企業(yè)經營優(yōu)秀實踐案例管理知識研究課件

——在沉寂中沉淀，在厚積中爆發(fā)——在沉寂中沉淀，在厚積中爆發(fā)龍湖進入城市注：除重慶外，其余城市項目名稱中為全部項目。序號城市項目數(shù)量項目名稱1北京(總部)7龍湖·滟瀾山別墅/龍湖·香醍漫步別墅/龍湖·香醍別苑/龍湖·唐寧ONE/龍湖·頤和原著/龍湖·蔚瀾香醍2重慶21龍湖花園/龍湖·北城天街/龍湖·藍湖郡/龍湖·水晶酈城/龍湖·紫都城/龍湖·藍湖香頌/龍湖·弗萊明戈等3成都7龍湖·翠微清波/龍湖·晶藍半島/龍湖·長橋郡/龍湖·弗萊明戈/龍湖·三千城/龍湖·世紀峰景/龍湖·三千里/龍湖·世紀峰景/龍湖·三千里4上海2龍湖·酈城/龍湖·滟瀾山5西安3龍湖·曲江盛景/龍湖·紫都城/龍湖·弗萊明戈6無錫12009年8月27日拿地7沈陽12009年8月3日拿地總計7個城市42

--------2龍湖進入城市注：除重慶外，其余城市項目名稱中為全部項目。序號龍湖式發(fā)展時間(年)發(fā)展階段第一階段：（95年-

00年）單一城市、單一項目、單一業(yè)態(tài)起步

1995年設立于重慶。

1997年4月龍湖第一個項目龍湖花園動土奠基。

97年后陸續(xù)在重慶開發(fā)樓盤，成為重慶市場占有率第一。19982009200319952005起步積累爆發(fā)第三階段（05年-至今）多項目、多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。以進入北京市場為標志，龍湖開始爆發(fā)式增長；2005年12月，北京龍湖成立；

2007年8月，上海龍湖成立；

2007年11月，西安龍湖成立；2009年8月，在沈陽、無錫拿地擴張。第二階段（01年-05年）通過單業(yè)態(tài)多項目、多業(yè)態(tài)同時開發(fā)嘗試，積累經驗

2003年8月，“龍湖”被認定為重慶市著名商標。

2003年12月，開始涉及商業(yè)項目；

2004年11月，開始嘗試跨城市發(fā)展，成都龍湖成立。3龍湖式發(fā)展時間(年)發(fā)展階段第一階段：（95年-00年）110年重慶沉淀，10年產品積累龍湖95年到05年僅在重慶和四川市場，銷售額和開發(fā)量也相對較小，從規(guī)模、數(shù)量、影響力等傳統(tǒng)的方式衡量，至少在05年之前，龍湖算不上是一個成功的開發(fā)商。但是，偏居一隅的龍湖卻得到了業(yè)績領袖萬科的尊重：萬科專門安排員工多次去龍湖學習王石說：“有龍湖在，萬科不敢進重慶”。10年，龍湖在重慶沉寂，但龍湖的行動卻異常的堅決：實現(xiàn)由單業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)、單區(qū)域向多區(qū)域、單系列向多系列的戰(zhàn)術性轉變，積累經驗。龍湖積累了豐富的產品經驗，形成了多個產品模塊，在每一個產品模塊的運作上總結形成了多項研發(fā)、建造、銷售的關鍵品質管控點龍湖式積累階段創(chuàng)業(yè)期（1995-1999）發(fā)展期（2000-2002）創(chuàng)新期（2003-2004）升級期（2005-2006）地域蓄勢九龍湖走出九龍湖多區(qū)域發(fā)展發(fā)展濱江區(qū)域代表作龍湖花園香樟林、北城天街、楓香庭水晶酈城、藍湖郡觀山水產品特征高檔綜合住宅小區(qū)，第一代花園洋房別墅、商業(yè)、高層多業(yè)態(tài)并聯(lián)高層低密度、湖濱純別墅社區(qū)濱江高層豪、第二代花園宅意義奠定了龍湖地產和物管雙的品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。豐富產品線，多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)開發(fā)，帶動了九龍湖區(qū)域的發(fā)展。產品的創(chuàng)新，樹立了龍湖高端產品的形象，奠定了龍湖的品牌地位。產品的升級，一步占領高端市場。410年重慶沉淀，10年產品積累龍湖式積累階段創(chuàng)業(yè)期龍湖在05年之后進入爆發(fā)式增長——3年：10億到100億！與龍湖跨各階段性發(fā)展相一致，龍湖的業(yè)績與龍湖進入城市數(shù)量保持了高度的一致。龍湖“區(qū)域聚焦，多業(yè)態(tài)發(fā)展”、“先產品擴張、后區(qū)域擴張”的策略發(fā)揮了強大的的作用。形成了獨具特色的“龍湖式增長”。龍湖式增長時間2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年3S銷售額6.21023.638.3100118137.36城市數(shù)量1233557新進城市重慶成都北京

