華夏柏欣-龍湖藍(lán)調(diào)天街商業(yè)策劃案課件

一生一棟·藍(lán)湖郡商業(yè)策劃建議書STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日

[一生一棟·藍(lán)湖郡]根據(jù)2008年3月1日TCBL與龍湖地產(chǎn)商業(yè)公司就藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)之商業(yè)策劃工作所召開的會(huì)議內(nèi)容，TCBL現(xiàn)提交《藍(lán)湖郡商業(yè)策劃建議書》之細(xì)化、完善方案。本方案主要包括如下內(nèi)容：

項(xiàng)目整體定位的回顧和細(xì)化

項(xiàng)目業(yè)態(tài)方案D

租金和租賃政策希望通過本方案能夠不斷完善和細(xì)化藍(lán)湖郡廣場(chǎng)之商業(yè)策劃。1.0項(xiàng)目整體定位本章將主要回顧并細(xì)化TCBL于2006年3月1日在《藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)策劃方案》（初稿）中有關(guān)項(xiàng)目整體定位的內(nèi)容。希望能夠通過不斷細(xì)化來完善項(xiàng)目整體商業(yè)策劃概念。[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合本章將根據(jù)2006年3月1日之會(huì)議內(nèi)容，依照雙方探討結(jié)論，通過對(duì)于原有三個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案的融合提出業(yè)態(tài)及租戶組合D方案。[一生一棟·藍(lán)湖郡][一生一棟·藍(lán)湖郡]方案D：藍(lán)調(diào)生活功能性業(yè)態(tài)-精品家居專賣精品零售

