天亞地產(chǎn)水景城三期項(xiàng)目報(bào)告

天亞水景城三期項(xiàng)目分析報(bào)告新吉陽(yáng)機(jī)構(gòu)蘇州新吉陽(yáng)二○○七年九月報(bào)告內(nèi)容公寓部分別墅部分營(yíng)銷建議壹、公寓部分一、從市場(chǎng)角度看相城公寓市場(chǎng)總體特征在售樓盤數(shù)量較少，市場(chǎng)短期內(nèi)供應(yīng)量較小；目前支撐市場(chǎng)銷售的僅僅有香城花園三期、歐風(fēng)麗苑等少數(shù)樓盤，短期內(nèi)上市的也僅有晨曦鑫苑等少數(shù)公寓產(chǎn)品；市場(chǎng)整體去化平穩(wěn)，新推房源去化迅速；由于以上幾個(gè)樓盤分期有房源推出，整體市場(chǎng)暫時(shí)維持了較穩(wěn)定的成交量。中心城區(qū)在售樓盤去化迅速，大多數(shù)新房源預(yù)熱階段就被預(yù)定一空。成交均價(jià)飆升，市場(chǎng)一片火暴；進(jìn)入2007年，相城區(qū)住宅市場(chǎng)成交價(jià)格飆升，究其原因，除受到市場(chǎng)整體價(jià)格上揚(yáng)的影響，相城區(qū)市場(chǎng)本身供應(yīng)量不足是價(jià)格上漲的主要原因。在售公寓項(xiàng)目分析類型樓盤可售未來(lái)將推套數(shù)合計(jì)公寓榮盛歐風(fēng)麗苑05501648香城花園三期0590錦繡天地80晨曦鑫苑一期約5000晨曦印象00酒店式公寓凱翔國(guó)際廣場(chǎng)123-1374德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)-約300國(guó)際服裝城368-世強(qiáng)新尚閱城364219分析:區(qū)域市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品主要處于預(yù)約階段，基本無(wú)房可售；而未來(lái)短期市場(chǎng)供給更是有限，短期內(nèi)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)更為明顯。未來(lái)公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析456321本案7810119由土地拍賣可以看出，未來(lái)相城區(qū)公寓主要集中在中心城區(qū)西部，齊門北大街和規(guī)劃人民路兩側(cè)，此區(qū)域也將是相城區(qū)未來(lái)最有競(jìng)爭(zhēng)力的居住區(qū)域。從目前公寓地塊的供應(yīng)來(lái)看，未來(lái)幾年相城可工供應(yīng)公寓產(chǎn)品將在200萬(wàn)方左右，加上部分商業(yè)地塊中出現(xiàn)的居住型產(chǎn)品，以及短期內(nèi)新拍的土地快速上市，可以預(yù)見，未來(lái)相城區(qū)公寓產(chǎn)品將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。總結(jié)從市場(chǎng)總體來(lái)看，目前相城區(qū)公寓產(chǎn)品處于熱銷狀態(tài)，短期內(nèi)市場(chǎng)“供不應(yīng)求”，賦予了本案良好的入使契機(jī)；從土地供應(yīng)來(lái)看，未來(lái)相城區(qū)公寓市場(chǎng)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，未來(lái)相城區(qū)公寓產(chǎn)品的重心將在目前中心城區(qū)的西部，齊門北大街和規(guī)劃人民路兩側(cè)，此區(qū)域也將是相城區(qū)未來(lái)最有競(jìng)爭(zhēng)力的居住區(qū)域；品牌開發(fā)商基本集中齊門北大街和規(guī)劃人民路兩側(cè)，將進(jìn)一步提升該區(qū)域客戶吸引度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；綜合分析，為了避免未來(lái)市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)“快速銷售”的目的，建議本案公寓產(chǎn)品“以快入市”，抓住市場(chǎng)火暴的有利契機(jī)，快速入市，占領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售。