某山水莊園營銷策劃全案課件

時間反復無常，鼓著翅膀飛逝合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷策劃全案（精選）合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷策劃全案（精選）時間反復無常，鼓著翅膀飛逝合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷策劃全案（精選）水云東海山水莊園營銷策劃全案風合富輝煌房地產(chǎn)二00六年三月三十日【三水云東海山水莊園】營銷推廣報告示意三水房地產(chǎn)最新形勢分析項目整體情況分析深化項目定位深化目標客戶定位營銷推廣建議公關活動建議媒體分析及建議現(xiàn)場包裝建議項目營銷部署建議當前，我國全國財政教育支出迅速增長，從2003年的3352.14億元迅速上升到2007年7065.35億元，而《2007年度中國教育滿意度調查》按指標滿意度排序卻顯示，“高校學費標準、政府治理教育亂收費的成效、中小學校‘擇校熱’改善情況”居于最后3位，這說明政府對教育的投入和其職能的發(fā)揮程度與公眾的期望之間仍有差距。黨的十七大報告指出，要堅持教育的公益性質，那么在既有公益性質又有一定私益性質的高等教育領域，政府的職能關系和職能限度如何確定，將成為推進教育改革的關鍵。因此，本文重新界定高等教育的準公共物品特性，以此來認識高等教育領域的政府職能關系并明確職能邊界，以避免盲目推進高等教育的市場化改革，保證政府主導地位的不動搖。一、高等教育的準公共物品特性在我國，高等教育包括全日制高等教育和成人高等教育兩個類型，是一種準公共物品。準公共物品的性質介于純公共物品與私人物品之間，可以分為兩類：一是俱樂部類公共物品，指在消費上具有可排他性和非競爭性的公共物品；二是共用資源類公共物品，指在消費上具有競爭性和非排他性的公共物品。對高等教育產(chǎn)品性質的探討將從高等教育產(chǎn)品的競爭性和排他性兩個方面來進行。我國現(xiàn)有的高等教育的數(shù)量相比人民的需求來說，總量不足，就學機會有限，只有在競爭性入學考試中勝出的那些人才有機會接受該方面教育；而在學校規(guī)模一定的條件下，學生數(shù)量的增加將導致原有教學條件的質量下降。另一方面，高等教育主要是用來滿足個人需要的教育，其中層次越高的教育滿足個人需要的程度也越高，對個人來說，他們可以從較高層次的教育中獲得更多的回報，如更多的就業(yè)或擇業(yè)機會、更高的收入等等。因而高等教育具有一定程度的消費競爭性。我國的高等教育實行成本分擔的政策，由學生承擔一定的費用，未交學費的學生不能入學，因而具有一定程度的排他性。但是教育能使社會經(jīng)濟更快增長、社會發(fā)展更加和諧，高素質的人才能給整個社會創(chuàng)造更多的財富，這是教育的正外部性，全體社會成員都可受益，對社會而言，增加消費者的邊際成本為零，也無法排除其他成員得到這種利益。因而高等教育具有不完全的排他性。綜上，高等教育在個人消費和收益上存在競爭性和不完全的排他性，是一種接近于私人物品的共用資源類準公共物品。二、關系和限度：政府的高等教育管理職能在準公共物品理論中，根據(jù)其產(chǎn)品性質和現(xiàn)有政府、市場和非營利組織三種供給機制的分類分析，共用資源類是一種比較適合由政府、市場和非營利組織共同合作供給的準公共物品。因此，政府在高等教育中有著管理者和部分供給者的雙重身份，清晰界定政府在這種合作辦學的基礎之上的職能關系和職能限度，是政府高等教育管理職能合理定位的基礎。由于對共用資源類公共物品所產(chǎn)生的對整個社會的正外部性的思量，在設計其供給機制時，提出了政府作為部分供給者的必要性，政府的職能首先是作為供給者的職能。市場供給具有選擇地域、投資規(guī)模的局限性，如果以市場供給機制為主供給高等教育這類共用資源，有可能帶來偏遠地區(qū)缺乏、服務價格高、質量差等問題。即使是由非營利組織出于公益的目的來供給，依靠社會捐款來單獨運行一個成本如此之高的社會事業(yè)，在現(xiàn)實中也是不可行的，面臨著一個巨大的資金缺口?？梢?，政府的作為部分供給者的職能是不可或缺的。政府作為供給者，需要解決的問題有：（1）配置問題，即決定供給的數(shù)量和種類。具體問題包括高等教育的發(fā)展規(guī)劃和預算財政等等。（2）融資問題，即高等教育成本的補償。（3）決定提供的方式①。政府可以直接創(chuàng)辦公立大學，也可授權私人公司創(chuàng)辦私立大學。這些都是政府作為供給者所有承擔的職能。同時，政府必須承擔起作為管理者的宏觀調控和外部監(jiān)督職能，如通過高等教育立法對高校地位和職權的確認，通過撥款、資助、投資、獎勵、招標、政府采購和公益信托等手段對高等教育的規(guī)模、速度、活動進行的調控等等。這些都是政府的高等教育管理職能所在。而高等教育又是具有競爭性的接近于私人物品的準公共物品，社會成員對其質量和提供效率的期望高于一般的公共物品，而政府本身能力卻是有限的，所面臨的巨大的財政壓力也要求政府把高等教育的供給分擔一部分出去，社會成員的特殊需求和有限政府之間的矛盾構成了政府職能的限度。政府作為供給者的職能，并不是說政府直接對高校進行管理，而是擁有經(jīng)濟上的所有權，必須保持高校在課程和專業(yè)設置等方面的自主經(jīng)營權。同時，作為管理者的政府，不必“既掌舵又劃槳”，宏觀調控和提供良好的社會秩序等是政府的職能界限。三、中國高等教育的管理現(xiàn)狀在我國，高等教育既接近私人物品，同時又具有共用資源的屬性，很難確定它是更有利于個人的發(fā)展還是社會的發(fā)展，其身份一直是在隸屬于政府的公共物品和可以產(chǎn)業(yè)化的私人物品的之間搖擺不定。正是由于政府高等教育管理的職能關系和職能限度的含糊不清，我國高等教育管理體制改革也幾經(jīng)波折，導致了目前高等教育體制中政府職能的越位與缺位。