房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1課件

房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1第一部分第二部分第三部分第四部分

認識房地產(chǎn)

房地產(chǎn)分類

房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)名詞第一部分第二部分第三部分第四部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1課件第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)：房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）地產(chǎn)：土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。

房地產(chǎn)的形態(tài)單純的土地單純的房屋土地與房屋的綜合體第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)：房屋及其權(quán)利的總稱（占第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特點自然特點：不可移動性（因此也稱之為“不動”產(chǎn)。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值）使用耐久性（房地產(chǎn)的生命周期很長，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數(shù)十年的壽命，土地壽命更近乎無限）資源有限性（除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展）物業(yè)差異性（甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因為地理位置、法規(guī)限制、建筑型式、發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價值，不可互相替代。）經(jīng)濟特點：生產(chǎn)周期長資金密集性相互影響性易受政策限制性房地產(chǎn)的增值性第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特點自然特點：經(jīng)濟特點：5第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的市場一級市場：是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場；二級市場：是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場；三級市場：是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。

第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的市場一級市場：是指國家以土6第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)7第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分國土局：代表國家行使土地所有者職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。發(fā)展商：是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司企業(yè)必須相相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請營業(yè)許可及資質(zhì)等級。代理商：是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。房地產(chǎn)交易中心：房地產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃權(quán)責機關(guān)。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。物業(yè)管理：建設(shè)部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分國土局：代表8第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分銀行：審核購房者的信用、以房地產(chǎn)為抵押物品提供相對長期或短期的安揭貸款。保險：房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險。住房公積金：1991年起全國實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分銀行：審9第二部分房地產(chǎn)銷售第二部分房地產(chǎn)銷售10第二部分房地產(chǎn)銷售什么是房地產(chǎn)銷售？

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一項涉及到金融、建筑、裝潢等多方面的行業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)本身也是由多個環(huán)節(jié)組成的。從房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售到物業(yè)管理，是一個很長的過程，而且任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致過程中出現(xiàn)偏差。所以，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，對各個環(huán)節(jié)的要求也越來越高，從而導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)的工作都需要有專業(yè)的人才，以前一家公司完成整個過程的時代將一去不復(fù)返。從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢中可以看出，今后開發(fā)商將專門負責開發(fā)（建房子），銷售商將專門負責銷售（賣房子），物業(yè)管理公司將專門負責對成熟小區(qū)的管理（把小區(qū)內(nèi)的各項管理事務(wù)再分包給專業(yè)公司來負責，如保安、綠化等）。我們所要負責的，正是其中的一個環(huán)節(jié)——銷售。就是把開發(fā)商正在建造的房子或已建造完成的房子，通過廣告吸引客戶至現(xiàn)場，從而把房子賣掉的過程。第二部分房地產(chǎn)銷售什么是房地產(chǎn)銷售？房地產(chǎn)業(yè)11第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的分類房地產(chǎn)銷售雖然不像房地產(chǎn)開發(fā)需要很多的資金投入，但對專業(yè)性的要求會更高，其中銷售（代銷業(yè)）還可分成四個部分：（一）純企劃：就是由開發(fā)商出廣告費，企劃公司根據(jù)項目特點，為其進行一系列的廣告策劃，不包括現(xiàn)場銷售。（二）企劃銷售：由開發(fā)商提供廣告費用，代銷公司根據(jù)項目的特點，將項目重新定位，從前期的案前準備、廣告策劃以及現(xiàn)場的銷售進行一系列的整體運行。（三）包柜：代理銷售或公司僅負責銷售，而企劃則由其它的廣告公司負責。（四）包銷：與企劃代理的區(qū)別在于，由代銷公司來承擔廣告費用，因此包銷的風(fēng)險性在代銷業(yè)中是最大的。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的分類房地產(chǎn)銷售雖然不像12第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的職責⒈公司形象代表作為一個房地產(chǎn)公司銷售人員是代表公司面對客戶，其形象代表公司形象，服飾整潔與穩(wěn)重會給客戶留下好印象，增加對公司的信心，拉近雙方距離。⒉公司經(jīng)營傳遞者銷售人員明確自己是公司與客戶的中介，其主要職能把公司經(jīng)營傳遞給客戶，達到銷售目的。⒊客戶的購房引導(dǎo)者，專業(yè)顧問銷售人員要利用專業(yè)為客戶提供咨詢便利服務(wù)，從而引導(dǎo)顧客購樓。

