四季度合肥翡翠商城商鋪營銷報告

翡翠商城09年四季度營銷報告1從合肥市場及項目現(xiàn)有方案出發(fā)完成商業(yè)街的價值定位；從目標客戶群定位出發(fā)制定銷售策略；從資源整合的視角提煉項目推廣方向；通過專業(yè)銷售隊伍的全過程把握實現(xiàn)銷售目標；與后期運營的延伸對接。本案要旨2PART1項目解讀3片區(qū)競爭?政務區(qū)的成熟和高起點成為項目片區(qū)的主要競爭對手；?高新區(qū)利用自身優(yōu)勢不斷發(fā)展也成為項目的競爭片區(qū)；?濱湖新區(qū)的啟動給片區(qū)帶來了機遇也帶來了挑戰(zhàn)；片區(qū)客源?交通的便利導入了城市和郊區(qū)縣的客源；?片區(qū)的產(chǎn)業(yè)、會展、旅游、娛樂成為主要的客源導入動力，阻力為缺乏高檔消費場所和特色消費引擎；片區(qū)配套?配套已經(jīng)基本完善，包括醫(yī)療、學校、政府等；?居住氛圍較足，商業(yè)配套不完善，以低檔為主；?大學城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展給片區(qū)帶來了未來發(fā)展的動力；?會展業(yè)和旅游業(yè)也是片區(qū)發(fā)展的關鍵；片區(qū)地位.?城市141發(fā)展戰(zhàn)略的4個副中心之一；?合肥工業(yè)興市奠定了經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的地位和發(fā)展優(yōu)勢；?城市發(fā)展主要方向，北鄰政務區(qū)，東靠濱湖區(qū)，西連高新區(qū)評價優(yōu)勢?產(chǎn)業(yè)基礎牢靠；?配套基本完善，具有景觀、學校等優(yōu)質(zhì)資源；?交通相對便利；?產(chǎn)業(yè)在轉型，對產(chǎn)業(yè)配套需求愈加強烈；?會展和旅游的特色優(yōu)勢劣勢?周邊區(qū)片的不斷競爭；?商務辦公氣氛不濃；?產(chǎn)業(yè)的支撐不足，居住人群多為原住居民；?商業(yè)配套不完善；?目前尚處于城市邊緣區(qū)[區(qū)域研究]4經(jīng)開區(qū)：北接政務文化新區(qū)，東臨濱湖新城，經(jīng)濟基礎雄厚，發(fā)展勢頭強勁。規(guī)劃面積66平方公里，目前已開發(fā)30萬平方米，分為東西兩大功能區(qū)域:東部以工業(yè)為主，設有中心工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)區(qū)；西部為商務文化區(qū)，建設合肥大學城、國際商務中心區(qū)、國際社區(qū)等。依靠大學城及園區(qū)入駐企業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展,但是由于入駐學校都以職業(yè)技術院校為主，消費力有限，加之企業(yè)真正進駐數(shù)量不足，區(qū)域總體發(fā)展只處于初級階段；區(qū)域配套設施尚待進一步完善及提升。[區(qū)域研究]5產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大學城及相關的流通行為將給該片區(qū)帶來大量的資源和人口合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，目前規(guī)劃66平方公里，常住人口22萬人，包括中心工業(yè)園區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、高新區(qū)，大學城和中心商務區(qū)。