綿陽(yáng)金東加州灣前期策劃報(bào)告課件

金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽(yáng)三諾房產(chǎn)金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽(yáng)三諾房產(chǎn)1解讀宏觀調(diào)控解讀國(guó)十五條時(shí)間：2006年5月17日主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；90㎡以下住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。點(diǎn)評(píng)：國(guó)十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，該政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長(zhǎng)期的影響作用。由于各地都將會(huì)出臺(tái)新政細(xì)則對(duì)國(guó)六條和國(guó)十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋?zhuān)撕蟾鞯鼐蛧?guó)十五條所出臺(tái)的細(xì)則，以及各部委就國(guó)六條、國(guó)十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將2006年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來(lái)。解讀宏觀調(diào)控解讀2解讀規(guī)劃時(shí)間：2006年9月30日主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開(kāi)工商品住房總面積的70%以上。點(diǎn)評(píng)：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購(gòu)房門(mén)檻，其目的是保障中低收入階層的購(gòu)房需求，此規(guī)劃對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專(zhuān)業(yè)要求。解讀規(guī)劃3解讀中觀市場(chǎng)大英縣于1997年12月28日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幅員面積703平方公里、總?cè)丝?3萬(wàn)人，大英縣位于四川盆地中部，丘陵地區(qū)，為亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，氣候溫和，四季分明，年均降雨量930毫米，平均氣溫16.5℃，年均日照1380小時(shí)，無(wú)霜期297天。

解讀中觀市場(chǎng)4解讀大英區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通十分便捷?？h城距成都114公里、重慶160公里、綿陽(yáng)130公里、南充100公里，屬成渝綿經(jīng)濟(jì)圈，被稱(chēng)為“成都的后花園”。南與遂寧市市中區(qū)接壤，西南與樂(lè)至縣連界，西毗中江縣，西北與三臺(tái)縣交界，北與射洪縣為鄰，在大區(qū)位上具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)所在地位于大英新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與大英“中國(guó)死?！本皡^(qū)呈呼應(yīng)之勢(shì)，品牌聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)也是不可多得。解讀大英區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通十分便捷?？h城距成都114公里、重5解讀自然資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目區(qū)位于郪江河邊，背倚蓬萊公園，對(duì)面臨水，依山傍水的自然條件造就了良好的生態(tài)環(huán)境?；鹁疁?、崩山溝內(nèi)綠地成蔭，郪江水清澈透明，船在水中行，水中顯倒影，簡(jiǎn)直是一幅天然的山水畫(huà)解讀自然資源優(yōu)勢(shì)6解讀品牌借勢(shì)大英本是一個(gè)新成立不過(guò)十來(lái)的年小縣，雖然自然資源及鹽鹵資源、區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，但工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)都十分薄弱，基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有完善，在死海開(kāi)發(fā)之前大英還不為大眾熟識(shí)。隨著2004年“中國(guó)死?！痹诼糜谓绾统捎鍍傻匦纬傻霓Z動(dòng)效應(yīng)，大英這個(gè)小縣城也名揚(yáng)海外，因此開(kāi)發(fā)“中國(guó)青少年益智樂(lè)園”一是順應(yīng)時(shí)代需求，其次是為進(jìn)一步樹(shù)立大英的品牌形象，三是借助死海的宣傳攻勢(shì)及品牌優(yōu)勢(shì)，形成互動(dòng)，解讀品牌借勢(shì)7解讀政策優(yōu)勢(shì)當(dāng)前，旅游業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，到2020年，中國(guó)有望成為世界第一大旅游目的地國(guó)家。故國(guó)家把旅游業(yè)放到了戰(zhàn)略性發(fā)展的高度，從中央到各級(jí)政府都非常重視，出臺(tái)了一系列政策來(lái)促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列總體規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)旅游業(yè)的前進(jìn)方向。四川省政府一直以來(lái)都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，四川已經(jīng)成為西部旅游龍頭，全國(guó)旅游強(qiáng)省。在旅游業(yè)高速發(fā)展的近幾年，四川省政府更是加大了對(duì)旅游業(yè)的政策傾斜和資金投入，為四川旅游的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。作為川中重鎮(zhèn)的遂寧依托其良好的自然人文旅游資源，將旅游產(chǎn)業(yè)列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，圍繞“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，將自然資源優(yōu)勢(shì)與民間資本優(yōu)勢(shì)結(jié)合，將遂寧市建成川中地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游市場(chǎng)繁榮、功能完善、特色鮮明、服務(wù)一流的旅游目的地，使該市旅游產(chǎn)業(yè)很快蓬勃發(fā)展起來(lái)。大英作為遂寧旅游產(chǎn)業(yè)的排頭兵，近幾年在發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)上做的有聲有色，“中國(guó)死?！钡幕鸨推鋵?duì)經(jīng)濟(jì)的鏈動(dòng)效應(yīng)，堅(jiān)定了大英發(fā)展旅游業(yè)的信心，先后出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，立志將大英做成“成渝后花園”，全國(guó)聞名的旅游城市。解讀政策優(yōu)勢(shì)8解讀不同物業(yè)供銷(xiāo)情況住宅供銷(xiāo)情況大英2007年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了約22萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售達(dá)到了16萬(wàn)㎡（估計(jì)值），銷(xiāo)售率達(dá)到72.7%，銷(xiāo)售勢(shì)頭較好，住宅供求比較臨制。解讀不同物業(yè)供銷(xiāo)情況9解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見(jiàn)下表：案名建筑面積維多利亞約8000㎡御景天下約40000㎡外灘麗景約1.8萬(wàn)㎡總計(jì)6.6萬(wàn)㎡在2007年住宅供應(yīng)中，電梯公寓的比重占到30%，而推出的電梯公寓銷(xiāo)售情況趨緩，根據(jù)初步調(diào)查2008年新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目盛世國(guó)際電梯銷(xiāo)售達(dá)10%外，其余電梯公寓銷(xiāo)售率均不過(guò)30%，空置面積較大，市場(chǎng)消費(fèi)還不夠成熟。解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見(jiàn)下表：10解讀非住宅供銷(xiāo)情況在2007年非住宅供應(yīng)中，供應(yīng)量約達(dá)2萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售量?jī)H為5000㎡,其一年的空置量達(dá)到1.5萬(wàn)㎡、比例達(dá)到了推出量75%，基于新區(qū)開(kāi)發(fā)速度較緩，商業(yè)氣候上不夠成熟，側(cè)面反映出大英整體消費(fèi)水平偏底，商業(yè)類(lèi)物業(yè)是開(kāi)發(fā)的弱勢(shì)。解讀非住宅供銷(xiāo)情況11解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案樓盤(pán)案名：御景天下樓盤(pán)地址：大英新區(qū)濱江路（死海正對(duì)面）公交線(xiàn)路：2。6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：56067平方米綠化率：43%樓盤(pán)形態(tài)：多層，小高層，高層容積率：2。86

90-140平米總套數(shù)：420戶(hù)戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：；有入戶(hù)花園、分功較明確戶(hù)型缺點(diǎn)：局部采光不通，有暗衛(wèi)戶(hù)型種類(lèi)：2-2-1到3-2-2銷(xiāo)售較好的戶(hù)型：多層90平米主力戶(hù)型及比例：120平米占總面積70%解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案12解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案單價(jià)范圍：多層均價(jià)1380，電梯不臨江1480--1780樓盤(pán)基價(jià)：1280臨江1500--1800最高價(jià)：1800均價(jià)：多層1350、電梯1580優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1480,樓層遞增20價(jià)格認(rèn)可度調(diào)查：目前偏高，有消費(fèi)群體針對(duì)價(jià)格變動(dòng)分析：價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案13解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案外灘麗景樓盤(pán)地址：新區(qū)小奚橋頭公交線(xiàn)路：6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：多層不確定，電梯3600平方米綠化率：約39%樓盤(pán)形態(tài)：多層，電梯高層容積率：不確定