⒋將樓盤推薦給客戶的專家銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的公司相信自己所推銷的能力相信自己所推銷的商品第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的職責⒈公司形象代表13第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟過程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項權(quán)利變化。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認，才具有法律效力。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣房屋買賣，是房地14第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。土地使用權(quán)：土地使用者享有使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。土地使用權(quán)是由政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，而土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無嘗收回。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對15第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房屋所有權(quán)：房屋所有人享有房屋的占有、管理、享用、排他、處置（包括出售、出租、抵押、贈于、繼承）權(quán)的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋使用權(quán)：是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的就是房屋的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)證書：是指”房屋所有權(quán)證“和”土地使用權(quán)證“，是房地產(chǎn)權(quán)的法律證明。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)比例，房屋坐落地址，產(chǎn)權(quán)來源，房屋結(jié)構(gòu)，間數(shù)，建筑面積，使用面積，共有數(shù)紀要，他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房屋所有權(quán)：房屋所有人享16第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣形式期房：有了預(yù)售許可證，但還沒拿到大產(chǎn)證；開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證至房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止這期間為期房。準現(xiàn)房：開發(fā)商房屋主體已基本封頂完成，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施已大致完工，房型、樓間距等一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段性完成?，F(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥（大產(chǎn)證）房地產(chǎn)權(quán)證。二手房：即進行第二次交易的房地產(chǎn)。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣形式期房：有了預(yù)售許可證17五證：國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，獲得了在一定年限內(nèi)由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的法律憑證，具有法律效力，受到國家法律保護；建筑用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)檔案，向城市規(guī)劃行政管理部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售條件五證：第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售條件18第二部分房地產(chǎn)銷售建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建筑物、結(jié)構(gòu)物、道路、管線和其它工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準檔向城市規(guī)劃行政主觀部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

建筑工程施工許可證：在城市內(nèi)新建筑物、結(jié)構(gòu)物、道路、管線和其它工程設(shè)施，必須持有行政主管部門規(guī)劃批準文件提出申請，附上細部施工圖由城市行政主管部門根據(jù)審核，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。

商品房預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的30%以上(按當?shù)卣?guī)定)，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國家標準而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

房地產(chǎn)銷售條件第二部分房地產(chǎn)銷售建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)19第二部分房地產(chǎn)銷售在我國目前的條件下，不管是私房出售，還是已購公有住房、經(jīng)濟適用房的出售以及商品房出售都必須符合以下的條件：⒈房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；⒉經(jīng)過改建和擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進入市場進行交易；⒊凡以優(yōu)惠方式購買的公有住宅或以優(yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)；⒋出售已經(jīng)出租的房屋，必須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利；⒌出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；⒍對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后，才能投入房地產(chǎn)交易市場交易。第二部分房地產(chǎn)銷售在我國目前的條件下，不管是私房出售20第三部分房地產(chǎn)分類第三部分房地產(chǎn)分類21第三部分房地產(chǎn)分類按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。

