯(lián)聯(lián)系，將使使其房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有扎扎實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，但由于于其城市規(guī)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力均存存在差距，，因此房地地產(chǎn)發(fā)展的的總體潛力力要小于前前者。湖州、舟山山、臺(tái)州、、泰州等4個(gè)長(zhǎng)三角都都市經(jīng)濟(jì)圈圈的外緣城城市。城市規(guī)模不不大，發(fā)展展房地產(chǎn)的的空間較為為有限，但但如果結(jié)合合本地區(qū)比比較優(yōu)勢(shì)，，如臨海、、臨湖等區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，，與前兩層層次城市錯(cuò)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，，也許可以以實(shí)施房地地產(chǎn)業(yè)的差差異化發(fā)展展。2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP人均可支配收入外商投資房地產(chǎn)投資城市億元排名元排名元排名億美元排名億元排名上海市6250.81146585.26214867.00158.502901.241蘇州市2802.00247413.57112361.00668.051177.945無(wú)錫市1901.22442961.54311647.001027.013131.796南京市1576.20627544.87610195.561222.094183.804南通市1006.65812945.27159598.00137.311048.3210常州市900.191026002.02711307.00118.55752.789揚(yáng)州市647.221214268.20148705.00154.811243.8211鎮(zhèn)江市643.561324086.23109451.00148.06832.2913泰州市580.021411516.10168517.00163.031331.1514杭州市2092.00332546.13412898.00510.096258.162寧波市1769.90532234.51514277.00217.275184.303臺(tái)州市922.80916698.941313609.0032.161456.508嘉興市855.631125697.68812954.0077.98972.427湖州市488.971519042.371112607.0085.371141.5212舟山市171.821617691.171212213.0090.181518.1915紹興市1088.40

725087.59913152.004

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/2．無(wú)錫無(wú)錫總面積積為4650平方公公里，其中中市區(qū)面積積為517.70平平方公里。。2004年總?cè)巳丝?47.19萬(wàn)萬(wàn)，生產(chǎn)總總值2350億元，，財(cái)政總收收入354.74億億元。下下轄江陰、、錫山、宜宜興三個(gè)市市(縣)和和崇安區(qū)、、北塘區(qū)、、南長(zhǎng)區(qū)、、馬山區(qū)、、郊區(qū)和新新區(qū)六個(gè)區(qū)區(qū)。無(wú)錫市政府府一直有著著一個(gè)“小小上?！钡牡膲?mèng)想，實(shí)實(shí)現(xiàn)這個(gè)夢(mèng)夢(mèng)想的引擎擎就是房地地產(chǎn)，尤以以城市新區(qū)區(qū)的土地供供應(yīng)為重點(diǎn)點(diǎn)。根據(jù)無(wú)無(wú)錫的城市市規(guī)劃，按按照“七區(qū)區(qū)一體、一一體兩翼””的總體結(jié)結(jié)構(gòu)架，市市區(qū)形成““1＋6””城鎮(zhèn)組團(tuán)團(tuán)布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，主城區(qū)區(qū)“七片一一帶”功能能分區(qū)更加加明顯（““七片”包包括城中、、蠡溪、東東亭、太湖湖新城、新新區(qū)、山北北、錫北，，“一帶””是環(huán)太湖湖、蠡湖的的自然山水水風(fēng)光帶））。2005年市區(qū)計(jì)劃劃住宅竣工工410萬(wàn)㎡，其中經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房40萬(wàn)㎡，拆遷安置置房90萬(wàn)㎡，商品房280萬(wàn)㎡。

銷售面積,萬(wàn)㎡其中住宅,萬(wàn)㎡成交金額,億元其中住宅,億元2002221.1206.750.944.12003285.226684.768.92004358.06310.71140.47117.6房地產(chǎn)供大大于求的局局面出現(xiàn)，，開(kāi)發(fā)商銷銷售壓力大大。2004年無(wú)錫市區(qū)區(qū)經(jīng)核準(zhǔn)新新增上市預(yù)預(yù)售商品房房累計(jì)445.44萬(wàn)㎡，實(shí)際際銷售面積積僅358萬(wàn)㎡，供給給大于需求求，尤其是商業(yè)業(yè)用房的供供求比例偏偏大。2005年上市總量量超過(guò)2004年，主要集集中于東南南、西南和和西北片區(qū)區(qū)，中心區(qū)區(qū)和副中心心區(qū)的供給給總量有所所減少。住宅新房二手房20051季度2季度3季度1季度2季度3季度均值405240964136355437303752中心區(qū)613060136214496054975576副中心區(qū)550958285864418745654373東區(qū)336132513424328535763526南區(qū)460044864611328136453766西區(qū)493550645096349636663670北區(qū)3412340434592987313330773季度中心區(qū)區(qū)辦公用房房均值：7466元，比上季季上漲1.62%3季度中心區(qū)商商服用房均值值：19738元，比上季上上漲0.37%圖中為截止2005年10月第5次次出讓用地累累計(jì)數(shù)據(jù).2005年全市計(jì)劃推出房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用用地1200萬(wàn)㎡,其中住宅宅900萬(wàn)㎡(商品房300萬(wàn)㎡,拆遷安置房房460萬(wàn)㎡,經(jīng)濟(jì)適用用房140萬(wàn)㎡)。市區(qū)計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地860萬(wàn)㎡(12900畝)左右,其其中商業(yè)用地地約150萬(wàn)㎡(2250畝),住宅用用地560萬(wàn)㎡(8400畝),綜合用用地150萬(wàn)㎡(2250畝)。需求存在隨著無(wú)錫城市市化進(jìn)程的推推進(jìn)、人才戰(zhàn)戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化水水平提高以及及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和城鎮(zhèn)居居民收入水平平不斷提高,人們需要改改善居住條件件。靠近太湖湖之濱的蠡湖湖新城、濱湖湖新城地區(qū)、、列入規(guī)劃的的15個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)組組團(tuán)將成為無(wú)無(wú)錫房地產(chǎn)需需求的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。2003年無(wú)錫市城調(diào)調(diào)隊(duì)調(diào)查資料料:有79%的家庭在近幾幾年中有擴(kuò)大大居住面積和和購(gòu)房的欲望望及打算,其其中購(gòu)房面積積在60-100平方米的占21.5%,有77.5%的居民計(jì)劃購(gòu)購(gòu)房面積在100平米以上。2004年抽樣調(diào)查資資料:城市居民人人均住房面積積25.86平方米,農(nóng)村村居民人均住住房面積53.5平方米,城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款27076元。其中高收收入家庭占20%,戶均收入為為53479元；中等收入入家庭占60%,戶均收入為為23581元；其余低收收入家庭戶均均收入為14591元。風(fēng)險(xiǎn)不小無(wú)錫缺少足夠夠的城市規(guī)模模限制，城市市發(fā)展?jié)摿Υ蟠螅恋爻杀颈镜?，受到外外地開(kāi)發(fā)商青青睞。但房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育育較為滯后，，住房自有率率較高，投資資比例和購(gòu)買買力較低。巨巨量土地入市市帶來(lái)的供應(yīng)應(yīng)量面臨著消消化的問(wèn)題，，風(fēng)險(xiǎn)不容忽忽視。根據(jù)目前的的情況看，，這些土地地上建造的的房產(chǎn)能夠夠消化一半半就不錯(cuò)了了。市中心心部分樓盤盤的單價(jià)高高達(dá)六七千千元，而多多數(shù)新城的的交通等配配套還不齊齊全。在幾幾個(gè)新區(qū)，，多數(shù)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)理想想的樓盤銷銷售率也不不過(guò)略高于于50％，其中