面積范圍：電梯106-139平米戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶(hù)型種類(lèi)：2-2-1到3-2-2銷(xiāo)售較好的戶(hù)型：多層90平米主力戶(hù)型及比例：120多平米占總面積80%解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案14解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案單價(jià)范圍：多層頂樓1038，電梯1300-1680樓盤(pán)基價(jià)：1038最高價(jià)：1680左右均價(jià)：多層1300、電梯1550優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1300,樓層遞增20價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案15解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案樓盤(pán)案名：陽(yáng)光麗城樓盤(pán)地址：江南西路桌筒廣場(chǎng)公交線(xiàn)路：1、6路園林綠化景觀：山地園林及中軸景觀占地面積：約300畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：28萬(wàn)平方米綠化率：約39%樓盤(pán)形態(tài)：多層，花園洋房容積率：1.4面積范圍：78-123戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶(hù)型缺點(diǎn)：采光面不通透戶(hù)型種類(lèi)：2-2-1到5-2-3銷(xiāo)售較好的戶(hù)型：多層78-100平米主力戶(hù)型及比例：110-120多平米占總面積60%解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案16解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案單價(jià)范圍：一般多層1188-1396樓盤(pán)基價(jià)：1188最高價(jià)：1400左右均價(jià)：多層1300優(yōu)惠情況：分期與按揭98折、一次性97折價(jià)格分布情況：多層最低價(jià)頂樓1188,價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案17解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總結(jié)新城區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量大與老城，房屋銷(xiāo)售均價(jià)略高于老城大英市場(chǎng)目前多層均價(jià)1300-1350元，電梯均價(jià)1500-1550元。解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總結(jié)18解讀商業(yè)情況調(diào)查外灘麗景：新區(qū)小妻橋頭門(mén)面：靠河4500每平米，門(mén)面最小40平米左右，御景天下：新城區(qū)濱江路靠外灘麗景門(mén)面：3000---4500每平米，風(fēng)情街5000每平米，維多利亞；新城區(qū)花園干道門(mén)面:共有60多個(gè),花園干道賣(mài)3800每平米,已售完,次干道靠規(guī)劃局3200每平米,還剩10個(gè)左右.解讀商業(yè)情況調(diào)查19解讀商業(yè)租金調(diào)查育才中學(xué)附近:三江源牛肉面店,’40平米左右一間,年租金5000多.書(shū)香美?。簱?jù)租門(mén)面說(shuō)買(mǎi)成800——900元，租成大約1000多一間。新城藥店:是租的,67平方,每年4000,建設(shè)路:興光批發(fā)部,每年租金3000,花園干道:康師傅店，2個(gè)門(mén)面和上面兩間,一年7000元,,新城區(qū)南北干道:診所70平米,年租13000元,車(chē)站旁副食店;25平米左右,年租5000遠(yuǎn)老城藥店車(chē)站下面:120平米,年租12000元,電影院旁干洗店:三個(gè)門(mén)面24000元,步行街靠豐盛街:城市寶寶一個(gè)門(mén)面47平米,租金18000元,大英中學(xué)旁:超市50平米左右，年租5000元,禮品店:50平米,年租10000元,離超市200米遠(yuǎn),祥福居,全興批發(fā)超市,買(mǎi)的6000左右,水電氣1300左右,辦證3000多,年租8000左右.解讀商業(yè)租金調(diào)查20解讀消費(fèi)者需求調(diào)查本次消費(fèi)者調(diào)查精心篩選了96個(gè)客戶(hù)樣本、獲得了10位潛在意向購(gòu)房客戶(hù)，這些調(diào)查對(duì)象代表大英現(xiàn)階段購(gòu)房客戶(hù)群，通過(guò)對(duì)他們的調(diào)查研究，我們能從中分析出大英購(gòu)房客戶(hù)群的主要需求特征。解讀消費(fèi)者需求調(diào)查21解讀購(gòu)房時(shí)選擇的產(chǎn)品類(lèi)型解讀購(gòu)房時(shí)選擇的產(chǎn)品類(lèi)型22解讀購(gòu)房時(shí)選擇的房屋類(lèi)型是解讀購(gòu)房時(shí)選擇的房屋類(lèi)型是23解讀購(gòu)房理想的客廳面積解讀購(gòu)房理想的客廳面積24解讀購(gòu)房理想的臥室面積解讀購(gòu)房理想的臥室面積25解讀選者的房屋總建筑面積是解讀選者的房屋總建筑面積是26解讀購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素是解讀購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素是27解讀購(gòu)房時(shí)主要考慮的是解讀購(gòu)房時(shí)主要考慮的是28解讀大英房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)城市定位不夠明確城市功能不完善缺乏區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)炒作力度不夠無(wú)品牌，無(wú)理念，無(wú)名企消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)薄弱100平方米以下小戶(hù)型緊張俏銷(xiāo)并在時(shí)下乃至今后一定時(shí)間內(nèi)成為主流戶(hù)型商業(yè)地產(chǎn)策劃失足住宅市場(chǎng)高、中端產(chǎn)品空白解讀大英房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)29解讀市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論大英近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成；項(xiàng)目所在區(qū)域距離大英有名的死海旅游區(qū)很近，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏；項(xiàng)目處在大英城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與大英文化、大英人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視大英人親近自然、崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂(lè)的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，滿(mǎn)足大英人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)；大英房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力不強(qiáng)，城市建筑大多為徽派和現(xiàn)代建筑特征，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開(kāi)發(fā)商在風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)；項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，自然的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；地塊地形較長(zhǎng)。規(guī)劃中應(yīng)注意克服；盡量實(shí)現(xiàn)中軸線(xiàn)形。解讀市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論30探索土地價(jià)值分析“第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。其實(shí)好壞只是相對(duì)的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說(shuō)法，要緊的是能否賺錢(qián)。探索土地價(jià)值分析31探索土地價(jià)值分析一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤(pán)的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。采和大道的土地價(jià)值各要素如下：探索土地價(jià)值分析32探索土地價(jià)值分析項(xiàng)目面積：約32000平方米，地形整體條件較完備，屬于三角型狹長(zhǎng)地塊，實(shí)際上滿(mǎn)足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除南面夾乍部分有大坑之外，土地絕大部分平整。屬較理想的建筑用地。

探索土地價(jià)值分析33探索土地價(jià)值分析(1)自然景觀

A、前方景觀（東方）

該方向上，因有三段高壓輸電線(xiàn)路沿萋江路縱向架設(shè)，正對(duì)鹽廠(chǎng)幾棟殘缺的建筑物，使得在該方向上的無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線(xiàn)都被干擾。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但不夠完整；近景雖萋江中有水，但其景卻被污濁的水質(zhì)、散落的廢物削弱。

B、后方景觀（西方）

后方景觀，緊臨大英中學(xué)，近景開(kāi)闊；但遠(yuǎn)景視線(xiàn)極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見(jiàn)。蓬萊公園景色層次分明，青色的山景中嵌進(jìn)古典的建筑圖象。

C、左方景觀（北方）緊臨的幾個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)未完成，近景一新，遠(yuǎn)景，大英一絕，死海。D、右方景觀（南方）萋江路延伸河段，景觀雖無(wú)特色，但視野開(kāi)闊，前方無(wú)遮擋

探索土地價(jià)值分析34探索土地價(jià)值分析(2)人文、歷史景觀

A、人文、歷史景觀

人文有大英中學(xué)歷史有蓬萊公園B、歷史古跡，人文景觀（略）

探索土地價(jià)值分析35探索土地價(jià)值分析(3)景觀綜述

從地塊周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中只有北方景觀欠佳，北方景觀因現(xiàn)在幾個(gè)新建小區(qū)還未成型，還難以有所定數(shù)，地塊周?chē)坝^的欠缺應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。但因該地塊形狀南北方向較長(zhǎng)，東西方向較窄，故將來(lái)可以設(shè)法通過(guò)環(huán)藝設(shè)計(jì)來(lái)弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項(xiàng)。

外部景觀如死海、萋江、大英中學(xué)等，直達(dá)交通極為方便；且近嘗蓬萊公園等歷史古跡。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢(shì)。

探索土地價(jià)值分析36探索土地價(jià)值3、環(huán)境、污染情況

(1)水、空氣、土地污染情況：

地塊東面因有鹽廠(chǎng)和一些無(wú)規(guī)劃的雜亂民戶(hù)，工廠(chǎng)的廢氣、廢水的排放，民戶(hù)區(qū)住戶(hù)亂拋的廢物，使周?chē)乃?、空氣都受到一定程度的污染?/p>

(2)噪音污染（鹽場(chǎng)）

(3)社會(huì)治安狀況（無(wú)值勤警亭）

探索土地價(jià)值37探索土地價(jià)值4、地塊周?chē)慕煌l件

環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問(wèn)題，更無(wú)交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢(shì)條件。探索土地價(jià)值38探索土地價(jià)值5、配套設(shè)施

(1)菜市場(chǎng)（近）

(2)商店、購(gòu)物中心（近）

(3)小學(xué)（6路公交直達(dá)實(shí)驗(yàn)小學(xué)）

(4)中學(xué)（近）

(5)醫(yī)院（疾控中興）

(6)體育娛樂(lè)場(chǎng)所（無(wú)）

(7)銀行、郵局、酒店（無(wú)）探索土地價(jià)值39探索土地優(yōu)劣勢(shì)1、地理?xiàng)l件分析

就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡(jiǎn)要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：

S（優(yōu)勢(shì)）

“七通”+交通+景觀+人文+歷史

W（劣勢(shì)）污染+配套+景觀

O（機(jī)會(huì)）

1、掌握“御景天下”、“外灘麗景”以及地快分割部分的詳細(xì)情況，直接對(duì)手

在設(shè)計(jì)風(fēng)格、入市機(jī)會(huì)等避開(kāi)對(duì)手；2、主題配套、主題設(shè)計(jì)弱化景觀、配套、污染劣勢(shì)。

探索土地優(yōu)劣勢(shì)40探索土地優(yōu)劣勢(shì)從以上四個(gè)象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個(gè)主要條件如配套較弱勢(shì)；地形地貌亦無(wú)特別的劣勢(shì)；幾個(gè)劣勢(shì)因素（污染、景觀）都可經(jīng)過(guò)未來(lái)小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)得到不同程度的改善。因此該地塊無(wú)完全劣勢(shì)。就該項(xiàng)目項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、投資而言，未來(lái)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)工作，只要注意威脅（T）因素，把握機(jī)會(huì)（O）因素，那么，地塊的地理?xiàng)l件就不會(huì)成為影響整個(gè)小區(qū)價(jià)值的劣勢(shì)因素。

探索土地優(yōu)劣勢(shì)41取向人類(lèi)的生活價(jià)值觀一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在未來(lái)的幾年里，甚至是十幾年，由于城市污染問(wèn)題，水資源利用問(wèn)題，造成的巨大壓力，交通問(wèn)題的嚴(yán)重緊張，很多不必放在城市中心的公司和工廠(chǎng)要搬離城市商業(yè)區(qū)，隨之，就會(huì)帶走大量從業(yè)人口，工作的地方離住的地方一定不能太遠(yuǎn)，所以，一大批人要因?yàn)樽匀蝗壕愚D(zhuǎn)型成工業(yè)化計(jì)劃型群居，群居在城市之外，這樣已經(jīng)減輕了，城市壓力，包括人口壓力，交通壓力，住房壓力，還會(huì)有部分廠(chǎng)房地盤(pán)空出來(lái)，來(lái)進(jìn)一步緩解城市樓盤(pán)壓力。城市成為純商務(wù)區(qū)和消費(fèi)區(qū)。取向人類(lèi)的生活價(jià)值觀42取向人類(lèi)生活價(jià)值觀二，交通問(wèn)題的緩解。現(xiàn)在中國(guó)的交通一直是國(guó)家策劃，代有嚴(yán)重老套的觀念和千篇一律的策劃格局，嚴(yán)重不合時(shí)宜和地宜，在發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)闆](méi)有前瞻性，很多規(guī)劃后來(lái)發(fā)現(xiàn)成為累贅，但是近幾年，已經(jīng)在各種多次慘痛的教訓(xùn)下，知道應(yīng)該怎么提前欲留管道，來(lái)為后來(lái)發(fā)展提供條件，而且很多民間策劃公司也參與了進(jìn)來(lái)，他們的智慧因?yàn)橐獞?yīng)付現(xiàn)實(shí)而不僵化，把城市規(guī)劃整體的提升到了另一個(gè)階段。在這樣一種情況下，交通會(huì)得到巨大緩解。取向人類(lèi)生活價(jià)值觀43取向人類(lèi)生活價(jià)值觀三，私家車(chē)的普遍化?，F(xiàn)在到農(nóng)村去看看，已經(jīng)沒(méi)多少人留守了，三十歲一下基本沒(méi)什么人了，幾乎傾巢進(jìn)城，在城市選住址上，也一般是盡量靠近中心，實(shí)際上就生活環(huán)境來(lái)講，農(nóng)村高與城市，城市邊緣高與城市中心，但是遇到一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是交通上的，比如莊河這個(gè)小城，買(mǎi)各種生活用品，還是娛樂(lè)消費(fèi)都方面，我家住在離城市40里的地方，算的上很遠(yuǎn)了，是遙遠(yuǎn)的鄉(xiāng)下，公路鋪到我家門(mén)前，去一次城市還是麻煩，有了公交車(chē)要40分鐘去一次，已經(jīng)不算麻煩，但是到市內(nèi)還的轉(zhuǎn)車(chē)后者步行也有麻煩，如果汽車(chē)進(jìn)普通家庭的話(huà)，15分鐘就能到達(dá)，這是一個(gè)非常短的時(shí)間，汽車(chē)如果能進(jìn)普通家庭的話(huà)，城市就會(huì)再次被農(nóng)村大面積分解，這已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。現(xiàn)在要討論的是汽車(chē)普遍化的進(jìn)程，按現(xiàn)在沿海城市的速度，基本不會(huì)太遠(yuǎn)，十年八年也就到了。取向人類(lèi)生活價(jià)值觀44取向人類(lèi)生活價(jià)值觀四，城市有錢(qián)人的自然回歸。