使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。經(jīng)濟適用房：根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號檔，經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標準要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標準，結(jié)合市場需求確定。公房：公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。房改房\私房\廉租房\解困房\安居房第三部分房地產(chǎn)分類按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分商品房：是指開發(fā)商以22第三部分房地產(chǎn)分類按樓層劃分底層：1-3層的建筑稱為底層建筑多層：7層以下的建筑稱為多層建筑小高層：7-11層的建筑稱為小高層建筑高層：12-30層的建筑稱為高層建筑超高層：30層以上的建筑稱為超高層建筑第三部分房地產(chǎn)分類按樓層劃分底層：1-3層的建筑稱為23第三部分房地產(chǎn)分類按組合形態(tài)劃分雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。三拼：即每單元層中有三戶住宅，又稱一梯三戶或品字結(jié)構(gòu)。塔式：即以共享樓梯為核心布置三套以上住房的結(jié)構(gòu)。別墅：別墅現(xiàn)在還是指獨門獨院、兩至三層樓形式。第三部分房地產(chǎn)分類按組合形態(tài)劃分雙拼：即每單元層中有24第三部分房地產(chǎn)分類按房屋內(nèi)部形態(tài)劃分平層：內(nèi)樓面高度一致，由單一平面組成。錯層：內(nèi)樓面高度不一致，由多個平面組成，錯開間有樓梯聯(lián)系。躍式：一套房屋占有多個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。具備完成的多層空間復(fù)式：一套房屋內(nèi)不具備完整的多層空間，夾層的投影面積只占底層面積的一部分。第三部分房地產(chǎn)分類按房屋內(nèi)部形態(tài)劃分平層：內(nèi)樓面高度25第三部分房地產(chǎn)分類按主建筑材料劃分磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在56層以下。缺點：不易改造。框剪結(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架梁柱、混凝墻共同組成受力體系。缺點：不易改造?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱再用預(yù)制的加氣混凝土膨脹珍珠巖、浮石和蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高、工程質(zhì)量比較好、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，房間的開間，進深相對較大，空間分割較自由，高層多采用這種住宅。缺點：梁柱大。鋼結(jié)構(gòu)：房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如梁.柱均以鋼材為主要受力點,其好處為柔軟性強.進深隨意分割.沒有過梁.梁柱小.抗震.抗風(fēng).缺點成本過高。

第三部分房地產(chǎn)分類按主建筑材料劃分26第三部分房地產(chǎn)分類按土地性質(zhì)劃分住宅用地：使用年限為70年。商業(yè)用地：使用年限為40年。（娛樂、旅游用地）綜合用地：使用年限為50年。（工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育）自由集資、微利房用地。按房型劃分第三部分房地產(chǎn)分類按土地性質(zhì)劃分27第四部分房地產(chǎn)名詞第四部分房地產(chǎn)名詞28“七通一平”：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，產(chǎn)地平整?！叭ㄒ黄健保褐阜康禺a(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。“建筑紅線”：是指地塊上合法建筑及建筑配置的界址?！罢嫉孛娣e”：小區(qū)所占的所有土地面積?！盎孛娣e”:建筑物整體在地面的正投影面積。第四部分房地產(chǎn)分類“七通一平”：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，29“建筑面積”:按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積以及其他公攤面積等。計算方法：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤建筑面積的計算規(guī)定：做為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積總和計算。建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。第四部分房地產(chǎn)分類“建筑面積”:按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，包30第四部分房地產(chǎn)分類樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一般計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一般計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。全封閉的陽臺挑廊按其外圍述評投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一般計算。有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。屬于永久性機構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。以上規(guī)定基本涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。第四部分房地產(chǎn)分類樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均31“套內(nèi)建筑面積”:是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)房屋的使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影米那機計算，它包含了套內(nèi)臥室、起居室、客廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算。套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。（地毯面積）套內(nèi)墻體面積：是指內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分割墻和套與公共建筑空間的分割墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。第四部分房地產(chǎn)分類“套內(nèi)建筑面積”:是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)32“分攤”:指的是共有建筑面積部分用各戶套內(nèi)面積的大小按一定比例（分攤系數(shù)）進行分攤。共有建筑面積：一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。其中包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。計算方法：分攤系數(shù)=需要分攤的共有建筑面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和

=（總建筑面積之和-各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和各套房的分攤面積=分攤系數(shù)×各套內(nèi)建筑面積“使用率”:房屋使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率重要指標。計算方法：使用率=房屋使用面積/建筑面積第四部分房地產(chǎn)分類“分攤”:指的是共有建筑面積部分用各戶套內(nèi)面積的大小按一定比33“綠地率”VS“綠化率”“綠地率”：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比例。綠地包括：公共綠地、宅旁綠地。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。要求：1、寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的70%（含水面）。2、至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。3、而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設(shè)計計算時要求距建筑外墻1.5米，道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入。4、地表覆土達不到1.5米的深度計算綠地率時不能計入。計算方法：綠地率=綠地面積/占地面積第四部分房地產(chǎn)分類“綠地率”VS“綠化率”第四部分房地產(chǎn)分類34“綠化率”“綠化率”不是準確的說法，應(yīng)該稱“綠化覆蓋率”

