某房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告新45p課件

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總體運(yùn)行情況住宅市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總體運(yùn)行情況——總體運(yùn)行情況————總體運(yùn)行情況——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持高速發(fā)展勢(shì)頭，至2010年來(lái)平均以100%以上的增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)，快速推進(jìn)城市化進(jìn)程2012年房地產(chǎn)投資27.95億元，同比上漲75.3%，主要熱點(diǎn)投資板塊以綏東最為凸顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持高速發(fā)展勢(shì)頭，至2010年來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦縣房管局供求關(guān)系市場(chǎng)供求平衡的狀態(tài)開(kāi)始被打破，近兩年來(lái)，城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)火熱，供應(yīng)充足，去化量穩(wěn)步提升漳浦全縣歷年商品房開(kāi)發(fā)和銷售量（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦縣房管局供求關(guān)系市場(chǎng)供求平衡的狀態(tài)開(kāi)始被打破，商品房供需情況漳浦縣商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供過(guò)于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈日期2012年2013年6789101112123456商品房預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）7.50.62.93.802.36.20.91.812.54.73.89.4商品房成交面積（萬(wàn)㎡）1.73.22.71.92.93.41.93.52.13.43.631.7住宅成交面積（萬(wàn)㎡）1.22.92.31.72.12.71.73.11.62.53.32.51.6住宅成交套數(shù)189320240199206287174297145251339239178近期走勢(shì)近13個(gè)月住宅成交3064套，約30萬(wàn)㎡，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯56.43529.23064合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦縣房管局商品房供需情況漳浦縣商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供過(guò)于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)，未價(jià)格走勢(shì)商品房銷售價(jià)格一直快速上漲，近年來(lái)年均漲幅15%左右，目前代表性樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)5200—6300元/㎡左右

圖為漳浦商品住宅銷售均價(jià)走勢(shì)銷售均價(jià)整體快速上漲根據(jù)實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，目前漳浦代表性樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到約5200—6300元/㎡，當(dāng)前漳浦房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅主力產(chǎn)品總價(jià)大約在57—70萬(wàn)元左右年份住宅銷售面積銷售均價(jià)同比增幅2007年28.41961—2008年13.2250128%2009年20.6276210%2010年16.6306311%2011年19.6372822%2012年20457223%價(jià)格走勢(shì)商品房銷售價(jià)格一直快速上漲，近年來(lái)年均漲幅15%左右未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)從目前市場(chǎng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)在售存量約169萬(wàn)㎡，按年銷售24萬(wàn)㎡計(jì)算，需要7年時(shí)間才能售完，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）物業(yè)類型目前銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率存量（萬(wàn)㎡）城東板塊金綠歐洲城20高層、多層6100一期二期去化72%12.1紫荊庭3高層、公寓——未售3假日新天國(guó)際22住宅5700二期去化12%13聚源財(cái)富廣場(chǎng)5住宅、沿街商鋪5300已推1.2萬(wàn)㎡去化95%3.4聚源東岸8商業(yè)、SOHO、住宅6000已推2.8萬(wàn)㎡銷售68%5.6立欣東方新城3.25高層、沿街商鋪5400去化98%0.1長(zhǎng)德商貿(mào)城35高層、商鋪——未售35中心板塊永嘉天地9.6商業(yè)、住宅soho6100已推8.7萬(wàn)㎡售罄1新都城市廣場(chǎng)12.5住宅,酒店公寓,寫(xiě)字樓,商鋪63001-5#樓6月開(kāi)盤(pán)銷售12.3城北板塊永同昌麗都新城50多層、小高層soho59001、2、3、5期

銷售率為90%26.3城南板塊鹿溪項(xiàng)目25高層——未售25城西板塊港城國(guó)際豪庭25多層、小高層、高層、別墅5700已推3.3萬(wàn)㎡售罄20.9萬(wàn)新陽(yáng)光城20.787多層、小高層5200一期10萬(wàn)㎡銷售93%11.3合計(jì)169數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦房地產(chǎn)網(wǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)從目前市場(chǎng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)在售存量約169萬(wàn)㎡，按年銷總體市場(chǎng)小結(jié)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平快速增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化進(jìn)程快速發(fā)展供求關(guān)系市場(chǎng)供求平衡的狀態(tài)開(kāi)始被打破，近兩年來(lái)，城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)火熱，供應(yīng)充足，去化量穩(wěn)步提升成交走勢(shì)近13個(gè)月住宅成交3064套，約30萬(wàn)㎡，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯價(jià)格走勢(shì)商品房銷售價(jià)格一直快速上漲，近年來(lái)年均漲幅15%左右，目前代表性樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)5200—6300元/㎡左右未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)隨著多個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)入市，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)巨大，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)慘烈總體市場(chǎng)小結(jié)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平快速增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化進(jìn)——住宅市場(chǎng)分析————住宅市場(chǎng)分析——板塊劃分漳浦城區(qū)大體可劃分為綏東板塊、綏西板塊、綏南板塊、綏北板塊、中心板塊5個(gè)板塊，本案位于綏東板塊綏東板塊綏北板塊綏西板塊中心板塊綏南板塊本案漳浦的房地產(chǎn)板塊大致可以分為5個(gè)：綏東板塊、綏西板塊、綏南板塊、綏北板塊、中心板塊；

綏東板塊：政府開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，公檢法東移，區(qū)域內(nèi)有學(xué)校、醫(yī)院、酒店等優(yōu)勢(shì)配套資源綏西板塊：臨近國(guó)道，非規(guī)劃發(fā)展主方向，配套不完善；未來(lái)火車站，是漳浦對(duì)外的主要窗口綏北板塊：縣城工業(yè)區(qū)集中地，區(qū)域內(nèi)多為廠房；綏南板塊：周邊布有城中村，但距離中心板塊較近可以依托其成熟的生活配套，是未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)方向。中心板塊：漳浦縣經(jīng)濟(jì)與政治中心，市政、教育、商業(yè)配套齊全；板塊劃分漳浦城區(qū)大體可劃分為綏東板塊、綏西板塊、綏南板塊、綏板塊定位項(xiàng)目所在的綏東板塊是縣城外拓重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)城市新行政中心板塊，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域板塊板塊定位配套中心板塊市中心板塊，城市老城區(qū)，未來(lái)以改造升級(jí)為主市中心各類配套齊全，西湖公園、縣醫(yī)院、各類金融機(jī)構(gòu)，市政機(jī)關(guān)綏西板塊新區(qū)板塊，漳浦對(duì)外的交通樞紐，可開(kāi)發(fā)潛力充分未來(lái)火車站綏北板塊新區(qū)板塊，形成集產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、居住功能為一體的發(fā)展新區(qū)，建成宜居新區(qū)80畝市政公園，規(guī)劃中學(xué)，婦幼保健院，48000㎡商業(yè)中心綏東板塊新行政中心板塊，體現(xiàn)城市發(fā)展的重要地區(qū)。規(guī)劃成漳浦城市未來(lái)的行政、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)等中心。地稅、國(guó)稅、公安、五星級(jí)酒店、龍成中學(xué)，電信，銀行板塊定位項(xiàng)目所在的綏東板塊是縣城外拓重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)城市新行政在售樓盤(pán)分布綏東板塊為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在售項(xiàng)目集中于此本案綏東板塊永同昌麗都新城soho5900聚源財(cái)富廣場(chǎng)5300歐洲陽(yáng)光港城國(guó)際豪庭5700假日新天國(guó)際5700立欣東方新城5400永嘉天地SOHO6100萬(wàn)新陽(yáng)光城5200聚源東岸6000金士頓中央城5500花開(kāi)富貴4900金綠歐洲城6100新都城市廣場(chǎng)6300鹿溪項(xiàng)目紫荊庭未售在售長(zhǎng)德商貿(mào)城在售樓盤(pán)分布綏東板塊為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在售項(xiàng)目集中于此本案綏綏東板塊同時(shí)也是市場(chǎng)明星樓盤(pán)的聚集地項(xiàng)目名稱所處板塊成交套數(shù)成交面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）1華府.金浦世家綏北板塊75842815soho59002磐基.花開(kāi)富貴綏西板塊3803260349003金綠歐洲城綏東板塊4003708561004金仕頓花園小區(qū)綏東板塊4525355155005港城國(guó)際豪庭綏西板塊3753207757006萬(wàn)新陽(yáng)光城綏西板塊2222484352007聚源東岸綏東板塊2642838360008立欣●東方新城綏東板塊1761746754009假日新天國(guó)際二期綏東板塊182185875700明星樓盤(pán)分布2012年-2013年6月各項(xiàng)目住宅成交情況綏東板塊同時(shí)也是市場(chǎng)明星樓盤(pán)的聚集地項(xiàng)目名稱所處板塊成交套數(shù)板塊價(jià)格分析各板塊住宅銷售價(jià)格差異較大，地段是消費(fèi)者認(rèn)可樓盤(pán)價(jià)格的最重要因素