沒(méi)錢(qián)的時(shí)候，向有錢(qián)看，有錢(qián)了就玩起文化了，好比沒(méi)吃過(guò)好東西的，要吃大魚(yú)大肉，有錢(qián)了，要吃文化餐，文化餐都吃惡心了的時(shí)候，又想標(biāo)新立異了，條件都允許，資本時(shí)代，有錢(qián)什么都能玩，于是就進(jìn)入下一個(gè)時(shí)代，自然回歸時(shí)代，因?yàn)楝F(xiàn)在的服務(wù)產(chǎn)業(yè)太發(fā)達(dá)了，要什么服務(wù)都沒(méi)有多少空間限制了，自然卻非的到自然中才能找到，你在城市里，買(mǎi)是買(mǎi)不到的，城市豪華樓盤(pán)，假山假水已經(jīng)徹底沒(méi)意思了，要真自然就的回真自然，然后房地產(chǎn)商首先就能注意到這個(gè)社會(huì)意識(shí)的萌動(dòng)，開(kāi)發(fā)山野別墅，打造自然居住品牌馬上就會(huì)出來(lái)。取向人類(lèi)生活價(jià)值觀45取向人類(lèi)生活價(jià)值觀如何能住的更好說(shuō)到讓我們住得更好，真正對(duì)百姓生活有意義的就是住宅，更不是我們尋常所想象的那些高端的建筑設(shè)計(jì)。有很多人覺(jué)得我們的居住標(biāo)準(zhǔn)還不很高，與歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的一些城市的居住水平存在很大差距，但實(shí)際情況并不是這樣，這只是國(guó)人對(duì)崇洋媚外的一種心態(tài)。取向人類(lèi)生活價(jià)值觀46取向當(dāng)生活遇上歐洲歐洲生活一個(gè)平等主義中產(chǎn)樂(lè)園的丹麥第一聯(lián)想：安徒生、“丹麥藍(lán)罐曲奇”、啤酒最安靜又最有競(jìng)爭(zhēng)力的芬蘭第一聯(lián)想：芬蘭浴、諾基亞、圣誕老人浪漫的法國(guó)第一聯(lián)想:塞納河、香榭麗舍大街、Chanel5號(hào)、蝸牛、情人、農(nóng)民、不說(shuō)英語(yǔ)吃驚的德國(guó)第一聯(lián)想：貝多芬、啤酒、足球、馬克思、柏林墻

歐洲始祖的希臘第一聯(lián)想：奧林匹克、愛(ài)琴海、巴特農(nóng)、海倫、橄欖樹(shù)

像一間商業(yè)公司的荷蘭第一聯(lián)想：風(fēng)車(chē)、郁金香、足球、性都

最離奇最親切的匈牙利第一聯(lián)想：吸血鬼德吉拉、匈牙利騎兵、匈牙利舞曲、MadeinChina

最倔強(qiáng)最憂(yōu)傷的愛(ài)爾蘭第一聯(lián)想：U2、黑啤酒、Baileys甜酒、愛(ài)爾蘭共和軍、StPatrick‘sday、游行

取向當(dāng)生活遇上歐洲47取向當(dāng)生活遇上歐洲歐洲生活作為生活標(biāo)兵的意大利第一聯(lián)想:蒙娜麗莎、羅馬武士、Gucci、大競(jìng)技場(chǎng)、披薩餅、法拉利、黑手黨作為歐洲名利場(chǎng)的摩納哥第一聯(lián)想：賭場(chǎng)、游艇、貴族、美女、F1

患得患失的挪威第一聯(lián)想：挪威的森林、海盜、身高、圣誕樹(shù)、海峽、滑雪

不動(dòng)聲色的葡萄牙第一聯(lián)想：葡國(guó)菜、C·羅納爾多、麥哲倫

薄命紅顏的俄羅斯第一聯(lián)想:克里姆林宮、天鵝湖、列寧、西伯利亞、伏特加最唯美的西班牙第一聯(lián)想：皇馬、斗牛、西班牙歌舞、航海、圣家族大教堂

締造國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)民標(biāo)本的瑞典第一聯(lián)想：諾貝爾、愛(ài)立信、瓦爾德內(nèi)爾

最精確的瑞士第一聯(lián)想：鐘表、銀行、軍刀、巧克力

取向當(dāng)生活遇上歐洲48取向當(dāng)生活遇上歐洲歐洲生活最尊崇天才的英國(guó)第一聯(lián)想：倫敦、貝克漢姆、英超

最純粹最神圣的梵蒂岡第一聯(lián)想：教皇、郵票、瑞士五彩軍衣

最典型的美國(guó)第一聯(lián)想：好萊塢、奧斯卡、迪斯尼樂(lè)園而誕生于此并名揚(yáng)世界，成為世人眼中典型的“美國(guó)符號(hào)”而深具磁力的地方便是“加州”。取向當(dāng)生活遇上歐洲49取向當(dāng)生活遇上歐洲加州介紹加利福尼亞州通常簡(jiǎn)稱(chēng)為加州，是美國(guó)西部太平洋岸邊的一個(gè)州，在面積上是全美第三大州，人口上是全美第一大州。加利福尼亞無(wú)論是在地理、地貌、物產(chǎn)、還是人口構(gòu)成上都十分多樣化。由于早年的淘金熱，加州有一個(gè)別名叫做金州，最大的城市是

洛杉磯，州長(zhǎng)是阿諾德·施瓦辛格取向當(dāng)生活遇上歐洲50取向當(dāng)生活遇上歐洲生活與內(nèi)涵生活是從物質(zhì)要求向精神要求的轉(zhuǎn)變：當(dāng)物質(zhì)積累達(dá)到一定程度，對(duì)居所的要求不再是避風(fēng)遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄遠(yuǎn)的境界；生活是力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧?kù)o之間尋找到一種平衡。生活是在享受悠游自然景觀的同時(shí)，注重對(duì)人內(nèi)心世界的培養(yǎng)，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心，享受物質(zhì)和精神上雙重的震撼心靈生活。內(nèi)涵以其舒展、尊貴的獨(dú)特空間，盡情呵護(hù)業(yè)主的人性要求：回歸自然，釋放自我；在最基本的舒適、安全之外，尋求的是一種能真正滿(mǎn)足業(yè)主心靈渴望的生活質(zhì)感。取向當(dāng)生活遇上歐洲51取向當(dāng)生活遇上歐洲綜觀生活與內(nèi)涵，可以看出，物質(zhì)與精神的并存是項(xiàng)目精神的核心，內(nèi)涵是物質(zhì)的，生活于是精神的，于本項(xiàng)目而言：山水是物質(zhì)的，徜徉于自然景觀之間是精神的房屋是物質(zhì)的，駕游地中海風(fēng)情粞于歐洲是精神的所以，我們?cè)诮㈨?xiàng)目的核心價(jià)值之時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目精神真正貫穿其中。核心價(jià)值體系的建立——全面導(dǎo)入“歐洲生活”的地產(chǎn)理念取向當(dāng)生活遇上歐洲52取向生活遇上歐洲核心價(jià)值體系是項(xiàng)目超越普通價(jià)值的一個(gè)推進(jìn)器，是發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的有效手段，它能最大限度地增加項(xiàng)目的附加值，使項(xiàng)目的個(gè)性更鮮明。資源：萋江是一種獨(dú)特的自然資源，同時(shí)也是重要的歷史文化資源，隨著萋江的翠波青微是大英這座城市深深淺淺的記憶和傳說(shuō)。歐洲風(fēng)情：取向生活遇上歐洲53取向生活遇上歐洲利好性1、差異性：在大英房地產(chǎn)界率先將異域的歐洲居住模式導(dǎo)入近來(lái)，吸引消費(fèi)者關(guān)注，同時(shí)也讓我們的樓盤(pán)與其它項(xiàng)目具備了很強(qiáng)的差異性；2、投資價(jià)值：異域風(fēng)情的生活讓項(xiàng)目本身附加值得以提升，為我們的價(jià)格體系建立提供了信心支持；3、擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群：歐洲居住核心價(jià)值的確立擴(kuò)大了我們的目標(biāo)消費(fèi)群范圍，吸引了一部分投資客來(lái)關(guān)注我們的項(xiàng)目，并且進(jìn)行投資以獲取高額回報(bào)；4、倡導(dǎo)一種新的生活方式：歐洲就是崇拜、理想的生活方向，將歐洲居住和中國(guó)生活結(jié)合起來(lái)是一種全新理念，它勢(shì)必帶來(lái)生活方式的革命，是對(duì)自然和自我的一種尊重。取向生活遇上歐洲54判斷市場(chǎng)價(jià)值中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的時(shí)期，就旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的角度看，我稱(chēng)之為“休閑主導(dǎo)時(shí)期”，這個(gè)時(shí)期，應(yīng)該在十年左右。在這一時(shí)期中，休閑將主導(dǎo)旅游市場(chǎng)，成為城市居民消費(fèi)的主流內(nèi)容。

