XXXX深圳好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告課件

好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告2011.8好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告2011.8整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是濱海物業(yè)的代表是具有標(biāo)志性的是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn)是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射珠三角的城市代表項(xiàng)目稀缺的資源條件成就經(jīng)典傳承的作品能代表新時(shí)代的深圳，城市發(fā)展中的“一級(jí)”實(shí)現(xiàn)價(jià)值高于城市中心其它區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域拉開與其他項(xiàng)目的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的輻射珠三角的城整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊(yùn)涵獨(dú)特海洋文化的國(guó)際港口海濱綜合體，深圳海濱項(xiàng)目新典范國(guó)際港口物業(yè)獨(dú)特海洋文化打造深圳國(guó)際港口的標(biāo)志性物業(yè)成就濱海物業(yè)的經(jīng)典獨(dú)具海洋文化理念的新型項(xiàng)目資源型居住度假生活演繹理念超前特色突出整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊(yùn)涵獨(dú)特海洋文化的國(guó)際港口海濱綜合體，年份樓盤名稱客戶來源特征描述2002年南方明珠二期、東海麗景當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜他}田港及物流、船務(wù)公司的中高級(jí)員工、沙頭角保稅區(qū)內(nèi)員工、政府公務(wù)員、本地居民，部分企業(yè)白領(lǐng)及香港消費(fèi)群體、私營(yíng)業(yè)主2003年和亨家園片區(qū)內(nèi)的工作人員，其他投資客戶主要為片區(qū)的企業(yè)職員（約65%），部分工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員，其他投資客戶。2005年金港盛世當(dāng)?shù)鼐用窦捌瑓^(qū)企業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主主要為本地居民及片區(qū)企業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主。2007年裕達(dá)華庭當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜?。鹽田港本地居民及工作在鹽田區(qū)域的員工及私企業(yè)主。2008年花港客戶主要來自羅湖客戶主要來自羅湖，投資客戶居多，自住客戶年齡偏小。鹿港國(guó)際鹽田附近居民鹽田附近居民，幾乎都是全家一起到場(chǎng)選房的。2010年幸福海主要來自羅湖、福田自住客較多，年齡30-40歲2010年金山碧海羅湖占一半，其次是福田、南山，鹽田客戶少羅湖、福田客戶為主，投資客戶多于度假客戶多于自住客戶，年齡特征40-50歲，看重其在山中的位置和海景客戶定位4鹽田港區(qū)域原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車，羅湖、福田客戶占到大多數(shù)當(dāng)?shù)貫橹髁_湖福田為主年份樓盤名稱客戶來源特征描述2002年南方明珠二期、東海麗景結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目客戶進(jìn)行界定主要客戶福田、南山及香港的自住兼投資客戶客戶定位4主要來自鹽田及羅湖的自住客戶核心客戶邊緣客戶來自深圳及香港的投資客戶結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目客戶進(jìn)行界定主要客本項(xiàng)目客戶具象描述客戶定位4購房原因追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境改善居住環(huán)境，提升自身價(jià)值標(biāo)簽結(jié)婚或者居住的功能型需求投資需求客戶群體企業(yè)高管、企業(yè)主區(qū)域原住民小生意人事業(yè)初創(chuàng)者周邊小區(qū)原住民子女高收入年輕精英階層香港、龍崗、寶安私營(yíng)企業(yè)主各地投資客生命周期小孩剛出生或已上學(xué)小孩成年獨(dú)立居住剛結(jié)婚或小孩出生不久單身或者剛結(jié)婚客戶生命周期范圍較廣泛來源區(qū)域鹽田、羅湖福田南山整個(gè)深圳及香港具象描述看重景觀資源環(huán)境對(duì)社區(qū)環(huán)境和高端配套敏感對(duì)區(qū)位和周邊配套比較重視看重物業(yè)管理喜歡創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)對(duì)價(jià)格比較敏感對(duì)升值潛力比較感興趣1主要客戶2次要客戶本項(xiàng)目客戶具象描述客戶定位4