物業(yè)資產(chǎn)管理課件

第十章物業(yè)資產(chǎn)管理第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告第十章第一節(jié)第二節(jié)第四節(jié)第三節(jié)第五節(jié)1一、物業(yè)管理（掌握）物業(yè)管理是一種專(zhuān)業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)與維修，并向入住的客人或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于正常的運(yùn)行狀態(tài)。物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是建筑物的租戶對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用物業(yè)。第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵一、物業(yè)管理（掌握）第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵2☆物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。四者關(guān)系如下圖：☆物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)3

設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。具體內(nèi)容：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買(mǎi)和處置房地產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。二、設(shè)施管理（熟悉）設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和4

資產(chǎn)管理的內(nèi)容較廣，其內(nèi)容包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃、持有或出售分析、檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作、協(xié)助物業(yè)管理公司與客戶關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。四、房地產(chǎn)組合投資管理（了解）

房地產(chǎn)組合投資管理涉及的內(nèi)容更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)估資產(chǎn)管理公司的績(jī)效，審批資產(chǎn)公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，管理資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，就購(gòu)買(mǎi)、處置物業(yè)做出決策等。三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（熟悉）資產(chǎn)管理的內(nèi)容較廣，其內(nèi)容包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃5根據(jù)物業(yè)管理的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。

就收益性物業(yè)管理而言，其工作的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容根據(jù)物業(yè)管理的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)61.確立目標(biāo)2.檢查物業(yè)質(zhì)量狀況3.形成租金方案和出租策略4.提出預(yù)算（包括管理費(fèi)）5.簽訂物業(yè)管理委托合同6.物業(yè)管理記錄和控制一、制定物業(yè)管理計(jì)劃（掌握）1.確立目標(biāo)一、制定物業(yè)管理計(jì)劃（掌握）7二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳（熟悉）

為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的水平，必須加強(qiáng)宣傳工作。宣傳應(yīng)圍繞物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如位置、周?chē)坝^、通達(dá)性和方便性等，一般不以強(qiáng)調(diào)租金低廉吸引客戶。

物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇椤Ｒ话銇?lái)說(shuō)，中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)：報(bào)紙或期刊；大規(guī)模收益性物業(yè)：報(bào)紙、期刊廣播或電視。二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳（熟悉）為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想8

三、制定租金收取辦法（掌握）

制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。

激勵(lì)比懲罰更為重要。合理確定收取租金的時(shí)間和收取方式。提倡主動(dòng)的收租服務(wù)。四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（了解）

物業(yè)管理人員被授權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)的維修，必須以不突破維修預(yù)算為原則。對(duì)主要設(shè)備的更新工作必須取得業(yè)主的同意。

三、制定租金收取辦法（掌握）制定租金收取辦9五、安全保衛(wèi)（了解）

保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（了解）

及時(shí)溝通和對(duì)話是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。物管人員必須設(shè)法使三方經(jīng)常溝通。七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制（了解）

從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志。業(yè)主如能定期地對(duì)物業(yè)進(jìn)行視察，則物業(yè)維修計(jì)劃、保安計(jì)劃的實(shí)施情況就容易識(shí)別。物業(yè)收入和費(fèi)用支出的差異大小，也能體現(xiàn)物業(yè)管理組織與控制的有效性五、安全保衛(wèi)（了解）10一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)（掌握）寫(xiě)字樓分類(lèi)在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。（一）甲級(jí)寫(xiě)字樓（二）乙級(jí)寫(xiě)字樓（三）丙級(jí)寫(xiě)字樓第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理見(jiàn)課本P342一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)（掌握）第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理見(jiàn)課本11位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租戶類(lèi)型。二、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素（熟悉）位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電121.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況2.所需面積大小1）可能面積的組合2）尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)3）尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃3.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)三、寫(xiě)字樓租戶的選擇（熟悉）三、寫(xiě)字樓租戶的選擇（熟悉）13租金的計(jì)算與內(nèi)涵考慮因素：計(jì)算可出租或可使用面積基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修四、寫(xiě)字樓租金的確定（掌握）租金的計(jì)算與內(nèi)涵四、寫(xiě)字樓租金的確定（掌握）141、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款租金定期增加方式的租金調(diào)整條款在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中?！懊狻碑?dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫“凈租”。具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。2、折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判（了解）1、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談15一、零售商業(yè)物業(yè)分析（掌握）（一）零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)（1）市級(jí)購(gòu)物中心（2）地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)（3）居住區(qū)商場(chǎng)（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理一、零售商業(yè)物業(yè)分析（掌握）第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理16（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析（三）特色、位置和停車(chē)（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析（三）特色、位置和停車(chē)17二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇（熟悉）1.聲譽(yù)2.財(cái)務(wù)能力3.租戶組合與位置分配4.租戶需要的服務(wù)三、零售商業(yè)物業(yè)的租金（掌握）1.基礎(chǔ)租金2.百分比租金3.代收代繳費(fèi)用和凈租約4.租金的調(diào)整二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇（熟悉）1.聲譽(yù)18四、零售商業(yè)物業(yè)的租約（了解）