“綠化覆蓋率”：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化面積的總和占居住區(qū)用地的比例。綠化包括：任意形式、形態(tài)的綠化投影面積。計算方法：綠化覆蓋率=綠化面積/占地面積第四部分房地產(chǎn)分類“綠化率”第四部分房地產(chǎn)分類35“容積率”：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建筑用地面積（項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物、構(gòu)筑物、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。計算方法：容積率=總建筑面積/占地面積“建筑密度”：各類建筑的基地總面積與用地面積的比例，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集的程度。計算方法：建筑密度=基地總面積/占地面積“間距”：前后兩排南向房屋之間的凈距離。第四部分房地產(chǎn)分類“容積率”：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建筑36“開間”：在房屋設(shè)計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。規(guī)格較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性?！斑M深”：從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大可以有效的節(jié)約用地，但會使得房型較長，室內(nèi)光線不足；進深短則具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。第四部分房地產(chǎn)分類“開間”：在房屋設(shè)計中，房屋的開間（即寬度）是指一間房屋內(nèi)一37“層高”：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度?！皟舾摺保褐赶聦拥匕迕婊驑前迕娴缴蠈訕前逑卤砻嬷g的距離。

計算方法：凈高=層高-樓板厚度“房型”：一般指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺?！奥杜_”：上方?jīng)]有任何頂遮蓋物之平臺，稱露臺?！瓣柵_”：上方有遮蓋物者，稱為陽臺。第四部分房地產(chǎn)分類“層高”：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就38“中線”：指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣?！俺兄貕Α保褐钢沃喜繕菍又亓康膲w?！胺浅兄貕Α保褐覆恢沃喜繕菍又亓康膲w,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響?！邦A(yù)置板”：指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚、衛(wèi)一定不能用；“現(xiàn)澆板”：指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。第四部分房地產(chǎn)分類“中線”：指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣。第四部39“房屋組團”：是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式布局，用四面樓房圍合封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要?！敖M團級路”：上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。“宅間小路”：房屋建筑之間連接各房屋入口的道路?！拔卜俊保河址Q掃尾房。當商品房銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，就稱之為尾房。第四部分房地產(chǎn)分類“房屋組團”：是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落40“生態(tài)房屋”：生態(tài)房屋是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢、無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。“綠色房屋”：并不是綠化較好的房屋，是一種具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑壽命等優(yōu)點的房屋?！盎▓@式房屋”：也叫西式洋房或小洋樓。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨立院式平房或二、三層小樓。第四部分房地產(chǎn)分類“生態(tài)房屋”：生態(tài)房屋是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)41“均價”：房屋的平均價格。計算方法：各單位的銷售價格之合÷單位建筑面積之合“基價”：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格?！捌鸩絻r”：某物業(yè)各樓層銷售價格中最低的價格?！邦A(yù)售價”：是商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語?！耙淮涡再I斷價”：買方和賣方商定的一次性定價。第四部分房地產(chǎn)分類“均價”：房屋的平均價格。第四部分房地產(chǎn)分類42“定金”：指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額貨幣。定今≠訂金“違約金”：指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量貨幣。“維修基金”：是指住宅樓房的公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金；收費標準是總房款的3%。

第四部分房地產(chǎn)分類“定金”：指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定43THENEDTHENED44房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1第一部分第二部分第三部分第四部分

認識房地產(chǎn)

房地產(chǎn)分類

房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)名詞第一部分第二部分第三部分第四部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售基本知識培訓(xùn)1課件第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)：房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）地產(chǎn)：土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。

