某區(qū)商業(yè)街策劃案課件

杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2004年2月杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司1目錄杭州城市研究杭州商業(yè)市場杭州酒店寫字樓市場濱江區(qū)及商業(yè)現(xiàn)狀態(tài)項目介紹及SWOT分析項目定位分段定位設(shè)想目錄杭州城市研究2第一部分杭州城市研究第一部分杭州城市研究3杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖4杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖5杭州經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1466億元，同比增長14.3%，增幅比去年同期提高1.6個百分點。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)同比分別增長6.6%，17.9%和10.8%。前三個季度，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)“高開—低走—快速回升”的“V”字型發(fā)展態(tài)勢，凸顯出杭州市經(jīng)濟具有較好的抗突發(fā)事件能力和旺盛的內(nèi)在自主增長能力，呈現(xiàn)經(jīng)濟高速運行，整體素質(zhì)提高，需求拉動有力，發(fā)展亮點紛呈的鮮明特點。2003年上半年市區(qū)居民人均可支配收入6832元，同比增長11．8％，其中工薪收入增長12．3％。杭州經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成16工業(yè)總產(chǎn)值位居第三2003年1－5月份杭州市工業(yè)總產(chǎn)值達1145．9億元，比去年同期增長29．5％。排在深圳（1644．67億元）、廣州（1394．61億元）之后，在全國15個副省級城市中位居第三。城鎮(zhèn)居民收入和支出排第四

1－5月份我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達5952元，比去年同期增長12．6％。排在深圳（11778元）、廣州（6652元）、寧波（6121元）后；而人均消費支出4005元，在十五個城市中排名第四，列深圳（8326元）、廣州（4652元）、廈門（4047元）之后零售額是長三角季軍1－5月份我市社會消費品零售總額達231．22億元，列上海（901．78億元）、南京（242．9億元）之后。在全國15個副省級城市中位居第九。杭州經(jīng)濟實力對比（與全國15個副省級城市）工業(yè)總產(chǎn)值位居第三杭州經(jīng)濟實力對比（與全國15個副省級城市7蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時代走向錢塘江時代”。老城區(qū)的精致、和諧和新城區(qū)的大氣、開放有機地組成了新杭州的布局。杭州城市發(fā)展蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時8杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”

戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”9工業(yè)立市區(qū)域金融中心：為中小企業(yè)提供全方面金融服務(wù)，形成與上海 差異的金融中心。先進制造業(yè)基地：杭州市將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及用高新技術(shù)改 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)兩個方面，從而成為先進制造業(yè)基地。國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位國際風景旅游城市：杭州是典型的自然風景名勝區(qū)與大都市融為一體 的城市，這使杭州具有國際風景旅游城市獨到壟斷性的旅游吸引力。

工業(yè)立市10杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴旅游西進沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興跨江發(fā)展杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴旅游西進沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興11戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際化都市長三角“副中心城市”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際12杭州新格局演變杭州新格局演變13在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。它以開闊的錢塘江為背景，體現(xiàn)自然與人和諧共生的生態(tài)理念，充分延續(xù)杭州的歷史文脈，與秀麗的西湖山水交相輝映，體現(xiàn)現(xiàn)代、大氣的風采，成為新世紀杭州城市的金名片。成為杭州新的行政商務(wù)中心，錢江新城東臨錢塘江，西靠秋濤路，北依錢江二橋、艮山西路，南至姚江路，面積約l5平方公里。其將融行政辦公、商務(wù)貿(mào)易、金融會展、文化娛樂、居住旅游等功能為一體。

杭州新格局演變

促成未來城市行政中心在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實14錢江世紀城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用地，是未來城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分和城市雙心結(jié)構(gòu)的核心內(nèi)容，區(qū)位優(yōu)勢極其突出，對杭州大都市未來的整體發(fā)展具有重要的意義。

錢江世紀城范圍為：東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至錢江三橋，南到前解放河，東至利群河和市心路?？傆玫匾?guī)模為22.74平方公里，可容納人口12萬人。建成后將具有行政管理、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、空港服務(wù)、生活居住和商業(yè)文娛等七大功能。

杭州新格局演變

促成未來城市金融商務(wù)中心錢江世紀城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用15杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起根據(jù)新一16新中心形成比較

