地產企業(yè)與項目成本管理

地產企業(yè)及項目成本管理探討PART1概念對焦PART1成本管理概念之對焦什么是成本？經濟學說：為過程增值和結果有效已付出或應付出的資源代價。為了達到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量為了達到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。成本是商品經濟的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進行生產經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。什么是成本？企業(yè)家說：利潤===收入—成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入

利息收入。。。二、營業(yè)總成本其中：營業(yè)支出利息支出。。。營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務費用資產減值損失投資收益。。。三、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤。。?！?、每股收益

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地產企業(yè)的收入？地產企業(yè)的成本？PART1成本管理概念之對焦開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本PART1成本管理概念之對焦成本管理理念之解析？標準成本管理（傳統(tǒng)）作業(yè)成本管理（歐美）成本企劃管理（日本）成本企劃：成本絕非單純是帳簿的產物，既然它在制造過程中發(fā)生，就應該從工程學的、技術的層面去把握成本信息，從開發(fā)、設計階段開始結合工程學的方法對成本進行預測、監(jiān)控。其基本立足點可認為是全生命周期成本。目標管理過程管理PART1成本管理概念之對焦成本管理理念之解析？地產企業(yè)成本管理現(xiàn)狀：不談目標----高利潤/搶進度目標滯后----預結算控制目標不靠譜---專業(yè)口不介入目標是目標，過程是過程---目標與操作脫節(jié)決策者都不受控于成本，過程信息失真…..

成本結果與目標高度偏離理論如何落地？PART1成本管理概念之對焦企業(yè)視角的成本管理

從地產價值鏈看成本管理之要點成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展三全原理項目運營體系與成本管理體系之接駁企業(yè)戰(zhàn)略目標經營目標銷售目標成本目標各項目運營目標與計劃拿地策劃

施工計劃

報批報建

采購計劃

設計計劃

銷售計劃

入伙計劃項目拓展目標投融資拓展目標財務結果要求求：利潤=收入-成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入

利息收入二、營業(yè)總成本其中：營業(yè)支出利息支出營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務費用資產減值損失三、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤投資方要求：：偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）目標成本的管管理PDCA動態(tài)成本信息息系統(tǒng)的建立管理/信息駕駛艙目標成本與財財務接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單與財務接軌與合同策劃與與分判接軌跨期分攤針對對產產品品之之分分攤攤成本本歸歸集集---責任任管管理理---稅務務統(tǒng)統(tǒng)籌籌管控控機機制制要要求求目標標/責任任成成本本管管理理過程程動動態(tài)態(tài)成成本本管管理理作業(yè)業(yè)過過程程成成本本管管理理成本本管管理理軟軟件件成本本管管理理委委員員會會實踐踐系系統(tǒng)統(tǒng)信息息系系統(tǒng)統(tǒng)組織織系系統(tǒng)統(tǒng)領導導機機構構工具具制度度成本本管管控控文文件件制度度流流程程體體系系-----專業(yè)業(yè)集集成成策劃階段：工具/方法1、成本調研2、成本—盈利測算3、策劃團隊與七對眼睛建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標體系化3、獎懲重點與力度設計階段：流程節(jié)點控制1、設計任務書---成本控制要求2、設計評審—成本校核3、設計深度與標準---成本依據(jù)建立成本目標落實成本目標制度度流流程程體體系系-----成本本模模塊塊業(yè)務模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標成本管理規(guī)定目標成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標成本套表模板責任成本管理規(guī)定責任成本分解與審批流程設計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細則動態(tài)成本信息報送流程招標采購階段成本控制指引責任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結算流程經濟標書及評審指引責任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預警通知書造價咨詢單位管理指引目標成本調整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預、結算編制管理指引項目成本指標測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調研表專業(yè)端口責任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標。。。。。。項目產品建筑/品質標準表項目設計限額要求及成本控制建議表設計變更單/簽證單經濟標評審分析表計量支付表單