，綏東板塊區(qū)域價(jià)值彰顯，房地產(chǎn)價(jià)格為各板塊標(biāo)桿綏東板塊綏西板塊綏南板塊綏北板塊中心板塊現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)臨近國(guó)道，非城市發(fā)展主方向生地狀態(tài)工廠集中區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★配套指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★★代表樓盤(pán)金綠·歐洲城、金仕頓·中央城、立欣·東方新城、假日·新天國(guó)際、紫荊庭港城國(guó)際豪庭、萬(wàn)新·陽(yáng)光城鹿溪項(xiàng)目永同昌·麗都新城、歐洲陽(yáng)光永嘉天地、新都城市廣場(chǎng)板塊均價(jià)（元/㎡）5400-6100元5200-5700元——麗都新城挑高5米soho5900永嘉平層3.4米soho6100板塊價(jià)格分析各板塊住宅銷售價(jià)格差異較大，地段是消費(fèi)者認(rèn)可樓盤(pán)產(chǎn)品分析供應(yīng)戶型分析——兩房、三房主流產(chǎn)品最為暢銷，其次為一房小面積、低總價(jià)投資產(chǎn)品永同昌麗景新都在2012年集中放量小戶型，占到小戶型市場(chǎng)70%左右產(chǎn)品分析供應(yīng)戶型分析——永同昌麗景新都在2012年集中放量小產(chǎn)品分析主流產(chǎn)品——在售項(xiàng)目產(chǎn)品線以滿足投資需求單身公寓及剛需自住、改善用房為主，90-130㎡為市場(chǎng)主流產(chǎn)品市場(chǎng)容量較為有限，麗都新城小戶型憑借高性價(jià)比及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，供銷占市場(chǎng)73%；2012年由于歐洲城及萬(wàn)象陽(yáng)光城推出樓王面積在130-140平米為主；以三房為主的在售項(xiàng)目聚源東岸及金士頓大戶型120-140集中入市。歐洲城、金士頓、聚源東岸、萬(wàn)新陽(yáng)光城集中入市2012年各面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)量及去化量麗景新都小戶型供銷占市場(chǎng)73%產(chǎn)品分析主流產(chǎn)品——在售項(xiàng)目產(chǎn)品線以滿足投資需求單身公寓及剛產(chǎn)品分析形象定位——地段、景觀、園林、人文意境、生活方式等為項(xiàng)目定位訴求重要元素項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位景觀園林金士頓中央城城之巔峰、為我中央麥?zhǔn)薪謻|段，十里繁華30萬(wàn)平米，繽紛城市綜合體2萬(wàn)㎡東南亞園林景觀金綠歐洲城20萬(wàn)平方米，歐式經(jīng)典人文大城金品質(zhì)、綠生活3萬(wàn)㎡歐式宮廷藝術(shù)園林健身娛樂(lè)社區(qū)港城國(guó)際豪庭25萬(wàn)平方米，國(guó)際化人居第一城有愛(ài)、有家、有港城750畝未來(lái)漳浦生態(tài)公園—威惠公園萬(wàn)新陽(yáng)光城26萬(wàn)平方米首席溫泉景觀府邸緊鄰5000多畝八大主題市政公園聚源東岸墅級(jí)豪宅，漳浦中央生活圈1萬(wàn)㎡歐式宮廷園林、意大利古典花園、法式皇家園林假日新天國(guó)際18萬(wàn)平米，為這座城市樹(shù)立真正的領(lǐng)袖標(biāo)桿1.3萬(wàn)㎡泰式皇家風(fēng)情園林地段、景觀、人文、生活方式成為大盤(pán)定位的主流，市政配套景觀資源及個(gè)案自身的園林主題成為大多數(shù)項(xiàng)目訴求的重要元素；本案應(yīng)充分訴求地段優(yōu)勢(shì)、挖掘人文底蘊(yùn)，打造城市中心高端社區(qū)；產(chǎn)品分析形象定位——地段、景觀、園林、人文意境、生活方式等為產(chǎn)品分析建筑類型——小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，建筑風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，外立面用材瓷磚為主項(xiàng)目名稱建筑類型建筑風(fēng)格外立面用材園林風(fēng)格金士頓中央城2棟小高層9層、7棟小高層高層13-17層，1棟17層酒店和1棟18層酒店式公寓現(xiàn)代簡(jiǎn)約陶瓷磚東南亞園林金綠歐洲城7棟多層、11棟小高層、3棟32層超高層新古典主義面磚歐式園林港城國(guó)際豪庭小高層11層為主，部分多層5-7層歐式風(fēng)格小瓷磚歐式園林萬(wàn)新陽(yáng)光城二十六棟住宅，一期多層5層、高層18層現(xiàn)代簡(jiǎn)約陶瓷磚東南亞園林聚源東岸9棟住宅，以高層為主，一棟12層酒店式公寓、一棟集中式商業(yè)新古典主義陶瓷磚歐式園林假日新天國(guó)際9棟18-28層高層住宅，2棟3層商業(yè)樓及步行街Art-deco陶瓷磚泰式園林從建筑形態(tài)分析，大盤(pán)項(xiàng)目均采用多層、小高層結(jié)合商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃以豐富產(chǎn)品類型，擴(kuò)大客層網(wǎng)羅面;建筑風(fēng)格多以歐式風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主.產(chǎn)品分析建筑類型——小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，建筑風(fēng)格以歐產(chǎn)品分析社區(qū)配套——明星樓盤(pán)注重社區(qū)內(nèi)部配套的打造，如商業(yè)、園林、會(huì)所、泳池、幼兒園、休閑娛樂(lè)設(shè)施等項(xiàng)目名稱區(qū)域配套項(xiàng)目配套教育配套金士頓中央城麥?zhǔn)薪謻|段，商業(yè)繁華，生活機(jī)能完善2萬(wàn)㎡東南亞園林景觀五星級(jí)酒店，物業(yè)管理五星級(jí)接待會(huì)館大型商業(yè)街區(qū)，購(gòu)物超市等道周中學(xué)、石齋小學(xué)教育資源一般金綠歐洲城麥?zhǔn)薪謻|段，商業(yè)繁華，生活機(jī)能完善3萬(wàn)㎡歐式宮廷藝術(shù)園林游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等以及3000㎡的架空層康體配套3萬(wàn)㎡歐陸風(fēng)情街區(qū)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園道周中學(xué)、石齋小學(xué)港城國(guó)際豪庭750畝未來(lái)漳浦生態(tài)公園目前周邊配套尚未完善16000平風(fēng)情熱辣街區(qū)五星級(jí)休閑會(huì)所大型商業(yè)街區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)萬(wàn)新陽(yáng)光城5000多畝八大主題市政公園公園、醫(yī)院等1萬(wàn)㎡中庭園林景觀溫泉入戶，封閉式物業(yè)管理四星級(jí)溫泉酒店實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)假日新天國(guó)際7000㎡鹿溪公園朝陽(yáng)路、麥?zhǔn)薪稚虡I(yè)配套、交通大酒店、凱都酒店13000㎡泰式皇家園林、大型羽毛球場(chǎng)、健身休閑區(qū)、酒店式泛會(huì)所實(shí)驗(yàn)小學(xué)、綏安中學(xué)、龍城中學(xué)從配套分析發(fā)現(xiàn)，明星樓盤(pán)在外部配套基礎(chǔ)上著重打造社區(qū)內(nèi)部配套，特別是生活型及教育配套的規(guī)劃；會(huì)所、休閑設(shè)施配套已被大盤(pán)項(xiàng)目所普遍采用，本項(xiàng)目可在打造其他配套如入戶大堂、智能化空間、精細(xì)化園林、五星級(jí)物業(yè)管理等項(xiàng)目亮點(diǎn)來(lái)提升項(xiàng)目性價(jià)比。產(chǎn)品分析社區(qū)配套——明星樓盤(pán)注重社區(qū)內(nèi)部配套的打造，如商業(yè)、營(yíng)銷模式分析處于房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展階段，營(yíng)銷水平低，多為開(kāi)發(fā)商自售為主，營(yíng)銷觀念有待提升營(yíng)銷模式營(yíng)銷渠道推盤(pán)方法目前仍處于房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展階段，營(yíng)銷觀念逐漸建立但仍有很大上升空間在售項(xiàng)目多為開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)自售，代理商操作代理少，營(yíng)銷水平低售樓處以戶型接待為主，個(gè)別項(xiàng)目配以簡(jiǎn)易樓市，接待中心包裝較為簡(jiǎn)單，檔次低，體驗(yàn)式營(yíng)銷方式尚處于起步階段在售項(xiàng)目主要通過(guò)口碑、戶外廣告、大型海報(bào)、短信進(jìn)行宣傳多數(shù)樓盤(pán)派員到下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行樓盤(pán)宣傳銷售團(tuán)隊(duì)不夠?qū)I(yè)、規(guī)范，許多項(xiàng)目在未取得預(yù)售證的情況下，變相收取定金項(xiàng)目分期開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量多在100-200套之間營(yíng)銷模式分析處于房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展階段，營(yíng)銷水平低，多為開(kāi)發(fā)商自客群分析受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目建設(shè)形成的拆遷戶成為了購(gòu)房主力軍，客群類型來(lái)看主要是公職人員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶客群來(lái)源：由于四線城市屬性，不具備區(qū)域外吸引力，因此市場(chǎng)以本地的購(gòu)房者為主受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目拆遷建設(shè)形成的拆遷戶成為了漳浦購(gòu)房主力軍客群類型：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；企事業(yè)單位工作人員；拆遷戶外出務(wù)工人員鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶投資客群漳浦縣商品住宅客源分析漳浦主要消費(fèi)客群政府機(jī)關(guān)員工：公務(wù)員企事業(yè)單員工下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民：外出務(wù)工人員鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶、拆遷戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶客群分析受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目建設(shè)形成的拆遷戶成為了購(gòu)房主客群分析主力購(gòu)房客群描述年齡構(gòu)成市場(chǎng)以中年客群為主，青年置業(yè)客群則由父母選購(gòu)及首付支持；購(gòu)房動(dòng)機(jī)自住為主，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)多半為子女教育，今年投資客數(shù)量有增長(zhǎng)趨勢(shì)置業(yè)排序地段＞教育＞配套＞交通＞社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品需求市場(chǎng)由原先的130左右的三房，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?00-125㎡為主的三房，對(duì)客廳面積要求較高居住習(xí)慣首次置業(yè)居多，缺少置業(yè)經(jīng)驗(yàn)喜歡跟慶朋好友同住一個(gè)小區(qū)或板塊已經(jīng)適應(yīng)高層產(chǎn)品，接受度逐漸提高東西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)城區(qū)購(gòu)房普遍有就近購(gòu)房習(xí)慣客群分析主力購(gòu)房客群描述年齡構(gòu)成市場(chǎng)以中年客群為主，青年置業(yè)客群分析拆遷/較大需求/價(jià)格略有上漲/以東為發(fā)展方向/自住為主/中小戶型訪談對(duì)象：聚源東岸銷售代表訪談內(nèi)容：“這兩年漳浦房地產(chǎn)由于供應(yīng)量有所放緩，市場(chǎng)主要以去庫(kù)存為主，無(wú)新增項(xiàng)目及大面積拆遷致使短期內(nèi)剛性需求集中釋放使得今年內(nèi)有較多幾個(gè)項(xiàng)目處于尾盤(pán)狀態(tài)，今年下半年將有新項(xiàng)目入市，其中最為代表性的以位于縣城中心的城市廣場(chǎng)，供應(yīng)量約12.5萬(wàn)平米，主要以小戶型的兩房三房為主，占到項(xiàng)目85%以上，客戶對(duì)該地塊位置有較高認(rèn)可度。訪談對(duì)象：港城國(guó)際豪庭銷售經(jīng)理訪談內(nèi)容：“漳浦目前開(kāi)發(fā)方向有三個(gè)，一個(gè)是西板塊及北板塊，中東板塊最為火熱，項(xiàng)目也較為高端代表性項(xiàng)目以歐洲城及金士頓，成交價(jià)格較去年有一定上漲幅度約300-500元/平米左右，性價(jià)比高比如假日新天國(guó)際，贈(zèng)送一房面積，走量較快。在購(gòu)房方面，漳浦購(gòu)房有個(gè)特性：就近原則，綏東購(gòu)房者多為舊鎮(zhèn)、赤土、沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域人群；城北板塊主要是長(zhǎng)橋、官潯等北面區(qū)域人群；城西板塊集中在霞美、杜潯、石榴等”。訪談對(duì)象：假日新城銷售代表訪談內(nèi)容：市場(chǎng)上購(gòu)房人群對(duì)于投資意識(shí)較落，普遍投資客外流，集中在漳州市區(qū)及廈門(mén)，購(gòu)房主要以自主為主，因此在置業(yè)方面偏愛(ài)于大社區(qū)，地段位置繁華，社區(qū)品質(zhì)較為高端項(xiàng)目，戶型為90平米左右兩房及100-120平米三房較為受親睞。客群分析拆遷/較大需求/價(jià)格略有上漲/以東為發(fā)展方向/自住為客群分析綜合幾個(gè)在售項(xiàng)目客群分析，縣城客戶和下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各占一半左右，投資客少，購(gòu)房客群置業(yè)特征基本是生意人、機(jī)關(guān)單位工作人員和進(jìn)城客戶為主重點(diǎn)訪談個(gè)案板塊樓盤(pán)區(qū)域來(lái)源客群特征城東板塊金士頓中央城1、沿海（舊鎮(zhèn)/霞美/古雷/杜?。┑孺?zhèn)約占70%；2、本地綏安鎮(zhèn)居民占20%-30%；3、少部分來(lái)自漳浦其他地區(qū)或漳州；1、50%為生意人，沿?？蛻舳酁楹．a(chǎn)養(yǎng)殖戶；2、40%為公務(wù)員事業(yè)單位等機(jī)關(guān)工作人員，含下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)單位人員；3、少部分本地工薪階層，小個(gè)體工商戶；假日新天國(guó)際1、生活于縣城的人占比60%以上；2、來(lái)自沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)（舊鎮(zhèn)/霞美/古雷/杜潯/佛曇/赤湖）客戶占比40%；3、部分漳浦人外出經(jīng)商返鄉(xiāng)置業(yè)；1、機(jī)關(guān)公務(wù)員及事業(yè)單位（含縣城與下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）與沿海各鎮(zhèn)的生意人占比各半；2、少部分縣城本地工薪階層；金綠歐洲城70%漳浦沿海（其中30%古雷半島客戶），30%縣城客戶沿海以漁民海鮮養(yǎng)殖業(yè)為主，縣城以事業(yè)單位公務(wù)員和縣城拆遷戶為主，及部分經(jīng)商個(gè)體戶城西板塊港城國(guó)際豪庭縣城60%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%縣城事業(yè)單位，經(jīng)商個(gè)體戶、拆遷戶為主；城北板塊麗都新城縣城65%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)35%縣城事業(yè)單位，經(jīng)商個(gè)體戶為主客群分析綜合幾個(gè)在售項(xiàng)目客群分析，縣城客戶和下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各占住宅市場(chǎng)小結(jié)板塊定位綏東板塊是未來(lái)城市新中行政心板塊，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域板塊價(jià)格板塊價(jià)格差異大，地段是消費(fèi)者認(rèn)可樓盤(pán)價(jià)格的最重要因素