二、從產(chǎn)品角度看由于采采取兩兩梯兩兩戶的的高層層設(shè)計(jì)計(jì)，產(chǎn)產(chǎn)品得得房率率較低低，舒舒適性性不足足；產(chǎn)品存存在部部分不不利于于銷售售的設(shè)設(shè)計(jì)，，兩房房產(chǎn)品品不符符合市市場(chǎng)主主流；；本案產(chǎn)產(chǎn)品面面積均均大于于目前前市場(chǎng)場(chǎng)在售售項(xiàng)目目，直直接導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)產(chǎn)品總總價(jià)較較高，，不利利于整整體銷銷售；；作為主主力產(chǎn)產(chǎn)品的的兩房房戶型型面積積大于于90平方方米，，3成成的首首付將將成為為項(xiàng)目目快速速去化化的一一大障障礙。。總結(jié)從公寓寓產(chǎn)品品的設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)來(lái)看，，本案案公寓寓產(chǎn)品品存在在一定定的不不足，，不利利于在在未來(lái)來(lái)的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境中中與品品牌開開發(fā)商商一爭(zhēng)爭(zhēng)高下下，因因此，，從產(chǎn)產(chǎn)品角角度出出發(fā)，，“快快速入入市””是本本案公公寓產(chǎn)產(chǎn)品的的最佳佳途徑徑之一一。三、從客戶戶角度看通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析，，相城區(qū)客客戶來(lái)源主主要有以下下幾類：中心城區(qū)分分流客戶；；開發(fā)區(qū)、工工業(yè)園區(qū)北北區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)白領(lǐng)階層層；相城區(qū)改善善居住條件件的居民；；二次次購(gòu)購(gòu)房房、、換換房房、、置置業(yè)業(yè)的的居居民民；；部分分看看好好相相城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展前前景景的的投投資資客客；；10平平方方公公里里的的蠡蠡口口國(guó)國(guó)際際家家具具城城的的客客商商；；張家家港港、、常常熟熟等等地地有有意意向向進(jìn)進(jìn)入入蘇蘇州州的的定定居居者者。。相城城區(qū)區(qū)域域因因?yàn)闉閮r(jià)價(jià)格格的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，客客源源分分布布相相對(duì)對(duì)廣廣泛泛。。本案由于地理理位置和產(chǎn)品品組合的特點(diǎn)點(diǎn)，目標(biāo)客源源將以上述客客源的“黃色”部分為主。相城區(qū)公寓產(chǎn)產(chǎn)品主要客戶戶來(lái)源本案客源分析析由于本案近78%的產(chǎn)品品為兩房，因因此本案的主主要客源多為為首次置業(yè)者者，對(duì)于此類類購(gòu)房者來(lái)說(shuō)說(shuō)，總價(jià)和首付將成為決定他他們是否置業(yè)業(yè)的關(guān)鍵性因因素。由于相城區(qū)房房產(chǎn)市場(chǎng)具有有良好的發(fā)展展前景，根據(jù)據(jù)目前相城成成交客戶的分分析統(tǒng)計(jì)，我我們可以預(yù)見見本案將具有有一定比例的的投資客戶，，對(duì)于投資客客戶來(lái)說(shuō)，投資門門檻的的高低低和項(xiàng)目目增值值的前前景是是他們們考慮慮的重重要因因素。。對(duì)于本本案的的三房房產(chǎn)品品來(lái)說(shuō)說(shuō)，由由于面面積較較大，，總價(jià)價(jià)較高高，因因此性性價(jià)比比和產(chǎn)產(chǎn)品力力將成成為客客戶衡衡量的的重要要依據(jù)據(jù)。綜上所所述，，為了了提升升客戶戶的接接受度度，實(shí)實(shí)現(xiàn)本本案公公寓產(chǎn)產(chǎn)品的的快速速去化化，我我司建建議項(xiàng)目進(jìn)一步提提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)產(chǎn)品附加值和和性價(jià)比。