房地產(chǎn)估價成本法概述模板課件

房地產(chǎn)估價第七章房地產(chǎn)估價學習要點1．熟悉成本法的含義及理論依據(jù)；2．熟悉成本法適用的估價對象和條件；3．掌握房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及基本公式；4．掌握重新構(gòu)建價格的求取方法；5．掌握建筑物折舊的求取方法。學習要點

第七章成本法

第一節(jié)

成本法概述

第二節(jié)

求取重新構(gòu)建價格

第三節(jié)

建筑物折舊的求取

第四節(jié)

成本法應(yīng)用舉例

本章習題

第七章成本法第一節(jié)

成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法適用的估價對象和條件

四、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

五、成本法估價的步驟六、成本法的基本公式

返回返回一、成本法的含義

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后用重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

即：房地產(chǎn)價格=重新購建價格–折舊

所謂重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必須的費用決定的。具體又可以分別從賣方的角度和買方的角度看。

從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去投入的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，賣方所愿意接受的最低價格肯定不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已投入的成本，如果低于該成本，他就要賠本。

從買方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費用”，這一點類似于市場法中提到過的“替代原理”，即買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤，如果高于，那么他就不如自己開發(fā)建設(shè)（或者委托別人開發(fā)建設(shè)）。二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的估價對象和條件

（一）成本法適用的估價對象

（二）成本法適用的條件

（三）成本法的理想假設(shè)條件

返回返回（一）成本法適用的估價對象

對于新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用、又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，

另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。

（一）成本法適用的估價對象（二）成本法適用的條件價格等于“成本加平均利潤”，是從長期、平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進入市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

返回（二）成本法適用的條件返回（三）成本法的理想假設(shè)條件

（1）價格正好等于成本加平均利潤；

（2）供給正好等于需求；

（3）假設(shè)有某個因素引發(fā)了供大于求。

實際上，現(xiàn)實中很難滿足理想假設(shè)條件。因此，在運用成本法估價時注意“逼近”理想假設(shè)條件。其中最主要的有以下三個方面：

一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。

二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。

三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整。

成本法估價還要求房地產(chǎn)估價師具備一定的建筑工程、建筑設(shè)備、建筑工程造價、建筑材料、裝飾裝修等方面的專業(yè)知識，更要求估價人員具備扎實的理論基礎(chǔ)和豐富的實踐經(jīng)驗。

返回（三）成本法的理想假設(shè)條件返回四、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

運用成本法估價的一項基礎(chǔ)性工作，是要弄清估價對象所在地的房地產(chǎn)價格構(gòu)成。

下面以房地產(chǎn)開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成，分為以下7大項：

（一）土地取得成本（二）開發(fā)成本（三）管理費用（四）銷售費用（五）投資利息（六）銷售稅費（七）開發(fā)利潤

返回四、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成返回（一）土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。

在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。

取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3種：

1、通過市場購置取得2、通過征收集體土地取得3、通過征收國有土地上房屋取得

在實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況（如在估價對象所處的地段，當?shù)赝愅恋厝〉玫闹饕緩剑┻x取上述三個途徑之一來求取。

返回（一）土地取得成本返回1、通過市場購置取得（1）土地使用權(quán)購買價格（2）買房應(yīng)當繳納的稅費1、通過市場購置取得2、通過征收集體土地取得（1）土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（2）征地補償安置費：a土地補償費（該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍）b安置補助費（按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，但耕地總安置補助費不得超過被征收前該耕地三年平均年產(chǎn)值的15倍）

總安置補助費=被征收土地前三年平均年產(chǎn)值*（4-6倍）*被征收土地需安置人數(shù)被征收土地需安置人數(shù)=被征收前的耕地數(shù)量/征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量原則上土地補償費和安置補助費合計最高按30倍的被征收土地的前三年平均年產(chǎn)值計算有條件地區(qū)按照區(qū)片綜合地價補償C地上附著物和青苗的補償費d被征地農(nóng)民的社會保障費用2、通過征收集體土地取得2、通過征收集體土地取得

(3)相關(guān)稅費及地上物拆除費、渣土清運費和場地平整費a新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地）b耕地開墾費（占有耕地的）c耕地占用稅（占用耕地的）d征地管理費（按照征地補償安置費的一定比例計算）2、通過征收集體土地取得

3、通過征收國有土地上房屋取得（1）土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（2）房屋拆遷補償安置費a房地產(chǎn)補償費b搬遷補助費c過渡補助費d停產(chǎn)停業(yè)補償費e安置補助費（3）相關(guān)費用及地上物拆除費、渣土清運費和場地平整費a房屋拆遷估價費b房屋拆遷服務(wù)費（按照房屋拆遷補償安置費的一定比例計算）c政府規(guī)定的其他有關(guān)費用3、通過征收國有土地上房屋取得（二）開發(fā)成本

