某廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目全案策劃報(bào)告課件

黃岡八一●王府廣場(chǎng)項(xiàng)目⊙武漢居明房地產(chǎn)顧問有限公司⊙2007年11月11日全案策概念報(bào)告12/14/20221群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡八一●王府廣場(chǎng)項(xiàng)目⊙武漢居明房地產(chǎn)顧問有限公司⊙全案策概注：下文中的“八一●王府廣場(chǎng)”及指本案項(xiàng)目錦繡家園后文有所解釋12/14/20222群策群力．眾創(chuàng)輝煌注：下文中的“八一●王府廣場(chǎng)”及指本案項(xiàng)目錦繡家園12/13黃岡王府廣場(chǎng)=？》黃岡，八一●王府廣場(chǎng)？要全面了解本案，我們必須認(rèn)清本案所處的客觀環(huán)境，首先從黃岡、八一●王府廣場(chǎng)這兩個(gè)客觀主體入手……12/14/20223群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡王府廣場(chǎng)=？》黃岡，八一●王府廣場(chǎng)？要全面了解本案，我1區(qū)域市場(chǎng)概述12/14/20224群策群力．眾創(chuàng)輝煌1區(qū)域市場(chǎng)概述12/13/20224群策群力．眾創(chuàng)輝煌

黃岡位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)江中游北岸。北接河南，東連安徽，南與鄂州、黃石、九江隔江相望。黃岡市黨、政、軍機(jī)關(guān)駐地黃州，是中外聞名的文化古城，西距省會(huì)武漢78公里。全市國(guó)土面積17446平方公里，占湖北省總面積9.4%。全市總面積中，平原占12.10%，黃州區(qū)城鎮(zhèn)總?cè)丝?9萬(wàn)，全市總?cè)丝?30萬(wàn)。12/14/20225群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)江中

黃岡市直工業(yè)企業(yè)相對(duì)較少，年均完成工業(yè)增加值6.億元，太子奶、富馳化工、東聯(lián)盛、匯源等5家企業(yè)產(chǎn)值過億元。在骨干企業(yè)的推動(dòng)下，市直工業(yè)初步形成食品飲料、紡織、機(jī)電、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局，以匯源、太子奶為龍頭企業(yè)的食品飲料業(yè)規(guī)?？蛇_(dá)20億元以上；過去傳統(tǒng)的有色金屬壓延業(yè)，興起一批如興和鋁業(yè)、高科壓鑄、電線電纜等企業(yè)，產(chǎn)值可達(dá)3億元以上。尤其是市直工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)一批具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，如真空咖啡壺、齒輪減速機(jī)、微型電機(jī)、電子鋁箔、電子薄膜等產(chǎn)品科技含量較高，市場(chǎng)前景較廣。全市無(wú)大型的支柱企業(yè)，相對(duì)其它同等級(jí)縣市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。12/14/20226群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡市直工業(yè)企業(yè)相對(duì)較少，年均完成工業(yè)增加值我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，目前黃岡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將駛上快車道，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣正經(jīng)歷著轉(zhuǎn)折性改變，社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)得到提升，房地產(chǎn)消費(fèi)群體對(duì)房屋的質(zhì)量將有更高的要求。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增漲以及一批高品質(zhì)樓盤的介入，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)整體供給產(chǎn)生質(zhì)的提升。12/14/20227群策群力．眾創(chuàng)輝煌我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，2、黃州全市教肓產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，擁有全國(guó)知名的黃岡中學(xué)，黃州中學(xué)等優(yōu)秀名校，年升學(xué)率都在90%以上。亦是黃岡對(duì)外的主要品牌。每年都有很多外地考生為了升學(xué)募名而來(lái)。1、黃州區(qū)城市規(guī)模較小，城市總?cè)丝诓蛔?0萬(wàn)。居民消費(fèi)水平較對(duì)不高，主要以日用生活，購(gòu)物，為主。高水平的消費(fèi)不多。投入于汽車和房產(chǎn)的比較很低。3、黃州在不斷發(fā)展與革新的過程中，逐漸形成三塊不同特色的區(qū)域：以勝利街與青去街為龍頭的老城區(qū)板塊、以新黃商為中心的中堅(jiān)板塊、以商業(yè)街為新興點(diǎn)的枚一路板塊。12/14/20228群策群力．眾創(chuàng)輝煌2、黃州全市教肓產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，擁有全國(guó)知名的黃岡中學(xué)1231、以勝利街與青去街為龍頭的老城區(qū)板塊2、以新黃商為中心的中堅(jiān)板塊3、以商業(yè)街為新興點(diǎn)的枚一路板塊曾經(jīng)的繁華，無(wú)力承受今天時(shí)代的變遷短暫火熱過后，城市的發(fā)展的腳步繼續(xù)前進(jìn)黃州的新流潮在此登場(chǎng)，火爆勢(shì)頭漸漲漸熱，勢(shì)必將是未來(lái)的中心港12/14/20229群策群力．眾創(chuàng)輝煌1231、以勝利街與青去街為龍頭2、以新黃商為中心的中堅(jiān)八一●王府廣場(chǎng)！？

我們處于一個(gè)什么樣的行業(yè)環(huán)境……？

區(qū)域內(nèi)行業(yè)狀況如何……？

我們有哪些可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象……12/14/202210群策群力．眾創(chuàng)輝煌八一●王府廣場(chǎng)！？我們處于一個(gè)什么樣的行業(yè)環(huán)境……12/2區(qū)域內(nèi)同產(chǎn)業(yè)調(diào)查12/14/202211群策群力．眾創(chuàng)輝煌2區(qū)域內(nèi)同產(chǎn)業(yè)調(diào)查12/13/202211群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃州區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，但開發(fā)商善于學(xué)習(xí)外地先進(jìn)開發(fā)理念，各樓盤起點(diǎn)較高，在項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面頗費(fèi)了些心機(jī)，同時(shí)也引進(jìn)了不少武漢等地的專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)，在營(yíng)銷推廣方面有所進(jìn)步，因而逐步開始呈現(xiàn)百花齊放的格局。

目前黃州共有房地產(chǎn)項(xiàng)目近20個(gè)，已成功開發(fā)的項(xiàng)目不足5個(gè)。絕大多數(shù)都在開發(fā)過程當(dāng)中，都集聚在黃州中心城區(qū)。郊區(qū)項(xiàng)目為數(shù)較少。僅國(guó)際華城、畔山林語(yǔ)、逸景花苑等。

主要以多層和高層為主，房型較為單一，面積大。規(guī)劃規(guī)模大、主題定位明確的高檔項(xiàng)目甚少，但目前所開發(fā)的樓盤當(dāng)中生活配套較為完善，也主要基于中心城區(qū)的原故。12/14/202212群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃州區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，但開發(fā)截止2007年11月1850元/㎡﹥﹤2200元/㎡2000元/㎡﹥﹤2400元/㎡黃州中心城區(qū)多層房?jī)r(jià)黃州中心城區(qū)高層房?jī)r(jià)多層：一般都有一定的規(guī)模，但規(guī)劃不是很大，小區(qū)內(nèi)綠化配套不定期到一定的水平。因?yàn)槎际窃谥行某菂^(qū)，所以生活配套都很到位。高層：雖然黃州的高層項(xiàng)目不多，但對(duì)該地的房?jī)r(jià)起到了很大的拉升作用。但是普遍存在配套設(shè)施不完善綠化環(huán)境不足等現(xiàn)象。12/14/202213群策群力．眾創(chuàng)輝煌截止2007年11月1850元/㎡﹥房★型在房型上，黃州樓盤主要以三室兩廳為主，比例占市場(chǎng)份額的70%以上，面積多在125—140㎡；部分樓盤建有一定的四室兩廳，面積大都在135—170㎡左右。市場(chǎng)上在售樓盤兩房?jī)蓮d等中小戶型供應(yīng)較少，整個(gè)市場(chǎng)房型跟武漢、鄂州等地相比較，顯得較大，但因?yàn)閱蝺r(jià)不高，還能夠?yàn)槭忻窠邮堋?/p>

黃州樓盤銷售對(duì)象主要包括兩部分：一是縣城原有居民，包括來(lái)黃州經(jīng)商的生意人士，因?yàn)樽》扛聯(lián)Q代、結(jié)婚、分家等，需要購(gòu)買房屋；二是周邊縣城的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、政府公務(wù)員、學(xué)校教師、外出務(wù)工回鄉(xiāng)購(gòu)房等等，他們希望通過在市區(qū)買房將戶口、子女就學(xué)等遷到市府，過上城里人的生活。

購(gòu)買★主體12/14/202214群策群力．眾創(chuàng)輝煌房★型在房型上，黃州樓盤主要以三室兩廳為主，比例占市場(chǎng)份額的他們買房究竟有什么意圖？12/14/202215群策群力．眾創(chuàng)輝煌他們買房究竟有什么意圖？12/13/202215群策群力．眾自用﹠投資2112/14/202216群策群力．眾創(chuàng)輝煌自用﹠投資2112/13/202216群策群力．眾創(chuàng)輝煌此類型購(gòu)房人群占黃州地區(qū)目前總體消費(fèi)量較少部分，因?yàn)楝F(xiàn)階段黃州房地產(chǎn)消費(fèi)并未呈現(xiàn)出大量需求市場(chǎng)，但隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市地位的提升，未來(lái)此類消費(fèi)群體將會(huì)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

購(gòu)房自住的群體是黃州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)力量，其中以本地購(gòu)房人群為主，各行業(yè)、各階層人士多以自用為購(gòu)房目的。他們消費(fèi)房地產(chǎn)的主導(dǎo)思想就是希望有一套品質(zhì)較好、價(jià)格適中的房子，能安心從事自己的事業(yè)且為家人找到一處舒適的住處。