--上海/西安

--無錫/沈陽5龍湖在05年之后進入爆發(fā)式增長——3年：10億到100億！龍“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”+“先產品擴張，后區(qū)域擴張”運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，分散產品結構的不均衡和區(qū)域經濟周期不均衡的風險。不同的業(yè)態(tài)是有周期性的，別墅好賣的時候，高層建筑公寓可能不好賣，多業(yè)態(tài)布局就可以保證企業(yè)在每個城市的業(yè)務發(fā)展都是平穩(wěn)、可持續(xù)的。在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領先業(yè)務規(guī)模。城市領先與形成是進入產生沖突時，城市領先由于新城市進入。在市場的低潮期，利用多業(yè)態(tài)的布局和很好的市場口碑，守住在這個市場上的份額，緩些進入新城市；市場好的時候，就抓住大好時機擴張。龍湖式擴張6“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”+“先產品擴張，后區(qū)域擴張”龍湖式在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路龍湖式擴張7在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路龍湖式擴張龍湖式擴張用10年時間基本完成全國布局城市擴張的順序：由西南-京津-長三角-珠三角，不同于其他“3+x”之類的擴張方式。又被向南從沿海經濟圈中心城市輻射周邊城市群。8龍湖式擴張用10年時間基本完成全國布局8在每一個進入的城市成為NO.1或者NO.2龍湖的標桿企業(yè)是香港的新鴻基——提出“成為所有進入城市的新鴻基”要在同等物業(yè)形態(tài)中保持中高端水平。保持可售物業(yè)的高水平和快速周轉性。龍湖式目標9在每一個進入的城市成為NO.1或者NO.2龍湖式目標9根據(jù)高端客戶的需要來進行產品設計，是龍湖產品的最大特色。“多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)”在每個業(yè)態(tài)中形成標準和標桿產品。業(yè)務覆蓋普通住宅、辦公樓、酒店、購物中心、商務公寓、花園洋房、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、高層電梯公寓等多種產品。幾乎將所有的業(yè)態(tài)都作了一遍，而且在各個領域都有值得稱道的標志性產品。設立專門的產品研發(fā)中心和客戶體驗中心，根據(jù)客戶需求進行產品研究。大量投入，研究什么樣的產品最舒適、代表未來潮流通過客戶體驗中心不斷反饋數(shù)據(jù)，研發(fā)中心不斷修正產品，滿足客戶對住房的功能需求。龍湖式產品10根據(jù)高端客戶的需要來進行產品設計，是龍湖產品的最大特色。龍湖根據(jù)客戶和市場需要，不斷創(chuàng)新，是龍湖產品的又一大亮點。產品創(chuàng)新，從規(guī)劃、審美、空間、居住理念四大方面創(chuàng)新空間創(chuàng)新：龍湖地產的有些戶型多達四個露臺、一個陽臺，充分考慮到當?shù)乜腿簜€性化的品質生活需求。產品創(chuàng)新，以別墅手法造洋房。1.0的地面容積率，已經是花園洋房的極至奢侈；獨棟.雙拼的設計更讓洋房從此有了別墅的建筑特征與尊貴氣質空間立面采用別墅專用的高品質外裝文化石、外墻厚質飾文質感涂料STUCOO、加拿大進口紅雪松木廊架……別墅手法的洋房成為了一種藝術。龍湖式產品11根據(jù)客戶和市場需要，不斷創(chuàng)新，是龍湖產品的又一大亮點。龍湖式植物是建筑的外立面；項目未動，園林先行借助外部環(huán)境到打造園區(qū)環(huán)境緊密結合起來，營造了提升項目品位的“景觀大道”。橫跨華北、西北、東北等地，建設大型苗圃（目前已有9個苗圃基地），選擇豐富樹種，使成樹順利渡過放根、馴化、移栽、保活等過程，不僅保證園林多姿多彩，且解決成活率的難題。龍湖嚴格要求成樹樹形要美，在運輸時是全冠移植，植物的擺放角度也是360度審視，找到客戶最佳的觀賞效果。龍湖的綠化理念要求硬質鋪地在20%以下，使每個社區(qū)滿眼都是綠色，每個項目在植物的選擇上，不是單純的種樹、種花、鋪草即可，多考慮了不同高度的視覺層次(五重植被)，不同季節(jié)顏色的搭配，甚至不同鳥類的習性，防蚊蟲等。龍湖式園林12植物是建筑的外立面；項目未動，園林先行龍湖式園林121313善待一生，龍湖物業(yè)是重要表現(xiàn)之一，是龍湖業(yè)務全過程管理的重要一環(huán)。龍湖物業(yè)用真心和行動完美詮釋了“善待你一生”，為成千上萬的“龍民”創(chuàng)造了精彩、和諧、快樂的“龍湖生活”?！褒埡睢币殉蔀槠焚|生活的代名詞，龍湖物管也成為業(yè)主口碑相傳的重要內容。當蓋好房成為規(guī)定動作，當口碑傳播與客戶滿意度改變營銷革命，當軟實力成為考量優(yōu)秀企業(yè)的重要指標之時，龍湖的競爭力凸顯無疑。在重慶老家，有70000多人自發(fā)形成的“龍民部落”蔚然成型，一路追捧其物業(yè)。幾百萬平方米小區(qū)管理，98%以上的繳費率，更是創(chuàng)造了物業(yè)管理的奇跡。物業(yè)管理已經由被動地服務與配套，成為龍湖地產大營銷體系之下的一大利器，由其塑造的人文社區(qū)，真實地影響與改變了居住者的生活與心境。