城市房地產(chǎn)管理法概述

第十三章城市房地產(chǎn)管理法第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第三節(jié)房地產(chǎn)交易第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)；理解房地產(chǎn)開發(fā)、房屋租賃、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的基本制度；掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)交易的基本法律規(guī)則。一、城市房地產(chǎn)的概念“房地產(chǎn)”一詞可以在三個(gè)層面上加以理解（見圖13-1）。圖13-1“房地產(chǎn)”的理解相關(guān)鏈接關(guān)于房地產(chǎn)的國外立法體例圍繞著對(duì)房地產(chǎn)概念的不同理解，國外立法對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)在房地產(chǎn)中的關(guān)系進(jìn)行了不盡相同的定位。主要表現(xiàn)在兩種不同的立法例：一是一元主義立法例，如德國、英美法。德國民法認(rèn)為，土地為不動(dòng)產(chǎn)，土地的主要成份為定著于土地上的物。其基本觀點(diǎn)是凡物的成份，如不毀損其物的一部分或另一部分，或變更其物的性質(zhì)，即不能與物分離者，不得獨(dú)立作為權(quán)利的標(biāo)的。二元主義立法例以法國和日本為代表，認(rèn)為房產(chǎn)和地產(chǎn)市兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立成份，二者是平行關(guān)系，在登記制度上可以分別設(shè)置。二、城市房地產(chǎn)法概述城市房地產(chǎn)法是調(diào)整城市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

1994年7月5日，第八屆全國人民代表大會(huì)常委會(huì)第八次會(huì)議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，標(biāo)志著我國的房地產(chǎn)管理全面步入了法制的軌道。二、城市房地產(chǎn)法概述除《房地產(chǎn)法》外，國務(wù)院及有關(guān)部、委還制定頒布了一系列房地產(chǎn)方面的法規(guī)和規(guī)章，初步形成了較為完備的房地產(chǎn)法律體系。

《房地產(chǎn)法》調(diào)整的對(duì)象范圍是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。

《房地產(chǎn)法》主要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)管理等方面。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)用地（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地概述房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。圍繞著開發(fā)用地涉及到的主要問題是：用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地的范圍，房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途。（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式

1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)用地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為（見圖13-2）。圖13-2建設(shè)用地使用權(quán)出讓（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的方式建設(shè)用地使用權(quán)出讓作為一種法律行為，具有法律特征（見圖13-3）。圖13-3建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征拓展提高土地使用權(quán)出出讓與土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的的區(qū)別所謂土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是是指土地使用用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓讓的行為，包包括出售、交交換和贈(zèng)與。。二者的不同主要要體現(xiàn)在兩個(gè)個(gè)方面：一是是土地使用權(quán)權(quán)出讓法律關(guān)系的的主體一方是是土地所有人人，另一方是是土地使用者；而而土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)關(guān)系中的雙方方當(dāng)事人均為土地地使用者。二二是土地使用用權(quán)出讓是土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的的一個(gè)前提，，只有當(dāng)事人人依法經(jīng)過土土地使用權(quán)出出讓程序獲得得土地使用權(quán)權(quán)，才有土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的可能。。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地取取得的方式建設(shè)用地使用用權(quán)出讓應(yīng)遵遵循如下原則則：貫徹計(jì)劃用地地原則。必須履行審批批程序。簽訂建設(shè)用地地使用權(quán)出讓讓合同。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地取取得的方式土地使用權(quán)出出讓方式的內(nèi)內(nèi)容，具體如如表13-1所示。表13-1土地使用權(quán)出出讓的方式類別特征拍賣注重出讓土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)競(jìng)買者的開發(fā)能力、資質(zhì)信譽(yù)方面的審查控制較薄弱招標(biāo)看重投標(biāo)人的實(shí)際開發(fā)能力、企業(yè)的業(yè)績(jī)及資信狀況，以及與招標(biāo)人合作的前景等協(xié)議競(jìng)爭(zhēng)性較差，在協(xié)議的過程中主觀隨意性較大，經(jīng)濟(jì)效益不高。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地取取得的方式《物權(quán)法》規(guī)定設(shè)立建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書書面形式訂立立建設(shè)用地使使用權(quán)出讓合合同。建設(shè)用地使用用權(quán)出讓合同同的條款（見見圖13-4）。。