揚州XX朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略報告課件

揚州倫勃朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：揚州市安廈正太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12/14/2022揚州倫勃朗小城項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：揚州市安廈正太房地產(chǎn)開規(guī)劃用地面積：13.2萬平方米容積率：1.6總建筑面積：21.2萬平方米建筑高度：不大于36米

建筑日照間距：不小于1：1.35配套商業(yè)：避免沿城市道路帶狀布置技術經(jīng)濟指標學院地塊2規(guī)劃用地面積：技術經(jīng)濟指標學院地塊2我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向我們的目標打造揚州樣板性示范項目控制投資風險、實現(xiàn)投資利潤的可兌現(xiàn)和最大化塑造企業(yè)品牌實現(xiàn)房產(chǎn)與地產(chǎn)、近期與中期項目運作良性互動3我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向我們的目項目背景與約束條件所在版塊形象好住宅市場供大于求地塊控規(guī)政策導向性強市場局部泡沫認知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊，區(qū)域整體檔次較高政府大量出讓土地，2005年市場供應量顯著增加，導致市場供大于求。政府主導的CLD新區(qū)，規(guī)劃的配套設施有待于政府的持續(xù)投入就在住宅市場供大于求的局面出現(xiàn)時，價格卻背離價值曲線穩(wěn)步上升，而這種上升趨勢仍在延續(xù)，在城市房產(chǎn)需求人口相對有限的大勢下，揚州某些區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展已經(jīng)進入相對虛假繁榮4項目背景與約束條件所在版塊形象好認知程度較高的城西房地產(chǎn)版塊本報告的研究思維導圖基地價值分析項目界定市場分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略宏觀分析5本報告的研究思維導圖基地價值分析項目界定市場分析項目定位整體揚州城市經(jīng)濟定位長三角地區(qū)的許多城市都在利用上海對外輻射的資源來發(fā)展自身的經(jīng)濟，特別是上海周邊的一些城市，蘇州、無錫、寧波、嘉興等地的經(jīng)濟發(fā)展軌跡和態(tài)勢與上海有著千絲萬縷的聯(lián)系。由上海向外所產(chǎn)生的經(jīng)濟梯度中，揚州位列第二梯隊，經(jīng)濟實力較蘇州、無錫、常州等稍遜一籌。區(qū)位：地處蘇中區(qū)域，承接蘇南、蘇中與蘇北經(jīng)濟活躍度：在蘇中城市中較好定位：長三角經(jīng)濟、物質(zhì)積聚基地，承南啟北服務型城市弊端：自身造血功能一般揚州地處蘇中沿江經(jīng)濟帶

蘇南經(jīng)濟輻射蘇北的關鍵傳承點6揚州城市經(jīng)濟定位揚州地處蘇中沿江經(jīng)濟帶

蘇南經(jīng)濟輻射蘇北的關揚州城市發(fā)展板塊西部發(fā)展關鍵詞：行政副中心：在西部分區(qū)城市中心區(qū)附近預留市級行政中心區(qū)一處商業(yè)服務副中心：分別設置西部分區(qū)和河東分區(qū)市級文化、體育中心：市級展覽中心、博物館、市體育中心等大型休閑設施布置在西部分區(qū)新城西區(qū)教育中心：西部建設揚大職大、電大新校區(qū)備注：2004年沿江開發(fā)區(qū)占全市GDP的78.8%；財政總收入80.1億元，占全市的85.3%；出口11.75億美元，占全市的87%；項目區(qū)域揚州老城區(qū)城市CLD中心沿江工業(yè)區(qū)文化風景區(qū)7揚州城市發(fā)展板塊西部發(fā)展關鍵詞：項目區(qū)域揚州城市CLD中心沿揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標序號名稱單位年份200120022005201020201國內(nèi)生產(chǎn)總值億元5055599221380(12%)3330(9%)2市域戶籍總?cè)丝谌f人451.6452.24564584623市域外來人口萬人1215204人均國內(nèi)生產(chǎn)總值美元/人135014902468350082505市區(qū)居民可支配收入美元8409451404200048006產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比__13.2:48:3812.7:48.8:389.3：56.2：34.5

8:53:395:47:487城市化水平%47.048.351.056.066.0備注：經(jīng)過城市化進程發(fā)展,揚州市區(qū)（主城區(qū)）人口約60萬人左右8揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標名稱單位年份200120022005揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標人均GDP2468美元/人，根據(jù)國際慣例，健康房地產(chǎn)高速發(fā)展時期人均GDP（美元/人）在3000—8000之間市區(qū)人均可支配收入11379元/年，每個家庭按照3人計算，每年可支配收入為34137元與周邊城市經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)與房價指數(shù)類比經(jīng)濟發(fā)展：蘇州：50%上海：20%南京：60%鎮(zhèn)江：100%淮安：120%房價指數(shù)：蘇州：80%上海：30%南京：70%鎮(zhèn)江：110%淮安：200%與周邊城市數(shù)據(jù)類比分析：9揚州市域經(jīng)濟社會發(fā)展指標與周邊城市經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)與房價指數(shù)類比揚州城市化發(fā)展2005年城市規(guī)模：城市人口規(guī)模：64萬用地規(guī)模：77平方公里左右中期（2010年）：75萬人用地規(guī)模：90萬平方公里遠期（2020年）：100萬用地規(guī)模：120萬平方公里特別關注：揚州市區(qū)土地投放量每年約在5平方公里左右，其中1-1.5平方公里左右用于住宅建設2005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場公開招拍掛出讓供地3106畝（南京2005年出讓土地6900畝）揚州主城區(qū)未來揚州城區(qū)10揚州城市化發(fā)展揚州未來揚州城區(qū)10揚州市宏觀特征小結(jié)特征1揚州的地理位置優(yōu)越，是長江三角洲重要的承南啟北服務型城市，得天獨厚的綜合條件為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐，揚州是沿江“城市帶”上一個重要的城市。特征2特征3特征4揚州土地市場供應強勁，在“賣地發(fā)展城建”思想的引導下，揚州市房地產(chǎn)發(fā)展競爭將越發(fā)的激烈。揚州房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)相比較其他城市已經(jīng)出現(xiàn)了失衡，說明揚州房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)了局部微度泡沫化的趨勢。本項目所在區(qū)域是揚州的熱點城建板塊，其發(fā)展前景已經(jīng)得到了市民廣泛的認口，但同時也存在目前人氣不夠旺、配套不夠完善的現(xiàn)實不足。11揚州市宏觀特征小結(jié)特征1揚州的地理位置優(yōu)越，是長江三角洲重要本報告的研究思維導圖基地價值分析宏觀分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位市場分析市場分析12本報告的研究思維導圖基地價值分析宏觀分析整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位揚州2005年市場發(fā)展概況供需關系略微失衡，交易面積僅是施工面積一半。住宅市場持續(xù)火爆，商業(yè)地產(chǎn)供給充足，辦公房市場尚未形成。揚州2005年雖然受到國家宏觀調(diào)控不同程度的影響，但房地產(chǎn)仍然經(jīng)歷了跨越式發(fā)展13揚州2005年市場發(fā)展概況供需關系略微失衡，交易面積僅是施工全市住宅板塊掃描——

各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級西北板塊東區(qū)板塊老城區(qū)板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊揚州目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以西區(qū)強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性；受政府政策引導，房產(chǎn)開發(fā)傾西發(fā)展集中特征逐漸顯現(xiàn)。14全市住宅板塊掃描——

各板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級西房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究備注：1、由于西南區(qū)域?qū)儆诳平桃约安糠止I(yè)板塊，離主城區(qū)較遠，不屬于政府重點住宅板塊，普通住宅發(fā)展較為低迷。2、揚州老城改造基本結(jié)束，同時揚州在保護老城環(huán)境的大政方針引導下，老城基本不會有大規(guī)模地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。3、北區(qū)瘦西湖西邊由于緊鄰西區(qū)，受西區(qū)發(fā)展影響，也帶動了西北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。15房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究備注：152005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場公開招拍掛出讓供地3106畝，其余主要通過招商引資出讓。從05年土地供應來看，西北區(qū)土地供應比例超過了西區(qū)，一方面說明西區(qū)土地隨著前幾年大幅供應，在西區(qū)中心區(qū)域土地逐漸減少。另外一方面說明政府均衡發(fā)展的目標。遠期來看，隨著西區(qū)發(fā)展，政府通過地塊轉(zhuǎn)讓帶動北區(qū)發(fā)展，西北區(qū)也將成為政府重點發(fā)展區(qū)域。房地產(chǎn)市場分析之-----板塊研究162005年,市區(qū)出讓供地10800畝，通過土地市場公開招拍掛西區(qū)作為揚州樓市的領頭羊，作用非常明顯05年住宅成交面積66.13萬平方米。份額占據(jù)全市50%西區(qū)房地產(chǎn)受政策引導性大，05年新政曾經(jīng)對市場形成巨大沖擊?？們r較低的樓盤受到了市場的追捧，控制面積是樓盤銷售關鍵所在整個西區(qū)板塊，以西區(qū)中心區(qū)域成交最為活躍。房地產(chǎn)市場分析之-----西區(qū)板塊京華城中城保集半島富麗康城香格里拉金都匯17西區(qū)作為揚州樓市的領頭羊，作用非常明顯房地產(chǎn)市場分析之---西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名京華城中城地理位置外觀戶數(shù)