，綏東板塊區(qū)域價(jià)值彰顯，房地產(chǎn)價(jià)格為各版塊標(biāo)桿產(chǎn)品分析小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，產(chǎn)品以中端為主，90-130㎡戶型為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重，現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏靈動(dòng)性和創(chuàng)新性，建筑排布也不夠合理，對(duì)通風(fēng)、采光、西曬等問(wèn)題明顯考慮不足營(yíng)銷模式處于房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展階段，營(yíng)銷水平低，多為開(kāi)發(fā)商自售為主，營(yíng)銷觀念有待提升，營(yíng)銷手法較為落后客群分析縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各半，投資客少，受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目建設(shè)形成的拆遷戶成為了購(gòu)房主力軍，客群類型來(lái)看主要是公職人員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶、生意人住宅市場(chǎng)小結(jié)板塊定位綏東板塊是未來(lái)城市新中行政心板塊，目前房——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析在售商業(yè)分析——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析商業(yè)現(xiàn)狀漳浦商業(yè)目前可分為已成型的“西大街麥?zhǔn)薪稚倘Α焙推鸩狡诘挠兰翁斓匦屡d商圈西大街許官巷麥?zhǔn)薪治鞫斡兰翁斓匦屡d商圈西大街麥?zhǔn)薪稚倘Φ攸c(diǎn)租金（元/㎡/月）朝陽(yáng)路95-120麥?zhǔn)薪?00-165許官巷63-100西大街75-130金浦路65-90麗都新城40-50大亭路30-40環(huán)城東路35-80商業(yè)現(xiàn)狀漳浦商業(yè)目前可分為已成型的“西大街麥?zhǔn)薪稚倘Α焙推饘?shí)景照片立新西湖商業(yè)廣場(chǎng)西大街麥?zhǔn)薪纸值利準(zhǔn)薪纸ㄖc底商實(shí)景照片立新西湖商業(yè)廣場(chǎng)西大街麥?zhǔn)薪纸值利準(zhǔn)薪纸ㄖc底商街區(qū)分析麥?zhǔn)薪质钦钠肿罘比A檔次最高的商業(yè)街，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好，西端經(jīng)營(yíng)狀況最好，業(yè)態(tài)以服飾鞋具為主，擁有九牧王、七匹狼、紅蜻蜓、柒牌、天福茗茶、與狼共舞、勁霸、薇薇新娘、MBSKY、才子等品牌麥?zhǔn)薪种形鞫伟殡S著漳浦城市向東發(fā)展，商業(yè)也逐漸向東發(fā)展，麥?zhǔn)薪謻|段形成以家裝、家電、家居、煙酒茶行為主要業(yè)態(tài)的新商業(yè)街區(qū)麥?zhǔn)薪帧钠肿罘比A檔次最高的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)較好，業(yè)態(tài)以服飾鞋帽為主，租金水平在100-165元/平米/月麥?zhǔn)薪值湫蜕啼伝拘畔㈤_(kāi)間進(jìn)深面積租金3.5M10~12M40㎡100~165元/平米/月街區(qū)分析麥?zhǔn)薪质钦钠肿罘比A檔次最高的商業(yè)街，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好街區(qū)分析西大街全長(zhǎng)約400米，共有店面180余家，其中靠朝陽(yáng)路的路段業(yè)態(tài)以摩托車，電器，通訊為主，在西大街南段則以服飾箱包眼鏡為主，其中不乏李寧、利郎等知名品牌。街區(qū)的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，人流量，租金狀況等都略次于麥?zhǔn)薪治鞫挝鞔蠼帧w經(jīng)營(yíng)較好，業(yè)態(tài)以電器通訊、服飾箱包為主，租金水平在75-130元/平米/月西大街典型商鋪基本信息開(kāi)間進(jìn)深面積租金約3.5M10~12M40㎡75~130元/平米/月街區(qū)分析西大街全長(zhǎng)約400米，共有店面180余家，其中靠朝陽(yáng)街區(qū)分析許官巷立欣西湖商業(yè)廣場(chǎng)許官巷位于麥?zhǔn)薪趾臀骱珗@之間，長(zhǎng)約100米，約有商鋪60家左右，業(yè)態(tài)以服裝和精品飾品為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好,人流量和車流量也較大。該路段的各種情況都與麥?zhǔn)薪治鞫螛O為相似，基本上可視為麥?zhǔn)薪值难由臁ＴS官巷——麥?zhǔn)薪盅由於?，整體經(jīng)營(yíng)較好，業(yè)態(tài)以服飾、精品飾品為主，租金水平在63-100元/平米/月許官巷典型商鋪基本信息開(kāi)間進(jìn)深面積租金約3.5M10~12M40㎡63~100元/平米/月街區(qū)分析許官巷立欣西湖商業(yè)廣場(chǎng)許官巷位于麥?zhǔn)薪趾臀骱珗@之間街區(qū)分析小結(jié)1核心區(qū)商業(yè)體量：44萬(wàn)㎡（含麥?zhǔn)薪治鞫巍⑽鞔蠼帧⒃S官巷、環(huán)城東路、大亭路，含萬(wàn)新西湖商業(yè)廣場(chǎng)和永嘉天地）；2商鋪單元基本情況：以沿街底商為主，面積在40~60㎡，面寬在3~4M，進(jìn)深8~12M；