自住投資12/14/202217群策群力．眾創(chuàng)輝煌此類型購(gòu)房人群占黃州地區(qū)目前總體消費(fèi)量較少部分，因?yàn)楝F(xiàn)階段黃自住投資90%10%12/14/202218群策群力．眾創(chuàng)輝煌自住投資90%10%12/13/202218群策群力．眾創(chuàng)輝客戶群體的界定：a．市區(qū)居民；b．周邊縣城來(lái)市府置業(yè)人士；c．外地來(lái)黃州經(jīng)商人士。⊙無(wú)房人士或沒有完全屬于自己的房屋⊙收入穩(wěn)定且有購(gòu)房需求⊙傳統(tǒng)思想較重，認(rèn)為有房才能安家立命⊙面臨分家或成家的青中年男性⊙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)黃州打拼人士，沒有屬于自己的宅基地⊙手上資金有限，購(gòu)買私房資金壓力較大且不能向銀行貸款⊙年齡介乎35—50歲之間，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)⊙少數(shù)人群屬于黃州中高階層人士12/14/202219群策群力．眾創(chuàng)輝煌客戶群體的界定：a．市區(qū)居民；⊙無(wú)房人士或沒有完全屬于自己的3區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目調(diào)查12/14/202220群策群力．眾創(chuàng)輝煌3區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目調(diào)查12/13/202220群策群力．眾創(chuàng)對(duì)手♀

可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查♀世紀(jì)名城闊●HOUSE主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手12/14/202221群策群力．眾創(chuàng)輝煌對(duì)手♀可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查♀世紀(jì)名城闊●HOUSE主要競(jìng)爭(zhēng)摩爾城總占地面積：37423.89㎡

總建筑面積：92450㎡

住宅部分建筑面積：約40000㎡

公寓部分建筑面積：約20000㎡

商業(yè)部分建筑面積：約27000㎡車庫(kù)面積：約4500㎡

建筑覆蓋率：41%

建筑容積率：2.08

綠化率：30%

停車位：約160個(gè)黃岡·摩爾城由黃岡商業(yè)步行街開發(fā)建設(shè)有限公司聯(lián)合湖南省永州市城市合作銀行總投資二億元傾心打造的鄂東南首個(gè)體驗(yàn)式復(fù)合型尊貴生活圈，是黃岡市政府年度重點(diǎn)招商引資、重點(diǎn)扶持開發(fā)項(xiàng)目。摩爾城位于成熟商圈東門路口，交通便利，人流暢旺，地段絕佳。黃岡·摩爾城占地約60畝，南北端點(diǎn)直線長(zhǎng)約400米，東西端點(diǎn)直線長(zhǎng)約300米，總建筑面積近10萬(wàn)平方米，整個(gè)摩爾城建筑風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)約，布局合理，由商業(yè)物業(yè)區(qū)和商住生活區(qū)兩大部分組成，共分尚品·萬(wàn)商廣場(chǎng)、黃岡商業(yè)步行街和、SOHO現(xiàn)代公寓、520·陽(yáng)光華府四大空間建筑組團(tuán)。商業(yè)物業(yè)部分由黃岡商業(yè)步行街沿街式商鋪和尚品·萬(wàn)商廣場(chǎng)。商場(chǎng)式商鋪有序結(jié)合，遵循人車分流、商住分離原則。摩爾城高品味規(guī)劃設(shè)計(jì)前衛(wèi)時(shí)尚的SOHO現(xiàn)代公寓，戶型多樣、個(gè)性化的520·陽(yáng)光華府品質(zhì)生活區(qū)，摩爾城是集人文商住、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)辦公、創(chuàng)業(yè)投資等于一體的現(xiàn)代地產(chǎn)綜合體，宜商、宜住、宜投資。2300元/㎡12/14/202222群策群力．眾創(chuàng)輝煌摩爾城總占地面積：37423.89㎡

總建筑面積：9坤泰名居總占地面積：約76.49畝

總建筑面積：約17萬(wàn)

㎡建筑容積率：2.08

綠化率：40%

黃岡坤泰名居位于黃岡市寶塔路（原黃岡市絲綢廠），總用地面積約76.49畝，總建筑面積為約17萬(wàn)平方米。建筑類型有板式多層住宅、小高層住宅及復(fù)式公寓。周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，第一、二期已開發(fā)完畢，三期將于明年啟動(dòng)。作為黃岡市少有的大型生活社區(qū)，遵循以人為本的理念，項(xiàng)目對(duì)生活設(shè)施的打造同樣不遺余力。小區(qū)內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)休閑廣場(chǎng)和大量的健身器材，讓業(yè)主時(shí)時(shí)保持健康的身體。政府不斷加大對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的建設(shè)，各種生活配套設(shè)施越來(lái)越完備：多路公交在此穿行，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；毗鄰火車站商圈，時(shí)尚潮流盡在掌握中；新車站、溫州商貿(mào)城、區(qū)政府環(huán)繞四周，生活購(gòu)物方便自如；緊鄰的黃岡中學(xué)、寶塔中學(xué)；市三醫(yī)院、市第一人民醫(yī)院名醫(yī)相伴。坤泰名居將建設(shè)成一座大面積的綠化小區(qū)，由鐘樓花壇、綠地、林蔭、步道等系列景觀小區(qū)休閑構(gòu)成，并配有健身慢跑石路、老年人休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)等設(shè)施。各種元素和諧統(tǒng)一，形成空間立體綠化效應(yīng)，層層景致，層層延伸，是市內(nèi)社區(qū)難得一見的大型綠色小區(qū)。2300元/㎡12/14/202223群策群力．眾創(chuàng)輝煌坤泰名居總占地面積：約76.49畝

總建筑面積：約17萬(wàn)㎡世紀(jì)名城總建筑面積：約28000

㎡綠化率：40%

車庫(kù)：2300㎡

“世紀(jì)名城”面臨黃岡西湖一路，南北朝向，由兩棟塔樓并排面成，總建筑面積約為28000㎡，總戶數(shù)約為170戶。共計(jì)19層，第一、二層為商鋪，是黃岡目前最高的建筑，亦是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一。已于2007年10月開盤，已實(shí)現(xiàn)銷售40%。戶型設(shè)計(jì)是世紀(jì)名城的一大特點(diǎn)，均以客廳為中心，家庭內(nèi)部公私分離，居寢分離潔污分離，設(shè)計(jì)盡可能減少開向客廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適度，適應(yīng)現(xiàn)代生活方式。設(shè)計(jì)凸窗以及轉(zhuǎn)角落地窗，以擴(kuò)大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。在建筑較好的朝向設(shè)計(jì)了觀景陽(yáng)臺(tái)，為住戶提供了更多戶外的空間。

2480元/㎡12/14/202224群策群力．眾創(chuàng)輝煌世紀(jì)名城總建筑面積：約28000㎡綠化率：40%

車庫(kù)：2闊●HOUSE總建筑面積：約30000

㎡總戶數(shù)：133戶

闊·HOUSE項(xiàng)目位于黃州大道與西湖二路交匯處，南北朝向，共計(jì)19層，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)較黃州其它項(xiàng)目更顯特色，大量利用了空中花園的設(shè)計(jì)手段，充分彌補(bǔ)了塔式高樓無(wú)法保證綠化與社區(qū)配套的不足。該項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)方正，布局合理，進(jìn)深尺度小，使用非常方便。同時(shí)在主人房獨(dú)樹一幟的設(shè)計(jì)了270°轉(zhuǎn)角花房，使其在產(chǎn)品自身上增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。高科技智能安防也是該項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。其在安防設(shè)施建設(shè)的過程中應(yīng)用了個(gè)人指紋系統(tǒng)、無(wú)線紅外線報(bào)警系統(tǒng)等。目前該項(xiàng)目已整體封頂，將于12月開盤銷售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)2400元/㎡。但是其前臨遺愛湖及新建市政廣場(chǎng)，后覽長(zhǎng)江天下的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，致使該項(xiàng)目還有極大的漲價(jià)的可能。2300元/㎡12/14/202225群策群力．眾創(chuàng)輝煌闊●HOUSE總建筑面積：約30000㎡總戶數(shù)：133戶