購房原因追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境改房型面積結(jié)合項(xiàng)目屬性初步建議套數(shù)比例單房-1房20%小2房70㎡以下4%大2房70㎡以上25%中小3房85-140㎡30%大3房150㎡以上5%4-5房120㎡以上5%復(fù)式10%別墅小于1%戶型推導(dǎo)修正二次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例單房-1房30-6020%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%頂層復(fù)式250-350㎡2%整棟大復(fù)式180-300㎡2%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%房型面積結(jié)合項(xiàng)目屬性初步建議套數(shù)比例單房-1房20%小2房7戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊湊型向舒適型及豪華型過度三次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例套數(shù)推斷面積比例單房-1房30-60㎡20%15689%小2房60-65㎡4%3102%大2房70-90㎡20%156816%中小3房85-140㎡25%196026%大3房150-180㎡10%78615%4-5房130-180㎡10%78615%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%4707%頂層復(fù)式250-350㎡2%1566%整棟大復(fù)式180-300㎡2%1564%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%351%合計(jì)100%7795100%二次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例單房-1房30-60㎡20%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%頂層復(fù)式250-350㎡2%整棟大復(fù)式180-300㎡2%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊湊型Part1商業(yè)客戶定位Part1商業(yè)客戶定位商務(wù)人士：來往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附近找到他們會(huì)友、休閑、娛樂等功能的各國(guó)商務(wù)人士服務(wù)對(duì)象1他們代表著一個(gè)生活：忙碌、緊張、高節(jié)奏。他們需要、期望在本區(qū)域內(nèi)找到他們暫時(shí)的歸屬：居住、會(huì)友、休閑、娛樂…；他們追求有品位的生活，他們關(guān)注熱點(diǎn)與時(shí)尚；節(jié)奏緊張他們少有時(shí)間去休閑，他們需要在緊縮的都市中去享受會(huì)友、休閑、娛樂…休閑之余感受真正的深圳漁村文化的原始文明和特色鮮明的休閑街區(qū)，盡情放松是他們的夢(mèng)想商務(wù)人士：來往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附近找到他們會(huì)友時(shí)代精英：有消費(fèi)的新理念、新思想，在個(gè)人的消費(fèi)中希望擁有屬于他們的社區(qū)和有一定居住品位引領(lǐng)潮流高貴富足他們游樂世界，以挑剔而好奇的眼光關(guān)注著這座城市；他們代表著一個(gè)時(shí)尚：注重生活品質(zhì)而淡化消費(fèi)支出。他們憧憬搜索到能滿足他們的好奇的一切；他們高貴而富足，他們追求品牌，引領(lǐng)時(shí)代潮流；作為公眾人物，他們不可能花費(fèi)大量時(shí)間在都市穿梭，要讓緊湊的城市滿足他們的一切…時(shí)代精英：有消費(fèi)的新理念、新思想，在個(gè)人的消費(fèi)中希望擁有屬于旅行觀光：來深圳旅行者，他們不會(huì)錯(cuò)過深圳最具代表性的城市印象的地區(qū)停留，購物、就餐、休閑…他們來到這座城市，他們以好奇的眼光記錄著這座城市所發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴他們代表著一種理念：生活需要調(diào)節(jié)，繃得太緊的神經(jīng)需要放松他們來到這座城市期待著這里能給他放松，而不是奔波這里給他們不僅僅是的愉快和休息，而且是美的享受旅行觀光：來深圳旅行者，他們不會(huì)錯(cuò)過深圳最具代表性的城市印象貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個(gè)釋放自己配備身心的場(chǎng)所，盡情的享受生活他們來自海內(nèi)外，在貨輪上度過漫長(zhǎng)的時(shí)間，生活乏味他們努力在工作至于去追求另外一種生活方式他們追求著陸后的釋放，強(qiáng)行把自己拉回到顯示生活中閑暇之余，放松屬于他們的主要生活組成貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個(gè)釋放自己配備身心的場(chǎng)所Part2商業(yè)整體定位Part2商業(yè)整體定位商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項(xiàng)目商業(yè)打造為集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、游憩商業(yè)為一體的綜合商業(yè)模式特色街區(qū)商業(yè)集中商業(yè)游憩商業(yè)集中商業(yè)：承載項(xiàng)目商業(yè)整體形象，作為未來鹽田商業(yè)發(fā)展核心，填補(bǔ)鹽田缺少集中商業(yè)空白，突破鹽田目前商業(yè)格局的主力核心特色商業(yè)街區(qū)：承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當(dāng)代都市人居家生活個(gè)性化的需求，使高尚生活的多樣化表現(xiàn)的載體游憩商業(yè)：作為項(xiàng)目避免同質(zhì)化，自身獨(dú)有的條件，打造成為項(xiàng)目亮點(diǎn)商業(yè)海岸城COCOPARK中心城萬象城金光華？