1862戶（樓盤總戶數(shù)）456戶（在售戶數(shù)）售價：建筑風格3600元/平方米（小高層）號稱藝術古典主義建筑風格主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況在售的二期高層、小高層是06年4月開盤，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在85-135平方米。由于項目超大體量和強大宣傳攻勢，吸引了來自周邊城鎮(zhèn)的異地置業(yè)者。客戶群揚州本地客戶為主，部分揚州周邊城鎮(zhèn)和其他外地置業(yè)者18西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名京華城中城地理位置外觀戶數(shù)西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名保集半島

地理位置外觀戶數(shù)

770戶（樓盤總戶數(shù)）191戶（在售戶數(shù)）

售價：3500元/平方米（小高層）3700元/平方米（多層，二期僅1幢）

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況在售是二期7幢小高層和1幢多層，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在90-120平方米，“朝南雙臥室”戶型贏得消費者口碑。由于面積控制較好，銷售情況良好。

客戶群中、青年人置業(yè)者為主導，公務員、教師等為主力

建筑風格：新海派建筑19西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名保集半島地理位置外觀戶數(shù)西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名富麗康城

地理位置外觀戶數(shù)390戶（樓盤總戶數(shù)）97戶（在售戶數(shù)）

售價：3300元/平方米（小高層）建筑風格：現(xiàn)代簡約主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群兩房兩廳和三房兩廳主力戶型，面積在90-135平方米也有少量60平米。130平米以上套型銷售速度緩慢，戶型較大項目整體特色不顯著成為滯銷主要原因。中、青年人置業(yè)者為主導，公務員、教師等為主力

20西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名富麗康城地理位置外觀戶數(shù)西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名香格里拉

地理位置外觀戶數(shù)一期約360戶（樓盤總戶數(shù)）20戶（在售戶數(shù)）

售價：3600元/平方米主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群目前在售的06年6月25日開盤的十四棟住宅樓均是多層（6層），主打套型為兩室兩廳和三室兩廳，面積在80-105平方米。由于面積控制較好，價格比較便宜，銷售情況良好。

中、青年人置業(yè)者為主導，老年人占少數(shù)

建筑風格：現(xiàn)代簡約21西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名香格里拉地理位置外觀戶數(shù)一期西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名金都匯

地理位置外觀戶數(shù)394戶（住宅總戶數(shù)）268戶（住宅在售戶數(shù)）售價：住宅3500元/平方米主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況目前在售的06年6月21日開盤的二棟住宅樓均是小高層，本期房屋套數(shù)共有200套，主打套型為一室一廳，面積在29-72平方米。由于面積小、總價低、地段好，銷售情況良好。

客戶群投資客群為主導22西區(qū)板塊重點樓盤掃描案名金都匯地理位置外觀戶數(shù)城東是揚州重點物流商業(yè)批發(fā)區(qū)域，住宅樓盤相對稀缺。城東住宅樓盤分布不均，價格也有很大的差異。凱運天地和名都華庭代表著城東樓盤重點板塊城東樓盤大多靠水，水文化的發(fā)掘是其推廣主旋律。房地產(chǎn)市場分析之-----城東板塊凱運天地名都華庭23城東是揚州重點物流商業(yè)批發(fā)區(qū)域，住宅樓盤相對稀缺。房地產(chǎn)市場東區(qū)板塊重點樓盤掃描案名凱運天地

地理位置外觀戶數(shù)774戶（樓盤總戶數(shù)）106戶（在售戶數(shù)）酒店式公寓暫未公開售價：4200元/平米~4300元/平米93-207平米（戶型達十余種）

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況目前二期別墅已售完，在售類型有多層、小高層住宅，商鋪，項目位于揚州老城區(qū)，商業(yè)區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，面向中產(chǎn)及以上階級，銷售情況位居前列。

客戶群私營業(yè)主，教師，醫(yī)生，公務員等物質(zhì)條件較好的

24東區(qū)板塊重點樓盤掃描案名凱運天地地理位置外觀戶數(shù)77東區(qū)板塊重點樓盤掃描案名名都華庭

地理位置外觀戶數(shù)726戶（樓盤總戶數(shù)）146戶（在售戶數(shù)）

售價：3300元/平米起售，均價3500元/平米，主力戶型90~140m2

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群私營業(yè)主，公務員，教師等經(jīng)濟基礎較好的客層，揚州本地人及經(jīng)商者優(yōu)先選擇這里。

名都華庭]地理位置優(yōu)越，戶型豐富，價格相比凱運具有優(yōu)勢，以“大潤發(fā)”超市為代表的商業(yè)設施，銷售情況良好，小面積已經(jīng)銷售一空，目前只剩下130~140面積的大戶型。

25東區(qū)板塊重點樓盤掃描案名名都華庭地理位置外觀戶數(shù)城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟城北屬于檔次較低的老居住區(qū)，在市民心目中形象較差。目前老城北不屬于政府重點開發(fā)板塊，購房者主要是本區(qū)域人群。揚州購房者容易受到市場誘導，跟風現(xiàn)象嚴重，在某種程度上可以說城北價值并沒有完全被市場所發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析之-----城北板塊陽光水岸御河苑26城北區(qū)域緊鄰老城區(qū)，配套成熟房地產(chǎn)市場分析之-----城北板案名陽光水岸

地理位置外觀戶數(shù)總戶數(shù)216套,可售57套

售價：多層均價4300—3600元/m2

小高層均價3380元/m2

疊加4600元/m2

主力戶型98~244m2

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群工薪階層，外來人口為主

疊加別墅面積205.15~208.36m2小高層100~137m2疊加已經(jīng)基本售完，多層，小高層面積偏大，樓間距偏小

北區(qū)板塊重點樓盤掃描27案名陽光水岸地理位置外觀戶數(shù)總戶數(shù)216套北區(qū)板塊重點樓盤掃描案名御河苑

地理位置外觀戶數(shù)一期292戶（樓盤總戶數(shù)）141戶（在售戶數(shù)）

售價：均價3300元/平米主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群工薪階層，外來人口為主

目前在售的05年12月10日開盤的住宅樓是3棟多層和5棟小高層，本期房屋套數(shù)共有292套，主打套型為三室一廳和三室二廳，面積在80-136平方米。由于整體片區(qū)認可度等方面原因，銷售情況一般。

28北區(qū)板塊重點樓盤掃描案名御河苑地理位置外觀戶數(shù)西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場熱度遠遠超越城北板塊緊鄰瘦西湖風景區(qū)，本區(qū)域高檔樓盤在局部范圍內(nèi)吸引很大部分政府公務員來購買城西北是2005年政府地塊重點出讓區(qū)域本區(qū)域的111地塊前期炒作已經(jīng)引起了購房者的高度關注。房地產(chǎn)市場分析之-----西北板塊海德公園29西北板塊雖然屬于城北板塊，但由于緊鄰城西板塊，市場熱度遠遠超西北區(qū)板塊重點樓盤掃描案名海德公園

地理位置外觀戶數(shù)882戶（樓盤總戶數(shù)）41戶（在售戶數(shù)）

售價：3900元/平方米（低層公寓）

主力戶型圖（在售）景觀實景圖銷售情況客戶群政府公務員

目前在售的位于項目北部的5層公寓，主打套型為兩房兩廳和三房兩廳，面積在85-130平方米。由于面積控制較好，加之別墅級怡人環(huán)境及配套服務，銷售情況良好。