以制造業(yè)為主,規(guī)模以上企業(yè)130多個,世界500強企業(yè)9個，從業(yè)人數(shù)8.2萬人。大學城：規(guī)劃為11.4平方公里,合肥經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西部功能區(qū),包括合肥工業(yè)大學、安徽大學、合肥財經(jīng)學院、安徽財貿(mào)學院學院，目前共有學生及教職員工約14.1萬余人。中心商務配套區(qū)：功能規(guī)劃為商務辦公、居住配套和商業(yè)等功能，為整個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進行配套，正在啟動。[區(qū)域研究]6經(jīng)開區(qū)的中央商務區(qū)位置，周邊配套相對完善，人群的來源較多住宅較為集中，原來的拆遷居民和新建小區(qū)居民帶來了大量的客源，形成的居住氛圍，有利于本項目推進；學校資源較多，2家貴族學校，中銳和潤安中學，1家普通中學（68中），工大、安大、財貿(mào)、藝校、水電、電腦學校；商業(yè)配套較差，本案區(qū)域的配套主要以沿街底商解決，日常消費集中在1公里距離明珠廣場的易初蓮花，國耀廣場商業(yè)正在建設；公共配套基本完善，距離口腔醫(yī)院，三甲的醫(yī)科大附屬醫(yī)院較近，緊靠管委會、新華社、環(huán)保局等政府部門，區(qū)域的生活和工作便利性較強；擁有旅游游樂資源，徽園和歡樂島帶來了大量的旅游人群；會展業(yè)發(fā)達，但輻射本項目較弱，安徽最大的會展中心，但其主要配套將集中在明珠附近；區(qū)域高星級酒店帶來大量商務人口，2家5星，迎賓館和明珠酒店，1家4星，源牌商務酒店；景觀資源優(yōu)秀，項目附近的十字綠帶，翡翠湖風景區(qū)，公園，環(huán)境較好，帶給項目利好；工業(yè)園區(qū)距離較近，帶來高檔商業(yè)消費。[區(qū)域研究]中環(huán)城7該片區(qū)內(nèi)道路的開通，特別是金寨路高架直接縮短了與城市的距離，高速雖然有一定的阻隔作用，但在一定程度上也擴大片區(qū)的輻射力[區(qū)域研究]寨路高架：連接肥西和市區(qū)，城市合肥城市客源和肥西客源的主要導入通道；翡翠大道：連接本片區(qū)與合肥高新區(qū)的城市通路，可以吸引高新區(qū)和西片區(qū)的消費者。繁華大道：本區(qū)域通往高新區(qū)南片科技園的通路，但受到鐵路的阻隔；合寧高速：從合肥通往南京的高速公路，可輻射更大范圍的客流；。8該片區(qū)內(nèi)與城市中心和周邊的便利性不斷增強，擴大了客源的輻射范圍，同時分散了部分客源，如何留下客源成為片區(qū)的關鍵。[區(qū)域研究]9[區(qū)域商業(yè)布局]本案港澳廣場大學城商業(yè)中心國耀城市廣場金星商業(yè)城蓮花路社區(qū)商業(yè)街10經(jīng)開區(qū)目前商商業(yè)體量總體體較低；港澳廣場欲引引入大型綜合合超市作為主主力店；國耀城市廣場場將引入購物物中心銅鑼灣灣百貨作為其其主力店；大學生商業(yè)中中心總體商業(yè)業(yè)檔次較低，，最主要的客客戶群為周邊邊大學城大學學生；金星商業(yè)城總總體量較大，，但市場定位位模糊；無主主力商戶，眾眾多小商鋪出出售的模式不不符合現(xiàn)代商商業(yè)的經(jīng)營理理念；明珠廣場商圈圈：經(jīng)營檔次次較低，桐山山國際購物廣廣場空置率高高；歐洲風情情街建筑質(zhì)量量差、景觀好好，經(jīng)營狀況況一般，空置置率高；蓮花路商業(yè)街街為面向工業(yè)業(yè)區(qū)職工的鄰鄰里商業(yè)街，，中低檔次。。租金懸殊，最最高懸殊達155元/平方米/月。地段人氣氣決定租金狀狀況明顯。