商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略課件

1商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略1商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇這是一個全世界都緊緊盯住的，有十多億人的市場每年以2位數(shù)的GDP/消費支出不斷增長的一個全速上升的市場，毫無疑問是所有商家的必爭之地。2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇這是一個全世界都緊緊盯住的，有十多億人的3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚未成熟，對于中國地產(chǎn)商來說，是一個新的領(lǐng)域，充滿機遇。不容易做，做好了就是無限寶藏商業(yè)地產(chǎn)價值高；可以持續(xù)經(jīng)營，帶來的利益是持續(xù)的、長期的；并可以享受到物業(yè)數(shù)倍的增值空間。香港置地的中環(huán)區(qū)上海新天地3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚未成熟，對于中4商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇同時，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，商業(yè)地產(chǎn)受影響較小商業(yè)地產(chǎn)還會帶來很多邊際效益，一個良好的商業(yè)項目可以帶動周邊區(qū)域住宅的價值大大提升，比如新天地對太平橋地區(qū)的貢獻(xiàn)。4商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇同時，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，商業(yè)地5商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，經(jīng)營方式和內(nèi)容趨同化，成本加大、利潤下降，競爭激烈，風(fēng)險加大發(fā)展商因為對商業(yè)不了解，導(dǎo)致對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠爛尾樓十之八九均是商業(yè)房產(chǎn)5商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，經(jīng)營方式和6商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對應(yīng)不起來，場和市對應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招商困難商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要較長的資金回收期，資金實力與金融調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)影響較大，需要開發(fā)商具有一定的投資分析和中長線投資技巧、預(yù)測和抗風(fēng)險能力6商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重7商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題盲目引進(jìn)和照抄照搬其他成功項目，沒有因地制宜、對癥下藥的措施，不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展采用開發(fā)住宅的散賣以期快速回收資金的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，導(dǎo)致開發(fā)商失去自主權(quán)，管理經(jīng)營困難。7商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題盲目引進(jìn)和照抄照搬其他成功項目，沒有8中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過去、現(xiàn)在、未來中國八十年代從物資規(guī)劃派賣到進(jìn)入消費市場狀況商業(yè)地產(chǎn)從90年代開始在中國開始發(fā)展，大致經(jīng)歷了五個階段：上個世紀(jì)80年代底90年代初開始，以百貨業(yè)的建設(shè)和城市老商業(yè)區(qū)改造為主的商業(yè)房產(chǎn)投資；90年代中期開始大型超市和賣場的興起受到外來影響，購物中心及其大型Mall亦紛紛登場90年代末，上海新天地的成功，推動了各大城市開始建設(shè)休閑性商業(yè)街和步行街，甚至一些中小城市也要做新天地，但十之八九都不成功未來是什么……8中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過去、現(xiàn)在、未來中國八十年代從物資規(guī)劃派賣9

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略9商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略10商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是一個綜合了定位、招商和經(jīng)營管理的過程，三個階段循序漸進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣。因此，需要系統(tǒng)的考慮三個階段的總體規(guī)劃，才能讓項目順利的發(fā)展下去。而每個階段，都要綜合考慮品牌管理、創(chuàng)作、招商、經(jīng)營管理、法律和財務(wù)5各層次的元素。每個層次都落實后，就到了進(jìn)入下一個階段的時機。10商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是一個綜合了定位、招商和11項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動及廣告宣傳危機管理法律及財務(wù)經(jīng)濟效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財務(wù)分析/管理11項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階12項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換12項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段13項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換13項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段14項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換14項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段15項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動及廣告宣傳危機管理法律及財務(wù)經(jīng)濟效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財務(wù)分析/管理15項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段16項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動及廣告宣傳危機管理法律及財務(wù)經(jīng)濟效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財務(wù)分析/管理16項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段17上海新天地

案例討論17上海新天地

案例討論18一個項目做就一個企業(yè)18一個項目做就一個企業(yè)19沒有瑞安廣場就沒有新天地1920瑞安廣場瑞安集團(tuán)來滬發(fā)展的第一個項目是瑞安廣場瑞安廣場坐落淮海中路、樓高26層，總建筑面積逾78,000平方米，其中商業(yè)樓面面積達(dá)30,000平方米1994年，瑞安廣場籌劃時期正是整個上海市辦公樓供過于求的時期，許多辦公項目，特別是淮海路以東項目都已暫停觀望20瑞安廣場瑞安集團(tuán)來滬發(fā)展的第一個項目是瑞安廣場21瑞安廣場經(jīng)過詳實的調(diào)查與市場分析，供過于求的只是低檔次的辦公項目，而頂級市場卻有很大的潛力需求因此瑞安廣場以高端市場為目標(biāo)，同時，區(qū)別其它競爭者，以“快”搶占市場，只針對跨國公司進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣由于正確的定位和發(fā)展策略，瑞安廣場脫穎而出，不僅成為上海設(shè)施最先進(jìn)之甲級商辦綜合大樓之一，并持續(xù)保持上海租金最貴的頂級寫字樓的地位21瑞安廣場經(jīng)過詳實的調(diào)查與市場分析，供過于求的只是低檔次的22瑞安廣場瑞安廣場的成功為其所在的上海市盧灣區(qū)發(fā)展起到了促進(jìn)作用，帶動了淮海東路一帶地區(qū)包括中環(huán)廣場、力寶廣場等一批高檔寫字樓的興起，讓淮海路的商業(yè)商務(wù)氛圍更為濃厚瑞安廣場為瑞安集團(tuán)樹立了優(yōu)異可信的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)的聲譽，也為瑞安集團(tuán)在上海立足，爭取新天地等地塊奠定了基礎(chǔ)22瑞安廣場瑞安廣場的成功為其所在的上海市盧灣區(qū)發(fā)展起到了促23上海新天地——從“機遇”到“經(jīng)典”23上海新天地——從“機遇”到“經(jīng)典”24如何從“機遇”變成“經(jīng)典”遠(yuǎn)見創(chuàng)意奮斗資源經(jīng)典機遇上海新天地的實現(xiàn)24如何從“機遇”變成“經(jīng)典”遠(yuǎn)見創(chuàng)意奮斗資25上海新天地的發(fā)展“機遇”：90年底初上海在國務(wù)院支持下全面推動下，成為一個國際化的大都市，是中國國際化的窗口城市吸引著本地、國內(nèi)和國際的訪客是一個相聚地方，不僅僅是一個購物中心是一個時尚中心25上海新天地的發(fā)展“機遇”：26上海新天地的發(fā)展大都會需要文化、時尚、潮流、國際式社交場所……新天地正好搭上這班首列快車26上海新天地的發(fā)展大都會需要文化、時尚、潮流、國際式社交場27上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第一階段——整體策劃布局第二階段——市場推廣與招商第三階段——經(jīng)營管理27上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段28上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第一階段——整體策劃布局（98/6~99/9）整體目標(biāo)定位商業(yè)功能布局及整體規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟效益分析28上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段29上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣和招商（99/9~01/12）

市場推廣策略行業(yè)領(lǐng)頭羊文化/政治團(tuán)休優(yōu)皮一族中產(chǎn)階級29上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段30上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣與招商（99/9~01/12）