小區(qū)道路每天要用拖布拖；垃圾箱上煙碗里的煙頭不能超過5個；小區(qū)玻璃上不能出現(xiàn)手紋印每平方米雜草不得超過5株；示范區(qū)每平米需多少銀杏落葉要寫入物業(yè)管理人員的工作指引；雨停后20分鐘內要求路上看不到積水；龍湖式物業(yè)14善待一生，龍湖物業(yè)是重要表現(xiàn)之一，是龍湖業(yè)務全過程管理的重要1：鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘善待自然的環(huán)保理念刻有企業(yè)理念的井蓋龍湖式精細1：鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘善待自然的環(huán)保理15停車場標識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護中的大樹露臺的燒烤場景保潔對園林細節(jié)的維護龍湖式精細停車場標識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護中16五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的鮮花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受龍湖式精細五重景觀一角：隨處可見的鮮花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗17產品標準化：標準模塊，個性拼接，無限創(chuàng)意，特色鮮明房地產這個行業(yè)未來將會有很大規(guī)模的發(fā)展，而要實現(xiàn)規(guī)?；陌l(fā)展，就離不開產品的標準化。但同時，龍湖又不希望因為產品標準化而失去創(chuàng)新的空間，就巧妙選擇了“產品模塊的標準化”，即標準化的模塊、個性化的拼合，也即被龍湖稱之為的“積木理論”。龍湖先在單個城市實行產品多元化戰(zhàn)略。產品覆蓋獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、購物中心、寫字樓等等形態(tài)，這一過程中，龍湖積累了豐富的產品經驗，形成了多個產品模塊。在每一個產品模塊的運作上，他們總結出每個模塊的研發(fā)特性、工程特性、營銷特性，并圍繞“投資收益”這個核心，聚焦項目的進度、成本、質量、資金等幾個管理維度，建立起標準的管理流程并固化在IT平臺上，供不同項目團隊、地區(qū)公司復制運用。這樣既解決了快速復制的問題，又解決了產品創(chuàng)新的問題。龍湖集團嚴格的標準化動作：不同項目、不同城市之間在標準化的同時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項目比之前的項目深度更深，品質更高。龍湖式標準化18產品標準化：標準模塊，個性拼接，無限創(chuàng)意，特色鮮明龍湖式標準管理標準化通過建立公司的“辦公自動化控制系統(tǒng)（OA）”，實現(xiàn)對公司文件的控制和管理標準的一致和透明。在這個平臺上，還集合了OA辦公、知識管理、成本管理、計劃管理、HR系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)等，項目管理和知識管理兩個平臺對全國多項目規(guī)?；l(fā)展的支持作用之大超乎想象。房地產不僅是資金密集型的行業(yè)，更是信息密集型的行業(yè)。信息流轉的速度與準確性決定能否快速、順暢地把業(yè)務向前推進。龍湖每個新成立的分公司，都可以在3天之內，快速通過信息化手段復制“重慶公司”的運營模式這種管理的標準化和知識的集成化，使得龍湖可以迅速的復制并移植到新的區(qū)域?！爸貞c龍湖”也迅速“克隆”出“成都龍湖”、“北京龍湖”、“上海龍湖”、“西安龍湖”等多個龍湖。成都龍湖三千里項目，一期872套房源，15小時內售罄，銷售金額超過4億元。這一項目從拿地到開盤8個月，從開工到開盤僅僅只有5個月。龍湖式標準化19管理標準化龍湖式標準化19龍湖式復制在產品標準化基礎上的產品復制龍湖內部有成熟產品庫（內部標桿項目），要求項目90%采用標準化產品，10%自行創(chuàng)新。全集團售樓處（未來的會所）只有五種標準，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風格的實現(xiàn)，可實現(xiàn)快速復制。20龍湖式復制在產品標準化基礎上的產品復制20在管理標準化基礎上的公司復制龍湖的發(fā)展堅持“先做強，后做大”，在一地經營10年后開始全國性擴張。這種復制的方式，使其有了足夠的經驗和積累應對在擴張中的問題。在過去的10年積累中，龍湖不斷的向先進學習，改進和提高自己的管理水平和控制能力，在根據(jù)戰(zhàn)略擴張進行復制的過程中，有良好的效果。2005年進入北京，2007年北京的香醍漫步別墅開盤，一期104套別墅兩小時賣光，銷售收入3.4億元，此前在北京的第一號作品滟瀾山別墅銷售收入7.6億，龍湖地產在北京9天內銷售額達11億元。截至2008年，龍湖在重慶、成都、西安、北京和上海五個地區(qū)累計銷售房屋1.18萬套，銷售額達115億元。其中，重慶龍湖以38.1億元的銷售額連續(xù)蟬聯(lián)市場第一，市場份額持續(xù)提升；成都龍湖取得逾23億元的銷售額；北京龍湖實現(xiàn)銷售43.8億元，成功入圍北京住宅市場三甲；而上海龍湖和西安龍湖兩個新公司亦實現(xiàn)近10億元的銷售業(yè)績。而北京進入不足3年，上海、西安市場進入不足2年。龍湖式復制在龍湖公司內部，發(fā)揮了強大的威力，產生了良好的效果。龍湖式復制21在管理標準化基礎上的公司復制龍湖式復制21龍湖的發(fā)展路徑難以為其他公司所復制時間和行業(yè)發(fā)展階段的不可復制中國房地產發(fā)展階段已經處于快速發(fā)展期，如果從現(xiàn)在開始復制通過“一城市、一區(qū)域”深入耕耘，并快速發(fā)展的“積淀-爆發(fā)”的模式，會錯過中國房地產快速發(fā)展大好時機。如果沒有長期的積累而盲目的進行城市擴張，可能會導致風險的增加，導致企業(yè)失控。產品系列和標準難以復制龍湖通過10年在重慶的專注和積累，形成了“多業(yè)態(tài)、全系列”的產品，并且通過精細和專注形成了高端產品的良好形象；同時通過40個經典項目的開發(fā)，形成了各業(yè)態(tài)形式的標準，并且在形成了獨特的“模塊標準、自由拼接”的“在標準中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中統(tǒng)一”的龍湖標準化特色。團隊及管理模式難以復制龍湖女性領導者“細膩、堅韌、內斂”的特質逐漸影響并內化為龍湖的企業(yè)文化；配合其戰(zhàn)略目標，龍湖形成了一整套人才體系，比如“區(qū)域聚焦”對應的是“人才本地化”；形成了完整的人才梯隊，“有企業(yè)家精神的職業(yè)經理人”