建筑風格：新古典主義30西北區(qū)板塊重點樓盤掃描案名海德公園地理位置外觀戶數(shù)揚州房地產(chǎn)市場特征小結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展成熟，從概念營銷過渡到產(chǎn)品營銷特征2特征3各區(qū)域板塊已經(jīng)形成明顯差異化的價值分級特征4區(qū)域內(nèi)屬性挖掘較弱，無差異性，可復制性強，而且競爭激烈，貼身肉搏戰(zhàn)在局部板塊體現(xiàn)。物業(yè)類型多樣，小高層正在逐漸被消費群接受特征131揚州房地產(chǎn)市場特征小結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展成熟，從概念營銷過渡到產(chǎn)品營揚州住宅市場特征的啟示——快速入市、取勢造勢將是本項目制勝的關鍵之道城市發(fā)展地傾城西，通過造勢，本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為揚州未來10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域，為眾多購房者提供了大量的參與機會，而本項目正位于新城區(qū)核心本項目應該順應揚州房地產(chǎn)市場做“好”產(chǎn)品的發(fā)展趨勢揚州土地市場持續(xù)放量，市場供應量充足。房價爬升迅速：以揚州市區(qū)在售樓盤為研判基礎，2005年銷售量在120萬平米，其中價格在3500元/平米的中高檔樓盤占到70%以上；隨著供應量的放量，未來競爭將越發(fā)激烈目前揚州房地產(chǎn)市場已經(jīng)屬于持續(xù)發(fā)展階段，在該層面上本項目機遇與挑戰(zhàn)并存。經(jīng)過歸納總結(jié)，揚州住宅市場有以下特點：地傾城西產(chǎn)品營銷開始顯現(xiàn)物業(yè)類型“多彩紛呈”中高檔住宅市場競爭激烈客戶來源相對封閉戶型面積走向分化銷售手段豐富化，概念炒作多元化控制總價已經(jīng)成為熱點樓盤處理好的關鍵點市民對小高層的抗性逐漸減小。揚州住宅市場上“好產(chǎn)品”開始被消費者接受和青睞，社區(qū)品質(zhì)開始成為購房決策的一大標準，特別對于城西競爭激烈的市場更始如此。未來供應量將持續(xù)放量，本項目應抓住該契機快速進入市場區(qū)域價值的取勢造勢將是本項目完全超越競爭市場的差異化關鍵傳統(tǒng)的封閉式純居住性小區(qū)，核心賣點以產(chǎn)品——社區(qū)景觀環(huán)境為主32揚州住宅市場特征的啟示——快速入市、取勢造勢將是本項目制勝的基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城項目規(guī)劃：由成功開發(fā)過棲月苑、月亮園等小區(qū)的本土開發(fā)商揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責任公司打造，開發(fā)商塑造了一定的品牌知名度，對奧都花城的銷售產(chǎn)生了較好的影響。項目占地208畝，總建筑面積約26萬平方米，以“運動、健康、教育”為開發(fā)理念，區(qū)內(nèi)有社區(qū)素質(zhì)教育中心、健身指導中心、體育館、網(wǎng)球場、游泳池、中庭水景花園等配套。物業(yè)類型：多層（5＋1），其中在中心水景花園周邊有7幢為退臺式花園洋房設計小高層（11＋1）高層（19＋1），其中一個單元為30～60㎡的公寓設計（153套），半個單元的300多㎡的1＋1復式設計（10套）戶型設計：面積：30～300㎡，主導面積100～130㎡特征：正南正北、入戶花園、雙露臺、弧形觀景飄窗

33基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城項目規(guī)劃：由基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城價格手段：多層3800元/㎡高層3600元/㎡花園洋房4880元/㎡開發(fā)進度：項目首期多層于元月十六日開盤，二期花園洋房于三月二日開盤，三期小高層于四月八日開盤。目前匯集了小區(qū)景觀配套精華的壓軸高層正處于認購中，預計八月中旬正式開盤，銷售較好。

物管費用：1元/㎡(其中包括電梯費0.45元/㎡)34基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城價格手段：基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城促銷措施：●2006年9月10日（教師節(jié)）前，凡專職教師本人購買奧都花城高層住宅的，憑有效證件，給予20元/㎡的購房補貼；●2006年9月1日前，購買奧都花城高層住宅的客戶本人或其子女憑2006年大學錄取通知書原件及有效身份證件，給予20元/㎡的購房補貼?！癯种屑壜毞Q的消費者可享受30元/㎡的優(yōu)惠，高級職稱的消費者可享受50元/㎡的優(yōu)惠。●自辦公司注冊資金50萬元以下的客戶，享受20元/㎡的優(yōu)惠；注冊資金50萬元以上的客戶，享受50元/㎡的優(yōu)惠。

35基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城促銷措施：3基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城亮點打造：●開發(fā)商在項目銷售到70%時拿出1000萬元，作為15年后電梯的更換費用（執(zhí)行方式：1000萬元購買本項目鋪面，所有權(quán)為全體業(yè)主所有，暫時由物業(yè)辦代管，其租金用于補貼電梯運營費用）。●高層住宅13層以上可以裝太陽能?！裢鈮眯阅苣途玫?、高絕熱性的擠塑型聚苯板保溫材料。●高層豪華大堂，增加物業(yè)品質(zhì)?！裎飿I(yè)公司提前介入，提升服務形象?！襁\動主題：奧都體育館、近萬平米奧林匹克中心花園、奧林匹克城跑道?！窦毠?jié)把握：外墻面磚、樓梯貼大理石、電梯直達地下車庫、豪華大堂、空調(diào)外機采用鋁合金百葉窗統(tǒng)一安裝處、物業(yè)提前進駐。36基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——奧都花城亮點打造：3基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——京華城中城項目規(guī)劃：由揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)、臺北京華城/臺北元宏建筑師事務所規(guī)劃設計的新藝術古典主義風格大型社區(qū)。項目占地2000多畝（其中二期總建筑面積就達40萬平方米），大手筆、大投入，規(guī)劃有金融商貿(mào)中心、長三角CBD、LivingMall全生活廣場、高層住宅、疊加別墅等物業(yè)形態(tài)。

戶型設計：面積：60～300㎡，主導面積85～135㎡特征：超短進深8.25米、超寬4.8米客廳、南北雙陽臺、超寬2.2米景觀休閑陽臺、次衛(wèi)生間干濕分離、主臥豪華套房、衛(wèi)浴四件套、更衣室、八角景觀落地窗、客臥全飄窗設計價格手段：小高層3600元/㎡高層3800元/㎡疊加4500元/㎡左右聯(lián)排5000元/㎡左右37基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——京華城中城項目規(guī)劃：基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——京華城中城開發(fā)進度：項目一期已交付，二期于四月八日開盤，銷售良好。物管費用：1.1元/㎡(含電梯費)

促銷措施：1、定時總房款直接優(yōu)惠1萬元2、1樓送花園3、樣板房展示

38基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——京華城中城開發(fā)進度：基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——京華城中城亮點打造：●3500㎡中央湖景●4300㎡半島會所●左擁40萬㎡中央水景公園、右抱19萬㎡全生活廣場LivingMall●雙層玻璃窗、室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、廚房火災報警系統(tǒng)、多功能可視對講系統(tǒng)●國際標準水道溫水游泳池、英式壁球館、美式攀沿運動場、球類競技館、法式休閑餐廳等●打造揚州第一座國家級AAA智能化小區(qū)：①24小時集中供熱水系統(tǒng)②24小時集中直飲水系統(tǒng)③網(wǎng)絡式管家服務系統(tǒng)④全程酒店式物業(yè)管理●新毛坯房概念，水、電、氣、網(wǎng)絡、通訊、電視插座等以裝修設計帶頭配置到位。

39基準競爭個案針對性分析競爭重點個案之——京華城中城亮點打造：消費群針對性分析揚州有著2500多年的歷史?？登⑹馈睍r期，揚州作為世界上人口超過50萬的十大城市之一，其城市建設、經(jīng)濟發(fā)展、文化教育及社會各行各業(yè)都呈現(xiàn)著繁榮的景象。近五十年改革開發(fā)發(fā)展以來，揚州逐漸向旅游城市的方向發(fā)展，老城區(qū)以古韻為特色，批發(fā)、零售、餐飲業(yè)比較發(fā)達，西城區(qū)將發(fā)展為現(xiàn)代化的中國未來國際會議中心。目前老城區(qū)的地位還是比較顯著，城市絕大多數(shù)人口都集中在此，環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮，周邊地區(qū)游人絡繹不絕，零售、餐飲比較發(fā)達，市民享受著一種悠閑的生活。30～40歲年齡段的市民，其中有一部分為外來商人，他們大多數(shù)以批發(fā)、零售、住宿、餐飲、沐浴、娛樂為主業(yè)，有1～2個子女，家庭經(jīng)濟較好。因此他們對自己的居住條件也希望得到很好的改善，加之一些公務員、教師、公司企業(yè)白領，形成了一支對住房二次置業(yè)的主力軍，要求戶型面積在100～130㎡之間，兩個臥室和客廳朝南，并且客廳開闊寬敞，小區(qū)的規(guī)劃和戶型設計比較有特色，彰顯身份！

