房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課

房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課1課程提綱一、“營(yíng)改增”真的來(lái)了;二、增值稅簡(jiǎn)介；三、剖析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)、建安企業(yè)的增值稅抵扣票據(jù)；四、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)、建安企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；五、營(yíng)改增工作計(jì)劃的推進(jìn)；課程提綱一、“營(yíng)改增”真的來(lái)了;2第一部分“營(yíng)改增”真的來(lái)了房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課3“營(yíng)改增”真的來(lái)了

“營(yíng)改增”真的來(lái)了

4房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課5“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知”財(cái)稅【2016】36號(hào)2016年3月24日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布：附件1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法;附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定;附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定;附件4：跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定;公布了尚未營(yíng)改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知”財(cái)稅【2016】36五個(gè)管理辦法1、2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；2、2016年第15號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》；3、2016年第16號(hào)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》；4、2016年第17號(hào)《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》5、2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》五個(gè)管理辦法1、2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征7房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課8所有行業(yè)稅負(fù)只減不增所有行業(yè)稅負(fù)只減不增9房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析10建筑服務(wù)業(yè)稅負(fù)建筑服務(wù)業(yè)稅負(fù)11取得不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣取得不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣12第二部分增值稅簡(jiǎn)介房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課13增值稅改革的發(fā)展歷程

增值稅改革的發(fā)展歷程

141、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工優(yōu)化；2、拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈；3、帶動(dòng)制造業(yè)升級(jí)。用政府收入的“減法”，換?。?、企業(yè)效益的“加法”2、市場(chǎng)活力的“乘法”。為什么要推行營(yíng)改增？1、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的“信號(hào)源”；2、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的強(qiáng)大“助推器”。用政府收入的“減法”，為什么要推行營(yíng)改增？1、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的“信15營(yíng)業(yè)稅與增值稅的差別

營(yíng)業(yè)稅與增值稅的差別

16納稅人的分類管理

一般納稅人（一般計(jì)稅方法）試點(diǎn)納稅人劃分標(biāo)準(zhǔn)小規(guī)模納稅人（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）1，增值稅年應(yīng)稅銷售額是否達(dá)標(biāo)應(yīng)稅行為：500萬(wàn)、商業(yè)：80萬(wàn)、工業(yè)：50萬(wàn)、2，會(huì)計(jì)核算制度是否健全能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的二者在計(jì)稅方法、憑證管理等方面都有所不同納稅人的分類管理1，增值稅年應(yīng)稅銷售額是否達(dá)標(biāo)17一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額<當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣扣繳義務(wù)人應(yīng)扣繳稅額=接受方支付的價(jià)款÷（1+稅率）×稅率一般計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法扣繳義務(wù)人應(yīng)扣繳稅額=一般計(jì)稅18簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的納稅人包括：1、特定的增值稅一般納稅人；2、小規(guī)模納稅人；應(yīng)納稅額=銷售額×征收率一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的納稅人包括：19針對(duì)房地產(chǎn)建筑服務(wù)主要政策條款建筑服務(wù)：老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅，3%，預(yù)征2%針對(duì)房地產(chǎn)建筑服務(wù)主要政策條款20房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅21建筑服務(wù)增值稅建筑服務(wù)增值稅22房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課23房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課24增值稅一般納稅人實(shí)行登記制《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2015年第18號(hào)）規(guī)定：自2015年4月1日起，增值稅一般納稅人實(shí)行登記制，納稅人只需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《增值稅一般納稅人資格登記表》，符合條件的即可登記為一般納稅人。主營(yíng)收入只要達(dá)到一般納稅人的的額度標(biāo)準(zhǔn)，即使不登記，也是會(huì)被強(qiáng)制轉(zhuǎn)為一般納稅人的。增值稅一般納稅人實(shí)行登記制《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納25一般企業(yè)銷售額未達(dá)標(biāo)，但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，有固定經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)場(chǎng)所，可申請(qǐng)成為一般納稅人。一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人，不能再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。能上不能下一般企業(yè)銷售額未達(dá)標(biāo)，但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的26達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不登記一般納稅人的后果

1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。2、應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。（1）按銷售額和適用增值稅率計(jì)算應(yīng)納增值稅額；（2）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；（3）不得使用增值稅專用發(fā)票；達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不登記一般納稅人的后果1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全27那么，如果收入達(dá)標(biāo)了但考慮到進(jìn)項(xiàng)稅額不多，不想成為一般納稅人，怎么辦？

拆分企業(yè)，使每個(gè)企業(yè)的年收入低于500萬(wàn)元；但此時(shí)，管理成本將會(huì)上升。需要綜合考慮。那么，如果收入達(dá)標(biāo)了但考慮到進(jìn)項(xiàng)稅額不多，不想成為一般納稅人28目前增值稅稅率及征收率目前增值稅稅率及征收率29簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率30房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課31可抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額“三票一證”增值稅扣稅憑證，是指：1、增值稅專用發(fā)票；包括稅控《機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票》2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)；3、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票；4、完稅憑證；納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?？傻挚墼鲋刀愪N項(xiàng)稅額“三票一證”增值稅扣稅憑證，是指：32農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