開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：1．勘察設(shè)計和前期工程費2．建筑安裝工程費3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4．公共配套設(shè)施建設(shè)費5．其他工程費（工程監(jiān)理費、竣工驗收費）6．開發(fā)期間的稅費（綠化建設(shè)費、人防工程費）

返回（二）開發(fā)成本返回（三）管理費用

管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)商組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)公司員工的工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例，例如3%。

因此，管理費用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算。

返回（三）管理費用返回（四）銷售費用

銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必要支出，包括樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、廣告費、銷售資料制作費、銷售人員費用或者銷售代理費等。

為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)當區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用（需要計算投資利息）和與銷售同時發(fā)生的費用。

廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。

銷售費用通常按照售價的一定比例來測算，例如為售價的4%。

返回（四）銷售費用返回（五）投資利息正確計算投資利息具體需要把握下列5個方面：（1）應(yīng)計息項目

應(yīng)計息項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。（2）計息周期

計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。（3）計息期

計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點，也是估價的時點，往往是建設(shè)期的終點，計息的終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。（4）計算方式

有單利計息和復(fù)利計息兩種。（5）利率

有單利利率和復(fù)利利率兩種。

（五）投資利息（六）銷售稅費

銷售稅費是指預(yù)售或銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（在此為房地產(chǎn)開發(fā)商）繳納的稅費，可分為下列兩類：1）銷售稅金及附加

包括城市維護建設(shè)稅和教育費附加以及地方教育附加。2）其他銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費等。

銷售稅費一般按售價的一定比例收取。（六）銷售稅費（七）開發(fā)利潤測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：(1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值–土地取得成本–開發(fā)成本–管理費用–投資利息–銷售費用–銷售稅費

(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。(3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。

返回（七）開發(fā)利潤返回（七）開發(fā)利潤開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：

（七）開發(fā)利潤五、成本法估價的步驟

運用成本法估價一般分為4個步驟進行：

1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；

2）估算估價對象的重新購建價格；

3）估算估價對象的折舊；

4）求取估價對象的積算價格。

返回五、成本法估價的步驟返回六、成本法的基本公式（一）成本法最基本的公式（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

返回返回（一）成本法最基本的公式

積算價格=重新購建價格—折舊

上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：(1)新開發(fā)的土地；(2)新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)。

新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當?shù)脑鰷p修正。

求取新開發(fā)土地的價格、新建房地產(chǎn)的價格和舊房地產(chǎn)的重新購建價格的基本步驟是：(1)搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成；(2)估算各構(gòu)成部分的金額；(3)將各構(gòu)成部分的金額累加。

返回（一）成本法最基本的公式返回（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地包括吹沙造地、填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為：

新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

上述基本公式，在具體情況下又會有具體形式。如新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)

返回（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式返回（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式【例7-2】：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5％和7.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。

返回（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式返回（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式【解】：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×（銷售費用率+銷售稅費率+開發(fā)利潤率）得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)÷(1-銷售費用率-銷售稅費率-開發(fā)利潤率)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)÷(1-銷售費用率-銷售稅費率-開發(fā)利潤率)÷可轉(zhuǎn)讓熟地總面積=(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)÷(1-銷售費用率-銷售稅費率-開發(fā)利潤率)÷(該荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)

返回（二）適用于新開發(fā)土地的基本公式返回（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式1）在新建房地產(chǎn)的情況下，成本法的基本公式為：

新建房地產(chǎn)的價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

2）在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

在實際估價中應(yīng)根據(jù)估價對象和當?shù)氐膶嶋H情況，對上述公式進行具體化。

返回（三）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式返回（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式1）在舊房地產(chǎn)的情況下，成本法的基本公式為：

舊房地產(chǎn)價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊或者：

舊房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新購建價格－建筑物折舊

在上式中，必要時還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。

2）在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

返回（四）適用于舊房地產(chǎn)的基本公式返回第二節(jié)

求取重新構(gòu)建價格

一、建筑物重新構(gòu)建價格的含義

二、建筑物重新構(gòu)建價格的分類

三、建筑物重新構(gòu)建價格的求取思路

四、建筑物重新購建價格的求取方法

返回返回一、建筑物重新構(gòu)建價格的含義

重新構(gòu)建價格也稱重新構(gòu)建成本，是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理必要的費用、稅金和應(yīng)得利潤之和。這里之所以說是合理、必要的費用目的是強調(diào)重新構(gòu)建價格是客觀的，不是個別企業(yè)或個人的實際耗費，而是社會一般的平均消耗。

需要注意的是重新構(gòu)建價格是估價時點的，而且該估價時點可以是“現(xiàn)在”，也可以是“過去”；建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀態(tài)下的價格，未扣除折舊；重新購建價格應(yīng)是客觀的價格。具體地說，重新取得的支出或者重新開發(fā)建設(shè)的支出和利潤，不是個別單位或個人實際的支出和利潤，而是同類或類似房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)活動的平均支出和利潤，即客觀成本而不是實際成本。