1.政府在高等教育中的越位。目前，我國實行的是中央和省級兩級政府管理、以省級政府管理為主的高等教育管理體制。限于歷史的局限性,在中央集權與地方分權之間的“下放”與“回收”過程中,高校依附于政府的從屬地位沒有得到根本改變，高等教育管理體制改革始終不能打破計劃經(jīng)濟模式的束縛②。從表1③可以看出，政府仍然是高等教育資金的主要來源。而從具體的制度來看，以我國目前的研究生教育為例,在博士學位授權點、碩士學位授權點的設置上,仍然堅持中央統(tǒng)一審批；除少數(shù)高校對研究生的招生規(guī)模(主要是碩士研究生規(guī)模)具有一定決定權外，絕大多高校的招生規(guī)模和指標仍由中央以行政命令的形式統(tǒng)一控制和分配。2.政府在高等教育中的缺位。1993年《中國教育改革和發(fā)展綱要》提出，改變政府包攬辦學的格局，逐步建立以政府辦學為主體、社會各界共同辦學的體制。但在實際的改革中形成的卻是政府、社會和高校三者關系的失衡，“中央政府放了部分權，省級政府又成為新的地方集權的傾向；社會參與辦學與管理的底氣不足，高校自主辦學力量微弱，并缺乏明確的健全的法律保障?！雹苓@主要源于在整個教育過程中，政府完善教育立法的職能缺位，《教育法》、《高等教育法》只是對政府的高等教育管理職能做了些原則性規(guī)定，在具體操作層面上無法可依；維護公平的管理職能缺位，政府對高校的監(jiān)督和管理停留在政策文件和形式上的檢查；對市場、事業(yè)組織等非政府組織培育職能缺位；對民辦高校規(guī)制職能缺位等。高等教育的發(fā)展需要政府、市場和社會力量的共同參與，但由于認識上的偏差、體制上的束縛和法制化程度的落后，政府的職能關系和職能限度的混亂束縛了我國高等教育的發(fā)展。四、一些啟示只有準確把握政府高等教育的職能關系和職能限度，合理定位政府的高等教育管理職能，才能推進我國高等教育管理體制的進一步改革。首先，基于部分供給者的職能，政府必須調整公共財政體制下高等教育經(jīng)費的支出比例和高等教育經(jīng)費的分擔結構。適應高等教育的準公共物品性質，逐步提高受教育者個人的分擔比重，相應降低生均教育經(jīng)費中由財政分擔的比例，可以在等量財政投入下有效擴大高等教育規(guī)?；蛱岣吒叩冉逃|量。另一方面，政府要積極引導企業(yè)和非營利組織的參與，改變單一的高等學校辦學模式，積極發(fā)展民辦高等教育，以滿足人民日益增長的高等教育需求。其次，政府應當依法界定和規(guī)范高等教育的管理職能，切實把政府的高等教育管理職能轉到主要為高等教育服務和為高等學校創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境上來。隨著公共服務型政府的轉型，政府的高等教育管理職能也應轉到公共服務上來，通過制定有效的制度規(guī)則來維護高等教育資源的公平配置，保證高等教育的公益性；建立良好的市場秩序，為市場力量參與高等教育創(chuàng)造公平競爭的外部環(huán)境，以提高高等教育的數(shù)量和質量。再次，政府必須依法放權，將辦學自主權歸還于高等學校，變微觀管理為宏觀調控。在過去相當長的一個時期，政府對高等教育特別是高等學校的管理方式是全面監(jiān)管和具體干預，實踐證明這種微觀管理方式不利于有效地發(fā)揮政府職能，不利于調動高等學校辦學和管理的積極性，不利于高等教育的健康發(fā)展。根據(jù)《高等教育法》的規(guī)定，我國高等學校享有的自主權有以下幾個方面：招生自主權，教育教學自主權，科學研究自主權，機構設置自主權，教師管理自主權，學生管理自主權，經(jīng)費使用自主權。這些都是政府職能范圍涉及高校管理過程中具體操作層面的一些事務，政府不該也無權進行管理。政府的宏觀調控職能在于依法對高等教育發(fā)展質量和數(shù)量的整體控制和監(jiān)管。注釋：①魏姝.政策中的制度邏輯――美國高等教育政策的制度基礎[M].南京大學出版社,2007②王景等.高等教育管理體制改革中政府職能的反思與重構[J].天水師范學院學報，2008（5）③教育部財務司.中國教育經(jīng)費統(tǒng)計年鑒2005.中國統(tǒng)計出版社,2006④謝安邦.比較高等教育[M].廣西師范大學出版社,2002（責編：若佳）現(xiàn)代美學認為，美感是一種生命體驗的感覺。學生在與文本真誠的對接、碰撞和交融中，使審美思想的表達在知識和生命之間達到內在的和諧，從而賦予文本以生命的靈性，能夠深刻領悟文本的內涵，獲得真實的生命體驗，是語文教學的應有之義。因此，在教學中，教師應引導學生以審美的姿態(tài)品讀文本，為生命構筑詩意的精神世界，在感受、鑒賞和創(chuàng)造美的過程中富有創(chuàng)意地生成文本意義的建構，促進學生高尚的道德情操、健康審美情趣和人格心理結構的健全發(fā)展。一、理解：審美性閱讀教學的意義解讀（一）提高學生的審美評價能力閱讀教學中培養(yǎng)學生的審美評價能力，就是通過引導學生對文本多層次、多角度地朗讀感悟，在其受到美的感染和激勵的同時，培養(yǎng)學生自覺地進行審美判斷，真切地感受作品的情韻和氣勢，使他們沉浸在作品的審美境界里，從而形成積極健康的審美情趣和審美理想，提高鑒賞美的能力。例如，在教學《秋天》一詩時，通過刻意突出詩歌諧美的韻律、鮮明的節(jié)奏以及富有藝術感染力的范讀，使學生沉浸到詩的意境中去，去聆聽詩人的深情絮語，去欣賞絢麗多彩的鄉(xiāng)村秋景，去感受詩人眼里一個別樣的秋天，去體會農(nóng)民豐收的喜悅、漁民的快樂悠閑、牧羊女夢寐的悠遠……（二）培養(yǎng)學生的審美情感審美情感是審美心理中最活躍的因素，是從審美感知過渡到審美想象的必要環(huán)節(jié)。教學中通過聯(lián)想引發(fā)、感情渲染、氣氛烘托，把作者滲透、傾注在人物形象或景象中的“情”移注給學生，使學生和作者心心相通，不斷悟出新意，讓文本變得愈加鮮活。