33增值稅扣稅憑證抵扣期限規(guī)定--180天增值稅扣稅憑證抵扣期限規(guī)定--180天34納稅信用A、B級(jí)一般納稅人

取消專用發(fā)票掃描認(rèn)證1、2016年5月1日起，納稅信用A、B級(jí)增值稅一般納稅人取得銷售方使用新系統(tǒng)開(kāi)具的增值稅發(fā)票（包括專票，貨運(yùn)專票，機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票），可以不再進(jìn)行掃描認(rèn)證。2、通過(guò)增值稅發(fā)票稅控開(kāi)票軟件，登陸本省增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息;3、未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的，仍可進(jìn)行掃描認(rèn)證。納稅信用A、B級(jí)一般納稅人

取消專用發(fā)票掃描認(rèn)證1、35增值稅專用發(fā)票逾期未抵扣怎么辦？國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第78號(hào)：1、未按照規(guī)定期限申報(bào)抵扣的納稅人，屬于發(fā)生真實(shí)交易且符合規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。2、客觀原因包括如下類型：（1）因自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)事件等不可抗力原因造成增值稅扣稅憑證未按期申報(bào)抵扣；（2）有關(guān)司法、行政機(jī)關(guān)在辦理業(yè)務(wù)或者檢查中，扣押、封存納稅人賬簿資料，導(dǎo)致納稅人未能按期辦理申報(bào)手續(xù)；（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)故障，導(dǎo)致納稅人未能及時(shí)取得認(rèn)證結(jié)果通知書(shū)或稽核結(jié)果通知書(shū)，未能及時(shí)辦理申報(bào)抵扣；（4）由于企業(yè)辦稅人員傷亡、突發(fā)危重疾病或者擅自離職，未能辦理交接手續(xù)，導(dǎo)致未能按期申報(bào)抵扣；（5）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形；增值稅專用發(fā)票逾期未抵扣怎么辦？國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第36不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出1、當(dāng)采購(gòu)物品用于簡(jiǎn)易征稅辦法、免稅項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)；2、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)；招待費(fèi)；火車(chē)票飛機(jī)票、船票；旅游；洗浴、歌舞廳消費(fèi)；3、購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、在建工程及不動(dòng)產(chǎn)的非正常損失；非正常損失：是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出1、當(dāng)采購(gòu)物品用于簡(jiǎn)37未開(kāi)具銷售清單，只開(kāi)具匯總發(fā)票-不可以抵扣國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專用發(fā)票，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。供應(yīng)商未開(kāi)具銷售清單，而只開(kāi)具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。未開(kāi)具銷售清單，只開(kāi)具匯總發(fā)票-不可以抵扣38進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的計(jì)算對(duì)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額劃分原則：1、對(duì)于能夠準(zhǔn)確劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額，直接按照歸屬進(jìn)行區(qū)分；2、對(duì)于不能夠準(zhǔn)確劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額，按稅法規(guī)定方法區(qū)分；進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的計(jì)算對(duì)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額劃分原則：39房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課40視同銷售范圍擴(kuò)大下列視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。3、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。視同銷售范圍擴(kuò)大下列視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)41兼營(yíng)---財(cái)務(wù)未分開(kāi)核算，從高適用稅率納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。

2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。

3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。兼營(yíng)---財(cái)務(wù)未分開(kāi)核算，從高適用稅率納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞42混合銷售行為增值稅的規(guī)定混合銷售:一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。按企業(yè)類別分：1、從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)在內(nèi).2、其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅?；旌箱N售行為增值稅的規(guī)定混合銷售:一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)43營(yíng)改增后：混合銷售是為了解決按照什么稅目的問(wèn)題?；旌希?、既有貨物和貨物的混合；2、也有貨物和服務(wù)的混合；3、還有服務(wù)和服務(wù)的混合。先把貨物和服務(wù)混合分開(kāi)，以什么為主按什么繳稅。營(yíng)改增后：混合銷售是為了解決按照什么稅目的問(wèn)題。44房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

同時(shí)提供精裝修及家具家電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房，可能會(huì)同時(shí)提供精裝修及部分家具、家電，此時(shí)將涉及兼營(yíng)和混合銷售問(wèn)題。1、一項(xiàng)銷售行為是前提；2、企業(yè)類別是關(guān)鍵；房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

同時(shí)提供精裝修及家具家電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的情形屬于下列情形之一的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的情形屬于下列情形之一的，不得開(kāi)具增值46納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、在提供服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓期間，合同約定的付款日、收到款項(xiàng)日和開(kāi)具發(fā)票日三者以最早的時(shí)間為納稅義務(wù)時(shí)間；2、如果提供服務(wù)期間未收到款項(xiàng)，且合同未約定付款日；或視同銷售規(guī)定情形的，則以服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、在提供服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓期間，合47建筑、租賃服務(wù)納稅義務(wù)時(shí)間1、簽署合同，收到首筆預(yù)付款，為收到當(dāng)日；2、在提供建筑服務(wù)期間，合同約定的付款日、收到款項(xiàng)日和開(kāi)具發(fā)票日三者以最早的時(shí)間為納稅義務(wù)時(shí)間；3、如果提供服務(wù)期間未收到款項(xiàng)，且合同未約定付款日，則以服務(wù)完成的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。建筑、租賃服務(wù)納稅義務(wù)時(shí)間1、簽署合同，收到首筆預(yù)付款，為收48例如：某試點(diǎn)納稅人出租房子，租金5000元/月，一次性預(yù)收了對(duì)方一年的租金共60000元。則應(yīng)在收到60000元租金的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，并按60000元確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課49在哪繳納增值稅在哪繳納增值稅50匯總納稅匯總納稅51整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納增值稅嗎？