這是一個(gè)市場(chǎng)的潮流趨勢(shì)。因此，形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)遇。誰(shuí)抓住了這一機(jī)遇，誰(shuí)就能夠站在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮頭。

判斷市場(chǎng)價(jià)值55判斷關(guān)于大英城市城市定位：旅游城市城市休閑組合模式具有多樣性、更替性、集群性、時(shí)尚引導(dǎo)性等特點(diǎn)，在一個(gè)消費(fèi)潮流節(jié)奏中，往往需要一種主導(dǎo)產(chǎn)品帶動(dòng)模式整合，形成時(shí)尚組合，并集群式發(fā)展。判斷關(guān)于大英城市56判斷項(xiàng)目定位思路城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。另外尚有一些待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。本項(xiàng)目在全縣范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的綜合優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境優(yōu)越與城區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在大英來(lái)說(shuō)。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以熱帶風(fēng)情住宅為主，集休閑、紀(jì)念、旅游、度假享受于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。判斷項(xiàng)目定位思路57判斷定位總體描述以生態(tài)、休閑住宅為主，旅游、紀(jì)念、度假為輔的復(fù)合型高尚江濱地產(chǎn)物業(yè)。判斷定位總體描述58判斷定位理由已有自然環(huán)境：有利于休閑、生態(tài)價(jià)值的挖掘離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好死海旅游良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)——尤其是死海折射的熱帶旅游的延續(xù)。開(kāi)發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇度假、紀(jì)念、旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售和品牌建設(shè)判斷定位理由59判斷建筑風(fēng)格地中海位于歐、亞、非洲之間，是世界上最大的陸間海。東西長(zhǎng)約4000公里，南北寬約1800公里，總面積達(dá)250多萬(wàn)平方公里地中海氣候獨(dú)特，夏季干熱少雨，冬季溫暖濕潤(rùn)。在地中海這片疆上，凝聚著歐洲千百年來(lái)的文明足跡，地中海緬長(zhǎng)起伏的海岸線(xiàn)，將西班牙、意大利、法國(guó)、希臘等各國(guó)文化交融一起，醞釀成為獨(dú)有的地中海風(fēng)格。溫潤(rùn)而淳樸的建筑顏色、粗樸而富有質(zhì)感的建筑材料、有眾多的回廊、構(gòu)架和觀景平臺(tái)。這些地中海沿岸的建筑和當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村風(fēng)格的建筑相結(jié)合，后來(lái)殖民者把這種建筑風(fēng)格帶到美洲，而加利福尼亞由于氣候類(lèi)似地中海沿岸，天氣更為晴朗，因此，所謂的“地中海風(fēng)格”在加州能得以發(fā)揚(yáng)光大；不僅住宅更為奢豪，也融入南歐其他地區(qū)的一些特點(diǎn)，醇厚的風(fēng)格很符合當(dāng)?shù)馗缓赖木幼⌒膽B(tài)，逐漸成為美國(guó)時(shí)尚名宅的主流。

判斷建筑風(fēng)格60判斷建筑元素地中海

地中海周邊國(guó)家眾多，民風(fēng)各異，但是獨(dú)特的氣候特征還是讓各國(guó)的地中海風(fēng)格呈現(xiàn)出一些一致的特點(diǎn)。

通常，“地中海風(fēng)格”的建筑，會(huì)采用這么幾種設(shè)計(jì)元素：白灰墻、連續(xù)的拱廊與拱門(mén)，陶磚、海藍(lán)色的屋瓦和門(mén)窗。

當(dāng)然，建筑元素不能簡(jiǎn)單拼湊，必須有貫穿其中的風(fēng)格靈魂。地中海風(fēng)格的靈魂，目前比較一致的看法就是“蔚藍(lán)色的浪漫情懷，海天一色、艷陽(yáng)高照的純美自然”。

判斷建筑元素61判斷產(chǎn)品形式判斷產(chǎn)品形式62判斷產(chǎn)品形式判斷產(chǎn)品形式63判斷產(chǎn)品形式判斷產(chǎn)品形式64判斷門(mén)及商業(yè)處理判斷門(mén)及商業(yè)處理65判斷裝飾判斷裝飾66判斷規(guī)劃理念條件運(yùn)用如何將萋江河景與住區(qū)協(xié)調(diào)并很好的利用與引入如何避免配套不足的生活特性如何以市場(chǎng)的滿(mǎn)足得到安排如何利用地塊做文章，與城市建筑乃至前后山體肌理相結(jié)合如何發(fā)揮地塊的價(jià)值如何創(chuàng)造安全、舒適、衛(wèi)生、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)判斷規(guī)劃理念67判斷規(guī)劃理念空間關(guān)系一度空間上：以尊重場(chǎng)地為主導(dǎo)思想規(guī)劃應(yīng)該與該地塊的原有地形特征和外部環(huán)境相結(jié)合，因?yàn)闊o(wú)論是從景觀視覺(jué)角度還是從生態(tài)角度來(lái)說(shuō)，萋江水環(huán)境對(duì)地塊本身都具有極其重要的自然景觀價(jià)值和人文價(jià)值，規(guī)劃的目的應(yīng)該是盡量減少人的活動(dòng)對(duì)自然的破壞，在萋江水域中營(yíng)造現(xiàn)代居住空間，以賓海物業(yè)的開(kāi)發(fā)定位。

判斷規(guī)劃理念68判斷規(guī)劃理念空間關(guān)系二度空間實(shí)現(xiàn)“人與自然和諧共處”的規(guī)劃目標(biāo)。這一做法使規(guī)劃能夠成功營(yíng)造出完全不同于其他社區(qū)的獨(dú)特的生活空間。利用地塊狹長(zhǎng)的特征區(qū)劃的一條中軸線(xiàn)，在頭、中、尾形成三個(gè)特色內(nèi)部景觀廣場(chǎng)，并以中軸線(xiàn)貫穿，成為住區(qū)開(kāi)放的公共空間。

判斷規(guī)劃理念69判斷規(guī)劃理念空間關(guān)系三度空間以不規(guī)則的擺放方式做到住宅間似圍非圍的虛擬圍合空間，并通過(guò)中軸線(xiàn)將其與景觀廣場(chǎng)連接起來(lái)，做到向心圍抱，相互呼應(yīng)。判斷規(guī)劃理念70判斷環(huán)境布局通過(guò)地塊的空間關(guān)系分析，利用地塊的南北向成一條最中軸線(xiàn)做成住區(qū)內(nèi)各具特色的景觀點(diǎn)。綠化景觀特點(diǎn)：區(qū)外景----中心景----窗前景布局主題：組合一定數(shù)量的樹(shù)木營(yíng)造某種主體特征；或者種植為數(shù)較多的樹(shù)木做成一種柵欄。將周邊的清潔冷濕的空氣經(jīng)過(guò)高綠量的森林群落引入住區(qū)內(nèi)部，緩解熱島效應(yīng)，改善空氣質(zhì)量。在項(xiàng)目的生態(tài)綠化工作中，我們應(yīng)注意內(nèi)部綠地分布的均勻性和合理性。應(yīng)采取有效措施，促使住區(qū)內(nèi)部公共綠地得到合理的分布和平衡的發(fā)展。判斷環(huán)境布局71判斷交通布局小區(qū)設(shè)兩個(gè)主入口，按照中線(xiàn)剖線(xiàn)的規(guī)劃，車(chē)輛道路實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的循環(huán)，連接住宅間分支道路形成網(wǎng)狀交通，但不與區(qū)內(nèi)景點(diǎn)有沖突或影響，確保每戶(hù)交通順暢,基本實(shí)現(xiàn)“人車(chē)分流”。判斷交通布局72判斷園林景觀特色園林設(shè)計(jì)在理論上繼承了希臘、羅馬源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的古典建筑美學(xué)傳統(tǒng)，從現(xiàn)實(shí)生活中尋找、追求“時(shí)尚、現(xiàn)代”的元素。音樂(lè)噴泉、枯山水（小運(yùn)河）、沙灘游泳池、陽(yáng)光拉膜、兒童旱噴、堤岸、威尼斯水上建筑形成的景觀帶，與商業(yè)走廊海浪造形的特色鋪地，形成一個(gè)和諧的統(tǒng)一體，交相輝映，一種與現(xiàn)代建筑藝術(shù)相吻合的地中海異域風(fēng)情，濃烈的展示在眼前。地中海格調(diào)的商業(yè)走廊與小區(qū)的地中海風(fēng)情廣場(chǎng)形成開(kāi)放有度的空間尺度。每天，吸一口地中海風(fēng)情廣場(chǎng)的忘草香，嘗一口地中海格調(diào)商業(yè)走廊醇正的鮮味芝士，一天才算真正開(kāi)始或者結(jié)束……判斷園林景觀特色73判斷園林景觀判斷園林景觀74判斷園林景觀判斷園林景觀75判斷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品形態(tài):住宅產(chǎn)品形式為平屋(度假小別墅)判斷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)76判斷建筑肌理建筑之所以為建筑，其實(shí)質(zhì)在于它的內(nèi)部空間。著眼于內(nèi)部空間效果來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，“有生于無(wú)”，屋頂、墻和門(mén)窗等實(shí)體都處于從屬的地位，應(yīng)服從所設(shè)想的空間效果，使內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)不受外界的影響，更加具有實(shí)用性。結(jié)合大英這座城市的建筑特色，沒(méi)有變化和韻律的建筑帶來(lái)的浮躁感，為此，透過(guò)局部規(guī)劃多中變化的設(shè)計(jì)形成有錯(cuò)落變化的樓體。同時(shí)，沿用“地中海風(fēng)格”的建筑特色，拱門(mén)與半拱門(mén)、馬蹄狀的門(mén)窗。建筑中的圓形拱門(mén)及回廊通常采用數(shù)個(gè)連接或以垂直交接的方式，在走動(dòng)觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。判斷建筑肌理77判斷建筑立面線(xiàn)條：項(xiàng)目建筑立面的美，線(xiàn)條是構(gòu)造形態(tài)的基礎(chǔ)，因而在建筑立面中是很重要的設(shè)計(jì)元素。地中海沿岸對(duì)于房屋的線(xiàn)條不是直來(lái)直去的，顯得比較自然，因而其建筑，都形成一種獨(dú)特的渾圓造型，白墻的不經(jīng)意涂抹修整的結(jié)果也行成一種特殊的不規(guī)則表面，區(qū)別現(xiàn)在市面大多數(shù)建筑的凹面，注意節(jié)奏的控制著陽(yáng)臺(tái)的伸縮,將陽(yáng)臺(tái)上的構(gòu)架靈動(dòng)變化，詮釋著對(duì)美學(xué)藝術(shù)的深刻理解。判斷建筑立面線(xiàn)條：78判斷建筑色彩：西班牙蔚藍(lán)色的海岸與白色沙灘，希臘的白色村莊在碧海藍(lán)天下簡(jiǎn)直是制造夢(mèng)幻，南意大利的向日葵花田流淌在陽(yáng)光下的金黃、法國(guó)南部薰衣草飄來(lái)的藍(lán)紫色香氣、北非特有沙漠及巖石等自然景觀的紅褐、土黃的濃厚色彩組合。

