大連長興島高爾夫項(xiàng)目定位策劃提案課件

XX集團(tuán)長興島高爾夫項(xiàng)目溝通二零一零年五月謹(jǐn)呈：xx集團(tuán)控股有限公司XX集團(tuán)長興島高爾夫項(xiàng)目溝通二零一零年五月謹(jǐn)呈：xx集團(tuán)控股報(bào)告框架1、項(xiàng)目核心特性3、系統(tǒng)分析研究4、市場定位結(jié)論2、整體分析思路1.1項(xiàng)目核心特性1.2項(xiàng)目核心問題提出2.1宏觀環(huán)境判斷2.2用地條件分析2.3市場環(huán)境研究2.4潛在市場判斷3.1客戶定量導(dǎo)向驗(yàn)證3.2客戶定性導(dǎo)向驗(yàn)證3.4項(xiàng)目定位策略4.1項(xiàng)目整體定位4.2項(xiàng)目整體形象定位4.3客戶定位報(bào)告框架1、項(xiàng)目核心特性3、系統(tǒng)分析研究4、市場定位結(jié)論2、2項(xiàng)目核心特性/核心問題1.1項(xiàng)目核心特性1.2項(xiàng)目核心問題提出項(xiàng)目核心特性/核心問題1.1項(xiàng)目核心特性3項(xiàng)目核心特性核心特性一：區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目位于長興島臨海片區(qū)——集高爾夫、生態(tài)居住、旅游度假、休閑娛樂、商務(wù)會議為一體的功能型復(fù)合區(qū)域長興島作為遼寧省重點(diǎn)規(guī)劃“五點(diǎn)一線”新戰(zhàn)略中第一站位置，以及國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策的出臺，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮笪覀冺?xiàng)目怎么依附在長興島整體區(qū)域?qū)傩韵掳l(fā)展，項(xiàng)目的調(diào)性是什么？我們項(xiàng)目能否利用經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)資源的聚集效應(yīng)，吸納產(chǎn)業(yè)人群，項(xiàng)目的客群是誰？跋魚圈長興島項(xiàng)目核心特性核心特性一：區(qū)位優(yōu)勢我們項(xiàng)目怎么依附在長興島整體4項(xiàng)目核心特性核心特性二：內(nèi)部功能規(guī)模與功能復(fù)合——本項(xiàng)目是包含高爾夫球場、住宅、公建，物業(yè)類型復(fù)合的項(xiàng)目FAR——本項(xiàng)目可開發(fā)產(chǎn)品豐富，是產(chǎn)品形式多樣的復(fù)合項(xiàng)目我們項(xiàng)目中住宅和球場與公建之間不同物業(yè)類型之間的關(guān)系是什么？我們項(xiàng)目住宅物業(yè)中的不同產(chǎn)品之間的關(guān)系是什么？住宅球場＋功能復(fù)合產(chǎn)品形式價格策略客群來源品質(zhì)提升文化內(nèi)涵拉動住宅公建＋整體形象功能定位建筑形式項(xiàng)目核心特性核心特性二：內(nèi)部功能我們項(xiàng)目中住宅和球場與公建之5項(xiàng)目核心特性核心特性三：FAR與周邊環(huán)境之間的協(xié)調(diào)關(guān)系FAR——如何平衡低密度與開發(fā)率之間矛盾，體現(xiàn)更多的產(chǎn)品價值，降低項(xiàng)目整體運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升收益周邊環(huán)境限制——如何平衡較高容積率產(chǎn)品與球場環(huán)境之間的矛盾如何平衡規(guī)范限制和開發(fā)高價值產(chǎn)品之間的矛盾？目前的市場環(huán)境下，低密度可以低到什么程度？我們項(xiàng)目的產(chǎn)品形式規(guī)模組合？常規(guī)住宅產(chǎn)品形式常規(guī)容積率極限容積率高層2.02.8小高層1.52.0洋房0.91.5疊拼0.81.0聯(lián)排0.60.8雙拼0.50.6獨(dú)棟0.30.5項(xiàng)目核心特性核心特性三：FAR與周邊環(huán)境之間的協(xié)調(diào)關(guān)系如何平6項(xiàng)目核心問題核心問題一：項(xiàng)目調(diào)性本項(xiàng)目核心特性一：長興島區(qū)域提出要求整體定位現(xiàn)狀條件未來規(guī)劃用地條件產(chǎn)品定位規(guī)劃分期開發(fā)策略長興島區(qū)域的屬性是什么？如何針對已有資源，確定我們項(xiàng)目的調(diào)性？項(xiàng)目核心問題核心問題一：項(xiàng)目調(diào)性本項(xiàng)目核心特性一：長興島區(qū)域7項(xiàng)目核心問題核心問題二：功能定位本項(xiàng)目核心特性二：規(guī)模與功能復(fù)合關(guān)鍵因素用地條件競爭環(huán)境潛在市場綜合因素整體檔次居住屬性商業(yè)配套如何確定項(xiàng)目特性、項(xiàng)目指標(biāo)的關(guān)系，各產(chǎn)品之間的關(guān)系？項(xiàng)目核心問題核心問題二：功能定位本項(xiàng)目核心特性二：規(guī)模與功能8項(xiàng)目核心問題核心問題三：物業(yè)配比核心特性三：FAR與高爾夫環(huán)境本項(xiàng)目拉動區(qū)域市場研究中低密市場研究產(chǎn)品研究住宅產(chǎn)品導(dǎo)向配比最優(yōu)解區(qū)域市場內(nèi)不同產(chǎn)品的供給和需求特征是怎樣的？我們項(xiàng)目物業(yè)配比的最優(yōu)解？項(xiàng)目核心問題核心問題三：物業(yè)配比核心特性三：FAR與高爾夫環(huán)9整體分析思路2.1宏觀環(huán)境判斷2.2用地條件分析2.3市場環(huán)境研究2.4潛在市場判斷整體分析思路2.1宏觀環(huán)境判斷102.1.1大連城市背景研究2.1.2長興島區(qū)域特性解讀2.1.3用地片區(qū)特性分析宏觀環(huán)境判斷2.1.1大連城市背景研究宏觀環(huán)境判斷11大連城市背景研究城市概況大連市位于遼東半島南端，東瀕黃海，西鄰渤海，南與山東半島隔海相望，北倚東北三省及內(nèi)蒙古東部廣闊腹地。大連市總面積12574平方公里，人口約600萬,具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季分明。年平均氣溫10.5攝氏度，年降水量550--950毫米，全年日照總時數(shù)為2500--2800小時。市轄10個市、縣、區(qū)：瓦房店市、普蘭店市、莊河市3個市，西崗區(qū)、中山區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)6個區(qū)。距沈陽約400公里是中國東三省最大的沿海開放城市

文化底蘊(yùn)深厚，物產(chǎn)富饒作為東三省最大的沿海城市，歷史悠久，城市文化底蘊(yùn)深厚大連城市背景研究城市概況距沈陽約400公里作為東三省最大的沿12東北亞經(jīng)濟(jì)中心環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心之一東北最大的沿海開放城市中國東北第一大港外包產(chǎn)業(yè)、物流成為未來城市發(fā)展新興動力以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)城市“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶”，成為繼珠三角、長三角后中國經(jīng)濟(jì)增長第三極。城市定位各經(jīng)濟(jì)圈三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)長三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2環(huán)渤海7.0：45.3：47.6共計(jì)4.8：50.4：44.8城市定位大連城市背景研究東北亞經(jīng)濟(jì)中心環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心之一東北最大的沿海開放城市中13城市經(jīng)濟(jì)東三省核心城市環(huán)渤海區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，釋放大連城市發(fā)展空間。在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃和振興東北老工業(yè)基地的大背景下，大連整體城市發(fā)展迅速。所屬環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，京津門戶，發(fā)揮東北經(jīng)濟(jì)龍頭的作用大連影響逐漸增大，未來城市經(jīng)濟(jì)增長潛力巨大大連城市背景研究大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增長高峰期，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。大連經(jīng)濟(jì)實(shí)力排在全國大中城市前列，國內(nèi)調(diào)查機(jī)構(gòu)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，大連市在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)總量等方面，位居全國大中城市前十強(qiáng)。城市經(jīng)濟(jì)東三省核心城市大連影響逐漸增大，未來城市經(jīng)濟(jì)增長潛力14

大連市自2003年開始經(jīng)濟(jì)增長速度始終在10%以上的高增長平臺上平穩(wěn)運(yùn)行至2008年，大連市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，人均GDP突破3萬元大關(guān)，且09GDP全市完成總額高達(dá)4410億元增幅位于全國第六位拉動大連市國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，內(nèi)需特別是消費(fèi)需求拉動作用上升，外需拉動作用減弱,成為大連經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主因截至09年，大連市整體人均GDP實(shí)現(xiàn)連續(xù)增長態(tài)勢，而瓦房店區(qū)在長興島開發(fā)區(qū)的帶領(lǐng)下，人均GDP同樣實(shí)現(xiàn)大幅度上漲；09年瓦房店市人均GDP增長率達(dá)到20%以上，實(shí)現(xiàn)全面快速突破；城市經(jīng)濟(jì)大連城市背景研究大連市自2003年開始經(jīng)濟(jì)增長速度始終在10%以上的高增長15

03年后，大連市總體固定資產(chǎn)投資額漲勢迅速平均比例高達(dá)20%以上，09年總值突破3000億元

09年固定資產(chǎn)投資額占同期GDP的53.6%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。大連房地產(chǎn)開發(fā)一直保持穩(wěn)定增長，09年全年累計(jì)達(dá)454.72億元，環(huán)比增長幅度為3.8%；固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持16%的占比為19.2%比重；城建指標(biāo)保持基本面穩(wěn)定發(fā)展；投資強(qiáng)勢增長，其主因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)投資增長較快，保障性住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大；城建指標(biāo)大連固定資產(chǎn)投資額走勢圖大連城市背景研究03年后，大連市總體固定資產(chǎn)投資額漲勢迅速平均比例高達(dá)2016城市規(guī)劃城市性質(zhì)：東北重要貿(mào)易、旅游、海防城市環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)重要組成部分中國東北最大的沿海開放城市發(fā)展目標(biāo)：國際港口大都市（大大連）