目前黃州地區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目近20余個(gè)，其中絕大多數(shù)匯集在黃州城區(qū)以內(nèi)，多以成規(guī)模的小區(qū)為主，與本案同類型的物業(yè)僅如上所指出的世紀(jì)名城與闊●HOUSE項(xiàng)目。還有哪些與本案同類的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？12/14/202226群策群力．眾創(chuàng)輝煌目前黃州地區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目近20余個(gè)，其中絕大多數(shù)匯集在黃州城區(qū)君湖●紫金城主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目12/14/202227群策群力．眾創(chuàng)輝煌君湖●紫金城主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目12/13/202227群策群用地面積：約76畝建筑面積：約15萬(wàn)㎡商業(yè)面積：約22975㎡總地下總面積：約10000㎡入住總戶數(shù)：約1000戶地面停車位：80個(gè)地下停車位：980個(gè)擬總投資：約3億元建筑類別：8棟高層（最高31層）12/14/202228群策群力．眾創(chuàng)輝煌用地面積：約76畝12/13/202228群策群力．眾創(chuàng)輝煌君城·紫金城擬北臨東門路，南接赤壁大道，一至二樓以連廊式步行商業(yè)街將兩條城市主干道貫穿，形成一個(gè)城市商業(yè)功能空間；整個(gè)小區(qū)以“一軸一環(huán)”的規(guī)劃格局，把整個(gè)小區(qū)分成了一個(gè)城市商業(yè)街功能組團(tuán)與一個(gè)居住組團(tuán);“一軸”指的就是上述的商業(yè)街主軸，由三條主干道組成，將開成重要的東西交通聯(lián)系紐帶，“一環(huán)”指的是東西兩個(gè)區(qū)塊內(nèi)環(huán)形連接的內(nèi)部交通環(huán)路，南、北共四個(gè)出入口，用以解決了小區(qū)內(nèi)交通問題，整個(gè)小區(qū)是一個(gè)四通八達(dá)的組合體，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)小區(qū)獨(dú)立組團(tuán)、融會(huì)貫通。12/14/202229群策群力．眾創(chuàng)輝煌君城·紫金城擬北臨東門路，南接赤壁大道，一至二樓以連廊式步行競(jìng)爭(zhēng)樓盤本案知己知彼世紀(jì)名城闊●HOUSE紫金城1、地段西湖一路，次中心地帶1、地段西湖二路，非中心地帶1、地段西湖二路，正中心地帶1、地段西湖一路，正中心地帶2、規(guī)模約2.8萬(wàn)㎡，兩棟2、規(guī)模約3萬(wàn)㎡，兩棟2、規(guī)模約15萬(wàn)㎡，8棟3、類型高層，共19層3、類型高層，共19層3、類型高層，最高31層3、類型高層，共19層2、規(guī)模約2萬(wàn)㎡，兩棟4、時(shí)間10月已開盤，已銷售1/34、時(shí)間預(yù)計(jì)12月開盤4、時(shí)間正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年開工4、時(shí)間正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年開工12/14/202230群策群力．眾創(chuàng)輝煌競(jìng)爭(zhēng)樓盤本案知己知彼世紀(jì)名城闊●HOUSE紫金城1、4本案研究分析12/14/202231群策群力．眾創(chuàng)輝煌4本案研究分析12/13/202231群策群力．眾創(chuàng)輝煌自我解析客觀描述⊙本案地處黃州中心城區(qū)，八一路中段，交通便利，商業(yè)繁華，配套設(shè)施完善。⊙消費(fèi)，購(gòu)物商業(yè)街、中商百貨、七一商場(chǎng)⊙醫(yī)療，教肓市一醫(yī)院、市三醫(yī)院、安康醫(yī)院、黃岡中學(xué)、黃州中學(xué)、黃州區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)⊙理財(cái)，保險(xiǎn)建設(shè)銀行、農(nóng)行⊙交通，出行2路、5路、9路等通往全市各地⊙基本指標(biāo)用地面積：2361.5㎡可建建筑面積：約25000㎡12/14/202232群策群力．眾創(chuàng)輝煌自我解析客觀描述⊙本案地處黃州中心城區(qū)，八一路中段，交通本案地塊簡(jiǎn)介：宗土地示意圖南北本案土地南北朝向，成不規(guī)則梯形?？偯娣e2361.5㎡。北面緊臨城中八一路，與道路之間距15m，南接舊式建筑。東西邊長(zhǎng)65.6m，南北最低縱深38.66m。北面臨街，南面接舊式建筑，東西緊挨現(xiàn)有建筑物，相互間距很小。地面為舊式建筑物拆除工地，土地地界面與街道地界面有落差。12/14/202233群策群力．眾創(chuàng)輝煌本案地塊簡(jiǎn)介：宗土地示意圖南北本案土地南北朝向，SWOT自我分析1、優(yōu)勢(shì)（strengthes）●地段優(yōu)勢(shì)：處于八一路，黃州城市的中心地段，緊挨奧康商業(yè)步行街和市人民醫(yī)院，周邊市政配套齊全，生活便利，交通便捷；●商業(yè)價(jià)值：項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，適合于建設(shè)臨街商業(yè)門面，而且周邊商業(yè)氛圍比較成熟，商業(yè)價(jià)值很高；●資源優(yōu)勢(shì)：從本案沿八一路南行不足500米，就是全國(guó)聞名的黃岡中學(xué)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)學(xué)校；2、劣勢(shì)（weaknesses）●規(guī)模劣勢(shì)：與黃州在開發(fā)項(xiàng)目如摩爾城、君湖●現(xiàn)代城、錦繡星城新天地、西湖華庭、坤泰名居等樓盤相比較，本樓盤規(guī)模太小巧，不利于規(guī)劃完善的生活配套設(shè)施，引響本案的居住品質(zhì)；●產(chǎn)品方面：雖然本案項(xiàng)目地塊小，必須得規(guī)劃高層建筑，對(duì)于一個(gè)以居住為主要消費(fèi)意向的小城來(lái)說，高層的價(jià)格、高物業(yè)費(fèi)、和居住環(huán)境都是無(wú)法回避的劣勢(shì)。12/14/202234群策群力．眾創(chuàng)輝煌SWOT自我分析1、優(yōu)勢(shì)（strengthes）2、劣勢(shì)（wSWOT自我分析3、機(jī)會(huì)（opportunities）●政府加大力度進(jìn)行城市建設(shè)，市政投入加大，城市環(huán)境逐步改善；●隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，加之近幾年隨著中央對(duì)“三農(nóng)”問題的關(guān)注，對(duì)二、三級(jí)城市的建設(shè)提上正軌，尤其是“兩免一減”政策后，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)縣域房地產(chǎn)發(fā)展起著直接的拉動(dòng)作用?！耠S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的人從周邊城鎮(zhèn)向市府遷移，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。

4、威脅（threatens）●今年12月，闊●HOUSE將迅速上市，黃州之最的君湖紫金城也將與本案同檔期開發(fā)，論地段與規(guī)模都對(duì)本案面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)和威脅；●國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列調(diào)控政策，例如加息、提高信貸門檻、禁止炒房等政策，對(duì)房屋銷售起到了一定控制作用。12/14/202235群策群力．眾創(chuàng)輝煌SWOT自我分析3、機(jī)會(huì)（opportunities）4、威簡(jiǎn)單概述一下本案：1、地段好，處于繁華中心城區(qū)2、地塊小，無(wú)法完善小區(qū)配套3、機(jī)會(huì)好，中心城區(qū)暫無(wú)高層4、空間小，適宜建設(shè)高層住宅12/14/202236群策群力．眾創(chuàng)輝煌簡(jiǎn)單概述一下本案：1、地段好，處于繁華中心城區(qū)12/13/2八一●王府廣場(chǎng)路在何方？12/14/202237群策群力．眾創(chuàng)輝煌八一●王府廣場(chǎng)路在何方？12/13/202237群策群力．眾揚(yáng)長(zhǎng)避短×揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短√我們主張：充分挖掘自己的長(zhǎng)處，在得經(jīng)致用的情況下充分發(fā)揮；同時(shí)要透徹的認(rèn)識(shí)自己的不足，轉(zhuǎn)而采用一切可行的手段來(lái)規(guī)避其次彌補(bǔ)不足，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短！項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘及劣勢(shì)規(guī)避誰(shuí)贏得目標(biāo)客戶的心理認(rèn)同，誰(shuí)就可以贏得市場(chǎng)！12/14/202238群策群力．眾創(chuàng)輝煌揚(yáng)長(zhǎng)避短×揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短√我們主張：充分挖掘自己的長(zhǎng)處，在得經(jīng)致用1、本案主要賣點(diǎn)歸納●本項(xiàng)目是黃州地區(qū)唯一可規(guī)劃高層的中心城區(qū)的樓盤；●優(yōu)越的地理位置，有充分的理由將本案打造成黃州城區(qū)的中心港；●本案作為市政府重點(diǎn)打造項(xiàng)目，未來(lái)升值潛力巨大；2、本案核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提煉核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值：煅造城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿（臺(tái)北的101，武漢的世貿(mào)）核心價(jià)格延展：歸納一座城的榮耀，成就3萬(wàn)平米的奢華豪宅駕馭尊貴顛峰生活西式后現(xiàn)代流派，表達(dá)一個(gè)時(shí)代的精美尊崇生活,身份象征12/14/202239群策群力．眾創(chuàng)輝煌1、本案主要賣點(diǎn)歸納12/13/202239群策群力．眾創(chuàng)輝3、本案劣勢(shì)及其規(guī)避辦法●劣勢(shì)一本案所處地塊小，無(wú)法保證完善的小區(qū)綠化配套，給業(yè)主的生活居住帶來(lái)許多不足。規(guī)避辦法：揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，揚(yáng)長(zhǎng)即充分發(fā)揮本案優(yōu)越的地理位置，打造一個(gè)居于城市中心的高檔次的樓盤。爭(zhēng)取上升物業(yè)的檔次與品質(zhì)，以此來(lái)虛榮消費(fèi)心里；同時(shí)建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，盡最大可能運(yùn)用剩余空間建設(shè)空中花園等綠化配套設(shè)施，從一點(diǎn)一滴彌補(bǔ)不足之處，即為補(bǔ)短?！窳觿?shì)二本案本身就空間有限，沒有多余的位置可供用于樓盤文化元素的建設(shè)上（如文化景觀、藝術(shù)雕塑等），對(duì)于一個(gè)高品質(zhì)物業(yè)，沒有充足的說服力。規(guī)避辦法：運(yùn)用文化營(yíng)銷，賦予產(chǎn)品以文化特性，重點(diǎn)打造項(xiàng)目沿街商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)家樂福、沃爾瑪?shù)韧惖挠休^大引響力的商家，以高端業(yè)態(tài)彌補(bǔ)自身配套不足的弱點(diǎn)，建議在前街面打造一個(gè)富含西方藝術(shù)內(nèi)涵形象的大型雕塑，匯集所有人流的目光，予以彌補(bǔ)不足。12/14/202240群策群力．眾創(chuàng)輝煌3、本案劣勢(shì)及其規(guī)避辦法12/13/202240群策群力．眾5本案項(xiàng)目定位12/14/202241群策群力．眾創(chuàng)輝煌5本案項(xiàng)目定位12/13/202241群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿歸納一座城的榮耀，成就3萬(wàn)平米的奢華豪宅駕馭尊貴顛峰生活西式后現(xiàn)代流派，表達(dá)一個(gè)時(shí)代的精美尊崇生活,身份象征釋義：結(jié)其精美的建筑品質(zhì)，絕版的繁華地段以及便捷的交通區(qū)位。主攻黃州及各周邊縣市的高端消費(fèi)群體，結(jié)合他們的心理需求與消費(fèi)習(xí)慣，突出項(xiàng)目檔次和形象。