一層商鋪挑高，帶有夾層。3租金及售價(jià)：水平以西大街麥?zhǔn)薪致房谧罡?，?00~165元/平米/月，年回報(bào)率在4.5%左右；5漳浦現(xiàn)有的商業(yè)基本為自發(fā)形成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較為混亂，只有麥?zhǔn)薪治鞫蔚姆棙I(yè)態(tài)最為鮮明。相對(duì)高檔、形象鮮明的服飾類品牌多來(lái)自晉江、石獅等閩南地區(qū)，如勁霸、九牧王、柒牌、安踏、特步等；4漳浦核心商圈的業(yè)態(tài)以服飾為主、超市與日雜百貨為輔，服飾類商鋪的門(mén)面緊湊，占據(jù)人氣旺鋪，租金承受能力較高，在100元/平米/月左右。街區(qū)分析小結(jié)1核心區(qū)商業(yè)體量：44萬(wàn)㎡（含麥?zhǔn)薪治鞫巍⑽鞔蠼帧虡I(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析在售商業(yè)分析——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析1#：17樓以上酒店，17樓以下辦公2#：酒店式公寓情景商業(yè)街，類似萬(wàn)達(dá)金街、2F商業(yè)部分建筑面積：39126.63平米項(xiàng)目永嘉天地——漳浦體量最大、規(guī)劃最先進(jìn)、業(yè)態(tài)最完全的商業(yè)物業(yè)，目前處于招商階段，已入駐品牌經(jīng)營(yíng)良好集中商業(yè)主要入駐品牌：1層肯德基、周六福、屈臣氏2、3層永輝超市4層：KTV、影城5層：酒樓典型商業(yè)項(xiàng)目分析1#：17樓以上酒店，17樓以下辦公情景商業(yè)永嘉天地——商鋪去化100%，售價(jià)在2-5萬(wàn)元/㎡不等，招商入駐率達(dá)到8成，租金水平在100-170元/㎡左右集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式1F對(duì)外銷售，2-5F開(kāi)發(fā)商自持對(duì)外招商主力面積1F獨(dú)立商鋪主力面積20-130元/㎡銷售模式帶租約銷售，返租4年售價(jià)總體2-5萬(wàn)元/㎡，外街達(dá)到5萬(wàn)元/㎡租金1F外街170元/㎡，內(nèi)街130元/㎡,2F100元/㎡去化情況對(duì)外銷售商鋪去化達(dá)到100%，招商率約8成永嘉天地——商鋪去化100%，售價(jià)在2-5萬(wàn)元/㎡不等，招商永嘉天地——商業(yè)mall經(jīng)營(yíng)實(shí)景照片永嘉天地——商業(yè)mall經(jīng)營(yíng)實(shí)景照片體量與業(yè)態(tài)總面積約40000平方米；負(fù)一層：新華都、蘇寧、電玩一層：肯德基、晉江品牌服飾、美食街；二層：豪客來(lái)、新女人街、兒童街、鐘表、通訊三層：五磚KTV；產(chǎn)品情況裙樓商業(yè)內(nèi)街，-1~局部3層，單店面積50~75㎡；經(jīng)營(yíng)狀況作為漳浦唯一且規(guī)模最大的集中式商業(yè)，業(yè)態(tài)屬漳浦首創(chuàng)。由于消費(fèi)習(xí)慣、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)容量的原因，目前的人流量較少，總體人氣較為冷淡；客群分析漳浦消費(fèi)水平較高的公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、生意人。位置配套位于青年路和西大街的交界處，交通便利，配備扶梯、中央空調(diào)、統(tǒng)一物業(yè)管理與品牌標(biāo)識(shí)。萬(wàn)新西湖商業(yè)廣場(chǎng)——總建約4萬(wàn)㎡，地上三層，漳浦目前規(guī)模最大的集中式商業(yè)，但受消費(fèi)習(xí)慣、業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)容量的原因，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般典型商業(yè)項(xiàng)目分析體量與業(yè)態(tài)總面積約40000平方米；產(chǎn)品情況裙樓商業(yè)內(nèi)街，體量與業(yè)態(tài)總面積約2500平方米；一層為生活超市，約1300平方米；二層以服裝和百貨為主，面積約1200平方米；產(chǎn)品情況一層生活超市的商品以各種日常用品、煙酒茶葉為主，商品的檔次一般；二層的服裝百貨的檔次較低，單件服裝的價(jià)格大都在100元以下；經(jīng)營(yíng)狀況作為漳浦曾經(jīng)規(guī)模最大，商品最全的超市，恒晟超市的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，據(jù)觀察夜間7~9時(shí)的人流量大于新華都超市。客群分析作為漳浦的超市老品牌，其商場(chǎng)的輻射范圍覆蓋了整個(gè)漳浦縣城，消費(fèi)客群以本地居民為主位置配套位于麥?zhǔn)薪趾臀鞔蠼值慕唤缣?，交通便利，人流量和車流量都比較大，晚間7~8時(shí)是人流量高峰期，客群到達(dá)方式為摩托車、自行車與步行。

在配套方面，商場(chǎng)一層有中央空調(diào)，一至二層之間有一處扶梯，無(wú)電梯。恒晟超市（西大街店）——漳浦本地品牌，在漳浦開(kāi)設(shè)有三家門(mén)店，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，傳統(tǒng)品牌對(duì)本地消費(fèi)習(xí)慣的認(rèn)知，在市場(chǎng)上有著領(lǐng)先于他人的表現(xiàn)典型商業(yè)項(xiàng)目分析體量與業(yè)態(tài)總面積約2500平方米；一層為生活超市，約130吉馬生鮮超市項(xiàng)目體量與規(guī)劃產(chǎn)品分析經(jīng)營(yíng)狀況客群分析配套交通吉馬生鮮超市超市位于漳浦最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的二樓，總面積約2000平米。以生鮮為主打產(chǎn)品，業(yè)態(tài)覆蓋各個(gè)方面，有服裝，鞋具，日用品，電器等。經(jīng)營(yíng)狀況一般，人流量和提袋率都較小。項(xiàng)目的輻射范圍覆蓋整個(gè)縣城，購(gòu)物人群以前來(lái)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)物的人群為主。受混亂的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的影響，項(xiàng)目的交通不夠便利，形象檔次也大受影響。新振興電器項(xiàng)目體量與規(guī)劃產(chǎn)品分析經(jīng)營(yíng)狀況客群分析配套交通新振興電器超市項(xiàng)目總面積約700平方米，其中一層約400平米，2層約300平方米，一層以電視和小家電為主，二層以冰箱洗衣機(jī)和空調(diào)為主。檔次不高。客流量不大，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。輻射范圍覆蓋整個(gè)縣城，消費(fèi)客群涵蓋各個(gè)年齡段。項(xiàng)目位于西大街與朝陽(yáng)路的交界處，朝陽(yáng)路是漳浦的主干道之一，車流量很大，項(xiàng)目的交通較為便利。該項(xiàng)目有中央空調(diào)，無(wú)電梯，整體形象檔次一般。吉馬生鮮超市、新振興電器典型商業(yè)項(xiàng)目分析吉馬生鮮超市項(xiàng)目體量與規(guī)劃產(chǎn)品分析經(jīng)營(yíng)狀況客群分析1超市/小百貨是縣級(jí)商業(yè)絕對(duì)的主力店，體現(xiàn)消費(fèi)能力不高的現(xiàn)狀。

4典型項(xiàng)目中規(guī)模最大的為萬(wàn)新西湖商業(yè)廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀較為冷清；經(jīng)營(yíng)狀況最好的是永嘉天地，品牌影響力大。其他幾個(gè)項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)品種較單一、業(yè)態(tài)重復(fù)性等問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)狀況都不是很好。

5恒晟超市作為漳浦的本地品牌，已經(jīng)在漳浦開(kāi)設(shè)三家門(mén)店（西大街、朝陽(yáng)路、環(huán)城東路）且經(jīng)營(yíng)狀況都不錯(cuò)，傳統(tǒng)品牌歷經(jīng)市場(chǎng)考驗(yàn)和對(duì)本地人群消費(fèi)習(xí)慣的認(rèn)知，在漳浦商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上有著領(lǐng)先于他人的表現(xiàn)；2典型項(xiàng)目都以生活類超市和百貨為主，購(gòu)物的頻繁性和可達(dá)性對(duì)物業(yè)的人氣影響較大。3典型商業(yè)多布局于人流旺盛的街區(qū)，二層以上人流稀少，且購(gòu)物目的明確，逛街購(gòu)物的情景式消費(fèi)基本沒(méi)有。典型商業(yè)項(xiàng)目小結(jié)1超市/小百貨是縣級(jí)商業(yè)絕對(duì)的主力店，體現(xiàn)消費(fèi)能力不高的現(xiàn)狀——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析在售商業(yè)分析——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析在售商業(yè)分析板塊項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)㎡）商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）類型售價(jià)（萬(wàn)元/㎡）城東板塊金綠歐洲城203底商、街區(qū)2.5-3.5金仕頓中央城301.9底商2.5-3.5萬(wàn)新商業(yè)廣場(chǎng)104集中——向陽(yáng)都市綠洲5.50.5底商2-2.5