[區(qū)域商業(yè)小小結]11項目概況本項目位于經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)翡翡翠湖附近，，緊鄰經(jīng)開區(qū)區(qū)管委會與大學城。北臨建成住宅區(qū)，西靠合安路，沿紫蓬路，建設用地東東西走向，長400米。12項目概況[現(xiàn)有規(guī)劃方案案]13項目定位的提提煉與深化翡翠商城：經(jīng)開區(qū)首席體體驗式主題購購物公園一個休閑娛樂樂主題的時尚尚、休閑體驗商業(yè)中心心；一個擁有30多萬人口龐大大消費群的商商業(yè)區(qū)；一個具有4萬平米規(guī)模的的商業(yè)群；一條現(xiàn)代徽派派建筑風格的的純街鋪商業(yè)業(yè)區(qū)；新城目前唯一一的美食廣場場、娛樂廣場場、休閑購物物廣場、文化化廣場......14PART2銷售執(zhí)行15私營個體經(jīng)營營者：在區(qū)內(nèi)有較長長期經(jīng)營意向向的私營個體體經(jīng)營者，有有很多在租房房經(jīng)營，在有有一定資本積積累后迫切希希望擁有自己己產(chǎn)權的商鋪鋪來免去租金金成本。原社區(qū)居民：：社區(qū)居民為原原失地農(nóng)民，，在拆遷安置置后雖擁有了了自己的住房房，但很大一一部分還未能能及時就業(yè)或或?qū)ΜF(xiàn)工作不不滿，可能有有部分有相應應經(jīng)濟實力的的居民有打算算投資購買商商鋪作為生意意經(jīng)營。各類投資者：：對商鋪面積不大大，總價較低低，好的地段段升值潛力較較大，可能會會吸引一些區(qū)區(qū)內(nèi)外各類長長期投資意愿愿者。目標客戶描述述16整體營銷策略略分區(qū)租售、以以租帶售，互互為基礎也就是說，一一部分功能面積實行行先租后售，，另一部分面積先售后租租，獨立操作作，互為基礎礎，最終達到到本項目租售售雙贏的目標標。由于本項目各各棟單體相對對獨立，均為為商業(yè)用途，，原則上所有有商業(yè)面積均均可租可售，，但不能把整整體項目全部部推出市場。。且在實際操操作上，每棟棟單體的租或或售都不能同同時進行，原因如如下：1、如果在短短時間內(nèi)將所所有功能面積積推出市場，，同一時間內(nèi)內(nèi)推出面積太太多，將向商商戶和投資者者提供了太大大的市場空間間和可選擇性性，反而會導導致客戶疑慮慮退縮。2、如本項目目同一功能區(qū)區(qū)同時招商和和銷售，商家家要求的租價價低和投資者者要求的回報報率是不可調(diào)調(diào)和的矛盾，，租售同時進進行，出租情情況和銷售情情況就會互相相影響，使項項目營銷環(huán)境境復雜化。3、對本項目目前期開業(yè)經(jīng)經(jīng)營而言，推推出面積過多多，租售面積積過于分散，，將會導致開開業(yè)率和銷售售率不足，商商戶經(jīng)營困難難，進而使投投資者預期收收益沒有保障障，對本項目目的租售造成成影響。17整體營銷節(jié)奏奏安排結合項目自身身優(yōu)勢與市場場現(xiàn)階段競爭爭情況、商業(yè)業(yè)銷售特點，，并配合整體體營銷策略，，我司建議2009年10月中旬進場，，項目開始登登陸市場進行行預熱，其中中招商推介會會至公開發(fā)售售后二周為一一期集中推廣廣期，項目整整體銷售分為為5大部分，具體體安排如下：：18項目組進場客戶梳理、拓展一期開始蓄客客一期開盤客戶拓展、積積累，篩選商鋪公開發(fā)售、簽約10.111.1612.2612.31實現(xiàn)開盤銷售目標一期銷售節(jié)點安排一期認籌11.2619現(xiàn)階段應采用“走出去，請進進來”的客戶經(jīng)營營策略,主動動深入市場,地毯式式挖掘潛在客客戶,廣泛吸吸收,逐步篩篩選客戶資源源?