圖13-4建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同的的條條款款相關(guān)關(guān)鏈鏈接接土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的年年限限是是多多少少國務(wù)務(wù)院院發(fā)發(fā)布布的的《城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國國有有建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》規(guī)定定，，建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓最最高高年年限限按按下下列列用用途途確確定定：：居居住住用用地地70年；；工工業(yè)業(yè)用用地地50年；；教教育育、、科科技技、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育用用地地50年；；商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂用用地地40年；；綜綜合合或或者者其其他他用用地地50年。?！段餀?quán)權(quán)法法》第149條規(guī)規(guī)定定：：“住宅宅建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)期期間間屆屆滿滿的的，，自自動(dòng)動(dòng)續(xù)續(xù)期期。。非非住住宅宅建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)期期間間屆屆滿滿后后的的續(xù)續(xù)期期，，依依照照法法律律規(guī)規(guī)定定辦辦理理。?！保ǘ┓糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)用用地地取取得得的的方方式式2.建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)劃劃撥撥，，是是指指縣縣級(jí)級(jí)以以上上人人民民政政府府依法法批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在土土地地使使用用者者繳繳納納補(bǔ)補(bǔ)償償、、安安置置等等費(fèi)費(fèi)用用后后將該該幅幅土土地地交交付付其其使使用用，，或或者者將將建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)無無償交交付付給給土土地地使使用用者者使使用用行行為為。。我國國嚴(yán)嚴(yán)格格限限制制以以劃劃撥撥方方式式設(shè)設(shè)立立建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)。。采取取劃劃撥撥方方式式的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵遵守守法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)關(guān)關(guān)于于土土地用用途途的的規(guī)規(guī)定定。。以劃劃撥撥方方式式取取得得建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，除除法法律律、、行政政法法規(guī)規(guī)另另有有規(guī)規(guī)定定外外，，沒沒有有使使用用期期限限的的限限制制。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)概概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)，是是指在在依法法取得得國有有建設(shè)設(shè)用地地使用權(quán)的的土地地上進(jìn)進(jìn)行基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、房屋屋建設(shè)設(shè)的行行為。。按照房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的內(nèi)內(nèi)容，，可以以分為為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)和房房屋建建設(shè)。。按照房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的范范圍不不同，，可以以分為為新城城區(qū)的開發(fā)發(fā)和舊舊城區(qū)區(qū)的拆拆遷改改造。。（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)概概述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)應(yīng)遵遵循下下列原原則：：符合城城市規(guī)規(guī)劃的的原則則。堅(jiān)持經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、社會(huì)會(huì)和環(huán)環(huán)境效效益相相統(tǒng)一一的原原則。。（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的特特點(diǎn)，，如表表13-2所示。。表13-2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的特特點(diǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質(zhì)以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)業(yè)務(wù)可以直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，也可以通過接受委托代建、集資統(tǒng)建等方法開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形態(tài)可以采取包括有限責(zé)任公司和股份有限公司在內(nèi)的多種企業(yè)形態(tài)。采取公司形式的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《公司法》的有關(guān)規(guī)定（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有有企業(yè)業(yè)法人人的資資格，，在符合法法定條條件的的情況況下，，設(shè)立立房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)向工商商行政政管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)?jiān)O(shè)立立登記記，工工商行行政管管理部門對(duì)對(duì)符合合規(guī)定定條件件的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以以登記記，并并發(fā)給給營業(yè)執(zhí)照照。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的注注冊(cè)資資本與與投資資總額額的比例應(yīng)應(yīng)當(dāng)符符合國國家的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)分期開發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)的的，分分期投投資額額應(yīng)當(dāng)當(dāng)與項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模相相適應(yīng)，并并按照照建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)出出讓合合同的的約定定，按按期投入資資金，，用于于項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)。