中國軟件和服務(wù)外包中心

生態(tài)宜居城市區(qū)域角度：國際旅游和會展中心

環(huán)渤海地區(qū)中轉(zhuǎn)物流和南北水運(yùn)物流的主樞紐遼東半島綜合性物流中心東北經(jīng)濟(jì)區(qū)國際物流中心自身角度：以現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游會展、信息咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域性服務(wù)中心；歷史文化名城生態(tài)環(huán)境良好的宜居城市國際港口大都市中國軟件和服務(wù)外包中心生態(tài)宜居城市大連城市背景研究大連將成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶中至關(guān)重要一環(huán)，一躍轉(zhuǎn)型成為現(xiàn)代復(fù)合型經(jīng)濟(jì)發(fā)展體；城市規(guī)劃城市性質(zhì)：東北重要貿(mào)易、旅游、海防城市國際港口大都17大連城市發(fā)展動因——城市定位更高經(jīng)濟(jì)增長第三極環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展城市化進(jìn)程加速經(jīng)濟(jì)增長全面提速經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快產(chǎn)業(yè)拉動更強(qiáng)五點(diǎn)一線功能帶動大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎北部沿海區(qū)域跳上大連發(fā)展核心舞臺為本項(xiàng)目創(chuàng)造了一個良好的開發(fā)背景一個結(jié)果大連城市背景研究大連城市發(fā)展動因——城市定位更高經(jīng)濟(jì)增長第三極城市化進(jìn)程加速概況長興島區(qū)域特性解讀長江以北第一大島，中國第五大島；位于遼東半島中西部，大連瓦房店市西側(cè)，四面環(huán)渤海，僅一橋與陸地相連。全島面積252.5平方公里，為長江以北第一大島，人口5萬人。全島東西長30公里，南北寬11公里，環(huán)島岸線91.6公里，所屬海域100平方公里，灘涂1500公頃。島上地勢呈丘陵地貌特點(diǎn)，西部較高，中東部較低，平均海拔55米，最高山峰塔山328.7米。2010年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，大連長興島臨港工業(yè)區(qū)升級為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，定名為大連長興島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，實(shí)行現(xiàn)行國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的政策面臨由單一旅游與制造業(yè)轉(zhuǎn)型為多元化發(fā)展國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的重大機(jī)遇。跋魚圈長興島概況長興島區(qū)域特性解讀長江以北第一大島，中國第五大島；面臨由19區(qū)位多城市規(guī)劃組團(tuán)環(huán)繞國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃省內(nèi)軸心雙極引擎特殊的地理區(qū)位決定了項(xiàng)目與全省整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系極為密切沈大高速沿途重要區(qū)域長興島區(qū)域瓦房店普蘭店莊河“北三市組團(tuán)”金州開發(fā)區(qū)“金州新區(qū)組團(tuán)”大連新市區(qū)組團(tuán)長興島區(qū)域特性解讀遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶“五點(diǎn)一線”第一站“五點(diǎn)一線”戰(zhàn)略第一站區(qū)位多城市規(guī)劃組團(tuán)環(huán)繞省內(nèi)軸心特殊的地理區(qū)位決定了項(xiàng)目與全省20交通沈大高速公路關(guān)屯出入口至長興島省一級公路將長興島至大連行車時間縮短至50分鐘；

2010年將建成長興島北高速，起點(diǎn)為長興島大橋南，經(jīng)仙浴灣，復(fù)州城北，終點(diǎn)于復(fù)州河服務(wù)區(qū)與沈大高速相連接，進(jìn)一步縮短與大連市內(nèi)行車時間；島內(nèi)雙向疏港高速順利推進(jìn)，大連方向預(yù)計(jì)將于2011年竣工通車，沈陽方向即將動工；連接長興島與西中島海底隧道工程2011年即將動工；長興島中心港口擁有5萬噸級以下泊位10個，3年內(nèi)將擴(kuò)建成為大連散裝貨物專項(xiàng)大港，預(yù)計(jì)年吞吐貨物將達(dá)到1000萬噸；與新建哈大鐵路相連的入港鐵路將于未來2-3年內(nèi)竣工通車；水陸交通便捷，已形成一定規(guī)模立體交通網(wǎng)，新建高速項(xiàng)目將長興島納入“大連一小時經(jīng)濟(jì)圈”長興島區(qū)域特性解讀交通沈大高速公路關(guān)屯出入口至長興島省一級公路將長興島至大21經(jīng)濟(jì)

09年地區(qū)生產(chǎn)總值34.4億元，增長62%；社會固定資產(chǎn)投資132億元，增長65%，多于06-08年三年總和（129.1億元）；地方一般財(cái)政收入9億元，增長86%，多于06-08年總和（8.15億元）；實(shí)際使用內(nèi)資50億元，增長67%，多于06-08年總合（48.8億元）；實(shí)際使用外資10億美元，增長89%，多于06-08年總和（8.47億美元）；全省沿海經(jīng)濟(jì)帶29個重點(diǎn)發(fā)展與支持區(qū)域共使用外資29億美元，本區(qū)域占據(jù)1/3；09年地區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了突飛猛進(jìn)發(fā)展，2010政府將為實(shí)現(xiàn)更高目標(biāo)而努力，長興島已成為東北最優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地長興島區(qū)域特性解讀經(jīng)濟(jì)09年地區(qū)生產(chǎn)總值34.4億元，增長62%；09年22產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)“強(qiáng)二、興三、優(yōu)一”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定與合理以鑄造、建材等為主的第二產(chǎn)業(yè)快速穩(wěn)步增長，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化涌現(xiàn)出一批新型重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模運(yùn)輸倉儲業(yè)及“第三方”物流有一定的發(fā)展基礎(chǔ)新型商業(yè)業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)區(qū)域市場體系初步形成旅游度假村為龍頭的旅游業(yè)頗具增長潛力港口經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化高附加值工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速主要港口相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)向集約化規(guī)?；焖侔l(fā)展第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)向區(qū)域化、特色化、優(yōu)質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)化的方向發(fā)展