在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納增值稅嗎？52統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)納稅問(wèn)題統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)：1、企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位)，并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買(mǎi)方本息的業(yè)務(wù)。2、企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買(mǎi)方的業(yè)務(wù)。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)納稅問(wèn)題統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)：53統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理：1、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息免征增值稅。2、統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理：54試點(diǎn)實(shí)施前發(fā)生的業(yè)務(wù)如何處理？

1、試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的：（1）試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減；營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-允許扣除項(xiàng)目金額=負(fù)數(shù)（2）應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅；試點(diǎn)實(shí)施前發(fā)生的業(yè)務(wù)如何處理？

1、試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，552、試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。3、試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。2、試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)56第三部分：“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅抵扣票據(jù)

房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課57那些成本支出有進(jìn)項(xiàng)，那些沒(méi)有？

那些成本支出有進(jìn)項(xiàng)，那些沒(méi)有？

58序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)1立項(xiàng)環(huán)節(jié)6工程建設(shè)環(huán)節(jié)2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)7預(yù)售環(huán)節(jié)3融資環(huán)節(jié)8銷售環(huán)節(jié)4土地取得環(huán)節(jié)9出租環(huán)節(jié)5拆遷安置環(huán)節(jié)10項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)注：1、上述房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間可能會(huì)有一定的交叉。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)1立項(xiàng)環(huán)節(jié)6工程建設(shè)環(huán)節(jié)2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)59房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃整體策略圖房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃整體策略圖60土地取得環(huán)節(jié)可能涉及的票據(jù)種類1土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓金1、土地規(guī)費(fèi)省級(jí)財(cái)政專用收據(jù)（抵減收入額）2、行政事業(yè)單位結(jié)算憑證（不能抵減收入）3、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票（11%）2契稅稅票（不能抵減收入）3規(guī)費(fèi)行政事業(yè)單位結(jié)算憑證（不能抵減收入）4土地變更費(fèi)行政事業(yè)單位結(jié)算憑證（不能抵減收入）5土地評(píng)估費(fèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、增值稅發(fā)票（6%）（3%）6其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證（不能抵減收入）注意：上述部分服務(wù)業(yè)發(fā)票在2013年8月1日后改為增值稅票，以下類同。土地取得環(huán)節(jié)可能涉及的票據(jù)種類1土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓金1、土61土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中票據(jù)1拆遷費(fèi)協(xié)議、（不能抵減收入）建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2安置費(fèi)協(xié)議、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票（不能抵減收入）3補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票（不能抵減收入）4青苗補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票（不能抵減收入）5其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)（不能抵減收入）注：上述協(xié)議中應(yīng)注明當(dāng)?shù)卣难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及具體內(nèi)容。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中票據(jù)1拆遷費(fèi)協(xié)議、（不能抵減收入）2安62前期工程費(fèi)中票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目有效憑證6招標(biāo)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票1測(cè)繪費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）7垃圾處理費(fèi)服務(wù)發(fā)票（6%）（3%）或行政收據(jù)（不能）2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）8咨詢服務(wù)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）3勘察費(fèi)服務(wù)（6%）（3%）建安發(fā)票（11%）（3%）9場(chǎng)地平整費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4質(zhì)檢費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）10臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5審核費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）11其他應(yīng)稅行為要發(fā)票，非應(yīng)稅行為要行政票據(jù)或自制憑證前期工程費(fèi)中票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目有效憑證6招標(biāo)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票1測(cè)繪費(fèi)服63工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1道路建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2供水建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）3供電建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4煤氣建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5有線電視建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）6消防建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7綠化建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）（自產(chǎn)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品無(wú)論開(kāi)具免稅貨物（勞務(wù)）發(fā)票，還是通過(guò)防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票均屬于“農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票”范圍，13%）8地下管網(wǎng)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）9人防設(shè)施建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）10其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1道路建筑安裝發(fā)票64工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1建筑安裝費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2附屬工程費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）3門(mén)窗工程工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4防水工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5土方工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）6裝飾工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7樁基費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）8其他附屬工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）9材差費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）10監(jiān)理費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）11電梯工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）12其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1建65工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)公共配套設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1門(mén)衛(wèi)房建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2電動(dòng)門(mén)工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）3圍墻設(shè)施建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4智能化系統(tǒng)工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5信報(bào)箱工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）6路燈設(shè)施工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7車(chē)棚建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）8公廁建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）9幼兒園建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）10會(huì)所建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）11健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）12其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)公共配套設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1門(mén)66工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1利息支出銀行票據(jù)或地稅代開(kāi)利息票據(jù)（不能抵扣）2水電費(fèi)水電專業(yè)票據(jù)（13%）或（3%）3辦公費(fèi)工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）4工程人員工資自制憑證5低值易耗品工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）6維修費(fèi)用工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7差旅費(fèi)差旅費(fèi)報(bào)銷單（住宿費(fèi)：（6%）（3%）；其他：（不能）8其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1利息67建筑服務(wù)可抵扣項(xiàng)目分析建筑服務(wù)可抵扣項(xiàng)目分析68三項(xiàng)費(fèi)用的扣除三項(xiàng)費(fèi)用的扣除69購(gòu)買(mǎi)加油卡時(shí)能否取得增值稅專用發(fā)票？購(gòu)買(mǎi)加油卡時(shí)能否取得增值稅專用發(fā)票？70第四部分：“營(yíng)改增”后企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課71“營(yíng)改增”后企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加；2、營(yíng)改增后稅務(wù)管理工作比較復(fù)雜；3、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；

