房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享課件

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享1房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；只關(guān)注招投標(biāo)和施工過(guò)程成本；成本管理是成本部和總經(jīng)理的事情；有目標(biāo)成本，但是只有簽訂合同后才能拆分出；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫(kù)；……房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語(yǔ)錄

利潤(rùn)＝收入－成本

——省錢就是賺錢！合理的分配成本

——好鋼要用在刀刃上！價(jià)值＝功能

/成本

——花“小錢”賺“大錢”！房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語(yǔ)錄2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期管理“三全”成本管理房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期“全成本管理為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資收益和利潤(rùn)最大化，對(duì)工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、后評(píng)估等過(guò)程，圍繞工程投資所進(jìn)行的全部行為和組織活動(dòng)。全成本管理的概念在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的基礎(chǔ)上，把建設(shè)項(xiàng)目成本所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理范圍和合理的限額以內(nèi)，并及時(shí)糾偏，以保證項(xiàng)目目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，從而為公司獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。全成本管理的目的全成本管理為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資收益和利潤(rùn)最大化，全成本管全成本管理

全成本管理

全成本管理

全成本管理

全生命周期管理

全生命周期管理

土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)土地獲取階段的成本測(cè)算非常重要，成本測(cè)算的準(zhǔn)確性與否直接涉及到土地成本的大小，一味瘋狂不理智的拿地，最后導(dǎo)致土地成本過(guò)高項(xiàng)目虧本無(wú)法開發(fā)。更壞的是流轉(zhuǎn)資金套牢，公司資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，影響企業(yè)的發(fā)展。影響土地成本的因素：1、土地距市中心的距離；2、土地的成熟度；3、土地上是否有附著物，是否需要拆遷；土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)土地獲取階段的成本測(cè)算非常重土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)

土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程造價(jià)直接影響對(duì)項(xiàng)目投資影響設(shè)計(jì)階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費(fèi)用的多少建設(shè)工期的長(zhǎng)短極其重要特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的重點(diǎn)：在多個(gè)方案設(shè)計(jì)間進(jìn)行選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：(1)建筑主體應(yīng)避開原水塘等淤泥質(zhì)軟地基所在位置；(2)±0.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最小；(3)水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度最短。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的重點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)除此還應(yīng)對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注：

(1)商業(yè)面積調(diào)整；(2)地下室及人防面積調(diào)整；(3)停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫(kù)等非路面”停車的比例)(4)基礎(chǔ)形式的調(diào)整；(5)設(shè)備配套方案的調(diào)整；(6)場(chǎng)地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加；

設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)除此還應(yīng)對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化進(jìn)行重設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注：擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

建筑專業(yè)：確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加。同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高等，層高每增加0.1m開發(fā)成本相應(yīng)增加該層的3-5%。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

建筑專業(yè)：設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

門窗的設(shè)計(jì)：

在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。

鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過(guò)小，以降低型材的用量。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

門窗的設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

各停車方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：(1)地面露天停車(2)利用建筑物架空停車(3)建筑物下的地下停車庫(kù)(4)平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫(kù)方案比較進(jìn)行成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意容易忽略的露臺(tái)、不算面積的架空層、假?gòu)?fù)式、騎樓、空中花園等引起的成本增加。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

各停車方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：方案比較進(jìn)行設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)結(jié)構(gòu)專業(yè)關(guān)注點(diǎn):鋼筋和砼成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方砼含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并與同類建筑進(jìn)行比較分析。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、灌注樁；柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑使用功能有一定影響，在做方案比較時(shí)需著重考慮。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)結(jié)構(gòu)專業(yè)關(guān)注點(diǎn):一般情況，各基礎(chǔ)類型的設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)安裝專業(yè)關(guān)注重點(diǎn):

給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)安裝專業(yè)關(guān)注重點(diǎn):設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

園林景觀專業(yè)關(guān)注重點(diǎn)：在委托園林景觀設(shè)計(jì)之前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目檔次所定的目標(biāo)成本或《設(shè)計(jì)限額指標(biāo)表》，確定園林景觀工程的單位成本(元/景觀m2)，并向設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師進(jìn)行交底，作為概念設(shè)計(jì)的依據(jù)。根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重。詳細(xì)的園林景觀方案設(shè)計(jì)中，可把總的環(huán)境費(fèi)用按道路及廣場(chǎng)、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進(jìn)行拆分，明確方案的成本目標(biāo)。在方案完成后，再逐步核算分項(xiàng)費(fèi)用、總費(fèi)用是否超標(biāo)，并反饋給設(shè)計(jì)師，再調(diào)整、再核算。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