（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)設(shè)立房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)必須須具備備的條條件（（見圖圖13-5）。圖13-5設(shè)立房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)必須須具備備的條條件拓展提提高房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的其其他方方面設(shè)設(shè)立條條件根據(jù)《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營管理理?xiàng)l例例》的規(guī)定，設(shè)設(shè)立房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，除除應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合合有關(guān)關(guān)法律律、行政法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的企業(yè)業(yè)設(shè)立立條件件外，，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)具具備下下列條件：：（1）有100萬元以以上的的注冊(cè)冊(cè)資本本；（2）有4名以上上持有有資格格證書書的房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)、建筑工工程專專業(yè)的的專職職技術(shù)術(shù)人員員，2名以上上持有有資格格證書的的專職職會(huì)計(jì)計(jì)人員員。第三節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易一、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易概述述三、房房屋租租賃二、房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓一、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易概述述（一））房地地產(chǎn)交交易的的內(nèi)涵涵房地產(chǎn)交易易是指當(dāng)事事人之間進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押押和房屋租租賃等活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)交易易內(nèi)涵可以以從狹義和和廣義兩方方面理解（見圖13-6）。圖13-6房地產(chǎn)交易易內(nèi)涵（二）房地地產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)廣義上包包括所有為為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的的交易活動(dòng)動(dòng)提供機(jī)構(gòu)構(gòu)，狹義上上則僅指法法律確認(rèn)的三種種特定機(jī)構(gòu)構(gòu)，即房地地產(chǎn)咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)、房地地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)、房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)。設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向工商行行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)設(shè)立登記，，領(lǐng)取營業(yè)業(yè)執(zhí)照后，，方可開業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備備法人資格格，能獨(dú)立立地承擔(dān)民事責(zé)責(zé)任。二、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的概念與條條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓是指房地地產(chǎn)權(quán)利人人通過買賣賣、贈(zèng)與或者其他合合法方式將將其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他他人的行為為。因建設(shè)用地地使用權(quán)取取得方式的的不同，房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括以出出讓方式取取得建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥撥方式取得得的建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)的房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。（一）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的概念與條條件以出讓方式式取得建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符符合條件（（見圖13-7）。轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時(shí)房房屋已建成成的，還應(yīng)應(yīng)當(dāng)持有房房屋所有權(quán)權(quán)證書。圖13-7轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)時(shí)應(yīng)符合的的條件實(shí)例分析甲房地產(chǎn)開開發(fā)公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的行為是是否有效甲房地產(chǎn)開開發(fā)公司通通過競(jìng)標(biāo)以以出讓方式式獲得了公司所在地地城市中心心區(qū)的一片片土地，用用于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，投資總總額1億元。在支支付土地使使用權(quán)出讓讓金1300萬元后，由由于公司資資金鏈出現(xiàn)現(xiàn)問題，無無法繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行投資，于是是決定先行行出賣房屋屋建設(shè)圖紙紙，用得到到的房款進(jìn)行投投資建設(shè)。。問：甲公公司轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的行行為是否有效？？分析：甲公公司的行為為無效，因因?yàn)槠鋸氖率碌姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為為不符合以以出讓方式式取得土地地使用權(quán)情情況下轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的條件件。