，F(xiàn)階段銷售渠渠道20走出去客戶積累策略略前期成交客戶的維護周邊重點項目目客戶的挖掘輝達與高瑞客戶平臺、商業(yè)客戶及高端客戶的挖掘小分隊針對周周邊商業(yè)市場的一對一一的上門積累累客戶經(jīng)營策略略21請進來促成客戶成交交策略價值引導（廣告推廣））鋪面分割，適適應市場需要形象包裝（現(xiàn)場推廣））利用活動推廣廣實行商業(yè)營銷客戶經(jīng)營策略略22時間：10.1-11.16營銷工作：項目組（輝達）進場及前期期準備價格的調(diào)整及及確認翡翠花園成交客戶回訪訪公司客戶資源推介介周邊重點樓盤盤重點目標客客戶的攔截（（形式：客戶拓拓展、短信群群發(fā)）拓展小分隊資料派派發(fā)及推介老客戶營銷,通過激勵機機制擴大營銷銷渠道,以老老帶新。工作形式：電話推介、短短信群發(fā)、直直郵、組織拓展小分隊針對大學城、明珠珠廣場等集中中商業(yè)區(qū)進行一對一上上門派發(fā)折頁/單張，進行項目推推介?？蛻舴e累策略略23客戶資源收集集意向客戶梳理理多渠道電話回訪跟進進原有住宅成交客戶公司客戶資源商業(yè)市場客戶資源源商會資源拓展展現(xiàn)場逼定日?？蛻舴e累累10.1-11.1611.16-12.2512.26——周邊項目客戶戶資源客戶積累策略略24（1）、“帶租約發(fā)售”策略（先先租后售）帶租約發(fā)售即先租后售，，可將投資者的的風險降至最最低，同時在在商鋪的管理理公約中列明明每個商鋪的的經(jīng)營范圍，，規(guī)定經(jīng)營者者不能超出此此經(jīng)營范圍，，由發(fā)展商或或項目管理公公司統(tǒng)一組織織經(jīng)營管理，，推出“返租租、代收、代代管”人性化化售后服務。。主要功能包括括：超市、百百貨、餐飲、、娛樂等各式式大面積商戶戶，以及銀行行、電信、藥藥店等必要配配套機構。這這部份功能雖雖然先進行招招租，但其中中大部份面積積也是本項目目銷售的目標標，成功租出出后即可帶租租約發(fā)售。（2）、售后包租策略略（先售后租租）主要單元結構構是商業(yè)街中小型獨立商商鋪，經(jīng)重新新劃分后單元面積減減少的獨立商商鋪等銷售總總價較低的商商鋪。銷售后后發(fā)展商可根據(jù)投資者者需要統(tǒng)一對對該部分功能能面積面對中中小型經(jīng)營者者進行招租。。本項目的營銷銷劃分為先租租面積和先售售面積兩部分分，而這兩部部分營銷工作作雖然是獨立立進行，但實實際上是相輔輔相成，互為為基礎的。因因為已出租的的商鋪是項目目持續(xù)進行銷銷售工作的基基礎，也是吸吸聚中小型商商戶的主要磁磁石。銷售策略25（3）降低門檻，控制總價策略本項目應根據(jù)據(jù)購買者的承承受能力，將將商鋪合理劃劃分為中小面面積的獨立商商鋪，將原規(guī)規(guī)劃中面積過過大的連體商商鋪縮小，并并有計劃地推推出市場。（4）招商先行策策略招商先行，帶帶動銷售。整整體招商先行行，發(fā)動次主主力店戰(zhàn)略，，在銷售過程程中將有號召召力的商家分分三批簽約，，在不同銷售售階段制造活活動熱點。第第一次簽約主主要迎合招商商，啟動市場場，第二次簽簽約引發(fā)銷售售認籌，第三三次簽約與開開盤一起整體體將帶動銷售售、推進招商商。銷售售策策略略26認籌籌前成成立立創(chuàng)創(chuàng)富富會會，，免免費費入會會，，會會員員享享有有購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠權權益益；積累累一一定定數(shù)數(shù)量量會員員客戶戶、、通過過認認籌籌客客戶戶升升級級計計劃劃篩篩選選客客戶戶、、通過過解解籌籌集集中中銷銷售售；；為了了促促進進早早期期就就形形成成購購卡卡狂狂潮潮，，在在認認籌籌期期不不同同時時間間段段采采取取不不同同優(yōu)優(yōu)惠惠力力度度。。