12/14/202242群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿歸納一座城的榮耀，成就3萬(wàn)項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（一）：1、黃州城市地域小，人口密度高，相對(duì)比較集中便于在短時(shí)間內(nèi)吸引人氣，這也符合房地產(chǎn)業(yè)短線操作特性；2、本案正處于黃州中心城區(qū)，地段好，符合一個(gè)城市中心地位的條件；3、本案與黃州城市發(fā)展的新興勢(shì)力—商業(yè)街相距很小，便于本案在操作的過程中助長(zhǎng)人氣；地理12/14/202243群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（一）：1、項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（二）：天時(shí)1、城市必須向前發(fā)展，需要一個(gè)較有引響力的龍頭作為帶動(dòng)，群龍無(wú)首不強(qiáng)；2、政府政策方向傾向于本案區(qū)域，為日后的發(fā)展創(chuàng)造了條件，同是也為本案成為城市地標(biāo)提供了機(jī)會(huì)；12/14/202244群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（二）：天主力目標(biāo)客戶——所有承受住宅總價(jià)20—30萬(wàn)元之間的精英階層和準(zhǔn)精英階層，他們收入水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但并不是特別有錢的頂尖階層；客戶類型——（1）黃州學(xué)校、單位職工、政府公務(wù)員，他們對(duì)生活有更高的向往本項(xiàng)目將是他們最大考慮目標(biāo)；（2）住市區(qū)及各縣城里有房者，他們二次置業(yè)，希望能住更好的房子；（3）周邊有私房的有錢人，他們對(duì)社區(qū)生活的一種向往從而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大興趣；（4）在市區(qū)做經(jīng)商的生意人士，通過幾年打拼后有了一定積蓄，希望讓自己和家人享受一下生活；（5）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、公務(wù)員、教師等，望通過在縣城買房將戶口、子女就學(xué)等遷到縣城，過上城里人的生活。項(xiàng)目定位12/14/202245群策群力．眾創(chuàng)輝煌主力目標(biāo)客戶——項(xiàng)目定位12/13/202245群策群力．眾客戶收入層面界定——根據(jù)本案市場(chǎng)定位及市場(chǎng)價(jià)值，以單元建筑面積130㎡為代表，均價(jià)2300元/㎡計(jì)算，總房款約為30萬(wàn)元，按七成十五年貸款支付方式，首付9萬(wàn)元，月供約1500元。以此為依據(jù)，本案目標(biāo)客戶家庭年收入至少在4萬(wàn)元以上在黃州屬于較富裕階層。項(xiàng)目定位●他們屬于社會(huì)上比較富裕的一族，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高的社會(huì)地位?！袼麄兒顑?nèi)斂、深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；●生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕鐘情于中心區(qū)的繁華和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化生活”；●在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特的文化品位，注重便捷、高質(zhì)量的生活方式；●這些人購(gòu)房不一定都有品位，但一定都追求品位

12/14/202246群策群力．眾創(chuàng)輝煌客戶收入層面界定——項(xiàng)目定位●他們屬于社會(huì)上比較富裕的一族，王府廣場(chǎng)的構(gòu)成12/14/202247群策群力．眾創(chuàng)輝煌王府廣場(chǎng)的構(gòu)成12/13/202247群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅住宅商業(yè)廣場(chǎng)12/14/202248群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅住宅商業(yè)廣場(chǎng)12/13/202248群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅商業(yè)廣場(chǎng)高層景觀豪宅綜合性商業(yè)廣場(chǎng)或品牌專賣場(chǎng)，建議提前引進(jìn)蘇寧或是國(guó)美類的品牌經(jīng)銷商12/14/202249群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅商業(yè)廣場(chǎng)高層景觀豪宅綜合性商業(yè)廣場(chǎng)或品牌專賣場(chǎng)，建議提前思考：如何讓人們認(rèn)識(shí)王府廣場(chǎng)？如何讓人們接受王府廣場(chǎng)？12/14/202250群策群力．眾創(chuàng)輝煌思考：如何讓人們認(rèn)識(shí)王府廣場(chǎng)？如何讓人們接受王府廣場(chǎng)？12/5本案營(yíng)銷推廣12/14/202251群策群力．眾創(chuàng)輝煌5本案營(yíng)銷推廣12/13/202251群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營(yíng)銷

產(chǎn)品推介

渠道推廣王府廣場(chǎng)推廣策略12/14/202252群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營(yíng)銷產(chǎn)品推介渠道推廣王府廣場(chǎng)推廣策略12/13/20品牌營(yíng)銷

A、開發(fā)商企業(yè)品牌：總體經(jīng)營(yíng)理念：建筑居住文明！企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念要體現(xiàn)在為社會(huì)、人類帶來(lái)的生活改變。企業(yè)形象建設(shè)：夢(mèng)想——我們一直在創(chuàng)造！創(chuàng)國(guó)內(nèi)一流地產(chǎn)品牌，為社會(huì)創(chuàng)造更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。夢(mèng)想，屬于所有人，我們?yōu)槟鷦?chuàng)造?；仞伾鐣?huì)經(jīng)營(yíng)理念：保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，體現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)不忘給予社會(huì)回報(bào)的崇高精神。B、樓盤品牌始終貫徹樓盤主題定位，從VI應(yīng)用、廣告推廣、銷售執(zhí)行、施工建設(shè)等方面著手，加強(qiáng)品牌建設(shè)。12/14/202253群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營(yíng)銷A、開發(fā)商企業(yè)品牌：12/13/202253群策群產(chǎn)品推介

巡回產(chǎn)品推介會(huì)實(shí)質(zhì)就是開辟流動(dòng)的第二售樓部。如果只開設(shè)分銷點(diǎn)，由于銷售人員仍是被動(dòng)地等候客戶，外地的投資者對(duì)項(xiàng)目了解不深，難以激發(fā)購(gòu)買的熱情與沖動(dòng)。以巡回產(chǎn)品推介會(huì)形式，安排銷售人員，到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣市的居民區(qū)進(jìn)行巡展，每次配合看房專車、展板、宣傳單和條幅廣告進(jìn)行宣傳，在各地逐一展開全方位的豐富多彩的推廣活動(dòng)（路演、小型SP活動(dòng)），讓外地的目標(biāo)客戶更詳盡了解項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，將有利于吸引更多的目標(biāo)客戶。

12/14/202254群策群力．眾創(chuàng)輝煌產(chǎn)品推介巡回產(chǎn)品推介會(huì)實(shí)質(zhì)就是開辟流推廣渠道

（1）戶外廣告（2）短信廣告（3）公交車廣告（4）電視廣告（5）報(bào)紙廣告（6）物料宣傳資料12/14/202255群策群力．眾創(chuàng)輝煌推廣渠道（1）戶外廣告（4）電視廣告12/13/20225中心之上，萬(wàn)眾注目！經(jīng)典之上，大戶豪宅！城市之上，引領(lǐng)時(shí)代！12/14/202256群策群力．眾創(chuàng)輝煌中心之上，萬(wàn)眾注目！經(jīng)典之上，大戶豪宅！城市之上，主題形象定位：根據(jù)本項(xiàng)目地段、產(chǎn)品等特質(zhì)以及項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目應(yīng)該給外界傳達(dá)的形象是：

■黃州中心城區(qū)，未來(lái)升值潛力巨大；

■周邊擁有商業(yè)步行街和自身的商業(yè)廣場(chǎng)等，繁華就在眼前不遠(yuǎn)；

■黃州少有的高品質(zhì)樓盤，城市新貴的首選之地；

■對(duì)目標(biāo)客戶要求較高，須要一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，高目標(biāo)人群等于高檔次樓盤；

■能夠?yàn)闃I(yè)主本人及其家人帶來(lái)高品質(zhì)、高品位的生活；

■物業(yè)有一定檔次，能夠匹配業(yè)主身份和地位；

■戶型設(shè)計(jì)合理實(shí)用；12/14/202257群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題形象定位：根據(jù)本項(xiàng)目地段、產(chǎn)品等特質(zhì)以及項(xiàng)項(xiàng)目名稱：八一●王府廣場(chǎng)“八一”突出了本案所處的地理位置，形象地表明了項(xiàng)目的核心地段，給人一種直觀的印象，讓中心城區(qū)的亮點(diǎn)最大化“王府廣場(chǎng)”氣勢(shì)恢弘，引一方的霸氣。滿足消費(fèi)者內(nèi)心的虛榮心。12/14/202258群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目名稱：八一●王府廣場(chǎng)“八一”突出了本案所處的地核心主題形象：城市核心地段的絕版名宅，一代人心中的夢(mèng)想居所！12/14/202259群策群力．眾創(chuàng)輝煌核心主題形象：12/13/202259群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題形象定位語(yǔ)一座城的榮耀，一代人的向往！12/14/202260群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題形象定位語(yǔ)12/13/202260群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題闡述（1）、“一代人的向往”：不管是哪一類客戶，他們辛苦多年，也都是出于改善自己和家人生活的向往。好不容易有了一定成就，當(dāng)然應(yīng)該買一個(gè)舒適一點(diǎn)的房子，過上幸福一點(diǎn)的生活。一句廣東話“挨世界的同時(shí)嘆世界”，是這種心理的最好表達(dá)?！耙淮说南蛲鼻擅钪赋隹蛻粜睦恚Ｍ鹚麄兊男睦砉缠Q。（2）、“一座城的榮耀”：直接指出樓盤在城市的地位，，城市以我為榮，提升樓盤檔次。（3）、整個(gè)主題語(yǔ)連貫、簡(jiǎn)潔，表達(dá)出了樓盤一種“舍我其誰(shuí)”的態(tài)度；同時(shí)也不張揚(yáng)，避免人們反感。12/14/202261群策群力．眾創(chuàng)輝煌主題闡述（1）、“一代人的向往”：12/13/202261群入市及銷售·開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件。·要實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，必然需要積累大量的客戶。而客戶的積累緣自客戶對(duì)項(xiàng)目某個(gè)方面的認(rèn)同。·基于上述分析，我司認(rèn)為通過一定期限的形象展示來(lái)積累客戶，引起市場(chǎng)關(guān)注，將會(huì)對(duì)開盤熱銷起到極大的幫助作用。