40消費群針對性分析揚州有著2500多年的歷史?？登⑹馈睍r期，本報告的研究思維導圖客戶分析項目界定市場分析基地價值分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略41本報告的研究思維導圖客戶分析項目界定市場分析基地價值分析項目基地價值分析項目四周示意圖42基地價值分析項目四周示意圖42項目SWOT分析S（優(yōu)勢）西區(qū)屬于政府重點發(fā)展板塊西區(qū)在揚州市民心目中已經(jīng)有了非常高的認知度周邊知名學校云集，教育資源較好本案項目已經(jīng)屬于西區(qū)熱點區(qū)域，周邊的“保集半島”已經(jīng)為本區(qū)域樹立良好的口碑。W（劣勢）項目有待拆遷，不可控制因素較多本區(qū)域競爭項目眾多，消費者可選余地較大本項目周邊生活配套較差區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售較為困難開發(fā)商知名度較低地塊周邊存在著較多的高壓線路O（機會）政府將繼續(xù)對西區(qū)配套發(fā)展加大投入周邊項目直接接近尾聲周邊市場存在著熱銷戶型的空白本區(qū)域持續(xù)熱點，吸引了很多主城區(qū)消費人群購買T（威脅）揚州購房剛性需求逐漸稀釋，改善居住需求人群已經(jīng)完成購房需求揚州房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了局部泡沫區(qū)域京華城中城2000多畝用地，完善配套，持續(xù)開發(fā)將吸引眾多購房者43項目SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）43作為缺少知名度與美譽度的新開發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢的同時，關鍵是打造好一期產(chǎn)品，引起市場關注。開發(fā)商憑借自身的雄厚實力，通過強強聯(lián)合，融合各方實力與經(jīng)驗，整合優(yōu)勢資源，不但要將本項目做成功，更重要的是要把項目品牌推向市場積極引進公交?？空军c，同時根據(jù)周邊缺少生活設施的情況，建議引進社區(qū)超市，也可以帶動沿街商鋪銷售。區(qū)域公共交通、配套欠發(fā)達，可到達性略差商業(yè)存在風險和難度針對西區(qū)商業(yè)銷售持續(xù)低迷的情況，前期住宅開發(fā)營銷形成市場熱點，同時根據(jù)周邊缺少生活設施的情況，建議引進社區(qū)超市，商鋪購買者主要是投資者，控制總價是順利回收商鋪資金的關鍵。劣勢和威脅的規(guī)避和彌補對小高層的包裝引導，增加客戶接受度1、電梯帶來的上下行交通的便利性、對老弱病殘者的便利；2、綠地面積更大，建筑密度更低；3、樓間距更大，采光通風更好，私密性更強；4、視野更開闊，景觀更好；44作為缺少知名度與美譽度的新開發(fā)企業(yè)而言，在宣傳自身優(yōu)勢的同時綜合來講，我們認為項目若要贏得成功，就要做好第一是樹立精品意識，目前揚州房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷競爭激烈，突出自身強項，并在建筑用材上需要有所突破，以此來炒作市場。第二要充分利用差異化競爭策略，產(chǎn)品差異化、營銷差異化、服務差異化，打造揚州西城第一樣板社區(qū)。第三考慮到后面商業(yè)項目的運作，項目前期開發(fā)和營銷必須

形成市場熱點，積累足夠人氣項目SWOT分析啟示45綜合來講，我們認為項目若要贏得成功，就要做好第一是樹立精品意對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。

圍繞市場，利潤最大化打造項目、企業(yè)雙品牌

扎根揚州，理念超前

針對客戶需求做產(chǎn)品

整體開發(fā)理念保障現(xiàn)金流，逐步分解風險46對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須圍繞本報告的研究思維導圖客戶分析項目界定市場分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位47本報告的研究思維導圖客戶分析項目界定市場分析項目定位整體發(fā)展區(qū)域整體形象定位項目區(qū)位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析連接上海、蘇南的樞紐地帶蘇北經(jīng)濟領頭羊未來揚州行政、文化和居住的新城市中心規(guī)模相對周邊地塊較小，所以在細節(jié)處理上要精致西區(qū)大盤離主城較遠，周邊配套生活配套相對稀缺，建議我們在配套建設上針對性解決。新城市核心成熟配套認政府內(nèi)心深處有很強的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關注程度不斷提高新城市魅力以京華城中城為代表的國際化項目出現(xiàn)周邊資源共享，可復制性較強，需要在自身產(chǎn)品細節(jié)如環(huán)保與人性功能上作出考慮。樣板社區(qū)新城市-休閑生活樣板社區(qū)48區(qū)域整體形象定位項目區(qū)位特征項目地塊特征消費者需求競爭分析連區(qū)域整體價值定位

——新城市-休閑生活樣板社區(qū)新城市主義休閑生活體驗經(jīng)濟居住樣板關鍵詞：49區(qū)域整體價值定位

——新城市-休閑生活樣板社區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位物業(yè)產(chǎn)品多層產(chǎn)品依然受到市場追捧，項目前期開盤時多以多層產(chǎn)品打開市場局面，隨著房地產(chǎn)發(fā)展，目前小高層也逐步被市場所接受，在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了小高層產(chǎn)品，更有項目推出了高層產(chǎn)品。區(qū)域項目競爭激烈已是事實，眾多開發(fā)商已經(jīng)認識到此問題，不論是上海的保集集團還是本地的新能源，在產(chǎn)品內(nèi)部景觀以及微觀細節(jié)方面是下足了功夫戶型產(chǎn)品隨著揚州房地產(chǎn)發(fā)展，房價不斷上揚，在缺少客戶群外力支持的情況下，揚州本地需求成為主導力量，在經(jīng)歷過長時間地產(chǎn)發(fā)展高峰期，目前經(jīng)濟型總價相對較低的戶型熱銷也在情理之中，也符合目前江蘇區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點。西區(qū)屬于中央生活區(qū)，更多的產(chǎn)品是符合大眾消費需求的物業(yè)類型，而高端物業(yè)類型別墅在揚州受到了消費者的認同，所以建議項目在中心景觀區(qū)可以出現(xiàn)花園洋房或者四層疊加別墅等高端產(chǎn)品，進一步拉高項目產(chǎn)品品質(zhì)。50區(qū)域戶型產(chǎn)品需求定位物業(yè)產(chǎn)品多層產(chǎn)品依然受到市場追捧，項目前區(qū)域客戶來源及演變分析在中心配套資源復制性強的特點下，本項目如何完善配套資源本項目外圍定位的重要因素交通到達性——消費者來源的可能性針對周邊配套設施稀缺的特點，本項目的引進大型超市，解決公交配套尤為關鍵消費習慣——消費者潛在需求挖掘從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當前市場購房客戶來源基本區(qū)域周邊的，對城市中心吸引較弱，形成明顯的區(qū)域分化，如何吸引城區(qū)客戶，解決其心中疑慮?？蛻粞葑冾A測——當前的立意必須為未來的客戶演變做好準備目前周邊樓盤的本區(qū)客戶均占到了60%以上，隨著新城區(qū)配套的跟進和人氣的形成，主城區(qū)客戶的比例必將有所提升51區(qū)域客戶來源及演變分析在中心配套資源復制性強的特點下，本項目當前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級管理人員為主新城區(qū)中高檔樓盤客戶來源比例52當前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級本項目客戶定位——作為新區(qū)大盤，啟動期一般仍以周邊主流客戶為目標對象隨著區(qū)域形象和人氣的不斷提升，城市中心的遷移，郊區(qū)及外地客戶的比例將逐步上升揚州市區(qū)（包括西區(qū)）出于改善生活質(zhì)量的要求及部分投資心理，看好新城區(qū)發(fā)展前景私企業(yè)主、政府官員、銀行等金融機構(gòu)職員、企事業(yè)單位公務員、醫(yī)院醫(yī)生、大學教職員工等，屬市區(qū)中高檔收入階層周邊郊區(qū)（以京華城中城為主）追求真正成熟的城市生活，以自住為主周邊縣市中的私營業(yè)主、政府公務員、企業(yè)中高層管理人員及技術人員為主53本項目客戶定位——作為新區(qū)大盤，啟動期一般仍以周邊主流客戶為本報告的研究思維導圖基地價值分析宏觀分析市場分析項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略54本報告的研究思維導圖基地價值分析宏觀分析市場分析項目定位整體項目總體戰(zhàn)略思考55項目總體戰(zhàn)略思考55項目總體營銷戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略方向之一、如何結(jié)合正太集團品牌工程進行整合品牌戰(zhàn)略戰(zhàn)略方向之二、如何結(jié)合細節(jié)差異競爭進行樣板產(chǎn)品戰(zhàn)略戰(zhàn)略方向之三、如何結(jié)合針對目標客戶展開定向營銷推廣戰(zhàn)略方向之四、如何政府專家資源形成論壇新聞炒做造勢56項目總體營銷戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略方向之一、如何結(jié)合正太集團品牌工程進西北處為交通樞紐正北為文教區(qū)