4、稅負(fù)管控難度加大；“營(yíng)改增”后企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增72影響應(yīng)納增值稅的關(guān)鍵因素

影響應(yīng)納增值稅的關(guān)鍵因素

73一、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求。由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅，只需增加一個(gè)會(huì)計(jì)科目，“應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”核算模式簡(jiǎn)單易懂。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，需增加會(huì)計(jì)科目，核算難度較原來(lái)大幅增加。一、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新74房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課75應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅76會(huì)計(jì)核算，基于新政策、制定新規(guī)則

會(huì)計(jì)核算，基于新政策、制定新規(guī)則77二、增值稅管理工作比較復(fù)雜1、企業(yè)應(yīng)建立發(fā)票管理制度，發(fā)票需專人管理、專人開(kāi)具2、開(kāi)具發(fā)票需通過(guò)防偽稅控系統(tǒng)，紅字發(fā)票不可隨意開(kāi)具3、當(dāng)月開(kāi)具發(fā)票次月申報(bào)之前要抄稅；4、取得專用發(fā)票的當(dāng)月要認(rèn)證（不認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)月不能抵扣）；5、取得專用發(fā)票時(shí)應(yīng)將發(fā)票開(kāi)具人，與該業(yè)務(wù)的收款人、貨物或勞務(wù)提供人進(jìn)行核對(duì)，只有三者一致才能申報(bào)抵扣；6、取得的專用發(fā)票抵扣聯(lián)要裝訂成冊(cè)進(jìn)行保管；7、發(fā)票認(rèn)證后，如果采購(gòu)的貨物勞務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不應(yīng)抵扣（如食堂采購(gòu)水、電、實(shí)物等）應(yīng)將其進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出等。二、增值稅管理工作比較復(fù)雜1、企業(yè)應(yīng)建立發(fā)票管理制度，發(fā)票需78營(yíng)改增后稅務(wù)管理工作的影響分析

營(yíng)改增后稅務(wù)管理工作的影響分析

79增值稅稅務(wù)管理的“三統(tǒng)一”增值稅稅務(wù)管理的“三統(tǒng)一”80房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課812014年第39號(hào)不屬于虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票規(guī)定2014年第39號(hào)不屬于虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票規(guī)定82國(guó)稅發(fā)【2000】187號(hào)善意取得增值稅專用發(fā)票的處理國(guó)稅發(fā)【2000】187號(hào)善意取得增值稅專用發(fā)票的處理83三、發(fā)票及法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

三、發(fā)票及法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

84金稅三期增值稅系統(tǒng)金稅三期增值稅系統(tǒng)85新的增值稅專票票樣新的增值稅專票票樣86老的增值稅專票票樣老的增值稅專票票樣87海南最大虛開(kāi)增值稅發(fā)票案告破涉案400多億元

海南省公安機(jī)關(guān)、國(guó)稅部門(mén)近日聯(lián)合破獲公安部、國(guó)家稅務(wù)總局重點(diǎn)督辦、涉案金額高達(dá)400多億元的“5·18”利用黃金交易虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票案,?？诤愎Q(mào)易有限公司等51家公司涉嫌虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票，抓獲以鐘某成、趙某溪為首的8名犯罪嫌疑人,搗毀開(kāi)票窩點(diǎn)3處。目前,8名犯罪嫌疑人已全部批準(zhǔn)逮捕。犯罪嫌疑人通過(guò)代辦公司注冊(cè)工具公司,聘用財(cái)務(wù)代理人員代理記賬并申領(lǐng)、對(duì)外虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票,利用上海黃金交易所進(jìn)項(xiàng)發(fā)票抵扣稅款,在沒(méi)有真實(shí)黃金交易的情況下,按照受票單位的需求虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

海南最大虛開(kāi)增值稅發(fā)票案告破涉案400多億元

88四、稅負(fù)管控難度加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜，而三大主要成本土地成本、建筑安裝成本、利息，在收入中所占比重并不高：1、一、二線城市約40%~60%；2、二、三線城市約占60%~70%。四、稅負(fù)管控難度加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成非常復(fù)雜，而三大89無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率

在不考慮發(fā)票開(kāi)具和出口退稅的情況下，納稅人選擇身份時(shí)，可以用無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率判別法。當(dāng)納稅人實(shí)際抵扣率高于無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率時(shí)，選擇一般納稅人身份，反之則選擇小規(guī)模納稅人身份。1、房地產(chǎn)業(yè)：（11%）是在假設(shè)銷售稅率與采購(gòu)稅率相同的情況下計(jì)算出的結(jié)果54.55%；2、建筑服務(wù)：（11%）72.73%3、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)：（6%）實(shí)際抵扣率50%無(wú)差別平衡點(diǎn)抵扣率