房地產(chǎn)的形態(tài)單純的土地單純的房屋土地與房屋的綜合體第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)房產(chǎn)：房屋及其權(quán)利的總稱（占第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特點自然特點：不可移動性（因此也稱之為“不動”產(chǎn)。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值）使用耐久性（房地產(chǎn)的生命周期很長，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數(shù)十年的壽命，土地壽命更近乎無限）資源有限性（除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展）物業(yè)差異性（甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因為地理位置、法規(guī)限制、建筑型式、發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價值，不可互相替代。）經(jīng)濟特點：生產(chǎn)周期長資金密集性相互影響性易受政策限制性房地產(chǎn)的增值性第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的特點自然特點：經(jīng)濟特點：49第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的市場一級市場：是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場；二級市場：是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場；三級市場：是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。

第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)的市場一級市場：是指國家以土50第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資、開發(fā)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。其中又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)51第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分國土局：代表國家行使土地所有者職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。發(fā)展商：是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司企業(yè)必須相相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請營業(yè)許可及資質(zhì)等級。代理商：是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。房地產(chǎn)交易中心：房地產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃權(quán)責機關(guān)。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。物業(yè)管理：建設(shè)部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分國土局：代表52第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分銀行：審核購房者的信用、以房地產(chǎn)為抵押物品提供相對長期或短期的安揭貸款。保險：房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險。住房公積金：1991年起全國實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金賬戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。第一部分認識房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分銀行：審53第二部分房地產(chǎn)銷售第二部分房地產(chǎn)銷售54第二部分房地產(chǎn)銷售什么是房地產(chǎn)銷售？

房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一項涉及到金融、建筑、裝潢等多方面的行業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)本身也是由多個環(huán)節(jié)組成的。從房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售到物業(yè)管理，是一個很長的過程，而且任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致過程中出現(xiàn)偏差。所以，在房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展中，對各個環(huán)節(jié)的要求也越來越高，從而導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)的工作都需要有專業(yè)的人才，以前一家公司完成整個過程的時代將一去不復(fù)返。從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢中可以看出，今后開發(fā)商將專門負責開發(fā)（建房子），銷售商將專門負責銷售（賣房子），物業(yè)管理公司將專門負責對成熟小區(qū)的管理（把小區(qū)內(nèi)的各項管理事務(wù)再分包給專業(yè)公司來負責，如保安、綠化等）。我們所要負責的，正是其中的一個環(huán)節(jié)——銷售。就是把開發(fā)商正在建造的房子或已建造完成的房子，通過廣告吸引客戶至現(xiàn)場，從而把房子賣掉的過程。第二部分房地產(chǎn)銷售什么是房地產(chǎn)銷售？房地產(chǎn)業(yè)55第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的分類房地產(chǎn)銷售雖然不像房地產(chǎn)開發(fā)需要很多的資金投入，但對專業(yè)性的要求會更高，其中銷售（代銷業(yè)）還可分成四個部分：（一）純企劃：就是由開發(fā)商出廣告費，企劃公司根據(jù)項目特點，為其進行一系列的廣告策劃，不包括現(xiàn)場銷售。（二）企劃銷售：由開發(fā)商提供廣告費用，代銷公司根據(jù)項目的特點，將項目重新定位，從前期的案前準備、廣告策劃以及現(xiàn)場的銷售進行一系列的整體運行。（三）包柜：代理銷售或公司僅負責銷售，而企劃則由其它的廣告公司負責。（四）包銷：與企劃代理的區(qū)別在于，由代銷公司來承擔廣告費用，因此包銷的風(fēng)險性在代銷業(yè)中是最大的。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的分類房地產(chǎn)銷售雖然不像56第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的職責⒈公司形象代表作為一個房地產(chǎn)公司銷售人員是代表公司面對客戶，其形象代表公司形象，服飾整潔與穩(wěn)重會給客戶留下好印象，增加對公司的信心，拉近雙方距離。⒉公司經(jīng)營傳遞者銷售人員明確自己是公司與客戶的中介，其主要職能把公司經(jīng)營傳遞給客戶，達到銷售目的。⒊客戶的購房引導(dǎo)者，專業(yè)顧問銷售人員要利用專業(yè)為客戶提供咨詢便利服務(wù)，從而引導(dǎo)顧客購樓。