招商策略目標(biāo)清晰，主動選擇，棄短期利益取長線回報30上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段31上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣與招商（99/9~01/12）

招商策略先談理念，道相同相為謀建立試點體會/驗布局策略（石庫門之夢會所）不求大、不求快、不求全、但求對31上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段32上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣與招商（99/9~01/12）

招商策略借助境外網(wǎng)絡(luò)（國際中介）不假手于人（高層親歷親為）劫富濟貧保底分成支持有創(chuàng)意有天分但實力不足的經(jīng)營者32上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段33上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第三階段——經(jīng)營管理（01/9~）租戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理文娛時尚活動管理物業(yè)管理（特別是：危機管理）33上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段34上海新天地的發(fā)展經(jīng)典是一個具有國際知名度的聚會場所是一個具歷史文化特色的都市旅游景點是一個匯集各國餐飲美食及休閑時尚活動的時尚生活中心34上海新天地的發(fā)展經(jīng)典35上海新天地——公關(guān)宣傳策略35上海新天地——公關(guān)宣傳策略36傳媒如何看新天地36傳媒如何看新天地37從老上海弄堂里走出的“新天地”已成為眼下上海最風(fēng)靡的休閑港灣之一……解放日報2001年9月28日37從老上海弄堂里走出的“新天地”已成為眼下上海最風(fēng)靡的休閑38張載養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)長):新天地是淮海路的一個休閑港灣，兼容性很強。在此，老年人懷舊追憶，青年人感受新潮，老外品味東方文化，中國人感覺開放氛圍。新天地項目的機制也較好，在以后的舊房開發(fā)中仍可借鑒。丹麥電視臺記者：新天地給我一種震撼，我沒有想到中國已經(jīng)知道如何保護(hù)歷史文化了。新民周刊2001年10月22日38張載養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)長):新天地是淮海路的一個休閑港灣，兼容39沒人可以預(yù)測，要真正蛻變成上海的時尚之地，究竟需要多長時間。新天地只用了短短的一年，不知道這算不算是一個奇跡。這片神奇的土地仿佛正在迸發(fā)與生俱來的魔力，像磁石般吸引著目光挑剔、成熟善變的都市人，……

仔細(xì)想一想，“新天地”里融合的誘人要素其實很簡單，無非就是——都市、活力與創(chuàng)意。上海星期三2001年11月14日39沒人可以預(yù)測，要真正蛻變成上海的時尚之地，究竟需要多長時40新天地始終把特色文化作為自己的“命脈”，建筑風(fēng)格也好，招商布局也好，從東方視角入手，把握現(xiàn)代生活節(jié)奏，老房子以新舊文化為凝聚力，傳播中西文化神韻。中國經(jīng)營報2001年5月17日40新天地始終把特色文化作為自己的“命脈”，建筑風(fēng)格也好，招41專家從新天地里張望到的是這個城市里政府和企業(yè)對歷史文化的尊重人民日報2001年9月28日41專家從新天地里張望到的是這個城市里政府和企業(yè)對歷史文化的42Renovatedwithtasteandimagination,Xintiandiisasplendidexampleofhowtopreservearchitecturalheritage.It’salsoalessonincreatingahighlypopulartouristattraction.KevinSinclairNov14,2001新天地的改造品味高雅、富有想象，是保護(hù)建筑文化的一個絕佳范例。同時它也告訴人們?nèi)绾稳ソㄔ煲粋€相當(dāng)受歡迎的旅游勝地。

南華早報2001年11月14日

42Renovatedwithtasteandima43人們預(yù)期，當(dāng)今年十月布什總統(tǒng)前往上海參加亞太經(jīng)貿(mào)合作會議時，新天地將作為中國發(fā)展的象征而被列為參觀景點。

華盛頓郵報

2001年7月17日PartyleadersareexpectedtoshowcaseXintiandiasasymbolofthenewChinawhenPresidentBushvisitsShanghaiforameetingofAsianPacificleadersinOctober.WashingtonPostJuly17,200143人們預(yù)期，當(dāng)今年十月布什總統(tǒng)前往上海參加亞太經(jīng)貿(mào)合作會議44讓我們來看看電子傳媒CNN: 新天地展示了上海的發(fā)展鳳凰衛(wèi)視: 新天地已成為集娛樂、購物、文化為一體的休閑旅 游景區(qū)陽光衛(wèi)視: 新天地把商業(yè)和藝術(shù)結(jié)合在一起東方電視臺: 新天地剛落成就已蜚聲海內(nèi)外上海電視臺: 環(huán)境先行給這個地區(qū)帶來了顯著的效應(yīng)浙江電視臺: 引領(lǐng)時尚，新天地中央電視臺、上海衛(wèi)視、安徽衛(wèi)視、TVBS、臺灣民視…44讓我們來看看電子傳媒CNN: 新天地展示了上海的發(fā)展45一個房產(chǎn)、餐飲娛樂項目為什么能取得這么多傳媒爭相報道？45一個房產(chǎn)、餐飲娛樂項目為什么能取得這么多傳媒爭相報道？46我們并不以一個餐飲娛樂項目為定位，我們從這項目中挖掘了文化、歷史、時尚、經(jīng)濟發(fā)展，從大時代的機遇著眼46我們并不以一個餐飲娛樂項目為定位，我們從這項目中挖掘了文47定位上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的時尚文化休閑中心代表了一個城市的興旺，一個社會的進(jìn)步，一個經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展、充滿活力47定位上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的時尚文化休閑中心48定位對上海獨特的石庫門建筑進(jìn)行保護(hù)性改造獲得各方贊賞48定位對上海獨特的石庫門建筑進(jìn)行保護(hù)性改造49定位匯集各國風(fēng)情的餐飲、購物、健身、娛樂、展示等是一個時尚休閑區(qū)，體驗大都會的活力，蘊含海派文化的內(nèi)涵49定位匯集各國風(fēng)情的餐飲、購物、健身、娛樂、展示等50定位民心所向，成功基礎(chǔ)上海市民的驕傲國際城市的亮點50定位民心所向，成功基礎(chǔ)51成功要素上海新天地的「成功」取決于項目的定位不是單從房地產(chǎn)的角度，而是從整個中國發(fā)展，上海城市的定位去考慮項目的發(fā)展方向促使「她」成名的重要因素是獨特的公關(guān)宣傳策略，上海新天地的名氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其項目本身51成功要素上海新天地的「成功」取決于項目的定位不是單從房地52公關(guān)的力量來自心理戰(zhàn)術(shù)的運用洞悉心態(tài)，一箭中的52公關(guān)的力量來自心理戰(zhàn)術(shù)的運用53故事老太太53故事54故事梧桐樹54故事55方向策略發(fā)掘歷史和文化的情結(jié)55方向策略發(fā)掘歷史和文化的情結(jié)56方向策略配合建設(shè)上海為國際大都會宏圖到2015年成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和運輸中心56方向策略配合建設(shè)上海為國際大都會宏圖57方向策略捉住中國新世紀(jì)的機遇57方向策略捉住中國新世紀(jì)的機遇58執(zhí)行策略不廣而告之口碑相傳體驗夢想傳媒力量58執(zhí)行策略不廣而告之59整個太平橋改造項目，新天地只是一個前奏上海新天地為盧灣區(qū)太平橋52公頃地塊改造的首期工程59整個太平橋改造項目，新天地只是一個前奏60上海新天地——引發(fā)了“天地”