正東為規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)獨享兩大城市引擎商業(yè)引擎教育引擎容積率：1.6一、本項目核心價值提煉118地塊使本項目處于西區(qū)板塊最得天獨厚的優(yōu)越地段位置57西北處為交通樞紐一、本項目核心價值提煉118地塊使本項目處于二、核心主題提煉：

西城樣板學院生活項目的目標是打造西區(qū)的居住精品，要成為揚州新生活的典范，加上北面規(guī)劃西區(qū)的文教區(qū)，必將以獨特的品牌優(yōu)勢和學術氛圍影響進而提升本案的內(nèi)涵價值，而臨近本案的商業(yè)中心區(qū)又使本案形成新城市時尚生活的板塊，由此可提煉出本案最為獨特的兩大優(yōu)勢賣點：西城樣板學院生活。

58二、核心主題提煉：西城樣板學院生活項目的目標是打造西區(qū)的三、推廣總精神

西城樣板學院生活依托文教區(qū)的書香門第，引導一種新城市健康人文生活。鮮明有力地提出了最大優(yōu)勢所在，強調(diào)人文傳承與現(xiàn)代時尚生活的互動與結(jié)合，同時通過產(chǎn)品整體與細節(jié)的發(fā)現(xiàn)與創(chuàng)新，營造揚州新生活的榜樣。

59三、推廣總精神西城樣板學院生活依托文教區(qū)的書香門第，引導四、案名及組團名建議

作為荷蘭著名的畫家，生于小城萊頓（萊頓大學是荷蘭富有傳奇色彩的著名大學），是文藝復興時期最具盛名的藝術巨匠，體現(xiàn)出巨大的創(chuàng)作力和文化感染力，與本項目有著非常緊密的聯(lián)系，充分體現(xiàn)本項目的人文與教育價值。海倫香島——精致洋房居住區(qū)拜倫街區(qū)——小高層住區(qū)英倫特區(qū)——商業(yè)街倫勃朗·小城60四、案名及組團名建議作為荷蘭著名的畫家，生于小城萊頓（萊頓六、項目品牌整合策略1、核心廣告推廣語：

健康人·思想家詮釋：

（1）強調(diào)本項目教育引擎、生態(tài)引擎雙健康引擎，因此居住在此將享受健康的新生活方式，做新?lián)P州健康人；（2）學院派大師思想學風，不僅打造一個物質(zhì)家園，更要打造一個有思想的棲居地，有文化的新家園；（3）沐浴百年揚州風華，休閑圣地，強調(diào)人人皆可為思想家；61六、項目品牌整合策略1、核心廣告推廣語：健康人·思想家詮釋學院派人文版圖倫勃朗小城健康人·思想家

學院文化生態(tài)健康格調(diào)未來報紙、電視、雜志、網(wǎng)絡、SP、PR等生活中心未來前景西區(qū)時尚生活地標雙健康環(huán)保生活健康生態(tài)環(huán)境體驗文化藝術主題社區(qū)產(chǎn)品支撐點廣告宣傳點USP媒介通路62學院派人文版圖倫勃朗小城學院文化生態(tài)健康格調(diào)未來報七、六大篇章，演繹倫勃朗小城賣點組團格調(diào)人生·六大思想1、第一篇章

教育思想家：在浸透書香的空氣中呼吸生活

文教新區(qū)的學術氣息，世界名校的淵源人文精神，自然接受人文氛圍熏陶，生活的精華所在，不是形式，而是細節(jié)；不在外表，而是自內(nèi)而外流露的氣質(zhì)內(nèi)涵。

2、第二篇章

生態(tài)思想家：在東方康橋的水岸邊閱讀生活水景營造：打造休閑新生活方式

綠化設計：簡約優(yōu)雅的綠化鋪陳環(huán)境營造：生態(tài)休閑原景生活空間締造身心雙健康人性居停提倡生態(tài)養(yǎng)生，提倡居住環(huán)保63七、六大篇章，演繹倫勃朗小城賣點組團格調(diào)人生·六大思想1、第3、第三篇章

休閑思想家：在新城市的休閑街上玩味生活

社區(qū)內(nèi)特色商業(yè)步行街——全面滿足生活所需獨有的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體，散散步，購購物，生活所需，隨手可得。

優(yōu)秀的人居空間規(guī)劃——精品的居住內(nèi)涵規(guī)劃

真正適合人居的生態(tài)空間，人性的極至表達具有品質(zhì)感的園藝規(guī)劃——生活與國際接軌

全力打造特色園藝，為未來生活喝彩

643、第三篇章休閑思想家：在新城市的休閑街上玩味生活社區(qū)內(nèi)4、第四篇章

鄰里思想家：新文化紳士階層在一起分享生活

l

學院生活推崇鄰里交往

l

仰慕，還是被仰慕l

做鄰居，做朋友，就是不做陌生人

5、第五篇章

建筑思想家：國際大師

學院派文化名宅l

正太集團實力企業(yè)精心打造高品質(zhì)樓盤l

國際設計大師筑就西區(qū)人文建筑經(jīng)典之作l

建筑藝術的細節(jié)體驗

654、第四篇章鄰里思想家：新文化紳士階層在一起分享生活l

6、第六篇章

城市思想家：時尚人文生活，實力企業(yè)打造

l

借勢揚州西進城市營造，創(chuàng)造思想新生活l

菁英團隊實力打造，實現(xiàn)人居健康理想l

品質(zhì)，鑒證專業(yè)；專業(yè)，鑄就品牌

666、第六篇章城市思想家：時尚人文生活，實力企業(yè)打造l

項目整體概念建議

67項目整體概念建議67☉學院生活的靈魂與氣質(zhì)，營造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活；☉一大人文主題入口廣場、三大大學主題公園（牛津、哈佛、劍橋）、一個中央名人雕塑景觀軸、一條康河，格調(diào)生活從此誕生；☉雕塑、園藝、鋪地紅磚、親水木平臺、郁金香，所有關于學院的美好記憶會在生活風景中一一浮現(xiàn)，這輩子，我在倫勃朗小城；☉西有哈佛，東有清華，主題學院社區(qū)將成新城西部獨特風景。

【倫勃朗小城-學院派情景社區(qū)，小城生活風情】68☉學院生活的靈魂與氣質(zhì)，營造人文悠閑的歐洲小鎮(zhèn)生活；【倫勃項目整體概念建議－劍橋?qū)嵕?/p>

69項目整體概念建議－劍橋?qū)嵕?9【主題社區(qū)】☉用充滿人文精神的名校主題營造一種學院般的居住情景用歐美人文大師的名字命名街區(qū)主題南加州學區(qū)：多層花園洋房；常春藤學區(qū)：多層公寓街區(qū)北美學區(qū)：小高層格調(diào)住宅【鄰里空間與泛會所】☉結(jié)合本項目特點，充分營造組團景觀、架空層景觀和小品景觀的參與性☉會所設施建議添加具“人文、休閑”功能的設施，如書吧、音樂茶吧、雕塑展示、圖書室、畫廊等，突顯主題或概念，提高附加值；☉休閑商業(yè)街區(qū)與中心小廣場的可形成不同街區(qū)溝通、交流的節(jié)點。【會所與商業(yè)街】70【主題社區(qū)】☉用充滿人文精神的名校主題營造一種學院般的居住情項目總形象命名示范揚州西城的未來揚州●西城學院生活樣板Urbannewtownmetropolismodelquarters71項目總形象命名示范揚州西城的未來揚州●西城學院生活樣板71樣板社區(qū)十大學院生活標準