⒋將樓盤推薦給客戶的專家銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的公司相信自己所推銷的能力相信自己所推銷的商品第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售的職責⒈公司形象代表57第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟過程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項權(quán)利變化。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認，才具有法律效力。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣房屋買賣，是房地58第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。土地使用權(quán)：土地使用者享有使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。土地使用權(quán)是由政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，而土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無嘗收回。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對59第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房屋所有權(quán)：房屋所有人享有房屋的占有、管理、享用、排他、處置（包括出售、出租、抵押、贈于、繼承）權(quán)的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋使用權(quán)：是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的就是房屋的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)證書：是指”房屋所有權(quán)證“和”土地使用權(quán)證“，是房地產(chǎn)權(quán)的法律證明。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)比例，房屋坐落地址，產(chǎn)權(quán)來源，房屋結(jié)構(gòu)，間數(shù)，建筑面積，使用面積，共有數(shù)紀要，他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)權(quán)限房屋所有權(quán)：房屋所有人享60第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣形式期房：有了預(yù)售許可證，但還沒拿到大產(chǎn)證；開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證至房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止這期間為期房。準現(xiàn)房：開發(fā)商房屋主體已基本封頂完成，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施已大致完工，房型、樓間距等一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段性完成?，F(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥（大產(chǎn)證）房地產(chǎn)權(quán)證。二手房：即進行第二次交易的房地產(chǎn)。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)買賣形式期房：有了預(yù)售許可證61五證：國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，獲得了在一定年限內(nèi)由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的法律憑證，具有法律效力，受到國家法律保護；建筑用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)檔案，向城市規(guī)劃行政管理部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售條件五證：第二部分房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售條件62第二部分房地產(chǎn)銷售建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建筑物、結(jié)構(gòu)物、道路、管線和其它工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準檔向城市規(guī)劃行政主觀部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

建筑工程施工許可證：在城市內(nèi)新建筑物、結(jié)構(gòu)物、道路、管線和其它工程設(shè)施，必須持有行政主管部門規(guī)劃批準文件提出申請，附上細部施工圖由城市行政主管部門根據(jù)審核，核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。

商品房預(yù)售許可證：按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的30%以上(按當?shù)卣?guī)定)，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，經(jīng)審核符合國家標準而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

房地產(chǎn)銷售條件第二部分房地產(chǎn)銷售建設(shè)工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)63第二部分房地產(chǎn)銷售在我國目前的條件下，不管是私房出售，還是已購公有住房、經(jīng)濟適用房的出售以及商品房出售都必須符合以下的條件：⒈房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；⒉經(jīng)過改建和擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進入市場進行交易；⒊凡以優(yōu)惠方式購買的公有住宅或以優(yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)；⒋出售已經(jīng)出租的房屋，必須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利；⒌出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；⒍對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后，才能投入房地產(chǎn)交易市場交易。第二部分房地產(chǎn)銷售在我國目前的條件下，不管是私房出售64第三部分房地產(chǎn)分類第三部分房地產(chǎn)分類65第三部分房地產(chǎn)分類按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。

使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。經(jīng)濟適用房：根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號檔，經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標準要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標準，結(jié)合市場需求確定。公房：公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類:一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。房改房\私房\廉租房\解困房\安居房第三部分房地產(chǎn)分類按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分商品房：是指開發(fā)商以66第三部分房地產(chǎn)分類按樓層劃分底層：1-3層的建筑稱為底層建筑多層：7層以下的建筑稱為多層建筑小高層：7-11層的建筑稱為小高層建筑高層：12-30層的建筑稱為高層建筑超高層：30層以上的建筑稱為超高層建筑第三部分房地產(chǎn)分類按樓層劃分底層：1-3層的建筑稱為67第三部分房地產(chǎn)分類按組合形態(tài)劃分雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。三拼：即每單元層中有三戶住宅，又稱一梯三戶或品字結(jié)構(gòu)。塔式：即以共享樓梯為核心布置三套以上住房的結(jié)構(gòu)。別墅：別墅現(xiàn)在還是指獨門獨院、兩至三層樓形式。第三部分房地產(chǎn)分類按組合形態(tài)劃分雙拼：即每單元層中有68第三部分房地產(chǎn)分類按房屋內(nèi)部形態(tài)劃分平層：內(nèi)樓面高度一致，由單一平面組成。錯層：內(nèi)樓面高度不一致，由多個平面組成，錯開間有樓梯聯(lián)系。躍式：一套房屋占有多個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。具備完成的多層空間復(fù)式：一套房屋內(nèi)不具備完整的多層空間，夾層的投影面積只占底層面積的一部分。第三部分房地產(chǎn)分類按房屋內(nèi)部形態(tài)劃分平層：內(nèi)樓面高度69第三部分房地產(chǎn)分類按主建筑材料劃分磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在56層以下。缺點：不易改造?？蚣艚Y(jié)構(gòu)：一般用于高層公共建筑，由框架梁柱、混凝墻共同組成受力體系。缺點：不易改造?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱再用預(yù)制的加氣混凝土膨脹珍珠巖、浮石和蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅，適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高、工程質(zhì)量比較好、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，房間的開間，進深相對較大，空間分割較自由，高層多采用這種住宅。缺點：梁柱大。鋼結(jié)構(gòu)：房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如梁.柱均以鋼材為主要受力點,其好處為柔軟性強.進深隨意分割.沒有過梁.梁柱小.抗震.抗風(fēng).缺點成本過高。