狂潮……相會在今天明天昨天60上海新天地——引發(fā)了“天地”

61記?。?/p>

老翻（飯）賣不了什么價錢61記?。?/p>

老翻（飯）賣不了什么價錢62現(xiàn)在告訴你中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的未來是什么？62現(xiàn)在告訴你63未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢因素中國急速城市化所帶來的需求及生活行為的改變城市中心及多中心城市的格局63未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢因素64未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢兩主流大眾：生活核心（lifehub)【小眾】：潮流中心（lifestylecentre)64未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢兩主流65LifeHub形成有如「SOHO」原創(chuàng)于美國紐約，LIFEHUB是一個全新的概念中國改革開放30年，實現(xiàn)了城市的迅速發(fā)展，亦促成了人口城市化重慶城市人口將超逾四千萬，北京城市人口將于2025年達(dá)到三千多萬城市化現(xiàn)象直接推動了城市中心的全新規(guī)劃，上海就推出了「大上海」市多中心的規(guī)劃，為未來的城市化作更好的準(zhǔn)備。65LifeHub形成有如「SOHO」原創(chuàng)于美國紐約，LI66LifeHub形成城市化以至多中心的演變，因而需要全新的商業(yè)形態(tài)配合城市生活模式的要求，LIFEHUB就是因應(yīng)了一個時代的需求，催化誕生。經(jīng)濟及社會發(fā)展與商業(yè)活動是一個互動的過程，例如商業(yè)零售活動，概括為以下進(jìn)化模式：

Kiosk→Shop/Store→DepartmentStore→Mall→“LIFEHUB”

檔→店鋪→百貨公司→商場→「生活核心」LIFEHUB也代表了一個時代的變遷

66LifeHub形成城市化以至多中心的演變，因而需要全新67LifeHub的含意LIFEHUB是每個城市中心的生活中心點。有別于Mall或其它商業(yè)模式，LIFEHUB有兩個獨特元素：建筑形態(tài)：建設(shè)多行道、多廣場、室外行人專區(qū)、人車互動及分流，以及多幢式的建筑，形成一個多元的小區(qū)商業(yè)中心點；人們在一個安全、舒適、匯聚性的環(huán)境享受生活，享受工作。生活形態(tài)：含有生活及消費的多元性。人們可在這里得到生活的升華，特別在大節(jié)日中，如富有地方色彩的大年夜歡慶或除夕夜倒數(shù)，這里就是城市的焦點。這里也富有國際視野的元素，如藝術(shù)品收藏、文化時尚等。人們在這里成長、交友、戀愛、結(jié)婚、生子，舉凡所有喜慶事情，計劃事項，這里都是人們必然到來歡聚及活動的中心……。67LifeHub的含意LIFEHUB是每個城市中心的生682.案例分析——大寧國際商業(yè)廣場682.案例分析——大寧國際商業(yè)廣場69項目背景大寧這個總面積二十五萬平方米的項目就是中國第一個以Lifehub概念打造2006年10月啟動69項目背景大寧這個總面積二十五萬平方米的項目就是中國第一個70項目背景大寧國際商業(yè)廣場位于上海市閘北區(qū)，是傳統(tǒng)上的經(jīng)濟落后地區(qū)，居民素質(zhì)也較差。閘北90年代初發(fā)展較慢，主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)與大型住宅區(qū)。僅有火車站的不夜城地區(qū)為唯一的商業(yè)點。閘北在傳統(tǒng)上不是一個適合大型綜合商業(yè)發(fā)展地段。70項目背景大寧國際商業(yè)廣場位于上海市閘北區(qū)，是傳統(tǒng)上的經(jīng)濟71項目背景而閘北的土地資源較豐富，可以有較大的地塊和較便宜的價格供商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在滬北有450萬人口，但是尚未有一個成熟的大型商業(yè)中心服務(wù)于這些居民，有龐大且迫切的需求發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。2000年后，隨著大寧綠地、軌道交通1號線北延伸段的建成，大寧國際居住社區(qū)初具規(guī)模，周邊工業(yè)向都市型高科技工業(yè)轉(zhuǎn)型，閘北區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展。大寧地區(qū)成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，大批高素質(zhì)的居民遷入，為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的環(huán)境。71項目背景而閘北的土地資源較豐富，可以有較大的地塊和較便宜72項目定位大寧國際項目以中、高檔為商業(yè)定位，主要目標(biāo)對象為中產(chǎn)階級和年輕人，符合上海居民的平均消費水平。開發(fā)和經(jīng)營理念充分順應(yīng)了城市多中心化的趨勢，將“生活-工作-消費”的人文活動融匯在一起，讓人們在一個多元的環(huán)境中享受城市生活帶來的美好體驗。大寧國際的功能業(yè)態(tài)以“多、大、新、齊”為特點，即品牌多、規(guī)模大、風(fēng)格新、功能齊。72項目定位大寧國際項目以中、高檔為商業(yè)定位，主要目標(biāo)對象為73項目理念以LifeHub為項目核心理念，匯聚多種業(yè)態(tài)、多種功能、多種體驗，讓不同年齡、不同目的的消費者都能在這里找到屬于自己的天地。并除本身齊全的固有功能設(shè)置外，大寧國際還將經(jīng)常舉行豐富的文化、娛樂活動，增加項目吸引力，拉動人氣。73項目理念以LifeHub為項目核心理念，匯聚多種業(yè)態(tài)、74項目概況項目占地5.5萬平方米，建筑面積25萬平方米，內(nèi)有15幢高低錯落建筑，11個大小廣場，2公里長步行街和1500個停車位。項目擁有國際星級酒店，辦公樓及SOHO式辦公樓，零售，各類餐飲，娛樂，文化、教育，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)八大功能。交通便利：緊靠浦西中軸線共和新路南北高架，臨近延長路和上海馬戲城兩個地鐵站。74項目概況項目占地5.5萬平方米，建筑面積25萬平方米，內(nèi)75項目的挑戰(zhàn)超大規(guī)模，一次性全部推出位于傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展落后地區(qū)，招商困難既要大眾化，又要有檔次75項目的挑戰(zhàn)超大規(guī)模，一次性全部推出76定位要點時尚/休閑已不再是一小撮人的特權(quán)——大寧項目標(biāo)志著大眾生活水平超越小康的局面76定位要點時尚/休閑已不再是一小撮人的特權(quán)77發(fā)展策略準(zhǔn)確定位：配合城市多中心發(fā)展趨勢，立足閘北，輻射整個滬北；帶入上海城市的整體發(fā)展理念，融入世博會“城市讓生活更美好”的理念；明確目標(biāo)、理清賣點：開放舒適的購物環(huán)境便捷的交通與合理的停車設(shè)施、區(qū)域配套國際化的中高檔品牌豐富多彩的文化、娛樂活動77發(fā)展策略準(zhǔn)確定位：78發(fā)展策略招商策略帶入城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，讓租戶看到這里的發(fā)展表現(xiàn)與潛力；用保底租金+提成的方式，與租戶建立共贏合作伙伴關(guān)系；根據(jù)定位與需要積極尋找合適租戶，并對上門的求租的客戶進(jìn)行挑選，以保證項目的水準(zhǔn)項目招商情況良好，已經(jīng)有250多個品牌進(jìn)駐大寧國際。其中不乏第一次進(jìn)入上海的品牌，包括：歐洲著名服裝連鎖店C&A、法國女裝時尚品牌Promod、加拿大潮流服飾店FreedomCentral、日本元氣烤肉、香港時尚生活概念店LifeZtore生活經(jīng)艷、韓國最大的電影制作和發(fā)行商之一CJ/CGV株式會社和上影集團(tuán)共同投資經(jīng)營的上影星匯影城以及日本專業(yè)高級音響制造商BMB集團(tuán)開設(shè)的大型量販?zhǔn)終TV78發(fā)展策略招商策略79發(fā)展策略運營管理經(jīng)營豐富的專業(yè)核心團(tuán)隊完善的培訓(xùn)機制引入豐富多彩文娛活動，吸引人流，推廣項目及租戶79發(fā)展策略運營管理80LifeHub的特點策略租戶上戲分館DisneyStudio電視劇制作網(wǎng)絡(luò)Becool選舉孔祥東音樂學(xué)院80LifeHub的特點策略租戶81LifeHub的特點推廣活動睦鄰計劃大學(xué)生活動（3Vs3籃球賽、學(xué)生藝術(shù)節(jié)等）F1Ceremony上海國際藝術(shù)節(jié)韓國電影節(jié)大寧夜等81LifeHub的特點推廣活動823.案例分析——上海廣場823.案例分析——上海廣場83項目背景上海廣場位于上海市盧灣區(qū)淮海中路東段的CBD地區(qū)，建成于1997年。10年來，雖然地處繁華的淮海路東段這一上海最高檔的商務(wù)區(qū)，但因其定位等原因，始終經(jīng)營不善。而目前，整個上海的shoppingmall競爭激烈，淮海中路CBD地區(qū)除太平洋百貨外，其他商場基本都存在狀態(tài)低糜、人流不夠等問題?；春Ｂ飞虡I(yè)第一街有被南京西路一系列新建的商場取而代之的趨勢83項目背景上海廣場位于上海市盧灣區(qū)淮海中路東段的CBD地區(qū)84項目背景10年來，上海廣場商場部分幾易其手，都未能將其發(fā)展起來。2005年，摩根斯坦利和時尚生活中心買下上海廣場商場部分，由時尚生活中心策劃經(jīng)營，對上海廣場進(jìn)行了重新定位。邀請了日本HMA及香港AEDAS設(shè)計事務(wù)所對其進(jìn)行設(shè)計。84項目背景10年來，上海廣場商場部分幾易其手，都未能將其發(fā)85內(nèi)部參考85內(nèi)部參考86內(nèi)部參考86內(nèi)部參考87內(nèi)部參考87內(nèi)部參考88內(nèi)部參考88內(nèi)部參考89定位思考元素