長興島區(qū)域特性解讀產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)“強(qiáng)二、興三、優(yōu)一”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨23規(guī)劃全面對接遼寧省環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，借助“國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”概念全速發(fā)展轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，優(yōu)化提升經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加快城市化進(jìn)程，建設(shè)宜居型中等港口城市集成式推進(jìn)科技創(chuàng)新，提高臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的質(zhì)量和水平集約化開發(fā)資源環(huán)境，開展資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會的實(shí)驗(yàn)推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，促進(jìn)社會事業(yè)大發(fā)展建設(shè)國際型、集約型、生態(tài)型的三型現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北部旅游度假資源區(qū)域港口重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域重點(diǎn)規(guī)模化集約型產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代化生活配套核心區(qū)長興島區(qū)域特性解讀規(guī)劃全面對接遼寧省環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，借助“國家級經(jīng)濟(jì)技24長興島區(qū)域特性小結(jié)區(qū)位：大連北部重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心交通：“大連一小時經(jīng)濟(jì)圈”；沈大連線重要支點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)高增長；全市先進(jìn)區(qū)行列；規(guī)劃：國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；加快城市化進(jìn)程，建設(shè)宜居中等現(xiàn)代化港口城市；建設(shè)國際型、知識型、生態(tài)型的三型現(xiàn)代化沿海重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；1、兩極強(qiáng)力帶動2、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢影響3、國家政策強(qiáng)烈影響思考：從區(qū)域的角度把握項(xiàng)目的定位目前項(xiàng)目與城市物理屬性較遠(yuǎn)，但已成為政策導(dǎo)向下重點(diǎn)待發(fā)展區(qū)域；長興島區(qū)域特性解讀長興島區(qū)域特性小結(jié)區(qū)位：大連北部重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心交通：25概況片區(qū)位于長興島西北部，臨近東山北海景區(qū)；區(qū)域?qū)倥瘻貛駶櫞箨懶约撅L(fēng)氣候，具有一線海景與臨近西山原始森林景觀雙重旅游資源景觀優(yōu)勢；區(qū)域規(guī)劃中全長36公里旅游生活型海岸線將建設(shè)包括高爾夫球場、森林植物園、特色植物園和跑馬場、風(fēng)車廣場，植物采摘園、特色漁業(yè)農(nóng)家樂等眾多旅游度假資源項(xiàng)目，具有橫山遠(yuǎn)眺及海濱度假等多重景觀，集旅游、娛樂、休閑功能大全。具備先天生態(tài)休閑、旅游度假資源優(yōu)勢用地片區(qū)特性分析概況片區(qū)位于長興島西北部，臨近東山北海景區(qū)；具備先天生態(tài)休26自然資源稀缺性的背山面海資源，自然資源優(yōu)勢顯著，區(qū)域隸屬于“北部生活度假區(qū)”范圍內(nèi)，擁有稀缺的純旅游性保留海景資源，所在區(qū)域處內(nèi)陸海域?yàn)硡^(qū)，屬暖溫帶濕潤大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫在11度以上；年降水超過500——600mm雨量充足?？諝赓|(zhì)量優(yōu)良；區(qū)域擁有細(xì)沙、濕地、礁石三種海濱形態(tài)；植被資源、動物資源、昆蟲資源、魚類資源豐富。自然賦予本區(qū)域不可復(fù)制的生態(tài)資源，區(qū)域在人們心中已成為首席的生態(tài)旅游度假自然資源聚集區(qū)用地片區(qū)特性分析自然資源稀缺性的背山面海資源，自然資源優(yōu)勢顯著，區(qū)域隸屬于“27規(guī)劃范圍：東至碾盤石、西至臘木溝，南鄰313省道規(guī)劃面積：規(guī)劃總面積約85.51平方公里，其中建設(shè)用地約30平方公里規(guī)劃人口：規(guī)劃遠(yuǎn)景常住人口為20萬人依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)，建設(shè)成為新的、重要的生態(tài)宜居居住區(qū)；依托以臨港工業(yè)區(qū)為主的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，建設(shè)成為高檔配套服務(wù)區(qū)；依托豐富自然資源資源，建設(shè)成為特色旅游休閑渡假區(qū)。規(guī)劃生態(tài)、宜居、休閑度假的概念已成為北海片區(qū)的基本調(diào)性用地片區(qū)特性分析規(guī)劃范圍：東至碾盤石、西至臘木溝，南鄰313省道依托經(jīng)濟(jì)技28“兩個區(qū)域·一個核心”——宜動宜靜，全方位詮釋生態(tài)之秀、文化之韻。生態(tài)宜居——臨海居住，親近自然，盡享花園式城市品味。濱水、親水——龍型景觀布局、片區(qū)持續(xù)優(yōu)化，完美展現(xiàn)海景風(fēng)采。四位一體——傾力打造國際峰會中心、旅游休閑中心、養(yǎng)生康體中心、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心。規(guī)劃文化、養(yǎng)生、會議等概念的植入，更提高了片區(qū)的整體品質(zhì)用地片區(qū)特性分析“兩個區(qū)域·一個核心”——宜動宜靜，全方位詮釋生態(tài)之秀、文化29區(qū)位：區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿煌ǎ和獠拷煌顩r良好為引入?yún)^(qū)域外部客群提供市場機(jī)會自然資源：山海等資源優(yōu)勢明顯，具備打造生態(tài)宜居的環(huán)境基礎(chǔ)1、發(fā)展?jié)摿?qiáng)大3、生態(tài)宜居環(huán)境4、引入高端服務(wù)思考：把握片區(qū)整體規(guī)劃和已形成的基本調(diào)性融入生態(tài)休閑、宜居度假的大背景通過高端配套服務(wù)提升項(xiàng)目形象片區(qū)分析小結(jié)片區(qū)規(guī)劃：植入旅游、文化、養(yǎng)生、會議等概念，提高片區(qū)的整體品質(zhì)2、具有較強(qiáng)吸附力生態(tài)、休閑度假的概念已成為片區(qū)基本調(diào)性用地片區(qū)特性分析區(qū)位：區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿煌ǎ和獠拷煌顩r良好30用地片區(qū)特性分析區(qū)域發(fā)展運(yùn)行規(guī)律待發(fā)展區(qū)域發(fā)展模式情況定性階段實(shí)現(xiàn)階段1年1-2年1-2年初具規(guī)模逐步成熟跨越發(fā)展明確發(fā)展方向政策+環(huán)境逐步拉動區(qū)域發(fā)展成熟明確規(guī)劃營造環(huán)境制定發(fā)展規(guī)劃逐步細(xì)化發(fā)展脈絡(luò)逐漸磨合成本投入創(chuàng)建環(huán)境隨區(qū)域政策不斷明確，國家建設(shè)不斷投入，區(qū)域成熟化需要時間逐步實(shí)現(xiàn)；區(qū)域發(fā)展成熟拉動整體市場與土地屬性不斷升值；整體市場升值對區(qū)域市場形成再促進(jìn)作用，形成良性循環(huán)；預(yù)計(jì)5-6年后，長興島區(qū)域?qū)l(fā)展成為成熟化熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；目前階段用地片區(qū)特性分析區(qū)域發(fā)展運(yùn)行規(guī)律待發(fā)展區(qū)域發(fā)展模式情況定性階區(qū)域背景分析小結(jié)站在城市的角度把握整個項(xiàng)目，本案開發(fā)節(jié)奏應(yīng)充分與城市開發(fā)腳步契合大連城市背景研究長興島區(qū)域特性解讀站在區(qū)域的角度把握項(xiàng)目的定位北海片區(qū)規(guī)劃分析把握北海片區(qū)整體規(guī)劃結(jié)合中心城區(qū)和北部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)將項(xiàng)目規(guī)劃與城市整體規(guī)劃結(jié)合借助產(chǎn)業(yè)集群，結(jié)合產(chǎn)業(yè)推進(jìn)與國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)接軌，引入國際化、生態(tài)化理念考慮引入高端休閑度假、人文價值、會議理念、通過高端配套服務(wù)提升項(xiàng)目形象借勢區(qū)域環(huán)境，打造生態(tài)宜居環(huán)境項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境背景良好，具有極大先天優(yōu)勢和價值潛質(zhì)用地片區(qū)特性分析區(qū)域背景分析小結(jié)站在城市的角度把握整個項(xiàng)目，本案開發(fā)節(jié)奏應(yīng)充32宏觀環(huán)境判斷項(xiàng)目定位思考本項(xiàng)目地處長興島未來規(guī)劃生態(tài)宜居、旅游渡假資源核心區(qū)域定位應(yīng)考慮借勢與造勢并舉借助區(qū)域已形成的認(rèn)知基礎(chǔ)發(fā)展，同時借助長興島整體規(guī)劃政策利好為區(qū)域和本項(xiàng)目注入新的活力生態(tài)宜居多極聯(lián)動多元化復(fù)合型高品質(zhì)配套體系具有高爾夫球特色的，主題型的高端標(biāo)簽宏觀環(huán)境判斷項(xiàng)目定位思考本項(xiàng)目地處長興島未來規(guī)劃生態(tài)宜居、旅2.2.1項(xiàng)目用地指標(biāo)2.2.2項(xiàng)目用地條件分析用地條件分析2.2.1項(xiàng)目用地指標(biāo)用地條件分析34項(xiàng)目用地條件——宏觀瓦房店：連接大連和沈陽的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)，大連北三市中最具發(fā)展力縣級市。項(xiàng)目位于沈大發(fā)展軸線與遼寧環(huán)渤海發(fā)展軸線交匯位置，發(fā)展?jié)摿薮蟪鞘懈窬珠L興島區(qū)：新興國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，大連北部未來重要生態(tài)宜居型中等港口城市。項(xiàng)目用地條件——宏觀瓦房店：連接大連和沈陽的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)，距大連市中心130公里距大連機(jī)場120公里距瓦房店市約40公里沈大高速官屯出口30公里北距省會沈陽312.6公里與城市中心距離較遠(yuǎn)，后期交通提升有望改善現(xiàn)狀距離周水子國際機(jī)場40公里120公里130公里項(xiàng)目用地條件——宏觀距大連市中心130公里與城市中心距離較遠(yuǎn)，后期交通提升有望改區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍ獠柯肪W(wǎng)情況區(qū)域?qū)ν饨煌l件逐漸成熟，規(guī)劃路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況等級良好周水子國際機(jī)場沈大高速S313G201長興島北高速疏港高速大連疏港高速沈陽項(xiàng)目用地條件——宏觀區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍ獠柯肪W(wǎng)情況區(qū)域?qū)ν饨煌l件逐漸成熟，規(guī)劃路網(wǎng)發(fā)區(qū)域內(nèi)部交通內(nèi)部道路尚未形成，但已建成外部核心道路品級較好津岐公路疏港路地塊西端疏港路地塊東端地塊內(nèi)部部分施工通道地塊區(qū)域內(nèi)只有海濱路貫穿東西，將地塊整體一分為二；規(guī)劃的地塊內(nèi)部道路尚未完成，僅有地塊西端邊緣部分有少量施工通道；地塊一地塊二項(xiàng)目用地條件——中觀區(qū)域內(nèi)部交通內(nèi)部道路尚未形成，但已建成外部核心道路品級較好津區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域已建成部分渡假氛圍濃厚，但項(xiàng)目其他參照缺失，周邊荒涼區(qū)域內(nèi)建成項(xiàng)目形成高爾夫休閑渡假氛圍高爾夫果嶺高爾夫海景高爾夫會所項(xiàng)目用地條件——中觀區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域已建成部分渡假氛圍濃厚，但項(xiàng)目其他參照缺失，區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目位置目前面臨配套均不足及化工污染問題，需要通過一定手段解決從規(guī)劃上看，項(xiàng)目位于大面積山體綠化環(huán)境之間，生態(tài)氛圍濃厚；項(xiàng)目一線海景相對較少，西南側(cè)與倉儲物流區(qū)域相鄰，后期需使用區(qū)隔化手段提升項(xiàng)目環(huán)境純度；上風(fēng)處有PA化工產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，后期有受化工污染影響風(fēng)險(xiǎn)，建議與政府協(xié)調(diào)解決；項(xiàng)目距島內(nèi)的公共配套資源區(qū)有一定距離，也需要通過自身的規(guī)劃解決生活等配套問題。PA項(xiàng)目用地條件——中觀區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目位置目前面臨配套均不足及化工污染問題，需要通過一四至條件海景營造與維護(hù)與地塊開發(fā)價值有密切關(guān)系西北側(cè)一線海景，海內(nèi)有部分養(yǎng)殖設(shè)施；東北側(cè)與日本高爾夫球場隔路相望；建議：與政府協(xié)商將目前海域內(nèi)養(yǎng)殖設(shè)施清楚，維修沙灘，形成良好海景資源；建議在路北側(cè)地塊與日本高球場相鄰區(qū)域以高密綠化帶作為區(qū)隔。本案北側(cè)臨海目前有部分養(yǎng)殖設(shè)施日本高球場綠化帶綠化帶項(xiàng)目用地條件——微觀四至條件海景營造與維護(hù)與地塊開發(fā)價值有密切關(guān)系西北側(cè)一線海景邊緣用地應(yīng)充分利用其特性進(jìn)行設(shè)計(jì)，提升溢價，平衡容積率四至條件本案西側(cè)少量待拆遷房南側(cè)與大嶺子山相鄰地塊西南側(cè)資源性相對較差，需做好與未來物流倉儲園區(qū)區(qū)隔工作；項(xiàng)目用地條件——微觀邊緣用地應(yīng)充分利用其特性進(jìn)行設(shè)計(jì)，提升溢價，平衡容積率四至條將市政路進(jìn)行包裝，建立屬地感，并同時通過其他方式盡量削弱其對項(xiàng)目完整性的破壞力用地內(nèi)部有規(guī)劃市政道路穿過，破壞了土地的完整性解決方案：將市政路進(jìn)行包裝，強(qiáng)化私屬感覺；用地內(nèi)部市政路內(nèi)部化處理本案項(xiàng)目用地條件——微觀將市政路進(jìn)行包裝，建立屬地感，并同時通過其他方式盡量削弱其對用地現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀全荒，處于尚未啟動階段用地內(nèi)部基本平整，但部分區(qū)域有較深溝壑，后期可能影響產(chǎn)品排布目前項(xiàng)目內(nèi)部道路尚未修通，僅有一條小路可以車行靠近用地南端用地目前仍呈最原始的荒地狀態(tài)，土地一級開發(fā)尚未完成南側(cè)地塊內(nèi)輸電線北側(cè)地塊內(nèi)溝壑南側(cè)地塊內(nèi)信號塔本案項(xiàng)目用地條件——微觀用地現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀全荒，處于尚未啟動階段用地內(nèi)部基本平整，但部用地價值B1>C1>A1>C3>C2,需根據(jù)地塊價值進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃排布用地價值分析市政路北側(cè)唯一地塊，具有一線海景資源，但存在地勢低洼不平、北風(fēng)與潮濕多重影響；A1地塊：優(yōu)勢：海景資源，臨近酒店，通達(dá)性高劣勢：地勢低體量小，與主要住宅區(qū)隔受海風(fēng)直接影響；適宜產(chǎn)品：利潤率或現(xiàn)金流產(chǎn)品B1地塊：優(yōu)勢：臨近會所，處于地塊核心位置，周邊球場規(guī)劃良好；劣勢：通達(dá)性較差；適宜產(chǎn)品：低密度，標(biāo)桿性產(chǎn)品C1地塊：優(yōu)勢：通達(dá)性高，高端組團(tuán)氛圍塑造性強(qiáng)；劣勢：球場景觀資源少；適宜產(chǎn)品：低密度，主力產(chǎn)品；C2、C3地塊：優(yōu)勢：展示型良好，球場景觀規(guī)劃優(yōu)；劣勢：通達(dá)性較差，臨近項(xiàng)目邊緣；適宜產(chǎn)品：標(biāo)桿產(chǎn)品搭配主力產(chǎn)品；體量較大，應(yīng)綜合考慮容積率平衡等問題，多產(chǎn)品線搭配，建立豐富的別墅類產(chǎn)品組團(tuán)；臨近未來球場會所，展示面良好，屬資源較高地塊，應(yīng)打造項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品；產(chǎn)品規(guī)劃布局A1B1C1C2C3用地價值B1>C1>A1>C3>C2,需根據(jù)地塊價值進(jìn)行用地條件小結(jié)用地優(yōu)勢用地劣勢用地區(qū)位認(rèn)知度相對較高區(qū)域已建成的球場具備一定度假氛圍對外交通條件規(guī)劃成熟，有助于未來項(xiàng)目客群的放大項(xiàng)目周邊具有極高的景觀價值和生態(tài)價值用地容積率較易實(shí)現(xiàn)中低密度的產(chǎn)品以及具備實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品的可能周邊現(xiàn)狀初級，用地尚未啟動目前面臨配套不足的問題，需要項(xiàng)目后期自身解決或等待市政規(guī)劃跟進(jìn)用地內(nèi)部有規(guī)劃市政道路穿過，破壞了土地的完整性思考：具備低密基礎(chǔ)產(chǎn)品靈活度高低密客群維度廣受市政道路分割塑造時間相對長缺乏完善配套設(shè)施項(xiàng)目用地條件分析用地條件小結(jié)用地優(yōu)勢用地劣勢用地區(qū)位認(rèn)知度相對較高周邊現(xiàn)狀初46項(xiàng)目用地指標(biāo)再分析用地指標(biāo)分析密度較低，低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)較好，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品組合的可能性較多常規(guī)住宅產(chǎn)品形式常規(guī)容積率極限容積率高層2.02.8小高層1.52.0洋房0.91.5疊拼0.81.0聯(lián)排0.60.8雙拼0.50.6獨(dú)棟0.30.5可能實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品組合形式獨(dú)棟+聯(lián)排+疊拼獨(dú)棟+聯(lián)排+疊拼+洋房聯(lián)排+疊拼獨(dú)棟+洋房……在FAR=0.8—1.0的情況下在本項(xiàng)目容積率限制的條件下：不可能出現(xiàn)純別墅社區(qū)；就項(xiàng)目規(guī)模而言，應(yīng)采取多產(chǎn)品線的策略項(xiàng)目用地指標(biāo)再分析用地指標(biāo)分析密度較低，低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)較房地產(chǎn)市場分析2.3.1區(qū)域住宅市場2.3.2大連別墅市場分析房地產(chǎn)市場分析2.3.1區(qū)域住宅市場48