商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項(xiàng)目商業(yè)打Part2.1集中商業(yè)定位Part2.1集中商業(yè)定位集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力店提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)鹽田商業(yè)活力打造深圳都市文明，將鹽港建設(shè)成為真正的知名的休閑購物聚會(huì)場(chǎng)所生活百貨：打造專業(yè)主題購物場(chǎng)館超級(jí)市場(chǎng)----大型綜合超級(jí)市場(chǎng)，創(chuàng)造“時(shí)尚、健康、快樂”的經(jīng)營(yíng)理念影視城----為生活添加更多的樂趣，讓生活離我們更近餐飲、餐吧----滿足目標(biāo)人群的商務(wù)需求集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力店提主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn)核心區(qū)高檔商業(yè)的價(jià)值感通過電梯、空中花園等提升集中商業(yè)建筑的商業(yè)價(jià)值大堂挑高突顯商業(yè)建筑氣質(zhì)主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn)核心富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)深圳東部地區(qū)的商業(yè)活力。高檔核心主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，迎合高端客戶需求，為區(qū)域注入活力以國(guó)際中高檔品牌為主，融合國(guó)內(nèi)頂集品牌，高價(jià)位、高形象吸引高尚客戶群體體現(xiàn)對(duì)生活的關(guān)懷，營(yíng)造溫馨、舒適、和諧的生活氛圍全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合引導(dǎo)全新的時(shí)尚生活方式，打造成為區(qū)域集休閑娛樂、餐飲、購物于一體的體驗(yàn)式特色商業(yè)激發(fā)區(qū)域活力、演繹中心生活新景象富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè)檔次Part2.2街區(qū)商業(yè)定位Part2.2街區(qū)商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)打造：服務(wù)住宅區(qū)以及承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當(dāng)代都市人居家生活個(gè)性化的需求，盡情品味高尚生活的多樣化小尺度使商業(yè)街更豐富、更親切餐飲、精品、美容、品牌專賣……,讓都市生活更有情調(diào)街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、24小時(shí)不停息的都市瘋狂街區(qū)商業(yè)打造：服務(wù)住宅區(qū)以及承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當(dāng)代打造體驗(yàn)式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價(jià)值的體現(xiàn)讓蔡屋圍成為“喝不完的美酒、逛不完的街、找不完的樂、24小時(shí)聊不完的天”的地方…“晚上10點(diǎn)，蔡屋圍的生活剛剛開始”…打造體驗(yàn)式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價(jià)值的體現(xiàn)讓蔡屋圍成為街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價(jià)值薈萃之地，沉淀城市歷史和人文街區(qū)基本特征：互動(dòng)性、便利性、共享性、多樣性、包容性和防衛(wèi)性目前國(guó)內(nèi)比較有名的街區(qū)：上海新天地陽朔西街北京建外soho天津第五大道目前國(guó)外比較有名的街區(qū)：日本東京新宿香港中環(huán)街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價(jià)值薈萃之地，沉淀城市歷將項(xiàng)目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)城市歷史和人文深圳現(xiàn)有的具有街區(qū)特征的蛇口酒吧街和華僑城開放度都不夠，不具有豐富的街區(qū)生活。