（一）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的概念與條條件以劃撥方式式取得建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)的，原原則上是不允許進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)的的，但可以以有條件地地轉(zhuǎn)讓（見見圖13-8）。圖13-8以劃撥方式式取得建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓條件（一）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的概念與條條件《房地產(chǎn)法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房地地產(chǎn)（見圖圖13-9）。圖13-9《《房地產(chǎn)法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的房地地產(chǎn)（二）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同包含含兩方面內(nèi)內(nèi)容（見圖圖13-10）。圖13-10房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓合同的內(nèi)內(nèi)容（二）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合合同根據(jù)“認(rèn)地不認(rèn)人人”的原則，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)出讓合同同上載明的的權(quán)利、義務(wù)必須隨隨之轉(zhuǎn)移。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同的的建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)的使用年年限由當(dāng)事事人約定，，但不得超過建設(shè)設(shè)用地使用用權(quán)的剩余余期限。2010年，某房地地產(chǎn)開發(fā)公公司以6000萬出讓金從從政府取得得500畝土地的使使用權(quán)。出出讓合同規(guī)規(guī)定土地用用途為住宅宅建設(shè)，土土地使用權(quán)權(quán)限為40年，土地使使用權(quán)人項(xiàng)項(xiàng)目投資總總額20%后方可轉(zhuǎn)讓讓。2012年該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司完成了土土地的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)后，便將將該土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓他人，，在轉(zhuǎn)讓合合同中約定定：土地使使用權(quán)的期期限為40年，土地用用途50%為住宅建設(shè)設(shè)，50%位商業(yè)設(shè)施施建設(shè)。且且該土地用用途的變化化已經(jīng)經(jīng)過過有關(guān)部門門認(rèn)可。請(qǐng)問:該土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓是是否符合規(guī)規(guī)定？案例該土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合合規(guī)定。該轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同由于于土地使用權(quán)權(quán)人對(duì)土地進(jìn)進(jìn)行了相應(yīng)的的開發(fā)建設(shè)，，在得到土地地管理部門關(guān)關(guān)于土地用途途變更的條件件下，可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用用權(quán)。但合合同中約定的的土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)讓后的的土地使用權(quán)權(quán)的期限不符符合規(guī)定，應(yīng)應(yīng)為無效。案例（三）商品房房預(yù)售商品房預(yù)售俗俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在商品房尚未未竣工前，將將正在施工的的商品房預(yù)先先出手給購買者者的行為。商品房預(yù)售是是聚集資金、、加快房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的捷徑，也是國際際上房地產(chǎn)開開發(fā)的通行做做法，特別是是對(duì)于發(fā)展涉外房房地產(chǎn)業(yè)具有有積極的意義義。（三）商品房房預(yù)售考慮到商品房房預(yù)售可能產(chǎn)產(chǎn)生的流弊，，《房地產(chǎn)法》第45條對(duì)商品房預(yù)預(yù)售的條件作作出了明確的規(guī)定。商品房預(yù)售人人應(yīng)當(dāng)按照國國家規(guī)定，將將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以以上人民政府府房產(chǎn)管理部部門和土地管理部門登記記備案。三、房屋租賃賃（一）房屋租租賃的概念房屋租賃是指指房屋所有人人作為出租人人將其房屋出租給承承租人使用，，由承租人向向出租人支付租金的行為為。（一）房屋租租賃的概念房屋租賃是一一種雙務(wù)的、、有償?shù)姆陕尚袨?，如?3-3所示。表13-3房屋租賃的雙雙方關(guān)系租賃關(guān)系法律關(guān)系所有權(quán)出租人交付房屋供他人使用，并收取一定租金只有轉(zhuǎn)移房屋的占有、使用、收益權(quán)，并沒有轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。負(fù)有保證承租人使用房屋的義務(wù)承租人使用房屋并交付租金的要向出租人定期支付租金，作為承租人使用房屋的代價(jià)（二）房屋租租賃合同的主主要條款房屋租賃合同同是指出租人人將其所有的的房屋交付承租人人使用，承租租人支付約定定的租金，并在租賃關(guān)系系終止時(shí)把房房屋返還給出出租人的協(xié)議。（二）房屋租租賃合同的主主要條款房屋租賃合同同的主要條款款（見圖13-12）。圖13-12房屋租賃合同同的主要條款款（三）房屋租租賃合同的終終止房屋租賃合同同的終止事由由（見圖13-13）。圖13-13房屋租賃合同同終止原因第四節(jié)房房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記一、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記概述述二、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的類類型一、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記概述述（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的概念及功能能房地產(chǎn)權(quán)屬登登記，是指房房地產(chǎn)登記機(jī)機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的的有關(guān)事項(xiàng)記記載于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記簿簿的行為。