上海杭州張江高科技園區(qū)、松江大學城錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融商務(wù)區(qū)濱江高科高教區(qū)人民廣場行政、文化、商務(wù)區(qū)錢江世紀城金融商務(wù)區(qū)1、可能產(chǎn)生的問題2、高新、高教產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的聚集力量不足新中心形成比較上海杭州錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融17第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀18杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成一個市級商業(yè)中心、兩個市級商業(yè)副中心和五個新商圈杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成19市級商業(yè)中心——以延安路為軸，以湖濱商貿(mào)旅游街區(qū)為核心，以武林商圈、吳山商圈為兩翼的“一軸、兩翼、一中心”的商貿(mào)區(qū)。市級商業(yè)中心20兩個市級商業(yè)副總心——江南城——臨平城五個新商圈

——慶春東路區(qū)域商業(yè)中心——拱寰橋區(qū)域商業(yè)中心——翠苑區(qū)域商業(yè)中心——濱江區(qū)域商業(yè)中心——開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心兩個市級商業(yè)副總心21杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局22“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：武林廣場商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為杭州市規(guī)模最大的市級綜合性商業(yè)中心，是目前杭州商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域。武林廣場容納了杭州的幾家頂尖商家，如杭州大廈、銀泰百貨、杭州百貨等大型購物場所，2004年3月即將開業(yè)的連卡佛也座落于此；白馬大廈、華浙廣場、同方財富大廈等商務(wù)樓林立，電信、聯(lián)通、移動總部也坐落在此，商貿(mào)業(yè)發(fā)達，商圈輻射能力強。武林廣場商圈的商鋪售價約為4萬~8萬元/平方米，年租金最高可達7000元/平方米左右，平均回報率為6~8%左右。

我們認為：武林廣場商圈對本項目有重大影響“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：23十一條商業(yè)特色街道

下城區(qū)———新華路絲綢步行街、武林路女裝街；上城區(qū)———清河坊歷史街區(qū)、湖濱商業(yè)旅游特色街；拱墅區(qū)———信義坊步行街；江干區(qū)———四季青服裝特色街；西湖風景名勝區(qū)———梅家塢茶文化特色村落。現(xiàn)正在打造——文三路電子信息街、延安路時尚購物街、解放路時代商業(yè)街十一條商業(yè)特色街道24較為成功的商業(yè)街：南山路：南山路位于西湖湖畔，著名的“中國美院”正位于這條路上。南山路集“酒吧茶樓、藝術(shù)字畫、中西餐飲、休閑娛樂”四大功能于一體，已經(jīng)成為杭州市非常成功的休閑一條街。河坊街：河坊街是一條仿古街，位于杭州吳山廣場側(cè)，主要經(jīng)營杭州一些特色商品，如字畫、藥鋪、古玩玉石、特色小吃、絲綢、飾品等，針對銷售客戶群主要是外地游客。杭海路（四季青）：杭海路位于鐵路杭州站旁側(cè)，是一條以服裝批發(fā)為主的商業(yè)特色街。較為成功的商業(yè)街：25武林路：武林路是杭州著名的時尚女裝街。文三路：文三路是一條電子信息街，主要以電子信息類產(chǎn)品經(jīng)營為主。信義坊：信義坊位于莫干山路和湖墅路上，信義坊商業(yè)街是杭州少有的一條純屬后天營造出來的商業(yè)街，是杭州北面唯一的商業(yè)街，建筑形態(tài)以清朝仿古建筑和新天地建筑混合形式為主。信義坊商鋪底鋪售價約4萬元/平方米，其余層面約2萬元/平方米。信義坊商鋪均出售，但實行售后反租統(tǒng)一經(jīng)營，目前招商率約為70％。目前信義坊在人氣上還較弱，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑餐飲為主。

武林路：武林路是杭州著名的時尚女裝街。26杭州商業(yè)運作的特點

商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主。開發(fā)的商業(yè)項目通常都采取分割出售的方法對外銷售，以便開發(fā)商盡快收回投資，減輕資金壓力。由于杭州乃至浙江民間投資熱情較高，投資能力很強，商業(yè)開發(fā)項目銷售情況大部分都良好。大型商廈雖然分割出售，但由于這些物業(yè)在建筑設(shè)計上比較高檔，大部分開發(fā)商又采用“售后返租”方式來經(jīng)營，即開發(fā)商自己組建經(jīng)營公司或引入外面的經(jīng)營公司來統(tǒng)一招商經(jīng)營，小業(yè)主按商鋪投資額獲得相應回報。杭州商業(yè)運作的特點商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主27杭州商業(yè)存在的主要問題

規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力

商業(yè)開發(fā)隨意盲目性大，缺少必要的開發(fā)前論證研究由于開發(fā)商普遍面臨較大的資金壓力，杭州商業(yè)項目的開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)常性脫節(jié)，物業(yè)不能形成商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢杭州商業(yè)存在的主要問題規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力28杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?/p>