規(guī)劃設(shè)計(jì)注意高密度、小尺度街區(qū)和開放空間的混合使用。將項(xiàng)目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)城市Part2.3游憩商業(yè)定位Part2.3游憩商業(yè)定位海洋文化：海洋文化商業(yè)標(biāo)識(shí)，貫穿整個(gè)商業(yè)，賦予商業(yè)海洋文化底蘊(yùn)緣于海洋而生成的文化，也即人類對(duì)海洋本身的認(rèn)識(shí)、利用和因有海洋而創(chuàng)造出來的精神的、行為的、社會(huì)的和物質(zhì)的文明生活內(nèi)涵海洋文化的本質(zhì)，就是人類與海洋的互動(dòng)關(guān)系及其產(chǎn)物海洋民俗、海洋考古、海洋信仰、與海洋有關(guān)的人文景觀等都屬于海洋文化的范疇海洋文化標(biāo)識(shí)，展示深圳鹽港地區(qū)濱海發(fā)展歷程，以及歷史演變，更好的詮釋鹽港的現(xiàn)狀與未來文化長(zhǎng)廊1海洋文化：海洋文化商業(yè)標(biāo)識(shí)，貫穿整個(gè)商業(yè)，賦予商業(yè)海洋文化底主體博物館：主體博物館，增強(qiáng)項(xiàng)目參與性與娛樂性，還原深圳歷史的原封原貌，增強(qiáng)項(xiàng)目文化積淀深圳漁村原始風(fēng)貌的以及漁民生活方式還原展現(xiàn)鹽港發(fā)展歷史發(fā)展歷程，講述鹽港從發(fā)展到現(xiàn)在以及未來發(fā)展藍(lán)圖展示貨輪博物館：世界各國(guó)貨輪知識(shí)介紹，以及世界著名港口簡(jiǎn)介，使來此游客，足不出戶就能領(lǐng)略全世界貨輪、貨港的發(fā)展歷史主體博物館：主體博物館，增強(qiáng)項(xiàng)目參與性與娛樂性，還原深圳歷史海鮮食街：親海特色海鮮食街，營(yíng)造活力四射海上不夜城作為目前已經(jīng)在鹽田形成氛圍的海鮮食街，予以保留與傳承，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，更大化的營(yíng)造氣氛，興盛活力四射的海上不夜城2010年上半年鹽田海鮮街實(shí)現(xiàn)0.72億元，增長(zhǎng)28.6％特色美食2海鮮食街：親海特色海鮮食街，營(yíng)造活力四射海上不夜城作為目前已聊天、會(huì)友瘋狂、快樂一醉方休……酒吧街：培育現(xiàn)代的生活氛圍，超越海上世界酒吧街和cocopark酒吧街，成為深圳夜生活新的聚集地酒吧街區(qū)3聊天、會(huì)友酒吧街：培育現(xiàn)代的生活氛圍，超越海上世界酒吧街和c項(xiàng)目酒店定位：打造深圳濱海主題酒店的標(biāo)桿物業(yè)，造就深圳濱海主題酒店新的里程碑市場(chǎng)高星級(jí)酒店較多，但特色酒店稀缺，存在特色奢華酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)就項(xiàng)目本身而言，酒店是項(xiàng)目形象的至高提升點(diǎn)，需要更為具有影響力的國(guó)際高星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)區(qū)域的影響力項(xiàng)目酒店定位：打造深圳濱海主題酒店的標(biāo)桿物業(yè)，造就深圳濱海主海洋文化酒店：為項(xiàng)目帶來獨(dú)樹一幟的特色元素，避免與其他高星級(jí)酒店直面競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)將海洋文化發(fā)揚(yáng)極致特色酒店，避免與項(xiàng)目?jī)?nèi)其他高星級(jí)酒店直面競(jìng)爭(zhēng)特色海洋文化酒店體現(xiàn)項(xiàng)目海洋文化，帶來獨(dú)樹一幟的特色元素海洋文化酒店與項(xiàng)目?jī)?nèi)海洋文化標(biāo)示與海洋博物館相呼應(yīng)，將海洋文化的概念發(fā)揮到極致，為項(xiàng)目注入以海洋文化為主的精神內(nèi)涵海洋文化酒店：為項(xiàng)目帶來獨(dú)樹一幟的特色元素，避免與其他高星級(jí)寫字樓定位：領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)的高檔寫字樓物業(yè)，與項(xiàng)目整體形象吻合，項(xiàng)目中承擔(dān)作為補(bǔ)充物業(yè)角色區(qū)域辦公物業(yè)的外部氛圍較差，一時(shí)難以形成良好的商務(wù)氛圍，因此不建議將寫字樓作為項(xiàng)目整體規(guī)劃運(yùn)營(yíng)中的重點(diǎn)考慮到項(xiàng)目整體形象，如果保留寫字樓物業(yè)，則需要配合項(xiàng)目整體的高端形象進(jìn)行設(shè)計(jì)和規(guī)劃，保證項(xiàng)目高端的純粹性和價(jià)值點(diǎn)寫字樓定位：領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)的高檔寫字樓物業(yè)，與項(xiàng)目整體形象吻合33ThanksforyourattentionWishyouagoodday!33ThanksforyourattentionWis演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告2011.8好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告2011.8整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