聚源財(cái)富廣場(chǎng)51底商——聚源東岸81集中/底商未售立欣東方新城3.250.3集中/底商未售城北板塊永同昌麗都新城506.8/40%已售集中/底商未售城西板塊港城國(guó)際豪庭251.6集中/底商只租不售萬(wàn)新陽(yáng)光城20.7871集中/底商未售中心板塊永嘉天地9.63.9集中2-5在售項(xiàng)目商業(yè)配比不高，商業(yè)體量在1-2萬(wàn)㎡左右，以底商形式為主，售價(jià)在2-5萬(wàn)元/㎡不等在售商業(yè)分析板塊項(xiàng)目名稱建筑面積商業(yè)體量類型售價(jià)（萬(wàn)在售商業(yè)分析在售項(xiàng)目底商情況項(xiàng)目名稱店面寬度店面深度店面高度面積（㎡）金仕頓中央城4-6米麥?zhǔn)薪?6米底層5.2米64~96步行內(nèi)街10米二層3.6米40~60港城國(guó)際豪庭3.6-4.7米9.4-10.4米底層3.9米33.84~48.88二層3.2米麗都新城4.9-6米8-12米挑高6.939.2~723.6+3.3米商鋪首層挑高，一般來(lái)講一面開(kāi)間的一層與二層為一個(gè)商鋪單元，一二層捆綁銷售，二層參考住宅價(jià)格進(jìn)行銷售?！镜湫蜕啼仭吭谑鄣咨堂娣e集中在30-70㎡左右，開(kāi)間4-6米，進(jìn)深8-12米，底層層高5米左右，多為一拖二的捆綁銷售在售商業(yè)分析在售項(xiàng)目底商情況項(xiàng)目名稱店面寬度店面深度店現(xiàn)狀漳浦商業(yè)目前可分為已成型的“西大街麥?zhǔn)薪稚倘Α焙推鸩狡诘挠兰翁斓匦屡d商圈，整體商業(yè)層級(jí)較低，以自發(fā)形成為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。業(yè)態(tài)漳浦核心商圈的業(yè)態(tài)以服飾為主、超市與日雜百貨為輔，業(yè)態(tài)較為混亂、以福建品牌為主、傳播渠道單一。產(chǎn)品住宅底商：面寬3.6~6米，進(jìn)深8~12米，挑高在5.2~6.2米之間，夾層連帶銷售；集中式商業(yè)：以永嘉天地商業(yè)mall規(guī)劃最為先進(jìn)，業(yè)態(tài)最為完善，可為漳浦現(xiàn)有的商業(yè)檔次進(jìn)行提升。價(jià)格在售商業(yè)售價(jià)集中在2-5萬(wàn)元/㎡不等，核心商圈麥?zhǔn)薪肿饨鹚皆?00-165元/月/㎡，出租情況良好，但投資回報(bào)率不高，在4.5%左右。前景綏東板塊目前人氣不足，商業(yè)氛圍不濃，在售項(xiàng)目也以底商規(guī)劃為主，但未來(lái)隨著歐洲城、中央城的交房和漳浦文體中心的建設(shè)，商業(yè)發(fā)展前景可期。商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)現(xiàn)狀漳浦商業(yè)目前可分為已成型的“西大街麥?zhǔn)薪稚倘Α焙推鸩狡谏虡I(yè)市場(chǎng)小結(jié)：漳浦整體商業(yè)層級(jí)較低，業(yè)態(tài)較為混亂；綏東板塊目前人氣不足，商業(yè)氛圍不濃，但未來(lái)多個(gè)商品房的交房和漳浦文體中心的帶動(dòng)，商業(yè)發(fā)展前景可期。房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)：總體運(yùn)行情況：漳浦城市快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)投資高速發(fā)展，供應(yīng)充足，去化穩(wěn)步提升，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分慘烈；住宅市場(chǎng)小結(jié)：當(dāng)前營(yíng)銷水平低，小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，90-130㎡為市場(chǎng)主力戶型，明星樓盤(pán)整體均價(jià)已突破5500元/㎡，縣城客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各占一半左右，市場(chǎng)未來(lái)供量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；公寓市場(chǎng)小結(jié)：古雷石化項(xiàng)目和對(duì)臺(tái)優(yōu)勢(shì)，人口和產(chǎn)業(yè)帶入，創(chuàng)造了大量就業(yè)，辦公需求和公寓產(chǎn)品需求將加大，soho產(chǎn)品可商可住的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)好，銷售樂(lè)觀；商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：漳浦整體商業(yè)層級(jí)較低，業(yè)態(tài)較為混亂；綏東板塊目2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總體運(yùn)行情況住宅市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總體運(yùn)行情況——總體運(yùn)行情況————總體運(yùn)行情況——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持高速發(fā)展勢(shì)頭，至2010年來(lái)平均以100%以上的增長(zhǎng)速度增長(zhǎng)，快速推進(jìn)城市化進(jìn)程2012年房地產(chǎn)投資27.95億元，同比上漲75.3%，主要熱點(diǎn)投資板塊以綏東最為凸顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持高速發(fā)展勢(shì)頭，至2010年來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦縣房管局供求關(guān)系市場(chǎng)供求平衡的狀態(tài)開(kāi)始被打破，近兩年來(lái)，城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)火熱，供應(yīng)充足，去化量穩(wěn)步提升漳浦全縣歷年商品房開(kāi)發(fā)和銷售量（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦縣房管局供求關(guān)系市場(chǎng)供求平衡的狀態(tài)開(kāi)始被打破，商品房供需情況漳浦縣商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供過(guò)于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈日期2012年2013年6789101112123456商品房預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）7.50.62.93.802.36.20.91.812.54.73.89.4商品房成交面積（萬(wàn)㎡）1.73.22.71.92.93.41.93.52.13.43.631.7住宅成交面積（萬(wàn)㎡）1.22.92.31.72.12.71.73.11.62.53.32.51.6住宅成交套數(shù)189320240199206287174297145251339239178近期走勢(shì)近13個(gè)月住宅成交3064套，約30萬(wàn)㎡，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯56.43529.23064合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦縣房管局商品房供需情況漳浦縣商品房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供過(guò)于求的發(fā)展態(tài)勢(shì)，未價(jià)格走勢(shì)商品房銷售價(jià)格一直快速上漲，近年來(lái)年均漲幅15%左右，目前代表性樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)5200—6300元/㎡左右

圖為漳浦商品住宅銷售均價(jià)走勢(shì)銷售均價(jià)整體快速上漲根據(jù)實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，目前漳浦代表性樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到約5200—6300元/㎡，當(dāng)前漳浦房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅主力產(chǎn)品總價(jià)大約在57—70萬(wàn)元左右年份住宅銷售面積銷售均價(jià)同比增幅2007年28.41961—2008年13.2250128%2009年20.6276210%2010年16.6306311%2011年19.6372822%2012年20457223%價(jià)格走勢(shì)商品房銷售價(jià)格一直快速上漲，近年來(lái)年均漲幅15%左右未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)從目前市場(chǎng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)在售存量約169萬(wàn)㎡，按年銷售24萬(wàn)㎡計(jì)算，需要7年時(shí)間才能售完，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈板塊項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）物業(yè)類型目前銷售均價(jià)（元/㎡）銷售率存量（萬(wàn)㎡）城東板塊金綠歐洲城20高層、多層6100一期二期去化72%12.1紫荊庭3高層、公寓——未售3假日新天國(guó)際22住宅5700二期去化12%13聚源財(cái)富廣場(chǎng)5住宅、沿街商鋪5300已推1.2萬(wàn)㎡去化95%3.4聚源東岸8商業(yè)、SOHO、住宅6000已推2.8萬(wàn)㎡銷售68%5.6立欣東方新城3.25高層、沿街商鋪5400去化98%0.1長(zhǎng)德商貿(mào)城35高層、商鋪——未售35中心板塊永嘉天地9.6商業(yè)、住宅soho6100已推8.7萬(wàn)㎡售罄1新都城市廣場(chǎng)12.5住宅,酒店公寓,寫(xiě)字樓,商鋪63001-5#樓6月開(kāi)盤(pán)銷售12.3城北板塊永同昌麗都新城50多層、小高層soho59001、2、3、5期

銷售率為90%26.3城南板塊鹿溪項(xiàng)目25高層——未售25城西板塊港城國(guó)際豪庭25多層、小高層、高層、別墅5700已推3.3萬(wàn)㎡售罄20.9萬(wàn)新陽(yáng)光城20.787多層、小高層5200一期10萬(wàn)㎡銷售93%11.3合計(jì)169數(shù)據(jù)來(lái)源：漳浦房地產(chǎn)網(wǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)從目前市場(chǎng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)在售存量約169萬(wàn)㎡，按年銷總體市場(chǎng)小結(jié)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平快速增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化進(jìn)程快速發(fā)展供求關(guān)系市場(chǎng)供求平衡的狀態(tài)開(kāi)始被打破，近兩年來(lái)，城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)火熱，供應(yīng)充足，去化量穩(wěn)步提升成交走勢(shì)近13個(gè)月住宅成交3064套，約30萬(wàn)㎡，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯價(jià)格走勢(shì)商品房銷售價(jià)格一直快速上漲，近年來(lái)年均漲幅15%左右，目前代表性樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)5200—6300元/㎡左右未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)隨著多個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)入市，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)巨大，供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)慘烈總體市場(chǎng)小結(jié)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平快速增長(zhǎng)，推進(jìn)城市化進(jìn)——住宅市場(chǎng)分析————住宅市場(chǎng)分析——板塊劃分漳浦城區(qū)大體可劃分為綏東板塊、綏西板塊、綏南板塊、綏北板塊、中心板塊5個(gè)板塊，本案位于綏東板塊綏東板塊綏北板塊綏西板塊中心板塊綏南板塊本案漳浦的房地產(chǎn)板塊大致可以分為5個(gè)：綏東板塊、綏西板塊、綏南板塊、綏北板塊、中心板塊；