例如，《沁園春·雪》中的“山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試比高”一句，“銀蛇”、“舞”、“蠟象”、“馳”等充滿情感躍動的字詞，使北國的冬天顯得那樣的壯美和充滿生氣，自然引領學生從對風景的“頓悟”中，感受到詩人的博大胸襟和豪邁情懷，感受到詩人涵蓋天地、氣吞山河、“與天斗其樂無窮”的超越一切的力量。（三）實現(xiàn)文本意義的建構在審美性的文本讀解過程中，以學生個體性、親歷性、情感性、創(chuàng)造性為特征的審美體驗對文本意義的建構起著極其重要的作用。學生理解美的形象所展示的意義，明確美的情感所蘊含的理性，能使學生真真切切地觸摸到文本的脈搏，促使學生積極主動地對文本意義進行探尋與建構。例如，《春》一課的教學中，要讓學生反復朗讀，讀著讀著，那些語言文字，便不再是簡單的文字，而是變成了一幅幅絢麗多彩的畫面，產(chǎn)生了親近自然、熱愛生活、憧憬未來、感觸美好生活的愿望。促使學生與文本對話，感悟文本的意境，體會作者的感情，與作者一起去感受自然風光的美、生活人情的美、生命張揚的美，從而建構起對文本意義的新的理解。二、實踐：審美性閱讀教學的策略（一）營造“入境”的審美氛圍只有入境，文本與心靈才能因碰撞而產(chǎn)生動人的火花。因此，教學中教師要善于創(chuàng)設出與教學內容相適應的審美氛圍，再現(xiàn)作品美的意境，使學生產(chǎn)生強烈的審美欲望，激發(fā)他們入情入境并與文本展開深入對話，與作者、文本產(chǎn)生共鳴，深刻體會作者的感情，領悟蘊含于文本深層的審美意蘊。例如，教學《紫藤蘿瀑布》一課時，筆者先用多媒體，展示紫藤蘿花開放的勝景，然后引導學生多側面、多角度、繪聲繪色地描述紫藤蘿花盛開的情形。這樣，為學習課文營造“入境”、“入情”的審美氛圍，更好地引領學生去欣賞文本字里行間流溢著的如詩如畫的美和閃耀著的深刻的哲理。由此，學生對生命的頑強、美好與永恒就有了更強烈的深層次的認識與領悟。（二）引導學生展開聯(lián)想與想象聯(lián)想與想象是進行審美活動的翅膀。語文審美體驗的實現(xiàn)在很大程度上要依賴于審美的聯(lián)想力與想象力。因此，在審美性閱讀教學過程中，教師要善于引發(fā)學生聯(lián)想、想象，去體驗文本的意境之美，去領會文本的內容和蘊含其中的思想感情，從而達到認識與情感的統(tǒng)一。例如，教學《天凈沙·秋思》一課時，在引導學生反復閱讀的基礎上，通過曲中九個具體可感的形象啟發(fā)學生展開聯(lián)想，置身其中地去品味詩中有畫的視覺美、情景交融的意蘊美、虛實相生的含蓄美、韻味無窮的余味美，讓學生自然揣摩出詩人靈魂深處的隱語——深摯凄婉的眷念故鄉(xiāng)的情思。（三）引導學生深入品析、感悟作者總是把自己豐富的內心情感傾注于文本之中，落在一詞一句當中，因為透過語言文字的美，能走入美的閱讀世界。因此，教學中教師要通過啟發(fā)和引導學生去揣摩品味詞句，去發(fā)現(xiàn)美、品體美、鑒賞美，并且在引導學生領略其語言美的同時，去體會作者的情思、情愫和情懷，深層理解文本的內涵。例如，在《使至塞上》的教學中，講到“大漠孤煙直，長河落日圓”一聯(lián)時，筆者引導學生抓住“大”、“孤”、“直”、“長”、“圓”等詞語反復推敲、咀嚼、品味，不僅使學生感受到了邊塞那空曠、高遠、雄渾和靜穆之美，感悟到了文字的感染力和表現(xiàn)力，而且在這一過程中，學生也達到了真正理解詩句所蘊涵的內涵、理解文本的思想意義和藝術特色的目的。（四）披文入情引發(fā)情感共鳴審美教育是通過美的事物來調動人的心理功能，激發(fā)人的心理情感，使人們在心理上產(chǎn)生感悟，在情感上產(chǎn)生共鳴。因此，教師要善于引導學生緣讀入文，披文入情，去體會作者浸染在字里行間的藝術意境和審美情感，使學生在讀文、賞美、悟情的過程中，與文本、作者之間達到情感共鳴，增強學生情感體驗。例如，在教學《海燕》時，指導學生置身文中，產(chǎn)生審美想象，在腦海深處閃現(xiàn)海燕在狂風卷集的烏云和大海之間，搏擊風浪、勇敢飛翔、勇敢號叫的壯美形象，與作品融為一體，靈魂隨著那只頑強的海燕穿梭在烏云和大海之間，使學生受到美的感染和情感的熏陶，激發(fā)出一種革命預言家的豪情，一種熱情的贊美和崇敬。總之，閱讀教學中教師應引領學生深潛到文本構筑的內部世界，去發(fā)掘、提煉其中蘊含的強烈的美感，獲得深刻而強烈的審美需要和精神需要的滿足，切實提高學生的審美能力和審美素質，促進他們全面、健康地發(fā)展。（張圣明江蘇省南京市行知實驗中學210007）時間反復無常，鼓著翅膀飛逝合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷1水云東海山水莊園營銷策劃全案風合富輝煌房地產(chǎn)二00六年三月三十日水云東海山水莊園2【三水云東海山水莊園】營銷推廣報告示意三水房地產(chǎn)最新形勢分析項目整體情況分析深化項目定位深化目標客戶定位營銷推廣建議公關活動建議媒體分析及建議現(xiàn)場包裝建議項目營銷部署建議【三水云東海山水莊園】營銷推廣報告示意3目錄、大市1.佛山五區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況1.整體營銷推廣思路2.三水房地產(chǎn)發(fā)展情況2.針對性推廣策略3.三水別墅市場的發(fā)展3.活動營銷策略4.二、項目篇5.項目最新情況六、媒體篇6.項目SWoT分析1.別墅客戶媒體接觸習慣分析2.媒體運用建議、定位篇七、營銷篇1.項目產(chǎn)品定位1.項目入市時機及開盤必備2.項目市場定位2.項目價格定位3.項目形象定位3.項目營銷部署4.四、客戶篇八、銷售管理篇5.各類產(chǎn)品的目標客戶定位6.目標客戶所在圈層附件:合富執(zhí)行同類型項目的成功借鑒7.