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“操心員”

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“仕官生”龍湖的不可復制22龍湖的發(fā)展路徑難以為其他公司所復制龍湖的不可復制22龍湖的成功之道戰(zhàn)略層面：在正確的時間點，制定正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并能夠抵制誘惑，嚴格的執(zhí)行既定發(fā)展戰(zhàn)略，是龍湖成功的關鍵。在95年，龍湖成立之初，就確立“5年后成為重慶最好的房地產企業(yè)之一，10年后成為全國最好的企業(yè)之一”的偉大目標。在1995年-2000年的時候，國內房地產市場還在培育之后的發(fā)展期，龍湖先在重慶苦練10年基本功，做到了產品的標準化、業(yè)態(tài)的標準化、公司管理的標準化。在2003年全國房地產市場進入高速增長和發(fā)展的情況先，龍湖按照既定戰(zhàn)略，穩(wěn)而準地外拓成都、北京、上海和西安等市場，獲得了快速的爆發(fā)式增長。戰(zhàn)術層面：對對產品精細態(tài)度以及對園林執(zhí)著癡迷的追求，造就精品之后不斷的對精品進行更新?lián)Q代，以滿足市場需求。龍湖贏得市場最終靠的是產品（包含園林、細節(jié)、物業(yè)等）龍湖對產品的更新和改善使產品保持龍湖特色的同時具有了旺盛的生命力。龍湖模式23龍湖的成功之道龍湖模式23高瞻遠矚、志存高遠根據(jù)市場和行業(yè)發(fā)展階段，制定符合企業(yè)特點并清晰的企業(yè)戰(zhàn)略，保證企業(yè)的發(fā)展方向的正確性?？咕苷T惑、厚積薄發(fā)能夠正確的認識自己，在自己能力還不足的時候，耐住寂寞，一步一步的培養(yǎng)自己的核心能力。能夠將自己的積淀通過系統(tǒng)的分析和總計變成積累，逐漸形成自己的優(yōu)勢。精細專注、傳承創(chuàng)新通過不斷的想標桿企業(yè)學習，提升自己的產品開發(fā)能力；通過不斷的總結和反思，總結失敗和教訓，改進和提升產品的品質，在充分發(fā)揮自己優(yōu)勢的基礎上將優(yōu)勢提升為自己的核心競爭力，比如完美的產品、精妙的園林等。執(zhí)行，堅定的執(zhí)行，至死不渝的系統(tǒng)化的執(zhí)行。龍湖模式24高瞻遠矚、志存高遠龍湖模式24附錄：龍湖滟瀾山（別墅）項目展示25附錄：龍湖滟瀾山（別墅）項目展示25龍湖滟瀾山（北京）項目檔案：物業(yè)類型：別墅

建筑類別：聯(lián)排占地面積：240000平方米建筑面積：108000平方米容積率：0.67綠化率：32%裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：共430棟均價：均價26000元/平方米開盤時間：2007-09-01入住時間：2009-03-01項目位置：順義溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司建筑設計單位：美國BASSNIAN住宅設計事務所26龍湖滟瀾山（北京）項目檔案：26龍湖滟瀾山（上海）項目檔案趙巷項目位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊，建筑面積共計144495.5平方米。地塊四至：東至嘉松公路、南至規(guī)劃道路、西至崧塘河、北至淀浦河。規(guī)劃總用地面積為144495.5平方米總建筑面積213728平方米（其中地上建筑面積為144495平方米（包括住宅建筑面積143295平方米，公建配套建筑面積1200平方米），地下建筑面積69233平方米（包括公建配套建筑面積700平方米）。建筑容積率：1.0（規(guī)劃建筑密度≤30%，綠地率≥35%）。27龍湖滟瀾山（上海）項目檔案27項目注重打造具有地中海建筑風格的濱水坡地社區(qū)雙拼滟影疊加山語聯(lián)排瀾香28雙拼疊加聯(lián)排28價值構建項目形象策略：為尚己的國際人打造的樂居生活精神核心提煉：生活的真正成就來自于我們自己的高級需要的滿足，特別是自我實現(xiàn)的需要的滿足。

高級需要滿足能引起更加合意的主觀效果，即更深刻的幸福感、寧靜感，以及內心生活的豐富感……

那些生活在自我實現(xiàn)水平上的人，事實上也是最博愛并在個人特質上發(fā)展最充分的人。語境內涵：質樸熱情，充滿國際生活品位；悠閑浪漫，而不失身份的表彰。產品剛性價值產品定位：中央別墅區(qū)薔薇與銀杏的庭園地段——不可復制的別墅地段居者——高度統(tǒng)一的同質客群園林——首屈一指的成熟園林服務——十年成就的服務口碑建筑——高度差異的宜居空間地段——基礎價值園林——成本價值、時間價值、生命價值建筑——即時價值服務——成長價值居者——決定價值29價值構建項目形象策略：產品剛性價值29價值展示：內外界面分明，項目與周邊環(huán)境形成巨大反差入口，眼前一亮通往項目的路，已有改變，還未明顯30價值展示：內外界面分明，項目與周邊環(huán)境形成巨大反差入口，眼前北京龍湖驚艷的展示區(qū)：沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境31北京龍湖驚艷的展示區(qū)：沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生北京龍湖驚艷的展示區(qū)：有生命的園林，比建筑本身更能打動人為數(shù)不多的硬質鋪裝更多采用大量的軟景32北京龍湖驚艷的展示區(qū)：有生命的園林，比建筑本身更能打動人為數(shù)四季異景：選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，春夏秋冬呈現(xiàn)截然不同的異色景觀。五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的不死花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受33四季異景：選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種五重垂直綠化：精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！滟瀾山五層垂直綠化第一層：高7-8米、胸徑20公分以上的大喬木；第二層：4-5米高的小喬木、大灌木；第三層：2-3米高的灌木；第四層：花卉、小灌木；第五層：草坪、地被。