地中海的色彩確實(shí)太豐富了，并且由于光照足，所有顏色的飽和度也很高，體現(xiàn)出色彩最絢爛的一面。所以地中海的顏色特點(diǎn)就是，無(wú)須造作，本色呈現(xiàn)。

地中海風(fēng)格也按照地域自然出現(xiàn)了三種典型的顏色搭配。

藍(lán)與白：這是比較典型的地中海顏色搭配。西班牙、摩洛哥海岸延伸到地中海的東岸希臘。希臘的白色村莊與沙灘和碧海、藍(lán)天連成一片，甚至門(mén)框、窗戶(hù)、椅面都是藍(lán)與白的配色，加上混著貝殼、細(xì)沙的墻面、小鵝卵石地、拼貼馬賽克、金銀鐵的金屬器皿，將藍(lán)與白不同程度的對(duì)比與組合發(fā)揮到極致。

黃、藍(lán)紫和綠：南意大利的向日葵、南法的薰衣草花田，金黃與藍(lán)紫的花卉與綠葉相映，形成一種別有情調(diào)的色彩組合，十分具有自然的美感。

土黃及紅褐：這是北非特有的沙漠、巖石、泥、沙等天然景觀顏色，再輔以北非土生植物的深紅、靛藍(lán)，加上黃銅，帶來(lái)一種大地般的浩瀚感覺(jué)。

判斷建筑色彩：79判斷建筑裝飾地中海風(fēng)格的一切特征可以概括為“師法自然”。

地中海氣候少雨，陽(yáng)光充沛，人們居住就有了遮蔭的要求，因而地中海的建筑標(biāo)志就是回廊、拱門(mén)。由于希臘盛產(chǎn)灰?guī)r，造就了灰白手刷墻面綿延的村莊風(fēng)貌。手工藝術(shù)的盛行，使得鑄鐵、陶磚、馬賽克、編織等裝飾藝術(shù)獨(dú)步天下。特別是在地中海沿岸的居民，藍(lán)天碧海不就是居家“看得見(jiàn)的風(fēng)景”嗎。判斷建筑裝飾80判斷產(chǎn)品開(kāi)發(fā)細(xì)部延伸產(chǎn)品的延伸就是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程的細(xì)節(jié)構(gòu)造什么是細(xì)節(jié)？細(xì)節(jié)就是整體事物中每一個(gè)組成部分，每一個(gè)引人注目的或是毫不起眼的細(xì)微環(huán)節(jié)。做房地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此，當(dāng)一個(gè)樓盤(pán)50%以上的細(xì)節(jié)都是粗糙的次品的時(shí)候，你還能指望這個(gè)樓盤(pán)成為精品項(xiàng)目嗎？判斷產(chǎn)品開(kāi)發(fā)細(xì)部延伸81判斷產(chǎn)品開(kāi)發(fā)細(xì)部的延伸單元入口的單元門(mén)判斷產(chǎn)品開(kāi)發(fā)細(xì)部的延伸82判斷廁所窗百葉窗判斷廁所窗83判斷小區(qū)的路燈古典、鐵藝判斷小區(qū)的路燈84判斷商業(yè)街的壁燈主要用于商業(yè)門(mén)面材質(zhì)：鐵藝判斷商業(yè)街的壁燈85判斷花園里的柵欄沒(méi)有任何一個(gè)細(xì)節(jié)應(yīng)該被忽視或掉以輕心。在底樓的私家花園里同樣要用木介子的柵欄，一根根尖頭且留有縫隙的木料，玉白的身體，隨著周邊的花團(tuán)錦簇而變換而協(xié)調(diào)；這些奇幻花園里人飽含激情的精巧設(shè)計(jì)。即使不住在里面的路人也會(huì)駐足欣賞。

判斷花園里的柵欄86判斷小區(qū)公共空間垃圾桶、垃圾房判斷小區(qū)公共空間垃圾桶、垃圾房87判斷小區(qū)內(nèi)的休閑椅判斷小區(qū)內(nèi)的休閑椅88判斷商業(yè)門(mén)顏色：米黃判斷商業(yè)門(mén)89判斷路面在住區(qū)內(nèi)，考慮車(chē)行與人行的安全、在入口大門(mén)或人流較多的地方，對(duì)樓盤(pán)內(nèi)的交通干道，路面硬華形式上的水泥拉槽必不可少，或是放制減速帶，降低車(chē)輛進(jìn)入住區(qū)后的車(chē)行速度。判斷路面90判斷車(chē)位綠化在本樓盤(pán)內(nèi)必要位置設(shè)置露天車(chē)位，解決車(chē)位的景觀孤島也值得慎重，需要在地面上種植熱帶耐踐踏的草種，即便業(yè)主在泊入車(chē)位后，眼里還有綠色的余光。

判斷車(chē)位綠化91判斷標(biāo)示系統(tǒng)細(xì)節(jié)的唯美處往往有不勝力舉之中，依據(jù)本樓盤(pán)情況，主要包括物管房門(mén)牌（雕刻塑膠材質(zhì)）物管前的來(lái)客登記牌（內(nèi)容：來(lái)客來(lái)訪(fǎng)登記，請(qǐng)出示證件）（木料材質(zhì)）停車(chē)位牌（露天車(chē)位兩頭各一個(gè)，內(nèi)容：停車(chē)位）（木料材質(zhì)）中庭廣場(chǎng)的文明公約（木料帶不銹剛材質(zhì)）宣傳欄（小區(qū)大門(mén)）（木料材質(zhì)）小區(qū)大門(mén)的禁鳴牌（內(nèi)容：進(jìn)入小區(qū)，請(qǐng)勿鳴笛）（木料材質(zhì)）小區(qū)大門(mén)限速牌（內(nèi)容：進(jìn)入小區(qū)，限速行駛）（雕木料材質(zhì)）地下停車(chē)場(chǎng)標(biāo)示牌（內(nèi)容：地下停車(chē)場(chǎng)↙）（木料材質(zhì)）樓棟方向指示牌（內(nèi)容：A棟←）（木料材質(zhì)）判斷標(biāo)示系統(tǒng)92判斷標(biāo)示系統(tǒng)樓棟牌（內(nèi)容：A棟）（鐵材質(zhì)）

樓層牌（內(nèi)容：一層）（鐵材質(zhì)）

門(mén)牌（內(nèi)容：201）（鐵材質(zhì)）

消防車(chē)道牌（內(nèi)容：消防車(chē)道，請(qǐng)勿霸占）（雕刻塑膠材質(zhì)）

環(huán)保牌（內(nèi)容：文明小區(qū)，請(qǐng)你環(huán)保）（木料材質(zhì)）

信報(bào)箱（購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)用）

設(shè)備功能牌（垃圾房、配電房等）（雕刻塑膠材質(zhì)）

景觀名稱(chēng)牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

安全警示牌（內(nèi)容：上下梯步，注意行走）（木料材質(zhì)）

花草名稱(chēng)牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

草地牌（內(nèi)容：珍惜自然，珍惜生命）（木料材質(zhì)）

溫馨提示牌（內(nèi)容：請(qǐng)勿攀摘、）（木料材質(zhì)）

判斷標(biāo)示系統(tǒng)93判斷標(biāo)示系統(tǒng)小心地滑牌（內(nèi)容：下雨路滑，小心行走）（木料材質(zhì)）

景區(qū)索引牌（木料材質(zhì)）

垃圾桶（內(nèi)容：請(qǐng)丟入桶內(nèi)或可回收垃圾）

休閑椅牌（內(nèi)容：我怕臟）（木料材質(zhì)）

會(huì)所名稱(chēng)牌（雕刻材質(zhì)）

服務(wù)功能牌（木料材質(zhì)）

告示欄（木料材質(zhì)）

活動(dòng)區(qū)域牌（木料材質(zhì)）

警示牌（小心地滑，禁止吸煙）（雕刻塑膠材質(zhì)）

信息欄（雕刻塑膠材質(zhì)）

洗手間指示牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

判斷標(biāo)示系統(tǒng)94判斷標(biāo)示系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)指示牌（木料材質(zhì)）

