5.一手住房按揭和綜合消費貸款審查審批要點

省分行信貸業(yè)務(wù)部個人綜合消費貸款和個人一手住房貸款

審查審批要點2主要內(nèi)容消費貸款違約客戶特征分析各貸種審查審批要點個人綜合消費貸款個人一手住房貸款一、消費貸款違約客戶特征分析類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值離婚170331410.51%2.32喪偶419760.20%0.92未婚4781211580.39%1.79已婚4543446420.13%0.60合計11065009170.22%1.00婚姻結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值[18,20]723560.30%1.35[21,30]4581767160.26%1.17[31,40]3911962190.20%0.90[41,50]1951023050.19%0.86[51,60]55232600.24%1.07[61，65]13760.27%1.20合計11075012320.22%1.00一、消費貸款違約客戶特征分析類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值文盲或半文盲16010.17%0.84小學986940.10%0.52初中1351046600.13%0.65中等專業(yè)學校或中等技術(shù)學校221674310.33%1.66高中2581167740.22%1.12大專176802830.22%1.11大學本科82617680.13%0.67研究生890750.09%0.45技術(shù)學校1267090.18%0.90合計9024559950.20%1.00學歷結(jié)構(gòu)歷史信用記錄類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值正常3281094160.30%0.94瑕疵3464750.53%1.64次級69850.61%1.91禁入87201.11%3.48合計3761175960.32%1.00一、消費貸款違約客戶特征分析類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值[500，2000]21172560.12%0.54（2000，4000]2671461070.18%0.81（4000，6000]3371539950.22%0.97（6000，8000]179745790.24%1.06（8000，10000]98346320.28%1.25(10000,20000]146361180.40%1.78(20000,100000]38125760.30%1.25合計10484626870.23%1.00家庭月收入類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值[10，90）6052564820.24%1.03[90，144]4001904420.21%0.92（144，1000]94322870.29%1.27合計10994792110.23%1.00所購房屋面積—抵押物一、消費貸款違約客戶特征分析貸款抵押率類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值（0-0.1]02460.00%0.00（0.1-0.2]326150.11%0.50（0.2-0.3]14143390.10%0.42（0.3，0.4]37338770.11%0.48（0.4，0.5]79596830.13%0.58（0.5，0.6]1541000510.15%0.67（0.6，0.7]5672254080.25%1.09（0.7，0.8]248433250.57%2.49合計11024795440.23%1.00類型壞客戶客戶總數(shù)壞客戶占比壞客戶占比/均值（0-0.1]1068160.15%0.65（0.1-0.2]44318420.14%0.61（0.2-0.3]145951180.15%0.67（0.3，0.4]2901392450.21%0.92（0.4，0.5]5161832150.28%1.24（0.5，0.55]59131910.45%1.97合計10644694270.23%1.00總體收入還貸比一、消費貸款違約客戶特征分析數(shù)據(jù)分析啟示違約客戶主要特征離婚、未婚客戶，年齡在【18,20】及【61,65】歲區(qū)間的客戶，歷史信用記錄差，收入還貸比高，貸款抵押率高，購買大戶型住宅。從違約客戶特征看消費貸款客戶準入家庭月均凈收入水平收入還貸比借款人身份償還能力擔保能力借款人資信評估年齡、學歷、婚姻職業(yè)、職務(wù)及穩(wěn)定性歷史信用記錄抵押率抵押物變現(xiàn)能力二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款關(guān)于客戶群體差異的實證分析優(yōu)質(zhì)單位職工占比達到72%，較二手房貸款客戶質(zhì)量有較大提升?？蛻糍|(zhì)量的差異，決定了客戶關(guān)注要點的差異。單位類型授信戶數(shù)占比備注公務(wù)員11戶19%-事業(yè)單位23戶39%教師3戶、醫(yī)生1戶大型國企9戶16%-注冊資本1000萬以上私企16戶28%-合計59戶100%-二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審查要點貸款申請是否已通過系統(tǒng)上報審批，錄入信息是否準確；未通過系統(tǒng)上報，或者錄入信息有誤的，不得事先進行紙質(zhì)審批。審查貸款報批資料是否完整，要素填寫是否規(guī)范，信息是否合理、一致，是否符合我行規(guī)定。分別向借款人、抵押房產(chǎn)所（共）有人進行電話核查，確認借款人親自向我行申請貸款，抵押物所（共）有人自愿以房產(chǎn)提供抵押并知曉本人應(yīng)承擔的擔保責任。判斷借款人是否符合貸款資質(zhì)要求，審查借款相關(guān)人員征信分類是否正確，償債能力是否充足、是否具有持續(xù)性。貸款用途是否明確，審查抵押房產(chǎn)、保證人是否符合我行規(guī)定標準，抵押房產(chǎn)購買價格是否合理。調(diào)查人建議授信金額、期限、利率、還款方式、放款模式是否符合我行規(guī)定。調(diào)查人員所做的貸款評級是否正確、客觀。調(diào)查人員、調(diào)查復核人的意見是否客觀