34五重垂直綠化：精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！全冠移植：依據(jù)每戶別墅之間的坡地高度與建筑高度，依循喬木必須高于建筑檐口的高度準則種植。將每一株灌木旋轉360度以協(xié)調與建筑的關系并使景觀達到最佳的觀賞效果，同時最大程度上保護每戶別墅的私密。35全冠移植：依據(jù)每戶別墅之間的坡地高度與建筑高度，依循喬木必須私家園林每戶戶外主題園林在每一戶戶外設計了各種主題的園林景觀，并且以層次豐富的綠植為業(yè)主巧妙地圍合出一片自己的空間，從私家花園到公共園區(qū)，和諧統(tǒng)一。36私家園林在每一戶戶外設計了各種主題的園林景觀，并且以層次豐富北京龍湖驚艷的展示區(qū)：注重色彩搭配，善于運用色彩對比，形成視覺沖擊

紫色花海和白樺形成鮮明的對比滟瀾山的示范區(qū)人行道周圍37北京龍湖驚艷的展示區(qū)：注重色彩搭配，善于運用色彩對比，形成視北京龍湖全程不同節(jié)點關注客戶感受。入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我38北京龍湖全程不同節(jié)點關注客戶感受。入口外秩序化種植雪松輔以低北京龍湖驚艷的展示區(qū)：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶。兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁39北京龍湖驚艷的展示區(qū)：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未私家下沉庭院私家花園私家花園40私家下沉庭院私家花園私家花園40——在沉寂中沉淀，在厚積中爆發(fā)——在沉寂中沉淀，在厚積中爆發(fā)龍湖進入城市注：除重慶外，其余城市項目名稱中為全部項目。序號城市項目數(shù)量項目名稱1北京(總部)7龍湖·滟瀾山別墅/龍湖·香醍漫步別墅/龍湖·香醍別苑/龍湖·唐寧ONE/龍湖·頤和原著/龍湖·蔚瀾香醍2重慶21龍湖花園/龍湖·北城天街/龍湖·藍湖郡/龍湖·水晶酈城/龍湖·紫都城/龍湖·藍湖香頌/龍湖·弗萊明戈等3成都7龍湖·翠微清波/龍湖·晶藍半島/龍湖·長橋郡/龍湖·弗萊明戈/龍湖·三千城/龍湖·世紀峰景/龍湖·三千里/龍湖·世紀峰景/龍湖·三千里4上海2龍湖·酈城/龍湖·滟瀾山5西安3龍湖·曲江盛景/龍湖·紫都城/龍湖·弗萊明戈6無錫12009年8月27日拿地7沈陽12009年8月3日拿地總計7個城市42

--------42龍湖進入城市注：除重慶外，其余城市項目名稱中為全部項目。序號龍湖式發(fā)展時間(年)發(fā)展階段第一階段：（95年-

00年）單一城市、單一項目、單一業(yè)態(tài)起步

1995年設立于重慶。

1997年4月龍湖第一個項目龍湖花園動土奠基。

97年后陸續(xù)在重慶開發(fā)樓盤，成為重慶市場占有率第一。19982009200319952005起步積累爆發(fā)第三階段（05年-至今）多項目、多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。以進入北京市場為標志，龍湖開始爆發(fā)式增長；2005年12月，北京龍湖成立；

2007年8月，上海龍湖成立；

2007年11月，西安龍湖成立；2009年8月，在沈陽、無錫拿地擴張。第二階段（01年-05年）通過單業(yè)態(tài)多項目、多業(yè)態(tài)同時開發(fā)嘗試，積累經驗

2003年8月，“龍湖”被認定為重慶市著名商標。

2003年12月，開始涉及商業(yè)項目；

2004年11月，開始嘗試跨城市發(fā)展，成都龍湖成立。43龍湖式發(fā)展時間(年)發(fā)展階段第一階段：（95年-00年）110年重慶沉淀，10年產品積累龍湖95年到05年僅在重慶和四川市場，銷售額和開發(fā)量也相對較小，從規(guī)模、數(shù)量、影響力等傳統(tǒng)的方式衡量，至少在05年之前，龍湖算不上是一個成功的開發(fā)商。但是，偏居一隅的龍湖卻得到了業(yè)績領袖萬科的尊重：萬科專門安排員工多次去龍湖學習王石說：“有龍湖在，萬科不敢進重慶”。10年，龍湖在重慶沉寂，但龍湖的行動卻異常的堅決：實現(xiàn)由單業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)、單區(qū)域向多區(qū)域、單系列向多系列的戰(zhàn)術性轉變，積累經驗。龍湖積累了豐富的產品經驗，形成了多個產品模塊，在每一個產品模塊的運作上總結形成了多項研發(fā)、建造、銷售的關鍵品質管控點龍湖式積累階段創(chuàng)業(yè)期（1995-1999）發(fā)展期（2000-2002）創(chuàng)新期（2003-2004）升級期（2005-2006）地域蓄勢九龍湖走出九龍湖多區(qū)域發(fā)展發(fā)展濱江區(qū)域代表作龍湖花園香樟林、北城天街、楓香庭水晶酈城、藍湖郡觀山水產品特征高檔綜合住宅小區(qū)，第一代花園洋房別墅、商業(yè)、高層多業(yè)態(tài)并聯(lián)高層低密度、湖濱純別墅社區(qū)濱江高層豪、第二代花園宅意義奠定了龍湖地產和物管雙的品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。豐富產品線，多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)開發(fā)，帶動了九龍湖區(qū)域的發(fā)展。產品的創(chuàng)新，樹立了龍湖高端產品的形象，奠定了龍湖的品牌地位。產品的升級，一步占領高端市場。4410年重慶沉淀，10年產品積累龍湖式積累階段創(chuàng)業(yè)期龍湖在05年之后進入爆發(fā)式增長——3年：10億到100億！與龍湖跨各階段性發(fā)展相一致，龍湖的業(yè)績與龍湖進入城市數(shù)量保持了高度的一致。龍湖“區(qū)域聚焦，多業(yè)態(tài)發(fā)展”、“先產品擴張、后區(qū)域擴張”的策略發(fā)揮了強大的的作用。形成了獨具特色的“龍湖式增長”。龍湖式增長時間2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年3S銷售額6.21023.638.3100118137.36城市數(shù)量1233557新進城市重慶成都北京