開盤盤前前實實施施客客戶戶升升級級計計劃劃，，篩篩選選客客戶戶，，繳納納2萬萬元元或或5萬萬元元誠誠意意金金，，會會員員享享有有優(yōu)優(yōu)先先選選房房權權及及相相應應購購房房優(yōu)優(yōu)惠惠權權益益；；一期期開開盤盤前前誠誠意意客客戶戶積積累累500批批以以上上。。按按照照繳繳納納誠誠意意金金次次序序確確定定選選房房順順序序，，并并派派發(fā)發(fā)選選房房次次序序卡卡，認籌籌期期間間按按時時間間分分段段優(yōu)優(yōu)惠惠：：2009年年12月16日--2009年12月20日誠意認認購客戶戶可享受受3％額額外優(yōu)惠惠折扣；；2009年12月21日--2009年12月25日誠意認認購客戶戶可享受受2％額額外優(yōu)惠惠折扣；；2009年12月26日一期開開盤（5）集中銷售售策略銷售策略略27銷售策略略（6）分期銷售售策略做為打造區(qū)域市場場標桿性性商業(yè)、、本項目目進入市市場需要要形成搶搶購氛圍圍，有利利于后期期難點鋪鋪位的消消化，建建議一期期推出鋪鋪位選擇擇較易銷銷售鋪位位。本項目商商業(yè)體量量較大、、考慮到到市場消消化能力力，原則則上建議議分兩期期推出，，若二期認認籌不理理想則將將二期分分批開盤盤，有利于消消化難點點鋪位。。1#2#3#4#5#6#7#建議一期期：1#、5#、6#；二期：2#、3#、4#、7#.28價格策略（1）、“低低開高走走”的整整體價格格策略。。A、以具誘誘惑力的的低價進進行認購購及開盤盤，聚集集人氣；；B、在銷售售控制上上先推綜綜合素質(zhì)質(zhì)低的單單位，價價格逐步步攀升，，再推優(yōu)優(yōu)良單位位；C、據(jù)交通通位置、、人流密密度、朝朝向、樓樓層以相相應指數(shù)數(shù)進行價價格測算算調(diào)整。。（2）、競爭爭性定價價策略。。A、根據(jù)市市場競爭爭結合銷銷售狀況況，實施施競爭性性定價策策略，面面對激烈烈競爭時時憑借比比較優(yōu)勢勢制勝市市場；B、結合市市場競爭爭需要結結合銷售售進度安安排進行行價格炒炒作。（3）、持續(xù)續(xù)上調(diào)策策略價格應持持續(xù)上調(diào)調(diào)，幅度度視情況況而定，，給客戶戶形成該該案升值值潛力無無限的感感覺。（4）、組團團式定價價策略根據(jù)工程程進度，，我們建建議以業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃與位置置為標準準，分為為幾個組組團定價價。組團團間的定定價策略略遵循自自東向西西（自紫紫蓬路向向西）逐逐漸遞增增的原則則。銷售策略略29價格策略略認籌階段段不公布布價格，，僅提供供價格區(qū)區(qū)間，做做認籌登登記最終終價格根根據(jù)誠意意客戶積累累情況與與客戶反反饋信息息做調(diào)整整，在開開盤前確確定最終終價格。。階段預知知11.26-12.15,創(chuàng)富會階段分組團均價預知知12.16-12.25，認籌期期階段分層各區(qū)區(qū)域價格格區(qū)間預預知12.26,解籌當當天鋪位具體體價格銷售策略略30市場比較法一層外街均價一層內(nèi)街均價二層/三層均價銷售策略略定價方法法31比較項目目3233根據(jù)市場場比較法法，一層外街比準準均價為為8500元/平米米一層外街街均價銷售策略略重點比準準項目選選?。洪L長安薩爾斯堡堡、大學城城商業(yè)街街比較內(nèi)容容：地理位置置與人流流量、規(guī)規(guī)模、臨臨街面與與昭示性性、檔次次與配置置、地塊塊升值潛潛力、商商業(yè)定位位34內(nèi)街均價價=外街街均價*80%根據(jù)市場場經(jīng)驗，，合理內(nèi)內(nèi)街價格格一般是是外街價格格的70%——80%左右。。