國家3A住宅產(chǎn)品標準國家級環(huán)保住宅建材標準揚州第一個采用藥用植物的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)揚州第一個提倡合居生活標準的社區(qū)（子母戶型設計，考慮兩代人的和諧居?。P州第一家國家級專家團隊擔任顧問團的高尚社區(qū)揚州第一個推出全裝修試點的高尚小區(qū)（可以推出一個全裝修組團）揚州第一個推出實屋樣板區(qū)的高尚小區(qū)揚州第一個推出教育長線VIP服務的學院住宅（名校教育顧問服務策略）揚州第一個推出家庭社區(qū)醫(yī)療高級保障體系的社區(qū)（名醫(yī)院定期醫(yī)療服務）揚州第一家提出住宅DIY的高尚小區(qū)（針對部分花園洋房產(chǎn)品，可以客戶意見介入）（以上建議的實施在于充分考慮成本和效益，以及開發(fā)商的政府社會資源整合）72樣板社區(qū)十大學院生活標準

項目產(chǎn)品定位——

物業(yè)類型建議物業(yè)類型多層小高層退臺式花園洋房＋四層疊加別墅配套商業(yè)體量（比例)約40%約45%約10%約5%物業(yè)目的一期熱銷物業(yè)，帶動人氣，回籠資金,形成口碑,降低投資風險一期輔推物業(yè)，利用容積率，增加可售建筑面積提升社區(qū)檔次和銷售價格,補充周邊市場階段性供應缺口更好地促進住宅銷售和人氣入住,同時形成銷售額73項目產(chǎn)品定位——

物業(yè)類型建議物業(yè)類型項目產(chǎn)品定位——

戶型面積建議戶型面積（M2）比例廳（M2）主臥（M2）次臥（M2）衛(wèi)（M2）廚（M2）儲藏（M2）經(jīng)典二房75-9535％25-3513-20

10

77

2

精致三房100-11530％25-35

13-20

13+10

主衛(wèi)7次衛(wèi)5

7

3舒適三房半120-13525％30-40

16-25

16+13+8主衛(wèi)7次衛(wèi)5

7

5豪華四房140-1605％30-40

16-25

16+13+10

主衛(wèi)7次衛(wèi)5

10

5其它閣樓40-805％15-30

15-25

---5-7

---0-3目前揚州房價逐漸透支，消費者在總價承受力相對有限的情況下，市場上經(jīng)濟戶型出現(xiàn)了脫銷，但大面積卻在滯銷，兩級分化非常明顯，針對目前周邊樓盤剩余面積過大的特點，以精致小面積上市的本案，將會引起市場的關注。74項目產(chǎn)品定位——

戶型面積建議戶型面積比項目產(chǎn)品定位——

戶型設計建議

戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購買決定，在戶型設計上，講究簡潔、實用、功能分區(qū)合理、科學，因此必須遵循以下幾點原則：1）戶型要求實用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學，不顯局促。2）按三個空間理念設計戶型第一空間：建筑面積×層高第二空間：景觀空間第三空間：智慧、信息空間，注入高科技。3）室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理，要求動靜分開，工作與生活空間分開，公共與私密空間分開。4）功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關、工作陽臺、書房、兒童房、衣帽間等空間配置需要同戶型面積和目標客戶的需要緊密聯(lián)系起來。5）戶型設計更貼近人性化。充分考慮鎮(zhèn)江消費者特征，盡可能將全部臥室設計朝陽。6）可考慮落地弧形窗（打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面）和飄窗設計（可坐可臥，即增強使用空間，又開闊視野），充分體現(xiàn)人性化設計。75項目產(chǎn)品定位——

戶型設計建議7戶型設計建議

子母戶型設計、可分可合

——和諧社會的和居時代

——父母和子女既相對獨立居住享受兩代人不同的生活方式，又便于互相照顧和看望——便于滿足“國六條”細則的要求

套型設計的靈活性，樓層間、分戶間預留隔板式隔墻，根據(jù)家庭人口的變化，上下、左右兩套可并為一套；套內(nèi)墻體可根據(jù)需要靈活拆除。76戶型設計建議

子母戶型設項目產(chǎn)品定位——

戶型建議入戶花園戶型建議77項目產(chǎn)品定位——

戶項目產(chǎn)品定位——

戶型建議大露臺戶型建議78項目產(chǎn)品定位——

戶建議學院派產(chǎn)品立面一種簡約大氣的風格79建議學院派產(chǎn)品立面一種簡約大氣的風格79項目產(chǎn)品定位——

鄰里商業(yè)街80項目產(chǎn)品定位——

鄰項目產(chǎn)品定位——

復合地產(chǎn)規(guī)劃示意81項目產(chǎn)品定位——

復項目產(chǎn)品定位——

規(guī)劃建議復合地產(chǎn)項目規(guī)劃中對私密性的處理傳統(tǒng)做法科學人性做法82項目產(chǎn)品定位——

規(guī)1)、住宅部分

考慮到中小城市購房者的心理接受程度，我司建議在小區(qū)內(nèi)部住宅部分規(guī)劃以及高層部分加以重新研判：

由于項目所處的城市中心的絕佳地段，同時此類產(chǎn)品在市場上尚屬空白，結(jié)合整體項目，四層疊加別墅與花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)將可以極大的提升項目的檔次感，同時這種稀缺產(chǎn)品還可以作為引爆市場的絕佳武器起到奇效；增加部分四層疊加別墅＋部分花園洋房產(chǎn)品。

831)、住宅部分考慮到中小城市購房者的心理接受程度，我司建議1)、住宅部分

從目前中小城市市場來看，無論是購房人的接受程度還是去化速度，多層產(chǎn)品持續(xù)受到熱捧，適當增加部分多層產(chǎn)品可以為拉動小區(qū)的整體銷售速度起到極大的促進作用；