樓盤入市幾個(gè)基本思考問題:12/14/202262群策群力．眾創(chuàng)輝煌入市及銷售·開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要入市姿態(tài)作為黃州區(qū)域品質(zhì)較高的樓盤，“王府廣場(chǎng)”的入市應(yīng)該高調(diào)，為后期奠定良好的口碑。在黃州其它樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，取得市場(chǎng)先機(jī)，以黃州首席高品質(zhì)樓盤的形象贏得客戶認(rèn)同。高調(diào)入市同時(shí)做好銷售推廣工作,結(jié)合當(dāng)?shù)卣拇罅χС?展開品牌化、口碑化宣傳，將“王府廣場(chǎng)”重品質(zhì)、高性價(jià)比的特點(diǎn)深入目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的第一印象,從而達(dá)到縮短銷售周期的目的。

12/14/202263群策群力．眾創(chuàng)輝煌入市姿態(tài)作為黃州區(qū)域品質(zhì)較高的樓盤，“王府廣場(chǎng)”的入市應(yīng)該高銷售實(shí)施開盤階段：重在造勢(shì)一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開盤銷售階段就已基本定局，商用物業(yè)因身品的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭(zhēng)取一炮而紅，否則項(xiàng)目前景再好，也可能難以為續(xù)、中途夭折。所以我們強(qiáng)調(diào)開盤銷售要在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)大量成交，這需要通過造勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

銷售中期：掌握節(jié)奏以快打慢銷售中期是成交量最大時(shí)期，且銷售價(jià)位也處在獲利最大階段，此時(shí)的策劃重點(diǎn)在于掌握銷售節(jié)奏，強(qiáng)調(diào)以快打慢，利用各種賣點(diǎn)的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。中期操作的重心，在于以時(shí)間換取獲利空間：一要借助開盤之勢(shì)，趁熱打鐵二要注意購(gòu)買力的積蓄與釋放周期，采用波次進(jìn)攻策略；三是自始至終要強(qiáng)調(diào)快速、靈活的銷售原則，以快打慢。12/14/202264群策群力．眾創(chuàng)輝煌銷售實(shí)施開盤階段：重在造勢(shì)銷售中期：掌握節(jié)奏以快打慢12/尾期階段：重在促銷炒股有個(gè)“專吃魚身”理論，即一輪行情來(lái)臨時(shí)不急于跟進(jìn)，待行情明確后再大膽跟進(jìn)，但也不會(huì)跟得太緊，在行情結(jié)束前，預(yù)算一定提前量撤出。這是一種穩(wěn)健的投資策略。同樣也適用房地產(chǎn)開發(fā)，銷售后期相當(dāng)于股市中的魚尾階段，要敢于讓利，力爭(zhēng)沽清存貨。開盤前認(rèn)購(gòu)模式

發(fā)行VIP卡鎖定意向客戶避開收取訂金的違規(guī)做法，操作過程中可采取了另外一種方式鎖定客戶———發(fā)行VIP卡。在項(xiàng)目推廣末期，開始向每位意向客戶發(fā)行VIP卡，客戶到指定商業(yè)銀行存入1萬(wàn)元，然后憑存根至售樓中心辦理彩云新城VIP卡。此種操作方式過濾掉一些意向性不強(qiáng)的客戶，使項(xiàng)目蓄水期所積累客戶的含金量大幅提升，為確定開盤時(shí)間及后續(xù)推廣活動(dòng)的開展打下了良好基礎(chǔ)。12/14/202265群策群力．眾創(chuàng)輝煌尾期階段：重在促銷開盤前認(rèn)購(gòu)模式發(fā)行VIP卡鎖定意向客戶1價(jià)格策略

定價(jià)策略為適應(yīng)本案在短時(shí)間引爆市場(chǎng)這一要求，應(yīng)最大限度發(fā)揚(yáng)本案的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，突出性價(jià)比，以最大范圍和成功率鎖定前期客戶，以建立客戶網(wǎng)群。本案定價(jià)策略采取低開高走的策略。價(jià)格定位采用“市場(chǎng)類比法”法和“效果反饋法”，以鄰近的世紀(jì)名城等周邊普通住宅為參考，綜合評(píng)定住宅與商業(yè)門面的銷售平均價(jià)格。然后參考前期價(jià)格在客戶心理中的反饋結(jié)果，綜合評(píng)定本案價(jià)格定位（均價(jià)）：

住宅銷售均價(jià)：2300元/平米12/14/202266群策群力．眾創(chuàng)輝煌價(jià)格策略定價(jià)策略12/13/202266群策群力．眾創(chuàng)輝煌敬祝貴公司蒸蒸日上！12/14/202267群策群力．眾創(chuàng)輝煌敬祝貴公司蒸蒸日上！12/13/202267群策群力．眾創(chuàng)輝黃岡八一●王府廣場(chǎng)項(xiàng)目⊙武漢居明房地產(chǎn)顧問有限公司⊙2007年11月11日全案策概念報(bào)告12/14/202268群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡八一●王府廣場(chǎng)項(xiàng)目⊙武漢居明房地產(chǎn)顧問有限公司⊙全案策概注：下文中的“八一●王府廣場(chǎng)”及指本案項(xiàng)目錦繡家園后文有所解釋12/14/202269群策群力．眾創(chuàng)輝煌注：下文中的“八一●王府廣場(chǎng)”及指本案項(xiàng)目錦繡家園12/13黃岡王府廣場(chǎng)=？》黃岡，八一●王府廣場(chǎng)？要全面了解本案，我們必須認(rèn)清本案所處的客觀環(huán)境，首先從黃岡、八一●王府廣場(chǎng)這兩個(gè)客觀主體入手……12/14/202270群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡王府廣場(chǎng)=？》黃岡，八一●王府廣場(chǎng)？要全面了解本案，我1區(qū)域市場(chǎng)概述12/14/202271群策群力．眾創(chuàng)輝煌1區(qū)域市場(chǎng)概述12/13/20224群策群力．眾創(chuàng)輝煌

黃岡位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)江中游北岸。北接河南，東連安徽，南與鄂州、黃石、九江隔江相望。黃岡市黨、政、軍機(jī)關(guān)駐地黃州，是中外聞名的文化古城，西距省會(huì)武漢78公里。全市國(guó)土面積17446平方公里，占湖北省總面積9.4%。全市總面積中，平原占12.10%，黃州區(qū)城鎮(zhèn)總?cè)丝?9萬(wàn)，全市總?cè)丝?30萬(wàn)。12/14/202272群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡位于湖北省東部，大別山南麓，長(zhǎng)江中

黃岡市直工業(yè)企業(yè)相對(duì)較少，年均完成工業(yè)增加值6.億元，太子奶、富馳化工、東聯(lián)盛、匯源等5家企業(yè)產(chǎn)值過億元。在骨干企業(yè)的推動(dòng)下，市直工業(yè)初步形成食品飲料、紡織、機(jī)電、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局，以匯源、太子奶為龍頭企業(yè)的食品飲料業(yè)規(guī)模可達(dá)20億元以上；過去傳統(tǒng)的有色金屬壓延業(yè)，興起一批如興和鋁業(yè)、高科壓鑄、電線電纜等企業(yè)，產(chǎn)值可達(dá)3億元以上。尤其是市直工業(yè)企業(yè)出現(xiàn)一批具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，如真空咖啡壺、齒輪減速機(jī)、微型電機(jī)、電子鋁箔、電子薄膜等產(chǎn)品科技含量較高，市場(chǎng)前景較廣。全市無(wú)大型的支柱企業(yè)，相對(duì)其它同等級(jí)縣市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。12/14/202273群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃岡市直工業(yè)企業(yè)相對(duì)較少，年均完成工業(yè)增加值我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，目前黃岡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將駛上快車道，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣正經(jīng)歷著轉(zhuǎn)折性改變，社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)得到提升，房地產(chǎn)消費(fèi)群體對(duì)房屋的質(zhì)量將有更高的要求。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增漲以及一批高品質(zhì)樓盤的介入，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)整體供給產(chǎn)生質(zhì)的提升。12/14/202274群策群力．眾創(chuàng)輝煌我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，2、黃州全市教肓產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，擁有全國(guó)知名的黃岡中學(xué)，黃州中學(xué)等優(yōu)秀名校，年升學(xué)率都在90%以上。亦是黃岡對(duì)外的主要品牌。每年都有很多外地考生為了升學(xué)募名而來(lái)。1、黃州區(qū)城市規(guī)模較小，城市總?cè)丝诓蛔?0萬(wàn)。居民消費(fèi)水平較對(duì)不高，主要以日用生活，購(gòu)物，為主。高水平的消費(fèi)不多。投入于汽車和房產(chǎn)的比較很低。3、黃州在不斷發(fā)展與革新的過程中，逐漸形成三塊不同特色的區(qū)域：以勝利街與青去街為龍頭的老城區(qū)板塊、以新黃商為中心的中堅(jiān)板塊、以商業(yè)街為新興點(diǎn)的枚一路板塊。12/14/202275群策群力．眾創(chuàng)輝煌2、黃州全市教肓產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，擁有全國(guó)知名的黃岡中學(xué)1231、以勝利街與青去街為龍頭的老城區(qū)板塊2、以新黃商為中心的中堅(jiān)板塊3、以商業(yè)街為新興點(diǎn)的枚一路板塊曾經(jīng)的繁華，無(wú)力承受今天時(shí)代的變遷短暫火熱過后，城市的發(fā)展的腳步繼續(xù)前進(jìn)黃州的新流潮在此登場(chǎng)，火爆勢(shì)頭漸漲漸熱，勢(shì)必將是未來(lái)的中心港12/14/202276群策群力．眾創(chuàng)輝煌1231、以勝利街與青去街為龍頭2、以新黃商為中心的中堅(jiān)八一●王府廣場(chǎng)?。?/p>

我們處于一個(gè)什么樣的行業(yè)環(huán)境……？

區(qū)域內(nèi)行業(yè)狀況如何……？

我們有哪些可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象……12/14/202277群策群力．眾創(chuàng)輝煌八一●王府廣場(chǎng)?。课覀兲幱谝粋€(gè)什么樣的行業(yè)環(huán)境……12/2區(qū)域內(nèi)同產(chǎn)業(yè)調(diào)查12/14/202278群策群力．眾創(chuàng)輝煌2區(qū)域內(nèi)同產(chǎn)業(yè)調(diào)查12/13/202211群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃州區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，但開發(fā)商善于學(xué)習(xí)外地先進(jìn)開發(fā)理念，各樓盤起點(diǎn)較高，在項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面頗費(fèi)了些心機(jī)，同時(shí)也引進(jìn)了不少武漢等地的專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)，在營(yíng)銷推廣方面有所進(jìn)步，因而逐步開始呈現(xiàn)百花齊放的格局。