租約中，除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等做出具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出具體規(guī)定：關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店?duì)I業(yè)時(shí)間公用面積的維護(hù)廣告、標(biāo)志和圖形折讓優(yōu)惠其他條款五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作（了解）四、零售商業(yè)物業(yè)的租約（了解）租約中，除了對(duì)租19第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

與財(cái)務(wù)報(bào)告一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估（掌握）1、現(xiàn)金流潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入有效毛收入=潛在毛租金收入-空置收租損失+其他收入收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

與財(cái)務(wù)報(bào)告一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀20凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息現(xiàn)金流計(jì)算稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用212、相關(guān)問(wèn)題分析物業(yè)估價(jià)準(zhǔn)備金和保證金基金準(zhǔn)備金（大修基金）——通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出（例如設(shè)備或屋面的更新）保證金基金所得稅2、相關(guān)問(wèn)題分析22二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（掌握）1、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目人工費(fèi)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠地管理費(fèi)清潔衛(wèi)生保安費(fèi)用辦公費(fèi)二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（掌握）1、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目23固定資產(chǎn)折舊費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤(rùn)法定稅費(fèi)房產(chǎn)稅固定資產(chǎn)折舊費(fèi)24三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算（熟悉）

預(yù)算有許多類(lèi)型，在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算（熟悉）預(yù)算有許多類(lèi)型，在物業(yè)管25四、收益性財(cái)務(wù)收支報(bào)告（熟悉）

編制收益性財(cái)務(wù)收支報(bào)告是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)最主要記錄的是租金清單，它是物管企業(yè)定期向業(yè)主提供的一系列報(bào)告之一。四、收益性財(cái)務(wù)收支報(bào)告（熟悉）編制收益性財(cái)務(wù)收261.關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是（C）（2012）A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)租金調(diào)整作出規(guī)定

B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中

D.當(dāng)出祖率達(dá)到100%時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高2.物業(yè)管理人員一般通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉的宣傳方式來(lái)吸引租戶（2012）（錯(cuò)）3.市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（

A

）（2011）A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C通貨膨脹率

D.同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

本章真題1.關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是（C）（2012）274.某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬(wàn)元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%,月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（

C

）萬(wàn)元。（2011）A33.00

B.33.10

C36.00

D.36.10

5．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（A）。(2010)A．交通的通達(dá)程度B．物業(yè)的規(guī)模大小C．人口的分布密度D．居民的購(gòu)買(mǎi)能力6．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（A）(2010)。A．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息C．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅4.某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為287.在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由(A)支付。(2009)A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同8.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為(D)萬(wàn)元。(2009)A.22.0B.24.0C.25.6D.26.07.在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由(A)支29第十章物業(yè)資產(chǎn)管理第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告第十章第一節(jié)第二節(jié)第四節(jié)第三節(jié)第五節(jié)30一、物業(yè)管理（掌握）物業(yè)管理是一種專(zhuān)業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)與維修，并向入住的客人或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于正常的運(yùn)行狀態(tài)。物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是建筑物的租戶對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用物業(yè)。第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵一、物業(yè)管理（掌握）第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵31☆物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。四者關(guān)系如下圖：☆物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)32

設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。具體內(nèi)容：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買(mǎi)和處置房地產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。二、設(shè)施管理（熟悉）設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和33

資產(chǎn)管理的內(nèi)容較廣，其內(nèi)容包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃、持有或出售分析、檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作、協(xié)助物業(yè)管理公司與客戶關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。四、房地產(chǎn)組合投資管理（了解）

房地產(chǎn)組合投資管理涉及的內(nèi)容更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)估資產(chǎn)管理公司的績(jī)效，審批資產(chǎn)公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，管理資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化，就購(gòu)買(mǎi)、處置物業(yè)做出決策等。三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（熟悉）資產(chǎn)管理的內(nèi)容較廣，其內(nèi)容包括：制定物業(yè)策略計(jì)劃34根據(jù)物業(yè)管理的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。

就收益性物業(yè)管理而言，其工作的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容根據(jù)物業(yè)管理的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)351.確立目標(biāo)2.檢查物業(yè)質(zhì)量狀況3.形成租金方案和出租策略4.提出預(yù)算（包括管理費(fèi)）5.簽訂物業(yè)管理委托合同6.物業(yè)管理記錄和控制一、制定物業(yè)管理計(jì)劃（掌握）1.確立目標(biāo)一、制定物業(yè)管理計(jì)劃（掌握）36二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳（熟悉）

為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的水平，必須加強(qiáng)宣傳工作。宣傳應(yīng)圍繞物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如位置、周?chē)坝^、通達(dá)性和方便性等，一般不以強(qiáng)調(diào)租金低廉吸引客戶。

物業(yè)管理人員選定了進(jìn)行宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?。一般?lái)說(shuō)，中低檔寫(xiě)字樓物業(yè)：報(bào)紙或期刊；大規(guī)模收益性物業(yè)：報(bào)紙、期刊廣播或電視。二、加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳（熟悉）為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想37