公寓部分產(chǎn)品品建議經(jīng)過(guò)綜合研究究，根據(jù)項(xiàng)目目實(shí)際情況，，結(jié)合市場(chǎng)成成功案例，我我司建議項(xiàng)目目公寓部分進(jìn)進(jìn)一步提升產(chǎn)產(chǎn)品附加值：：地暖系統(tǒng)（便便于施工，提提升整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力）；新風(fēng)系統(tǒng)（提提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力）；隔音設(shè)備（減減弱省道對(duì)本本案的影響））；安全設(shè)備（密密碼鎖，高級(jí)級(jí)防盜門等））。公寓部分總結(jié)結(jié)目標(biāo)：快速去化策略：快速入市，搶搶占市場(chǎng)；增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，提升客客戶接受度。。貳、別墅部部分相城別墅市市場(chǎng)總體特特征起步較早，，早期發(fā)展展較為緩慢慢，樓盤數(shù)數(shù)量較少；；近年來(lái)受整整體市場(chǎng)的的影響以及及招商地產(chǎn)產(chǎn)等品牌開開發(fā)商的帶帶動(dòng)，別墅墅進(jìn)入高速速發(fā)展期，，價(jià)格上漲漲較快；相對(duì)于公寓寓市場(chǎng)，相相城區(qū)別墅墅產(chǎn)品的后后期供應(yīng)樓樓盤較少，，但規(guī)模相相對(duì)較大；；市場(chǎng)主要個(gè)個(gè)案分析——依云水水岸占地面積：：22萬(wàn)平平米總建面積：24.2萬(wàn)平米容積率率：1.1開發(fā)周期：：總體共分分三期戶數(shù)數(shù)：1078戶物業(yè)類型：：聯(lián)體、、疊加主力面積：：聯(lián)體230-320平米；疊疊加175-185平米價(jià)格格：聯(lián)體體11000元/平平米；疊加加8000元/平銷售率率：一期完完全去化，，二期已推推部分基本本去化主要賣點(diǎn)純別墅社區(qū)區(qū)，相城區(qū)區(qū)最大別墅墅項(xiàng)目，規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)；；周邊均為低低密度別墅墅社區(qū)，氛氛圍優(yōu)勢(shì)；；招商地產(chǎn)的的品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)較較為合理，，經(jīng)濟(jì)實(shí)用用；贈(zèng)送面積較較多，較高高的性價(jià)比比和附加值值；配套優(yōu)勢(shì)，，3000㎡㎡商業(yè)會(huì)所所，15000㎡住住戶會(huì)所；；招商局物業(yè)業(yè)；定位較高，，但相比市市區(qū)和園區(qū)區(qū)具有一定定的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)；…………………作為為相相城城區(qū)區(qū)最最大大的的別別墅墅樓樓盤盤，，結(jié)結(jié)合合招招商商地地產(chǎn)產(chǎn)的的品品牌牌影影響響力力，，依依云云水水岸岸已已成成為為相相城城區(qū)區(qū)別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)的的標(biāo)標(biāo)桿桿項(xiàng)項(xiàng)目目，，銷銷售售價(jià)價(jià)格格影影響響相相城城整整體體別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)，，成成為為目目前前相相城城別別墅墅樓樓盤盤參參考考和和比比較較的的主主要要對(duì)對(duì)象象。。地上上建建筑筑面面積積233平平方方米米，，地下下室室、、花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)、、閣閣樓樓等等贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積200平平方方米米；7米米開開間間，，南南北北花花園園加加中中庭庭設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，中中庭庭采采光光，，全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；超大大面面積積贈(zèng)贈(zèng)送送，，高高性性價(jià)價(jià)比比產(chǎn)產(chǎn)品品。。