綏東板塊：政府開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，公檢法東移，區(qū)域內(nèi)有學(xué)校、醫(yī)院、酒店等優(yōu)勢(shì)配套資源綏西板塊：臨近國(guó)道，非規(guī)劃發(fā)展主方向，配套不完善；未來(lái)火車站，是漳浦對(duì)外的主要窗口綏北板塊：縣城工業(yè)區(qū)集中地，區(qū)域內(nèi)多為廠房；綏南板塊：周邊布有城中村，但距離中心板塊較近可以依托其成熟的生活配套，是未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)方向。中心板塊：漳浦縣經(jīng)濟(jì)與政治中心，市政、教育、商業(yè)配套齊全；板塊劃分漳浦城區(qū)大體可劃分為綏東板塊、綏西板塊、綏南板塊、綏板塊定位項(xiàng)目所在的綏東板塊是縣城外拓重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)城市新行政中心板塊，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域板塊板塊定位配套中心板塊市中心板塊，城市老城區(qū)，未來(lái)以改造升級(jí)為主市中心各類配套齊全，西湖公園、縣醫(yī)院、各類金融機(jī)構(gòu)，市政機(jī)關(guān)綏西板塊新區(qū)板塊，漳浦對(duì)外的交通樞紐，可開(kāi)發(fā)潛力充分未來(lái)火車站綏北板塊新區(qū)板塊，形成集產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、居住功能為一體的發(fā)展新區(qū)，建成宜居新區(qū)80畝市政公園，規(guī)劃中學(xué)，婦幼保健院，48000㎡商業(yè)中心綏東板塊新行政中心板塊，體現(xiàn)城市發(fā)展的重要地區(qū)。規(guī)劃成漳浦城市未來(lái)的行政、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)等中心。地稅、國(guó)稅、公安、五星級(jí)酒店、龍成中學(xué)，電信，銀行板塊定位項(xiàng)目所在的綏東板塊是縣城外拓重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)城市新行政在售樓盤(pán)分布綏東板塊為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在售項(xiàng)目集中于此本案綏東板塊永同昌麗都新城soho5900聚源財(cái)富廣場(chǎng)5300歐洲陽(yáng)光港城國(guó)際豪庭5700假日新天國(guó)際5700立欣東方新城5400永嘉天地SOHO6100萬(wàn)新陽(yáng)光城5200聚源東岸6000金士頓中央城5500花開(kāi)富貴4900金綠歐洲城6100新都城市廣場(chǎng)6300鹿溪項(xiàng)目紫荊庭未售在售長(zhǎng)德商貿(mào)城在售樓盤(pán)分布綏東板塊為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在售項(xiàng)目集中于此本案綏綏東板塊同時(shí)也是市場(chǎng)明星樓盤(pán)的聚集地項(xiàng)目名稱所處板塊成交套數(shù)成交面積（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）1華府.金浦世家綏北板塊75842815soho59002磐基.花開(kāi)富貴綏西板塊3803260349003金綠歐洲城綏東板塊4003708561004金仕頓花園小區(qū)綏東板塊4525355155005港城國(guó)際豪庭綏西板塊3753207757006萬(wàn)新陽(yáng)光城綏西板塊2222484352007聚源東岸綏東板塊2642838360008立欣●東方新城綏東板塊1761746754009假日新天國(guó)際二期綏東板塊182185875700明星樓盤(pán)分布2012年-2013年6月各項(xiàng)目住宅成交情況綏東板塊同時(shí)也是市場(chǎng)明星樓盤(pán)的聚集地項(xiàng)目名稱所處板塊成交套數(shù)板塊價(jià)格分析各板塊住宅銷售價(jià)格差異較大，地段是消費(fèi)者認(rèn)可樓盤(pán)價(jià)格的最重要因素