車(chē)輛進(jìn)出口指示牌（雕刻塑膠材質(zhì)）

人行出入口指示牌（木料材質(zhì)）

地下停車(chē)場(chǎng)警示牌（鐵材質(zhì)）

車(chē)輛管理規(guī)定牌（KT板）

車(chē)輛防盜守則牌（KT板）

消防車(chē)道牌（木料材質(zhì)）

車(chē)位號(hào)地面標(biāo)示（數(shù)字噴涂）

禁鳴、禁停、限速、限高（塑膠雕刻材質(zhì)）

落客區(qū)牌（塑膠雕刻材質(zhì)）判斷標(biāo)示系統(tǒng)95判斷項(xiàng)目案名金東.加州灣判斷項(xiàng)目案名96判斷項(xiàng)目名稱(chēng)名稱(chēng)支撐點(diǎn)加州是地中海建筑風(fēng)格發(fā)揚(yáng)地,也是美國(guó)最大的州之一，在國(guó)際上享有很高的聲譽(yù)，在美國(guó)，加州代表一種生活。灣突出項(xiàng)目的江景資源,也是對(duì)地中海風(fēng)情生活中陽(yáng)光、沙灘、海岸最好的詮釋判斷項(xiàng)目名稱(chēng)97判斷開(kāi)發(fā)介定建設(shè)周期本項(xiàng)目計(jì)劃分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)一期開(kāi)發(fā)多層部分與臨萋江路的商業(yè)用房二期開(kāi)發(fā)電梯高層部分判斷開(kāi)發(fā)介定98判斷開(kāi)發(fā)介定1、公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24小時(shí)供電，電量考慮每戶(hù)2～3KW，電流表應(yīng)在5～10A。室外通道設(shè)置專(zhuān)用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。小區(qū)設(shè)置綜合布線(xiàn)系統(tǒng)，以提供一門(mén)安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶(hù)、住戶(hù)有線(xiàn)電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話(huà)等綜合智能化服務(wù)。通訊系統(tǒng)為每戶(hù)預(yù)留IDD直線(xiàn)電話(huà)二門(mén)。每戶(hù)引入寬帶視頻接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶(hù)設(shè)置一個(gè)電視終端。判斷開(kāi)發(fā)介定99判斷開(kāi)發(fā)介定2、消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)室內(nèi)消防。配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；主要道路及樓梯間設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。小區(qū)主要道路寬度最小不小于7米，以保證消防車(chē)行駛判斷開(kāi)發(fā)介定100判斷開(kāi)發(fā)介定3、垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類(lèi)袋裝化，由業(yè)主送至小區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾桶或垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。判斷開(kāi)發(fā)介定101判斷開(kāi)發(fā)介定建筑標(biāo)準(zhǔn)配置門(mén)：入戶(hù)字母防盜門(mén)窗：彩鋁配白玻樓地面及頂棚：水泥沙漿混合抹面陽(yáng)臺(tái)：歐式鐵藝欄桿水：一戶(hù)一表，管道鋪設(shè)到廚房和衛(wèi)生間內(nèi)，預(yù)留給排水借口電：一戶(hù)一表，線(xiàn)路到表，預(yù)留客廳空調(diào)機(jī)位插座一個(gè)氣：一戶(hù)一表，管道鋪設(shè)到廚房閉路電視：鋪設(shè)到戶(hù)，客廳及臥室預(yù)留分支線(xiàn)盒光纖：鋪設(shè)到戶(hù)電話(huà)：線(xiàn)路鋪設(shè)到戶(hù)，預(yù)留接線(xiàn)盒2個(gè)樓梯：小戶(hù)型為地面為高級(jí)防滑地磚，墻面及頂棚防瓷二道刮白，在刷白色乳膠漆一片。欄桿鐵藝木扶手欄桿。判斷開(kāi)發(fā)介定102判斷物業(yè)管理策劃1、物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)中的種種缺陷，進(jìn)一步滿(mǎn)足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善解決。還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)就是為住戶(hù)提供服務(wù)，然而服務(wù)的好與差，是否令業(yè)主滿(mǎn)意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高，而物業(yè)管理的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高，而物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司對(duì)名項(xiàng)內(nèi)容非常熟悉，諸如土建結(jié)構(gòu)，管線(xiàn)走向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的前期工作階段就介入管理，這樣才能對(duì)今后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)有所了解，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。為了提高我們樓盤(pán)的質(zhì)量，打造我們良好的樓盤(pán)品牌，我建議對(duì)于本項(xiàng)目的物業(yè)管理，采用外包出現(xiàn)，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作時(shí)物業(yè)管理就應(yīng)該介入近來(lái)，讓消費(fèi)者真切感受到作為開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。特別是如果能夠讓優(yōu)秀的物業(yè)管理工作作為物業(yè)顧問(wèn)，那將會(huì)極大地促進(jìn)我們的樓盤(pán)的銷(xiāo)售。判斷物業(yè)管理策劃103判斷物業(yè)管理策劃2、管家服務(wù)看過(guò)大宅門(mén)電視劇的都明白，管家是幫助主人在上流社會(huì)生活的助手，不同于普通意義上的物業(yè)管理，物業(yè)管理目的在于維持房屋等不動(dòng)產(chǎn)(物業(yè))正常、持續(xù)的使用和維持，是為“物”服務(wù)的。管家服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主從家庭瑣事中解脫出來(lái)，更好地工作或享受生活，是為“人”服務(wù)的。物業(yè)管理是一種基本服務(wù)，而管家服務(wù)是特約服務(wù)。因此，物業(yè)管理基本局限于社區(qū)公共空間內(nèi)的服務(wù)，一般不介入業(yè)主的家庭生活；而管家服務(wù)則從一開(kāi)始就以“貼身”服務(wù)為特征，管家對(duì)業(yè)主家里的基本情況都要有所了解，業(yè)主也放心讓管家打理包括財(cái)產(chǎn)在內(nèi)的涉及居家生活中的一切大小事務(wù)。所以，兩者最后得到的效果是不一樣的。判斷物業(yè)管理策劃104判斷物業(yè)管理策劃那么本項(xiàng)目的物業(yè)管理是要求怎么樣的呢，我認(rèn)為必須要住居人性化，這到底有沒(méi)有道理，可不可行，是采用市面?zhèn)鹘y(tǒng)的物業(yè)管理呢，還是形成我們自己的特色呢。首先對(duì)這個(gè)慨念的服務(wù)內(nèi)容我是這樣設(shè)計(jì)的：在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)上，內(nèi)容包括緊急救護(hù)訓(xùn)練、護(hù)衛(wèi)訓(xùn)練、正式禮儀訓(xùn)練、插花及家居飾品的保養(yǎng)訓(xùn)練、團(tuán)隊(duì)服務(wù)演練等。在管家服務(wù)里，保安不能叫保安，改叫護(hù)衛(wèi)，在售樓會(huì)所建成時(shí)，需要護(hù)衛(wèi)2名，一是客戶(hù)入門(mén)幫助開(kāi)門(mén)，二是幫助客戶(hù)開(kāi)關(guān)車(chē)門(mén)。護(hù)衛(wèi)的服裝：就本項(xiàng)目護(hù)衛(wèi)不能穿著保安類(lèi)服裝，冬天是西裝革履，夏天是襯衣領(lǐng)帶，如同真正意義上的保鏢。判斷物業(yè)管理策劃105判斷物業(yè)管理策劃3、本項(xiàng)目智能化系統(tǒng)：近年來(lái)，智能建筑技術(shù)有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術(shù)擴(kuò)展到一個(gè)區(qū)域內(nèi)多座智能建筑進(jìn)行綜合管理，這樣的區(qū)域被稱(chēng)為智能小區(qū)。智能小區(qū)已成為建筑行業(yè)中，繼智能建筑之后的又一個(gè)熱點(diǎn)，也是房地產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。所謂智能小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)，多個(gè)具有相同或不同功能的建筑物（主要指住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌方法，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、多媒體技術(shù)等高科技手段，分別對(duì)其功能進(jìn)行智能化，使資源充分共享，統(tǒng)一管理。在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能地提高性能價(jià)格比。判斷物業(yè)管理策劃106判斷物業(yè)管理策劃結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，我考慮了下列系統(tǒng)：小區(qū)家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)，它包括住宅設(shè)置樓宇對(duì)講和居室報(bào)警及緊急呼叫系統(tǒng)；小區(qū)周邊邊界監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)；三表自動(dòng)抄集系統(tǒng)，本工程要求包括水、電、氣、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)（每戶(hù)三表）；小區(qū)公共空間設(shè)緊急廣播和背景音樂(lè)系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)車(chē)輛出入管理系統(tǒng)；公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；物業(yè)管理及綜合信息管理平臺(tái)系統(tǒng)；寬帶網(wǎng)接入系統(tǒng)；判斷物業(yè)管理策劃107判斷物業(yè)管理策劃特別說(shuō)明緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)在小區(qū)廣場(chǎng)、中心綠地、組團(tuán)綠地、道路交匯等處設(shè)置音箱，音柱等放音設(shè)備，由管理中心集中控制，可在節(jié)假日、早晚及特定時(shí)間播放音樂(lè)，也可播放一些公共通知、科普知識(shí)、娛樂(lè)節(jié)目等。同時(shí)，在發(fā)生緊急事件可作為緊急廣播強(qiáng)制切入使用。判斷物業(yè)管理策劃108提煉消費(fèi)群體介定:目標(biāo)客戶(hù)圈層核心客戶(hù)群：生活在本縣城鄉(xiāng)村居民，屬于消費(fèi)中堅(jiān)力量，年齡在25-45歲，占55％主要客戶(hù)群：服務(wù)于政府或公務(wù)員，小型私企老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)等，占40％游離客戶(hù)群：投資及偶得客戶(hù)，5％核心客戶(hù)群——消費(fèi)中堅(jiān)收入人群人群描述：生活在大英縣的周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，熟悉本片區(qū)，年齡介于25至45歲，青、中年人，靠外出經(jīng)濟(jì)為生，熱愛(ài)生活，對(duì)工作和生活有著同樣的執(zhí)著。置業(yè)特點(diǎn)：有一定積蓄，認(rèn)同新事物；相對(duì)產(chǎn)品的形象和品味而言，注重項(xiàng)目的產(chǎn)品本身。提煉消費(fèi)群體介定:109提煉主要客戶(hù)群——公務(wù)員，小企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)人群描述：理性，工作生活兩相宜。置業(yè)特點(diǎn)：認(rèn)同項(xiàng)目?jī)?yōu)越地理位置，認(rèn)同新事物，花高價(jià)而帶來(lái)的高品質(zhì)享受。游離客戶(hù)群——投資及偶得客戶(hù)人群描述：致力于投資地產(chǎn)賺錢(qián)的客群，還有觀光旅游等客戶(hù)。置業(yè)特點(diǎn)：看中本項(xiàng)目品質(zhì)以及升值潛力用來(lái)投資或二次居住，以及而然路過(guò)客。提煉主要客戶(hù)群——公務(wù)員，小企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)110提煉項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況的分析，以及項(xiàng)目前期的產(chǎn)品定格，具備優(yōu)越的位置優(yōu)勢(shì)，考慮項(xiàng)目土地成本相對(duì)較高等因素，此項(xiàng)目走在高檔高品質(zhì)路線(xiàn)。

中高檔濱海物業(yè)所謂的高檔精品，指的是產(chǎn)品檔次高和物業(yè)賣(mài)點(diǎn)突出，項(xiàng)目形象包裝力求往高看齊，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比提煉項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位111提煉項(xiàng)目主題提煉提煉原則

符合目標(biāo)市場(chǎng)的需求，為市場(chǎng)所接受；符合目標(biāo)客戶(hù)的喜好，引起目標(biāo)客戶(hù)的認(rèn)同感；形象鮮明，區(qū)別于其他項(xiàng)目的形象；定位明確，讓人一看到項(xiàng)目的宣傳就能聯(lián)想到項(xiàng)目本身；