適當增加部分景觀7+1或6+1產(chǎn)品。

841)、住宅部分從目前中小城市市場來看，無論是購房人的接受程1)、住宅部分

控制小高層層數(shù)。

由于市場對小高層產(chǎn)品的抗性客觀存在，因此在對小高層產(chǎn)品的規(guī)劃設計上就應當充分考慮，將層數(shù)控制在11層以內(nèi)，同時，在后期還可從營銷角度考慮，通過物業(yè)協(xié)商等手段，將6層以下的小高層使用成本適當降低，以減少客戶購買時的抵觸情緒。851)、住宅部分控制小高層層數(shù)。由于市場對小高層產(chǎn)品的抗性底層架空的泛會所空間文化藝術體驗的會所空間86底層架空的泛會所空間文化藝術體驗的會所空間86門廳的格調(diào)感覺空中花園的體驗87門廳的格調(diào)感覺空中花園的體驗87銷售中心的獨特書墻建議88銷售中心的獨特書墻建議88本案項目銷售價格模擬89本案項目銷售價格模擬89本案項目銷售價格模擬定價原則在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用，定價的高低關系項目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價，正確的項目營銷策略就是要如實地體現(xiàn)項目本身的價格規(guī)律，反映出項目的合理價值，做出精確定價，由于本案體量較大，高投入高風險，為定價精確，力求利潤最大化，本案的基本定價標準以市場定價法結(jié)合成本定價、心理定價、目標利潤定價等。定價影響因素分析任何物業(yè)的價格在市場中并非獨立存在，從客戶需求角度看，市場比較原則在定價中處于相當重要的地位，必須遵從“同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的操作方法，由此必須盡量挖掘市場空白，提高物業(yè)的附加值。本案定價的影響因素，主要受以下幾個因素影響：戶型/小區(qū)規(guī)模/景觀/開發(fā)商品牌/物業(yè)類型/地理位置/形象宣傳90本案項目銷售價格模擬定價原則在項目營銷過程中，價格因素起著重本案項目銷售價格模擬價格模擬遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤的競爭因素以及價格，項目可參照的樓盤主要有項目A“保集半島”，項目B“奧都花城”，項目C“京華城中城”，項目D“富麗康城”。物業(yè)類型以小高層為標準指標權(quán)重保集半島奧都花城京華城中城富麗康城擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)戶型0.20.90.180.90.180.90.180.90.18小區(qū)規(guī)模0.10.80.081.10.111.30.130.80.08景觀0.20.90.181.10.220.90.180.90.18開發(fā)商品牌0.21.10.221.30.260.80.160.80.16地理位置0.110.10.90.091.10.1110.1形象宣傳0.210.21.10.221.30.260.80.16合計10.961.081.020.8691本案項目銷售價格模擬價格模擬遵循以上原則，結(jié)合西部其它的樓盤本案項目銷售價格模擬周邊項目各樓盤售價價格（元/平方米）保集半島奧都花城京華城中城富麗康城3600365037003300本案擬和售價（小高層）本案售價（小高層）＝3600*（0.96/3.92）＋3650*（1.08/3.92）＋3700*（1.02/3.92）＋3300*（0.86/3.92）=3575元/平方米92本案項目銷售價格模擬周邊項目各樓盤售價價格保集半島奧都花城京本案項目銷售價格模擬建議售價本項目建議售價備注：僅作為目前開盤的參考價格，如果明年開盤價格則根據(jù)周邊售價相應調(diào)整小高層售價：3600元/平方米多層售價：3700元/平方米花園洋房售價：4600元/平方米疊加別墅售價：4300元/平方米根據(jù)專業(yè)團隊的操作能力、產(chǎn)品優(yōu)勢及開發(fā)商綜合實力93本案項目銷售價格模擬建議售價本項目建議售價根據(jù)專業(yè)團隊的操作項目經(jīng)濟指標財務分析94項目經(jīng)濟指標財務分析949595揚州學院地塊財務指標測算96揚州學院地塊財務指標測算96同致行公司的核心優(yōu)勢97同致行公司的核心優(yōu)勢97針對該項目同致行公司的核心資源優(yōu)勢1、背景資源建設部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會10余位專家組（顧云昌、開彥、林賢光、蔡鎮(zhèn)鈺、項祖荃等）；《文匯報》、《解放日報》、《新民晚報》、《香港大公報港滬置業(yè)》、《房地產(chǎn)世界》、《財富地產(chǎn)》雜志房地產(chǎn)?？偛邉潌挝唬珖?0家房地產(chǎn)主流媒體輪值主席單位；成功操作南京明月港灣、麗晶國際、南京義烏小商品城、未來城、左鄰右里、蕪湖奧韻康城等經(jīng)典項目，并在江蘇、安徽、湖南、湖北四省成功進行了風險投資和銷售代理業(yè)務的拓展；美國舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯華人投資圈營銷實戰(zhàn)經(jīng)驗，未來城已在美國銷售數(shù)千萬元；城市泊客網(wǎng)絡營銷低成本高效率推廣實戰(zhàn)成功經(jīng)驗及自有網(wǎng)絡資源；上海、南京、杭州、義烏、溫州、溫嶺、樂清、臺州、馬鞍山、蕪湖、鎮(zhèn)江等地推廣經(jīng)驗；同致行企業(yè)聯(lián)合機構(gòu)八年市場實戰(zhàn)體驗與總結(jié)反思感悟，房地產(chǎn)運作資源的八年執(zhí)行實戰(zhàn)。98針對該項目同致行公司的核心資源優(yōu)勢1、背景資源建設部、中國房針對該項目同致行公司的核心資源優(yōu)勢2、招商資源法國雅高酒店集團（宜必思經(jīng)濟型酒店）美國格林豪泰GreenHotel連鎖酒店上海錦江之星連鎖酒店美國RUBYTUESDAY餐飲品牌意大利illy咖啡品牌、臺灣元山咖啡美國SLIMANDTONE健身品牌泰國正大集團易初蓮花超市臺灣樂購（世界500強英國tesco超市）超市中國華聯(lián)超市連鎖機構(gòu)臺灣富士康集團·賽博數(shù)碼廣場；浙江義烏商貿(mào)發(fā)展局99針對該項目同致行公司的核心資源優(yōu)勢2、招商資源法國雅高酒店集一、開發(fā)概念——以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念1、音樂作為人類文明七大藝術之一，適應面寬，號召力強。音樂是人類文化積淀和人類想象力與創(chuàng)造力的結(jié)晶，具有無可比擬的人文價值。音樂是人類最自然、最本真的行為，是人類的的天性，也是全世界最古老最現(xiàn)代同時還是最通用的語言。用音樂主題作為總開發(fā)理念，可極大豐富項目的人文價值，同時他有最寬泛的適應面，最強大的號召力。2、音樂題材豐富，為產(chǎn)品設計和營銷推廣預埋了充足的發(fā)展管線。無論是產(chǎn)品設計還是營銷推廣，音樂主題都能提供豐富的素材。音樂廣場、音樂噴泉、音樂走廊、音樂雕塑、音樂沙龍、音樂幼兒園……我們可以輕易地找到切合項目需求的豐富題材，既巧妙地體現(xiàn)產(chǎn)品特制，又賦予極高的人文價值。3、揚州自古就是音樂之鄉(xiāng)，有良好的音樂積淀?！罢l知竹西路，歌吹是揚州”，在許多贊詠揚州的古代詩詞中都可以看出揚州音樂文化資源相當豐富。揚州是全國文化中心，既有高雅音樂文化如廣陵琴派，也有俗音樂文化，如揚州清音、民歌、十番鼓等，這些俗文化等能代表揚州獨特的地方風格、藝術特色。從揚州的城西新城現(xiàn)代化的建設狀況可以看出，西區(qū)很多樓盤都在炒作西方文化概念，因此中西音樂的結(jié)合的概念可以引入本項目，廣大民眾對音樂的接納能力有其素養(yǎng)基礎。從大音樂的概念來說，揚州的中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的，從這個角度看，音樂概念的延展有市場基礎的保障。項目主題策劃建議之方案二100一、開發(fā)概念——以音樂主題作為本案開發(fā)的主題概念項目主題策劃[建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，當石頭的史詩與絢麗的藝術完美的結(jié)合并創(chuàng)造時，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。]

項目主題策劃建議之方案二101[建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，當石頭的史詩與絢麗的藝二、音樂主題的概念延伸結(jié)合揚州地域文化的地域特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設想，我們對音樂主題的進行概念的延伸提煉——藍調(diào)新生活

藍調(diào)：即藍調(diào)音樂（BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。藍調(diào)音樂的產(chǎn)生是為了抒發(fā)演唱者的個人情感，顧名思義，這種音樂聽起來有一種憂郁（Blue）的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式，他是當今時尚音樂的一個典型代表，代表象征著品位、格調(diào)、優(yōu)雅、閑適。其意境與本案的特征非常符合——舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。藍調(diào)新生活：傳達一種“精致生活·華美情調(diào)”的意向，一種優(yōu)雅的格調(diào)。它不僅是一種生活狀態(tài)，更是一種價值追求，表達了一種恬淡閑適的個體生存，表達了對生活品質(zhì)的追求，對生活細節(jié)的專注，不矯情、不做作、不勉強，是舒適·和諧·健康生活的象征。項目主題策劃建議之方案二102二、音樂主題的概念延伸項目主題策劃建議之方案二102推廣口號建議——藍調(diào)新生活，品位藍調(diào)[選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。當“藍調(diào)”遭遇“城市”，生活的精致優(yōu)雅便可輕易地完美體現(xiàn)?；氐浇ㄖ旧?，關注居住文化]項目主題策劃建議之方案二103推廣口號建議——藍調(diào)新生活，品位藍調(diào)項目主題策劃建議之方案二三、音樂主題在營銷推廣上的設想

與揚州室內(nèi)樂團聯(lián)合組織“我和音樂有個約會”系列活動與揚州相關音樂比賽聯(lián)動組建小區(qū)音樂幼兒園揚州音樂沙龍活動修建音樂名人風雨走廊或音樂名人星光街區(qū)露天音樂廣場/音樂噴泉的建設與社區(qū)文化活動的結(jié)合經(jīng)典音樂回放的小型音樂視聽中心藍調(diào)作為小區(qū)背景音樂項目組團、道路、戶型、廣場等的命名可借用音樂名人命名[項目主題和核心理念的確立，本質(zhì)上是將多元生活需求中的某一分支進行剝離，博得目標消費群體的好感和回應。]

項目主題策劃建議之方案二104三、音樂主題在營銷推廣上的設想項目主題策劃建議之方案二10四、項目定位

一）項目定位的戰(zhàn)略原則本案應是可以引起豐富聯(lián)想的建筑，他體現(xiàn)以音樂為主題的高品位優(yōu)雅格調(diào)，充分表達建筑與環(huán)境、建筑與人、人與人、人與自然和諧共生的理想，項目定位充分體現(xiàn)適度、和諧、愉悅、分享的社區(qū)生活原則。鮮明識別性——音樂主題社區(qū)，凸顯項目個性化和差異性。核心競爭力——高品質(zhì)、高素質(zhì)、高文化含量的精品樓盤文化附加值——“藍調(diào)新生活”的人文居住理念形象定位——清新、自然、浪漫為主基調(diào)，強調(diào)項目品牌的親和力，拉近與客戶之間距離。[一個小區(qū)不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑，物質(zhì)實體，它更應該是一個有個性、有思想、富內(nèi)涵、高品味的獨特文化空間，是一種居住理念的載體。]