工程進度/材料供應計量與付款臺帳工程結算審批表項目總包工程清算審批表結算協(xié)議表。。。。。。成本本模模塊塊：：制度度流流程程與與管管理理工工具具制度度流流程程體體系系-----成本本異地地操操盤盤、、集集團團管管理理下下如如何何監(jiān)監(jiān)管管成成本本授權權體體系系與與成成本本管管理理架架構構誰來來確確定定目目標標成成本本？？誰來來決決策策成成本本調調整整？？誰來來考考核核？？誰誰來來評評估估？？成本本定定位位與與決決策策的的立立足足點點在在哪哪里里？？責任任體體系系與與職職責責如如何何匹匹配配。。。。。。項目目全全過過程程的的成成本本管管理理成本本管管理理目標標與與控控制制體體系系建建立立責任任與與績績效考考核核動態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控數(shù)據(jù)據(jù)平平臺臺成本本管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)全全景景圖圖項目目演演練練一一：：項項目目策策劃劃與與品品質質策策劃劃作業(yè)業(yè)要要求求：：PART1:根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃指指標標表表，，配配置置產產品品分分布布方方案案，，一一個個或或多多個個，，然然后后核核定定項項目目盈盈利利效效果果。。售價價基基本本假假設設：：小高高層層12000、中中高高層層10500、多多層層洋洋房房15000、高層層12000、商商業(yè)業(yè)25000開發(fā)發(fā)周周期期基基本本假假設設：：不涉涉及及高高層層的的產產品品組組合合1.5年，，其其他他為為2年綠化化面面積積的的成成本本含含多多層層的的產產品品組組合合暫暫定定350元/平米米否則則為為250元/平米米成本本策策劃劃可研研估估算算目標標校校核核目標標確確定定目標標體體系系建建立立成本本結結構構合合理理工作作內內容容成本本策策劃劃依依據(jù)據(jù)盈利利倒倒逼逼成成本本案例例分分享享成本本市市場場依依據(jù)據(jù)管理理核核心心目標標與與控控制制體體系系建立立成本本策策劃劃可研研估估算算目標標校校核核目標標確確定定目標標體體系系建建立立嚴格格審審批批工作作內內容容設計計控控制制依依據(jù)據(jù)依據(jù)據(jù)充充分分案例例分分享享成本本清清單單化化管理理核核心心目標標與與控控制制體體系系建立立目標標與與控控制制體體系系建立立成本本策策劃劃可研研估估算算目標標校校核核目標標確確定定目標標體體系系建建立立由淺淺如如深深---逐級級深深入入---依據(jù)據(jù)愈愈發(fā)發(fā)充充足足《成本本套套表表》成本本策策劃劃可研研估估算算目標標校校核核目標標確確定定目標標體體系系建建立立目標標調調整整條條件件圖紙紙-成本本匹匹配配總成成本本內內調調整整管理理核核心心目標標與與控控制制體體系系建立立合約約簽簽定定采購購/招標標支付付/結算算變更更/簽證證/索賠賠控制制體體系系建建立立管理理核核心心專業(yè)業(yè)工工作作控控制制接接軌軌專業(yè)業(yè)決決策策成成本本測測算算專業(yè)業(yè)口口成成本本控控制制事前前/事中中管管理理目標標與與控控制制體體系系實現(xiàn)現(xiàn)日常常我我們們有有哪哪些些與與成成本本相相關關的的信信息息？？財務務付付款款臺臺賬賬合同同簽簽定定臺臺賬賬工程程計計量量臺臺賬賬合同同結結算算臺臺賬賬甲供供材材料料供供應應臺臺賬賬變更更簽簽證證臺臺賬賬。。。。。。。。。都是是成成本本信信息息？？我們們還還需需要要什什么么？？投資資者者、、老老板板怎怎么么想想？？經營營者者、、總總裁裁怎怎么么想想？？職業(yè)業(yè)經經理理們們怎怎么么想想？？----營銷銷口口----設計計口口----采購購口口----工程程口口我們們需需要要怎怎樣樣的的信信息息反反饋饋系系統(tǒng)統(tǒng)？？我們們對對成成本本信信息息反反饋饋系系統(tǒng)統(tǒng)的的要要求求及時時完整整全面面真實實依據(jù)據(jù)充充分分動態(tài)態(tài)成成本本系系統(tǒng)統(tǒng)解解析析練習習題題成本本管管得得住住嗎嗎？？。。。。。。標桿桿企企業(yè)業(yè)如如何何