宏觀經(jīng)濟環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展

1）市區(qū)擴大使杭州商業(yè)發(fā)展能有一個更為堅實的需求基礎(chǔ)。

2）良好的區(qū)位優(yōu)勢和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費潛力。

3）杭州提出“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”戰(zhàn)略目標，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點之一加以大力扶持。資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展

相關(guān)產(chǎn)業(yè)（會展業(yè)、旅游業(yè)）帶動和支撐商業(yè)發(fā)展

杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿暧^經(jīng)濟環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展29杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達國家人均商業(yè)面積達1.2平方米/人，上海人均商業(yè)面積接近1平方米/人，而杭州人均商業(yè)面積只有0.7—0.8平方米/人。從這個角度看，杭州商業(yè)項目開發(fā)尚有很大潛力。整體來看，杭州商業(yè)發(fā)展尚處在一個初級階段，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)、時尚流行業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，其根本性原因還在于杭州居民消費觀念滯后。盡管如此，以南山路為代表的休閑式現(xiàn)代商業(yè)模式的成功表明杭州居民消費觀念正在悄然發(fā)生變化。從深層次看，杭州市商業(yè)過剩是商業(yè)結(jié)構(gòu)方面的過剩，即傳統(tǒng)的、簡單的商業(yè)形態(tài)過剩。從中高端市場看，目前成功的只有杭州大廈、銀泰百貨等寥寥數(shù)家；現(xiàn)代以休閑娛樂為主的商業(yè)項目目前只在南山路休閑一條街上有所展現(xiàn)；而綜合性整體性商業(yè)開發(fā)項目更是幾乎就沒有出現(xiàn)過?？傮w來看，杭州商業(yè)開發(fā)商實力規(guī)模有限、開發(fā)經(jīng)驗匱乏、開發(fā)經(jīng)營模式較為落后、項目開發(fā)缺乏較為科學嚴謹?shù)姆治稣撟C研究，大部分新建商業(yè)項目競爭力明顯不足。

杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達國家人均商業(yè)面積達1.2平方米/人，上海人均30第三部分杭州酒店寫字樓市場第三部分杭州酒店寫字樓市場31杭州酒店業(yè)市場

杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州的境外游客達到80萬人次，外匯收入3.6億美元；國內(nèi)游客2700萬人次，旅游收入259億元。旅游、度假、會議、會展業(yè)的發(fā)展促進了杭州酒店業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)計顯示，杭州星級酒店2003年的入住率超過了77％，其中，四星級以上酒店的入住率超過了85％。目前，杭州星級酒店分布格局與杭州旅游業(yè)的發(fā)展和客源需求有所不同，二星和三星級酒店占了絕大多數(shù)，四星級以上酒店不足。盡管如此，由于眾多投資者看好杭州酒店業(yè)的未來發(fā)展，酒店投資劇增，據(jù)統(tǒng)計，目前杭州正在籌建新建的星級酒店36家，其中，四星級以上酒店就達到了26家。

杭州酒店業(yè)市場杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州322001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應與需求之間的差距明顯縮小寫字樓發(fā)展特征突出：概念性寫字樓深受市場歡迎；寫字樓多樣化發(fā)展明顯；租賃式寫字樓嶄露頭角；區(qū)域性寫字樓向縱深化發(fā)展。目前，杭州寫字樓主要分布在武林廣場區(qū)、世貿(mào)黃龍區(qū)、慶春路區(qū)、城西高新區(qū)、城站區(qū)、湖濱延安路區(qū)、城東濱江區(qū)等幾大區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州未來四年可售的寫字樓供應量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發(fā)量。杭州寫字樓市場

2001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應與33開發(fā)速度明顯趨緩區(qū)域市場差異加大整體銷售趨向平穩(wěn)高檔樓盤鎖定大公司過半客戶需求小面積戶型租賃式占據(jù)半邊天杭州寫字樓發(fā)展特點開發(fā)速度明顯趨緩杭州寫字樓發(fā)展特點34第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀35濱江區(qū)濱江區(qū)36濱江區(qū)之于杭州