具有前瞻性，結(jié)合宏觀政策、大型基建等，引導(dǎo)市場(chǎng)；符合項(xiàng)目自身實(shí)際情況，但要高于項(xiàng)目本身，即要拔高形象；提煉項(xiàng)目主題提煉112提煉提煉內(nèi)容一、另類(lèi)風(fēng)情、主題生活模式（歐洲）二、從項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)的思路出發(fā)（歐洲）三、項(xiàng)目的人文條件（學(xué)校、環(huán)境）綜上看，一二、項(xiàng)構(gòu)成本樓盤(pán)的主題靈魂，應(yīng)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中心線(xiàn)，第三項(xiàng)構(gòu)成項(xiàng)目的兩條支撐點(diǎn)。為此，本項(xiàng)目的主題提煉應(yīng)以線(xiàn)帶點(diǎn)。提煉提煉內(nèi)容113提煉提煉定格生活在歐洲提煉提煉定格114定奪價(jià)格擬訂定價(jià)的基本原則結(jié)合片區(qū)的市場(chǎng)情況，評(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定樓盤(pán)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類(lèi)樓盤(pán)之價(jià)格水平，利用“市場(chǎng)比較法”制定整體平均價(jià)格；定奪價(jià)格擬訂115定奪價(jià)格擬訂定奪價(jià)格擬訂116定奪價(jià)格擬訂市場(chǎng)比較法計(jì)算實(shí)收均價(jià)的基礎(chǔ)條件1)開(kāi)售前三個(gè)月的市場(chǎng)情況2)周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平，付款方式優(yōu)惠措施3)銷(xiāo)售條件及項(xiàng)目特點(diǎn)的展示4)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、外立面均好性到位5)現(xiàn)場(chǎng)包裝到位6)外圍導(dǎo)示系統(tǒng)到位7)售樓處包裝到位8)樓體形象進(jìn)度達(dá)封頂以上9)與推廣相關(guān)方案確認(rèn)執(zhí)行10)內(nèi)部園林景觀或前廣場(chǎng)展示到位定奪價(jià)格擬訂117定奪價(jià)格擬訂片區(qū)平均價(jià)參考分析－按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目影響力的不同進(jìn)行修正，修正原則是拿取一個(gè)片區(qū)平均指導(dǎo)價(jià)，按照上半部的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),的樓盤(pán)售價(jià)為多層1300元/平方米，電梯1530元/平方米本項(xiàng)目的推售時(shí)間預(yù)期在2008年的10月1日左右，同時(shí),本項(xiàng)目與市面上其他項(xiàng)目有不可逾越的優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目的多層住宅物業(yè)的均價(jià)按現(xiàn)在市面測(cè)算的價(jià)格基礎(chǔ)上提升3％計(jì)算,1300*（1+3%）=1339元/平方米因此預(yù)期加州灣多層住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為：1339元/平方米

定奪價(jià)格擬訂118定奪價(jià)格擬訂本項(xiàng)目的電梯與現(xiàn)在市面的電梯產(chǎn)品相似，但其同一類(lèi)型產(chǎn)品的價(jià)格差異主要由區(qū)域環(huán)境，配套，規(guī)劃與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及物業(yè)的景觀資源等四個(gè)方面的因素所影響。因此，對(duì)此類(lèi)型產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，在考慮項(xiàng)目的權(quán)重時(shí)，首先考慮同一區(qū)域的可比性較強(qiáng)的項(xiàng)目，因此將御景天下與外灘麗景作為主要的類(lèi)比對(duì)象；以天地山水為參照。樓盤(pán)名產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)價(jià)格差比例御景天下電梯1548外灘麗景電梯1519291.9%由此方法得出本項(xiàng)目的電梯均價(jià)：加州灣電梯價(jià)格=御景天下的均價(jià)×（1+1.9％）＝1548×（1+1.9％）＝1577元/平方米定奪價(jià)格擬訂119定奪價(jià)格擬訂商業(yè)地產(chǎn)在有效運(yùn)營(yíng)后的定價(jià)規(guī)律是：行業(yè)利潤(rùn)率=商鋪獲利能力=年租金ⅹ15年〓價(jià)格也就是說(shuō)店鋪獲利能力決定它可以承受的租金，而租金收益決定銷(xiāo)售價(jià)格，這就不向住宅地產(chǎn)一樣：成本和周邊地區(qū)售價(jià)是銷(xiāo)售價(jià)格的重要參考依據(jù)。但在大英而言，由于市場(chǎng)不與成熟，商業(yè)運(yùn)做相對(duì)扎亂，只能通過(guò)周邊售價(jià)參考定價(jià)擬訂本項(xiàng)目的一樓商業(yè)價(jià)格為參考價(jià)格5500元，二層比率按一層的40%計(jì)算為2200元若出三層商業(yè)時(shí)，二層商業(yè)按一層商業(yè)的60%計(jì)算，三層按一層的30%計(jì)算

定奪價(jià)格擬訂120定奪價(jià)格戰(zhàn)略:通常常規(guī)的作戰(zhàn)方式均是底價(jià)入市，極個(gè)別地氣充足的樓盤(pán)采用高價(jià)入市的姿態(tài)，不過(guò)這都是資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，為確保我們開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金鏈，加速企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度，準(zhǔn)確定位一二期的開(kāi)發(fā)速度，就月本項(xiàng)目，還有諸多不能預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)因素，我們?cè)趦r(jià)格上應(yīng)該底開(kāi)高走，步步為贏，一路飄升。定奪價(jià)格戰(zhàn)略:121手法營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研究一、四方八面找客戶(hù)二、底價(jià)入市三、推廣至爆四、主打風(fēng)情牌手法營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略研究122手法推廣：推廣主題生活在歐洲手法推廣：123手法推廣戰(zhàn)略1、造勢(shì)第一階段：藏而不露對(duì)于本項(xiàng)目的消費(fèi)是一種極其理性的消費(fèi)行為，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不先期讓人朦朧，給人神秘、讓人關(guān)注，業(yè)主很難在沒(méi)有真實(shí)體驗(yàn)的情況下匆忙下定，但人對(duì)一項(xiàng)新事物的興奮度是有一定時(shí)間限度的，如果時(shí)間拉長(zhǎng)，興奮度有所減弱，勢(shì)必會(huì)影響銷(xiāo)售。對(duì)于本項(xiàng)目，我們應(yīng)該提早切入市場(chǎng)，后續(xù)工作緊跟準(zhǔn)備完善，包括項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)姿初現(xiàn)、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)結(jié)束。手法推廣戰(zhàn)略124手法第二階段：潛移默化前期良好的準(zhǔn)備工作會(huì)為后期的銷(xiāo)售夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是讓消費(fèi)者接受樓盤(pán)，并且愿意出價(jià)格購(gòu)買(mǎi)就需要個(gè)加溫過(guò)程。本階段推廣重點(diǎn)是對(duì)歐洲文化進(jìn)行探討，從而引發(fā)消費(fèi)者對(duì)另類(lèi)風(fēng)情居住的熱情。手法第二階段：潛移默化125手法第三階段：引爆市場(chǎng)通過(guò)前兩個(gè)階段宣傳及硬件配套兩個(gè)方面具備以后，采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場(chǎng)，并注重售樓會(huì)所氣氛營(yíng)造、，加之部分目標(biāo)消費(fèi)群通過(guò)前期SP活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的體驗(yàn)認(rèn)識(shí)，很容易帶動(dòng)起第一輪消費(fèi)熱潮，在大英市場(chǎng)旋刮歐洲風(fēng)。手法第三階段：引爆市場(chǎng)126手法銷(xiāo)售執(zhí)行售樓硬件設(shè)施：多媒體系統(tǒng)：吸頂音響＋功放＋ＶＣＤ＋電視機(jī)自動(dòng)化系統(tǒng)：電腦＋打印機(jī)＋復(fù)印機(jī)（聯(lián)想系列）通訊系統(tǒng)：電話(huà)二部＋傳真（網(wǎng)通移動(dòng)一部＋電信有線(xiàn)一部）辦公系統(tǒng)：辦公桌４張，椅子四把大廳銷(xiāo)售系統(tǒng)：服務(wù)臺(tái)一張，白色，椅子２把，三人沙發(fā)四對(duì)（休閑布藝，粉紅陪其他顏色），茶幾四張（條形）核桃木顏色，咖啡桌6張（核桃木）方形，椅子24把，（黑色）