--上海/西安

--無錫/沈陽45龍湖在05年之后進入爆發(fā)式增長——3年：10億到100億！龍“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”+“先產品擴張，后區(qū)域擴張”運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，分散產品結構的不均衡和區(qū)域經濟周期不均衡的風險。不同的業(yè)態(tài)是有周期性的，別墅好賣的時候，高層建筑公寓可能不好賣，多業(yè)態(tài)布局就可以保證企業(yè)在每個城市的業(yè)務發(fā)展都是平穩(wěn)、可持續(xù)的。在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領先業(yè)務規(guī)模。城市領先與形成是進入產生沖突時，城市領先由于新城市進入。在市場的低潮期，利用多業(yè)態(tài)的布局和很好的市場口碑，守住在這個市場上的份額，緩些進入新城市；市場好的時候，就抓住大好時機擴張。龍湖式擴張46“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”+“先產品擴張，后區(qū)域擴張”龍湖式在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路龍湖式擴張47在每個城市，龍湖都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路龍湖式擴張龍湖式擴張用10年時間基本完成全國布局城市擴張的順序：由西南-京津-長三角-珠三角，不同于其他“3+x”之類的擴張方式。又被向南從沿海經濟圈中心城市輻射周邊城市群。48龍湖式擴張用10年時間基本完成全國布局8在每一個進入的城市成為NO.1或者NO.2龍湖的標桿企業(yè)是香港的新鴻基——提出“成為所有進入城市的新鴻基”要在同等物業(yè)形態(tài)中保持中高端水平。保持可售物業(yè)的高水平和快速周轉性。龍湖式目標49在每一個進入的城市成為NO.1或者NO.2龍湖式目標9根據(jù)高端客戶的需要來進行產品設計，是龍湖產品的最大特色。“多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)”在每個業(yè)態(tài)中形成標準和標桿產品。業(yè)務覆蓋普通住宅、辦公樓、酒店、購物中心、商務公寓、花園洋房、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、高層電梯公寓等多種產品。幾乎將所有的業(yè)態(tài)都作了一遍，而且在各個領域都有值得稱道的標志性產品。設立專門的產品研發(fā)中心和客戶體驗中心，根據(jù)客戶需求進行產品研究。大量投入，研究什么樣的產品最舒適、代表未來潮流通過客戶體驗中心不斷反饋數(shù)據(jù)，研發(fā)中心不斷修正產品，滿足客戶對住房的功能需求。龍湖式產品50根據(jù)高端客戶的需要來進行產品設計，是龍湖產品的最大特色。龍湖根據(jù)客戶和市場需要，不斷創(chuàng)新，是龍湖產品的又一大亮點。產品創(chuàng)新，從規(guī)劃、審美、空間、居住理念四大方面創(chuàng)新空間創(chuàng)新：龍湖地產的有些戶型多達四個露臺、一個陽臺，充分考慮到當?shù)乜腿簜€性化的品質生活需求。產品創(chuàng)新，以別墅手法造洋房。1.0的地面容積率，已經是花園洋房的極至奢侈；獨棟.雙拼的設計更讓洋房從此有了別墅的建筑特征與尊貴氣質空間立面采用別墅專用的高品質外裝文化石、外墻厚質飾文質感涂料STUCOO、加拿大進口紅雪松木廊架……別墅手法的洋房成為了一種藝術。龍湖式產品51根據(jù)客戶和市場需要，不斷創(chuàng)新，是龍湖產品的又一大亮點。龍湖式植物是建筑的外立面；項目未動，園林先行借助外部環(huán)境到打造園區(qū)環(huán)境緊密結合起來，營造了提升項目品位的“景觀大道”。橫跨華北、西北、東北等地，建設大型苗圃（目前已有9個苗圃基地），選擇豐富樹種，使成樹順利渡過放根、馴化、移栽、?；畹冗^程，不僅保證園林多姿多彩，且解決成活率的難題。龍湖嚴格要求成樹樹形要美，在運輸時是全冠移植，植物的擺放角度也是360度審視，找到客戶最佳的觀賞效果。龍湖的綠化理念要求硬質鋪地在20%以下，使每個社區(qū)滿眼都是綠色，每個項目在植物的選擇上，不是單純的種樹、種花、鋪草即可，多考慮了不同高度的視覺層次(五重植被)，不同季節(jié)顏色的搭配，甚至不同鳥類的習性，防蚊蟲等。龍湖式園林52植物是建筑的外立面；項目未動，園林先行龍湖式園林125313善待一生，龍湖物業(yè)是重要表現(xiàn)之一，是龍湖業(yè)務全過程管理的重要一環(huán)。龍湖物業(yè)用真心和行動完美詮釋了“善待你一生”，為成千上萬的“龍民”創(chuàng)造了精彩、和諧、快樂的“龍湖生活”?！褒埡睢币殉蔀槠焚|生活的代名詞，龍湖物管也成為業(yè)主口碑相傳的重要內容。當蓋好房成為規(guī)定動作，當口碑傳播與客戶滿意度改變營銷革命，當軟實力成為考量優(yōu)秀企業(yè)的重要指標之時，龍湖的競爭力凸顯無疑。在重慶老家，有70000多人自發(fā)形成的“龍民部落”蔚然成型，一路追捧其物業(yè)。幾百萬平方米小區(qū)管理，98%以上的繳費率，更是創(chuàng)造了物業(yè)管理的奇跡。物業(yè)管理已經由被動地服務與配套，成為龍湖地產大營銷體系之下的一大利器，由其塑造的人文社區(qū)，真實地影響與改變了居住者的生活與心境。