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江板塊將形成面積達73平方公里，規(guī)劃人口至2010年達到16萬~21萬，到2020年達到50萬人左右的一個新區(qū)。其定位是產(chǎn)業(yè)興城，以城促產(chǎn)，“產(chǎn)—學—研—住—商”多元化結(jié)合，既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住等功能的分流中心。濱江區(qū)之于杭州根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（19937濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）兩個中心（東部的區(qū)級中心、西部的高新園區(qū)中心）一條旅游觀光帶（臨江綠化帶和濱江大道）兩個文教區(qū)（西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研區(qū)）四大居住區(qū)。濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）38某區(qū)商業(yè)街策劃案課件39濱江區(qū)屬性

新興、移民、中高級人才聚集地濱江區(qū)屬性新興、移民、中高級人才聚集地40本項目所在板塊本項目本項目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊該板塊是濱江區(qū)乃至未來杭州錢塘江南岸的行政、商務(wù)、商業(yè)中心該板塊是濱江區(qū)的CBD本項目所在板塊本項目本項目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊41濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白42第五部分項目介紹及SWOT分析第五部分項目介紹及SWOT分析43項目概述本項目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰安路以西，北臨錢塘江，占地300畝.項目概述本項目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰44復興電力雪峰科技復興電力雪峰45項目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢項目所在板塊——濱江區(qū)是城市開發(fā)重點根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項目審

批、人才引進等方面享受杭州市級權(quán)限和政策。

濱江區(qū)將建成一座以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城。項目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢46優(yōu)勢二：本項目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。

啟動地塊規(guī)劃總建筑面積約94萬平方米，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。中心啟動地塊分為南北兩大功能區(qū)，北部為城市的公建區(qū)，是濱江城的區(qū)級中心，同時又是杭州市的副中心，它包括行政辦公中心、文化娛樂中心、商業(yè)金融中心及科技會展中心、廣播影視中心、醫(yī)療中心及沿江的旅游觀光帶等部分，是濱江城重要的功能區(qū)；南部為居住用地。根據(jù)控規(guī)，中心小區(qū)屬于長江路東居住區(qū)，中興路以南居住用地屬于中興路居住區(qū)。

優(yōu)勢二：本項目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，47優(yōu)勢三：交通便利錢江三橋、四橋與錢塘江北岸（舊城區(qū)）相連；距杭州市區(qū)中心7公里。離蕭山市中心11公里，到杭州蕭山國際機場僅20公里，沿杭甬高速直達蕭山國際機場。優(yōu)勢四：企業(yè)實力強優(yōu)勢三：交通便利優(yōu)勢四：企業(yè)實力強48劣勢一：本項目盤量大、運作周期較長、資金壓力較大劣勢二：對開發(fā)、經(jīng)營步行街缺乏認識與經(jīng)驗劣勢一：本項目盤量大、運作周期較長、資金壓力較大49劣勢三：項目所在板塊還未成熟濱江區(qū)居住區(qū)還處于初級建設(shè)時期，交通配套、生活配套還未完善造成目前區(qū)域人氣不足在濱江區(qū)購房的消費者，大多屬于二次購房或投資型購房，故已建成的居住區(qū)入住率不高。劣勢三：項目所在板塊還未成熟50機會點一：本項目開發(fā)正處于城市發(fā)展時期，迎合了城市發(fā)展的方向。城市發(fā)展正處于“從西湖時代走向錢塘江時代”的轉(zhuǎn)折時期；項目開發(fā)處于“杭州城市中心東擴”的如火如荼的建設(shè)時代；本項目的立基點正是城市開發(fā)重點——將城市建設(shè)為國際性旅游休閑城市。機會點一：本項目開發(fā)正處于城市發(fā)展時期，迎合了城市發(fā)展的方向51機會點二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)濟引擎：：一個園區(qū)(杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))、兩個公共中心(東部的區(qū)級中心，西部的高新高園區(qū)中心)、旅游引擎：一條旅游觀光帶(臨江綠化帶和沿江大道)教育引擎：兩個文教區(qū)(西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研小區(qū))居住引擎：四大居住區(qū)，將近20個全新樓盤機會點二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮?2機會點三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進入濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項目審批、人才引進等方面享受杭州市級權(quán)限和政策；濱江區(qū)的城市定位是杭州南部高新區(qū)、高教區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)三位一體的科技新城。，這樣的城市定位創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計結(jié)果，有意向來濱江置業(yè)年輕化趨勢明顯，30歲以下客群占了49%，31-45歲客群占了37%。他們素質(zhì)較高，有較高的收入，對生活有更高的要求。機會點三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進入53機會點四：杭州市場空白點杭州目前的商業(yè)雖然很多，但沒有一個是融合購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游觀光等多種需求的有機組合體。機會點四：杭州市場空白點54威脅點一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費趨勢的影響威脅點二：杭州傳統(tǒng)商業(yè)與本項目的競爭威脅點三：杭州的中高端商業(yè)消費市場逐漸向上海分流威脅點一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費趨勢的影響55問題點：定位目標消費群核心問題：關(guān)鍵問題：問題點：定位目標消費群核心問題：關(guān)鍵問題：56第六部分項目定位第六部分項目定位57戰(zhàn)略思考本項目的思考應脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費的市場角度，而應符合于整個城市發(fā)展需求——旅游城市的市場角度，它不僅滿足于城市內(nèi)部的消費，更應滿足城市旅游市場的消費，而使得來到杭州旅游的消費群為西湖逗留了一日，為了本項目愿意再逗留一日。戰(zhàn)略思考本項目的思考應脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費的市58定位依據(jù)項目自身情況——體量足夠大——開發(fā)商期望以本項目樹立其企業(yè)的品牌形象，促進其在長江三角洲地區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項目周邊情況——所在板塊為未來的杭州副中心項目競爭情況——在板塊內(nèi)不存在競爭——與杭州傳統(tǒng)中高端商業(yè)形成一定競爭定位依據(jù)項目自身情況59