在不考慮發(fā)票開(kāi)具和出口退稅的情況下，納90銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)不同步，

稅負(fù)測(cè)算與平衡難度大

銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)不同步，

稅負(fù)測(cè)算與平衡難度大

91不同的發(fā)票類型，效果不一樣

不同的發(fā)票類型，效果不一樣

92材料采購(gòu)，是否會(huì)加大甲供材比例？

材料采購(gòu)，是否會(huì)加大甲供材比例？

93建筑成本將如何變化？

建筑成本將如何變化？

94人工成本如何抵扣？進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)外包，增加抵扣項(xiàng)，提高專業(yè)性和創(chuàng)新能力。工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部、成本部剝離。人工成本如何抵扣？進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)外包，增加抵扣項(xiàng)，提高專業(yè)性95合同結(jié)算，還是越晚越好嗎？

合同結(jié)算，還是越晚越好嗎？

96付款流程可能的變化

付款流程可能的變化97收發(fā)票、付款，注意:

必須遵守合同約定的稅率與額度

收發(fā)票、付款，注意:

必須遵守合同約定的稅率與額度98第五部分：營(yíng)改增工作計(jì)劃的推進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課99清理地稅局未完結(jié)事項(xiàng)1、已納稅未開(kāi)具發(fā)票。補(bǔ)開(kāi)；2、2016年4月30日前營(yíng)業(yè)稅納稅行為已發(fā)生。補(bǔ)稅、開(kāi)票；3、面積差的補(bǔ)、退處理。補(bǔ)、退款，票據(jù)，退補(bǔ)稅處理；4、清理未用完發(fā)票，登記造冊(cè)，準(zhǔn)備繳銷；清理地稅局未完結(jié)事項(xiàng)1、已納稅未開(kāi)具發(fā)票。補(bǔ)開(kāi)；100營(yíng)改增前到國(guó)稅提前辦理一次性業(yè)務(wù)

1、設(shè)立登記—稅務(wù)登記；2、稅種核定；3、一般納稅人資格登記；4、增值稅稅控器具的領(lǐng)購(gòu)、配置、學(xué)習(xí)；金稅盤(pán)、報(bào)稅盤(pán)5、認(rèn)定領(lǐng)購(gòu)適合自己身份的發(fā)票；專票、普票、定額；6、稅銀協(xié)議維護(hù)；7、老項(xiàng)目向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備營(yíng)改增前到國(guó)稅提前辦理一次性業(yè)務(wù)

1、設(shè)立登記—稅務(wù)登記；101金稅盤(pán)金稅盤(pán)102稅控專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅稅額財(cái)稅[2012]15號(hào)規(guī)定：自2011年12月1日起，增值稅納稅人購(gòu)買(mǎi)增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)可在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減。稅控專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)用抵減增值稅稅額財(cái)稅[2012]15103營(yíng)改增工作計(jì)劃的推進(jìn)

營(yíng)改增工作計(jì)劃的推進(jìn)

104天道無(wú)親，常與善人謝謝大家天道無(wú)親，常與善人謝謝大家105 謝謝大家！ 謝謝大家！106房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課107課程提綱一、“營(yíng)改增”真的來(lái)了;二、增值稅簡(jiǎn)介；三、剖析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)、建安企業(yè)的增值稅抵扣票據(jù)；四、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)、建安企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；五、營(yíng)改增工作計(jì)劃的推進(jìn)；課程提綱一、“營(yíng)改增”真的來(lái)了;108第一部分“營(yíng)改增”真的來(lái)了房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課109“營(yíng)改增”真的來(lái)了

“營(yíng)改增”真的來(lái)了

110房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課111“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知”財(cái)稅【2016】36號(hào)2016年3月24日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布：附件1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法;附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定;附件3：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定;附件4：跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定;公布了尚未營(yíng)改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知”財(cái)稅【2016】3112五個(gè)管理辦法1、2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；2、2016年第15號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》；3、2016年第16號(hào)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》；4、2016年第17號(hào)《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》5、2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》五個(gè)管理辦法1、2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征113房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課114所有行業(yè)稅負(fù)只減不增所有行業(yè)稅負(fù)只減不增115房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析116建筑服務(wù)業(yè)稅負(fù)建筑服務(wù)業(yè)稅負(fù)117取得不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣取得不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣118第二部分增值稅簡(jiǎn)介房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課119增值稅改革的發(fā)展歷程

增值稅改革的發(fā)展歷程

1201、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)分工優(yōu)化；2、拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈；3、帶動(dòng)制造業(yè)升級(jí)。用政府收入的“減法”，換取：1、企業(yè)效益的“加法”2、市場(chǎng)活力的“乘法”。為什么要推行營(yíng)改增？1、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的“信號(hào)源”；2、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的強(qiáng)大“助推器”。用政府收入的“減法”，為什么要推行營(yíng)改增？1、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的“信121營(yíng)業(yè)稅與增值稅的差別