，綏東板塊區(qū)域價(jià)值彰顯，房地產(chǎn)價(jià)格為各板塊標(biāo)桿綏東板塊綏西板塊綏南板塊綏北板塊中心板塊現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)臨近國(guó)道，非城市發(fā)展主方向生地狀態(tài)工廠集中區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★配套指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★★代表樓盤(pán)金綠·歐洲城、金仕頓·中央城、立欣·東方新城、假日·新天國(guó)際、紫荊庭港城國(guó)際豪庭、萬(wàn)新·陽(yáng)光城鹿溪項(xiàng)目永同昌·麗都新城、歐洲陽(yáng)光永嘉天地、新都城市廣場(chǎng)板塊均價(jià)（元/㎡）5400-6100元5200-5700元——麗都新城挑高5米soho5900永嘉平層3.4米soho6100板塊價(jià)格分析各板塊住宅銷售價(jià)格差異較大，地段是消費(fèi)者認(rèn)可樓盤(pán)產(chǎn)品分析供應(yīng)戶型分析——兩房、三房主流產(chǎn)品最為暢銷，其次為一房小面積、低總價(jià)投資產(chǎn)品永同昌麗景新都在2012年集中放量小戶型，占到小戶型市場(chǎng)70%左右產(chǎn)品分析供應(yīng)戶型分析——永同昌麗景新都在2012年集中放量小產(chǎn)品分析主流產(chǎn)品——在售項(xiàng)目產(chǎn)品線以滿足投資需求單身公寓及剛需自住、改善用房為主，90-130㎡為市場(chǎng)主流產(chǎn)品市場(chǎng)容量較為有限，麗都新城小戶型憑借高性價(jià)比及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，供銷占市場(chǎng)73%；2012年由于歐洲城及萬(wàn)象陽(yáng)光城推出樓王面積在130-140平米為主；以三房為主的在售項(xiàng)目聚源東岸及金士頓大戶型120-140集中入市。歐洲城、金士頓、聚源東岸、萬(wàn)新陽(yáng)光城集中入市2012年各面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)量及去化量麗景新都小戶型供銷占市場(chǎng)73%產(chǎn)品分析主流產(chǎn)品——在售項(xiàng)目產(chǎn)品線以滿足投資需求單身公寓及剛產(chǎn)品分析形象定位——地段、景觀、園林、人文意境、生活方式等為項(xiàng)目定位訴求重要元素項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位景觀園林金士頓中央城城之巔峰、為我中央麥?zhǔn)薪謻|段，十里繁華30萬(wàn)平米，繽紛城市綜合體2萬(wàn)㎡東南亞園林景觀金綠歐洲城20萬(wàn)平方米，歐式經(jīng)典人文大城金品質(zhì)、綠生活3萬(wàn)㎡歐式宮廷藝術(shù)園林健身娛樂(lè)社區(qū)港城國(guó)際豪庭25萬(wàn)平方米，國(guó)際化人居第一城有愛(ài)、有家、有港城750畝未來(lái)漳浦生態(tài)公園—威惠公園萬(wàn)新陽(yáng)光城26萬(wàn)平方米首席溫泉景觀府邸緊鄰5000多畝八大主題市政公園聚源東岸墅級(jí)豪宅，漳浦中央生活圈1萬(wàn)㎡歐式宮廷園林、意大利古典花園、法式皇家園林假日新天國(guó)際18萬(wàn)平米，為這座城市樹(shù)立真正的領(lǐng)袖標(biāo)桿1.3萬(wàn)㎡泰式皇家風(fēng)情園林地段、景觀、人文、生活方式成為大盤(pán)定位的主流，市政配套景觀資源及個(gè)案自身的園林主題成為大多數(shù)項(xiàng)目訴求的重要元素；本案應(yīng)充分訴求地段優(yōu)勢(shì)、挖掘人文底蘊(yùn)，打造城市中心高端社區(qū)；產(chǎn)品分析形象定位——地段、景觀、園林、人文意境、生活方式等為產(chǎn)品分析建筑類型——小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，建筑風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主，外立面用材瓷磚為主項(xiàng)目名稱建筑類型建筑風(fēng)格外立面用材園林風(fēng)格金士頓中央城2棟小高層9層、7棟小高層高層13-17層，1棟17層酒店和1棟18層酒店式公寓現(xiàn)代簡(jiǎn)約陶瓷磚東南亞園林金綠歐洲城7棟多層、11棟小高層、3棟32層超高層新古典主義面磚歐式園林港城國(guó)際豪庭小高層11層為主，部分多層5-7層歐式風(fēng)格小瓷磚歐式園林萬(wàn)新陽(yáng)光城二十六棟住宅，一期多層5層、高層18層現(xiàn)代簡(jiǎn)約陶瓷磚東南亞園林聚源東岸9棟住宅，以高層為主，一棟12層酒店式公寓、一棟集中式商業(yè)新古典主義陶瓷磚歐式園林假日新天國(guó)際9棟18-28層高層住宅，2棟3層商業(yè)樓及步行街Art-deco陶瓷磚泰式園林從建筑形態(tài)分析，大盤(pán)項(xiàng)目均采用多層、小高層結(jié)合商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃以豐富產(chǎn)品類型，擴(kuò)大客層網(wǎng)羅面;建筑風(fēng)格多以歐式風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主.產(chǎn)品分析建筑類型——小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，建筑風(fēng)格以歐產(chǎn)品分析社區(qū)配套——明星樓盤(pán)注重社區(qū)內(nèi)部配套的打造，如商業(yè)、園林、會(huì)所、泳池、幼兒園、休閑娛樂(lè)設(shè)施等項(xiàng)目名稱區(qū)域配套項(xiàng)目配套教育配套金士頓中央城麥?zhǔn)薪謻|段，商業(yè)繁華，生活機(jī)能完善2萬(wàn)㎡東南亞園林景觀五星級(jí)酒店，物業(yè)管理五星級(jí)接待會(huì)館大型商業(yè)街區(qū)，購(gòu)物超市等道周中學(xué)、石齋小學(xué)教育資源一般金綠歐洲城麥?zhǔn)薪謻|段，商業(yè)繁華，生活機(jī)能完善3萬(wàn)㎡歐式宮廷藝術(shù)園林游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等以及3000㎡的架空層康體配套3萬(wàn)㎡歐陸風(fēng)情街區(qū)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園道周中學(xué)、石齋小學(xué)港城國(guó)際豪庭750畝未來(lái)漳浦生態(tài)公園目前周邊配套尚未完善16000平風(fēng)情熱辣街區(qū)五星級(jí)休閑會(huì)所大型商業(yè)街區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)萬(wàn)新陽(yáng)光城5000多畝八大主題市政公園公園、醫(yī)院等1萬(wàn)㎡中庭園林景觀溫泉入戶，封閉式物業(yè)管理四星級(jí)溫泉酒店實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)假日新天國(guó)際7000㎡鹿溪公園朝陽(yáng)路、麥?zhǔn)薪稚虡I(yè)配套、交通大酒店、凱都酒店13000㎡泰式皇家園林、大型羽毛球場(chǎng)、健身休閑區(qū)、酒店式泛會(huì)所實(shí)驗(yàn)小學(xué)、綏安中學(xué)、龍城中學(xué)從配套分析發(fā)現(xiàn)，明星樓盤(pán)在外部配套基礎(chǔ)上著重打造社區(qū)內(nèi)部配套，特別是生活型及教育配套的規(guī)劃；會(huì)所、休閑設(shè)施配套已被大盤(pán)項(xiàng)目所普遍采用，本項(xiàng)目可在打造其他配套如入戶大堂、智能化空間、精細(xì)化園林、五星級(jí)物業(yè)管理等項(xiàng)目亮點(diǎn)來(lái)提升項(xiàng)目性價(jià)比。產(chǎn)品分析社區(qū)配套——明星樓盤(pán)注重社區(qū)內(nèi)部配套的打造，如商業(yè)、營(yíng)銷模式分析處于房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展階段，營(yíng)銷水平低，多為開(kāi)發(fā)商自售為主，營(yíng)銷觀念有待提升營(yíng)銷模式營(yíng)銷渠道推盤(pán)方法目前仍處于房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展階段，營(yíng)銷觀念逐漸建立但仍有很大上升空間在售項(xiàng)目多為開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)自售，代理商操作代理少，營(yíng)銷水平低售樓處以戶型接待為主，個(gè)別項(xiàng)目配以簡(jiǎn)易樓市，接待中心包裝較為簡(jiǎn)單，檔次低，體驗(yàn)式營(yíng)銷方式尚處于起步階段在售項(xiàng)目主要通過(guò)口碑、戶外廣告、大型海報(bào)、短信進(jìn)行宣傳多數(shù)樓盤(pán)派員到下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行樓盤(pán)宣傳銷售團(tuán)隊(duì)不夠?qū)I(yè)、規(guī)范，許多項(xiàng)目在未取得預(yù)售證的情況下，變相收取定金項(xiàng)目分期開(kāi)盤(pán)推盤(pán)量多在100-200套之間營(yíng)銷模式分析處于房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展階段，營(yíng)銷水平低，多為開(kāi)發(fā)商自客群分析受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目建設(shè)形成的拆遷戶成為了購(gòu)房主力軍，客群類型來(lái)看主要是公職人員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶客群來(lái)源：由于四線城市屬性，不具備區(qū)域外吸引力，因此市場(chǎng)以本地的購(gòu)房者為主受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目拆遷建設(shè)形成的拆遷戶成為了漳浦購(gòu)房主力軍客群類型：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；企事業(yè)單位工作人員；拆遷戶外出務(wù)工人員鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶投資客群漳浦縣商品住宅客源分析漳浦主要消費(fèi)客群政府機(jī)關(guān)員工：公務(wù)員企事業(yè)單員工下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民：外出務(wù)工人員鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體戶、拆遷戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶客群分析受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目建設(shè)形成的拆遷戶成為了購(gòu)房主客群分析主力購(gòu)房客群描述年齡構(gòu)成市場(chǎng)以中年客群為主，青年置業(yè)客群則由父母選購(gòu)及首付支持；購(gòu)房動(dòng)機(jī)自住為主，下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)多半為子女教育，今年投資客數(shù)量有增長(zhǎng)趨勢(shì)置業(yè)排序地段＞教育＞配套＞交通＞社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品需求市場(chǎng)由原先的130左右的三房，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)?00-125㎡為主的三房，對(duì)客廳面積要求較高居住習(xí)慣首次置業(yè)居多，缺少置業(yè)經(jīng)驗(yàn)喜歡跟慶朋好友同住一個(gè)小區(qū)或板塊已經(jīng)適應(yīng)高層產(chǎn)品，接受度逐漸提高東西部鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)城區(qū)購(gòu)房普遍有就近購(gòu)房習(xí)慣客群分析主力購(gòu)房客群描述年齡構(gòu)成市場(chǎng)以中年客群為主，青年置業(yè)客群分析拆遷/較大需求/價(jià)格略有上漲/以東為發(fā)展方向/自住為主/中小戶型訪談對(duì)象：聚源東岸銷售代表訪談內(nèi)容：“這兩年漳浦房地產(chǎn)由于供應(yīng)量有所放緩，市場(chǎng)主要以去庫(kù)存為主，無(wú)新增項(xiàng)目及大面積拆遷致使短期內(nèi)剛性需求集中釋放使得今年內(nèi)有較多幾個(gè)項(xiàng)目處于尾盤(pán)狀態(tài)，今年下半年將有新項(xiàng)目入市，其中最為代表性的以位于縣城中心的城市廣場(chǎng)，供應(yīng)量約12.5萬(wàn)平米，主要以小戶型的兩房三房為主，占到項(xiàng)目85%以上，客戶對(duì)該地塊位置有較高認(rèn)可度。訪談對(duì)象：港城國(guó)際豪庭銷售經(jīng)理訪談內(nèi)容：“漳浦目前開(kāi)發(fā)方向有三個(gè)，一個(gè)是西板塊及北板塊，中東板塊最為火熱，項(xiàng)目也較為高端代表性項(xiàng)目以歐洲城及金士頓，成交價(jià)格較去年有一定上漲幅度約300-500元/平米左右，性價(jià)比高比如假日新天國(guó)際，贈(zèng)送一房面積，走量較快。在購(gòu)房方面，漳浦購(gòu)房有個(gè)特性：就近原則，綏東購(gòu)房者多為舊鎮(zhèn)、赤土、沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域人群；城北板塊主要是長(zhǎng)橋、官潯等北面區(qū)域人群；城西板塊集中在霞美、杜潯、石榴等”。訪談對(duì)象：假日新城銷售代表訪談內(nèi)容：市場(chǎng)上購(gòu)房人群對(duì)于投資意識(shí)較落，普遍投資客外流，集中在漳州市區(qū)及廈門(mén)，購(gòu)房主要以自主為主，因此在置業(yè)方面偏愛(ài)于大社區(qū)，地段位置繁華，社區(qū)品質(zhì)較為高端項(xiàng)目，戶型為90平米左右兩房及100-120平米三房較為受親睞?？腿悍治霾疬w/較大需求/價(jià)格略有上漲/以東為發(fā)展方向/自住為客群分析綜合幾個(gè)在售項(xiàng)目客群分析，縣城客戶和下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各占一半左右，投資客少，購(gòu)房客群置業(yè)特征基本是生意人、機(jī)關(guān)單位工作人員和進(jìn)城客戶為主重點(diǎn)訪談個(gè)案板塊樓盤(pán)區(qū)域來(lái)源客群特征城東板塊金士頓中央城1、沿海（舊鎮(zhèn)/霞美/古雷/杜?。┑孺?zhèn)約占70%；2、本地綏安鎮(zhèn)居民占20%-30%；3、少部分來(lái)自漳浦其他地區(qū)或漳州；1、50%為生意人，沿?？蛻舳酁楹．a(chǎn)養(yǎng)殖戶；2、40%為公務(wù)員事業(yè)單位等機(jī)關(guān)工作人員，含下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)單位人員；3、少部分本地工薪階層，小個(gè)體工商戶；假日新天國(guó)際1、生活于縣城的人占比60%以上；2、來(lái)自沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)（舊鎮(zhèn)/霞美/古雷/杜潯/佛曇/赤湖）客戶占比40%；3、部分漳浦人外出經(jīng)商返鄉(xiāng)置業(yè)；1、機(jī)關(guān)公務(wù)員及事業(yè)單位（含縣城與下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）與沿海各鎮(zhèn)的生意人占比各半；2、少部分縣城本地工薪階層；金綠歐洲城70%漳浦沿海（其中30%古雷半島客戶），30%縣城客戶沿海以漁民海鮮養(yǎng)殖業(yè)為主，縣城以事業(yè)單位公務(wù)員和縣城拆遷戶為主，及部分經(jīng)商個(gè)體戶城西板塊港城國(guó)際豪庭縣城60%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%縣城事業(yè)單位，經(jīng)商個(gè)體戶、拆遷戶為主；城北板塊麗都新城縣城65%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)35%縣城事業(yè)單位，經(jīng)商個(gè)體戶為主客群分析綜合幾個(gè)在售項(xiàng)目客群分析，縣城客戶和下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各占住宅市場(chǎng)小結(jié)板塊定位綏東板塊是未來(lái)城市新中行政心板塊，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域板塊價(jià)格板塊價(jià)格差異大，地段是消費(fèi)者認(rèn)可樓盤(pán)價(jià)格的最重要因素