手法銷(xiāo)售執(zhí)行127手法銷(xiāo)售執(zhí)行人員配置及培訓(xùn)管理屆于我本項(xiàng)目為金東公司的首個(gè)項(xiàng)目，因此對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的每一個(gè)細(xì)節(jié)我們都要求精益求精，組成了一支優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)尤其重要，以下是本項(xiàng)目的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)：銷(xiāo)售專(zhuān)案經(jīng)理：1名（主管內(nèi)部銷(xiāo)售事務(wù)）銷(xiāo)售人員：5名（現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售）手法銷(xiāo)售執(zhí)行128手法銷(xiāo)售執(zhí)行銷(xiāo)售資料：銷(xiāo)售五證：掃描彩色打印用有５ＣＭ厚機(jī)玻璃夾貼施工圖一套價(jià)格表代收費(fèi)文件建筑標(biāo)準(zhǔn)及配置文件項(xiàng)目規(guī)劃圖按揭文件及相關(guān)資料（條件、利率表）物管文件銷(xiāo)售物品：文件夾１０個(gè)（５個(gè)內(nèi)頁(yè)、５個(gè)夾板）飲水機(jī)空調(diào)文件柜一組其他物品：如定書(shū)記，直尺，鉛筆，筆記本等手法銷(xiāo)售執(zhí)行129手法銷(xiāo)售人員服裝：生活是一種引導(dǎo)，銷(xiāo)售人員的言行與坐莊也將起到微妙的作用，現(xiàn)在許多樓盤(pán)都要求銷(xiāo)售人員著裝正統(tǒng)，完全不顧及樓盤(pán)的主題思想，對(duì)于這種，我在這里將完全姘棄，本樓盤(pán)銷(xiāo)售人員的服裝應(yīng)該與樓盤(pán)相符合，歐洲沐浴休閑生活的著衣應(yīng)該相對(duì)寬松，而不應(yīng)當(dāng)拘謹(jǐn)，同時(shí)我們也應(yīng)該為客戶(hù)帶來(lái)新的穿衣風(fēng)格；銷(xiāo)售人員服裝分冬夏二季，每個(gè)季節(jié)二套，共四套，夏裝：花色沙灘襯衣與白色棉麻褲。冬裝：白色印紫藤花小西裝，白色棉麻大腿直筒褲手法銷(xiāo)售人員服裝：130手法銷(xiāo)控策略前期宣傳以整體形象為主，先給消費(fèi)者形成唯美生活的印象，開(kāi)盤(pán)前期不作預(yù)定，6月份開(kāi)始做排號(hào)登記，排號(hào)每戶(hù)1萬(wàn)元，并制作前期咨詢(xún)登記，待樓盤(pán)預(yù)售許可證下來(lái)后，通過(guò)前期預(yù)熱客戶(hù)及排號(hào)全面脫出銷(xiāo)售。（但內(nèi)部人員及關(guān)系戶(hù)除外）手法銷(xiāo)控策略131此報(bào)僅為大概思路樞紐，尚有欠缺之處，還望海諒謝謝此報(bào)僅為大概思路樞紐，尚有欠缺之處，132金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽(yáng)三諾房產(chǎn)金東.加州灣前期策劃報(bào)告綿陽(yáng)三諾房產(chǎn)133解讀宏觀調(diào)控解讀國(guó)十五條時(shí)間：2006年5月17日主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；90㎡以下住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。點(diǎn)評(píng)：國(guó)十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，該政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長(zhǎng)期的影響作用。由于各地都將會(huì)出臺(tái)新政細(xì)則對(duì)國(guó)六條和國(guó)十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋?zhuān)撕蟾鞯鼐蛧?guó)十五條所出臺(tái)的細(xì)則，以及各部委就國(guó)六條、國(guó)十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將2006年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來(lái)。解讀宏觀調(diào)控解讀134解讀規(guī)劃時(shí)間：2006年9月30日主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開(kāi)工商品住房總面積的70%以上。點(diǎn)評(píng)：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購(gòu)房門(mén)檻，其目的是保障中低收入階層的購(gòu)房需求，此規(guī)劃對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專(zhuān)業(yè)要求。解讀規(guī)劃135解讀中觀市場(chǎng)大英縣于1997年12月28日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幅員面積703平方公里、總?cè)丝?3萬(wàn)人，大英縣位于四川盆地中部，丘陵地區(qū)，為亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，氣候溫和，四季分明，年均降雨量930毫米，平均氣溫16.5℃，年均日照1380小時(shí)，無(wú)霜期297天。

解讀中觀市場(chǎng)136解讀大英區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通十分便捷。縣城距成都114公里、重慶160公里、綿陽(yáng)130公里、南充100公里，屬成渝綿經(jīng)濟(jì)圈，被稱(chēng)為“成都的后花園”。南與遂寧市市中區(qū)接壤，西南與樂(lè)至縣連界，西毗中江縣，西北與三臺(tái)縣交界，北與射洪縣為鄰，在大區(qū)位上具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目區(qū)所在地位于大英新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與大英“中國(guó)死?！本皡^(qū)呈呼應(yīng)之勢(shì)，品牌聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)也是不可多得。解讀大英區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通十分便捷?？h城距成都114公里、重137解讀自然資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目區(qū)位于郪江河邊，背倚蓬萊公園，對(duì)面臨水，依山傍水的自然條件造就了良好的生態(tài)環(huán)境。火井溝、崩山溝內(nèi)綠地成蔭，郪江水清澈透明，船在水中行，水中顯倒影，簡(jiǎn)直是一幅天然的山水畫(huà)解讀自然資源優(yōu)勢(shì)138解讀品牌借勢(shì)大英本是一個(gè)新成立不過(guò)十來(lái)的年小縣，雖然自然資源及鹽鹵資源、區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，但工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)都十分薄弱，基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有完善，在死海開(kāi)發(fā)之前大英還不為大眾熟識(shí)。隨著2004年“中國(guó)死?！痹诼糜谓绾统捎鍍傻匦纬傻霓Z動(dòng)效應(yīng)，大英這個(gè)小縣城也名揚(yáng)海外，因此開(kāi)發(fā)“中國(guó)青少年益智樂(lè)園”一是順應(yīng)時(shí)代需求，其次是為進(jìn)一步樹(shù)立大英的品牌形象，三是借助死海的宣傳攻勢(shì)及品牌優(yōu)勢(shì)，形成互動(dòng)，解讀品牌借勢(shì)139解讀政策優(yōu)勢(shì)當(dāng)前，旅游業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，到2020年，中國(guó)有望成為世界第一大旅游目的地國(guó)家。故國(guó)家把旅游業(yè)放到了戰(zhàn)略性發(fā)展的高度，從中央到各級(jí)政府都非常重視，出臺(tái)了一系列政策來(lái)促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，制定了一系列總體規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)旅游業(yè)的前進(jìn)方向。四川省政府一直以來(lái)都很重視旅游業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，四川已經(jīng)成為西部旅游龍頭，全國(guó)旅游強(qiáng)省。在旅游業(yè)高速發(fā)展的近幾年，四川省政府更是加大了對(duì)旅游業(yè)的政策傾斜和資金投入，為四川旅游的蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。作為川中重鎮(zhèn)的遂寧依托其良好的自然人文旅游資源，將旅游產(chǎn)業(yè)列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)，圍繞“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，將自然資源優(yōu)勢(shì)與民間資本優(yōu)勢(shì)結(jié)合，將遂寧市建成川中地區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、旅游市場(chǎng)繁榮、功能完善、特色鮮明、服務(wù)一流的旅游目的地，使該市旅游產(chǎn)業(yè)很快蓬勃發(fā)展起來(lái)。大英作為遂寧旅游產(chǎn)業(yè)的排頭兵，近幾年在發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)上做的有聲有色，“中國(guó)死?！钡幕鸨推鋵?duì)經(jīng)濟(jì)的鏈動(dòng)效應(yīng)，堅(jiān)定了大英發(fā)展旅游業(yè)的信心，先后出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)，立志將大英做成“成渝后花園”，全國(guó)聞名的旅游城市。解讀政策優(yōu)勢(shì)140解讀不同物業(yè)供銷(xiāo)情況住宅供銷(xiāo)情況大英2007年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了約22萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售達(dá)到了16萬(wàn)㎡（估計(jì)值），銷(xiāo)售率達(dá)到72.7%，銷(xiāo)售勢(shì)頭較好，住宅供求比較臨制。解讀不同物業(yè)供銷(xiāo)情況141解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見(jiàn)下表：案名建筑面積維多利亞約8000㎡御景天下約40000㎡外灘麗景約1.8萬(wàn)㎡總計(jì)6.6萬(wàn)㎡在2007年住宅供應(yīng)中，電梯公寓的比重占到30%，而推出的電梯公寓銷(xiāo)售情況趨緩，根據(jù)初步調(diào)查2008年新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目盛世國(guó)際電梯銷(xiāo)售達(dá)10%外，其余電梯公寓銷(xiāo)售率均不過(guò)30%，空置面積較大，市場(chǎng)消費(fèi)還不夠成熟。解讀其中2007年電梯公寓的供應(yīng)量見(jiàn)下表：142解讀非住宅供銷(xiāo)情況在2007年非住宅供應(yīng)中，供應(yīng)量約達(dá)2萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售量?jī)H為5000㎡,其一年的空置量達(dá)到1.5萬(wàn)㎡、比例達(dá)到了推出量75%，基于新區(qū)開(kāi)發(fā)速度較緩，商業(yè)氣候上不夠成熟，側(cè)面反映出大英整體消費(fèi)水平偏底，商業(yè)類(lèi)物業(yè)是開(kāi)發(fā)的弱勢(shì)。解讀非住宅供銷(xiāo)情況143解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案樓盤(pán)案名：御景天下樓盤(pán)地址：大英新區(qū)濱江路（死海正對(duì)面）公交線(xiàn)路：2。6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：56067平方米綠化率：43%樓盤(pán)形態(tài)：多層，小高層，高層容積率：2。86

90-140平米總套數(shù)：420戶(hù)戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：；有入戶(hù)花園、分功較明確戶(hù)型缺點(diǎn)：局部采光不通，有暗衛(wèi)戶(hù)型種類(lèi)：2-2-1到3-2-2銷(xiāo)售較好的戶(hù)型：多層90平米主力戶(hù)型及比例：120平米占總面積70%解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案144解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案單價(jià)范圍：多層均價(jià)1380，電梯不臨江1480--1780樓盤(pán)基價(jià)：1280臨江1500--1800最高價(jià)：1800均價(jià)：多層1350、電梯1580優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1480,樓層遞增20價(jià)格認(rèn)可度調(diào)查：目前偏高，有消費(fèi)群體針對(duì)價(jià)格變動(dòng)分析：價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案145解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案外灘麗景樓盤(pán)地址：新區(qū)小奚橋頭公交線(xiàn)路：6路占地面積：約30畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：多層不確定，電梯3600平方米綠化率：約39%樓盤(pán)形態(tài)：多層，電梯高層容積率：不確定

面積范圍：電梯106-139平米戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶(hù)型種類(lèi)：2-2-1到3-2-2銷(xiāo)售較好的戶(hù)型：多層90平米主力戶(hù)型及比例：120多平米占總面積80%解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案146解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案單價(jià)范圍：多層頂樓1038，電梯1300-1680樓盤(pán)基價(jià)：1038最高價(jià)：1680左右均價(jià)：多層1300、電梯1550優(yōu)惠情況：分期與按揭1%、一次性4%價(jià)格分布情況：電梯最低價(jià)1300,樓層遞增20價(jià)格包含的配套項(xiàng)目：清水房屋產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用案例：產(chǎn)權(quán)2.05%,五通費(fèi)12000,解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案147解讀競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)個(gè)案樓盤(pán)案名：陽(yáng)光麗城樓盤(pán)地址：江南西路桌筒廣場(chǎng)公交線(xiàn)路：1、6路園林綠化景觀：山地園林及中軸景觀占地面積：約300畝建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代建筑面積：28萬(wàn)平方米綠化率：約39%樓盤(pán)形態(tài)：多層，花園洋房容積率：1.4面積范圍：78-123戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：功能分區(qū)明確、戶(hù)型缺點(diǎn)：采光面不通透戶(hù)型種類(lèi)：2-2-1