營(yíng)業(yè)稅與增值稅的差別

122納稅人的分類管理

一般納稅人（一般計(jì)稅方法）試點(diǎn)納稅人劃分標(biāo)準(zhǔn)小規(guī)模納稅人（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）1，增值稅年應(yīng)稅銷售額是否達(dá)標(biāo)應(yīng)稅行為：500萬(wàn)、商業(yè)：80萬(wàn)、工業(yè)：50萬(wàn)、2，會(huì)計(jì)核算制度是否健全能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的二者在計(jì)稅方法、憑證管理等方面都有所不同納稅人的分類管理1，增值稅年應(yīng)稅銷售額是否達(dá)標(biāo)123一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額<當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣扣繳義務(wù)人應(yīng)扣繳稅額=接受方支付的價(jià)款÷（1+稅率）×稅率一般計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法扣繳義務(wù)人應(yīng)扣繳稅額=一般計(jì)稅124簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的納稅人包括：1、特定的增值稅一般納稅人；2、小規(guī)模納稅人；應(yīng)納稅額=銷售額×征收率一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的納稅人包括：125針對(duì)房地產(chǎn)建筑服務(wù)主要政策條款建筑服務(wù)：老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅，3%，預(yù)征2%針對(duì)房地產(chǎn)建筑服務(wù)主要政策條款126房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅127建筑服務(wù)增值稅建筑服務(wù)增值稅128房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課129房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課130增值稅一般納稅人實(shí)行登記制《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2015年第18號(hào)）規(guī)定：自2015年4月1日起，增值稅一般納稅人實(shí)行登記制，納稅人只需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《增值稅一般納稅人資格登記表》，符合條件的即可登記為一般納稅人。主營(yíng)收入只要達(dá)到一般納稅人的的額度標(biāo)準(zhǔn)，即使不登記，也是會(huì)被強(qiáng)制轉(zhuǎn)為一般納稅人的。增值稅一般納稅人實(shí)行登記制《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納131一般企業(yè)銷售額未達(dá)標(biāo)，但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，有固定經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)場(chǎng)所，可申請(qǐng)成為一般納稅人。一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人，不能再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。能上不能下一般企業(yè)銷售額未達(dá)標(biāo)，但會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的132達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不登記一般納稅人的后果

1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。2、應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。（1）按銷售額和適用增值稅率計(jì)算應(yīng)納增值稅額；（2）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；（3）不得使用增值稅專用發(fā)票；達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不登記一般納稅人的后果1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全133那么，如果收入達(dá)標(biāo)了但考慮到進(jìn)項(xiàng)稅額不多，不想成為一般納稅人，怎么辦？

拆分企業(yè)，使每個(gè)企業(yè)的年收入低于500萬(wàn)元；但此時(shí)，管理成本將會(huì)上升。需要綜合考慮。那么，如果收入達(dá)標(biāo)了但考慮到進(jìn)項(xiàng)稅額不多，不想成為一般納稅人134目前增值稅稅率及征收率目前增值稅稅率及征收率135簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率136房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課137可抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額“三票一證”增值稅扣稅憑證，是指：1、增值稅專用發(fā)票；包括稅控《機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票》2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)；3、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票；4、完稅憑證；納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?？傻挚墼鲋刀愪N項(xiàng)稅額“三票一證”增值稅扣稅憑證，是指：138農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

139增值稅扣稅憑證抵扣期限規(guī)定--180天增值稅扣稅憑證抵扣期限規(guī)定--180天140納稅信用A、B級(jí)一般納稅人

取消專用發(fā)票掃描認(rèn)證1、2016年5月1日起，納稅信用A、B級(jí)增值稅一般納稅人取得銷售方使用新系統(tǒng)開(kāi)具的增值稅發(fā)票（包括專票，貨運(yùn)專票，機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票），可以不再進(jìn)行掃描認(rèn)證。2、通過(guò)增值稅發(fā)票稅控開(kāi)票軟件，登陸本省增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息;3、未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的，仍可進(jìn)行掃描認(rèn)證。納稅信用A、B級(jí)一般納稅人

取消專用發(fā)票掃描認(rèn)證1、141增值稅專用發(fā)票逾期未抵扣怎么辦？國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第78號(hào)：1、未按照規(guī)定期限申報(bào)抵扣的納稅人，屬于發(fā)生真實(shí)交易且符合規(guī)定的客觀原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，允許納稅人繼續(xù)申報(bào)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。2、客觀原因包括如下類型：（1）因自然災(zāi)害、社會(huì)突發(fā)事件等不可抗力原因造成增值稅扣稅憑證未按期申報(bào)抵扣；（2）有關(guān)司法、行政機(jī)關(guān)在辦理業(yè)務(wù)或者檢查中，扣押、封存納稅人賬簿資料，導(dǎo)致納稅人未能按期辦理申報(bào)手續(xù)；（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)故障，導(dǎo)致納稅人未能及時(shí)取得認(rèn)證結(jié)果通知書(shū)或稽核結(jié)果通知書(shū)，未能及時(shí)辦理申報(bào)抵扣；（4）由于企業(yè)辦稅人員傷亡、突發(fā)危重疾病或者擅自離職，未能辦理交接手續(xù)，導(dǎo)致未能按期申報(bào)抵扣；（5）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形；增值稅專用發(fā)票逾期未抵扣怎么辦？國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第142不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出1、當(dāng)采購(gòu)物品用于簡(jiǎn)易征稅辦法、免稅項(xiàng)目、集體福利、個(gè)人消費(fèi)；2、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)；招待費(fèi)；火車(chē)票飛機(jī)票、船票；旅游；洗浴、歌舞廳消費(fèi)；3、購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、在建工程及不動(dòng)產(chǎn)的非正常損失；非正常損失：是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出1、當(dāng)采購(gòu)物品用于簡(jiǎn)143未開(kāi)具銷售清單，只開(kāi)具匯總發(fā)票-不可以抵扣國(guó)稅發(fā)[2006]156號(hào)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開(kāi)具專用發(fā)票，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。供應(yīng)商未開(kāi)具銷售清單，而只開(kāi)具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。未開(kāi)具銷售清單，只開(kāi)具匯總發(fā)票-不可以抵扣144進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的計(jì)算對(duì)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額劃分原則：1、對(duì)于能夠準(zhǔn)確劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額，直接按照歸屬進(jìn)行區(qū)分；2、對(duì)于不能夠準(zhǔn)確劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額，按稅法規(guī)定方法區(qū)分；進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的計(jì)算對(duì)不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額劃分原則：145房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課146視同銷售范圍擴(kuò)大下列視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)1、單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。2、單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。3、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。視同銷售范圍擴(kuò)大下列視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)147兼營(yíng)---財(cái)務(wù)未分開(kāi)核算，從高適用稅率納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。