返回一、建筑物重新構(gòu)建價格的含義返回二、建筑物重新構(gòu)建價格的分類

根據(jù)建筑物重新建設(shè)的方式不同，建筑物的重新構(gòu)建價格有重建價格和重置價格兩種。1．重建價格2．重置價格

重置價格與重建價格的區(qū)別是，重置價格只要求具有同等的功能效用，而重建價格則要求是完全相同的復(fù)制品。

返回二、建筑物重新構(gòu)建價格的分類返回三、重新構(gòu)建價格的求取思路1．土地重新購建價格的求取思路2．建筑物重新購建價格的求取思路3．房地重新購建價格的求取思路

三、重新構(gòu)建價格的求取思路四、建筑物重新購建價格的求取方法

求取建筑物重新購建價格的具體方法，根據(jù)其中的建筑安裝工程費的求取方法不同，分為：（一）單位比較法（二）分部分項法（三）工料測量法（四）指數(shù)調(diào)整法-

返回四、建筑物重新購建價格的求取方法返回第三節(jié)

建筑物折舊的求取

一、建筑物折舊的含義

二、建筑物折舊的分類

三、建筑物折舊的求取方法

四、土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

返回返回一、建筑物折舊的含義

房地產(chǎn)估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊，但兩種折舊的內(nèi)涵卻有著本質(zhì)的不同。

估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點上的市場價值與重新購建價格的差值。

建筑折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值

一、建筑物折舊的含義二、建筑物折舊的分類

在實際估價中，根據(jù)引起建筑物折舊的原因，可以把建筑物的折舊分為三類。1．物質(zhì)折舊2．功能折舊3．經(jīng)濟折舊

返回二、建筑物折舊的分類返回1．物質(zhì)折舊

物質(zhì)折舊（physicaldepreciation，physicalobso1escence）又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊又可以進一步分為：（1）自然老化，例如塑料門窗、屋面防水層的自然老化；（2）正常使用磨損，例如電梯、集中空調(diào)的正常使用磨損等；（3）意外破壞，例如，地震、臺風、水災(zāi)、火災(zāi)等自然和人為破壞；（4）延遲維修的損壞殘存，例如，因不及時維修造成的損壞或者提前損壞。

返回1．物質(zhì)折舊返回2．功能折舊

功能折舊也稱無形損耗，是指由于消費觀念變化、設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴娜狈?、落后、不適用或者功能過剩所造成的價值損失。（1）功能缺乏：（2）功能落后：（3）功能過剩：

返回2．功能折舊返回3．經(jīng)濟折舊

經(jīng)濟折舊也稱外部折舊，是指除建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例如，在豪華住宅附近建立發(fā)電場、垃圾處理中心，使得該地區(qū)豪華住宅價值下降等?！纠?-5】：某舊住宅測算其重置價格為60萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨立的衛(wèi)生間和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落區(qū)，而引起的經(jīng)濟折舊5萬元。求該住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻浚涸撆f住宅的折舊總額計算如下：

折舊總額＝3＋8＋5＝16萬元

該舊住宅的現(xiàn)值計算如下：

現(xiàn)值＝重置價格－折舊＝60－16＝44（萬元）

返回3．經(jīng)濟折舊返回三、建筑物折舊的求取方法

求取建筑物折舊的方法很多，一般可歸納為以下4類：

（1）年限法

（2）成新率法

（3）市場提取法

（4）分解法

返回三、建筑物折舊的求取方法返回（1）年限法

年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。和年限法有關(guān)的概念有如下幾類：1、建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)、剩余壽命

建筑物的壽命：是指建筑物從竣工日期起到不堪使用時的年數(shù)。

經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)與有效經(jīng)過年數(shù)。

剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。

剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命－有效經(jīng)過年數(shù)

2、建筑物的自然壽命與經(jīng)濟壽命

建筑物的自然壽命：是指建筑物從竣工日期起到其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備不堪使用時的年數(shù)。

建筑物的經(jīng)濟壽命：是指建筑物從竣工日期起，預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。

建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。建筑物的經(jīng)濟壽命具體來說是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行的綜合判斷。

建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

（1）年限法（1）年限法3、建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)與有效經(jīng)過年數(shù)

建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)：是指建筑物從竣工日期起到估價時點時的日歷年數(shù)，類似于人的實際年齡。

建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)，類似于人看上去的年齡，或者心理年齡、生理年齡等。

有效經(jīng)過年數(shù)可能短于，也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。當建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常情況時，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當；當建筑物的維修保養(yǎng)比正常好或經(jīng)過更新改造的，建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)延長；當建筑物的維修保養(yǎng)比正常差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)縮短。4、建筑物的殘值及殘值率