目標客戶的特征與需求目錄4第一篇大市篇1.佛山五區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2.三水房地產(chǎn)發(fā)展情況3.三水別墅市場的發(fā)展第一篇5佛山宏觀大環(huán)境解讀·◆05年佛山市各區(qū)成交比重分析禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)|三水區(qū)高明區(qū)|佛山五區(qū)5年面積86.31|152.2131.9141.456比例%8.70%100.00%205年佛山五區(qū)成交量(萬平方米)分析順德區(qū)、南海區(qū)為第階梯禪城區(qū)為第一階梯;●三水區(qū)、高明為第三階梯。三水是佛山五區(qū)中成交面積最少的23%一個區(qū),由此可知三水房地產(chǎn)市場還屬于初級階段,可持續(xù)發(fā)展的時間長,并且待征用地多,地價相對便宜,將吸引禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)■三水區(qū)高明區(qū)更多外地發(fā)展商到三水投資。佛山宏觀大環(huán)境解讀·6佛山宏觀大環(huán)璄解讀(萬元南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)區(qū)高明區(qū)佛山五區(qū)05年金額31514777191003640.19例16.03%4.11%2005年佛山五區(qū)成交金額(萬元)分析由成交金額可知禪城區(qū)成交金額所占比例達16%,高于成交面積所占比例13%,某程度上說明其樓市價格相對偏高的特征;而順德區(qū)及南海區(qū)由于有經(jīng)濟基礎支持,故尤以順德的消費力最為強勢;從側面反應三水不但供貨量少而且售價偏低,隨著佛一環(huán)、珠二環(huán)的落成,三水質優(yōu)價廉的高檔別墅將成為珠三角甚至禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)口三水區(qū)高明區(qū)港澳地區(qū)客戶的新寵佛山宏觀大環(huán)璄解讀7佛山宏觀大環(huán)境解讀M禪城區(qū){南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)高明區(qū)佛山五區(qū)同比升幅489542005年佛山五區(qū)成交均價(元/平方米)分析400032183057176禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)高明區(qū)佛山五區(qū)禪堿區(qū)域樓價明顯偏高,但對比各區(qū)的同比增幅甚微,顯示區(qū)域價格拉升空間不大,升價潛力不大;南海區(qū)受追捧,價格上揚明顯,三水區(qū)、高明區(qū)市場起步初期,價格上揚步伐較快順德區(qū)成交量及金額比重很大,但樓價只保持穩(wěn)步增長,顯示區(qū)域價格上升抗性較強佛山宏觀大環(huán)境解讀M8水微觀片區(qū)研判三水全區(qū)住宅市場供求量對比分析2005年三水區(qū)住宅市場供求量化分析103.7654.360面積面積面積面積第一季度第二季度第三季度第四季度2005年批準預售量(萬m)-◆成交量(萬m?)√成交量全年表現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展,第四季度有所下滑,顯示該時期為全年的成交淡季√成交量是供應量的兩倍,顯示隨著手高素質項目的不斷升值,二手成交更加活趺;√由于三水供應量將在06-07年加大放量,故很大部份的客戶均是持幣觀望水微觀片區(qū)研判9水微觀片區(qū)研判三水全區(qū)住宅市場成交金額走勢2005年三水區(qū)住宅市場成交金額走勢圖350003004530000233125000196010000500097420金額(萬元)金額(萬元)金額(萬元)金額(萬元)第一季度第二季度第三季度第四季度三水區(qū)季度平均成交金額超2億,但季度波動大,顯示區(qū)域樓市穩(wěn)定性不強,房地產(chǎn)政策的變化及片區(qū)的發(fā)展趨勢對三水市民的購房意愿有很大的影響。水微觀片區(qū)研判10水微觀片區(qū)研判三水全區(qū)住宅市場成交均價走勢2005年三水區(qū)住宅市場成交均價走勢圖3500.002945.593000.002500.001955.542237.44000.00500.00926.05均價(元/m)均價(元/m?)均價(元/m2)均價(元/m)第一季度第二季度第三季度第四季度三水區(qū)第一季度由于有綠湖城市花園等高價樓盤推出市場,樓價明顯處于高水位,第二季度二手成交放量,低素質低價位的散體樓占主要成交,拉低全年成交總額,故三水區(qū)住宅市場全年均價僅為1998元/m3水微觀片區(qū)研判11某山水莊園營銷策劃全案課件12某山水莊園營銷策劃全案課件13某山水莊園營銷策劃全案課件14某山水莊園營銷策劃全案課件15某山水莊園營銷策劃全案課件16某山水莊園營銷策劃全案課件17某山水莊園營銷策劃全案課件18某山水莊園營銷策劃全案課件19某山水莊園營銷策劃全案課件20某山水莊園營銷策劃全案課件21某山水莊園營銷策劃全案課件22某山水莊園營銷策劃全案課件23某山水莊園營銷策劃全案課件24某山水莊園營銷策劃全案課件25某山水莊園營銷策劃全案課件26某山水莊園營銷策劃全案課件27某山水莊園營銷策劃全案課件28某山水莊園營銷策劃全案課件29某山水莊園營銷策劃全案課件30某山水莊園營銷策劃全案課件31某山水莊園營銷策劃全案課件32某山水莊園營銷策劃全案課件33某山水莊園營銷策劃全案課件34某山水莊園營銷策劃全案課件35某山水莊園營銷策劃全案課件36某山