第三部分房地產(chǎn)分類按主建筑材料劃分70第三部分房地產(chǎn)分類按土地性質(zhì)劃分住宅用地：使用年限為70年。商業(yè)用地：使用年限為40年。（娛樂、旅游用地）綜合用地：使用年限為50年。（工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育）自由集資、微利房用地。按房型劃分第三部分房地產(chǎn)分類按土地性質(zhì)劃分71第四部分房地產(chǎn)名詞第四部分房地產(chǎn)名詞72“七通一平”：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，產(chǎn)地平整。“三通一平”：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求?！敖ㄖt線”：是指地塊上合法建筑及建筑配置的界址?！罢嫉孛娣e”：小區(qū)所占的所有土地面積。“基地面積”:建筑物整體在地面的正投影面積。第四部分房地產(chǎn)分類“七通一平”：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，73“建筑面積”:按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積以及其他公攤面積等。計算方法：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤建筑面積的計算規(guī)定：做為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。單層房屋按一層計算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積總和計算。建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2.2米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)層（即管道層，儲藏室等）和2.2米以上的樓梯間、電梯間均按一層計算建筑面積。層面上的樓梯間，水箱間，電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進出口，層高在2.2米以上的按其外圍水平投影面積計算。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算。第四部分房地產(chǎn)分類“建筑面積”:按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，包74第四部分房地產(chǎn)分類樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，連廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一般計算；有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一般計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。全封閉的陽臺挑廊按其外圍述評投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一般計算。有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計算建筑面積。屬于永久性機構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無柱雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。以上規(guī)定基本涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。第四部分房地產(chǎn)分類樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均75“套內(nèi)建筑面積”:是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)房屋的使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水平投影米那機計算，它包含了套內(nèi)臥室、起居室、客廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算。套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。（地毯面積）套內(nèi)墻體面積：是指內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，或其他承重支撐間隔體所占的面積。其中各套之間的分割墻和套與公共建筑空間的分割墻以及外墻等共有墻均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。第四部分房地產(chǎn)分類“套內(nèi)建筑面積”:是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)76“分攤”:指的是共有建筑面積部分用各戶套內(nèi)面積的大小按一定比例（分攤系數(shù)）進行分攤。共有建筑面積：一般房屋除了專有別墅以外，都有公共使用面積的部分。其中包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。計算方法：分攤系數(shù)=需要分攤的共有建筑面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和

=（總建筑面積之和-各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和各套房的分攤面積=分攤系數(shù)×各套內(nèi)建筑面積“使用率”:房屋使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率重要指標。計算方法：使用率=房屋使用面積/建筑面積第四部分房地產(chǎn)分類“分攤”:指的是共有建筑面積部分用各戶套內(nèi)面積的大小按一定比77“綠地率”VS“綠化率”“綠地率”：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地的比例。綠地包括：公共綠地、宅旁綠地。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。要求：1、寬度不小于8米，面積不小于400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的70%（含水面）。2、至少要有1/