地上上建建筑筑面面積積255平平方方米米，，地下下室室、、花花園園、、露露臺(tái)臺(tái)、、閣閣樓樓等等贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積212平平方方米米；7.5米開開間，，功能能分區(qū)區(qū)合理理，開開揚(yáng)通通透，，全明明設(shè)計(jì)計(jì)；下沉式式花園園、中中庭、、露臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，景景觀多多樣化化主臥贈(zèng)贈(zèng)送轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角露露臺(tái)。。經(jīng)過(guò)一一期的的成功功銷售售，依云水水岸已已經(jīng)得得到客客戶的的充分分認(rèn)可可，加加上一一期產(chǎn)產(chǎn)品的的成功功入住住，客客戶接接受度度得到到進(jìn)一一步提提升，，價(jià)格格隨之之水漲漲船高高。經(jīng)過(guò)一一年時(shí)時(shí)間的的客戶戶累積積，以以及整整體市市場(chǎng)的的走高高，加加上產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值的進(jìn)進(jìn)一步步提升升，依依云水水岸二二期產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售價(jià)價(jià)格較較一期期有了了大幅幅度增增長(zhǎng)，，目前前實(shí)際際成交交均價(jià)價(jià)在11000元/平方方米左左右。。價(jià)格走走勢(shì)客源組成成依云水岸岸一期部部分產(chǎn)品品客源以以相城區(qū)區(qū)當(dāng)?shù)乜涂驮礊橹髦鳎渲兄姓俟賳T占據(jù)據(jù)了相當(dāng)當(dāng)?shù)谋壤ㄟ@一一部分客客源總量量則相對(duì)對(duì)有限））；由于一期期的消化化，二期期部分當(dāng)當(dāng)?shù)乜驮丛幢壤郎p減少，而而同時(shí)由由于整體體接受度度的提高高以及園園區(qū)別墅墅價(jià)格的的高速上上漲，園園區(qū)客源源成為依依云水岸岸目前銷銷售的主主要客戶戶；由于交通通的因素素以及木木瀆、越越溪等區(qū)區(qū)域的分分流，中中心城區(qū)區(qū)客源比比例一直直較少。。市場(chǎng)最高高檔個(gè)案案分析——中興興銀麗高高爾夫別別墅高爾球場(chǎng)場(chǎng)別墅、、純獨(dú)棟棟產(chǎn)品、、低容積積、低密密度、目目前相城城區(qū)檔次次最高、、單價(jià)最最高、總總價(jià)最高高的別墅墅產(chǎn)品。。2期57戶1期1批34戶1期2批28戶3期59戶項(xiàng)目由于檔檔次定位較較高，總價(jià)價(jià)較高，客客戶面較為為狹窄，因因此整體去去化相對(duì)較較慢，由于于市場(chǎng)整體體的走高，，一期產(chǎn)品品價(jià)格隨之之上漲。二期由于產(chǎn)產(chǎn)品附加值值的進(jìn)一步步提升，以以及整體市市場(chǎng)形勢(shì)的的看好，因因此價(jià)格大大幅上揚(yáng)，，預(yù)計(jì)價(jià)格格將達(dá)到20000元/平方方米左右。。價(jià)格走勢(shì)本案別墅產(chǎn)產(chǎn)品分析除了最北面面一排的N5、N6戶型外，，本案產(chǎn)品品面積主要要集中在280-300之間間，面積較較大，將直直接導(dǎo)致總總價(jià)的提升升，限制了了部分客源源的購(gòu)買行行為，不利利于產(chǎn)品的的整體銷售售。12米超大大面寬，類類獨(dú)棟設(shè)計(jì)計(jì)，超越市市場(chǎng)聯(lián)排別別墅；客廳開間僅僅4.8米米層高僅2.88米米、廚房開開敞設(shè)計(jì)，，餐廳廚房房相連，缺缺乏檔次感感；223.6平平方方米米采采取取四四房房三三廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，整整體體舒舒適適性性不不強(qiáng)強(qiáng)；；底層贈(zèng)贈(zèng)送花花園近近50平方方米、、2-3層層贈(zèng)送送露臺(tái)臺(tái)近45平平方米米；缺少地地下室室設(shè)計(jì)計(jì)，不不符合合現(xiàn)代代別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)主流流，整整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力不足足。