建筑物的凈殘值（簡稱殘值）：是指預(yù)計建筑物達到經(jīng)濟壽命，不宜繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后可以收回的殘余價值減去清理費后的數(shù)額。

建筑物的凈殘值率（簡稱殘值率）：是指預(yù)計的建筑物凈殘值與重新購建價格的比率。

（1）年限法（1）年限法5、直線法

直線法是最簡單和目前應(yīng)用最普遍的一種折舊方法。它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間，每年的折舊額相等。直線法計算折舊的公式為：

（1）年限法（1）年限法【例7-6】：某建筑物的建筑面積為200m2，單位建筑面積的重置價格為3500元/m2，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額、現(xiàn)值?；蛘撸?/p>

建筑物現(xiàn)值V＝C－Et＝700000－221666.67＝478333.33（元）

這種直線折舊法是最簡單的折舊方法，在實際操作上也相當便利，所以被廣泛采用。但是這種方法將每年的折舊額設(shè)為一個常數(shù)，而建筑物并不是每年以一定比率折舊的，所以這與建筑物的折舊率、實際折舊額并不一致。

返回（1）年限法返回（2）成新率法

成新率法也叫成新折扣法，是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，然后用建筑物的重新購建價格直接求取建筑物現(xiàn)值的一種方法。

其計算公式為：V＝C×q

式中：V為建筑物的現(xiàn)值；C為建筑物的重新購建價格；q為建筑物的成新率(%)。

用直線法計算成新率公式為：

（2）成新率法（2）成新率法【例7-7】：某15年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判斷其剩余經(jīng)濟壽命為45年，殘值率為0。計算該建筑物的成新率?！窘狻浚骸纠?-8】：某套住宅重新構(gòu)建價格為60萬元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的具體觀察確定其成新度為八成，試用成新折扣法估算其現(xiàn)值?！窘狻浚篤=c×q=60×80%=48（萬元）

成新率法比較粗糙，主要應(yīng)用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的時候，特別是在大范圍內(nèi)開展建筑物現(xiàn)值摸底的調(diào)查中。從上面的公式中可以看出，成新率法是年限法的另一種表現(xiàn)方式。

返回（2）成新率法返回（3）市場提取法

市場提取法是利用與估價對象具有類似折舊程度的可比實例來計算估價對象建筑物折舊的一種方法。其具體步驟為：1）搜集交易實例；2）從中選3個以上與估價對象建筑物類似折舊程度的可比實例；3）對可比實例進行付款方式、交易情況等的換算、修正及調(diào)整；4）求取可比實例在其成交日期的土地價值，并計算折舊后價值；可比實例建筑物折舊后價值＝可比實例成交價格－土地價值；5）求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，并計算折舊；折舊＝可比實例建筑物重新購建價格－可比實例建筑物折舊后價值；6）計算可比實例建筑物折舊率；7）計算估價對象建筑物折舊。

估價對象建筑物折舊＝估價對象建筑物重新購建價格×可比實例建筑物折舊率

注意：當可比實例建筑物與估價對象建筑物不同時，也需要進行修正和調(diào)整。具體的調(diào)整方法與市場法完全相同。

返回（3）市場提取法返回（4）分解法1．分解法的含義2.物質(zhì)折舊的求取方法3．功能折舊的求取方法4．經(jīng)濟折舊的求取方法

返回返回1．分解法的含義

分解法（breakdownmethod）是對建筑物各類型的折舊分別進行分解和測算，然后加總來求建筑物折舊的一種方法。

分解法一般把建筑物的折舊分解為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，再根據(jù)各自的具體情況，分別采用適當?shù)姆椒▉頊y算各自的折舊額，最后把上述三種折舊額相加求取建筑物的折舊總額。

房地產(chǎn)估價成本法概述模板課件2.物質(zhì)折舊的求取方法

物質(zhì)折舊分解為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩大類。

對于可修復(fù)的項目，可直接估算其在估價時點時的修復(fù)費用，并以此作為折舊額。

對于不可修復(fù)的項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，又將其分解為短壽命項目和長壽命項目。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，這些項目在整個建筑物的經(jīng)濟壽命周期內(nèi)遲早要更換，甚至需要更換多次；長壽命項目與之正好相反。例如，建筑物的主體結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)等部分均為長壽命項目；而設(shè)備、門窗、裝飾裝修等部分則均為短壽命項目。

2.物質(zhì)折舊的求取方法2.物質(zhì)折舊的求取方法

短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或者剩余壽命，采用年限法計算。

長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或者剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。

最后，將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊?！纠?-9】：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年限為10年。其中，門窗等損壞修復(fù)費用為3萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為6年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為20年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率為0。計算物質(zhì)折舊。