，綏東板塊區(qū)域價(jià)值彰顯，房地產(chǎn)價(jià)格為各版塊標(biāo)桿產(chǎn)品分析小高層、高層為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，產(chǎn)品以中端為主，90-130㎡戶型為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重，現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏靈動(dòng)性和創(chuàng)新性，建筑排布也不夠合理，對(duì)通風(fēng)、采光、西曬等問(wèn)題明顯考慮不足營(yíng)銷模式處于房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展階段，營(yíng)銷水平低，多為開(kāi)發(fā)商自售為主，營(yíng)銷觀念有待提升，營(yíng)銷手法較為落后客群分析縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶各半，投資客少，受舊城改造、古雷石化項(xiàng)目建設(shè)形成的拆遷戶成為了購(gòu)房主力軍，客群類型來(lái)看主要是公職人員、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)殖戶、生意人住宅市場(chǎng)小結(jié)板塊定位綏東板塊是未來(lái)城市新中行政心板塊，目前房——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析在售商業(yè)分析——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析商業(yè)現(xiàn)狀漳浦商業(yè)目前可分為已成型的“西大街麥?zhǔn)薪稚倘Α焙推鸩狡诘挠兰翁斓匦屡d商圈西大街許官巷麥?zhǔn)薪治鞫斡兰翁斓匦屡d商圈西大街麥?zhǔn)薪稚倘Φ攸c(diǎn)租金（元/㎡/月）朝陽(yáng)路95-120麥?zhǔn)薪?00-165許官巷63-100西大街75-130金浦路65-90麗都新城40-50大亭路30-40環(huán)城東路35-80商業(yè)現(xiàn)狀漳浦商業(yè)目前可分為已成型的“西大街麥?zhǔn)薪稚倘Α焙推饘?shí)景照片立新西湖商業(yè)廣場(chǎng)西大街麥?zhǔn)薪纸值利準(zhǔn)薪纸ㄖc底商實(shí)景照片立新西湖商業(yè)廣場(chǎng)西大街麥?zhǔn)薪纸值利準(zhǔn)薪纸ㄖc底商街區(qū)分析麥?zhǔn)薪质钦钠肿罘比A檔次最高的商業(yè)街，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好，西端經(jīng)營(yíng)狀況最好，業(yè)態(tài)以服飾鞋具為主，擁有九牧王、七匹狼、紅蜻蜓、柒牌、天福茗茶、與狼共舞、勁霸、薇薇新娘、MBSKY、才子等品牌麥?zhǔn)薪种形鞫伟殡S著漳浦城市向東發(fā)展，商業(yè)也逐漸向東發(fā)展，麥?zhǔn)薪謻|段形成以家裝、家電、家居、煙酒茶行為主要業(yè)態(tài)的新商業(yè)街區(qū)麥?zhǔn)薪帧钠肿罘比A檔次最高的商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)較好，業(yè)態(tài)以服飾鞋帽為主，租金水平在100-165元/平米/月麥?zhǔn)薪值湫蜕啼伝拘畔㈤_(kāi)間進(jìn)深面積租金3.5M10~12M40㎡100~165元/平米/月街區(qū)分析麥?zhǔn)薪质钦钠肿罘比A檔次最高的商業(yè)街，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好街區(qū)分析西大街全長(zhǎng)約400米，共有店面180余家，其中靠朝陽(yáng)路的路段業(yè)態(tài)以摩托車，電器，通訊為主，在西大街南段則以服飾箱包眼鏡為主，其中不乏李寧、利郎等知名品牌。街區(qū)的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，人流量，租金狀況等都略次于麥?zhǔn)薪治鞫挝鞔蠼帧w經(jīng)營(yíng)較好，業(yè)態(tài)以電器通訊、服飾箱包為主，租金水平在75-130元/平米/月西大街典型商鋪基本信息開(kāi)間進(jìn)深面積租金約3.5M10~12M40㎡75~130元/平米/月街區(qū)分析西大街全長(zhǎng)約400米，共有店面180余家，其中靠朝陽(yáng)街區(qū)分析許官巷立欣西湖商業(yè)廣場(chǎng)許官巷位于麥?zhǔn)薪趾臀骱珗@之間，長(zhǎng)約100米，約有商鋪60家左右，業(yè)態(tài)以服裝和精品飾品為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好,人流量和車流量也較大。該路段的各種情況都與麥?zhǔn)薪治鞫螛O為相似，基本上可視為麥?zhǔn)薪值难由?。許官巷——麥?zhǔn)薪盅由於?，整體經(jīng)營(yíng)較好，業(yè)態(tài)以服飾、精品飾品為主，租金水平在63-100元/平米/月許官巷典型商鋪基本信息開(kāi)間進(jìn)深面積租金約3.5M10~12M40㎡63~100元/平米/月街區(qū)分析許官巷立欣西湖商業(yè)廣場(chǎng)許官巷位于麥?zhǔn)薪趾臀骱珗@之間街區(qū)分析小結(jié)1核心區(qū)商業(yè)體量：44萬(wàn)㎡（含麥?zhǔn)薪治鞫?、西大街、許官巷、環(huán)城東路、大亭路，含萬(wàn)新西湖商業(yè)廣場(chǎng)和永嘉天地）；2商鋪單元基本情況：以沿街底商為主，面積在40~60㎡，面寬在3~4M，進(jìn)深8~12M；

一層商鋪挑高，帶有夾層。3租金及售價(jià)：水平以西大街麥?zhǔn)薪致房谧罡撸?00~165元/平米/月，年回報(bào)率在4.5%左右；5漳浦現(xiàn)有的商業(yè)基本為自發(fā)形成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較為混亂，只有麥?zhǔn)薪治鞫蔚姆棙I(yè)態(tài)最為鮮明。相對(duì)高檔、形象鮮明的服飾類品牌多來(lái)自晉江、石獅等閩南地區(qū)，如勁霸、九牧王、柒牌、安踏、特步等；4漳浦核心商圈的業(yè)態(tài)以服飾為主、超市與日雜百貨為輔，服飾類商鋪的門(mén)面緊湊，占據(jù)人氣旺鋪，租金承受能力較高，在100元/平米/月左右。街區(qū)分析小結(jié)1核心區(qū)商業(yè)體量：44萬(wàn)㎡（含麥?zhǔn)薪治鞫巍⑽鞔蠼帧虡I(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析在售商業(yè)分析——商業(yè)市場(chǎng)分析——街區(qū)分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析1#：17樓以上酒店，17樓以下辦公2#：酒店式公寓情景商業(yè)街，類似萬(wàn)達(dá)金街、2F商業(yè)部分建筑面積：39126.63平米項(xiàng)目永嘉天地——漳浦體量最大、規(guī)劃最先進(jìn)、業(yè)態(tài)最完全的商業(yè)物業(yè)，目前處于招商階段，已入駐品牌經(jīng)營(yíng)良好集中商業(yè)主要入駐品牌：1層肯德基、周六福、屈臣氏2、3層永輝超市4層：KTV、影城5層：酒樓典型商業(yè)項(xiàng)目分析1#：17樓以上酒店，17樓以下辦公情景商業(yè)永嘉天地——商鋪去化100%，售價(jià)在2-5萬(wàn)元/㎡不等，招商入駐率達(dá)到8成，租金水平在100-170元/㎡左右集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式1F對(duì)外銷售，2-5F開(kāi)發(fā)商自持對(duì)外招商主力面積1F獨(dú)立商鋪主力面積20-130元/㎡銷售模式帶租約銷售，返租4年售價(jià)總體2-5萬(wàn)元/㎡，外街達(dá)到5萬(wàn)元/㎡租金1F外街170元/㎡，內(nèi)街130元/㎡,2F100元/㎡去化情況對(duì)外銷售商鋪去化達(dá)到100%，招商率約8成永嘉天地——商鋪去化100%，售價(jià)在2-5萬(wàn)元/㎡不等，招商永嘉天地——商業(yè)mall經(jīng)營(yíng)實(shí)景照片永嘉天地——商業(yè)mall經(jīng)營(yíng)實(shí)景照片體量與業(yè)態(tài)總面積約40000平方米；負(fù)一層：新華都、蘇寧、電玩一層：肯德基、晉江品牌服飾、美食街；二層：豪客來(lái)、新女人街、兒童街、鐘表、通訊三層：五磚KTV；產(chǎn)品情況裙樓商業(yè)內(nèi)街，-1~局部3層，單店面積50~75㎡；經(jīng)營(yíng)狀況作為漳浦唯一且規(guī)模最大的集中式商業(yè)，業(yè)態(tài)屬漳浦首創(chuàng)。由于消費(fèi)習(xí)慣、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)容量的原因，目前的人流量較少，總體人氣較為冷淡；客群分析漳浦消費(fèi)水平較高的公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、生意人。位置配套位于青年路和西大街的交界處，交通便利，配備扶梯、中央空調(diào)、統(tǒng)一物業(yè)管理與品牌標(biāo)識(shí)。萬(wàn)新西湖商業(yè)廣場(chǎng)——總建約4萬(wàn)㎡，地上三層，漳浦目前規(guī)模最大的集中式商業(yè)，但受消費(fèi)習(xí)慣、業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)容量的原因，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般典型商業(yè)項(xiàng)目分析體量與業(yè)態(tài)總面積約40000平方米；產(chǎn)品情況裙樓商業(yè)內(nèi)街，體量與業(yè)態(tài)總面積約2500平方米；一層為生活超市，約1300平方米；二層以服裝和百貨為主，面積約1200平方米；產(chǎn)品情況一層生活超市的商品以各種日常用品、煙酒茶葉為主，商品的檔次一般；二層的服裝百貨的檔次較低，單件服裝的價(jià)格大都在100元以下；經(jīng)營(yíng)狀況作為漳浦曾經(jīng)規(guī)模最大，商品最全的超市，恒晟超市的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，據(jù)觀察夜間7~9時(shí)的人流量大于