地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路

中北地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路

營(yíng)銷地產(chǎn)營(yíng)銷品牌天際大一傳播2004.01.5從市調(diào)入手

把脈市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”

惟有成竹在胸，才可運(yùn)籌帷幄

在市場(chǎng)中尋找項(xiàng)目營(yíng)銷的最佳答案

2004，請(qǐng)告訴我南京樓市將走向何方？

向市場(chǎng)要答案向買房人要答案向產(chǎn)品要答案向行銷要答案市場(chǎng)調(diào)研——事實(shí)永遠(yuǎn)勝于雄辯用數(shù)據(jù)幫助我們確立市場(chǎng)目標(biāo)用數(shù)據(jù)幫助幫助我們正確決策用數(shù)據(jù)幫助我們調(diào)整戰(zhàn)略用數(shù)據(jù)幫助我們決勝市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)

1、南京GDP增幅今年上半年達(dá)14.2%，居民人均可支配收入每年增幅在8-10%左右，市民改善居住條件的能力明顯增強(qiáng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮。

2、政府以“一城三區(qū)”、“沿江開(kāi)發(fā)”和“建十大工程、迎十運(yùn)盛會(huì)”為總體思路，突出抓好總投資1000億元，由350個(gè)骨干項(xiàng)目構(gòu)成的“十大工程”，全面推進(jìn)新一輪的城市建設(shè)。

3、長(zhǎng)江三角洲都市群品牌效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景被投資者長(zhǎng)期看好，南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迎來(lái)新的機(jī)遇，今年上半年繼續(xù)呈現(xiàn)投資活躍、市場(chǎng)供需兩旺、健康繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)2003南京房地產(chǎn)總體特征◆宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)

◆市場(chǎng)供需兩旺，住宅市場(chǎng)供給小于需求

◆市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)基本合理

2003南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

2003南京市商品住宅銷售特點(diǎn)

2003南南京京市市商商品品住住宅宅銷銷售售特特點(diǎn)點(diǎn)100-160平平方方米米戶戶型型占占市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流；4000-4500單單價(jià)價(jià)住住宅宅銷銷量量最最大大，，并并向向高高低低價(jià)價(jià)兩兩端端減減少少；50-60萬(wàn)萬(wàn)總總價(jià)價(jià)住住宅宅銷銷量量最最大大，，并并向向高高低低價(jià)價(jià)兩兩端端減減少少；專家家預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)：：————2004年年南南京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格將將平平穩(wěn)穩(wěn)上上揚(yáng)揚(yáng)，，但但增增長(zhǎng)長(zhǎng)速速度度將將趨趨緩緩。。1、、2004年年南南京京房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格漲漲幅幅將將趨趨緩緩2、、房房?jī)r(jià)價(jià)不不會(huì)會(huì)馬馬上上回回落落，因因城城建建改改造造和和城城市市化化擴(kuò)擴(kuò)容容帶帶來(lái)來(lái)的的住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)需需求求穩(wěn)穩(wěn)定定，，價(jià)格格還還有有上上漲漲空空間間，，而而且且不不止止一一年年、、兩兩年年。。城東東南南片片區(qū)區(qū)住住宅宅消消費(fèi)費(fèi)需需求求分分析析消費(fèi)費(fèi)者者特特征征與與需需求求分分析析學(xué)歷歷特特征征年齡齡分分析析職業(yè)業(yè)分分析析家庭庭月月收收入入情情況況分分析析消費(fèi)費(fèi)者者現(xiàn)現(xiàn)居居住住區(qū)區(qū)域域分分析析購(gòu)房房者者需需求求分分析析套型型需需求求分分析析面積積需需求求分分析析總體體單單價(jià)價(jià)承承受受能能力力分分析析同區(qū)區(qū)域域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤分分析析案名價(jià)位主力戶型主體建筑同創(chuàng)九龍盛世園均價(jià)4200起售360085—150多層、小高層

怡水嘉園

起售3300均價(jià)365074-135㎡

多層、小高層

南城-美境

均價(jià)4400100-110㎡多層、小高層

良城美景

起售3400均價(jià)390074-130㎡

多層、小高層

明通家園

起售3700均價(jià)420090-110㎡

小高層住宅

項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略策略略原原則則：營(yíng)營(yíng)銷銷地地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷銷品品牌牌營(yíng)銷銷策策略略：行行其其上上而而取取其其中中營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)：速速度度與與利利潤(rùn)潤(rùn)的的最最大大化化，，為為中中北北地產(chǎn)產(chǎn)建建一一座座品品牌牌銀銀行行推盤盤策策略略大主主題題營(yíng)營(yíng)銷銷，，“二二位位一一體體””分分主主題題實(shí)實(shí)施施營(yíng)銷銷大大主主題題確確立立借中中北北集集團(tuán)團(tuán)品品牌牌，，樹(shù)樹(shù)中中北北地地產(chǎn)產(chǎn)形形象象理念念演演變變：：敬業(yè)業(yè)卓卓越越建筑筑城城市市建建筑筑理理想想在理理念念基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念化化中北北··自自由由城城市市（企企業(yè)業(yè)品品牌牌和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目名名合合二二為為一一））———不不僅僅僅僅是是蓋蓋房房子子，，更更注注重重城城市市居居住住人人文文精精神神的的營(yíng)營(yíng)建建。。自由由城城市市精精神神以城城市市年年輕輕中中產(chǎn)產(chǎn)者者的的生生活活方方式式（（崇崇尚尚自自由由，，講講究究生生活活品品位位，，懂懂得得享享受受生生活活））為為建建設(shè)設(shè)基基調(diào)調(diào)，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)對(duì)對(duì)生生活活品品質(zhì)質(zhì)的的注注重重、、力力求求精精致致完完美美。。將將現(xiàn)現(xiàn)代代人人從從普普遍遍存存在在的的壓壓抑抑感感和和不不安安全全感感中中解解脫脫出出來(lái)來(lái)，，營(yíng)營(yíng)造造一一個(gè)個(gè)夢(mèng)夢(mèng)幻幻般般的的童童話話家家園園，，使使社社區(qū)區(qū)真真正正成成為為現(xiàn)現(xiàn)代代人人的的“心靈靈居居所所”。產(chǎn)品品定定位位強(qiáng)化化戶戶型型優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，擴(kuò)擴(kuò)大大差差異異化化需需求求定位位：：都都市市小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，理理想想社社區(qū)區(qū)定價(jià)價(jià)策策略略開(kāi)盤盤起起售售價(jià)價(jià)可可定定為為3850-4000元元/㎡㎡。。本項(xiàng)目目的銷銷售均均價(jià)有有望突突破為為4500元/㎡大大關(guān)。。營(yíng)銷階階段劃劃分準(zhǔn)備期期（2004.1—2004.4））品牌牌導(dǎo)入入，觀觀念出出擊，，制造造需求求開(kāi)盤期期（2004.5—2004.6））創(chuàng)新新生活活概念念、創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品特特強(qiáng)銷期期（2004.6—2004.7））一期期大明明路項(xiàng)項(xiàng)目主主打賣賣點(diǎn)集集中傳傳播二次強(qiáng)強(qiáng)銷期期（2004.8—2004.10）二二期528廠項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤，，強(qiáng)力力推銷銷續(xù)銷期期（2004.11——2005.1）難難點(diǎn)攻攻堅(jiān)，，