園林景觀專業(yè)關(guān)注重點(diǎn)：施工階段成本管控的重點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工作：

1、要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無(wú)特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會(huì)導(dǎo)致報(bào)價(jià)偏高或偏低之因素。

2、要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。3、要清楚地了解本工程之報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)照清單特別說(shuō)明和清單各項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述結(jié)合計(jì)量原則來(lái)編制各項(xiàng)目之單價(jià)，要充分考慮到特殊材料和設(shè)備、質(zhì)量要求、工期要求、工藝要求、特殊的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境對(duì)報(bào)價(jià)的影響。4、要注意分析參加投標(biāo)的投標(biāo)人可能提出的報(bào)價(jià)來(lái)作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。施工階段成本管控的重點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工施工階段成本管控的重點(diǎn)

施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本和工程項(xiàng)目的利潤(rùn)最優(yōu)方案施工降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全、實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)化施工方案

選擇施工階段成本管控的重點(diǎn)

施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工施工階段成本管控的重點(diǎn)工程變更在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，由于各方面原因，工程變更是很難避免的。變更工程量工期成本施工成本管理人員判斷變更帶來(lái)的索賠額度

工程變更一般包括：設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)變更、施工次序變更、工程量變更等施工階段成本管控的重點(diǎn)工程變更變更工程量工期成本施工成本管理施工階段成本管控的重點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須堅(jiān)持三個(gè)原則：一是準(zhǔn)確無(wú)誤原則工程量簽證要盡可能做到詳細(xì)。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以結(jié)算審核進(jìn)行工程量計(jì)算方便為原則。二是實(shí)事求是原則凡是無(wú)法計(jì)算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機(jī)械臺(tái)班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)格把握，實(shí)際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)行補(bǔ)償。三是現(xiàn)場(chǎng)跟蹤原則為了加強(qiáng)管理，嚴(yán)格投資控制，凡是費(fèi)用數(shù)額較大的簽證，在費(fèi)用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員、甲方以及造價(jià)審計(jì)人員一同到現(xiàn)場(chǎng)察看施工階段成本管控的重點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須堅(jiān)持三個(gè)原則：一是準(zhǔn)確施工階段成本管控的重點(diǎn)施工階段成本管控的重點(diǎn)2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄分級(jí)管控

級(jí)別

定義責(zé)任人

要點(diǎn)

一級(jí)

目標(biāo)成本

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理；集團(tuán)審批；

二級(jí)

合約規(guī)劃

成本經(jīng)理

合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫(kù)存材料結(jié)轉(zhuǎn)；

三級(jí)

合同管理

業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請(qǐng)、付款申請(qǐng)；

四級(jí)

工程量清單

工程經(jīng)理（

造價(jià)工程師）

事前測(cè)算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理授權(quán)、層層聚焦；集團(tuán)：抓大放小，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（目標(biāo)成本）；公司/項(xiàng)目：保證業(yè)務(wù)的“靈活性”（合約規(guī)劃）；分級(jí)管控級(jí)別定義責(zé)任人要點(diǎn)

一管理責(zé)任劃分（樣例）項(xiàng)目成本經(jīng)理

開發(fā)成本的責(zé)任人；營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理

營(yíng)銷費(fèi)用的直接責(zé)任人；項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理

負(fù)責(zé)“部門費(fèi)用”分?jǐn)?；?xiàng)目預(yù)算；收益分析；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

目標(biāo)成本的責(zé)任人，檢查、督促全項(xiàng)目合約規(guī)劃的執(zhí)行管理責(zé)任劃分（樣例）項(xiàng)目成本經(jīng)理落地關(guān)鍵一條主線-以合同及合約規(guī)劃作為管理主線，管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板-目標(biāo)成本模板-合約規(guī)劃模板-成本歷史庫(kù)模板四個(gè)核心成本數(shù)據(jù)-目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本二個(gè)核心-成本核算-成本控制落地關(guān)鍵一條主線三個(gè)模板四個(gè)核心成本數(shù)據(jù)二個(gè)核心一條主線：合約規(guī)劃為什么要做合約規(guī)劃？合約規(guī)劃是什么？預(yù)計(jì)合同