上海會發(fā)展成為一個怎樣的城市89定位思考元素90定位思考元素

上海與國際都會齊名：紐約、巴黎、倫敦、米蘭等等都是潮流的帶動者90定位思考元素91定位思考元素

上海要是中國最潮的城市，這個項目是最潮的城市里最潮的點91定位思考元素92定位思考元素極具個性，是一個很自我行為的地方92定位思考元素93939494959596969797989899目標(biāo)與定位目標(biāo)：本項目將打造一個具有個性化、互動性的一站式體驗型消費中心，將購物、休閑與娛樂結(jié)合，成為城市潮流先鋒地與最熱的時尚聚焦地。定位項目定位真正的夜上海成為中國的潮流先驅(qū)主要目標(biāo)客戶群每月消費3000元以上對生活品味有追求心態(tài)永遠(yuǎn)年輕的消費者99目標(biāo)與定位目標(biāo)：100項目概況項目主體：6層高購物休閑中心占地面積：11,351平方米停車位：180個建筑總層高:31.6米建筑總面積:40,783平方米室內(nèi)標(biāo)高(米)每層面積（平方米）地下一層5.44564一層5.55,933二層4.57,169三層4.56,989四層4.56,932五層4.55,990六層4.53,117100項目概況項目主體：6層高購物休閑中心室內(nèi)標(biāo)高每層面積地101外部現(xiàn)狀與人流動向101外部現(xiàn)狀與人流動向102外部現(xiàn)狀與人流動向主入口被擋102外部現(xiàn)狀與人流動向主入口103內(nèi)部現(xiàn)狀103內(nèi)部現(xiàn)狀104外圍布局拓寬行人走道，增加綠地、休閑場所與出租車站點等人性化設(shè)施，吸引消費者進(jìn)入項目進(jìn)行體驗改造設(shè)計104外圍布局改造設(shè)計105外圍布局廣場與花園早晚的不同獨特感覺，吸引消費者一天多次到訪改造設(shè)計105外圍布局改造設(shè)計106星光廣場

制造明星效應(yīng)吸引人氣用高科技互動娛樂設(shè)施與外墻的互動展窗相呼應(yīng)，作為戶外活動場地改造設(shè)計106星光廣場改造設(shè)計107月光廣場營造白領(lǐng)浪漫主題設(shè)置許愿樹、愛情方盒等吸引年輕情侶進(jìn)行互動改造設(shè)計107月光廣場改造設(shè)計108

后院花園4個休閑景觀綠地，作為項目一層餐飲租戶的延伸綠化將馬路與餐飲區(qū)域分隔，為消費者提供安靜舒適的私密空間。改造設(shè)計108 后院花園改造設(shè)計1094、5、6層平臺花園延伸白色天臺，用于戶外休閑餐飲各層均設(shè)有上海少有的戶外樓梯，可供消費者直接通行于各天臺改造設(shè)計1094、5、6層平臺花園改造設(shè)計110頂部燈光打造飄逸的屋頂燈光，讓整棟建筑煥發(fā)生命力