水莊園營銷策劃全案課件37某山水莊園營銷策劃全案課件38某山水莊園營銷策劃全案課件39某山水莊園營銷策劃全案課件40某山水莊園營銷策劃全案課件41某山水莊園營銷策劃全案課件42某山水莊園營銷策劃全案課件43某山水莊園營銷策劃全案課件44某山水莊園營銷策劃全案課件45某山水莊園營銷策劃全案課件46某山水莊園營銷策劃全案課件47某山水莊園營銷策劃全案課件48某山水莊園營銷策劃全案課件49某山水莊園營銷策劃全案課件50某山水莊園營銷策劃全案課件51某山水莊園營銷策劃全案課件52某山水莊園營銷策劃全案課件53某山水莊園營銷策劃全案課件54某山水莊園營銷策劃全案課件55某山水莊園營銷策劃全案課件56某山水莊園營銷策劃全案課件57某山水莊園營銷策劃全案課件58某山水莊園營銷策劃全案課件59某山水莊園營銷策劃全案課件60某山水莊園營銷策劃全案課件61某山水莊園營銷策劃全案課件62某山水莊園營銷策劃全案課件63某山水莊園營銷策劃全案課件64某山水莊園營銷策劃全案課件65某山水莊園營銷策劃全案課件66某山水莊園營銷策劃全案課件67某山水莊園營銷策劃全案課件68某山水莊園營銷策劃全案課件69某山水莊園營銷策劃全案課件70某山水莊園營銷策劃全案課件71某山水莊園營銷策劃全案課件72某山水莊園營銷策劃全案課件73某山水莊園營銷策劃全案課件74某山水莊園營銷策劃全案課件75某山水莊園營銷策劃全案課件76某山水莊園營銷策劃全案課件77某山水莊園營銷策劃全案課件78某山水莊園營銷策劃全案課件79某山水莊園營銷策劃全案課件80某山水莊園營銷策劃全案課件81某山水莊園營銷策劃全案課件82某山水莊園營銷策劃全案課件83某山水莊園營銷策劃全案課件84謝謝46、我們若已接受最壞的，就再沒有什么損失?！突?/p>

47、書到用時方恨少、事非經(jīng)過不知難?！懹?/p>

48、書籍把我們引入最美好的社會，使我們認識各個時代的偉大智者。——史美爾斯

49、熟讀唐詩三百首，不會作詩也會吟。——孫洙

50、誰和我一樣用功，誰就會和我一樣成功?！刂x謝46、我們若已接受最壞的，就再沒有什么損失?！突?5時間反復無常，鼓著翅膀飛逝合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷策劃全案（精選）合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷策劃全案（精選）時間反復無常，鼓著翅膀飛逝合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷策劃全案（精選）水云東海山水莊園營銷策劃全案風合富輝煌房地產(chǎn)二00六年三月三十日【三水云東海山水莊園】營銷推廣報告示意三水房地產(chǎn)最新形勢分析項目整體情況分析深化項目定位深化目標客戶定位營銷推廣建議公關活動建議媒體分析及建議現(xiàn)場包裝建議項目營銷部署建議當前，我國全國財政教育支出迅速增長，從2003年的3352.14億元迅速上升到2007年7065.35億元，而《2007年度中國教育滿意度調查》按指標滿意度排序卻顯示，“高校學費標準、政府治理教育亂收費的成效、中小學校‘擇校熱’改善情況”居于最后3位，這說明政府對教育的投入和其職能的發(fā)揮程度與公眾的期望之間仍有差距。黨的十七大報告指出，要堅持教育的公益性質，那么在既有公益性質又有一定私益性質的高等教育領域，政府的職能關系和職能限度如何確定，將成為推進教育改革的關鍵。因此，本文重新界定高等教育的準公共物品特性，以此來認識高等教育領域的政府職能關系并明確職能邊界，以避免盲目推進高等教育的市場化改革，保證政府主導地位的不動搖。一、高等教育的準公共物品特性在我國，高等教育包括全日制高等教育和成人高等教育兩個類型，是一種準公共物品。準公共物品的性質介于純公共物品與私人物品之間，可以分為兩類：一是俱樂部類公共物品，指在消費上具有可排他性和非競爭性的公共物品；二是共用資源類公共物品，指在消費上具有競爭性和非排他性的公共物品。對高等教育產(chǎn)品性質的探討將從高等教育產(chǎn)品的競爭性和排他性兩個方面來進行。我國現(xiàn)有的高等教育的數(shù)量相比人民的需求來說，總量不足，就學機會有限，只有在競爭性入學考試中勝出的那些人才有機會接受該方面教育；而在學校規(guī)模一定的條件下，學生數(shù)量的增加將導致原有教學條件的質量下降。另一方面，高等教育主要是用來滿足個人需要的教育，其中層次越高的教育滿足個人需要的程度也越高，對個人來說，他們可以從較高層次的教育中獲得更多的回報，如更多的就業(yè)或擇業(yè)機會、更高的收入等等。因而高等教育具有一定程度的消費競爭性。我國的高等教育實行成本分擔的政策，由學生承擔一定的費用，未交學費的學生不能入學，因而具有一定程度的排他性。但是教育能使社會經(jīng)濟更快增長、社會發(fā)展更加和諧，高素質的人才能給整個社會創(chuàng)造更多的財富，這是教育的正外部性，全體社會成員都可受益，對社會而言，增加消費者的邊際成本為零，也無法排除其他成員得到這種利益。因而高等教育具有不完全的排他性。綜上，高等教育在個人消費和收益上存在競爭性和不完全的排他性，是一種接近于私人物品的共用資源類準公共物品。二、關系和限度：政府的高等教育管理職能在準公共物品理論中，根據(jù)其產(chǎn)品性質和現(xiàn)有政府、市場和非營利組織三種供給機制的分類分析，共用資源類是一種比較適合由政府、市場和非營利組織共同合作供給的準公共物品。因此，政府在高等教育中有著管理者和部分供給者的雙重身份，清晰界定政府在這種合作辦學的基礎之上的職能關系和職能限度，是政府高等教育管理職能合理定位的基礎。由于對共用資源類公共物品所產(chǎn)生的對整個社會的正外部性的思量，在設計其供給機制時，提出了政府作為部分供給者的必要性，政府的職能首先是作為供給者的職能。