2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。

3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。兼營(yíng)---財(cái)務(wù)未分開(kāi)核算，從高適用稅率納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞148混合銷售行為增值稅的規(guī)定混合銷售:一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。按企業(yè)類別分：1、從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)銷售服務(wù)在內(nèi).2、其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。混合銷售行為增值稅的規(guī)定混合銷售:一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)149營(yíng)改增后：混合銷售是為了解決按照什么稅目的問(wèn)題?；旌希?、既有貨物和貨物的混合；2、也有貨物和服務(wù)的混合；3、還有服務(wù)和服務(wù)的混合。先把貨物和服務(wù)混合分開(kāi)，以什么為主按什么繳稅。營(yíng)改增后：混合銷售是為了解決按照什么稅目的問(wèn)題。150房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

同時(shí)提供精裝修及家具家電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房，可能會(huì)同時(shí)提供精裝修及部分家具、家電，此時(shí)將涉及兼營(yíng)和混合銷售問(wèn)題。1、一項(xiàng)銷售行為是前提；2、企業(yè)類別是關(guān)鍵；房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)

同時(shí)提供精裝修及家具家電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)151不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的情形屬于下列情形之一的，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費(fèi)者個(gè)人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為。不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的情形屬于下列情形之一的，不得開(kāi)具增值152納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、在提供服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓期間，合同約定的付款日、收到款項(xiàng)日和開(kāi)具發(fā)票日三者以最早的時(shí)間為納稅義務(wù)時(shí)間；2、如果提供服務(wù)期間未收到款項(xiàng)，且合同未約定付款日；或視同銷售規(guī)定情形的，則以服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1、在提供服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓期間，合153建筑、租賃服務(wù)納稅義務(wù)時(shí)間1、簽署合同，收到首筆預(yù)付款，為收到當(dāng)日；2、在提供建筑服務(wù)期間，合同約定的付款日、收到款項(xiàng)日和開(kāi)具發(fā)票日三者以最早的時(shí)間為納稅義務(wù)時(shí)間；3、如果提供服務(wù)期間未收到款項(xiàng)，且合同未約定付款日，則以服務(wù)完成的當(dāng)天為納稅義務(wù)時(shí)間。建筑、租賃服務(wù)納稅義務(wù)時(shí)間1、簽署合同，收到首筆預(yù)付款，為收154例如：某試點(diǎn)納稅人出租房子，租金5000元/月，一次性預(yù)收了對(duì)方一年的租金共60000元。則應(yīng)在收到60000元租金的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，并按60000元確認(rèn)收入。

房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課155在哪繳納增值稅在哪繳納增值稅156匯總納稅匯總納稅157整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納增值稅嗎？

在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納增值稅嗎？158統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)納稅問(wèn)題統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)：1、企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位)，并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買(mǎi)方本息的業(yè)務(wù)。2、企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買(mǎi)方的業(yè)務(wù)。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)納稅問(wèn)題統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)：159統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理：1、統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息免征增值稅。2、統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理：160試點(diǎn)實(shí)施前發(fā)生的業(yè)務(wù)如何處理？

1、試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的：（1）試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減；營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-允許扣除項(xiàng)目金額=負(fù)數(shù)（2）應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅；試點(diǎn)實(shí)施前發(fā)生的業(yè)務(wù)如何處理？

1、試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，1612、試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。3、試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。2、試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)162第三部分：“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅抵扣票據(jù)

房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課163那些成本支出有進(jìn)項(xiàng)，那些沒(méi)有？