改造設(shè)計110頂部燈光改造設(shè)計111淮海路外立面通透的玻璃外墻體與前衛(wèi)時尚展示設(shè)計，建筑物本身將成為整條淮海路的矚目焦點鳥瞰圖（淮海路普安路視角）改造設(shè)計111淮海路外立面鳥瞰圖改造設(shè)計112正面圖（淮海路普安路視角）互動展窗外立面突出4個巨大立方體，是一個與路人互動的秀場改造設(shè)計112正面圖互動展窗改造設(shè)計113正面圖（龍門路視角）龍門路入口全玻璃外墻面，呼應(yīng)月光廣場浪漫氛圍改造設(shè)計113正面圖龍門路入口改造設(shè)計114金陵路外立面面對金陵路的業(yè)態(tài)規(guī)劃，主要為餐飲租戶正面圖（金陵路視角）改造設(shè)計114金陵路外立面正面圖改造設(shè)計115項目標(biāo)志面對淮海路互動展窗內(nèi)的平臺是代表項目形象的抽象標(biāo)志改造設(shè)計115項目標(biāo)志改造設(shè)計116中庭巨型天幕表演巨型背景板制造舞臺效果為租戶預(yù)留空間，使項目達(dá)到近100%的租戶品牌可見度改造設(shè)計116中庭改造設(shè)計117中庭讓消費者與活動進(jìn)行互動為租戶、時尚品牌提供活動場所為時尚專業(yè)團(tuán)體提供展示的平臺改造設(shè)計117中庭改造設(shè)計118EVENTSPACEARRANGEMENTDIAGRAM改造項目每層具有獨特的主題與內(nèi)容，引人入勝的業(yè)態(tài)分布指引消費者對項目逐層進(jìn)行探索與體驗入口時尚邂逅地個性品牌個性品牌個性街頭文化概念派對個性形象設(shè)計中庭超市/餐飲餐飲超市時尚超市餐飲商業(yè)咖啡廳零售酒吧零售咖啡廳茶座茶座零售咖啡廳餐飲零售咖啡廳餐飲茶座商業(yè)餐飲迷你劇場商業(yè)餐飲停車點布局118EVENTSPACEARRANGEMENTDI119專為周邊白領(lǐng)消費需求而打造的時尚超市，同時另設(shè)置頂級娛樂場所滿足消費者時尚需求。布局---B1F119專為周邊白領(lǐng)消費需求而打造的時尚超市，同時另設(shè)置頂級娛120時尚人士的終極聚集地，開啟時尚探索的起點布局---1F120時尚人士的終極聚集地，開啟時尚探索的起點布局---1121不知名品牌偶爾聽過的品牌不起眼的品牌會考慮去買的品牌個性品牌核心個性從來沒聽說過看見過，從來沒買過用過但記不住用來做替補的選擇喜愛的選擇帶來歸屬感可選擇的品牌Suzuki,

NewBalance,ASTHarley-Davidson,AirJordan,iMacCoke,Volvo,Adidas,Dell布局---2F國際著名的時尚個性品牌區(qū)域121不知名品牌偶爾聽過的品牌不起眼的品牌會考慮去買的品牌個122

LEVELS2+3設(shè)有茶餐廳與咖啡店，概念餐廳并引進(jìn)國際著名的時尚個性品牌布局---3F122設(shè)有茶餐廳與咖啡店，概念餐廳并引進(jìn)國際著名的時尚個123ST.MARKSPLACE模擬逛街體驗。街頭HIP-POP等表演活動加強個性氛圍整層采用黑色天花板，磚石街道和墻面，戶外常見的路燈、井蓋、墻面涂鴉等裝飾仿真?zhèn)€性街頭。布局---4F&5F123ST.MARKSPLACE模擬逛街體驗。街頭HIP124無限度招商策略潮流示范：多媒體館品牌改造不一樣的要求先談配對，再談合作124無限度招商策略125商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略1商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略126商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇這是一個全世界都緊緊盯住的，有十多億人的市場每年以2位數(shù)的GDP/消費支出不斷增長的一個全速上升的市場，毫無疑問是所有商家的必爭之地。2商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇這是一個全世界都緊緊盯住的，有十多億人的127商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚未成熟，對于中國地產(chǎn)商來說，是一個新的領(lǐng)域，充滿機遇。不容易做，做好了就是無限寶藏商業(yè)地產(chǎn)價值高；可以持續(xù)經(jīng)營，帶來的利益是持續(xù)的、長期的；并可以享受到物業(yè)數(shù)倍的增值空間。香港置地的中環(huán)區(qū)上海新天地3商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚未成熟，對于中128商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇同時，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，商業(yè)地產(chǎn)受影響較小商業(yè)地產(chǎn)還會帶來很多邊際效益，一個良好的商業(yè)項目可以帶動周邊區(qū)域住宅的價值大大提升，比如新天地對太平橋地區(qū)的貢獻(xiàn)。4商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機遇同時，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，商業(yè)地129商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，經(jīng)營方式和內(nèi)容趨同化，成本加大、利潤下降，競爭激烈，風(fēng)險加大發(fā)展商因為對商業(yè)不了解，導(dǎo)致對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報和資金回籠爛尾樓十之八九均是商業(yè)房產(chǎn)5商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，經(jīng)營方式和130商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對應(yīng)不起來，場和市對應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招商困難商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要較長的資金回收期，資金實力與金融調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)影響較大，需要開發(fā)商具有一定的投資分析和中長線投資技巧、預(yù)測和抗風(fēng)險能力6商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重131商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題盲目引進(jìn)和照抄照搬其他成功項目，沒有因地制宜、對癥下藥的措施，不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展采用開發(fā)住宅的散賣以期快速回收資金的方式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，導(dǎo)致開發(fā)商失去自主權(quán)，管理經(jīng)營困難。7商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展遇到的問題盲目引進(jìn)和照抄照搬其他成功項目，沒有132中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過去、現(xiàn)在、未來中國八十年代從物資規(guī)劃派賣到進(jìn)入消費市場狀況商業(yè)地產(chǎn)從90年代開始在中國開始發(fā)展，大致經(jīng)歷了五個階段：上個世紀(jì)80年代底90年代初開始，以百貨業(yè)的建設(shè)和城市老商業(yè)區(qū)改造為主的商業(yè)房產(chǎn)投資；90年代中期開始大型超市和賣場的興起受到外來影響，購物中心及其大型Mall亦紛紛登場90年代末，上海新天地的成功，推動了各大城市開始建設(shè)休閑性商業(yè)街和步行街，甚至一些中小城市也要做新天地，但十之八九都不成功未來是什么……8中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過去、現(xiàn)在、未來中國八十年代從物資規(guī)劃派賣133

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略9商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略134商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是一個綜合了定位、招商和經(jīng)營管理的過程，三個階段循序漸進(jìn)，環(huán)環(huán)相扣。因此，需要系統(tǒng)的考慮三個階段的總體規(guī)劃，才能讓項目順利的發(fā)展下去。而每個階段，都要綜合考慮品牌管理、創(chuàng)作、招商、經(jīng)營管理、法律和財務(wù)5各層次的元素。每個層次都落實后，就到了進(jìn)入下一個階段的時機。10商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，是一個綜合了定位、招商和135項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動及廣告宣傳危機管理法律及財務(wù)經(jīng)濟效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財務(wù)分析/管理11項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階136項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換12項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段137項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換13項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段138項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段品牌策略及定位品牌管理品牌推廣傳媒關(guān)系廣告宣傳品牌推廣及維護(hù)傳媒關(guān)系廣告宣傳危機管理創(chuàng)作空間布局規(guī)劃/建筑設(shè)計協(xié)調(diào)亮點設(shè)計招商宣傳資料現(xiàn)場環(huán)境氣氛招商活動空間布局調(diào)整亮點調(diào)整推廣活動節(jié)日裝飾招商商戶入伙開張協(xié)調(diào)市場定位市場調(diào)研主題分區(qū)業(yè)態(tài)功能租戶組合方案商戶接待商業(yè)方案評估租約談判租務(wù)管理租戶更新/置換14項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段139項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動及廣告宣傳危機管理法律及財務(wù)經(jīng)濟效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財務(wù)分析/管理15項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段140項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段③經(jīng)營管理階段經(jīng)營管理員工招募及培訓(xùn)商戶裝修協(xié)調(diào)招商活動客戶關(guān)系管理合作伙伴關(guān)系管理物業(yè)管理推廣活動及廣告宣傳危機管理法律及財務(wù)經(jīng)濟效益分析租約談判商戶入伙協(xié)調(diào)租賃意向書及合同制定財務(wù)預(yù)算租金收取信貸評估租務(wù)糾紛財務(wù)分析/管理16項目發(fā)展的3個階段、5個層次①商業(yè)布局階段②招商階段141上海新天地

