臺家大廈寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃建議

臺家大廈產(chǎn)品建議報告思路原方案分析

產(chǎn)品定位建議

辦公

酒店式公寓

裙樓商業(yè)產(chǎn)品定位平面規(guī)劃戶型建議配套建議其它結(jié)合市場情況比較產(chǎn)品規(guī)劃建議

產(chǎn)品組合建議寫字樓酒店商業(yè)原方案產(chǎn)品組合示意原來的方案規(guī)劃由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成.原方案情況產(chǎn)品組合樓層分布總面積標(biāo)準(zhǔn)層面積層高寫字樓西5-25層約2.5萬㎡1225㎡3.8㎡酒店東5-20層約2萬㎡1210㎡3.6㎡裙樓商業(yè)1-5層約2.4萬㎡5266㎡一層5.4㎡其它4.2㎡地下室-1--3層約3萬㎡10368㎡3.4-3.6㎡注：五樓西面規(guī)劃為辦公，東面規(guī)劃為中餐廳和包房，中間是大宴會廳原方案問題點原方案由寫字樓、酒店和商業(yè)裙樓組成，經(jīng)過深入市場研究，我們認(rèn)為從市場和開發(fā)商自身情況考慮，原方案有待調(diào)整。興建酒店資金要求高、對專業(yè)管理水平要求高、資金回籠慢、同時對政府資源要求高。市場風(fēng)險相對較大。從目前市場情況來看，裙樓部分商業(yè)項目體量稍大，規(guī)劃安排也需要調(diào)整。首先是將辦公+酒店的組合調(diào)整為辦公+酒店式公寓的組合。其次是裙樓商業(yè)項目的組合優(yōu)化。建議方案解決的問題點建議產(chǎn)品組合方案：辦公+酒店式公寓高檔次辦公商住綜合體相城CBD核心區(qū)通過對市場的把握，對產(chǎn)品重新定位為辦公酒店式公寓商業(yè)在規(guī)劃建議里，我們將酒店改為酒店式公寓，裙樓商業(yè)建議只做四層，對地下車庫也做出調(diào)整建議產(chǎn)品組合示意產(chǎn)品組合樓層分布總面積標(biāo)準(zhǔn)層面積層高寫字樓5-25層約2.5萬㎡1225㎡3.8酒店式公寓5-28層約2.4萬㎡1000㎡3.2裙樓商業(yè)1-4層約2萬㎡5000㎡一層5.4其它4.2地下室-1--3層約3萬㎡10368㎡3.4-3.6一、寫字樓樓定位及規(guī)規(guī)劃建議在售項目總量體（㎡）所在樓層位置主力面積(㎡）開盤時間推出量（戶）去化情況中翔創(chuàng)世紀(jì)28660（共262戶）6-31層93（252戶）680（10戶）07.726235%南亞大廈10800（共36）4-12層200（18戶）400（18戶）07.73630%凱翔國際廣場13500（共270戶）凱越座5-11層40-6507.527090%——區(qū)域在在售寫字樓樓量體及銷銷售情況評價：相對對來說，小小面積的寫寫字樓去化化較快。大大面積的寫寫字樓去化化緩慢。另另外產(chǎn)品規(guī)規(guī)模對產(chǎn)品品去化也有有很大的影影響。在售寫字樓樓產(chǎn)品情況況中翔創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)層（（6-26層）——標(biāo)準(zhǔn)層平面面圖南亞大廈標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層（4-12層層）評價：創(chuàng)世世紀(jì)標(biāo)準(zhǔn)層層注意對產(chǎn)產(chǎn)品面積的的控制，小小戶型只有有93平米米，中等戶戶型為111平米，，大戶型為為141平平米。同時時創(chuàng)世紀(jì)在在27-31層設(shè)計計成分割兩兩個大戶型型，以滿足足大公司需需求。南亞亞設(shè)計出色色點是全部部為朝南戶戶型，但戶戶型面積在在200-400的的大面積，，且無法分分割。樓盤名稱主力面積㎡進(jìn)深㎡層高m樓高m容積率得房率共享空間中翔創(chuàng)世紀(jì)93（252戶）680（10戶）約103.631層，126米高5.0465%大廳共享南亞大廈200（18戶）400（18戶）15、183.912層2.570%沒有凱翔國際大廈40-659329層和34層577%2000㎡大廳——戶型情況——產(chǎn)品配套情情況樓盤名稱電梯門廳空調(diào)車位中翔創(chuàng)世紀(jì)五部三菱電梯挑高二層、8米層高體式中央空調(diào)未定南亞大廈三部三菱電梯4.9米層高大金分戶計量中央空調(diào)地上：150地下：200凱翔國際五部電梯5米高酒店式門廳吸頂空調(diào)共876——產(chǎn)品外立面面表現(xiàn)南亞大廈凱翔國際廣廣場中翔創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)大廈評價：在售售寫字樓都都是現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格建筑，，以高度和和線條表現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感，，相對南亞亞大廈，規(guī)規(guī)模較小，，在形象表表現(xiàn)上稍顯顯遜色。