一層內(nèi)街均價價初步確確定為6800元/平米米銷售策略略一層內(nèi)街街均價35銷售策略略二層均價價=內(nèi)街街均價*55%三層均價=內(nèi)街均價*40%根據(jù)市場場經(jīng)驗，，合理二二層、三層價格一般般是一層層價格的的40%—50%左右右二層均價價初步確確定為3740元/平米米三層均價初初步確定定為2720元/平米米二層均價價36銷售策略略經(jīng)討論后后建議，各各類型商商鋪均價價初定為為：說明：銷銷售過程程中，可可根據(jù)各各類型商商鋪的具具體銷售售情況進進行價格格提升。。均價建議議外街均價價：8500元/平米內(nèi)街均價價：6800元/平米二層均價價：3740元/平平米三層均價：：2720元/平平米37PART3推廣執(zhí)行行38推廣策略略項目宣傳主題題翡翠商城城經(jīng)開區(qū)首首席體驗驗式主題題購物公公園——CRD純街鋪美美食休休閑娛樂樂購物經(jīng)開區(qū)最最大的主主題商業(yè)業(yè)步行街街南城最大大、娛樂樂功能至至齊全的的“休閑閑之都””徽派文化化、都市市時尚風風情格調(diào)調(diào)之休閑閑生活購購物場所所我司謹提提議本項項目主題題應圍繞繞上述賣賣點作宣宣傳主題題，突突出項目目“唯一一性”、、“排它它性”、、及“獨獨創(chuàng)性””。3910月1月4月2月12月3月11月關鍵活動動節(jié)點安安排招商推介介會認購登記記主力店簽簽約儀式式巡展產(chǎn)品說明明會二期開盤盤大事件VIP認籌客戶戶升級計劃劃/客戶鎖定定客戶積累累計劃關鍵節(jié)點點分展場\拓展二期客戶戶摸底二期認籌籌老帶新活活動主動吸引引客戶客戶嵌入入計劃客戶篩選選計劃客戶維系系計劃推廣立勢勢樹立客戶戶信心信息發(fā)布布一期開盤盤成立創(chuàng)富富會/發(fā)放VIP卡促進客戶戶成交40活動推廣廣——搭臺唱大大戲廣告推廣廣——直效客戶戶資源事件推廣廣——引領銷售售高潮現(xiàn)場推廣廣——完全展示示攻略1234體驗營銷銷事件營銷銷活動營銷銷渠道營銷銷在整個廣廣告推廣廣期中，，通過系系列廣告告推廣活活動、平平面廣告告、電視視廣告、、戶外廣廣告以及及各種軟軟性新聞聞的報道道，力求求在短時時間內(nèi)擴擴大市場場影響力力，迅速速樹立項項目形象象及提升升項目的的知名度度，令項項目鮮明明而富特特色的功功能，灌灌輸?shù)綇V廣大客戶戶的腦海海中，為為本項目目順利打打開市場場，被市市場所接接受、認認同乃至至追捧打打好基礎礎。推廣攻略略41達成目標標：翡翠商城城獲得廣泛泛認知，，并對意意向客戶戶進行認認購登記記，主力店店洽談開開始推廣主題題：翡翠商城城，永動的的城市旋旋律翡翠商城城，啟動城城市新生生活翡翠商城城――新城城市，新新生活，，新聚點點推廣目標：確確立翡翠商城城之整體形形象表明物業(yè)業(yè)區(qū)域之之未來發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ偈股鐣绊懥απ纬珊秃碗A段目目標客戶戶認知達達成推廣手法法：1、工地現(xiàn)現(xiàn)場及周周邊包裝裝；2、售樓中中心包裝裝展示；；3、折頁創(chuàng)創(chuàng)作媒介物料料：主流：戶戶外廣告告牌；輔輔助：報報紙（軟軟文），，高瑞公公司商業(yè)業(yè)資源第一階段段：準備備期（市市場形象象導入））時間：2009.10.15—2009.11.442第二階段段：一期系列列廣告活活動（營營銷展開開）達成目標標：迅速速深化街街區(qū)形象象、聚焦焦市場關關注、積積累目標標客戶（（爭取12月份開盤盤前登記客客戶積累累達150組），主主力店意意向確定定推廣主題題：翡翠商城城――創(chuàng)新新財富之