登記后，登記記機(jī)關(guān)應(yīng)向權(quán)權(quán)利人頒發(fā)特特定格式的證明文件。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的概念及功能能從登記的功能能看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記具具有三項(xiàng)功能能(見圖13-14)。圖13-14房地產(chǎn)權(quán)屬登登記的功能（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的方式《房地產(chǎn)法》第60條規(guī)定：“國家實(shí)行建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)和房屋屋所有權(quán)登記記發(fā)證制度。。”我國目前大多多數(shù)地區(qū)實(shí)行行房、地分別別登記，即一一宗房地產(chǎn)要辦辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)證書，一個(gè)個(gè)是國有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)證書，，一個(gè)是房屋屋所有權(quán)證書書?！段餀?quán)法》第10條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登登記機(jī)構(gòu)辦理理。國家對(duì)不不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一一登記的范圍圍、登記機(jī)構(gòu)構(gòu)和登記辦法法，由法律、行政法法規(guī)規(guī)定。”（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記的的效力《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和和消滅，經(jīng)依依法登記，發(fā)發(fā)生效力；未未經(jīng)登記，不發(fā)生生效力，但法法律另有規(guī)定定的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)權(quán)權(quán)屬變動(dòng)采登登記要件主義義，權(quán)利的確定不依變動(dòng)動(dòng)先后而以是是否登記為準(zhǔn)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的類類型（一）建設(shè)用用地使用權(quán)、、房屋所有權(quán)權(quán)登記目前我國對(duì)建建設(shè)用地使用用權(quán)及房屋所所有權(quán)分別登登記，如表13-4所示。表13-4我國對(duì)建設(shè)用用地使用權(quán)及及房屋所有權(quán)權(quán)分別登記類別建設(shè)用地使用權(quán)登記房屋所有權(quán)登記方式分初始登記和變更登記只適用于新建房屋的登記內(nèi)容包括土地使用者、土地位置、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地使用面積、土地實(shí)際用途等。所有權(quán)人，共有人及應(yīng)占份額，房屋座落、地號(hào)和狀況（一））建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)、、房屋屋所有有權(quán)登登記以出讓讓或者者轉(zhuǎn)讓讓方式式取得得建設(shè)設(shè)用地地使用用權(quán)的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向縣縣級(jí)以以上地地方人人民政政府土土地管管理部部門申申請(qǐng)登登記，，經(jīng)縣級(jí)級(jí)以上上地方方人民民政府府土地地管理理部門門核實(shí)實(shí)，由由同級(jí)級(jí)人民政政府頒頒發(fā)建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)證書書。房屋所所有權(quán)權(quán)登記記，在在依法法取得得的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地地上建成成房屋屋的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)憑建建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)證書書向縣縣級(jí)以以上人民民政府府房產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門申請(qǐng)請(qǐng)登記記，由由縣級(jí)級(jí)以上上地方方人民政政府房房產(chǎn)管管理部部門核核實(shí)后后頒發(fā)發(fā)房屋屋所有有權(quán)證證書。。（二））房地地產(chǎn)變變更登登記需要辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)變更更登記記的主主要原原因有有二，，一是是房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓；一一是房房地產(chǎn)產(chǎn)變更更。房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓或者者變更更時(shí)，，轉(zhuǎn)讓讓或者者變更更后對(duì)對(duì)房屋屋享有所所有權(quán)權(quán)的人人，首首先應(yīng)應(yīng)當(dāng)向向縣級(jí)級(jí)以上上地方方人民民政府府的房地地產(chǎn)管管理部部門申申請(qǐng)房房地產(chǎn)產(chǎn)變更更登記記。辦理變變更登登記的的程序序基本本上與與新建建登記記的程程序相相同。（三））房地地產(chǎn)抵抵押登登記房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押登記記屬于于房地地產(chǎn)登登記中中的他他項(xiàng)權(quán)利登登記，，是指指房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利人人以其其有權(quán)權(quán)支配配的房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)定定抵押押權(quán)后后，依依照法法定的的程序序申請(qǐng)請(qǐng)有關(guān)的房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理機(jī)關(guān)關(guān)，在在房地地產(chǎn)登登記簿簿上所所作的記載載。（四））更正正登記記與異異議登登記更正登登記與與異議議登記記的流流程如如下所所示（（見圖圖13-15）。圖13-15更正登登記與與異議議登記記的流流程（五））預(yù)告告登記記當(dāng)事人人簽訂訂買賣賣房屋屋或者者其他他不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)的的協(xié)議，為為保障障將來來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物權(quán)權(quán)，按按照約約定可可以向向登記記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)告告登記記（見見圖13-16）。圖13-16預(yù)告登登記（五））預(yù)告告登記記預(yù)告登登記后后，未未經(jīng)預(yù)預(yù)告登登記的的