目前黃州共有房地產(chǎn)項(xiàng)目近20個(gè)，已成功開發(fā)的項(xiàng)目不足5個(gè)。絕大多數(shù)都在開發(fā)過程當(dāng)中，都集聚在黃州中心城區(qū)。郊區(qū)項(xiàng)目為數(shù)較少。僅國(guó)際華城、畔山林語(yǔ)、逸景花苑等。

主要以多層和高層為主，房型較為單一，面積大。規(guī)劃規(guī)模大、主題定位明確的高檔項(xiàng)目甚少，但目前所開發(fā)的樓盤當(dāng)中生活配套較為完善，也主要基于中心城區(qū)的原故。12/14/202279群策群力．眾創(chuàng)輝煌黃州區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，但開發(fā)截止2007年11月1850元/㎡﹥﹤2200元/㎡2000元/㎡﹥﹤2400元/㎡黃州中心城區(qū)多層房?jī)r(jià)黃州中心城區(qū)高層房?jī)r(jià)多層：一般都有一定的規(guī)模，但規(guī)劃不是很大，小區(qū)內(nèi)綠化配套不定期到一定的水平。因?yàn)槎际窃谥行某菂^(qū)，所以生活配套都很到位。高層：雖然黃州的高層項(xiàng)目不多，但對(duì)該地的房?jī)r(jià)起到了很大的拉升作用。但是普遍存在配套設(shè)施不完善綠化環(huán)境不足等現(xiàn)象。12/14/202280群策群力．眾創(chuàng)輝煌截止2007年11月1850元/㎡﹥房★型在房型上，黃州樓盤主要以三室兩廳為主，比例占市場(chǎng)份額的70%以上，面積多在125—140㎡；部分樓盤建有一定的四室兩廳，面積大都在135—170㎡左右。市場(chǎng)上在售樓盤兩房?jī)蓮d等中小戶型供應(yīng)較少，整個(gè)市場(chǎng)房型跟武漢、鄂州等地相比較，顯得較大，但因?yàn)閱蝺r(jià)不高，還能夠?yàn)槭忻窠邮堋?/p>

黃州樓盤銷售對(duì)象主要包括兩部分：一是縣城原有居民，包括來(lái)黃州經(jīng)商的生意人士，因?yàn)樽》扛聯(lián)Q代、結(jié)婚、分家等，需要購(gòu)買房屋；二是周邊縣城的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、政府公務(wù)員、學(xué)校教師、外出務(wù)工回鄉(xiāng)購(gòu)房等等，他們希望通過在市區(qū)買房將戶口、子女就學(xué)等遷到市府，過上城里人的生活。

購(gòu)買★主體12/14/202281群策群力．眾創(chuàng)輝煌房★型在房型上，黃州樓盤主要以三室兩廳為主，比例占市場(chǎng)份額的他們買房究竟有什么意圖？12/14/202282群策群力．眾創(chuàng)輝煌他們買房究竟有什么意圖？12/13/202215群策群力．眾自用﹠投資2112/14/202283群策群力．眾創(chuàng)輝煌自用﹠投資2112/13/202216群策群力．眾創(chuàng)輝煌此類型購(gòu)房人群占黃州地區(qū)目前總體消費(fèi)量較少部分，因?yàn)楝F(xiàn)階段黃州房地產(chǎn)消費(fèi)并未呈現(xiàn)出大量需求市場(chǎng)，但隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市地位的提升，未來(lái)此類消費(fèi)群體將會(huì)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

購(gòu)房自住的群體是黃州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)力量，其中以本地購(gòu)房人群為主，各行業(yè)、各階層人士多以自用為購(gòu)房目的。他們消費(fèi)房地產(chǎn)的主導(dǎo)思想就是希望有一套品質(zhì)較好、價(jià)格適中的房子，能安心從事自己的事業(yè)且為家人找到一處舒適的住處。

自住投資12/14/202284群策群力．眾創(chuàng)輝煌此類型購(gòu)房人群占黃州地區(qū)目前總體消費(fèi)量較少部分，因?yàn)楝F(xiàn)階段黃自住投資90%10%12/14/202285群策群力．眾創(chuàng)輝煌自住投資90%10%12/13/202218群策群力．眾創(chuàng)輝客戶群體的界定：a．市區(qū)居民；b．周邊縣城來(lái)市府置業(yè)人士；c．外地來(lái)黃州經(jīng)商人士。⊙無(wú)房人士或沒有完全屬于自己的房屋⊙收入穩(wěn)定且有購(gòu)房需求⊙傳統(tǒng)思想較重，認(rèn)為有房才能安家立命⊙面臨分家或成家的青中年男性⊙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)黃州打拼人士，沒有屬于自己的宅基地⊙手上資金有限，購(gòu)買私房資金壓力較大且不能向銀行貸款⊙年齡介乎35—50歲之間，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)⊙少數(shù)人群屬于黃州中高階層人士12/14/202286群策群力．眾創(chuàng)輝煌客戶群體的界定：a．市區(qū)居民；⊙無(wú)房人士或沒有完全屬于自己的3區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目調(diào)查12/14/202287群策群力．眾創(chuàng)輝煌3區(qū)域內(nèi)可類比項(xiàng)目調(diào)查12/13/202220群策群力．眾創(chuàng)對(duì)手♀

可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查♀世紀(jì)名城闊●HOUSE主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手12/14/202288群策群力．眾創(chuàng)輝煌對(duì)手♀可競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查♀世紀(jì)名城闊●HOUSE主要競(jìng)爭(zhēng)摩爾城總占地面積：37423.89㎡

總建筑面積：92450㎡

住宅部分建筑面積：約40000㎡

公寓部分建筑面積：約20000㎡

商業(yè)部分建筑面積：約27000㎡車庫(kù)面積：約4500㎡

建筑覆蓋率：41%

建筑容積率：2.08

綠化率：30%

停車位：約160個(gè)黃岡·摩爾城由黃岡商業(yè)步行街開發(fā)建設(shè)有限公司聯(lián)合湖南省永州市城市合作銀行總投資二億元傾心打造的鄂東南首個(gè)體驗(yàn)式復(fù)合型尊貴生活圈，是黃岡市政府年度重點(diǎn)招商引資、重點(diǎn)扶持開發(fā)項(xiàng)目。摩爾城位于成熟商圈東門路口，交通便利，人流暢旺，地段絕佳。黃岡·摩爾城占地約60畝，南北端點(diǎn)直線長(zhǎng)約400米，東西端點(diǎn)直線長(zhǎng)約300米，總建筑面積近10萬(wàn)平方米，整個(gè)摩爾城建筑風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)約，布局合理，由商業(yè)物業(yè)區(qū)和商住生活區(qū)兩大部分組成，共分尚品·萬(wàn)商廣場(chǎng)、黃岡商業(yè)步行街和、SOHO現(xiàn)代公寓、520·陽(yáng)光華府四大空間建筑組團(tuán)。商業(yè)物業(yè)部分由黃岡商業(yè)步行街沿街式商鋪和尚品·萬(wàn)商廣場(chǎng)。商場(chǎng)式商鋪有序結(jié)合，遵循人車分流、商住分離原則。摩爾城高品味規(guī)劃設(shè)計(jì)前衛(wèi)時(shí)尚的SOHO現(xiàn)代公寓，戶型多樣、個(gè)性化的520·陽(yáng)光華府品質(zhì)生活區(qū)，摩爾城是集人文商住、購(gòu)物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)辦公、創(chuàng)業(yè)投資等于一體的現(xiàn)代地產(chǎn)綜合體，宜商、宜住、宜投資。2300元/㎡12/14/202289群策群力．眾創(chuàng)輝煌摩爾城總占地面積：37423.89㎡

總建筑面積：9坤泰名居總占地面積：約76.49畝

總建筑面積：約17萬(wàn)

㎡建筑容積率：2.08

綠化率：40%

黃岡坤泰名居位于黃岡市寶塔路（原黃岡市絲綢廠），總用地面積約76.49畝，總建筑面積為約17萬(wàn)平方米。建筑類型有板式多層住宅、小高層住宅及復(fù)式公寓。周邊交通便利，配套設(shè)施齊全，第一、二期已開發(fā)完畢，三期將于明年啟動(dòng)。作為黃岡市少有的大型生活社區(qū)，遵循以人為本的理念，項(xiàng)目對(duì)生活設(shè)施的打造同樣不遺余力。小區(qū)內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)休閑廣場(chǎng)和大量的健身器材，讓業(yè)主時(shí)時(shí)保持健康的身體。政府不斷加大對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的建設(shè)，各種生活配套設(shè)施越來(lái)越完備：多路公交在此穿行，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；毗鄰火車站商圈，時(shí)尚潮流盡在掌握中；新車站、溫州商貿(mào)城、區(qū)政府環(huán)繞四周，生活購(gòu)物方便自如；緊鄰的黃岡中學(xué)、寶塔中學(xué)；市三醫(yī)院、市第一人民醫(yī)院名醫(yī)相伴。坤泰名居將建設(shè)成一座大面積的綠化小區(qū)，由鐘樓花壇、綠地、林蔭、步道等系列景觀小區(qū)休閑構(gòu)成，并配有健身慢跑石路、老年人休閑區(qū)、兒童游戲區(qū)等設(shè)施。各種元素和諧統(tǒng)一，形成空間立體綠化效應(yīng)，層層景致，層層延伸，是市內(nèi)社區(qū)難得一見的大型綠色小區(qū)。2300元/㎡12/14/202290群策群力．眾創(chuàng)輝煌坤泰名居總占地面積：約76.49畝