二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審查要點—資料完整性審查序號資料名稱資料必備/可選1個人綜合（信用）消費授信申請表必備2個人綜合（信用）消費貸款調(diào)查報告必備3抵押（信用）類消費貸款評級表必備4有效身份證件借款人、配偶、其他共有人，均必備5個人身份證核查記錄借款人、配偶（含離異者原配偶）、其他共有人為內(nèi)地居民的，均必備6居民戶口簿借款人、其他共有人為內(nèi)地居民的，必備7婚姻狀況證明借款人、其他共有人必備8教育程度證明借款人、配偶，均可選9職業(yè)證明借款人必備。其配偶可選10職稱、執(zhí)業(yè)資格證明信用類借款人必備。其配偶可選11還款能力證明借款人必備。其配偶可選12個人信用報告借款人、配偶，均必備13房屋所有權(quán)證書必備14土地使用權(quán)證書若有則提供15房屋共有權(quán)證書若有則提供16房屋（預）評估報告抵押類必備17有權(quán)處分房產(chǎn)的其他證明根據(jù)實際情況提供18家庭大額資產(chǎn)證明次級類客戶或超過200萬元的貸款，必備二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審查要點--客戶資質(zhì)審查重點關(guān)注：年齡、職業(yè)、職務(wù)、婚姻、學歷、信用記錄等來源渠道：貸款申請資料：身份證件、申請表、收入證明、學歷證明、職業(yè)職稱證明、婚姻證明等；網(wǎng)絡(luò)查詢：關(guān)于客戶單位、客戶本人的相關(guān)報道，資信平臺（被執(zhí)行人）查詢，工商查詢（特別針對私企職工）等；電話核實：確認借款人本人親自申請貸款的同時，抽檢核實相關(guān)身份信息；調(diào)查報告和征信報告：關(guān)于身份信息的描述，征信分類標準。多渠道、第三方核實：確保相關(guān)渠道中的內(nèi)容一致，符合邏輯二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審查要點--還款能力審查重點關(guān)注：家庭凈收入水平，收入還貸比，現(xiàn)有債務(wù)水平及償還方式；來源渠道：收入證明：確認信貸員的核實方式有效；工資賬戶流水：最重要的來源渠道之一；其他保守收入證明（公積金、社會保險繳存查詢單或?qū)~單，年度個人完稅證明）征信報告：大額未償還債務(wù)，目前償還情況；其他收入來源：租金收入，驗房屋所有權(quán)證、出租合同等，注意占比是否超過50%。附：客戶工資性賬戶流水分析流水的真實性：搜集轄內(nèi)各家金融機構(gòu)出具的標準性流水模板；結(jié)息查驗（周期、金額）、章戳查驗；工資收入核實：工資發(fā)放的周期、流水賬戶的摘要（預先了解不同銀行工資發(fā)放的摘要特點）、平均的入賬金額，盡可能多搜集幾個月份，衡量客戶工資收入的穩(wěn)定性；典型客戶的工資流水見下頁附：典型客戶工資性賬戶流水清晰顯示“工資”字樣顯示“其他代發(fā)存入本行”字樣附：典型客戶工資性賬戶流水顯示“其他代發(fā)”字樣顯示“轉(zhuǎn)賬-代理業(yè)務(wù)”字樣二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審查要點—擔保物合規(guī)性審查重點關(guān)注：擔保物價格、擔保物權(quán)屬和變現(xiàn)能力；關(guān)注要點：合規(guī)性：抵押人和共有人的年齡（未成年人、低保戶等）；抵押物坐落、建筑面積、建成年份、實際用途、特殊房產(chǎn)的上市交易證明材料（經(jīng)濟適用房、房改房等）；權(quán)屬：抵押人必須對抵押物享有無爭議的所有權(quán)或處分權(quán)：重點關(guān)注離異、繼承、贈予等易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)；變現(xiàn)能力：抵押人唯一住宅，自建房或高檔住房；價格：網(wǎng)絡(luò)詢價、評估機構(gòu)評估、已審批同地段房產(chǎn)均價等等，預估未來一段時間房價走勢。二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審查要點—信用評級復評對客戶基本面的判斷與調(diào)查報告、申請資料、征信報告等等其他資料中的顯示是否邏輯一致。審查要點—授信建議審查重點關(guān)注：期限、金額、利率、還款方式、放款模式金額收入還貸比、抵押率；利率信用評級；期限年齡、土地使用權(quán)期限，不同用途的單筆上限。二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審批要點審定授信是否符合國家法律法規(guī)、有關(guān)政策和我行規(guī)定。審定借款人資格和條件是否具備，貸款用途、金額、期限、利率執(zhí)行、還款方式等是否符合我行規(guī)定。審定擔保人資格和條件是否具備，擔保是否合理、充分、有效。審定授信風險是否可控，風險控制措施是否得當。審定調(diào)查、審查崗是否盡責，調(diào)查、審查意見是否客觀。