案例討論17上海新天地

案例討論142一個項目做就一個企業(yè)18一個項目做就一個企業(yè)143沒有瑞安廣場就沒有新天地19144瑞安廣場瑞安集團(tuán)來滬發(fā)展的第一個項目是瑞安廣場瑞安廣場坐落淮海中路、樓高26層，總建筑面積逾78,000平方米，其中商業(yè)樓面面積達(dá)30,000平方米1994年，瑞安廣場籌劃時期正是整個上海市辦公樓供過于求的時期，許多辦公項目，特別是淮海路以東項目都已暫停觀望20瑞安廣場瑞安集團(tuán)來滬發(fā)展的第一個項目是瑞安廣場145瑞安廣場經(jīng)過詳實的調(diào)查與市場分析，供過于求的只是低檔次的辦公項目，而頂級市場卻有很大的潛力需求因此瑞安廣場以高端市場為目標(biāo)，同時，區(qū)別其它競爭者，以“快”搶占市場，只針對跨國公司進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣由于正確的定位和發(fā)展策略，瑞安廣場脫穎而出，不僅成為上海設(shè)施最先進(jìn)之甲級商辦綜合大樓之一，并持續(xù)保持上海租金最貴的頂級寫字樓的地位21瑞安廣場經(jīng)過詳實的調(diào)查與市場分析，供過于求的只是低檔次的146瑞安廣場瑞安廣場的成功為其所在的上海市盧灣區(qū)發(fā)展起到了促進(jìn)作用，帶動了淮海東路一帶地區(qū)包括中環(huán)廣場、力寶廣場等一批高檔寫字樓的興起，讓淮海路的商業(yè)商務(wù)氛圍更為濃厚瑞安廣場為瑞安集團(tuán)樹立了優(yōu)異可信的地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)的聲譽，也為瑞安集團(tuán)在上海立足，爭取新天地等地塊奠定了基礎(chǔ)22瑞安廣場瑞安廣場的成功為其所在的上海市盧灣區(qū)發(fā)展起到了促147上海新天地——從“機遇”到“經(jīng)典”23上海新天地——從“機遇”到“經(jīng)典”148如何從“機遇”變成“經(jīng)典”遠(yuǎn)見創(chuàng)意奮斗資源經(jīng)典機遇上海新天地的實現(xiàn)24如何從“機遇”變成“經(jīng)典”遠(yuǎn)見創(chuàng)意奮斗資149上海新天地的發(fā)展“機遇”：90年底初上海在國務(wù)院支持下全面推動下，成為一個國際化的大都市，是中國國際化的窗口城市吸引著本地、國內(nèi)和國際的訪客是一個相聚地方，不僅僅是一個購物中心是一個時尚中心25上海新天地的發(fā)展“機遇”：150上海新天地的發(fā)展大都會需要文化、時尚、潮流、國際式社交場所……新天地正好搭上這班首列快車26上海新天地的發(fā)展大都會需要文化、時尚、潮流、國際式社交場151上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第一階段——整體策劃布局第二階段——市場推廣與招商第三階段——經(jīng)營管理27上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段152上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第一階段——整體策劃布局（98/6~99/9）整體目標(biāo)定位商業(yè)功能布局及整體規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟效益分析28上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段153上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣和招商（99/9~01/12）

市場推廣策略行業(yè)領(lǐng)頭羊文化/政治團(tuán)休優(yōu)皮一族中產(chǎn)階級29上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段154上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣與招商（99/9~01/12）

招商策略目標(biāo)清晰，主動選擇，棄短期利益取長線回報30上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段155上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣與招商（99/9~01/12）

招商策略先談理念，道相同相為謀建立試點體會/驗布局策略（石庫門之夢會所）不求大、不求快、不求全、但求對31上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段156上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第二階段——市場推廣與招商（99/9~01/12）

招商策略借助境外網(wǎng)絡(luò)（國際中介）不假手于人（高層親歷親為）劫富濟貧保底分成支持有創(chuàng)意有天分但實力不足的經(jīng)營者32上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段157上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段第三階段——經(jīng)營管理（01/9~）租戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理文娛時尚活動管理物業(yè)管理（特別是：危機管理）33上海新天地的發(fā)展發(fā)展階段158上海新天地的發(fā)展經(jīng)典是一個具有國際知名度的聚會場所是一個具歷史文化特色的都市旅游景點是一個匯集各國餐飲美食及休閑時尚活動的時尚生活中心34上海新天地的發(fā)展經(jīng)典159上海新天地——公關(guān)宣傳策略35上海新天地——公關(guān)宣傳策略160傳媒如何看新天地36傳媒如何看新天地161從老上海弄堂里走出的“新天地”已成為眼下上海最風(fēng)靡的休閑港灣之一……解放日報2001年9月28日37從老上海弄堂里走出的“新天地”已成為眼下上海最風(fēng)靡的休閑162張載養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)長):新天地是淮海路的一個休閑港灣，兼容性很強。在此，老年人懷舊追憶，青年人感受新潮，老外品味東方文化，中國人感覺開放氛圍。新天地項目的機制也較好，在以后的舊房開發(fā)中仍可借鑒。丹麥電視臺記者：新天地給我一種震撼，我沒有想到中國已經(jīng)知道如何保護(hù)歷史文化了。新民周刊2001年10月22日38張載養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)長):新天地是淮海路的一個休閑港灣，兼容163沒人可以預(yù)測，要真正蛻變成上海的時尚之地，究竟需要多長時間。新天地只用了短短的一年，不知道這算不算是一個奇跡。這片神奇的土地仿佛正在迸發(fā)與生俱來的魔力，像磁石般吸引著目光挑剔、成熟善變的都市人，……

仔細(xì)想一想，“新天地”里融合的誘人要素其實很簡單，無非就是——都市、活力與創(chuàng)意。上海星期三2001年11月14日39沒人可以預(yù)測，要真正蛻變成上海的時尚之地，究竟需要多長時164新天地始終把特色文化作為自己的“命脈”，建筑風(fēng)格也好，招商布局也好，從東方視角入手，把握現(xiàn)代生活節(jié)奏，老房子以新舊文化為凝聚力，傳播中西文化神韻。中國經(jīng)營報2001年5月17日40新天地始終把特色文化作為自己的“命脈”，建筑風(fēng)格也好，招165專家從新天地里張望到的是這個城市里政府和企業(yè)對歷史文化的尊重人民日報2001年9月28日41專家從新天地里張望到的是這個城市里政府和企業(yè)對歷史文化的166Renovatedwithtasteandimagination,Xintiandiisasplendidexampleofhowtopreservearchitecturalheritage.It’salsoalessonincreatingahighlypopulartouristattraction.KevinSinclairNov14,2001新天地的改造品味高雅、富有想象，是保護(hù)建筑文化的一個絕佳范例。同時它也告訴人們?nèi)绾稳ソㄔ煲粋€相當(dāng)受歡迎的旅游勝地。