總建筑面積：約17萬(wàn)㎡世紀(jì)名城總建筑面積：約28000

㎡綠化率：40%

車庫(kù)：2300㎡

“世紀(jì)名城”面臨黃岡西湖一路，南北朝向，由兩棟塔樓并排面成，總建筑面積約為28000㎡，總戶數(shù)約為170戶。共計(jì)19層，第一、二層為商鋪，是黃岡目前最高的建筑，亦是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一。已于2007年10月開盤，已實(shí)現(xiàn)銷售40%。戶型設(shè)計(jì)是世紀(jì)名城的一大特點(diǎn)，均以客廳為中心，家庭內(nèi)部公私分離，居寢分離潔污分離，設(shè)計(jì)盡可能減少開向客廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適度，適應(yīng)現(xiàn)代生活方式。設(shè)計(jì)凸窗以及轉(zhuǎn)角落地窗，以擴(kuò)大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。在建筑較好的朝向設(shè)計(jì)了觀景陽(yáng)臺(tái)，為住戶提供了更多戶外的空間。

2480元/㎡12/14/202291群策群力．眾創(chuàng)輝煌世紀(jì)名城總建筑面積：約28000㎡綠化率：40%

車庫(kù)：2闊●HOUSE總建筑面積：約30000

㎡總戶數(shù)：133戶

闊·HOUSE項(xiàng)目位于黃州大道與西湖二路交匯處，南北朝向，共計(jì)19層，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)較黃州其它項(xiàng)目更顯特色，大量利用了空中花園的設(shè)計(jì)手段，充分彌補(bǔ)了塔式高樓無(wú)法保證綠化與社區(qū)配套的不足。該項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)方正，布局合理，進(jìn)深尺度小，使用非常方便。同時(shí)在主人房獨(dú)樹一幟的設(shè)計(jì)了270°轉(zhuǎn)角花房，使其在產(chǎn)品自身上增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。高科技智能安防也是該項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。其在安防設(shè)施建設(shè)的過程中應(yīng)用了個(gè)人指紋系統(tǒng)、無(wú)線紅外線報(bào)警系統(tǒng)等。目前該項(xiàng)目已整體封頂，將于12月開盤銷售，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)2400元/㎡。但是其前臨遺愛湖及新建市政廣場(chǎng)，后覽長(zhǎng)江天下的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，致使該項(xiàng)目還有極大的漲價(jià)的可能。2300元/㎡12/14/202292群策群力．眾創(chuàng)輝煌闊●HOUSE總建筑面積：約30000㎡總戶數(shù)：133戶

目前黃州地區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目近20余個(gè)，其中絕大多數(shù)匯集在黃州城區(qū)以內(nèi)，多以成規(guī)模的小區(qū)為主，與本案同類型的物業(yè)僅如上所指出的世紀(jì)名城與闊●HOUSE項(xiàng)目。還有哪些與本案同類的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？12/14/202293群策群力．眾創(chuàng)輝煌目前黃州地區(qū)在開發(fā)項(xiàng)目近20余個(gè)，其中絕大多數(shù)匯集在黃州城區(qū)君湖●紫金城主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目12/14/202294群策群力．眾創(chuàng)輝煌君湖●紫金城主要的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目12/13/202227群策群用地面積：約76畝建筑面積：約15萬(wàn)㎡商業(yè)面積：約22975㎡總地下總面積：約10000㎡入住總戶數(shù)：約1000戶地面停車位：80個(gè)地下停車位：980個(gè)擬總投資：約3億元建筑類別：8棟高層（最高31層）12/14/202295群策群力．眾創(chuàng)輝煌用地面積：約76畝12/13/202228群策群力．眾創(chuàng)輝煌君城·紫金城擬北臨東門路，南接赤壁大道，一至二樓以連廊式步行商業(yè)街將兩條城市主干道貫穿，形成一個(gè)城市商業(yè)功能空間；整個(gè)小區(qū)以“一軸一環(huán)”的規(guī)劃格局，把整個(gè)小區(qū)分成了一個(gè)城市商業(yè)街功能組團(tuán)與一個(gè)居住組團(tuán);“一軸”指的就是上述的商業(yè)街主軸，由三條主干道組成，將開成重要的東西交通聯(lián)系紐帶，“一環(huán)”指的是東西兩個(gè)區(qū)塊內(nèi)環(huán)形連接的內(nèi)部交通環(huán)路，南、北共四個(gè)出入口，用以解決了小區(qū)內(nèi)交通問題，整個(gè)小區(qū)是一個(gè)四通八達(dá)的組合體，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)小區(qū)獨(dú)立組團(tuán)、融會(huì)貫通。12/14/202296群策群力．眾創(chuàng)輝煌君城·紫金城擬北臨東門路，南接赤壁大道，一至二樓以連廊式步行競(jìng)爭(zhēng)樓盤本案知己知彼世紀(jì)名城闊●HOUSE紫金城1、地段西湖一路，次中心地帶1、地段西湖二路，非中心地帶1、地段西湖二路，正中心地帶1、地段西湖一路，正中心地帶2、規(guī)模約2.8萬(wàn)㎡，兩棟2、規(guī)模約3萬(wàn)㎡，兩棟2、規(guī)模約15萬(wàn)㎡，8棟3、類型高層，共19層3、類型高層，共19層3、類型高層，最高31層3、類型高層，共19層2、規(guī)模約2萬(wàn)㎡，兩棟4、時(shí)間10月已開盤，已銷售1/34、時(shí)間預(yù)計(jì)12月開盤4、時(shí)間正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年開工4、時(shí)間正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)明年開工12/14/202297群策群力．眾創(chuàng)輝煌競(jìng)爭(zhēng)樓盤本案知己知彼世紀(jì)名城闊●HOUSE紫金城1、4本案研究分析12/14/202298群策群力．眾創(chuàng)輝煌4本案研究分析12/13/202231群策群力．眾創(chuàng)輝煌自我解析客觀描述⊙本案地處黃州中心城區(qū)，八一路中段，交通便利，商業(yè)繁華，配套設(shè)施完善?！严M(fèi)，購(gòu)物商業(yè)街、中商百貨、七一商場(chǎng)⊙醫(yī)療，教肓市一醫(yī)院、市三醫(yī)院、安康醫(yī)院、黃岡中學(xué)、黃州中學(xué)、黃州區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)⊙理財(cái)，保險(xiǎn)建設(shè)銀行、農(nóng)行⊙交通，出行2路、5路、9路等通往全市各地⊙基本指標(biāo)用地面積：2361.5㎡可建建筑面積：約25000㎡12/14/202299群策群力．眾創(chuàng)輝煌自我解析客觀描述⊙本案地處黃州中心城區(qū)，八一路中段，交通本案地塊簡(jiǎn)介：宗土地示意圖南北本案土地南北朝向，成不規(guī)則梯形。總面積2361.5㎡。北面緊臨城中八一路，與道路之間距15m，南接舊式建筑。東西邊長(zhǎng)65.6m，南北最低縱深38.66m。北面臨街，南面接舊式建筑，東西緊挨現(xiàn)有建筑物，相互間距很小。地面為舊式建筑物拆除工地，土地地界面與街道地界面有落差。12/14/2022100群策群力．眾創(chuàng)輝煌本案地塊簡(jiǎn)介：宗土地示意圖南北本案土地南北朝向，SWOT自我分析1、優(yōu)勢(shì)（strengthes）●地段優(yōu)勢(shì)：處于八一路，黃州城市的中心地段，緊挨奧康商業(yè)步行街和市人民醫(yī)院，周邊市政配套齊全，生活便利，交通便捷；●商業(yè)價(jià)值：項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，適合于建設(shè)臨街商業(yè)門面，而且周邊商業(yè)氛圍比較成熟，商業(yè)價(jià)值很高；●資源優(yōu)勢(shì)：從本案沿八一路南行不足500米，就是全國(guó)聞名的黃岡中學(xué)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)學(xué)校；2、劣勢(shì)（weaknesses）●規(guī)模劣勢(shì)：與黃州在開發(fā)項(xiàng)目如摩爾城、君湖●現(xiàn)代城、錦繡星城新天地、西湖華庭、坤泰名居等樓盤相比較，本樓盤規(guī)模太小巧，不利于規(guī)劃完善的生活配套設(shè)施，引響本案的居住品質(zhì)；●產(chǎn)品方面：雖然本案項(xiàng)目地塊小，必須得規(guī)劃高層建筑，對(duì)于一個(gè)以居住為主要消費(fèi)意向的小城來(lái)說，高層的價(jià)格、高物業(yè)費(fèi)、和居住環(huán)境都是無(wú)法回避的劣勢(shì)。12/14/2022101群策群力．眾創(chuàng)輝煌SWOT自我分析1、優(yōu)勢(shì)（strengthes）2、劣勢(shì)（wSWOT自我分析3、機(jī)會(huì)（opportunities）●政府加大力度進(jìn)行城市建設(shè)，市政投入加大，城市環(huán)境逐步改善；●隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，加之近幾年隨著中央對(duì)“三農(nóng)”問題的關(guān)注，對(duì)二、三級(jí)城市的建設(shè)提上正軌，尤其是“兩免一減”政策后，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)縣域房地產(chǎn)發(fā)展起著直接的拉動(dòng)作用。●隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的人從周邊城鎮(zhèn)向市府遷移，直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。