三、制定租金收取辦法（掌握）

制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。

激勵(lì)比懲罰更為重要。合理確定收取租金的時(shí)間和收取方式。提倡主動(dòng)的收租服務(wù)。四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)（了解）

物業(yè)管理人員被授權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)的維修，必須以不突破維修預(yù)算為原則。對(duì)主要設(shè)備的更新工作必須取得業(yè)主的同意。

三、制定租金收取辦法（掌握）制定租金收取辦38五、安全保衛(wèi)（了解）

保障租戶人身和財(cái)產(chǎn)安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計(jì)劃向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系（了解）

及時(shí)溝通和對(duì)話是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。物管人員必須設(shè)法使三方經(jīng)常溝通。七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制（了解）

從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志。業(yè)主如能定期地對(duì)物業(yè)進(jìn)行視察，則物業(yè)維修計(jì)劃、保安計(jì)劃的實(shí)施情況就容易識(shí)別。物業(yè)收入和費(fèi)用支出的差異大小，也能體現(xiàn)物業(yè)管理組織與控制的有效性五、安全保衛(wèi)（了解）39一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)（掌握）寫(xiě)字樓分類(lèi)在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類(lèi)。國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。（一）甲級(jí)寫(xiě)字樓（二）乙級(jí)寫(xiě)字樓（三）丙級(jí)寫(xiě)字樓第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理見(jiàn)課本P342一、寫(xiě)字樓物業(yè)的分類(lèi)（掌握）第三節(jié)寫(xiě)字樓物業(yè)管理見(jiàn)課本40位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租戶類(lèi)型。二、寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素（熟悉）位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電411.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況2.所需面積大小1）可能面積的組合2）尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)3）尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃3.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)三、寫(xiě)字樓租戶的選擇（熟悉）三、寫(xiě)字樓租戶的選擇（熟悉）42租金的計(jì)算與內(nèi)涵考慮因素：計(jì)算可出租或可使用面積基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修四、寫(xiě)字樓租金的確定（掌握）租金的計(jì)算與內(nèi)涵四、寫(xiě)字樓租金的確定（掌握）431、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款租金定期增加方式的租金調(diào)整條款在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中?！懊狻碑?dāng)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式叫“凈租”。具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。2、折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談判（了解）1、租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款五、寫(xiě)字樓物業(yè)的租約與租約談44一、零售商業(yè)物業(yè)分析（掌握）（一）零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)（1）市級(jí)購(gòu)物中心（2）地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)（3）居住區(qū)商場(chǎng)（4）鄰里服務(wù)性商店（5）特色商店第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理一、零售商業(yè)物業(yè)分析（掌握）第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理45（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析（三）特色、位置和停車(chē)（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析（三）特色、位置和停車(chē)46二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇（熟悉）1.聲譽(yù)2.財(cái)務(wù)能力3.租戶組合與位置分配4.租戶需要的服務(wù)三、零售商業(yè)物業(yè)的租金（掌握）1.基礎(chǔ)租金2.百分比租金3.代收代繳費(fèi)用和凈租約4.租金的調(diào)整二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇（熟悉）1.聲譽(yù)47四、零售商業(yè)物業(yè)的租約（了解）

租約中，除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等做出具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出具體規(guī)定：關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店?duì)I業(yè)時(shí)間公用面積的維護(hù)廣告、標(biāo)志和圖形折讓優(yōu)惠其他條款五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作（了解）四、零售商業(yè)物業(yè)的租約（了解）租約中，除了對(duì)租48第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

與財(cái)務(wù)報(bào)告一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估（掌握）1、現(xiàn)金流潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入有效毛收入=潛在毛租金收入-空置收租損失+其他收入收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第五節(jié)收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

與財(cái)務(wù)報(bào)告一、收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀49凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息現(xiàn)金流計(jì)算稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用502、相關(guān)問(wèn)題分析物業(yè)估價(jià)準(zhǔn)備金和保證金基金準(zhǔn)備金（大修基金）——通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資本性支出（例如設(shè)備或屋面的更新）保證金基金所得稅2、相關(guān)問(wèn)題分析51二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（掌握）1、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目人工費(fèi)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)綠地管理費(fèi)清潔衛(wèi)生保安費(fèi)用辦公費(fèi)二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（掌握）1、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的具體項(xiàng)目52固定資產(chǎn)折舊費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤(rùn)法定稅費(fèi)房產(chǎn)稅固定資產(chǎn)折舊費(fèi)53三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算（熟悉）

預(yù)算有許多類(lèi)型，在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算（熟悉）預(yù)算有許多類(lèi)型，在物業(yè)管54四、收益性財(cái)務(wù)收支報(bào)告（熟悉）

編制收益性財(cái)務(wù)收支報(bào)告是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對(duì)出租物業(yè)來(lái)說(shuō)最主要記錄的是租金清單，它是物管企業(yè)定期向業(yè)主提供的一系列報(bào)告之一。四、收益性財(cái)務(wù)收支報(bào)告（熟悉）編制收益性財(cái)務(wù)收551.關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的是（C）（2012）A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)租金調(diào)整作出規(guī)定

B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和