只有在本項目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變，并主旨于讓消費者去體驗整個消費過程，形成具有多重功能的一體化高級商業(yè)形式才能與杭州目前的傳統(tǒng)商業(yè)形成區(qū)別。只有在本項目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅60項目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時尚RBD

屬性：商業(yè)、商務(wù)、居住高度復合發(fā)展具有多功能性、完整性、文化性、時尚性城市副中心的RBD濱江區(qū)CBD中的RBD項目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時尚RBD屬61城市RBD

RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“休憩商業(yè)區(qū)”根據(jù)StephenL.J.Smith的《游憩與閑暇研究的概念詞典》RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類商店、休閑旅游、餐館、酒吧、咖啡館等高度集中組成，吸引周邊人群集中的一個特定零售商業(yè)區(qū)甚至可以吸引大量的城市旅游者思考源城市RBD思考源62RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：整體設(shè)計上講求主題一致營造的休閑環(huán)境不僅吸引購物者、休閑者，使旅游者也在此駐足營造獨特的文化氛圍集中了不容易在同一地點購買的稀有商品特色的餐飲、BAR，有助于整區(qū)社交情景的創(chuàng)造RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：63整案目標客戶群定位項目高度復合性，必須吸引多重消費群才能使整體項目運作起來?；A(chǔ)市場成長市場創(chuàng)造市場整案目標客戶群定位項目高度復合性，必須吸引多重消費群才64板塊所在副城中高端消費群（江南城——濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)）