2.物質(zhì)折舊的求取方法2.物質(zhì)折舊的求取方法【例7-9】：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年限為10年。其中，門窗等損壞修復(fù)費用為3萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為6年，經(jīng)過年數(shù)為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為20年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率為0。計算物質(zhì)折舊。

返回2.物質(zhì)折舊的求取方法返回3．功能折舊的求取方法（1）功能缺乏引起的折舊A．可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊計算過程1）估算在估價對象建筑物上增加該功能的必須費用；2）估算如果在建筑物建造時就具有該功能，所必須的費用；3）計算1）與2）的差值，即為折舊額。B．不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊計算過程1）采用“租金損失資本化法”，計算缺乏該功能導致未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；2）估算如果在建筑物建造時就具有該功能，所必須的費用；3）計算1）與2）的差值，即為折舊額。

3．功能折舊的求取方法3．功能折舊的求取方法（2）功能落后引起的折舊

與可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊相比，可修復(fù)的功能落后引起的折舊多了落后功能尚未折舊的價格，少了落后功能的凈殘值，多了落后功能的服務(wù)期沒滿而提前報廢的損失。

功能落后引起的折舊額＝落后功能項目的重置價格－落后功能項目已提折舊＋拆除該功能項目的必須費用－落后功能項目的殘值＋更換功能項目必須的費用－在建筑物建造時就具有該功能所必須的費用。

對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，其折舊額是在可修復(fù)的功能落后引起折舊額的計算中，將單獨增加先進功能費用替換為利用“收益損失資本化法”求取的功能落后導致的未來每年租金損失的現(xiàn)值之和。

（3）功能過剩一般是不可修復(fù)的1）使用重置成本法時：

扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重置成本－超額持有成本2）使用重建成本法時：

扣除功能過剩引起的折舊后的成本＝重建成本－（無效成本＋超額持有的成本）

3．功能折舊的求取方法3．功能折舊的求取方法（4）能折舊計算公式

功能折舊額＝功能缺乏引起的折舊＋功能落后引起的折舊＋功能過剩引起的折舊

【例7-10】：某幢應(yīng)有空調(diào)而沒有空調(diào)的寫字樓，重置價格為1000萬元，現(xiàn)在如果增加空調(diào)需要80萬元，而如果現(xiàn)在建造寫字樓時隨同安裝空調(diào)卻只需要60萬元。請計算該寫字樓因為沒有空調(diào)引起的折舊和扣除沒有空調(diào)引起折舊后的現(xiàn)值?！窘狻浚海?）樓沒有空調(diào)引起的功能缺乏折舊額=80－60=20（萬元）

（2）字樓的現(xiàn)值=1000－20=980（萬元）

3．功能折舊的求取方法3．功能折舊的求取方法

【例7-11】：某幢舊寫字樓的空調(diào)已經(jīng)落后，如果將該空調(diào)更換為功能先進的新空調(diào)，需要拆除費用4萬元，預(yù)計可收回的殘值為6萬元，安裝新的空調(diào)需要100萬元，比建造同類寫字樓時隨同安裝空調(diào)要多花費20萬元。估計該舊的寫字樓重建價格為2000萬元，該舊空調(diào)的重置價格為40萬元，已提折舊30萬元。試計算該寫字樓因空調(diào)落后引起的折舊以及扣除空調(diào)落后引起的折舊后的現(xiàn)值?！窘狻浚海?）空調(diào)落后引起的功能折舊=40－30+4－6+20=28（萬元）

（2）該寫字樓的現(xiàn)值=2000－28=1972（萬元）

3．功能折舊的求取方法3．功能折舊的求取方法

【例7-12】：某房地產(chǎn)的重置價格為1800萬元，在建造期間空調(diào)系統(tǒng)因為功率過大較正常情況下多投入了200萬元，投入使用后每年要多消耗電費0.8萬元。如果該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象的房地產(chǎn)報酬率為12%。試計算該房地產(chǎn)因為空調(diào)系統(tǒng)功率過大引起的功能過剩折舊額以及該房地產(chǎn)扣除折舊后的現(xiàn)值。

返回3．功能折舊的求取方法返回4．經(jīng)濟折舊的求取方法

經(jīng)濟折舊一般是不可修復(fù)的，但可能是暫時的，如果周圍環(huán)境發(fā)生了改變，可能經(jīng)濟折舊就不存在了。

一般采用租金損失資本化法求取未來每年的租金損失的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟折舊額。

功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，則屬于房地產(chǎn)價值的升值。

返回4．經(jīng)濟折舊的求取方法返回四、土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

在我國建設(shè)用地使用權(quán)下，土地的使用期限和建筑物的經(jīng)濟壽命有可能不是同時結(jié)束的，因此，在求取建筑物折舊時應(yīng)注意土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。兩者的時間關(guān)系有如下3種：

（1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。（2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分為兩種情況：1）出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償，此時應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。2）出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償，此時，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。（3）建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)束。