中翔創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)大廈和凱凱翔國際廣廣場都是結(jié)結(jié)合底層批批發(fā)商城的的商鋪式寫寫字樓，主主要針對部部分批發(fā)商商，物業(yè)管管理和物業(yè)業(yè)形象都不不是很上檔檔次。南亞大廈是是目前在售售的唯一專專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓，但但是規(guī)劃面面積為200-400的中大大戶型，總總價在110-230萬，大大部分規(guī)模模和實力稍稍遜的企業(yè)業(yè)或商戶有有心無力，，另外南亞亞大廈規(guī)模模較小，難難以凸顯入入駐企業(yè)的的形象?！谑蹖憣懽謽窃u價價本項目目寫字字樓市市場定定位國際5A智能化化甲級級寫字字樓相城CBD核心心區(qū)市場定定位描描述科技與與創(chuàng)新新專業(yè)化化商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)配套綜綜合化化科技方方面體體現(xiàn)在在辦公公、通通信傳傳輸、、消防防及安安保的的智能能化，，樓宇宇自動動化，，真正正達(dá)到到5A標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。創(chuàng)創(chuàng)新方方面體體現(xiàn)在在建筑筑設(shè)計計和建建筑功功能的的創(chuàng)新新上。。軟件服服務(wù)方方面不不僅體體現(xiàn)在在高效效的物物業(yè)管管理，，還有有對入入駐企企業(yè)專專業(yè)化化的商商務(wù)服服務(wù)上上。本項目目不只只是單單純的的寫字字樓，，而是是集寫寫字樓樓、商商住、、會展展、休休閑娛娛樂及及購物物中心心于一一體的的大空空間。。產(chǎn)品表現(xiàn)總面積樓高樓層分布標(biāo)準(zhǔn)層面積層高寫字樓約2.5萬㎡99.99米5-25層1225㎡3.8寫字樓樓規(guī)劃劃建議議辦公辦公標(biāo)準(zhǔn)層層平面面修改改建議議修改建建議說說明北面戶戶型面面積縮縮小，，南面面戶型型面積積增大大，便便于去去化。。電梯間間改為為南北北向，，動線線更加加合理理。相鄰戶戶型間間可分分可合合，方方便客客戶選選擇與與使用用．戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）備注大200兩戶增大朝南戶型的面積，有利于提高售價和實現(xiàn)迅速去化中125四戶規(guī)劃部分中等戶型滿足不同要求小80四戶其余規(guī)劃為較小面積戶型，有利去化戶型面面積建建議大戶型型中等戶戶型小戶型型內(nèi)部配配套裝裝修建建議現(xiàn)代簡簡約式式外觀觀設(shè)計計，充充滿現(xiàn)現(xiàn)代感感和科科技感感。采采用豎豎向構(gòu)構(gòu)建和和線條條，使使整座座建筑筑顯得得高大大挺拔拔。雙雙塔式式構(gòu)造造，寫寫字樓樓和酒酒店式式公寓寓兩座座高樓樓互為為映襯襯。（部分分寫字字樓外外立面面參考考）外立面面風(fēng)格格建議議二、酒酒店式式公寓寓定位位及規(guī)規(guī)劃建建議——區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)酒店店式公公寓體體量及及銷售售情況況酒店式公寓名稱總量體㎡所在樓盤位置主力面積㎡產(chǎn)品特點開盤時間推出量戶去化情況凱翔國際大廈50000（共921戶）凱越座11-29層利茲座5-34層66198精裝修公寓07.5第一批488戶，第二批433戶第一批去化完成，第二批48%國際服裝城/4-10層40四星級標(biāo)準(zhǔn)04.12約12000㎡，已推350戶86%凱翔國國際大大廈去去化較較快，，特別別是小小面積積房型型，市市場供供不應(yīng)應(yīng)求，，目前前剩余余量集集中在在200㎡㎡的大大戶型型。在售酒酒店式式公寓寓產(chǎn)品品情況況樓盤名稱主力面積㎡面寬m進(jìn)深m層高m容積率得房率凱翔國際大廈6619849復(fù)式5.2577%國際服裝城4058-931.575%——酒店式式公寓寓產(chǎn)品品戶型型情況況——主力戶戶型圖圖（凱凱翔））評價：：凱翔翔國際際大廈廈酒店店式公公寓平平層已已經(jīng)售售完，，在售售的為為復(fù)式式公寓寓，層層高為為5.2米米，內(nèi)內(nèi)部空空間還還是顯顯得壓壓抑，，銷售售較好好主要要有以以下原原因：：今天天上半半年市市場高高漲形形成的的購房房壓力力、相相城區(qū)區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)公寓寓特別別是小小面積積公寓寓供應(yīng)應(yīng)斷層層、另另外項項目的的買贈贈活動動也吸吸引部部分消消費者者。