將各費(fèi)項(xiàng)成本分解為未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目的進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)合同統(tǒng)一成本語(yǔ)言事前控制指導(dǎo)采購(gòu)招標(biāo)計(jì)劃制定指導(dǎo)合同簽訂確保計(jì)劃的按期達(dá)成從拆分工作解脫出來(lái)成本支出現(xiàn)金流，指導(dǎo)資金籌措一條主線：合約規(guī)劃為什么要做合約規(guī)劃？合約規(guī)劃是什么？預(yù)計(jì)合基于合約規(guī)劃的成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵三級(jí)科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測(cè)算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目+合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目+明細(xì)測(cè)算科目基于合約規(guī)劃的成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵三級(jí)科目保持一致。成本管理的兩大核心成本核算強(qiáng)調(diào)成本測(cè)算（預(yù)算）模型的準(zhǔn)確性對(duì)成本構(gòu)成的定量分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的沉淀；更傾向于明細(xì)級(jí)（準(zhǔn)清單）的成本核算；成本控制強(qiáng)調(diào)實(shí)時(shí)的過(guò)程的，可量化的控制；目標(biāo)成本、合同執(zhí)行、動(dòng)態(tài)成本、調(diào)整成本；更傾向于總量級(jí)的成本控制；成本管理的兩大核心成本核算成本控制vs與成本核算三級(jí)科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測(cè)算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目+合約規(guī)劃核算：目標(biāo)成本科目+明細(xì)測(cè)算科目總額：8000萬(wàn)逐級(jí)匯總總額：8000萬(wàn)生成300萬(wàn)450萬(wàn)200萬(wàn)……分解合約規(guī)劃成本控制vs與成本核算三級(jí)科目保持一致。總額：8000萬(wàn)逐級(jí)三個(gè)模板：目標(biāo)成本測(cè)算模板

三個(gè)模板：目標(biāo)成本測(cè)算模板

三個(gè)模板：合約規(guī)劃模板

三個(gè)模板：合約規(guī)劃模板

三個(gè)模板：歷史成本庫(kù)模板

三個(gè)模板：歷史成本庫(kù)模板

四個(gè)核心數(shù)據(jù)成本目標(biāo)成本-項(xiàng)目預(yù)算動(dòng)態(tài)成本-預(yù)計(jì)最終成本實(shí)際成本

-實(shí)際完成的工程量實(shí)付成本

-實(shí)際支付成本四個(gè)核心數(shù)據(jù)成本目標(biāo)成本-項(xiàng)目預(yù)算“成本過(guò)程控制”模型概述

成本控制集團(tuán)統(tǒng)一的成本科目體系成本測(cè)算成本結(jié)算目標(biāo)成本(合約規(guī)劃）動(dòng)態(tài)成本(已發(fā)生+待發(fā)生合約規(guī)劃)竣工成本(竣工驗(yàn)收)維護(hù)階段銷售管理階段施工管理階段招標(biāo)采購(gòu)階段設(shè)計(jì)管理階段項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目論證階段成本控制科目（按合約規(guī)劃思路構(gòu)建）成本核算科目（按工程造價(jià)核算分類構(gòu)建）*“成本過(guò)程控制”模型概述

成本控制集團(tuán)統(tǒng)一的成本科目體系成本動(dòng)態(tài)成本是什么？結(jié)算成本工程量變化目標(biāo)成本材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等市場(chǎng)價(jià)格變化動(dòng)態(tài)成本工程變更經(jīng)濟(jì)簽證配置標(biāo)準(zhǔn)變化過(guò)程控制管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

管理工具：目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本月度回顧動(dòng)態(tài)成本預(yù)警與強(qiáng)控動(dòng)態(tài)成本是什么？結(jié)算成本工程量目標(biāo)成本材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等動(dòng) 謝謝大家！ 謝謝大家！42房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享43房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；只關(guān)注招投標(biāo)和施工過(guò)程成本；成本管理是成本部和總經(jīng)理的事情；有目標(biāo)成本，但是只有簽訂合同后才能拆分出；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫(kù)；……房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

成本管理就是工程成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語(yǔ)錄

利潤(rùn)＝收入－成本

——省錢就是賺錢！合理的分配成本

——好鋼要用在刀刃上！價(jià)值＝功能

/成本

——花“小錢”賺“大錢”！房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語(yǔ)錄2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期管理“三全”成本管理房地產(chǎn)現(xiàn)代成本管理理念