返回四、土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響返回第四節(jié)

成本法應(yīng)用舉例【例7-13】：某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m

2

，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，管理費用為土地取得成本和開發(fā)成本的3%，銷售費用和銷售稅費分別為可轉(zhuǎn)讓土地價值的2%和5%，且銷售費用與銷售同時發(fā)生，直接成本利潤率為10%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。

第四節(jié)成本法應(yīng)用舉例

房地產(chǎn)估價成本法概述模板課件

【例7-14】：某建筑物為鋼筋砼結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60％，第2年投入40%,均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%,年利息率為6％，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知道其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額及現(xiàn)值?！纠?-14】：某建筑物為鋼筋砼結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效

房地產(chǎn)估價成本法概述模板課件【例7-15】：某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。（1）假設(shè)在估價時點重新取得該項目建設(shè)用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3％，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02％，銷售稅金及附加為售價的5.53％，投資利潤率為12％。（2）經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生抵除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬元（3）原項目預(yù)計于2008年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預(yù)計的盈利水平。（4）該類度假村項目的報酬率為8％。

【例7-15】：某公司于2005年3月1日在某城市水源地附

返回返回本章習題一、單項選擇題二、多項選擇題三、判斷題四、計算題

返回返回一、單項選擇題1．下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（

）。

A建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實際經(jīng)過年數(shù)

B建筑物的經(jīng)濟壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)

C建筑物的經(jīng)濟壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)也相等

D建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)2．某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（

）年。A．37B．40C．60D．633．因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于A．自然折舊B．物質(zhì)折舊C．功能折舊D．經(jīng)濟折舊4．通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（

）。

A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用

D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一、單項選擇題一、單項選擇題5．某棟應(yīng)用中央空調(diào)而沒有中央空調(diào)的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設(shè)中央空調(diào)的成本是280萬元，假設(shè)現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調(diào)只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調(diào)而引起的折舊后的價值為（）萬元。A．2720B．2800C．2920D．30006．某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的成新率為（

）。

A．80%B．82%C．83%D．92%7．某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（

）。

A．35年B．45年C．48年D．50年

一、單項選擇題一、單項選擇題8．某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算建筑物的現(xiàn)值為（

）。

A．10.2萬元B．11.0萬元C．11.3萬元D．11.5萬元9．某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（

）。

A．10.0%B．11.1%C．11.9%D．12.5%10．有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（

）為好。A．重建成本B．重置成本C．完全成本D．重新購建價格一、單項選擇題一、單項選擇題11．某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0．8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。

A．1838．00B．1844．55C．1845．87D．1850．0012．在求取建筑物的重新購建價格的具體方法中，（）最為詳細、準確。

A．單位比較法B．分部分項法C．工料測量法D．指數(shù)調(diào)整法13．某住宅小區(qū)附近興建了一座化工廠，該居住小區(qū)的房地產(chǎn)價值下降，這種折舊屬于（）。

A．物質(zhì)折舊B．功能折舊C．經(jīng)濟折舊D．設(shè)備折舊14．成本法中一般不計息的項目是（）A．管理費用B．銷售費用C．開發(fā)成本D．銷售稅費15．重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置價格通常（）重建價格。

A.低于B.等于C.高于D.高于或等于

返回一、單項選擇題返回二、多項選擇題1．建筑物的物質(zhì)折舊包括（）A．功能衰退B．正常使用的磨損C．環(huán)境惡化D．意外的破壞損毀E．外部折舊2．建筑物的重新構(gòu)建價格是()的價格

A．扣除折舊后B．估價時點時C．客觀

D．建筑物全新狀態(tài)E．扣除必要支出3．下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有（

）。

A．估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

D．建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額

E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊二、多項選擇題二、多項選擇題4．成本法中的“開發(fā)利潤”是指（

）。A．開發(fā)商所期望獲得的利潤

B．開發(fā)商所能獲得的最終利潤C．開發(fā)商所能獲得的平均利潤

D．開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E．開發(fā)商所能獲得的稅前利潤5．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（）A．圖書館B．鋼鐵廠

C．空置的寫字樓D．單純的建筑物

E．加油站

6．功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（

）等。A．意外破壞的損毀B．市場供給過量C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的改變E．周圍環(huán)境條件惡化

二、多項選擇題二、多項選擇題7．根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。

A．單位比較法B．市場提取法C．分解法

D．工料測量法E．分部分項法8．求取建筑物折舊的方法主要有（）。

A．年限法B．市場提取法C．分部分項法

D．分解法E．指數(shù)調(diào)整法

返回返回三、判斷題1．如果建筑物的實際成新率大于用直線法計算出的成新率，則表明建筑物的維修保養(yǎng)情況較好。()2．可修復(fù)的損耗就是經(jīng)過修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（