那些成本支出有進(jìn)項(xiàng)，那些沒(méi)有？

164序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)1立項(xiàng)環(huán)節(jié)6工程建設(shè)環(huán)節(jié)2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)7預(yù)售環(huán)節(jié)3融資環(huán)節(jié)8銷售環(huán)節(jié)4土地取得環(huán)節(jié)9出租環(huán)節(jié)5拆遷安置環(huán)節(jié)10項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)注：1、上述房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間可能會(huì)有一定的交叉。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)序號(hào)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)1立項(xiàng)環(huán)節(jié)6工程建設(shè)環(huán)節(jié)2規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)165房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃整體策略圖房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃整體策略圖166土地取得環(huán)節(jié)可能涉及的票據(jù)種類1土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓金1、土地規(guī)費(fèi)省級(jí)財(cái)政專用收據(jù)（抵減收入額）2、行政事業(yè)單位結(jié)算憑證（不能抵減收入）3、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票（11%）2契稅稅票（不能抵減收入）3規(guī)費(fèi)行政事業(yè)單位結(jié)算憑證（不能抵減收入）4土地變更費(fèi)行政事業(yè)單位結(jié)算憑證（不能抵減收入）5土地評(píng)估費(fèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、增值稅發(fā)票（6%）（3%）6其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證（不能抵減收入）注意：上述部分服務(wù)業(yè)發(fā)票在2013年8月1日后改為增值稅票，以下類同。土地取得環(huán)節(jié)可能涉及的票據(jù)種類1土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓金1、土167土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中票據(jù)1拆遷費(fèi)協(xié)議、（不能抵減收入）建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2安置費(fèi)協(xié)議、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票（不能抵減收入）3補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票（不能抵減收入）4青苗補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議、非經(jīng)營(yíng)性收入專用發(fā)票（不能抵減收入）5其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)（不能抵減收入）注：上述協(xié)議中應(yīng)注明當(dāng)?shù)卣难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件及具體內(nèi)容。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中票據(jù)1拆遷費(fèi)協(xié)議、（不能抵減收入）2安168前期工程費(fèi)中票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目有效憑證6招標(biāo)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票1測(cè)繪費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）7垃圾處理費(fèi)服務(wù)發(fā)票（6%）（3%）或行政收據(jù)（不能）2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）8咨詢服務(wù)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）3勘察費(fèi)服務(wù)（6%）（3%）建安發(fā)票（11%）（3%）9場(chǎng)地平整費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4質(zhì)檢費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）10臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5審核費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）11其他應(yīng)稅行為要發(fā)票，非應(yīng)稅行為要行政票據(jù)或自制憑證前期工程費(fèi)中票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目有效憑證6招標(biāo)費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票1測(cè)繪費(fèi)服169工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1道路建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2供水建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）3供電建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4煤氣建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5有線電視建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）6消防建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7綠化建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）（自產(chǎn)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品無(wú)論開(kāi)具免稅貨物（勞務(wù)）發(fā)票，還是通過(guò)防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具增值稅普通發(fā)票均屬于“農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票”范圍，13%）8地下管網(wǎng)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）9人防設(shè)施建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）10其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1道路建筑安裝發(fā)票170工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1建筑安裝費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2附屬工程費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）3門(mén)窗工程工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4防水工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5土方工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）6裝飾工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7樁基費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）8其他附屬工程建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）9材差費(fèi)建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）10監(jiān)理費(fèi)服務(wù)業(yè)發(fā)票（6%）（3%）11電梯工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）12其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)建筑安裝工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1建171工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)公共配套設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1門(mén)衛(wèi)房建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）2電動(dòng)門(mén)工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）3圍墻設(shè)施建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）4智能化系統(tǒng)工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）5信報(bào)箱工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）6路燈設(shè)施工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7車(chē)棚建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）8公廁建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）9幼兒園建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）10會(huì)所建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）11健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）12其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)公共配套設(shè)施費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1門(mén)172工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1利息支出銀行票據(jù)或地稅代開(kāi)利息票據(jù)（不能抵扣）2水電費(fèi)水電專業(yè)票據(jù)（13%）或（3%）3辦公費(fèi)工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）4工程人員工資自制憑證5低值易耗品工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）6維修費(fèi)用工商業(yè)發(fā)票（17%）（3%）或建筑安裝發(fā)票（11%）（3%）7差旅費(fèi)差旅費(fèi)報(bào)銷單（住宿費(fèi)：（6%）（3%）；其他：（不能）8其他應(yīng)稅行為提供發(fā)票，非應(yīng)稅行為提供行政票據(jù)或自制憑證工程建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的票據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目合法有效憑證1利息173建筑服務(wù)可抵扣項(xiàng)目分析建筑服務(wù)可抵扣項(xiàng)目分析174三項(xiàng)費(fèi)用的扣除三項(xiàng)費(fèi)用的扣除175購(gòu)買(mǎi)加油卡時(shí)能否取得增值稅專用發(fā)票？購(gòu)買(mǎi)加油卡時(shí)能否取得增值稅專用發(fā)票？176第四部分：“營(yíng)改增”后企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)營(yíng)改增課件房協(xié)講課177“營(yíng)改增”后企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加；2、營(yíng)改增后稅務(wù)管理工作比較復(fù)雜；3、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；

4、稅負(fù)管控難度加大；“營(yíng)改增”后企業(yè)將面臨的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題1、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增178影響應(yīng)納增值稅的關(guān)鍵因素

影響應(yīng)納增值稅的關(guān)鍵因素

179一、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求。由于營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅，只需增加一個(gè)會(huì)計(jì)科目，“應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”核算模式簡(jiǎn)單易懂。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，需增加會(huì)計(jì)科目，核算難度較原來(lái)大幅增加。一、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)