（（藍(lán)色色為贈贈送面面積））。復(fù)式85-95㎡，，面寬寬4米米，進(jìn)進(jìn)深9米復(fù)式65-75㎡，，面寬寬4米米，進(jìn)進(jìn)深8米——產(chǎn)品配配套及及裝修修情況況樓盤名稱電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)車位凱翔國際五部電梯小戶型800元/㎡大戶型1000元/㎡復(fù)式三部美的空調(diào)共876國際服裝城四部電梯四星級標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)未定——產(chǎn)品外外立面面表現(xiàn)現(xiàn)評價：：產(chǎn)品品都是是現(xiàn)代代風(fēng)格格建筑筑，凱凱翔以以高度度和線線條表表現(xiàn)品品質(zhì)感感，相相對來來說國國際服服裝酒酒店式式公寓寓淹沒沒在樓樓群中中，產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)區(qū)位和和檔次次難以以凸現(xiàn)現(xiàn)。凱翔國國際廣廣場國際服服裝城城酒店式式公寓寓相城區(qū)區(qū)酒店店式公公寓最最早是是國際際服裝裝城有有售，，由于于前兩兩年相相城區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)還未未成氣氣候，，這種種物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)也不不被人人重視視，去去化緩緩慢。。但是是今年年以來來由于于相城城區(qū)住住宅供供應(yīng)出出現(xiàn)斷斷層現(xiàn)現(xiàn)象，，在售售普通通住宅宅供應(yīng)應(yīng)量少少，價價格飛飛漲，，人們們開始始把目目光投投向酒酒店式式公寓寓，凱凱翔小小面積積酒店店式公公寓此此時推推出適適逢其其時。。隨著中中心區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍圍漸濃濃以及及居住住條件件的不不斷改改善，，酒店店式公公寓會會有較較大的的需求求空間間。凱翔復(fù)復(fù)式酒酒店式式公寓寓層高高5.2米米，分分為兩兩層，，居住住舒適適度較較差，，但在在房價價漲幅幅較快快的市市場上上還是是顯得得實惠惠。國國際服服裝城城酒店店式公公寓嚴(yán)嚴(yán)格意意義上上說是是酒店店公寓寓，一一直以以購房房投資資定位位的，，購買買人群群80%為為投資資客。?！凭频晔绞焦⒃⑹袌鰣鲈u價價酒店公寓市市場定位精裝修酒店店式公寓，，可商可住住的一站式式復(fù)合居所所相城CBD核心區(qū)酒店式公寓寓產(chǎn)品表現(xiàn)總面積樓高樓層分布標(biāo)準(zhǔn)層面積層高酒店式公寓約2.4萬㎡98米5-28層1000㎡3.2酒店式公寓寓規(guī)劃建議議（標(biāo)準(zhǔn)層建建議示意圖圖）酒店式公寓寓標(biāo)準(zhǔn)層平平面建議配套用房平面規(guī)劃建建議說明電梯及配套套用房靠北北，減少北北面公寓戶戶數(shù)，并適適當(dāng)縮減戶戶型面積，，增大南面面兩邊戶型型面積。南北分開，，電梯分開開，增加居居家氛圍，，減少長廊廊帶來的冷冷漠和疏離離感。配套用房大戶型中等戶型小戶型戶型面積（㎡）戶數(shù)（戶）備注大125-1302戶兩邊規(guī)劃較大戶型，利用景觀資源中85-908戶南面中間規(guī)劃中等戶型小40-456戶北面規(guī)劃小面積戶型，有利于迅速去化精裝修標(biāo)準(zhǔn)配置建議空調(diào)分體式進(jìn)口空調(diào)，一個室外機組配室內(nèi)個室內(nèi)機組，使溫控均勻燃?xì)庠顧鸦ǔ橛蜔煓C櫻花燃?xì)鉄崴魇访芩乖“詩W普燈具進(jìn)口品牌燈具墻面高級壁紙裝飾地板客廳和臥室為實木復(fù)合地板廚房、餐廳和衛(wèi)生間鋪設(shè)高級地磚衛(wèi)生間鋪設(shè)高級防滑地磚裝修費用控控制在1300元/平米，減減少客戶二二次裝修的的周折，業(yè)業(yè)主只要購購置少量家家具即可方方便居家。。裝修建議因為是雙子子星座，酒酒店式公寓寓和寫字樓樓要求風(fēng)格格統(tǒng)一，同同時富有變變化對比，，兩座高樓樓互為映襯襯。（部分酒店店式公寓外外立面參考考）外立面風(fēng)格格建議三、裙樓商商業(yè)規(guī)劃建建議商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及及樓層分布布建議產(chǎn)品表現(xiàn)面積㎡層高各層業(yè)態(tài)分布4層約50004.2會所3層約50004.2餐飲2層約50004.2沿街商業(yè)1層約50005.4沿街