是濱海物業(yè)的代表是具有標(biāo)志性的是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn)是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射珠三角的城市代表項(xiàng)目稀缺的資源條件成就經(jīng)典傳承的作品能代表新時(shí)代的深圳，城市發(fā)展中的“一級(jí)”實(shí)現(xiàn)價(jià)值高于城市中心其它區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域拉開與其他項(xiàng)目的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的輻射珠三角的城整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊(yùn)涵獨(dú)特海洋文化的國(guó)際港口海濱綜合體，深圳海濱項(xiàng)目新典范國(guó)際港口物業(yè)獨(dú)特海洋文化打造深圳國(guó)際港口的標(biāo)志性物業(yè)成就濱海物業(yè)的經(jīng)典獨(dú)具海洋文化理念的新型項(xiàng)目資源型居住度假生活演繹理念超前特色突出整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊(yùn)涵獨(dú)特海洋文化的國(guó)際港口海濱綜合體，年份樓盤名稱客戶來源特征描述2002年南方明珠二期、東海麗景當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜他}田港及物流、船務(wù)公司的中高級(jí)員工、沙頭角保稅區(qū)內(nèi)員工、政府公務(wù)員、本地居民，部分企業(yè)白領(lǐng)及香港消費(fèi)群體、私營(yíng)業(yè)主2003年和亨家園片區(qū)內(nèi)的工作人員，其他投資客戶主要為片區(qū)的企業(yè)職員（約65%），部分工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員，其他投資客戶。2005年金港盛世當(dāng)?shù)鼐用窦捌瑓^(qū)企業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主主要為本地居民及片區(qū)企業(yè)員工及私營(yíng)業(yè)主。2007年裕達(dá)華庭當(dāng)?shù)毓ぷ骷熬幼〉娜恕｛}田港本地居民及工作在鹽田區(qū)域的員工及私企業(yè)主。2008年花港客戶主要來自羅湖客戶主要來自羅湖，投資客戶居多，自住客戶年齡偏小。鹿港國(guó)際鹽田附近居民鹽田附近居民，幾乎都是全家一起到場(chǎng)選房的。2010年幸福海主要來自羅湖、福田自住客較多，年齡30-40歲2010年金山碧海羅湖占一半，其次是福田、南山，鹽田客戶少羅湖、福田客戶為主，投資客戶多于度假客戶多于自住客戶，年齡特征40-50歲，看重其在山中的位置和海景客戶定位4鹽田港區(qū)域原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車，羅湖、福田客戶占到大多數(shù)當(dāng)?shù)貫橹髁_湖福田為主年份樓盤名稱客戶來源特征描述2002年南方明珠二期、東海麗景結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目客戶進(jìn)行界定主要客戶福田、南山及香港的自住兼投資客戶客戶定位4主要來自鹽田及羅湖的自住客戶核心客戶邊緣客戶來自深圳及香港的投資客戶結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目客戶進(jìn)行界定主要客本項(xiàng)目客戶具象描述客戶定位4購房原因追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境改善居住環(huán)境，提升自身價(jià)值標(biāo)簽結(jié)婚或者居住的功能型需求投資需求客戶群體企業(yè)高管、企業(yè)主區(qū)域原住民小生意人事業(yè)初創(chuàng)者周邊小區(qū)原住民子女高收入年輕精英階層香港、龍崗、寶安私營(yíng)企業(yè)主各地投資客生命周期小孩剛出生或已上學(xué)小孩成年獨(dú)立居住剛結(jié)婚或小孩出生不久單身或者剛結(jié)婚客戶生命周期范圍較廣泛來源區(qū)域鹽田、羅湖福田南山整個(gè)深圳及香港具象描述看重景觀資源環(huán)境對(duì)社區(qū)環(huán)境和高端配套敏感對(duì)區(qū)位和周邊配套比較重視看重物業(yè)管理喜歡創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)對(duì)價(jià)格比較敏感對(duì)升值潛力比較感興趣1主要客戶2次要客戶本項(xiàng)目客戶具象描述客戶定位4購房原因追求更高品質(zhì)的居住環(huán)境改房型面積結(jié)合項(xiàng)目屬性初步建議套數(shù)比例單房-1房20%小2房70㎡以下4%大2房70㎡以上25%中小3房85-140㎡30%大3房150㎡以上5%4-5房120㎡以上5%復(fù)式10%別墅小于1%戶型推導(dǎo)修正二次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例單房-1房30-6020%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%頂層復(fù)式250-350㎡2%整棟大復(fù)式