三堂板塊：長興島門戶位置，島內(nèi)原居住核心區(qū)域，商業(yè)中心，各項(xiàng)配套相對齊全，自住人群為主，投資客逐漸開始涉足；樓區(qū)板塊沙包板塊三堂板塊

沙包板塊：島內(nèi)新興居住區(qū)域，屬于長興島中心地帶，項(xiàng)目個數(shù)少且規(guī)模普遍較大，受到政府開發(fā)傾斜，板塊內(nèi)配套設(shè)施將會得到大幅改善；

樓區(qū)板塊：依托于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新興居住區(qū)域，目前供應(yīng)不足，預(yù)計(jì)未來將成為產(chǎn)業(yè)人群集中置業(yè)板塊；區(qū)域住宅市場分析板塊劃分三堂板塊：長興島門戶位置，島內(nèi)原居住核心區(qū)域，商業(yè)中心，各區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以70-85平米產(chǎn)品為主，平均單價3800-4200；去化速度較快，目前已開盤存量僅1.1萬平米，供應(yīng)明顯不足；近15萬平米三大項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月密集上市，戶型偏大；板塊內(nèi)未來潛在供應(yīng)較大，業(yè)態(tài)豐富，長興灣碧海華城總建面約65萬平，其中包含10萬平商業(yè)；三堂板塊逐步向東拓進(jìn)，長興島大橋東側(cè)宏潤金港海岸項(xiàng)目，規(guī)劃為建面160萬平大盤,啟動區(qū)為15萬平米高層公寓產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2010年內(nèi)入市；三堂板塊區(qū)域住宅市場分析項(xiàng)目名稱占地/建面/容積率總戶數(shù)產(chǎn)品形式面積區(qū)間主力戶型所占比例均價元/平主力總價(萬)開盤時間銷售率存量套數(shù)存量面積萬平嘉恒國際10/25/2.51126一期loft376套二期平層400套,三期7棟高層350套30-16060-8080%4100(loft6500)24.6-32.8一期2009.4二期2009.8三期2010.690%375套，loft產(chǎn)品剩余25套，三期7棟高層350套84-163平，四期未規(guī)劃約8.5興港府督花苑6.7/16/2.4600一棟興港大廈和三棟26層興港公寓73-1189065%420037.82007.12.2684%98套，接近尾盤，剩余不到100套房源0.9合美華庭4/6.8/1.7654共12棟，4棟6層的多層、5棟10層的小高層組成和3棟17層高層30-13065-8775%400026-34.8一期2009.8二期2010.662.5%184套，一期14套，二期170套，面積75-130平2翠島經(jīng)典14/22/1.6103015棟，多層6層、小高層9層、11層45-21077-8580%385029.6-33.8一期2008.4二期2008.92009.3三期2010.698%493套，一期二期售罄，三期493套，戶型偏大5.3區(qū)域總計(jì)34.7/69.8341016.7區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以70-85平米產(chǎn)品為主，平均單價3800-42為島內(nèi)后發(fā)區(qū)域，目前在售存量約1.46萬平米，以高層小戶型住宅產(chǎn)品為主；板塊內(nèi)潛在供應(yīng)相對較少，4.2萬平觀海住宅，以本地改善和外地投資度假需求為主；區(qū)域內(nèi)逐漸出現(xiàn)少量大于130平米三居產(chǎn)品，受總價原因影響，市場去化速度相對緩慢；沙包板塊區(qū)域住宅市場分析項(xiàng)目名稱占地/建面/容積率總戶數(shù)產(chǎn)品形式面積區(qū)間主力戶型所占比例均價元/平主力總價(萬)開盤時間銷售率存量套數(shù)存量面積萬平匯益華庭10/7.9/0.877807棟小高層和6棟帶電梯多層67-1488860%390034.32009.687%100套左右清盤0.9長興銘島仕家13.6/21.44/1.582300B區(qū)（一期）3棟小高層，6棟多層，658套。A區(qū)（二期）3棟小高層，13棟多層，820套。A區(qū)（三期）3棟小高層，16棟多層，830套50-977760%370028.5一期2007.6二期2007.9三期2009.395%40套左右清盤，存量94平為主0.36敦豪?？?/11/1.8108010棟三層公建，5棟6層多層住宅，兩棟11層小高層住宅，1棟18層高層住宅40-13592-10270%460042.3-46.92009.4.167%680套，一期600套剩余1/3房源，二期480套4.2萬平未開盤6.2區(qū)域總計(jì)29.6/40.34160820套7.46為島內(nèi)后發(fā)區(qū)域，目前在售存量約1.46萬平米，以高層小戶型住為島內(nèi)后發(fā)區(qū)域，但07-08年經(jīng)歷了大批量開發(fā)，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，一度導(dǎo)致供大于求；后來隨09年拆遷拉動市場紅火，消化大批房源，目前呈現(xiàn)無供應(yīng)局勢；由于單價低廉，起價3300元左右，吸引了島內(nèi)大量拆遷購房客戶，自住和改善為主；蘭亭假日是原新港假日開發(fā)商在此區(qū)域打造的又一產(chǎn)品，建面12萬平，計(jì)劃快速推出搶占市場；預(yù)計(jì)9月份開盤，目前已開始在城八線上進(jìn)行高炮廣告，開展推廣造勢；樓區(qū)板塊區(qū)域住宅市場分析項(xiàng)目名稱占地/建面/容積率總戶數(shù)產(chǎn)品形式面積區(qū)間主力戶型所占比例均價元/平主力總價(萬)開盤時間銷售率存量套數(shù)存量面積萬平新灣花園4/7.6/1.986817棟，13棟多層，4棟小高層52-20080-11060%395031.6-43.5一期2008.5二期2008.10100%僅剩余4套公建，7000元/平0蘭亭假日7/12/1.7一期630一期占地3.1萬平、建面5.5萬平，12棟樓、多層4棟，小高層8棟70-13080-10065%————預(yù)計(jì)2010.90%630套12，一期5.5區(qū)域總計(jì)11/19.6630套12為島內(nèi)后發(fā)區(qū)域，但07-08年經(jīng)歷了大批量開發(fā)，同質(zhì)化競爭嚴(yán)嘉恒國際興港府督花園合美華庭匯益華庭銘島仕家翠島經(jīng)典敦豪?？粜团浔?8-80平兩室戶型占80%90平兩室占65%65-87平兩室戶型占75%以上88平兩室占60%78平方米兩室戶型60%77-85平兩室占80%92-102兩室平占70%均價6800loft4200平層420039503900375038504600主要購買人群島內(nèi)改善需求70%；外省市投資客戶20%；stx10%本地動遷戶為主，公務(wù)員及少量大連市內(nèi)人群投資購買以三堂區(qū)域動遷戶為主本地中高收入為主，少量外地客戶島內(nèi)居民60%；stx15%；長興島及周邊5%；外部區(qū)域客戶10%動遷50%，本地30%，周邊20%瓦房店及周邊20%，外地東三省為主40%，本地人40%島內(nèi)大量動遷改造成的剛性與初級改善需求成為為區(qū)域地產(chǎn)市場的核心購買力；少量具有海景資源產(chǎn)品吸納以北方區(qū)域?yàn)橹鞑糠滞馐∈腥巳嘿徺I；高端別墅產(chǎn)品是市場空白區(qū)域住宅市場分析嘉恒國際興港府督花園合美華庭匯益華庭銘島仕家翠島經(jīng)典敦豪海郡區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀供應(yīng)：以島內(nèi)中心區(qū)域高層或小高層產(chǎn)品為主，別墅為市場空白；潛在供應(yīng)量：潛在供應(yīng)較多，但仍以高層公寓產(chǎn)品形式為主，戶型面積略有放大趨勢主力戶型：兩居主力戶型在60-90平米之間，三居主力戶型在100-120平米之間，產(chǎn)品舒適度較低；產(chǎn)品價格：單價集中在3500-4500/平米的單價，整體價值不高從銷售情況看：銷售速度較快，目前島內(nèi)大規(guī)模拆遷所帶來的剛性置業(yè)風(fēng)潮使各項(xiàng)目快速去化，緊湊型兩居、低總價產(chǎn)品去化速度尤為突出；公寓以高層/小高層為主，洋房/多層產(chǎn)品供應(yīng)量較少，潛在項(xiàng)目眾多，目前市場供應(yīng)以剛性需求與改善類產(chǎn)品為主，單價低，面積小、低總價產(chǎn)品相對暢銷區(qū)域住宅市場分析外區(qū)域人群支撐本區(qū)域相對高端產(chǎn)品，需要將研究范圍擴(kuò)大至外部市場因此我們將對大連市場內(nèi)別墅類項(xiàng)目情況進(jìn)行研究；區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀供應(yīng)：以島內(nèi)中心區(qū)域高層或小高層產(chǎn)品為主別墅供應(yīng)項(xiàng)目匯總52%的項(xiàng)目容積率在1.0以下,40%是純別墅項(xiàng)目建面百萬平米以上的大盤5個，而中小型規(guī)模項(xiàng)目是市場供應(yīng)主流除金石灘板塊外，其余三大板塊的潛在供應(yīng)量較大，15個項(xiàng)目即將開售，未來供應(yīng)較大未來別墅市場供應(yīng)以城市西部區(qū)域?yàn)橹?，純低密度?xiàng)目較少，自然資源型項(xiàng)目偏多大連別墅市場分析別墅供應(yīng)項(xiàng)目匯總52%的項(xiàng)目容積率在1.0以下,40%是純別55獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)特征1城市核心板塊:占據(jù)天然山海景觀和城市便利資源單價38000元/平米；主力戶型450-600平米；主力戶型總價1700-2200萬西山風(fēng)景板塊：目前無在售獨(dú)棟產(chǎn)品；但未來有中體奧林匹克花園、海昌紅旗谷、億達(dá)東溝項(xiàng)目面世，主力戶型300-600不等金石灘板塊：單價12000-20000元/平米；大部分主力戶型600-800平米；少量項(xiàng)目小獨(dú)棟200-260平。