基礎(chǔ)市場杭州主城中高端消費群（主城——上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干五個城區(qū)）板塊所在副城中高端消費群基礎(chǔ)市場杭州主城中高端消費群65大杭州概念的中高端消費群成長市場大杭州概念的中高端消費群成長市場66浙江城市中高端消費群創(chuàng)造市場其他城市旅游消費群浙江城市中高端消費群創(chuàng)造市場其他城市旅游消費群67第五部分本項目運作的具體思考第五部分本項目運作的具體思考68RBD運營論分段定位+多功能組合+主題特色+文化內(nèi)涵+整體經(jīng)營RBD運營論分段定位69本項目分段定位聚集人氣商業(yè)居住中檔建立品牌商務(wù)、辦公其他商業(yè)中高檔成熟、完整精品商業(yè)休閑高檔旅游、觀光酒店、商務(wù)高檔高檔中高檔中檔本項目分段定位聚集人氣商業(yè)居住中檔建立品牌商務(wù)、辦公其他70本項目多功能組合購物餐飲休閑文化旅游杭州消費者外地消費者娛樂本項目多功能組合購物餐飲休閑文化旅游杭州消費者外地消費者娛樂71本項目主題特色上海花園街本項目主題特色上?；▓@街72本項目文化內(nèi)涵創(chuàng)造一種將海派文化與杭州的休閑文化相融的都市生活、工作、休閑新方式。本項目文化內(nèi)涵創(chuàng)造一種將海派文化與杭州的休閑文化相融的73項目整體規(guī)劃建議項目規(guī)劃理念創(chuàng)造現(xiàn)代的、綜合的、新型的、生態(tài)的城市空間形態(tài)引領(lǐng)現(xiàn)代化生活、工作的生活方式項目整體規(guī)劃建議項目規(guī)劃理念創(chuàng)造現(xiàn)代的、綜合的、新型的、生態(tài)74進行主題分區(qū)，分為三大主題進行規(guī)劃；每個區(qū)域相對獨立但又相互聯(lián)系；每個區(qū)域自身都是一個“Live-Work-Play”模式，但核心功能不同；從南至北，逐漸形成檔位優(yōu)勢空間體驗豐富。進行主題分區(qū)，分為三大主題進行規(guī)劃；75濱江區(qū)生活館總部辦公區(qū)渡假、休閑風情區(qū)濱江區(qū)生活館總部辦公區(qū)渡假、休閑76第一區(qū)域——導入引擎濱江區(qū)生活館核心功能：中檔商業(yè)其他功能：住宅、辦公、休閑形式：各街區(qū)間走道相互聯(lián)系，將群樓有機結(jié)合形成片狀大型SHOPPINGMALL，而在四層以上則為點式高層或短板式高層，高層的低樓層為商務(wù)辦公區(qū)域，高樓層為住宅區(qū)域。形態(tài)類似：辦公與住宅——北京建外SOHO、商業(yè)——港匯廣場第一區(qū)域——導入引擎濱江區(qū)生活館77某區(qū)商業(yè)街策劃案課件78某區(qū)商業(yè)街策劃案課件79第一區(qū)域目標消費群定位本區(qū)域必須導入的消費群屬于城市中消費能力較強，走在時代的前列，且愿意嘗試新新的人群，，我們把他們稱為時尚族群第一區(qū)域目標消費群定位本區(qū)域必須導入的消費群屬于城市80第一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)——SHOPPINGMALL+宜家家居停留：量販KTV、小型電影院（如永樂）、兒童天地（充氣城堡）、娛樂城（如眾誠游戲機房）購物：各類服裝專賣店（如ESPEER）、各類運動服裝專賣店（如NIKE）等、書店（如四季書屋）、音響店、各類專柜餐廳：大眾餐廳（大食代）、快餐（如KFC）、特色餐廳（如上海人家）休閑：咖啡館（如兩岸咖啡）、甜品店、寵物店第一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)——SHOPPINGMALL+宜家81第二區(qū)域——聯(lián)動引擎總部辦公區(qū)核心功能：較高檔辦公其他功能：商業(yè)、休閑形式：四個大辦公樓組團圍合成一個商業(yè)內(nèi)廣場，每個大辦公樓組團既可分割成兩個小辦公樓組團又可整合，供中大型企業(yè)總部遷入，而商業(yè)廣場有休憩、商務(wù)洽談、咖啡店等商業(yè)空間形態(tài)類似：洛克菲洛中心第二區(qū)域——聯(lián)動引擎總部辦公區(qū)82某區(qū)商業(yè)街策劃案課件83洛克菲洛中心洛克菲洛中心84本區(qū)域消費群屬于城市中消費能力很強，追求品位、檔次人群，我們把他們稱為第二區(qū)域目標消費群新貴族群本區(qū)域消費群屬于城市中消費能力很強，追求品位、檔次人群，我們85商業(yè)業(yè)態(tài)：精品咖啡、特色專賣店、特色餐飲、茶館、健身房、便利店、汽車展示廳第二區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)：精品咖啡、特色專賣店、特色餐飲、茶館、健身房、便利86第三區(qū)域——提升引擎渡假、休閑風情區(qū)核心功能：精品酒店及高檔休閑、娛樂、購物形式：高層建筑，兩側(cè)縱向高層，低樓層為辦公用房，高樓層為酒店式公寓，中間橫向高層為高檔星級式酒店。凹型建筑與濱江區(qū)環(huán)行公園有縱向道路聯(lián)系，濱江區(qū)環(huán)行公園內(nèi)可設(shè)置世界特色高檔餐飲。另外設(shè)置高檔的購物精品店、酒吧、餐飲、精品小型酒店、作為高檔的休閑娛樂場所同時可作為濱江區(qū)星級酒店及酒店式公寓的配套。相似形態(tài)：波特曼酒店、茂名路、衡山路第三區(qū)域——提升引擎渡假、休閑風情區(qū)87某區(qū)商業(yè)街策劃案課件88波特曼波特曼89第三區(qū)域目標消費群杭州本地金字塔頂端人群周邊城市高端人群旅游高端人群第三區(qū)域目標消費群杭州本地金字塔頂端人群周邊城市高端人群旅游90商業(yè)業(yè)態(tài)：五星級酒店、濱江特色餐飲、高檔購物、高檔娛樂會所第三區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)：五星級酒店、濱江特色餐飲、高檔購物、高檔娛樂會所第91謝謝！謝謝！92杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2004年2月杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司93目錄杭州城市研究杭州商業(yè)市場杭州酒店寫字樓市場濱江區(qū)及商業(yè)現(xiàn)狀態(tài)項目介紹及SWOT分析項目定位分段定位設(shè)想目錄杭州城市研究94第一部分杭州城市研究第一部分杭州城市研究95杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖96杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖97杭州經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1466億元，同比增長14.3%，增幅比去年同期提高1.6個百分點。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)同比分別增長6.6%，17.9%和10.8%。前三個季度，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)“高開—低走—快速回升”的“V”字型發(fā)展態(tài)勢，凸顯出杭州市經(jīng)濟具有較好的抗突發(fā)事件能力和旺盛的內(nèi)在自主增長能力，呈現(xiàn)經(jīng)濟高速運行，整體素質(zhì)提高，需求拉動有力，發(fā)展亮點紛呈的鮮明特點。2003年上半年市區(qū)居民人均可支配收入6832元，同比增長11．8％，其中工薪收入增長12．3％。杭州經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成198工業(yè)總產(chǎn)值位居第三2003年1－5月份杭州市工業(yè)總產(chǎn)值達1145．9億元，比去年同期增長29．5％。排在深圳（1644．67億元）、廣州（1394．61億元）之后，在全國15個副省級城市中位居第三。城鎮(zhèn)居民收入和支出排第四