180-300㎡2%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%房型面積結(jié)合項(xiàng)目屬性初步建議套數(shù)比例單房-1房20%小2房7戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊湊型向舒適型及豪華型過度三次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例套數(shù)推斷面積比例單房-1房30-60㎡20%15689%小2房60-65㎡4%3102%大2房70-90㎡20%156816%中小3房85-140㎡25%196026%大3房150-180㎡10%78615%4-5房130-180㎡10%78615%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%4707%頂層復(fù)式250-350㎡2%1566%整棟大復(fù)式180-300㎡2%1564%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%351%合計(jì)100%7795100%二次推導(dǎo)房型面積套數(shù)比例單房-1房30-60㎡20%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%創(chuàng)新復(fù)式88-140㎡6%頂層復(fù)式250-350㎡2%整棟大復(fù)式180-300㎡2%聯(lián)排別墅200-300㎡小于1%戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊湊型Part1商業(yè)客戶定位Part1商業(yè)客戶定位商務(wù)人士：來往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附近找到他們會(huì)友、休閑、娛樂等功能的各國(guó)商務(wù)人士服務(wù)對(duì)象1他們代表著一個(gè)生活：忙碌、緊張、高節(jié)奏。他們需要、期望在本區(qū)域內(nèi)找到他們暫時(shí)的歸屬：居住、會(huì)友、休閑、娛樂…；他們追求有品位的生活，他們關(guān)注熱點(diǎn)與時(shí)尚；節(jié)奏緊張他們少有時(shí)間去休閑，他們需要在緊縮的都市中去享受會(huì)友、休閑、娛樂…休閑之余感受真正的深圳漁村文化的原始文明和特色鮮明的休閑街區(qū)，盡情放松是他們的夢(mèng)想商務(wù)人士：來往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附近找到他們會(huì)友時(shí)代精英：有消費(fèi)的新理念、新思想，在個(gè)人的消費(fèi)中希望擁有屬于他們的社區(qū)和有一定居住品位引領(lǐng)潮流高貴富足他們游樂世界，以挑剔而好奇的眼光關(guān)注著這座城市；他們代表著一個(gè)時(shí)尚：注重生活品質(zhì)而淡化消費(fèi)支出。他們憧憬搜索到能滿足他們的好奇的一切；他們高貴而富足，他們追求品牌，引領(lǐng)時(shí)代潮流；作為公眾人物，他們不可能花費(fèi)大量時(shí)間在都市穿梭，要讓緊湊的城市滿足他們的一切…時(shí)代精英：有消費(fèi)的新理念、新思想，在個(gè)人的消費(fèi)中希望擁有屬于旅行觀光：來深圳旅行者，他們不會(huì)錯(cuò)過深圳最具代表性的城市印象的地區(qū)停留，購物、就餐、休閑…他們來到這座城市，他們以好奇的眼光記錄著這座城市所發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴他們代表著一種理念：生活需要調(diào)節(jié)，繃得太緊的神經(jīng)需要放松他們來到這座城市期待著這里能給他放松，而不是奔波這里給他們不僅僅是的愉快和休息，而且是美的享受旅行觀光：來深圳旅行者，他們不會(huì)錯(cuò)過深圳最具代表性的城市印象貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個(gè)釋放自己配備身心的場(chǎng)所，盡情的享受生活他們來自海內(nèi)外，在貨輪上度過漫長(zhǎng)的時(shí)間，生活乏味他們努力在工作至于去追求另外一種生活方式他們追求著陸后的釋放，強(qiáng)行把自己拉回到顯示生活中閑暇之余，放松屬于他們的主要生活組成貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個(gè)釋放自己配備身心的場(chǎng)所Part2商業(yè)整體定位Part2商業(yè)整體定位商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項(xiàng)目商業(yè)打造為集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、游憩商業(yè)為一體的綜合商業(yè)模式特色街區(qū)商業(yè)集中商業(yè)游憩商業(yè)集中商業(yè)：承載項(xiàng)目商業(yè)整體形象，作為未來鹽田商業(yè)發(fā)展核心，填補(bǔ)鹽田缺少集中商業(yè)空白，突破鹽田目前商業(yè)格局的主力核心特色商業(yè)街區(qū)：承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當(dāng)代都市人居家生活個(gè)性化的需求，使高尚生活的多樣化表現(xiàn)的載體游憩商業(yè)：作為項(xiàng)目避免同質(zhì)化，自身獨(dú)有的條件，打造成為項(xiàng)目亮點(diǎn)商業(yè)海岸城COCOPARK中心城萬象城金光華？