全成本管理全員責(zé)任成本全生命周期“全成本管理為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資收益和利潤(rùn)最大化，對(duì)工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、后評(píng)估等過(guò)程，圍繞工程投資所進(jìn)行的全部行為和組織活動(dòng)。全成本管理的概念在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的基礎(chǔ)上，把建設(shè)項(xiàng)目成本所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理范圍和合理的限額以內(nèi)，并及時(shí)糾偏，以保證項(xiàng)目目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，從而為公司獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。全成本管理的目的全成本管理為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資收益和利潤(rùn)最大化，全成本管全成本管理

全成本管理

全成本管理

全成本管理

全生命周期管理

全生命周期管理

土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)土地獲取階段的成本測(cè)算非常重要，成本測(cè)算的準(zhǔn)確性與否直接涉及到土地成本的大小，一味瘋狂不理智的拿地，最后導(dǎo)致土地成本過(guò)高項(xiàng)目虧本無(wú)法開發(fā)。更壞的是流轉(zhuǎn)資金套牢，公司資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，影響企業(yè)的發(fā)展。影響土地成本的因素：1、土地距市中心的距離；2、土地的成熟度；3、土地上是否有附著物，是否需要拆遷；土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)土地獲取階段的成本測(cè)算非常重土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)

土地獲取階段成本管控的重點(diǎn)

設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程造價(jià)直接影響對(duì)項(xiàng)目投資影響設(shè)計(jì)階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費(fèi)用的多少建設(shè)工期的長(zhǎng)短極其重要特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的重點(diǎn)：在多個(gè)方案設(shè)計(jì)間進(jìn)行選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)方面：(1)建筑主體應(yīng)避開原水塘等淤泥質(zhì)軟地基所在位置；(2)±0.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??；(3)水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度最短。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的重點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)除此還應(yīng)對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注：

(1)商業(yè)面積調(diào)整；(2)地下室及人防面積調(diào)整；(3)停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫(kù)等非路面”停車的比例)(4)基礎(chǔ)形式的調(diào)整；(5)設(shè)備配套方案的調(diào)整；(6)場(chǎng)地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加；

設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)除此還應(yīng)對(duì)方案調(diào)整引起的下列變化進(jìn)行重設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注：擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

建筑專業(yè)：確定建筑方案時(shí)，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來(lái)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本的增加。同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評(píng)估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，產(chǎn)品自身的定位，同時(shí)考慮長(zhǎng)期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高等，層高每增加0.1m開發(fā)成本相應(yīng)增加該層的3-5%。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

建筑專業(yè)：設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

門窗的設(shè)計(jì)：

在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。

鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過(guò)小，以降低型材的用量。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

門窗的設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

各停車方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：(1)地面露天停車(2)利用建筑物架空停車(3)建筑物下的地下停車庫(kù)(4)平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫(kù)方案比較進(jìn)行成本測(cè)算時(shí)，應(yīng)注意容易忽略的露臺(tái)、不算面積的架空層、假?gòu)?fù)式、騎樓、空中花園等引起的成本增加。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

各停車方式的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：方案比較進(jìn)行設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)結(jié)構(gòu)專業(yè)關(guān)注點(diǎn):鋼筋和砼成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方砼含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并與同類建筑進(jìn)行比較分析。一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、灌注樁；柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑使用功能有一定影響，在做方案比較時(shí)需著重考慮。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)結(jié)構(gòu)專業(yè)關(guān)注點(diǎn):一般情況，各基礎(chǔ)類型的設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)安裝專業(yè)關(guān)注重點(diǎn):

給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。對(duì)于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)安裝專業(yè)關(guān)注重點(diǎn):設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

園林景觀專業(yè)關(guān)注重點(diǎn)：在委托園林景觀設(shè)計(jì)之前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目檔次所定的目標(biāo)成本或《設(shè)計(jì)限額指標(biāo)表》，確定園林景觀工程的單位成本(元/景觀m2)，并向設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師進(jìn)行交底，作為概念設(shè)計(jì)的依據(jù)。根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重。詳細(xì)的園林景觀方案設(shè)計(jì)中，可把總的環(huán)境費(fèi)用按道路及廣場(chǎng)、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進(jìn)行拆分，明確方案的成本目標(biāo)。在方案完成后，再逐步核算分項(xiàng)費(fèi)用、總費(fèi)用是否超標(biāo)，并反饋給設(shè)計(jì)師，再調(diào)整、再核算。設(shè)計(jì)階段成本管控的重點(diǎn)