市場供給具有選擇地域、投資規(guī)模的局限性，如果以市場供給機制為主供給高等教育這類共用資源，有可能帶來偏遠地區(qū)缺乏、服務價格高、質量差等問題。即使是由非營利組織出于公益的目的來供給，依靠社會捐款來單獨運行一個成本如此之高的社會事業(yè)，在現(xiàn)實中也是不可行的，面臨著一個巨大的資金缺口?？梢?，政府的作為部分供給者的職能是不可或缺的。政府作為供給者，需要解決的問題有：（1）配置問題，即決定供給的數(shù)量和種類。具體問題包括高等教育的發(fā)展規(guī)劃和預算財政等等。（2）融資問題，即高等教育成本的補償。（3）決定提供的方式①。政府可以直接創(chuàng)辦公立大學，也可授權私人公司創(chuàng)辦私立大學。這些都是政府作為供給者所有承擔的職能。同時，政府必須承擔起作為管理者的宏觀調控和外部監(jiān)督職能，如通過高等教育立法對高校地位和職權的確認，通過撥款、資助、投資、獎勵、招標、政府采購和公益信托等手段對高等教育的規(guī)模、速度、活動進行的調控等等。這些都是政府的高等教育管理職能所在。而高等教育又是具有競爭性的接近于私人物品的準公共物品，社會成員對其質量和提供效率的期望高于一般的公共物品，而政府本身能力卻是有限的，所面臨的巨大的財政壓力也要求政府把高等教育的供給分擔一部分出去，社會成員的特殊需求和有限政府之間的矛盾構成了政府職能的限度。政府作為供給者的職能，并不是說政府直接對高校進行管理，而是擁有經(jīng)濟上的所有權，必須保持高校在課程和專業(yè)設置等方面的自主經(jīng)營權。同時，作為管理者的政府，不必“既掌舵又劃槳”，宏觀調控和提供良好的社會秩序等是政府的職能界限。三、中國高等教育的管理現(xiàn)狀在我國，高等教育既接近私人物品，同時又具有共用資源的屬性，很難確定它是更有利于個人的發(fā)展還是社會的發(fā)展，其身份一直是在隸屬于政府的公共物品和可以產(chǎn)業(yè)化的私人物品的之間搖擺不定。正是由于政府高等教育管理的職能關系和職能限度的含糊不清，我國高等教育管理體制改革也幾經(jīng)波折，導致了目前高等教育體制中政府職能的越位與缺位。1.政府在高等教育中的越位。目前，我國實行的是中央和省級兩級政府管理、以省級政府管理為主的高等教育管理體制。限于歷史的局限性,在中央集權與地方分權之間的“下放”與“回收”過程中,高校依附于政府的從屬地位沒有得到根本改變，高等教育管理體制改革始終不能打破計劃經(jīng)濟模式的束縛②。從表1③可以看出，政府仍然是高等教育資金的主要來源。而從具體的制度來看，以我國目前的研究生教育為例,在博士學位授權點、碩士學位授權點的設置上,仍然堅持中央統(tǒng)一審批；除少數(shù)高校對研究生的招生規(guī)模(主要是碩士研究生規(guī)模)具有一定決定權外，絕大多高校的招生規(guī)模和指標仍由中央以行政命令的形式統(tǒng)一控制和分配。2.政府在高等教育中的缺位。1993年《中國教育改革和發(fā)展綱要》提出，改變政府包攬辦學的格局，逐步建立以政府辦學為主體、社會各界共同辦學的體制。但在實際的改革中形成的卻是政府、社會和高校三者關系的失衡，“中央政府放了部分權，省級政府又成為新的地方集權的傾向；社會參與辦學與管理的底氣不足，高校自主辦學力量微弱，并缺乏明確的健全的法律保障。”④這主要源于在整個教育過程中，政府完善教育立法的職能缺位，《教育法》、《高等教育法》只是對政府的高等教育管理職能做了些原則性規(guī)定，在具體操作層面上無法可依；維護公平的管理職能缺位，政府對高校的監(jiān)督和管理停留在政策文件和形式上的檢查；對市場、事業(yè)組織等非政府組織培育職能缺位；對民辦高校規(guī)制職能缺位等。高等教育的發(fā)展需要政府、市場和社會力量的共同參與，但由于認識上的偏差、體制上的束縛和法制化程度的落后，政府的職能關系和職能限度的混亂束縛了我國高等教育的發(fā)展。四、一些啟示只有準確把握政府高等教育的職能關系和職能限度，合理定位政府的高等教育管理職能，才能推進我國高等教育管理體制的進一步改革。首先，基于部分供給者的職能，政府必須調整公共財政體制下高等教育經(jīng)費的支出比例和高等教育經(jīng)費的分擔結構。適應高等教育的準公共物品性質，逐步提高受教育者個人的分擔比重，相應降低生均教育經(jīng)費中由財政分擔的比例，可以在等量財政投入下有效擴大高等教育規(guī)模或提高高等教育質量。另一方面，政府要積極引導企業(yè)和非營利組織的參與，改變單一的高等學校辦學模式，積極發(fā)展民辦高等教育，以滿足人民日益增長的高等教育需求。其次，政府應當依法界定和規(guī)范高等教育的管理職能，切實把政府的高等教育管理職能轉到主要為高等教育服務和為高等學校創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境上來。隨著公共服務型政府的轉型，政府的高等教育管理職能也應轉到公共服務上來，通過制定有效的制度規(guī)則來維護高等教育資源的公平配置，保證高等教育的公益性；建立良好的市場秩序，為市場力量參與高等教育創(chuàng)造公平競爭的外部環(huán)境，以提高高等教育的數(shù)量和質量。再次，政府必須依法放權，將辦學自主權歸還于高等學校，變微觀管理為宏觀調控。在過去相當長的一個時期，政府對高等教育特別是高等學校的管理方式是全面監(jiān)管和具體干預，實踐證明這種微觀管理方式不利于有效地發(fā)揮政府職能，不利于調動高等學校辦學和管理的積極性，不利于高等教育的健康發(fā)展。根據(jù)《高等教育法》的規(guī)定，我國高等學校享有的自主權有以下幾個方面：招生自主權，教育教學自主權，科學研究自主權，機構設置自主權，教師管理自主權，學生管理自主權，經(jīng)費使用自主權。這些都是政府職能范圍涉及高校管理過程中具體操作層面的一些事務，政府不該也無權進行管理。