之門中產(chǎn)投資資熱點，，翡翠商城城引領創(chuàng)富富潮流翡翠商城城引爆城市市投資新新熱點推廣目標：進進入產(chǎn)產(chǎn)品溝通通階段，，與目標標客戶對對接網(wǎng)羅潛潛力投投資客客戶，，激發(fā)發(fā)投資資欲望望推動認認購成成交SP活活動配配合：：VIP卡認籌籌與升升級、、招商商推介介會、、開盤盤慶典典及迎迎新年年推廣手手法：：1、媒介介炒作作；2、戶外外更換換；3、DM派發(fā)資資料；；4、周末末活動動媒介物物料：：主流流：戶戶外廣廣告、、報紙紙、電電視、、車身身；輔輔助：：網(wǎng)絡絡時間：：2009.11.5——2009.12.3043展場的標準準化展示售樓處門前前廣場導示示商業(yè)沙盤12345形象墻門頭招牌及及立柱售樓處頂部部及展板2009年11月初完工2009年11月初完工2009年10月底完工2009年11月初完工2009年10月底完工銷售折頁62009年11月處完工售樓部是項項目對外形形象的縮影影，必須體體現(xiàn)商業(yè)旺旺銷氛圍，，因此在售售樓部外形形表現(xiàn)旺市市的同時，，在售樓內(nèi)內(nèi)設置商業(yè)業(yè)模型展示示區(qū)，配合合其他現(xiàn)場場包裝形成成整套的展展示系統(tǒng)。。44事件營銷1：翡翠商城““創(chuàng)富會””成立2009.11.26（商鋪VIP會員卡發(fā)放放）目的：提升升項目市場場認知度、、知名度，，為后期積積累商業(yè)客客戶地點：明珠珠國際大酒酒店權益內(nèi)容：：1、主動發(fā)放放VIP卡卡，成為創(chuàng)創(chuàng)富會會員員，參與項項目后期所所有活動2、會員卡客客戶認籌時時享受優(yōu)先先參與客戶戶升級計劃劃3、選鋪當日日成功選房房者額外優(yōu)優(yōu)惠4、積分增值值優(yōu)惠（創(chuàng)創(chuàng)富會成員員購買）5、領取精美美禮品一份份45事件營銷2：商鋪VIP認籌2009.12.16（商鋪VIP認籌/招商會）目的：積累累并鎖定商商業(yè)客戶地點：明珠珠國際大酒酒店權益內(nèi)容：：1、商鋪VIP卡客戶參與與客戶升級級計劃，20000元定金升級級2、升級后，，交定順序序=選鋪順序號號(升級客戶選選完，其他他認籌客戶戶再選）3、選鋪當日日成功選房房者額外優(yōu)優(yōu)惠4、享受老帶帶新優(yōu)惠46事件營銷3：一期開盤慶慶典（商鋪鋪解籌）2009.12.26開盤慶典（（商鋪解籌籌）關鍵條件：：預售許可證證/按揭銀行價目表整個選房流流程安排認購書、合合同等相關關銷售資料料到位人員到位選房須知/選房通知函函（提前投投遞）媒體全面覆覆蓋（提前前一星期））現(xiàn)場氛圍營營造銷控板茶點、樂隊隊等準備充充足幸運大抽獎獎，凡成功功認購者即即可參加47第一階段：：2009.10.15—2009.11.5廣告計劃48第二階段：：2009.11.6—2009.12.30廣告計劃以上廣告費費用估算：：553500元（不含公公交車體費費用）49系列平面廣廣告示意翡翠商城餐餐飲休閑娛娛樂廣場全全城火熱招招商中50PART4招商執(zhí)行51攻略一：先租后售———放水養(yǎng)養(yǎng)魚招商攻略回歸商業(yè)價價值本源；全新形象設設計的差異異化；項目后期媒體投放中給進駐商家家一定的免免費品牌宣宣傳。攻略二：免租期對于搶先進進駐的商家家實施3-5個月免免租期優(yōu)惠惠攻略三：品牌聯(lián)盟效效應引進主力店店，吸引眾眾多其他品品牌加盟攻略四：租售同步對商家實行行全面招商商，滿足多多重需求52招商方向翡翠商城一一期購物功能修理服務金融通訊郵郵政家政服務社區(qū)配套休閑購物廣場餐飲美食廣廣場娛樂休閑餐飲主力店店中華名小吃吃西餐咖啡53