項目主題策劃建議之方案二105四、項目定位項目主題策劃建議之方案二105四、項目定位

二）園林景觀設計建議共享性是園林景觀設計所必須遵循的原則，在中庭、廣場、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設置可駐留的場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。基本描述

總體環(huán)境規(guī)劃在強調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎上，體現(xiàn)相對的均好性，追求自然、樸實的風格。要兼顧平面和豎向變化，豐富空間層次，體現(xiàn)彼此內(nèi)在的關聯(lián)；要與建筑單體設計有機的結(jié)合起來，相互影響、相互滲透；要強調(diào)居住文化氛圍，強調(diào)居者的心靈感受和感官體驗。景觀布局

“三層景觀體驗”的立體景觀綠化：第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化第二層：組團中庭景觀綠化第三層：鄰里樓間景觀綠化首層：建筑首層可考慮架空3.5米，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)?！叭壱粚印钡木坝^布局，使整個社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。

項目主題策劃建議之方案二106四、項目定位項目主題策劃建議之方案二106四、項目定位

山野風情

做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。使小區(qū)完全融入大自然，營造出獨特濃郁的城市內(nèi)的山野風情。流動水景

現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。運用現(xiàn)代創(chuàng)新設計手法賦予水的各種形式、姿態(tài)和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強調(diào)水的節(jié)奏，韻律感。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯落清涼景觀設于主要通道節(jié)點旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。[園藝景觀與現(xiàn)代居住文明的和諧共融，方能映襯出揚州新城生活的休閑寫意。居住在本小區(qū)，“音樂·山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與音樂的交流。]項目主題策劃建議之方案二107四、項目定位項目主題策劃建議之方案二107四、項目定位

三）產(chǎn)品設計建議

1、可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位置，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不是剪力墻），建立個性空間觀念。適應家庭結(jié)構(gòu)生長性。2、緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。3、大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙馬桶、盆浴淋浴獨立設置、化妝洗浴如廁空間分設、管道可變性）。4、客、餐廳隔離設置，廚房設置冷熱飲水裝置，餐廳更多考慮與廚房的關聯(lián)性，中西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。5、中央空調(diào)設施（冷熱雙功能），墻體，地面供暖（衛(wèi)生間）。6、隔音門，隔音換氣窗。7、考慮在主臥，客廳雙向采光通風，在頂層設置采光天窗。項目主題策劃建議之方案二108四、項目定位項目主題策劃建議之方案二108四、項目定位

三）產(chǎn)品設計建議

8、環(huán)保材料的應用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透光效果的玻璃，水的循環(huán)利用。9、空間的私密性保證，比如視線干擾，門廳的設置等。10、在大戶型中考慮工人房設置，并設獨立衛(wèi)生間。項目主題策劃建議之方案二109四、項目定位項目主題策劃建議之方案二109四、項目定位

四）個性化主題配套感動源于對細節(jié)的關注。只有關注生活的品質(zhì)及產(chǎn)品的細節(jié),才能營造出親和自然的生活氣氛。在本小區(qū)，立體綠化、花園車庫、無障礙設計、人車分流等妥帖細致的細微設計構(gòu)成,使你生活的每一點滴之處,都體現(xiàn)出人性關懷。音樂主題配套音樂廣場、音樂風雨長廊、音樂噴泉、音樂雕塑走廊、音樂名人墻、音樂幼兒園、小型音樂廳、音樂兒童游樂場。運動型園林設施籃球場、羽毛球場、仿沙灘室內(nèi)游泳池、滑板跑道、健身步道、兒童游樂場等運動場地及設施遍布社區(qū)。生態(tài)健康園林種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。多樣的植物或成行成組排列，或自然地零星點綴，組合成多個趣味空間。保證設計規(guī)劃的功能性合理的基礎上做出主題化潤色。樓宇配套進口名牌高速電梯，如進口三菱，超國家標準配置數(shù)量、地下車庫、實際車位大于1：1，IC卡一卡通智能管理、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、以安防和商務信息化為主的智能化配套、裝修套餐計劃。項目主題策劃建議之方案二110四、項目定位項目主題策劃建議之方案二110四、項目定位

四）個性化主題配套智能化綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的Internet寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動和手動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、IC卡一卡通、車庫管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠程超表、小區(qū)集控中心。

五、物業(yè)管理建議引進國際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際ISO9002質(zhì)量認證為標準、以先進的管理技術，突出品牌，高檔酒店式物管、提供真正英式管家服務，體現(xiàn)歐洲細膩的服務風格、體現(xiàn)歐洲管理特色。嚴格的管理制度，嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L、突出歐洲風格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)合東方式人情管理。

項目主題策劃建議之方案二111四、項目定位項目主題策劃建議之方案二111四、項目定位

六）物業(yè)命名建議1、物業(yè)命名案名建議：藍調(diào)·國際（藍調(diào)，是爵士音樂的一種形式，同時又體現(xiàn)著一種格調(diào)的生活節(jié)奏，一種輕松愜意的生活主張，一種時尚先鋒的生活步伐）第二推薦名：君悅西城2、樓盤氣質(zhì)發(fā)散作為一個主題化的大社區(qū)，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語來具像化：音樂的、城市中心的、清新的、絕版的、人文的、藝術的、升值的、現(xiàn)代的、活潑靈動的、享受生活的、純粹的、尊貴的、高智能化的、開放的。

項目主題策劃建議之方案二112四、項目定位項目主題策劃建議之方案二112整體開發(fā)策略

一期啟動期目標OBJECT1住宅帶動項目成功啟動，快速銷售，回籠資金OBJECT2引起市場廣泛關注，聚集人氣OBJECT3樹立區(qū)域品牌，為后期土地增值和持續(xù)開發(fā)奠定基礎

113整體開發(fā)策略

一期啟動期目標OBJECT1住宅帶一期啟動區(qū)選擇的要求臨路條件最好展示效果好、昭示性強依托周邊資源開發(fā)建設條件最成熟產(chǎn)品的市場接受度114一期啟動區(qū)選擇的要求臨路條件最好114啟動區(qū)定位對于區(qū)域開發(fā)來說“一期熱銷造勢”成功與否決定項目成敗多層的戶型面積控制產(chǎn)品細節(jié)位居其次啟動區(qū)必須對整體定位、對區(qū)域開發(fā)前景進行示范115啟動區(qū)定位對于區(qū)域開發(fā)來說115如何安全高效的實現(xiàn)價值

—營銷主張116如何安全高效的實現(xiàn)價值

—營銷主張116之一、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式進行一次消費者深度研究我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下：一）研究目的

了解潛在消費者的需求特點為揚州學院地塊的營銷戰(zhàn)略和競爭策略提供依據(jù)為揚州學院地塊的定價和服務定位尋找依據(jù)尋找小高層住宅市場的新的亮點，和同質(zhì)成功個案的成功因子

二）研究的預期效果：確定市場的定位確定營銷方案，確定現(xiàn)場銷售實戰(zhàn)的總精神為項目作一次初期的推廣和預蓄水117之一、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式進行一次消費者深度研究二）研之一、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式進行一次消費者深度研究我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下：三）調(diào)查對象

競爭個案。30萬--50萬的典型消費者。業(yè)界資深專家及其他個案一線銷售人員四）研究方法：我們針對不同的樣本考慮不同的方式。

觀察針對同型態(tài)個案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務及其他一些配套設施）。暗訪利用關系資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略和競爭策略。深訪消費者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進行調(diào)查，主要引導消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務中認為最有價值的一部分增值服務的認識。同時也通過訪談來了解消費者對于開發(fā)商的一些認識。購買必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。

118之一、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式進行一次消費者深度研究四）研之一、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式進行一次消費者深度研究我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下：五）有效客層劃分方式

有效客層劃分是為規(guī)劃定位以及銷售策略服務的，我們并不想在年齡段劃分、區(qū)域劃分或投資自住用途劃分上費篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認以及行為特征相對集中），其主要將涵蓋：新經(jīng)濟從業(yè)人員/傳統(tǒng)經(jīng)濟從業(yè)人員/邊緣族群意見領袖/個性鮮明者/追隨者首次買房族群/二次置業(yè)族群/頻繁接觸族群

119之一、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式進行一次消費者深度研究119之二、針對性銷售主導策略作為區(qū)域中的精品制造商的定位，其銷售推廣的策略將以領先、獨創(chuàng)及氣勢為主導，其操作上應有別與普通個案，為“地標”個案的價位與銷售尋找支撐點。一、項目進行大分期，最多兩期，每次推出以千套為單位

拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部