南華早報2001年11月14日

42Renovatedwithtasteandima167人們預(yù)期，當(dāng)今年十月布什總統(tǒng)前往上海參加亞太經(jīng)貿(mào)合作會議時，新天地將作為中國發(fā)展的象征而被列為參觀景點。

華盛頓郵報

2001年7月17日PartyleadersareexpectedtoshowcaseXintiandiasasymbolofthenewChinawhenPresidentBushvisitsShanghaiforameetingofAsianPacificleadersinOctober.WashingtonPostJuly17,200143人們預(yù)期，當(dāng)今年十月布什總統(tǒng)前往上海參加亞太經(jīng)貿(mào)合作會議168讓我們來看看電子傳媒CNN: 新天地展示了上海的發(fā)展鳳凰衛(wèi)視: 新天地已成為集娛樂、購物、文化為一體的休閑旅 游景區(qū)陽光衛(wèi)視: 新天地把商業(yè)和藝術(shù)結(jié)合在一起東方電視臺: 新天地剛落成就已蜚聲海內(nèi)外上海電視臺: 環(huán)境先行給這個地區(qū)帶來了顯著的效應(yīng)浙江電視臺: 引領(lǐng)時尚，新天地中央電視臺、上海衛(wèi)視、安徽衛(wèi)視、TVBS、臺灣民視…44讓我們來看看電子傳媒CNN: 新天地展示了上海的發(fā)展169一個房產(chǎn)、餐飲娛樂項目為什么能取得這么多傳媒爭相報道？45一個房產(chǎn)、餐飲娛樂項目為什么能取得這么多傳媒爭相報道？170我們并不以一個餐飲娛樂項目為定位，我們從這項目中挖掘了文化、歷史、時尚、經(jīng)濟發(fā)展，從大時代的機遇著眼46我們并不以一個餐飲娛樂項目為定位，我們從這項目中挖掘了文171定位上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的時尚文化休閑中心代表了一個城市的興旺，一個社會的進(jìn)步，一個經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展、充滿活力47定位上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的時尚文化休閑中心172定位對上海獨特的石庫門建筑進(jìn)行保護(hù)性改造獲得各方贊賞48定位對上海獨特的石庫門建筑進(jìn)行保護(hù)性改造173定位匯集各國風(fēng)情的餐飲、購物、健身、娛樂、展示等是一個時尚休閑區(qū)，體驗大都會的活力，蘊含海派文化的內(nèi)涵49定位匯集各國風(fēng)情的餐飲、購物、健身、娛樂、展示等174定位民心所向，成功基礎(chǔ)上海市民的驕傲國際城市的亮點50定位民心所向，成功基礎(chǔ)175成功要素上海新天地的「成功」取決于項目的定位不是單從房地產(chǎn)的角度，而是從整個中國發(fā)展，上海城市的定位去考慮項目的發(fā)展方向促使「她」成名的重要因素是獨特的公關(guān)宣傳策略，上海新天地的名氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其項目本身51成功要素上海新天地的「成功」取決于項目的定位不是單從房地176公關(guān)的力量來自心理戰(zhàn)術(shù)的運用洞悉心態(tài)，一箭中的52公關(guān)的力量來自心理戰(zhàn)術(shù)的運用177故事老太太53故事178故事梧桐樹54故事179方向策略發(fā)掘歷史和文化的情結(jié)55方向策略發(fā)掘歷史和文化的情結(jié)180方向策略配合建設(shè)上海為國際大都會宏圖到2015年成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和運輸中心56方向策略配合建設(shè)上海為國際大都會宏圖181方向策略捉住中國新世紀(jì)的機遇57方向策略捉住中國新世紀(jì)的機遇182執(zhí)行策略不廣而告之口碑相傳體驗夢想傳媒力量58執(zhí)行策略不廣而告之183整個太平橋改造項目，新天地只是一個前奏上海新天地為盧灣區(qū)太平橋52公頃地塊改造的首期工程59整個太平橋改造項目，新天地只是一個前奏184上海新天地——引發(fā)了“天地”

狂潮……相會在今天明天昨天60上海新天地——引發(fā)了“天地”

185記?。?/p>

老翻（飯）賣不了什么價錢61記?。?/p>

老翻（飯）賣不了什么價錢186現(xiàn)在告訴你中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的未來是什么？62現(xiàn)在告訴你187未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢因素中國急速城市化所帶來的需求及生活行為的改變城市中心及多中心城市的格局63未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢因素188未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢兩主流大眾：生活核心（lifehub)【小眾】：潮流中心（lifestylecentre)64未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢兩主流189LifeHub形成有如「SOHO」原創(chuàng)于美國紐約，LIFEHUB是一個全新的概念中國改革開放30年，實現(xiàn)了城市的迅速發(fā)展，亦促成了人口城市化重慶城市人口將超逾四千萬，北京城市人口將于2025年達(dá)到三千多萬城市化現(xiàn)象直接推動了城市中心的全新規(guī)劃，上海就推出了「大上海」市多中心的規(guī)劃，為未來的城市化作更好的準(zhǔn)備。65LifeHub形成有如「SOHO」原創(chuàng)于美國紐約，LI190LifeHub形成城市化以至多中心的演變，因而需要全新的商業(yè)形態(tài)配合城市生活模式的要求，LIFEHUB就是因應(yīng)了一個時代的需求，催化誕生。經(jīng)濟及社會發(fā)展與商業(yè)活動是一個互動的過程，例如商業(yè)零售活動，概括為以下進(jìn)化模式：

Kiosk→Shop/Store→DepartmentStore→Mall→“LIFEHUB”