商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項(xiàng)目商業(yè)打Part2.1集中商業(yè)定位Part2.1集中商業(yè)定位集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力店提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)鹽田商業(yè)活力打造深圳都市文明，將鹽港建設(shè)成為真正的知名的休閑購物聚會(huì)場(chǎng)所生活百貨：打造專業(yè)主題購物場(chǎng)館超級(jí)市場(chǎng)----大型綜合超級(jí)市場(chǎng)，創(chuàng)造“時(shí)尚、健康、快樂”的經(jīng)營(yíng)理念影視城----為生活添加更多的樂趣，讓生活離我們更近餐飲、餐吧----滿足目標(biāo)人群的商務(wù)需求集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力店提主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn)核心區(qū)高檔商業(yè)的價(jià)值感通過電梯、空中花園等提升集中商業(yè)建筑的商業(yè)價(jià)值大堂挑高突顯商業(yè)建筑氣質(zhì)主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn)核心富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)深圳東部地區(qū)的商業(yè)活力。高檔核心主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，迎合高端客戶需求，為區(qū)域注入活力以國(guó)際中高檔品牌為主，融合國(guó)內(nèi)頂集品牌，高價(jià)位、高形象吸引高尚客戶群體體現(xiàn)對(duì)生活的關(guān)懷，營(yíng)造溫馨、舒適、和諧的生活氛圍全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合引導(dǎo)全新的時(shí)尚生活方式，打造成為區(qū)域集休閑娛樂、餐飲、購物于一體的體驗(yàn)式特色商業(yè)激發(fā)區(qū)域活力、演繹中心生活新景象富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè)檔次Part2.2街區(qū)商業(yè)定位Part2.2街區(qū)商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)打造：服務(wù)住宅區(qū)以及承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當(dāng)代都市人居家生活個(gè)性化的需求，盡情品味高尚生活的多樣化小尺度使商業(yè)街更豐富、更親切餐飲、精品、美容、品牌專賣……,讓都市生活更有情調(diào)街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、24小時(shí)不停息的都市瘋狂街區(qū)商業(yè)打造：服務(wù)住宅區(qū)以及承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過渡，迎合當(dāng)代打造體驗(yàn)式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價(jià)值的體現(xiàn)讓蔡屋圍成為“喝不完的美酒、逛不完的街、找不完的樂、24小時(shí)聊不完的天”的地方…“晚上10點(diǎn)，蔡屋圍的生活剛剛開始”…打造體驗(yàn)式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價(jià)值的體現(xiàn)讓蔡屋圍成為街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價(jià)值薈萃之地，沉淀城市歷史和人文街區(qū)基本特征：互動(dòng)性、便利性、共享性、多樣性、包容性和防衛(wèi)性目前國(guó)內(nèi)比較有名的街區(qū)：上海新天地陽朔西街北京建外soho天津第五大道目前國(guó)外比較有名的街區(qū)：日本東京新宿香港中環(huán)街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價(jià)值薈萃之地，沉淀城市歷將項(xiàng)目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)城市歷史和人文深圳現(xiàn)有的具有街區(qū)特征的蛇口酒吧街和華僑城開放度都不夠，不具有豐富的街區(qū)生活。規(guī)劃設(shè)計(jì)注意高密度、小尺度街區(qū)和開放空間的混合使用。將項(xiàng)目打造成開放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)城市Part2.3游憩商業(yè)定位Part2.3游憩商業(yè)定位海洋文化：海洋文化商業(yè)標(biāo)識(shí)，貫穿整個(gè)商業(yè)，賦予商業(yè)海洋文化底蘊(yùn)緣于海洋而生成的文化，也即人類對(duì)海洋本身的認(rèn)識(shí)、利用和因有海洋而創(chuàng)造出來的精神的、行為的、社會(huì)的和物質(zhì)的文明生