）3．成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（

）

4．估價上的折舊注重的是原始價值的真實減損。（）5．建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。（）6．房屋的完好程度越高，其價值就越接近于重新購建價格。（

）三、判斷題三、判斷題7．某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是8年前通過征用農(nóng)地獲得，當時取得的費用為18萬元/畝，現(xiàn)時重新獲得該類土地需要的費用為620元/㎡；地上建筑總面積為2000㎡，6年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積為600元，現(xiàn)時建造類似建筑的建筑造價為每平方米建筑面積1200元，估價該建筑物有八成新。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價為1270元/㎡（）。8．由于交通擁擠引起的折舊屬于功能折舊。（）9．成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。（

）10．為便于投資利息的測算，銷售費用應(yīng)當區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售之后發(fā)生的費用。（）

返回三、判斷題返回四、計算題1．某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日----2035年10月1日。2005年10月1日獲得類似的40年土地使用權(quán)價格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300元/㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和房地產(chǎn)價格。

四、計算題四、計算題

2．某房地產(chǎn)的土地面積1000m2，建筑面積2000ｍ２。土地于1999年10月１日通過有償出讓方式獲得，使用權(quán)年限為50年，當時的單價為1000元／m2；建筑物的結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，當時的建筑造價為每平方米建筑面積800元。2004年10月１日與該房地產(chǎn)的地段和用途相同、使用權(quán)年限為50年的土地的單價為1100元／m2；該類房屋的重置價格（含使用權(quán)年限為50年的土地價格）為每平方米建筑面積2000元。估計該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6％。

試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2004年10月1日的總價。

房地產(chǎn)估價成本法概述模板課件四、計算題

3.某建筑物的建筑面積100平方米，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格為500元/平方米，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并估計其現(xiàn)值。4.某宗房地產(chǎn)占地2000㎡，容積率為3。土地是在2005年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2006年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/㎡，同類建筑物重置價格是1000元/㎡。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需要花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格為50萬元，經(jīng)濟壽命為15年。殘值率假設(shè)均為零，資本化率為8%，求該房地產(chǎn)在2009年4月的市場價格。

返回返回ThankYou!返回ThankYou!返回1.通過實例認識能量可以從一個物體轉(zhuǎn)移到另一物體，不同形式能量可以互相轉(zhuǎn)化。2.能結(jié)合實例，說出不可再生能源和可再生能源的特點。3.自我超越是學習修煉之高級境界。認識自我和修煉自我是自我超越之必要條件，它是對“原我”的突破。4.自我超越理念的人在處事為人上總有一個追求的目標和目標引導下的愿景。5.如果得不到屬于自己的充分時間，會感到枯竭、焦慮，因為他們用這種方式來回顧事情，并體驗在日常事物中難以感覺到的安定情緒心智生活相當重要，他們具有對知識和資訊的熱愛，通常是某個專門領(lǐng)域的研究者6.把生活規(guī)劃成許多區(qū)塊，雖然不喜歡預(yù)定的例行公事，卻希望事先知道在工作與休閑時他們被期望的是什么7.運營參與互動。這種情況多用于冷啟動階段，因為用戶量少，所以用戶收到的互動量就更少。運營人員必須要沖上去，自己先玩起來，甚至需要多個馬甲，輪番與用戶互動，滿足貢獻用戶的互動需求，這樣才能留下第一批種子用戶。8.策略自動分發(fā)。不僅可以通過運營人工去互動，還可以通過策略去做自動分發(fā)。因為運營人工只能關(guān)注到最重要的內(nèi)容和最核心的用戶，覆蓋量級很小，但還有很多種情況，需要覆蓋更大量級的用戶。9.前面做了那么多事，其實這一步最容易被忽略，因為官方和用戶的角色在這一步反轉(zhuǎn)。前面是官方求著用戶參加活動，在這一步變成用戶更主動的關(guān)注結(jié)果，而官方的收益階段已經(jīng)結(jié)束。10.活動預(yù)熱非常重要，這關(guān)系到能否迎來爆點，以及爆點到底有多高。預(yù)熱最簡單的方式就是告知，如哪天上線什么活動。更復(fù)雜的方式是，不只是告知，而是有噱頭的元素，吸引用戶感興趣并關(guān)注，還會投入推廣資源擴大受眾。演示完畢，感謝聆聽！1.通過實例認識能量可以從一個物體轉(zhuǎn)移到另一物體，不同形式能

房地產(chǎn)估價第七章房地產(chǎn)估價學習要點1．熟悉成本法的含義及理論依據(jù)；2．熟悉成本法適用的估價對象和條件；3．掌握房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及基本公式；4．掌握重新構(gòu)建價格的求取方法；5．掌握建筑物折舊的求取方法。學習要點

第七章成本法

第一節(jié)

成本法概述

第二節(jié)

求取重新構(gòu)建價格

第三節(jié)