12米米超大大面寬寬，類類獨(dú)棟棟設(shè)計(jì)計(jì)，超超越市市場(chǎng)聯(lián)聯(lián)排別別墅；；底層贈(zèng)贈(zèng)送100平方方米的的花園園，2-3層贈(zèng)贈(zèng)送46平平方米米的露露臺(tái)；；所有房間套套房設(shè)計(jì)，，客廳部分分挑空，彰彰顯品位和和檔次；相對(duì)于300平方米米的建筑面面積，6.3平方米米的廚房略略顯偏小，，同時(shí)客廳廳層高也僅僅3.24米；面積偏大，，但缺少地地下室設(shè)計(jì)計(jì)，不符合合現(xiàn)代別墅墅市場(chǎng)主流流。12米超大大面寬，類類獨(dú)棟設(shè)計(jì)計(jì)，超越市市場(chǎng)聯(lián)排別別墅；底層贈(zèng)送130平方方米的花園園，2-3層贈(zèng)送84平方米米的露臺(tái)；；所有房間間套房設(shè)設(shè)計(jì)，視視聽室設(shè)設(shè)計(jì)，彰彰顯品位位和檔次次；6.4平平方米的的廚房略略顯偏小小，同時(shí)時(shí)客廳層層高也僅僅3.24米；；面積偏大大，但缺缺少地下下室設(shè)計(jì)計(jì)，不符符合現(xiàn)代代別墅市市場(chǎng)主流流。本案別墅墅產(chǎn)品與與市場(chǎng)代代表個(gè)案案的比較較從別墅產(chǎn)產(chǎn)品的綜綜合價(jià)值值來(lái)看，，本案別別墅產(chǎn)品品存在一一定的不不足，與與區(qū)域代代表性個(gè)個(gè)案依云云水岸之之間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力尚尚有一定定差距，，因此，，從產(chǎn)品品角度出出發(fā)，““性價(jià)比比”和““附加值值”的提提升是本本案別墅墅產(chǎn)品必必須加強(qiáng)強(qiáng)的重要要因素。。別墅部分分產(chǎn)品建建議經(jīng)過(guò)綜合合研究，，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際情況，，結(jié)合市市場(chǎng)成功功案例，，我司建建議項(xiàng)目目別墅部部分進(jìn)一一步提升升產(chǎn)品附附加值：：地暖系統(tǒng)統(tǒng)（便于于施工，，提升整整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力）；隔音設(shè)備備（減弱弱省道對(duì)對(duì)本案的的影響））；安全設(shè)備備；戶式中央央空調(diào)（（提升產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力）。未來(lái)相城城區(qū)別墅墅產(chǎn)品供供應(yīng)分布布8321本案4576經(jīng)過(guò)對(duì)相相城區(qū)已已拍賣地地塊的分分析，同同時(shí)結(jié)合合本案實(shí)實(shí)際情況況，我司司認(rèn)為上上述地塊塊可能規(guī)規(guī)劃一些些對(duì)本案案產(chǎn)生競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品，其其中2號(hào)號(hào)地塊將將是本案案最直接接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，，而8號(hào)號(hào)地塊也也將對(duì)本本案目標(biāo)標(biāo)客源形形成一定定的分流流。競(jìng)爭(zhēng)地塊塊之“蘇地2005-B-56”本案別墅競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析版塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象象主要對(duì)象：青青劍湖版塊：：上郡、觀讕讕·麗宮、旭旭輝·芭堤蘭蘭灣等；次要對(duì)象：越越溪版塊：水水