主力戶型總價1400-2300萬獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)有8個項(xiàng)目，11個待售項(xiàng)目純獨(dú)棟項(xiàng)目5個在售項(xiàng)目主要集中在城市核心板塊、金石灘板塊其中金石灘板塊獨(dú)棟在售項(xiàng)目較多，主要有東方優(yōu)山美地、紅堡、金石天地等獨(dú)棟產(chǎn)品分布相對集中于優(yōu)質(zhì)山海景區(qū)，在售項(xiàng)目不多旅順板塊：藍(lán)灣三期和小平島項(xiàng)目均未定價，藍(lán)天下預(yù)計(jì)價格25000元/平；主力戶型600-790平米；主力戶型總價預(yù)計(jì)1750-1980萬2567112120121431918171615222325大連別墅市場分析獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)特征1城市核心板塊:西山風(fēng)景板塊：金石灘板塊：獨(dú)56獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)信息獨(dú)棟產(chǎn)品單價呈現(xiàn)二級分化趨勢，近市區(qū)項(xiàng)目25000-38000元/平米，金石灘單價15000-20000元/平戶型集中在600-800平米之間，主力戶型總價集中于1700-2200萬金石灘板塊的產(chǎn)品去化速率明顯好于其他版塊，單價集中在14000-22000元左右，主力戶型500平-800平米，主力總價800-1120萬成熟區(qū)域的小尺度產(chǎn)品去化較好，而產(chǎn)品兌現(xiàn)力與區(qū)域成熟度作為主要支撐大連別墅市場分析獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)信息獨(dú)棟產(chǎn)品單價呈現(xiàn)二級分化趨勢，近市區(qū)項(xiàng)目2557市場現(xiàn)狀——獨(dú)棟現(xiàn)狀供應(yīng)：集中在城市西郊、開發(fā)區(qū)金石灘及旅順口區(qū)板塊，目前潛在供應(yīng)較大，存量較高；西山板塊內(nèi)供應(yīng)量和潛在供應(yīng)量較多，但上市時間多數(shù)尚未確定；主力戶型：獨(dú)棟產(chǎn)品尺度多在200-270平米之間，舒適型在400-550之間；產(chǎn)品價格：金石灘板塊在售項(xiàng)目較集中，獨(dú)棟單價為1.2萬元/平米以上；從市場供應(yīng)來看，面積200—300平米的產(chǎn)品為主力；高端低密度產(chǎn)品發(fā)展較為成熟，能實(shí)現(xiàn)較高價值，但就目前市場看，供應(yīng)較低，消化速度取決于項(xiàng)目成熟度，大面積產(chǎn)品，供應(yīng)較低；大連別墅市場分析市場現(xiàn)狀——獨(dú)棟現(xiàn)狀供應(yīng)：集中在城市西郊、開發(fā)區(qū)金石灘及旅順聯(lián)排雙拼產(chǎn)品供應(yīng)特征雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)有11個在售項(xiàng)目，同時有11個潛在項(xiàng)目在售項(xiàng)目主要集中在西山風(fēng)景板塊、旅順板塊西山風(fēng)景板塊售項(xiàng)目較多，主要有萬科溪之谷、英倫官邸、美樹日記等雙拼與聯(lián)排供應(yīng)主要集中在西郊、旅順板塊，金石灘板塊供應(yīng)主力來自紅星海項(xiàng)目8341城市核心板塊:單價38000元/平米；供應(yīng)面積集中于240-300平，海景資源別墅主力總價1000萬左右西山風(fēng)景板塊：目前在售較多，未來供應(yīng)也很大。均價22000-25000元/平，主力戶型220-270平，主力總價500-620萬金石灘板塊：單價16000-20000元/平米；大部分主力戶型200-400平米。主力戶型總價300-600萬旅順板塊：目前區(qū)域內(nèi)只有合生定價13000元/平；主力戶型偏小200-260平米，主力總價257-310萬6261091312111415201917162223252427大連別墅市場分析聯(lián)排雙拼產(chǎn)品供應(yīng)特征雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)有11個在售項(xiàng)目，同時59聯(lián)排雙拼產(chǎn)品的單價集中在15000-22000元/平米，戶型集中在220-260平米之間，主力戶型總價集中在300-480萬之間金石灘板塊的聯(lián)排雙拼產(chǎn)品單價集中在16000-22000元左右，主力戶型220-380平米，主力戶型總價350-600萬左右聯(lián)排雙拼產(chǎn)品供應(yīng)信息雙拼與聯(lián)排產(chǎn)品市場認(rèn)可度逐漸提升，月均去化速度較快產(chǎn)品多為以自然資源為核心賣點(diǎn)的第二居所休閑度假類產(chǎn)品；大連別墅市場分析聯(lián)排雙拼產(chǎn)品的單價集中在15000-22000元/平米，戶型60現(xiàn)狀住宅市場——雙拼/聯(lián)排現(xiàn)狀供應(yīng)：整體供應(yīng)量較大，西山板塊與金石灘板塊相對集中；潛在供應(yīng)量：旅順口區(qū)約有38萬平米潛在供應(yīng)；主力戶型：面積176-310平米不等，主力聯(lián)排面積集中在在180-220平米之間，并有不同贈送空間；產(chǎn)品價格：金石灘板塊可以實(shí)現(xiàn)的單價相對較高，為1-1.5萬/平米，旅順口板塊較低，為0.9萬/平米左右雙拼/聯(lián)排產(chǎn)品同樣能體現(xiàn)一定的價值，但產(chǎn)品總價、產(chǎn)品舒適度、附加值因素對銷售情況有直接影響，未來市場有一定量的供應(yīng)，低總價緊湊型產(chǎn)品去化速度良好；大連別墅市場分析現(xiàn)狀住宅市場——雙拼/聯(lián)排現(xiàn)狀供應(yīng)：整體供應(yīng)量較大，西山板塊高端項(xiàng)目客戶構(gòu)成存在相同比例特征，跨區(qū)域人群占購買區(qū)域比例較高，外埠客戶占據(jù)較大比例；客戶組成東方.優(yōu)山美地紅堡紅星海.世界觀藍(lán)灣大連別墅市場分析高端項(xiàng)目客戶構(gòu)成存在相同比例特征，客戶組成東方.優(yōu)山美地紅高端別墅市場中投資與休閑度假穩(wěn)定占據(jù)一定比例；市場中存在較多第2居所高端置業(yè)需求；置業(yè)目的東方.優(yōu)山美地紅堡紅星海.世界觀藍(lán)灣大連別墅市場分析高端別墅市場中投資與休閑度假穩(wěn)定占據(jù)一定比例；置業(yè)目的東方.紅星海.世界觀項(xiàng)目客戶情況普遍具有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，三次及三次以上置業(yè)占64%；采用一次性付款方式比例較高年齡層普遍偏高，中年階層居多客戶普遍具有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；40歲以上中年客戶居多；一次性付款比較較高，受按揭政策影響較弱；大連別墅市場分析紅星海.世界觀項(xiàng)目客戶情況普遍具有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，三次及三次以本地區(qū)域高端的需求來源外埠區(qū)域的需求來源擁有“拆遷致富”身份的居住遷移型客戶，對于別墅產(chǎn)品認(rèn)知度不高；大連市內(nèi)高端人群，以政府工作、私營業(yè)主身份為主；東三省具有強(qiáng)勁購買實(shí)力的度假與投資兼容性人群；北方地區(qū)乃至全國范圍具有全國投資視角的專業(yè)投資型人群；“爆發(fā)性”致富，有彰顯身份需求，渴望進(jìn)行第二居所置業(yè)，市場需要教育；需要“安居樂業(yè)”的高端人，其購買力旺盛，改善型低總價的產(chǎn)品需求旺盛；具有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，看重大連市場發(fā)展性與大連城市宜居性人群，資源占有度是其打動點(diǎn)；具有多城市，多類型置業(yè)經(jīng)歷，對于城市未來宏觀發(fā)展方向較為敏感；客戶需求特征掃描本市客戶：置業(yè)目的多為近城市區(qū)域第一居所自住使用，屬隨市場進(jìn)步置業(yè)欲望逐漸升級人群，目前在市場中仍處于補(bǔ)充發(fā)展地位；外埠客戶：目前別墅市場中主導(dǎo)類人群，除季節(jié)性度假需求外，多追求成長性較高的發(fā)展區(qū)域進(jìn)行置業(yè)，注重投資回報(bào)與升值空間，屬于挖掘市場潛在價值類人群；大連別墅市場分析本地區(qū)域高端的需求來源外埠區(qū)域的需求來源擁有“拆遷致富”身份產(chǎn)品看支付客戶看外埠市場看政策尺度大，總價高的傳統(tǒng)高端別墅產(chǎn)品去化速度緩慢，反而低容積率條件下，相對精致與緊湊型別墅與類別墅產(chǎn)品，因門檻更低，且易于實(shí)現(xiàn)溢價，去化速度較快；本項(xiàng)目思考本項(xiàng)目應(yīng)定位于高端形象下，暗合在區(qū)域發(fā)展主線上，適應(yīng)發(fā)展型市場需求特征與跨區(qū)域客戶需求特征的低總價精致型別墅類產(chǎn)品；目前大連市場別墅供應(yīng)多集中在近城市區(qū)域，以西山、旅順板塊為主，純自然資源為賣點(diǎn)并不足以支撐快速去化，而待發(fā)展區(qū)域具有升值潛力項(xiàng)目收到市場追捧；潛在市場判斷主流客戶群體為跨本地區(qū)與價值挖掘類客戶為主，需求投資回報(bào)與溢價空間，本地客戶、季節(jié)性度假人群與新移民客源成為高端市場有效補(bǔ)充；產(chǎn)品看支付客戶看外埠市場看政策尺度大，總價高的傳統(tǒng)高端別墅產(chǎn)系統(tǒng)分析研究3.1客戶定量導(dǎo)向驗(yàn)證3.2客戶定性導(dǎo)向驗(yàn)證3.3項(xiàng)目定位策略系統(tǒng)分析研究3.1客戶定量導(dǎo)向驗(yàn)證67客戶成交特征成交周期：一般在2-3周，快的1-2天；買房決策人主要是：A、男方