建筑物折舊的求取

第四節(jié)

成本法應(yīng)用舉例

本章習題

第七章成本法第一節(jié)

成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法適用的估價對象和條件

四、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

五、成本法估價的步驟六、成本法的基本公式

返回返回一、成本法的含義

成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后用重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

即：房地產(chǎn)價格=重新購建價格–折舊

所謂重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

一、成本法的含義二、成本法的理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必須的費用決定的。具體又可以分別從賣方的角度和買方的角度看。

從賣方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去投入的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，賣方所愿意接受的最低價格肯定不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已投入的成本，如果低于該成本，他就要賠本。

從買方的角度看，房地產(chǎn)的價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費用”，這一點類似于市場法中提到過的“替代原理”，即買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤，如果高于，那么他就不如自己開發(fā)建設(shè)（或者委托別人開發(fā)建設(shè)）。二、成本法的理論依據(jù)三、成本法適用的估價對象和條件

（一）成本法適用的估價對象

（二）成本法適用的條件

（三）成本法的理想假設(shè)條件

返回返回（一）成本法適用的估價對象

對于新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用、又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，

另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。

（一）成本法適用的估價對象（二）成本法適用的條件價格等于“成本加平均利潤”，是從長期、平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進入市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

返回（二）成本法適用的條件返回（三）成本法的理想假設(shè)條件

（1）價格正好等于成本加平均利潤；

（2）供給正好等于需求；

（3）假設(shè)有某個因素引發(fā)了供大于求。

實際上，現(xiàn)實中很難滿足理想假設(shè)條件。因此，在運用成本法估價時注意“逼近”理想假設(shè)條件。其中最主要的有以下三個方面：

一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。

二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。

三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整。

成本法估價還要求房地產(chǎn)估價師具備一定的建筑工程、建筑設(shè)備、建筑工程造價、建筑材料、裝飾裝修等方面的專業(yè)知識，更要求估價人員具備扎實的理論基礎(chǔ)和豐富的實踐經(jīng)驗。

返回（三）成本法的理想假設(shè)條件返回四、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成

運用成本法估價的一項基礎(chǔ)性工作，是要弄清估價對象所在地的房地產(chǎn)價格構(gòu)成。

下面以房地產(chǎn)開發(fā)商取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成，分為以下7大項：

（一）土地取得成本（二）開發(fā)成本（三）管理費用（四）銷售費用（五）投資利息（六）銷售稅費（七）開發(fā)利潤

返回四、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成返回（一）土地取得成本

土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出。

在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。

取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3種：

1、通過市場購置取得2、通過征收集體土地取得3、通過征收國有土地上房屋取得

在實際估價中，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況（如在估價對象所處的地段，當?shù)赝愅恋厝〉玫闹饕緩剑┻x取上述三個途徑之一來求取。

返回（一）土地取得成本返回1、通過市場購置取得（1）土地使用權(quán)購買價格（2）買房應(yīng)當繳納的稅費1、通過市場購置取得2、通過征收集體土地取得（1）土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（2）征地補償安置費：a土地補償費（該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍）b安置補助費（按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，但耕地總安置補助費不得超過被征收前該耕地三年平均年產(chǎn)值的15倍）

總安置補助費=被征收土地前三年平均年產(chǎn)值*（4-6倍）*被征收土地需安置人數(shù)被征收土地需安置人數(shù)=被征收前的耕地數(shù)量/征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量原則上土地補償費和安置補助費合計最高按30倍的被征收土地的前三年平均年產(chǎn)值計算有條件地區(qū)按照區(qū)片綜合地價補償C地上附著物和青苗的補償費d被征地農(nóng)民的社會保障費用2、通過征收集體土地取得2、通過征收集體土地取得

(3)相關(guān)稅費及地上物拆除費、渣土清運費和場地平整費a新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征收城市郊區(qū)菜地）b耕地開墾費（占有耕地的）c耕地占用稅（占用耕地的）d征地管理費（按照征地補償安置費的一定比例計算）2、通過征收集體土地取得

3、通過征收國有土地上房屋取得（1）土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（2）房屋拆遷補償安置費a房地產(chǎn)補償費b搬遷補助費c過渡補助費d停產(chǎn)停業(yè)補償費e安置補助費（3）相關(guān)費用及地上物拆除費、渣土清運費和場地平整費a房屋拆遷估價費b房屋拆遷服務(wù)費（按照房屋拆遷補償安置費的一定比例計算）c政府規(guī)定的其他有關(guān)費用3、通過征收國有土地上房屋取得（二）開發(fā)成本

開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：1．勘察設(shè)計和前期工程費2．建筑安裝工程費3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4．公共配套設(shè)施建設(shè)費5．其他工程費（工程監(jiān)理費、竣工驗收費）6．開發(fā)期間的稅費（綠化建設(shè)費、人防工程費）

返回（二