小區(qū)道路每天要用拖布拖；垃圾箱上煙碗里的煙頭不能超過5個；小區(qū)玻璃上不能出現(xiàn)手紋印每平方米雜草不得超過5株；示范區(qū)每平米需多少銀杏落葉要寫入物業(yè)管理人員的工作指引；雨停后20分鐘內要求路上看不到積水；龍湖式物業(yè)54善待一生，龍湖物業(yè)是重要表現(xiàn)之一，是龍湖業(yè)務全過程管理的重要1：鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘善待自然的環(huán)保理念刻有企業(yè)理念的井蓋龍湖式精細1：鋪滿鮮花的垃圾箱示范區(qū)中的雨傘善待自然的環(huán)保理55停車場標識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護中的大樹露臺的燒烤場景保潔對園林細節(jié)的維護龍湖式精細停車場標識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護中56五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木隨處可見的鮮花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗，相框的感受龍湖式精細五重景觀一角：隨處可見的鮮花露臺的場景隨處可見的鳥籠十字隔窗57產品標準化：標準模塊，個性拼接，無限創(chuàng)意，特色鮮明房地產這個行業(yè)未來將會有很大規(guī)模的發(fā)展，而要實現(xiàn)規(guī)模化的發(fā)展，就離不開產品的標準化。但同時，龍湖又不希望因為產品標準化而失去創(chuàng)新的空間，就巧妙選擇了“產品模塊的標準化”，即標準化的模塊、個性化的拼合，也即被龍湖稱之為的“積木理論”。龍湖先在單個城市實行產品多元化戰(zhàn)略。產品覆蓋獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、購物中心、寫字樓等等形態(tài)，這一過程中，龍湖積累了豐富的產品經驗，形成了多個產品模塊。在每一個產品模塊的運作上，他們總結出每個模塊的研發(fā)特性、工程特性、營銷特性，并圍繞“投資收益”這個核心，聚焦項目的進度、成本、質量、資金等幾個管理維度，建立起標準的管理流程并固化在IT平臺上，供不同項目團隊、地區(qū)公司復制運用。這樣既解決了快速復制的問題，又解決了產品創(chuàng)新的問題。龍湖集團嚴格的標準化動作：不同項目、不同城市之間在標準化的同時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項目比之前的項目深度更深，品質更高。龍湖式標準化58產品標準化：標準模塊，個性拼接，無限創(chuàng)意，特色鮮明龍湖式標準管理標準化通過建立公司的“辦公自動化控制系統(tǒng)（OA）”，實現(xiàn)對公司文件的控制和管理標準的一致和透明。在這個平臺上，還集合了OA辦公、知識管理、成本管理、計劃管理、HR系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)等，項目管理和知識管理兩個平臺對全國多項目規(guī)?；l(fā)展的支持作用之大超乎想象。房地產不僅是資金密集型的行業(yè)，更是信息密集型的行業(yè)。信息流轉的速度與準確性決定能否快速、順暢地把業(yè)務向前推進。龍湖每個新成立的分公司，都可以在3天之內，快速通過信息化手段復制“重慶公司”的運營模式這種管理的標準化和知識的集成化，使得龍湖可以迅速的復制并移植到新的區(qū)域?！爸貞c龍湖”也迅速“克隆”出“成都龍湖”、“北京龍湖”、“上海龍湖”、“西安龍湖”等多個龍湖。成都龍湖三千里項目，一期872套房源，15小時內售罄，銷售金額超過4億元。這一項目從拿地到開盤8個月，從開工到開盤僅僅只有5個月。龍湖式標準化59管理標準化龍湖式標準化19龍湖式復制在產品標準化基礎上的產品復制龍湖內部有成熟產品庫（內部標桿項目），要求項目90%采用標準化產品，10%自行創(chuàng)新。全集團售樓處（未來的會所）只有五種標準，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風格的實現(xiàn)，可實現(xiàn)快速復制。60龍湖式復制在產品標準化基礎上的產品復制20在管理標準化基礎上的公司復制龍湖的發(fā)展堅持“先做強，后做大”，在一地經營10年后開始全國性擴張。這種復制的方式，使其有了足夠的經驗和積累應對在擴張中的問題。在過去的10年積累中，龍湖不斷的向先進學習，改進和提高自己的管理水平和控制能力，在根據(jù)戰(zhàn)略擴張進行復制的過程中，有良好的效果。2005年進入北京，2007年北京的香醍漫步別墅開盤，一期104套別墅兩小時賣光，銷售收入3.4億元，此前在北京的第一號作品滟瀾山別墅銷售收入7.6億，龍湖地產在北京9天內銷售額達11億元。截至2008年，龍湖在重慶、成都、西安、北京和上海五個地區(qū)累計銷售房屋1.18萬套，銷售額達115億元。其中，重慶龍湖以38.1億元的銷售額連續(xù)蟬聯(lián)市場第一，市場份額持續(xù)提升；成都龍湖取得逾23億元的銷售額；北京龍湖實現(xiàn)銷售43.8億元，成功入圍北京住宅市場三甲；而上海龍湖和西安龍湖兩個新公司亦實現(xiàn)近10億元的銷售業(yè)績。而北京進入不足3年，上海、西安市場進入不足2年。龍湖式復制在龍湖公司內部，發(fā)揮了強大的威力，產生了良好的效果。龍湖式復制61在管理標準化基礎上的公司復制龍湖式復制21龍湖的發(fā)展路徑難以為其他公司所復制時間和行業(yè)發(fā)展階段的不可復制中國房地產發(fā)展階段已經處于快速發(fā)展期，如果從現(xiàn)在開始復制通過“一城市、一區(qū)域”深入耕耘，并快速發(fā)展的“積淀-爆發(fā)”的模式，會錯過中國房地產快速發(fā)展大好時機。如果沒有長期的積累而盲目的進行城市擴張，可能會導致風險的增加，導致企業(yè)失控。產品系列和標準難以復制龍湖通過10年在重慶的專注和積累，形成了“多業(yè)態(tài)、全系列”的產品，并且通過精細和專注形成了高端產品的良好形象；同時通過40個經典項目的開發(fā)，形成了各業(yè)態(tài)形式的標準，并且在形成了獨特的“模塊標準、自由拼接”的“在標準中創(chuàng)新，在創(chuàng)新中統(tǒng)一”的龍湖標準化特色。團隊及管理模式難以復制龍湖女性領導者“細膩、堅韌、內斂”的特質逐漸影響并內化為龍湖的企業(yè)文化；配合其戰(zhàn)略目標，龍湖形成了一整套人才體系，比如“區(qū)域聚焦”對應的是“人才本地化”；形成了完整的人才梯隊，“有企業(yè)家精神的職業(yè)經理人”