B、女方C、子女D、父母復(fù)訪周期：不確定客戶特征從開盤至今隨著房產(chǎn)單價、總價的提高，客戶又走向更高的層面；外地客戶增長速度較快大部分客戶是區(qū)域內(nèi)拆遷改善客戶，但是最近區(qū)域規(guī)出臺前后，有一些外地人來買房作為投資了！自住的客戶只占總購買人數(shù)的80%左右客戶在整體講解過程中關(guān)注和詢問最多的點(diǎn)是哪些？

首先是價格，其次是產(chǎn)品面積，第三是產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，第四是社區(qū)內(nèi)、外部配套對物業(yè)服務(wù)關(guān)注點(diǎn)是

A、費(fèi)用

B、安防C、維護(hù)D、專屬服務(wù)置業(yè)顧問訪談——嘉恒國際區(qū)域職業(yè)顧問訪談訪問者：李丹電話戶成交特征置業(yè)顧問訪談——嘉恒國際區(qū)域職業(yè)顧問訪談訪問客戶在整體參觀項(xiàng)目過程中對哪些方面關(guān)注點(diǎn)較多，提出什么問題？得到滿意回答的有哪些方面，不滿意的有哪方面？周邊配套尚不發(fā)達(dá)，靠近城區(qū)部分雖然周邊配套有商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、但是還不夠成熟，雖有未來大配套規(guī)劃，但是短時間內(nèi)很難落地；內(nèi)部園林規(guī)劃簡單，園林形式較一期產(chǎn)品較為單一；對未來臨路區(qū)域商業(yè)配套存在擔(dān)憂，近距離商業(yè)配套是否會影響到業(yè)主私密性要求；客戶成交障礙的點(diǎn)在哪些方面?

本區(qū)域內(nèi)客戶對于總價具有明顯瓶頸效應(yīng)，超過40萬抗性較大；外地客戶對區(qū)域抗性較低，對產(chǎn)品兌現(xiàn)力，未來區(qū)域發(fā)展實(shí)現(xiàn)周期最為關(guān)注

客戶資信問題？銀行按揭辦理問題與服務(wù)？絕大部分客戶都采取一次性付款方式，占到80%以上，所以不存在資信問題；置業(yè)顧問訪談——嘉恒國際區(qū)域職業(yè)顧問訪談客戶在整體參觀項(xiàng)目過程中對哪些方面關(guān)注點(diǎn)較多，提出什么問題區(qū)域內(nèi)客戶對產(chǎn)品形態(tài)的認(rèn)知情況？

1、客戶普片看重產(chǎn)品面積與價格因素，對產(chǎn)品建筑風(fēng)格與建筑設(shè)計(jì)認(rèn)識不深，多數(shù)僅僅是靠感覺喜好；

2、部分客戶會比較關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計(jì)中戶型居住舒適尺度、私密性條件等因素；區(qū)域外客戶對物業(yè)未來最大關(guān)注點(diǎn)？

好的產(chǎn)品能夠讓客戶得到心理上的滿足，但客戶更多的還是考慮該物業(yè)帶來的遠(yuǎn)期利益的體現(xiàn)；

客戶對于社區(qū)的關(guān)注點(diǎn)是？關(guān)注未來社區(qū)業(yè)主的綜合素質(zhì)及社區(qū)未來物業(yè)的管理水平和服務(wù)水平較多；置業(yè)顧問訪談——嘉恒國際區(qū)域職業(yè)顧問訪談作為區(qū)域內(nèi)較為高端項(xiàng)目，隨區(qū)域規(guī)劃利好出臺后，在近期銷售過程中已經(jīng)出現(xiàn)部分外省市投資客戶，具有一定購買更高級別產(chǎn)品需求欲望；區(qū)域內(nèi)客戶對產(chǎn)品形態(tài)的認(rèn)知情況？置業(yè)顧問訪談——嘉恒國際客戶成交特征成交周期：一般在2-3周，快的1-2天；買房決策人主要是：A、男方

B、女方C、子女D、父母外省市客戶逐漸增多，目前已經(jīng)占到50%左右；客戶特征本區(qū)域內(nèi)客戶多是區(qū)域內(nèi)拆遷改善客戶；外區(qū)域客戶多為投資與階段性度假為主，對高總價產(chǎn)品接受程度相對較高；客戶在整體講解過程中關(guān)注和詢問最多的點(diǎn)是哪些？

最為關(guān)注的還是價格；對物業(yè)服務(wù)關(guān)注點(diǎn)是

A、費(fèi)用B、安防C、維護(hù)

D、專屬服務(wù)置業(yè)顧問訪談——敦豪?？^(qū)域職業(yè)顧問訪談訪問者：李響電話戶成交特征置業(yè)顧問訪談——敦豪?？^(qū)域職業(yè)顧問訪談訪問客戶在整體參觀項(xiàng)目過程中對哪些方面關(guān)注點(diǎn)較多，提出什么問題？得到滿意回答的有哪些方面，不滿意的有哪方面？周邊配套尚不發(fā)達(dá)，與主城區(qū)距離相對較遠(yuǎn)；臨近一線海景，本地客戶對于海風(fēng)以及潮濕問題關(guān)注較多；對于區(qū)域未來市政發(fā)展關(guān)注最多，周邊五星酒店規(guī)劃等等；客戶近期成交障礙的點(diǎn)在哪些方面?1.本區(qū)域內(nèi)客戶超過40-50萬抗性較大；2.外地客戶對最為關(guān)注未來升值價值；

客戶資信問題？銀行按揭辦理問題與服務(wù)？絕大部分客戶都采取一次性付款方式；置業(yè)顧問訪談——敦豪海郡區(qū)域職業(yè)顧問訪談客戶在整體參觀項(xiàng)目過程中對哪些方面關(guān)注點(diǎn)較多，提出什么問題區(qū)域外客戶對物業(yè)未來最大關(guān)注點(diǎn)？

好的產(chǎn)品能夠讓客戶得到心理上的滿足，但客戶更多的還是考慮該物業(yè)帶來的遠(yuǎn)期利益的體現(xiàn)；外省市客戶購買時，除了自己度假需求以外，多數(shù)還是會仔細(xì)考慮未來房子的升值速度和升值空間，對于價格考慮的到并不是很多；