園林景觀專業(yè)關(guān)注重點(diǎn)：施工階段成本管控的重點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工作：

1、要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無(wú)特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會(huì)導(dǎo)致報(bào)價(jià)偏高或偏低之因素。

2、要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。3、要清楚地了解本工程之報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)照清單特別說(shuō)明和清單各項(xiàng)目?jī)?nèi)容描述結(jié)合計(jì)量原則來(lái)編制各項(xiàng)目之單價(jià)，要充分考慮到特殊材料和設(shè)備、質(zhì)量要求、工期要求、工藝要求、特殊的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境對(duì)報(bào)價(jià)的影響。4、要注意分析參加投標(biāo)的投標(biāo)人可能提出的報(bào)價(jià)來(lái)作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。施工階段成本管控的重點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工施工階段成本管控的重點(diǎn)

施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本和工程項(xiàng)目的利潤(rùn)最優(yōu)方案施工降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全、實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)化施工方案

選擇施工階段成本管控的重點(diǎn)

施工方案是否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工施工階段成本管控的重點(diǎn)工程變更在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，由于各方面原因，工程變更是很難避免的。變更工程量工期成本施工成本管理人員判斷變更帶來(lái)的索賠額度

工程變更一般包括：設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)變更、施工次序變更、工程量變更等施工階段成本管控的重點(diǎn)工程變更變更工程量工期成本施工成本管理施工階段成本管控的重點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須堅(jiān)持三個(gè)原則：一是準(zhǔn)確無(wú)誤原則工程量簽證要盡可能做到詳細(xì)。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以結(jié)算審核進(jìn)行工程量計(jì)算方便為原則。二是實(shí)事求是原則凡是無(wú)法計(jì)算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機(jī)械臺(tái)班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)格把握，實(shí)際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)行補(bǔ)償。三是現(xiàn)場(chǎng)跟蹤原則為了加強(qiáng)管理，嚴(yán)格投資控制，凡是費(fèi)用數(shù)額較大的簽證，在費(fèi)用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員、甲方以及造價(jià)審計(jì)人員一同到現(xiàn)場(chǎng)察看施工階段成本管控的重點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須堅(jiān)持三個(gè)原則：一是準(zhǔn)確施工階段成本管控的重點(diǎn)施工階段成本管控的重點(diǎn)2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄2成本分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1成本管理的“三全”管控目錄分級(jí)管控

級(jí)別

定義責(zé)任人

要點(diǎn)

一級(jí)

目標(biāo)成本

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理；集團(tuán)審批；

二級(jí)

合約規(guī)劃

成本經(jīng)理

合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫(kù)存材料結(jié)轉(zhuǎn)；

三級(jí)

合同管理

業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請(qǐng)、付款申請(qǐng)；

四級(jí)

工程量清單

工程經(jīng)理（

造價(jià)工程師）

事前測(cè)算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理授權(quán)、層層聚焦；集團(tuán)：抓大放小，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（目標(biāo)成本）；公司/項(xiàng)目：保證業(yè)務(wù)的“靈活性”（合約規(guī)劃）；分級(jí)管控級(jí)別定義責(zé)任人要點(diǎn)

一管理責(zé)任劃分（樣例）項(xiàng)目成本經(jīng)理

開發(fā)成本的責(zé)任人；營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理

營(yíng)銷費(fèi)用的直接責(zé)任人；項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理

負(fù)責(zé)“部門費(fèi)用”分?jǐn)?；?xiàng)目預(yù)算；收益分析；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

目標(biāo)成本的責(zé)任人，檢查、督促全項(xiàng)目合約規(guī)劃的執(zhí)行管理責(zé)任劃分（樣例）項(xiàng)目成本經(jīng)理落地關(guān)鍵一條主線-以合同及合約規(guī)劃作為管理主線，管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板-目標(biāo)成本模板-合約規(guī)劃模板-成本歷史庫(kù)模板四個(gè)核心成本數(shù)據(jù)-目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本二個(gè)核心-成本核算-成本控制落地關(guān)鍵一條主線三個(gè)模板四個(gè)核心成本數(shù)據(jù)二個(gè)核心一條主線：合約規(guī)劃為什么要做合約規(guī)劃？合約規(guī)劃是什么？預(yù)計(jì)合同

將各費(fèi)項(xiàng)成本分解為未來(lái)可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目的進(jìn)展