二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款審批要點—特別關(guān)注客戶職業(yè)和收入的穩(wěn)定性：客戶職業(yè)變動經(jīng)歷；長期的工資賬戶流水的穩(wěn)定性。抵押物的合法性和足值性：價格虛高、拆遷風險、變現(xiàn)能力等。特殊風險因素評估和化解：抵押物權(quán)屬可能存在糾紛，歷史信用記錄不良的客戶準入，有大額未償還債務(wù)的客戶準入、高收入客戶的收入確認等等。信貸員和審查崗的工作評定：申報材料質(zhì)量、借款人評價等，抽檢核實。優(yōu)質(zhì)客戶體現(xiàn)審查審批效率和優(yōu)惠貸款要素。二、各貸種審查審批要點綜合消費貸款風險提示—貸款用途的合規(guī)性支用事項的真實性：合理性分析和資金缺口分析，與個人收入水平和當?shù)匚飪r水平是否匹配，配套資金是否到位。相關(guān)憑證的搜集：消費憑證、消費合同，首付款收據(jù)（購車），交易對象的賬戶等；支付方式的選擇：盡可能采取受托支付方式，采取自主支付方式的確保資料搜集到位（支用報告書或消費憑憑證）。貸款發(fā)放后進一步搜集貸款用途證明材料。二、各貸種審查審批要點個人一手住房貸款客戶特征（2973個有效樣本）婚姻狀況：一手住房貸款客戶中已婚占比為55.41%，二手住房貸款客戶中已婚占比為68.18%。二、各貸種審查審批要點個人一手住房貸款客戶特征年齡：一手住房貸款客戶平均年齡為34.35歲，二手住房貸款客戶平均年齡為34.69歲。二、各貸種審查審批要點個人一手住房貸款客戶特征學歷結(jié)構(gòu)：一手住房貸款客戶中初中及以下學歷者占比較小。綜合來看，一手住房貸款客戶學歷略高于二手住房貸款客戶。二、各貸種審查審批要點個人一手住房貸款客戶特征收入還貸比：一手住房貸款客戶的平均總體收入還貸比為40%，二手住房貸款客戶平均總體收入還貸比為36%。（原因在于一手住房貸款筆均39.73萬，二手房貸款筆均26.21萬。）月家庭收入：得出一手住房貸款客戶的平均月收入為1.28萬元，二手住房貸款的平均月收入為6412.61元。所購房屋面積：47%的一手房客戶購買90-144平戶型的中檔住宅，53%二手房客戶購買是90平以下的小戶型住宅抵押率：一手住房貸款平均抵押率為61.59%，二手住房貸款的平均抵押率為60.10%?？傮w來看一手房住房貸款客戶質(zhì)量略高于二手住房貸款；考慮到前期我行主要營銷優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的中高端樓盤，整體客戶質(zhì)量要明顯優(yōu)于二手房貸款。二、各貸種審查審批要點個人一手住房貸款審查要點貸款申請是否已通過系統(tǒng)上報審批，錄入信息是否準確；未通過系統(tǒng)上報，或者錄入信息有誤的，不得事先進行紙質(zhì)審批。審查貸款報批資料是否完整，要素填寫是否規(guī)范，信息是否合理、一致，是否符合我行規(guī)定。分別向借款人、保證人、抵押物所（共）有人電話核查，確認借款人親自向我行申請住房貸款，抵押物所（共）有人自愿以房產(chǎn)提供抵押，保證人自愿提供貸款擔保，抵押物所（共）有人和保證人均知曉本人應(yīng)承擔的責任。判斷借款人是否符合貸款資質(zhì)要求，審查借款相關(guān)人員征信分類是否正確，償債能力是否充足、是否具有持續(xù)性。貸款用途是否明確，審查抵押房產(chǎn)、保證人是否符合我行規(guī)定標準，抵押房產(chǎn)購買價格是否合理。調(diào)查人員建議的貸款金額、期限、利率、還款方式、放款模式和最終收款人是否符合我行規(guī)定。調(diào)查人員所做的貸款評級是否正確、客觀。調(diào)查人員、調(diào)查復核人的意見是否客觀。

二、各貸種審查審批