4、威脅（threatens）●今年12月，闊●HOUSE將迅速上市，黃州之最的君湖紫金城也將與本案同檔期開發(fā)，論地段與規(guī)模都對(duì)本案面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)和威脅；●國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施一系列調(diào)控政策，例如加息、提高信貸門檻、禁止炒房等政策，對(duì)房屋銷售起到了一定控制作用。12/14/2022102群策群力．眾創(chuàng)輝煌SWOT自我分析3、機(jī)會(huì)（opportunities）4、威簡(jiǎn)單概述一下本案：1、地段好，處于繁華中心城區(qū)2、地塊小，無(wú)法完善小區(qū)配套3、機(jī)會(huì)好，中心城區(qū)暫無(wú)高層4、空間小，適宜建設(shè)高層住宅12/14/2022103群策群力．眾創(chuàng)輝煌簡(jiǎn)單概述一下本案：1、地段好，處于繁華中心城區(qū)12/13/2八一●王府廣場(chǎng)路在何方？12/14/2022104群策群力．眾創(chuàng)輝煌八一●王府廣場(chǎng)路在何方？12/13/202237群策群力．眾揚(yáng)長(zhǎng)避短×揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短√我們主張：充分挖掘自己的長(zhǎng)處，在得經(jīng)致用的情況下充分發(fā)揮；同時(shí)要透徹的認(rèn)識(shí)自己的不足，轉(zhuǎn)而采用一切可行的手段來(lái)規(guī)避其次彌補(bǔ)不足，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短！項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘及劣勢(shì)規(guī)避誰(shuí)贏得目標(biāo)客戶的心理認(rèn)同，誰(shuí)就可以贏得市場(chǎng)！12/14/2022105群策群力．眾創(chuàng)輝煌揚(yáng)長(zhǎng)避短×揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短√我們主張：充分挖掘自己的長(zhǎng)處，在得經(jīng)致用1、本案主要賣點(diǎn)歸納●本項(xiàng)目是黃州地區(qū)唯一可規(guī)劃高層的中心城區(qū)的樓盤；●優(yōu)越的地理位置，有充分的理由將本案打造成黃州城區(qū)的中心港；●本案作為市政府重點(diǎn)打造項(xiàng)目，未來(lái)升值潛力巨大；2、本案核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提煉核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值：煅造城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿（臺(tái)北的101，武漢的世貿(mào)）核心價(jià)格延展：歸納一座城的榮耀，成就3萬(wàn)平米的奢華豪宅駕馭尊貴顛峰生活西式后現(xiàn)代流派，表達(dá)一個(gè)時(shí)代的精美尊崇生活,身份象征12/14/2022106群策群力．眾創(chuàng)輝煌1、本案主要賣點(diǎn)歸納12/13/202239群策群力．眾創(chuàng)輝3、本案劣勢(shì)及其規(guī)避辦法●劣勢(shì)一本案所處地塊小，無(wú)法保證完善的小區(qū)綠化配套，給業(yè)主的生活居住帶來(lái)許多不足。規(guī)避辦法：揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，揚(yáng)長(zhǎng)即充分發(fā)揮本案優(yōu)越的地理位置，打造一個(gè)居于城市中心的高檔次的樓盤。爭(zhēng)取上升物業(yè)的檔次與品質(zhì)，以此來(lái)虛榮消費(fèi)心里；同時(shí)建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中，盡最大可能運(yùn)用剩余空間建設(shè)空中花園等綠化配套設(shè)施，從一點(diǎn)一滴彌補(bǔ)不足之處，即為補(bǔ)短?！窳觿?shì)二本案本身就空間有限，沒有多余的位置可供用于樓盤文化元素的建設(shè)上（如文化景觀、藝術(shù)雕塑等），對(duì)于一個(gè)高品質(zhì)物業(yè)，沒有充足的說服力。規(guī)避辦法：運(yùn)用文化營(yíng)銷，賦予產(chǎn)品以文化特性，重點(diǎn)打造項(xiàng)目沿街商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)家樂福、沃爾瑪?shù)韧惖挠休^大引響力的商家，以高端業(yè)態(tài)彌補(bǔ)自身配套不足的弱點(diǎn)，建議在前街面打造一個(gè)富含西方藝術(shù)內(nèi)涵形象的大型雕塑，匯集所有人流的目光，予以彌補(bǔ)不足。12/14/2022107群策群力．眾創(chuàng)輝煌3、本案劣勢(shì)及其規(guī)避辦法12/13/202240群策群力．眾5本案項(xiàng)目定位12/14/2022108群策群力．眾創(chuàng)輝煌5本案項(xiàng)目定位12/13/202241群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿歸納一座城的榮耀，成就3萬(wàn)平米的奢華豪宅駕馭尊貴顛峰生活西式后現(xiàn)代流派，表達(dá)一個(gè)時(shí)代的精美尊崇生活,身份象征釋義：結(jié)其精美的建筑品質(zhì)，絕版的繁華地段以及便捷的交通區(qū)位。主攻黃州及各周邊縣市的高端消費(fèi)群體，結(jié)合他們的心理需求與消費(fèi)習(xí)慣，突出項(xiàng)目檔次和形象。

12/14/2022109群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位城市中心港，樹黃岡形象標(biāo)桿歸納一座城的榮耀，成就3萬(wàn)項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（一）：1、黃州城市地域小，人口密度高，相對(duì)比較集中便于在短時(shí)間內(nèi)吸引人氣，這也符合房地產(chǎn)業(yè)短線操作特性；2、本案正處于黃州中心城區(qū)，地段好，符合一個(gè)城市中心地位的條件；3、本案與黃州城市發(fā)展的新興勢(shì)力—商業(yè)街相距很小，便于本案在操作的過程中助長(zhǎng)人氣；地理12/14/2022110群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（一）：1、項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（二）：天時(shí)1、城市必須向前發(fā)展，需要一個(gè)較有引響力的龍頭作為帶動(dòng)，群龍無(wú)首不強(qiáng)；2、政府政策方向傾向于本案區(qū)域，為日后的發(fā)展創(chuàng)造了條件，同是也為本案成為城市地標(biāo)提供了機(jī)會(huì)；12/14/2022111群策群力．眾創(chuàng)輝煌項(xiàng)目定位支撐“城市場(chǎng)中心港，黃岡形象標(biāo)桿”的理由（二）：天主力目標(biāo)客戶——所有承受住宅總價(jià)20—30萬(wàn)元之間的精英階層和準(zhǔn)精英階層，他們收入水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但并不是特別有錢的頂尖階層；客戶類型——（1）黃州學(xué)校、單位職工、政府公務(wù)員，他們對(duì)生活有更高的向往本項(xiàng)目將是他們最大考慮目標(biāo)；（2）住市區(qū)及各縣城里有房者，他們二次置業(yè)，希望能住更好的房子；（3）周邊有私房的有錢人，他們對(duì)社區(qū)生活的一種向往從而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大興趣；（4）在市區(qū)做經(jīng)商的生意人士，通過幾年打拼后有了一定積蓄，希望讓自己和家人享受一下生活；（5）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、公務(wù)員、教師等，望通過在縣城買房將戶口、子女就學(xué)等遷到縣城，過上城里人的生活。項(xiàng)目定位12/14/2022112群策群力．眾創(chuàng)輝煌主力目標(biāo)客戶——項(xiàng)目定位12/13/202245群策群力．眾客戶收入層面界定——根據(jù)本案市場(chǎng)定位及市場(chǎng)價(jià)值，以單元建筑面積130㎡為代表，均價(jià)2300元/㎡計(jì)算，總房款約為30萬(wàn)元，按七成十五年貸款支付方式，首付9萬(wàn)元，月供約1500元。以此為依據(jù)，本案目標(biāo)客戶家庭年收入至少在4萬(wàn)元以上在黃州屬于較富裕階層。項(xiàng)目定位●他們屬于社會(huì)上比較富裕的一族，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高的社會(huì)地位。●他們含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；●生活閱歷豐富，見多識(shí)廣，視野開闊，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕鐘情于中心區(qū)的繁華和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化生活”；●在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特的文化品位，注重便捷、高質(zhì)量的生活方式；●這些人購(gòu)房不一定都有品位，但一定都追求品位

12/14/2022113群策群力．眾創(chuàng)輝煌客戶收入層面界定——項(xiàng)目定位●他們屬于社會(huì)上比較富裕的一族，王府廣場(chǎng)的構(gòu)成12/14/2022114群策群力．眾創(chuàng)輝煌王府廣場(chǎng)的構(gòu)成12/13/202247群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅住宅商業(yè)廣場(chǎng)12/14/2022115群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅住宅商業(yè)廣場(chǎng)12/13/202248群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅商業(yè)廣場(chǎng)高層景觀豪宅綜合性商業(yè)廣場(chǎng)或品牌專賣場(chǎng)，建議提前引進(jìn)蘇寧或是國(guó)美類的品牌經(jīng)銷商12/14/2022116群策群力．眾創(chuàng)輝煌住宅商業(yè)廣場(chǎng)高層景觀豪宅綜合性商業(yè)廣場(chǎng)或品牌專賣場(chǎng)，建議提前思考：如何讓人們認(rèn)識(shí)王府廣場(chǎng)？如何讓人們接受王府廣場(chǎng)？12/14/2022117群策群力．眾創(chuàng)輝煌思考：如何讓人們認(rèn)識(shí)王府廣場(chǎng)？如何讓人們接受王府廣場(chǎng)？12/5本案營(yíng)銷推廣12/14/2022118群策群力．眾創(chuàng)輝煌5本案營(yíng)銷推廣12/13/202251群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營(yíng)銷

產(chǎn)品推介

渠道推廣王府廣場(chǎng)推廣策略12/14/2022119群策群力．眾創(chuàng)輝煌品牌營(yíng)銷產(chǎn)品推介渠道推廣王府廣場(chǎng)推廣策略12/13/20品牌營(yíng)銷

A、開發(fā)商企業(yè)品牌：總體經(jīng)營(yíng)理念：建筑居住文明！企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念要體現(xiàn)在為社會(huì)、人類帶來(lái)的生活改變。企業(yè)形象建設(shè)：夢(mèng)想——我們一直在創(chuàng)造！創(chuàng)國(guó)內(nèi)一流地產(chǎn)品牌，為社會(huì)創(chuàng)造更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。夢(mèng)想，屬于所有人，我們?yōu)槟鷦?chuàng)造。回饋社會(huì)經(jīng)營(yíng)理念：保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，體現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)不忘給予社會(huì)回報(bào)的崇高精神。B、樓盤品牌始終貫徹樓盤主題定位，從VI應(yīng)用、廣告推廣、銷售執(zhí)行、施工建設(shè)等方面著手，加強(qiáng)品牌建設(shè)。12/1