檔→店鋪→百貨公司→商場→「生活核心」LIFEHUB也代表了一個時代的變遷

66LifeHub形成城市化以至多中心的演變，因而需要全新191LifeHub的含意LIFEHUB是每個城市中心的生活中心點。有別于Mall或其它商業(yè)模式，LIFEHUB有兩個獨特元素：建筑形態(tài)：建設(shè)多行道、多廣場、室外行人專區(qū)、人車互動及分流，以及多幢式的建筑，形成一個多元的小區(qū)商業(yè)中心點；人們在一個安全、舒適、匯聚性的環(huán)境享受生活，享受工作。生活形態(tài)：含有生活及消費的多元性。人們可在這里得到生活的升華，特別在大節(jié)日中，如富有地方色彩的大年夜歡慶或除夕夜倒數(shù)，這里就是城市的焦點。這里也富有國際視野的元素，如藝術(shù)品收藏、文化時尚等。人們在這里成長、交友、戀愛、結(jié)婚、生子，舉凡所有喜慶事情，計劃事項，這里都是人們必然到來歡聚及活動的中心……。67LifeHub的含意LIFEHUB是每個城市中心的生1922.案例分析——大寧國際商業(yè)廣場682.案例分析——大寧國際商業(yè)廣場193項目背景大寧這個總面積二十五萬平方米的項目就是中國第一個以Lifehub概念打造2006年10月啟動69項目背景大寧這個總面積二十五萬平方米的項目就是中國第一個194項目背景大寧國際商業(yè)廣場位于上海市閘北區(qū)，是傳統(tǒng)上的經(jīng)濟落后地區(qū)，居民素質(zhì)也較差。閘北90年代初發(fā)展較慢，主要規(guī)劃為工業(yè)區(qū)與大型住宅區(qū)。僅有火車站的不夜城地區(qū)為唯一的商業(yè)點。閘北在傳統(tǒng)上不是一個適合大型綜合商業(yè)發(fā)展地段。70項目背景大寧國際商業(yè)廣場位于上海市閘北區(qū)，是傳統(tǒng)上的經(jīng)濟195項目背景而閘北的土地資源較豐富，可以有較大的地塊和較便宜的價格供商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在滬北有450萬人口，但是尚未有一個成熟的大型商業(yè)中心服務(wù)于這些居民，有龐大且迫切的需求發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。2000年后，隨著大寧綠地、軌道交通1號線北延伸段的建成，大寧國際居住社區(qū)初具規(guī)模，周邊工業(yè)向都市型高科技工業(yè)轉(zhuǎn)型，閘北區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展。大寧地區(qū)成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，大批高素質(zhì)的居民遷入，為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了良好的環(huán)境。71項目背景而閘北的土地資源較豐富，可以有較大的地塊和較便宜196項目定位大寧國際項目以中、高檔為商業(yè)定位，主要目標(biāo)對象為中產(chǎn)階級和年輕人，符合上海居民的平均消費水平。開發(fā)和經(jīng)營理念充分順應(yīng)了城市多中心化的趨勢，將“生活-工作-消費”的人文活動融匯在一起，讓人們在一個多元的環(huán)境中享受城市生活帶來的美好體驗。大寧國際的功能業(yè)態(tài)以“多、大、新、齊”為特點，即品牌多、規(guī)模大、風(fēng)格新、功能齊。72項目定位大寧國際項目以中、高檔為商業(yè)定位，主要目標(biāo)對象為197項目理念以LifeHub為項目核心理念，匯聚多種業(yè)態(tài)、多種功能、多種體驗，讓不同年齡、不同目的的消費者都能在這里找到屬于自己的天地。并除本身齊全的固有功能設(shè)置外，大寧國際還將經(jīng)常舉行豐富的文化、娛樂活動，增加項目吸引力，拉動人氣。73項目理念以LifeHub為項目核心理念，匯聚多種業(yè)態(tài)、198項目概況項目占地5.5萬平方米，建筑面積25萬平方米，內(nèi)有15幢高低錯落建筑，11個大小廣場，2公里長步行街和1500個停車位。項目擁有國際星級酒店，辦公樓及SOHO式辦公樓，零售，各類餐飲，娛樂，文化、教育，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)八大功能。交通便利：緊靠浦西中軸線共和新路南北高架，臨近延長路和上海馬戲城兩個地鐵站。74項目概況項目占地5.5萬平方米，建筑面積25萬平方米，內(nèi)199項目的挑戰(zhàn)超大規(guī)模，一次性全部推出位于傳統(tǒng)經(jīng)濟發(fā)展落后地區(qū)，招商困難既要大眾化，又要有檔次75項目的挑戰(zhàn)超大規(guī)模，一次性全部推出200定位要點時尚/休閑已不再是一小撮人的特權(quán)——大寧項目標(biāo)志著大眾生活水平超越小康的局面76定位要點時尚/休閑已不再是一小撮人的特權(quán)201發(fā)展策略準(zhǔn)確定位：配合城市多中心發(fā)展趨勢，立足閘北，輻射整個滬北；帶入上海城市的整體發(fā)展理念，融入世博會“城市讓生活更美好”的理念；明確目標(biāo)、理清賣點：開放舒適的購物環(huán)境便捷的交通與合理的停車設(shè)施、區(qū)域配套國際化的中高檔品牌豐富多彩的文化、娛樂活動77發(fā)展策略準(zhǔn)確定位：202發(fā)展策略招商策略帶入城市發(fā)展、區(qū)域發(fā)展，讓租戶看到這里的發(fā)展表現(xiàn)與潛力；用保底租金+提成的方式，與租戶建立共贏合作伙伴關(guān)系；根據(jù)定位與需要積極尋找合適租戶，并對上門的求租的客戶進(jìn)行挑選，以保證項目的水準(zhǔn)項目招商情況良好，已經(jīng)有250多個品牌進(jìn)駐大寧國際。其中不乏第一次進(jìn)入上海的品牌，包括：歐洲著名服裝連鎖店C&A、法國女裝時尚品牌Promod、加拿大潮流服飾店FreedomCentral、日本元氣烤肉、香港時尚生活概念店LifeZtore生活經(jīng)艷、韓國最大的電影制作和發(fā)行商之一CJ/CGV株式會社和上影集團(tuán)共同投資經(jīng)營的上影星匯影城以及日本專業(yè)高級音響制造商BMB集團(tuán)開設(shè)的大型量販?zhǔn)終TV78發(fā)展策略招商策略203發(fā)展策略運營管理經(jīng)營豐富的專業(yè)核心團(tuán)隊完善的培訓(xùn)機制引入豐富多彩文娛活動，吸引人流，推廣項目及租戶79發(fā)展策略運營管理204LifeHub的特點策略租戶上戲分館DisneyStudio電視劇制作網(wǎng)絡(luò)Becool選舉孔祥東音樂學(xué)院80LifeHub的特點策略租戶205LifeHub的特點推廣活動睦鄰計劃大學(xué)生活動（3Vs3籃球賽、學(xué)生藝術(shù)節(jié)等）F1Ceremony上海國際藝術(shù)節(jié)韓國電影節(jié)大寧夜等81LifeHub的特點推廣活動2063.案例分析——上海廣場823.案例分析——上海廣場207項目背景上海廣場位于上海市盧灣區(qū)淮海中路東段的CBD地區(qū)，建成于1997年。10年來，雖然地處繁華的淮海路東段這一上海最高檔的商務(wù)區(qū)，但因其定位等原因，始終經(jīng)營不善。而目前，整個上海的shoppingmall競爭激烈，淮海中路CBD地區(qū)除太平洋百貨外，其他商場基本都存在狀態(tài)低糜、人流不夠等問題。淮海路商業(yè)第一街有被南京西路一系列新建的商場取而代之的趨勢83項目背景上海廣場位于上海市盧灣區(qū)淮海中路東段的CBD地區(qū)208項目背景10年來，上海廣場商場部分幾易其手，都未能將其發(fā)展起來。2005年，摩根斯坦利和時尚生活中心買下上海廣場商場部分，由時尚生活中心策劃經(jīng)營，對上海廣場進(jìn)行了重新定位。邀請了日本HMA及香港A