1－5月份我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達5952元，比去年同期增長12．6％。排在深圳（11778元）、廣州（6652元）、寧波（6121元）后；而人均消費支出4005元，在十五個城市中排名第四，列深圳（8326元）、廣州（4652元）、廈門（4047元）之后零售額是長三角季軍1－5月份我市社會消費品零售總額達231．22億元，列上海（901．78億元）、南京（242．9億元）之后。在全國15個副省級城市中位居第九。杭州經(jīng)濟實力對比（與全國15個副省級城市）工業(yè)總產(chǎn)值位居第三杭州經(jīng)濟實力對比（與全國15個副省級城市99蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時代走向錢塘江時代”。老城區(qū)的精致、和諧和新城區(qū)的大氣、開放有機地組成了新杭州的布局。杭州城市發(fā)展蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時100杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”

戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”101工業(yè)立市區(qū)域金融中心：為中小企業(yè)提供全方面金融服務(wù)，形成與上海 差異的金融中心。先進制造業(yè)基地：杭州市將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及用高新技術(shù)改 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)兩個方面，從而成為先進制造業(yè)基地。國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位國際風景旅游城市：杭州是典型的自然風景名勝區(qū)與大都市融為一體 的城市，這使杭州具有國際風景旅游城市獨到壟斷性的旅游吸引力。

工業(yè)立市102杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴旅游西進沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興跨江發(fā)展杭州城市戰(zhàn)略發(fā)展城市東擴旅游西進沿江開發(fā)北秀西靜南新東動中興103戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際化都市長三角“副中心城市”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變意義城市定位城市競爭力省會城市國際旅游城市開發(fā)的國際104杭州新格局演變杭州新格局演變105在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。它以開闊的錢塘江為背景，體現(xiàn)自然與人和諧共生的生態(tài)理念，充分延續(xù)杭州的歷史文脈，與秀麗的西湖山水交相輝映，體現(xiàn)現(xiàn)代、大氣的風采，成為新世紀杭州城市的金名片。成為杭州新的行政商務(wù)中心，錢江新城東臨錢塘江，西靠秋濤路，北依錢江二橋、艮山西路，南至姚江路，面積約l5平方公里。其將融行政辦公、商務(wù)貿(mào)易、金融會展、文化娛樂、居住旅游等功能為一體。

杭州新格局演變

促成未來城市行政中心在錢塘北岸江濱地區(qū)將建設(shè)杭州市新行政文化中心——錢江新城，實106錢江世紀城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用地，是未來城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的重要組成部分和城市雙心結(jié)構(gòu)的核心內(nèi)容，區(qū)位優(yōu)勢極其突出，對杭州大都市未來的整體發(fā)展具有重要的意義。

錢江世紀城范圍為：東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至錢江三橋，南到前解放河，東至利群河和市心路。總用地規(guī)模為22.74平方公里，可容納人口12萬人。建成后將具有行政管理、商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、科技信息、空港服務(wù)、生活居住和商業(yè)文娛等七大功能。

杭州新格局演變

促成未來城市金融商務(wù)中心錢江世紀城規(guī)劃區(qū)域在“杭州市城市總體規(guī)劃”中定位為城市發(fā)展用107杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。杭州新格局演變