+

“操心員”

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“仕官生”龍湖的不可復制62龍湖的發(fā)展路徑難以為其他公司所復制龍湖的不可復制22龍湖的成功之道戰(zhàn)略層面：在正確的時間點，制定正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并能夠抵制誘惑，嚴格的執(zhí)行既定發(fā)展戰(zhàn)略，是龍湖成功的關鍵。在95年，龍湖成立之初，就確立“5年后成為重慶最好的房地產企業(yè)之一，10年后成為全國最好的企業(yè)之一”的偉大目標。在1995年-2000年的時候，國內房地產市場還在培育之后的發(fā)展期，龍湖先在重慶苦練10年基本功，做到了產品的標準化、業(yè)態(tài)的標準化、公司管理的標準化。在2003年全國房地產市場進入高速增長和發(fā)展的情況先，龍湖按照既定戰(zhàn)略，穩(wěn)而準地外拓成都、北京、上海和西安等市場，獲得了快速的爆發(fā)式增長。戰(zhàn)術層面：對對產品精細態(tài)度以及對園林執(zhí)著癡迷的追求，造就精品之后不斷的對精品進行更新?lián)Q代，以滿足市場需求。龍湖贏得市場最終靠的是產品（包含園林、細節(jié)、物業(yè)等）龍湖對產品的更新和改善使產品保持龍湖特色的同時具有了旺盛的生命力。龍湖模式63龍湖的成功之道龍湖模式23高瞻遠矚、志存高遠根據(jù)市場和行業(yè)發(fā)展階段，制定符合企業(yè)特點并清晰的企業(yè)戰(zhàn)略，保證企業(yè)的發(fā)展方向的正確性?？咕苷T惑、厚積薄發(fā)能夠正確的認識自己，在自己能力還不足的時候，耐住寂寞，一步一步的培養(yǎng)自己的核心能力。能夠將自己的積淀通過系統(tǒng)的分析和總計變成積累，逐漸形成自己的優(yōu)勢。精細專注、傳承創(chuàng)新通過不斷的想標桿企業(yè)學習，提升自己的產品開發(fā)能力；通過不斷的總結和反思，總結失敗和教訓，改進和提升產品的品質，在充分發(fā)揮自己優(yōu)勢的基礎上將優(yōu)勢提升為自己的核心競爭力，比如完美的產品、精妙的園林等。執(zhí)行，堅定的執(zhí)行，至死不渝的系統(tǒng)化的執(zhí)行。龍湖模式64高瞻遠矚、志存高遠龍湖模式24附錄：龍湖滟瀾山（別墅）項目展示65附錄：龍湖滟瀾山（別墅）項目展示25龍湖滟瀾山（北京）項目檔案：物業(yè)類型：別墅

建筑類別：聯(lián)排占地面積：240000平方米建筑面積：108000平方米容積率：0.67綠化率：32%裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：共430棟均價：均價26000元/平方米開盤時間：2007-09-01入住時間：2009-03-01項目位置：順義溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司建筑設計單位：美國BASSNIAN住宅設計事務所66龍湖滟瀾山（北京）項目檔案：26龍湖滟瀾山（上海）項目檔案趙巷項目位于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊，建筑面積共計144495.5平方米。地塊四至：東至嘉松公路、南至規(guī)劃道路、西至崧