婚紗影樓

個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療

中西美食兒童天地特色業(yè)態(tài)綜合超市

社區(qū)配套

旋轉(zhuǎn)音樂木馬方案A：藍(lán)醇生活婚紗影樓家居專賣個(gè)人護(hù)理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案B：藍(lán)極生活精品零售運(yùn)動(dòng)城個(gè)人護(hù)理中西美食綜合超市社區(qū)配套方案C：藍(lán)調(diào)周末兒童教育兒童用品精品零售個(gè)人護(hù)理中西美食綜合超市社區(qū)配套2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合體育公園藍(lán)湖SA幼兒園體育中心SBSRSC別墅區(qū)1#2#3#4#精品家居專賣[SA]個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療[4#]中西美食[1#+2#+3#]婚紗影樓[SR]精品零售[SB+SC]體育中心2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合[一生一棟·藍(lán)湖郡]SUSD綜合超市[SU]一般社區(qū)配套[SU]兒童天地[SD][一生一棟·藍(lán)湖郡]旋轉(zhuǎn)音樂木馬2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析分類項(xiàng)目比率綜合超市20.22%社區(qū)配套11.02%精品零售15.08%家居賣場(chǎng)12.57%婚紗影樓8.02%中西美食24.06%個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療5.32%兒童天地3.54%合計(jì)：100.00%[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SA區(qū)建議業(yè)態(tài)：家居專賣（精品家具）推薦租戶組合：聯(lián)邦家具、達(dá)芬奇、馬可波羅[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SC區(qū)建議業(yè)態(tài)：精品零售業(yè)態(tài)；[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合推薦組合：1F：汽車音響專賣、汽車高級(jí)飾品專賣、藝術(shù)畫廊、康體休閑用品專賣等；2F：高爾夫運(yùn)動(dòng)用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；SR區(qū)建議業(yè)態(tài)：高檔婚紗專賣/影樓（高檔家居飾品）[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SD區(qū)建議業(yè)態(tài)：兒童天地推薦組合：兒童早教中心、兒童鋼琴城、兒童用品專賣、嬰兒用品專賣、旋轉(zhuǎn)音樂木馬[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合SU區(qū)建議業(yè)態(tài)：綜合超市及社區(qū)配套商業(yè)推薦組合：超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機(jī)票代售點(diǎn)、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護(hù)店、書店、音像店、寵物診所及用品店[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合1#商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：西餐餐廳、酒吧、咖啡店推薦組合：以國(guó)內(nèi)外知名餐飲為主，并配合部分酒吧以及咖啡店；[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合3#商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：特色餐飲推薦組合：以具備潮流特色或本地特色為主導(dǎo)，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等；[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合4#商業(yè)樓建議業(yè)態(tài)：個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療推薦組合：美容美發(fā)、小型SPA、口腔醫(yī)院等；[一生一棟·藍(lán)湖郡]2.0業(yè)態(tài)布局及租戶組合3.1影響租金方案的因素TCBL認(rèn)為在擬定藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)的租金和租賃政策方案時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注如下兩個(gè)方面的問題：[一生一棟·藍(lán)湖郡]1、附近商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租賃政策為了保證藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)招商工作的正常開展。TCBL認(rèn)為我們有必要參考周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金標(biāo)準(zhǔn)和招商政策。從而為制定準(zhǔn)確的租金標(biāo)準(zhǔn)以及良好的招商政策提供數(shù)據(jù)參考。2、體現(xiàn)藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)所具有的業(yè)權(quán)統(tǒng)一的優(yōu)勢(shì)，能夠最大限度的保證商戶經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)利益。因此，從其本身價(jià)值來說應(yīng)高于周邊同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.2租金方案[一生一棟·藍(lán)湖郡]（一）租金方案采取一般市場(chǎng)通行做法，按照基本租金及扣率租金兩者取其高進(jìn)行計(jì)算，基本方案如下：綜合超市年數(shù)基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折讓40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折讓35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折讓15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租金方案[一生一棟·藍(lán)湖郡]一般零售區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)租金組合租金備注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首層和二層聯(lián)租SB￥60￥40￥50首層和二層分租SC￥60￥40￥50首層和二層分租SD￥40SR￥60￥40￥50建議整體出租SU￥40不提供廣場(chǎng)櫥窗折讓￥101#￥50首層和二層聯(lián)租2#￥60￥45￥30￥50￥35二層和三層可局部聯(lián)租3#￥55￥40￥25￥45￥30二層和三層可局部聯(lián)租4#￥40首層和二層聯(lián)租（單位：元/月/平方米）（一）租金方案本租金方案為第四年成熟期租金方案，基本以?shī)W林匹克花園之商業(yè)街-暢谷街的租金水平作為依據(jù)，通過折讓10%的方式進(jìn)行計(jì)算以增加本項(xiàng)目的出租機(jī)會(huì)。關(guān)于起步期租金折讓和成熟期租金提升策略方面的問題請(qǐng)參照各業(yè)態(tài)租賃策略章節(jié)。3.2租金方案[一生一棟·藍(lán)湖郡]一般零售（二）市場(chǎng)參考根據(jù)周邊商業(yè)項(xiàng)目的租金水平及招商工作開展情況，按照租金水平前期基本持平，后期逐步提升的方式進(jìn)行擬定。項(xiàng)目名稱商業(yè)總面積店鋪面積租金報(bào)價(jià)租賃政策金科·天湖美鎮(zhèn)3萬(wàn)平方米20-100M215-40元/M2無(wú)資料融科蔚城1.8萬(wàn)平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奧林匹克花園3.7萬(wàn)平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2無(wú)資料3.3租賃策略[一生一棟·藍(lán)湖郡]招商日程安排問題建議待東岸別墅入住率超過50%以后再啟動(dòng)招商工作；重點(diǎn)商戶的評(píng)估及招商策略建議針對(duì)綜合超市/兒童早教中心/婚紗影樓/精品家居專賣等重點(diǎn)業(yè)態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。起步期優(yōu)惠折讓問題建議起步期集中采取30%-50%折讓的方式；成熟期租金提升問題建議自成熟期，即第五年起每年采取提升3%-10%租金的方式；品牌、特色與租金的關(guān)系問題以品牌、特色為主導(dǎo)因素；租金水平為輔助因素進(jìn)行考量；4.0成熟期年度租金測(cè)算[一生一棟·藍(lán)湖郡]本章將根據(jù)藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)布局以及租金方案進(jìn)行成熟期的年度租金測(cè)算；4.0成熟期年度租金測(cè)算按照上述租金方案以及業(yè)態(tài)布局，經(jīng)過測(cè)算，藍(lán)湖郡商業(yè)廣場(chǎng)于成熟期的年度租金約為：￥1273.50萬(wàn)元/年。[一生一棟·藍(lán)湖郡]業(yè)態(tài)年度租金%綜合超市￥2,100,00016.49%社區(qū)配套￥1,308,00010.27%中西美食￥3,334,20026.18%個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療￥631,2004.96%兒童天地￥420,4803.30%家居賣場(chǎng)￥1,513,44011.88%精品零售￥2,238,00017.57%婚紗影樓￥1,189,8009.34%合計(jì)：￥12,735,120100%區(qū)域年度租金1#商業(yè)樓￥1,024,8002#商業(yè)樓￥1,148,9403#商業(yè)樓￥1,160,4604#商業(yè)樓￥631,200SA區(qū)域￥1,513,440SB區(qū)域￥1,234,800