政府的宏觀調控職能在于依法對高等教育發(fā)展質量和數(shù)量的整體控制和監(jiān)管。注釋：①魏姝.政策中的制度邏輯――美國高等教育政策的制度基礎[M].南京大學出版社,2007②王景等.高等教育管理體制改革中政府職能的反思與重構[J].天水師范學院學報，2008（5）③教育部財務司.中國教育經(jīng)費統(tǒng)計年鑒2005.中國統(tǒng)計出版社,2006④謝安邦.比較高等教育[M].廣西師范大學出版社,2002（責編：若佳）現(xiàn)代美學認為，美感是一種生命體驗的感覺。學生在與文本真誠的對接、碰撞和交融中，使審美思想的表達在知識和生命之間達到內在的和諧，從而賦予文本以生命的靈性，能夠深刻領悟文本的內涵，獲得真實的生命體驗，是語文教學的應有之義。因此，在教學中，教師應引導學生以審美的姿態(tài)品讀文本，為生命構筑詩意的精神世界，在感受、鑒賞和創(chuàng)造美的過程中富有創(chuàng)意地生成文本意義的建構，促進學生高尚的道德情操、健康審美情趣和人格心理結構的健全發(fā)展。一、理解：審美性閱讀教學的意義解讀（一）提高學生的審美評價能力閱讀教學中培養(yǎng)學生的審美評價能力，就是通過引導學生對文本多層次、多角度地朗讀感悟，在其受到美的感染和激勵的同時，培養(yǎng)學生自覺地進行審美判斷，真切地感受作品的情韻和氣勢，使他們沉浸在作品的審美境界里，從而形成積極健康的審美情趣和審美理想，提高鑒賞美的能力。例如，在教學《秋天》一詩時，通過刻意突出詩歌諧美的韻律、鮮明的節(jié)奏以及富有藝術感染力的范讀，使學生沉浸到詩的意境中去，去聆聽詩人的深情絮語，去欣賞絢麗多彩的鄉(xiāng)村秋景，去感受詩人眼里一個別樣的秋天，去體會農(nóng)民豐收的喜悅、漁民的快樂悠閑、牧羊女夢寐的悠遠……（二）培養(yǎng)學生的審美情感審美情感是審美心理中最活躍的因素，是從審美感知過渡到審美想象的必要環(huán)節(jié)。教學中通過聯(lián)想引發(fā)、感情渲染、氣氛烘托，把作者滲透、傾注在人物形象或景象中的“情”移注給學生，使學生和作者心心相通，不斷悟出新意，讓文本變得愈加鮮活。例如，《沁園春·雪》中的“山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試比高”一句，“銀蛇”、“舞”、“蠟象”、“馳”等充滿情感躍動的字詞，使北國的冬天顯得那樣的壯美和充滿生氣，自然引領學生從對風景的“頓悟”中，感受到詩人的博大胸襟和豪邁情懷，感受到詩人涵蓋天地、氣吞山河、“與天斗其樂無窮”的超越一切的力量。（三）實現(xiàn)文本意義的建構在審美性的文本讀解過程中，以學生個體性、親歷性、情感性、創(chuàng)造性為特征的審美體驗對文本意義的建構起著極其重要的作用。學生理解美的形象所展示的意義，明確美的情感所蘊含的理性，能使學生真真切切地觸摸到文本的脈搏，促使學生積極主動地對文本意義進行探尋與建構。例如，《春》一課的教學中，要讓學生反復朗讀，讀著讀著，那些語言文字，便不再是簡單的文字，而是變成了一幅幅絢麗多彩的畫面，產(chǎn)生了親近自然、熱愛生活、憧憬未來、感觸美好生活的愿望。促使學生與文本對話，感悟文本的意境，體會作者的感情，與作者一起去感受自然風光的美、生活人情的美、生命張揚的美，從而建構起對文本意義的新的理解。二、實踐：審美性閱讀教學的策略（一）營造“入境”的審美氛圍只有入境，文本與心靈才能因碰撞而產(chǎn)生動人的火花。因此，教學中教師要善于創(chuàng)設出與教學內容相適應的審美氛圍，再現(xiàn)作品美的意境，使學生產(chǎn)生強烈的審美欲望，激發(fā)他們入情入境并與文本展開深入對話，與作者、文本產(chǎn)生共鳴，深刻體會作者的感情，領悟蘊含于文本深層的審美意蘊。例如，教學《紫藤蘿瀑布》一課時，筆者先用多媒體，展示紫藤蘿花開放的勝景，然后引導學生多側面、多角度、繪聲繪色地描述紫藤蘿花盛開的情形。這樣，為學習課文營造“入境”、“入情”的審美氛圍，更好地引領學生去欣賞文本字里行間流溢著的如詩如畫的美和閃耀著的深刻的哲理。由此，學生對生命的頑強、美好與永恒就有了更強烈的深層次的認識與領悟。（二）引導學生展開聯(lián)想與想象聯(lián)想與想象是進行審美活動的翅膀。語文審美體驗的實現(xiàn)在很大程度上要依賴于審美的聯(lián)想力與想象力。因此，在審美性閱讀教學過程中，教師要善于引發(fā)學生聯(lián)想、想象，去體驗文本的意境之美，去領會文本的內容和蘊含其中的思想感情，從而達到認識與情感的統(tǒng)一。例如，教學《天凈沙·秋思》一課時，在引導學生反復閱讀的基礎上，通過曲中九個具體可感的形象啟發(fā)學生展開聯(lián)想，置身其中地去品味詩中有畫的視覺美、情景交融的意蘊美、虛實相生的含蓄美、韻味無窮的余味美，讓學生自然揣摩出詩人靈魂深處的隱語——深摯凄婉的眷念故鄉(xiāng)的情思。（三）引導學生深入品析、感悟作者總是把自己豐富的內心情感傾注于文本之中，落在一詞一句當中，因為透過語言文字的美，能走入美的閱讀世界。因此，教學中教師要通過啟發(fā)和引導學生去揣摩品味詞句，去發(fā)現(xiàn)美、品體美、鑒賞美，并且在引導學生領略其語言美的同時，去體會作者的情思、情愫和情懷，深層理解文本的內涵。例如，在《使至塞上》的教學中，講到“大漠孤煙直，長河落日圓”一聯(lián)時，筆者引導學生抓住“大”、“孤”、“直”、“長”、“圓”等詞語反復推敲、咀嚼、品味，不僅使學生感受到了邊塞那空曠、高遠、雄渾和靜穆之美，感悟到了文字的感染力和表現(xiàn)力，而且在這一過程中，學生也達到了真正理解詩句所蘊涵的內涵、理解文本的思想意義和藝術特色的目的。（四）披文入情引發(fā)情感共鳴審美教育是通過美的事物來調動人的心理功能，激發(fā)人的心理情感，使人們在心理上產(chǎn)生感悟，在情感上產(chǎn)生共鳴。