客戶對于社區(qū)的關(guān)注點(diǎn)是？關(guān)注整體規(guī)劃和物業(yè)服務(wù)為主；置業(yè)顧問訪談——敦豪?？^(qū)域職業(yè)顧問訪談外省市客戶購買已經(jīng)初具規(guī)模，對于價格接受程度較高，對于未來升值空間與升值速度較為關(guān)注，購買更高級別產(chǎn)品欲望特征明顯；置業(yè)顧問訪談——敦豪?？^(qū)域職業(yè)顧問訪談外省市客戶購買已針對性客戶需求研究流程偉業(yè)客戶研究體系針對性客戶需求研究流程偉業(yè)客戶研究體系客戶調(diào)研抽樣說明問卷調(diào)研（定量研究）問卷調(diào)研90例，回收意向有效68例；問卷調(diào)研地點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)：1-2年內(nèi)有購房置業(yè)計(jì)劃；是家庭置業(yè)主要決策者；了解長興島基本概況；具有一次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；調(diào)研目標(biāo)主要選取30歲以上，具有一定工作及生活閱歷，實(shí)現(xiàn)部分財(cái)富積累人群，從事職業(yè)多為：合資企業(yè)管理層人群、事業(yè)單位幾政府機(jī)關(guān)人員、大學(xué)內(nèi)享受國家津貼的高級正副教授及以上職稱人群；深訪調(diào)研（定性研究）由問卷調(diào)研中典型案例及偉業(yè)渠道搜尋特性人群組成：符合項(xiàng)目調(diào)研潛在需求，滿足未來項(xiàng)目潛在客戶標(biāo)準(zhǔn)；陳先連人現(xiàn)居中山區(qū)自由職業(yè)者，年收入45-60萬；王淑連人現(xiàn)居中山區(qū)私企老板年收入15萬；孫連人現(xiàn)居中山區(qū)自由職業(yè)年收入15-19萬；郭連人現(xiàn)居甘井子區(qū)私企老板年收入20萬；郭明林人私企老板年收入60萬左右；洪女陽人地產(chǎn)行業(yè)年收入50萬以上；韓先陽人事業(yè)單位部門負(fù)責(zé)人，年收入70萬；楊女陽人海歸博士大外教授年收入25萬；王先興島人部隊(duì)干部轉(zhuǎn)業(yè)年收入15萬；錢振興島人自由職業(yè)家庭一次性拆遷補(bǔ)償90萬王房店人現(xiàn)居長興島經(jīng)營酒店年收入80萬王康興島人自由職業(yè)原從事水產(chǎn)養(yǎng)殖年收入100萬以上；…………客戶調(diào)研抽樣說明問卷調(diào)研（定量研究）問卷調(diào)研90例，回收意向受訪者來源區(qū)域比例大連市內(nèi)受訪者來源區(qū)域比例受訪者教育程度水平比例受訪者年齡結(jié)構(gòu)比例關(guān)系問卷調(diào)研客戶構(gòu)成受訪者來源區(qū)域比例大連市內(nèi)受訪者來源區(qū)域比例受訪者教育程度水家庭狀況性別比例問卷調(diào)研客戶構(gòu)成職業(yè)類型年收入范圍家庭狀況性別比例問卷調(diào)研客戶構(gòu)成職業(yè)類型年收入范圍客戶訪談分析市場客戶訪談實(shí)錄——第一印象一、關(guān)于區(qū)域：區(qū)域內(nèi)人：“這個地方還算比較熟習(xí)，離現(xiàn)在住的地方也不算遠(yuǎn)，就是周圍目前還沒太發(fā)展起來，感覺有一點(diǎn)荒”；大連市人：“遠(yuǎn)了點(diǎn)，看海這邊就有，何必去那么遠(yuǎn)呢”；其他區(qū)域及外省市人：“區(qū)域還不太成熟，感覺還是可以考慮一下，關(guān)鍵就看到你們銷售的時候賣多少錢了，還是比較看重以后的升值空間”二、關(guān)于產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)人：“關(guān)鍵還是看戶型，不用太大，最好采光好一些，北風(fēng)太大有沒有防范措施？；大連市人：“其實(shí)我最關(guān)心的還是價格，其次是戶型…”；其他區(qū)域及外省市人：“高爾夫沒太大意思呀，看區(qū)域發(fā)展還得再考慮考慮再說，升值空間最重要”；三、關(guān)于價格：“當(dāng)然是越便宜越好啦，現(xiàn)在房子這么貴”；“要讓我能看到未來有升值的空間吧”四、關(guān)于開發(fā)商：區(qū)域內(nèi)人：“沒太大關(guān)系吧，不會太注重的，只要房子好就可以了”；大連市人：“要是品牌開發(fā)商就最好了，后期還能有所保證”；其他省市及外省市人：“品牌開發(fā)商最好，主要因?yàn)榉孔淤|(zhì)量啊，物業(yè)服務(wù)啊等等都比較放心一些”；“最好還有代租代管服務(wù)比較好”；客戶訪談分析市場客戶訪談實(shí)錄——第一印象一、關(guān)于區(qū)域區(qū)域認(rèn)知長興島區(qū)域未來主要發(fā)展利好在次區(qū)域購房優(yōu)先考慮因素在本區(qū)域購房主要顧慮國家政策對區(qū)域刺激強(qiáng)勁區(qū)域發(fā)展程度與潛在價值存在威脅外部景觀價值成為主要拉動因素區(qū)域認(rèn)知長興島區(qū)域未來主要發(fā)展利好在次區(qū)域購房優(yōu)先考慮因素在置業(yè)意向居住在高球場環(huán)境吸引力水平是否考慮1-1.5車程高爾夫渡假置地高爾夫球場作為配套增值，產(chǎn)品和升值作為核心吸引力休閑度假成為主要置業(yè)目的自住與投資兼顧形式較受歡迎在本區(qū)域購房主要置業(yè)目的在本區(qū)域購房的投資回報(bào)要求置業(yè)意向居住在高球場環(huán)境吸引力水平是否考慮1-1.5車程高爾置業(yè)偏好購房偏好產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積需求產(chǎn)品需求集中在中密度洋房與中低密度別墅產(chǎn)品；產(chǎn)品尺度需求相對偏小；裝修需求較高；置業(yè)偏好購房偏好產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積需求產(chǎn)品需求集中在中密度洋房承受能力別墅類產(chǎn)品接受范圍分析多層、洋房類產(chǎn)品接受范圍分析別墅類產(chǎn)品總價范圍控制在200萬以內(nèi)；多層、洋房產(chǎn)品總價范圍控制在50萬以內(nèi)為宜；承受能力別墅類產(chǎn)品接受范圍分析多層、洋房類產(chǎn)品接受范圍分析別對于“高爾夫度假地”而言最具吸引力的配套設(shè)施住宿條件與居住品質(zhì)仍為項(xiàng)目核心競爭力健身場所與健身設(shè)施的完善程度頗受矚目；生態(tài)休閑養(yǎng)生，SPA、溫泉等傳統(tǒng)高端配套依舊受到追捧；配套偏好健身設(shè)施需求對于“高爾夫度假地”而言最具吸引力的配套設(shè)施住宿條件與居住品83市場需拔升目前客戶普遍看好區(qū)域未來發(fā)展，關(guān)注產(chǎn)品溢價空間，而目前市場供應(yīng)產(chǎn)品整體品質(zhì)相對較低，需要高端產(chǎn)品出現(xiàn)，將市場拔升至全新高度；客戶重價值隨著區(qū)域外部眾多利好政策的不斷影響與拉動，改變了區(qū)域內(nèi)部土地價值屬性，看重區(qū)域未來發(fā)展的價值挖掘者不斷涌入，使區(qū)域內(nèi)外埠客戶比例上漲強(qiáng)勁；結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況來看，項(xiàng)目未來整體價值的成長拉動力較強(qiáng)，看重升值潛力的先知先覺外埠客戶開始涌入，對應(yīng)后期開發(fā)過程中，應(yīng)注意對于產(chǎn)品制度與總價限制的控制，使項(xiàng)目不同類型產(chǎn)品總價與市場承受價格門檻相互匹配；問卷調(diào)研小結(jié)問卷調(diào)研小結(jié)市場需拔升目前客戶普遍看好區(qū)域未來發(fā)展，關(guān)注產(chǎn)品溢價空間，而客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容（摘錄）一、基本認(rèn)知二、項(xiàng)目評判三、購買心理區(qū)域環(huán)境區(qū)域配套高爾夫球未來發(fā)展客戶消費(fèi)行為分析客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容一、基本認(rèn)知區(qū)域環(huán)境客戶消對于本項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目位于長興島西北部邊緣，擁有較為良好自然資源環(huán)境優(yōu)勢，潛在規(guī)劃力度及未來升值空間較大！深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：能談?wù)勀F(xiàn)在對于長興島區(qū)的感覺嗎？長興島人：生活在這習(xí)慣了，雖然不比大城市，生活還是比較方便，買東西啊，交通啊還都算方便；這幾年變化很大，對未來是充滿信心?。?；大連市人：說不太清楚，過去只知道那旅游度假比較好，別的沒什么感覺了，感覺挺遠(yuǎn)的；其他區(qū)域及外省市人群：不如在大連買房有面子，地點(diǎn)有點(diǎn)太偏了，主要是需要滿足我的要求，一定要有很大的升值空間我就會考慮，覺得現(xiàn)在政策還是不錯的，看看吧；區(qū)域環(huán)境：客戶普遍認(rèn)為隨著長興島國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策落實(shí)，國家加大開發(fā)投入，人口數(shù)量與不斷擴(kuò)大，將對項(xiàng)目將形成較大影響（如交通、生活配套與居住氛圍環(huán)境及房地產(chǎn)市場價格等）客戶訪談結(jié)果——基本認(rèn)知（區(qū)域環(huán)境）近區(qū)域人對于未來發(fā)展充滿信心，外區(qū)域人心里距離感較大，需求要點(diǎn)鮮明；客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目位于長興島西北部邊緣，擁有較為良好自然對于本項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目周邊已有相對成型度假資源，未來自身球場建成實(shí)用，相對島內(nèi)其他項(xiàng)目具有優(yōu)勢！而公共生活配套將需逐步跟進(jìn)；深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您覺得目前在這個區(qū)域中，周邊還有那些配套需要完善，是您生活所需要的？長興島人：就是基本的生活要求吧，老百姓住著也就是衣食住行，孩子學(xué)校之類的，現(xiàn)在都在修路，盡快修好就好了，希望再多建一些商場或者娛樂設(shè)施就好了；大連市人：聽說有新的高速規(guī)劃了？如果能在縮短一些車程，感覺就會有很大改觀；其他區(qū)域及外省市人群：沒什么太大的需求，周邊整體規(guī)劃發(fā)展就好了，能帶動房子升值；區(qū)域配套：目前島內(nèi)商業(yè)配套基本能夠滿足當(dāng)?shù)鼐幼∪丝谏钚枨?，而非常住型人口對生活配套需求相對有限，因此未來?xiàng)目在此方面具有一定優(yōu)勢；而未來市政與交通的規(guī)劃將夠?yàn)閸u內(nèi)帶來更多元化客群；客戶訪談結(jié)果——基本認(rèn)知（區(qū)域配套）認(rèn)同整體規(guī)劃帶來的發(fā)展?jié)摿Γ瑓^(qū)域內(nèi)人群需求生活型配套資源，而外區(qū)域人更加看重配套所帶來的升值空間；客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目啟示：本項(xiàng)目周邊已有相對成型度假資源，未來自身球場高爾夫球場：目前我國人群對于高爾夫運(yùn)動接受程度不高，球場屬于住宅配套中體現(xiàn)更多的是文化與概念價值，通過購置球場住宅滿足自身成就感居多；客戶訪談結(jié)果——基本認(rèn)知（高爾夫題材）高爾夫運(yùn)動本身對于住宅銷售拉動有限，概念性與稀缺性價值促進(jìn)住宅溢價；客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目獨(dú)一無二的高爾夫球場題材，通過合理規(guī)劃與宣傳，將在一定程度上有助于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售溢價，但單一高爾夫資源并不足以帶動住宅產(chǎn)品銷售！深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您是否喜歡高爾夫球運(yùn)動？購買高爾夫住宅對您來說意味著那些生活方式上的改變？長興島人：其實(shí)說實(shí)話，根本就不會玩，也沒那時間，不過外國不都是興這樣的嗎？！只要價錢不是高很多，最起碼當(dāng)成綠化和公園也很好嘛！；大連市人：基本很少有機(jī)會玩，如果買這樣的房子的話，就是感受一下這種生活方式吧，更看重的是那周邊整體的一個度假環(huán)境；其他區(qū)域及外省市人群：這種產(chǎn)品目前來說很少啊，國家也會嚴(yán)格控制，稀缺能帶動房子升值；高爾夫球場：目前我國人群對于高爾夫運(yùn)動接受程度不高，球場屬于對于該區(qū)域未來發(fā)展的不確定性主要來源于對于政府政策力度與實(shí)現(xiàn)周期的擔(dān)憂，并簽約項(xiàng)目多，實(shí)際動工項(xiàng)目少，區(qū)域未來良好規(guī)劃實(shí)現(xiàn)所需時間成為關(guān)注焦點(diǎn)；深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您對長興島未來發(fā)展看法如何？長興島人：肯定越來越好??！這不政策已經(jīng)出臺了么，國家要大力開發(fā)這個地方了；大連市人：據(jù)說現(xiàn)在那邊基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)加快了，就是不知道是不是又是一句空談，還得看看長遠(yuǎn)；說不好，也許這能大力發(fā)展起來，也許過一兩年勁頭過去就完了，中國這樣的事情很多；其他區(qū)域及外省市人：目前看來國家的政策還是不錯的，但是就是要看執(zhí)行力度怎么樣；規(guī)劃很好吧，但是完全實(shí)現(xiàn)規(guī)劃估計(jì)需要幾年的時間，所以整體發(fā)展起來，我預(yù)計(jì)還需要5年左右吧！未來發(fā)展：目前市場潛在客戶對與未來發(fā)展價值并不清晰；客戶訪談結(jié)果——基本認(rèn)知（未來發(fā)展）區(qū)域潛在價值得到普遍認(rèn)同，但對于政策執(zhí)行力度與開發(fā)實(shí)現(xiàn)周期，存在明顯擔(dān)憂；客戶消費(fèi)行為分析對于該區(qū)域未來發(fā)展的不確定性主要來源于對于政府政策力度與實(shí)現(xiàn)地塊位置產(chǎn)品形態(tài)客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容（摘錄）一、區(qū)域認(rèn)知二、項(xiàng)目評判三、購買心理客戶消費(fèi)行為分析地塊位置客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容一、區(qū)域認(rèn)知客戶消對于本項(xiàng)目的啟示：客戶普遍對于山海景觀持肯定態(tài)度，但對于北側(cè)海域?qū)е碌募竟?jié)與風(fēng)向問題存在一定擔(dān)憂；項(xiàng)目規(guī)劃：潛在市場客戶對于自然資源的認(rèn)同將為后期銷售過程降低難度；客戶訪談結(jié)果——項(xiàng)目評判（產(chǎn)品形態(tài)——地塊位置）深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您對該區(qū)域未來項(xiàng)目開發(fā)前景如何看待？長興島人：感覺還可以，雖然有些靠邊了，但交通還算方便，周圍環(huán)境也不錯，背山面海；冬天北面的風(fēng)太大了，離海太近了還是有點(diǎn)問題；大連市人：對周圍不太熟悉，不過一線海景很好，區(qū)域價值應(yīng)該還是不錯的；其他區(qū)域及外省市人：但是總體感覺還不錯，解決好房屋保溫與防潮問題就好；地塊具有較大自然景觀資源優(yōu)勢，但對于實(shí)際居住來說，存在防潮等實(shí)際問題；客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目的啟示：客戶普遍對于山海景觀持肯定態(tài)度，但對于北側(cè)對于本項(xiàng)目的啟示：基于地塊位置等綜合因素，客戶較為認(rèn)可中低密度產(chǎn)品，別墅類產(chǎn)品與多層、洋房類產(chǎn)品均有較高認(rèn)可；項(xiàng)目規(guī)劃：客戶對于中低密度產(chǎn)品比較認(rèn)可，對于其他產(chǎn)品說法不一；客戶訪談結(jié)果——項(xiàng)目評判（產(chǎn)品形態(tài)——項(xiàng)目規(guī)劃）深訪內(nèi)容摘錄：深訪員：您對項(xiàng)目的大致規(guī)劃有什么建議？長興島人：就洋房小多層之類的就好了，這個地方別墅也不能做太大，人都買不起，能住得舒服點(diǎn)的房子就行；洋房，主要是居住的舒適度；