因此，教師要善于引導學生緣讀入文，披文入情，去體會作者浸染在字里行間的藝術意境和審美情感，使學生在讀文、賞美、悟情的過程中，與文本、作者之間達到情感共鳴，增強學生情感體驗。例如，在教學《海燕》時，指導學生置身文中，產(chǎn)生審美想象，在腦海深處閃現(xiàn)海燕在狂風卷集的烏云和大海之間，搏擊風浪、勇敢飛翔、勇敢號叫的壯美形象，與作品融為一體，靈魂隨著那只頑強的海燕穿梭在烏云和大海之間，使學生受到美的感染和情感的熏陶，激發(fā)出一種革命預言家的豪情，一種熱情的贊美和崇敬?？傊?，閱讀教學中教師應引領學生深潛到文本構筑的內部世界，去發(fā)掘、提煉其中蘊含的強烈的美感，獲得深刻而強烈的審美需要和精神需要的滿足，切實提高學生的審美能力和審美素質，促進他們全面、健康地發(fā)展。（張圣明江蘇省南京市行知實驗中學210007）時間反復無常，鼓著翅膀飛逝合富輝煌——佛山云東海山水莊園營銷86水云東海山水莊園營銷策劃全案風合富輝煌房地產(chǎn)二00六年三月三十日水云東海山水莊園87【三水云東海山水莊園】營銷推廣報告示意三水房地產(chǎn)最新形勢分析項目整體情況分析深化項目定位深化目標客戶定位營銷推廣建議公關活動建議媒體分析及建議現(xiàn)場包裝建議項目營銷部署建議【三水云東海山水莊園】營銷推廣報告示意88目錄、大市1.佛山五區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況1.整體營銷推廣思路2.三水房地產(chǎn)發(fā)展情況2.針對性推廣策略3.三水別墅市場的發(fā)展3.活動營銷策略4.二、項目篇5.項目最新情況六、媒體篇6.項目SWoT分析1.別墅客戶媒體接觸習慣分析2.媒體運用建議、定位篇七、營銷篇1.項目產(chǎn)品定位1.項目入市時機及開盤必備2.項目市場定位2.項目價格定位3.項目形象定位3.項目營銷部署4.四、客戶篇八、銷售管理篇5.各類產(chǎn)品的目標客戶定位6.目標客戶所在圈層附件:合富執(zhí)行同類型項目的成功借鑒7.目標客戶的特征與需求目錄89第一篇大市篇1.佛山五區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2.三水房地產(chǎn)發(fā)展情況3.三水別墅市場的發(fā)展第一篇90佛山宏觀大環(huán)境解讀·◆05年佛山市各區(qū)成交比重分析禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)|三水區(qū)高明區(qū)|佛山五區(qū)5年面積86.31|152.2131.9141.456比例%8.70%100.00%205年佛山五區(qū)成交量(萬平方米)分析順德區(qū)、南海區(qū)為第階梯禪城區(qū)為第一階梯;●三水區(qū)、高明為第三階梯。三水是佛山五區(qū)中成交面積最少的23%一個區(qū),由此可知三水房地產(chǎn)市場還屬于初級階段,可持續(xù)發(fā)展的時間長,并且待征用地多,地價相對便宜,將吸引禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)■三水區(qū)高明區(qū)更多外地發(fā)展商到三水投資。佛山宏觀大環(huán)境解讀·91佛山宏觀大環(huán)璄解讀(萬元南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)區(qū)高明區(qū)佛山五區(qū)05年金額31514777191003640.19例16.03%4.11%2005年佛山五區(qū)成交金額(萬元)分析由成交金額可知禪城區(qū)成交金額所占比例達16%,高于成交面積所占比例13%,某程度上說明其樓市價格相對偏高的特征;而順德區(qū)及南海區(qū)由于有經(jīng)濟基礎支持,故尤以順德的消費力最為強勢;從側面反應三水不但供貨量少而且售價偏低,隨著佛一環(huán)、珠二環(huán)的落成,三水質優(yōu)價廉的高檔別墅將成為珠三角甚至禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)口三水區(qū)高明區(qū)港澳地區(qū)客戶的新寵佛山宏觀大環(huán)璄解讀92佛山宏觀大環(huán)境解讀M禪城區(qū){南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)高明區(qū)佛山五區(qū)同比升幅489542005年佛山五區(qū)成交均價(元/平方米)分析400032183057176禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)三水區(qū)高明區(qū)佛山五區(qū)禪堿區(qū)域樓價明顯偏高,但對比各區(qū)的同比增幅甚微,顯示區(qū)域價格拉升空間不大,升價潛力不大;南海區(qū)受追捧,價格上揚明顯,三水區(qū)、高明區(qū)市場起步初期,價格上揚步伐較快順德區(qū)成交量及金額比重很大,但樓價只保持穩(wěn)步增長,顯示區(qū)域價格上升抗性較強佛山宏觀大環(huán)境解讀M93水微觀片區(qū)研判三水全區(qū)住宅市場供求量對比分析2005年三水區(qū)住宅市場供求量化分析103.7654.360面積面積面積面積第一季度第二季度第三季度第四季度2005年批準預售量(萬m)-◆成交量(萬m?)√成交量全年表現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展,第四季度有所下滑,顯示該時期為全年的成交淡季√成交量是供應量的兩倍,顯示隨著手高素質項目的不斷升值,二手成交更加活趺;√由于三水供應量將在06-07年加大放量,故很大部份的客戶均是持幣觀望水微觀片區(qū)研判94水微觀片區(qū)研判三水全區(qū)住宅市場成交金額走勢