大連市人：別墅得看總價情況了，要是特別便宜還好，貴了就不行；其他區(qū)域及外省市人：首先考慮別墅產(chǎn)品，如果這個地方能做出一些非常好的產(chǎn)品來，有一種世外桃源的感覺，也還不錯；

當(dāng)然是別墅了??！高爾夫球場里出來樓房，多奇怪啊？；地緣性客戶多追求低總價，居住舒適性產(chǎn)品，外埠區(qū)域?qū)⒊蔀閯e墅類產(chǎn)品的主要客源；客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目的啟示：基于地塊位置等綜合因素，客戶較為認(rèn)可中低密市場認(rèn)知程度心理價位預(yù)期客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容（摘錄）一、區(qū)域認(rèn)知二、項(xiàng)目評判三、購買心理客戶消費(fèi)行為分析市場認(rèn)知程度客戶訪談結(jié)果客戶深訪涉及主要內(nèi)容一、區(qū)域認(rèn)知客對于本項(xiàng)目的啟示：借助整體環(huán)境發(fā)展環(huán)境，在最適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行入市；市場接受程度：客戶對于該區(qū)域項(xiàng)目抱有較高關(guān)注；客戶訪談結(jié)果——購買心理（市場接受程度）深訪內(nèi)容摘錄：我覺得這邊的客戶，像我們一樣，都不是第一次買房子，只要你東西做的實(shí)在，房子好，我們就會買！

高爾夫并不是最吸引我的，還是整體的一個生活環(huán)境以及未來這個地方的升值空間才是關(guān)鍵！要想讓我們這些人掏錢，你的房子就要有些亮點(diǎn)，要讓我們覺得比現(xiàn)在的房子好，才行！買房子其實(shí)就是一個人欲望不斷發(fā)展和不斷滿足的過程，也是在不斷提高的……比如一些先進(jìn)的理念，環(huán)保啦，生態(tài)了，你們有沒有考慮過這些東西？你們的項(xiàng)目打動點(diǎn)在哪里？客戶對區(qū)域認(rèn)知和接受程度參差不齊，項(xiàng)目需打造多元賣點(diǎn)，并借助整體環(huán)境發(fā)展進(jìn)行入市客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目的啟示：借助整體環(huán)境發(fā)展環(huán)境，在最適當(dāng)時機(jī)進(jìn)行入市對于本項(xiàng)目的啟示：精準(zhǔn)把握，乘勢而動；市場接受程度：市場越城市，客戶對價格越敏感；客戶訪談結(jié)果——購買心理（心理價位預(yù)期）深訪內(nèi)容摘錄：說到底，我最關(guān)注的還是價格，其次才是戶型什么的；我當(dāng)然覺得越便宜越好，99和100就是有區(qū)別的！你要讓我覺得我掏錢掏得值得才行，大家都不是第一次買房子了，好壞也都能明白；你要讓我看到未來能有回報(bào)，而且也好出手，我才敢買吧，；說不好，現(xiàn)在也許感覺很貴，但是長期看怎么都還是會漲的，所以我覺得到時候只要覺得性價比合適就會買的；精準(zhǔn)測算不同類型產(chǎn)品比例，增加產(chǎn)品附加價值點(diǎn)支撐，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目操作利潤最大化；客戶消費(fèi)行為分析對于本項(xiàng)目的啟示：精準(zhǔn)把握，乘勢而動；市場接受程度：市場越城客戶細(xì)分方向