促成城市產(chǎn)業(yè)板塊的崛起根據(jù)新一108新中心形成比較

上海杭州張江高科技園區(qū)、松江大學城錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融商務(wù)區(qū)濱江高科高教區(qū)人民廣場行政、文化、商務(wù)區(qū)錢江世紀城金融商務(wù)區(qū)1、可能產(chǎn)生的問題2、高新、高教產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的聚集力量不足新中心形成比較上海杭州錢江新城行政、文化、商務(wù)區(qū)陸家嘴金融109第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀第二部分杭州商業(yè)格局發(fā)展及現(xiàn)狀110杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成一個市級商業(yè)中心、兩個市級商業(yè)副中心和五個新商圈杭州未來商業(yè)格局根據(jù)2010年《杭州城市總體規(guī)劃》杭州將形成111市級商業(yè)中心——以延安路為軸，以湖濱商貿(mào)旅游街區(qū)為核心，以武林商圈、吳山商圈為兩翼的“一軸、兩翼、一中心”的商貿(mào)區(qū)。市級商業(yè)中心112兩個市級商業(yè)副總心——江南城——臨平城五個新商圈

——慶春東路區(qū)域商業(yè)中心——拱寰橋區(qū)域商業(yè)中心——翠苑區(qū)域商業(yè)中心——濱江區(qū)域商業(yè)中心——開發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心兩個市級商業(yè)副總心113杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局杭州商業(yè)現(xiàn)狀一個核心商圈，十一條商業(yè)特色街目前商業(yè)格局114“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：武林廣場商圈經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為杭州市規(guī)模最大的市級綜合性商業(yè)中心，是目前杭州商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域。武林廣場容納了杭州的幾家頂尖商家，如杭州大廈、銀泰百貨、杭州百貨等大型購物場所，2004年3月即將開業(yè)的連卡佛也座落于此；白馬大廈、華浙廣場、同方財富大廈等商務(wù)樓林立，電信、聯(lián)通、移動總部也坐落在此，商貿(mào)業(yè)發(fā)達，商圈輻射能力強。武林廣場商圈的商鋪售價約為4萬~8萬元/平方米，年租金最高可達7000元/平方米左右，平均回報率為6~8%左右。

我們認為：武林廣場商圈對本項目有重大影響“一個核心商圈”是指武林廣場商圈：115十一條商業(yè)特色街道

下城區(qū)———新華路絲綢步行街、武林路女裝街；上城區(qū)———清河坊歷史街區(qū)、湖濱商業(yè)旅游特色街；拱墅區(qū)———信義坊步行街；江干區(qū)———四季青服裝特色街；西湖風景名勝區(qū)———梅家塢茶文化特色村落。現(xiàn)正在打造——文三路電子信息街、延安路時尚購物街、解放路時代商業(yè)街十一條商業(yè)特色街道116較為成功的商業(yè)街：南山路：南山路位于西湖湖畔，著名的“中國美院”正位于這條路上。南山路集“酒吧茶樓、藝術(shù)字畫、中西餐飲、休閑娛樂”四大功能于一體，已經(jīng)成為杭州市非常成功的休閑一條街。河坊街：河坊街是一條仿古街，位于杭州吳山廣場側(cè)，主要經(jīng)營杭州一些特色商品，如字畫、藥鋪、古玩玉石、特色小吃、絲綢、飾品等，針對銷售客戶群主要是外地游客。杭海路（四季青）：杭海路位于鐵路杭州站旁側(cè)，是一條以服裝批發(fā)為主的商業(yè)特色街。較為成功的商業(yè)街：117武林路：武林路是杭州著名的時尚女裝街。文三路：文三路是一條電子信息街，主要以電子信息類產(chǎn)品經(jīng)營為主。信義坊：信義坊位于莫干山路和湖墅路上，信義坊商業(yè)街是杭州少有的一條純屬后天營造出來的商業(yè)街，是杭州北面唯一的商業(yè)街，建筑形態(tài)以清朝仿古建筑和新天地建筑混合形式為主。信義坊商鋪底鋪售價約4萬元/平方米，其余層面約2萬元/平方米。信義坊商鋪均出售，但實行售后反租統(tǒng)一經(jīng)營，目前招商率約為70％。目前信義坊在人氣上還較弱，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑餐飲為主。

武林路：武林路是杭州著名的時尚女裝街。118杭州商業(yè)運作的特點

商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主。開發(fā)的商業(yè)項目通常都采取分割出售的方法對外銷售，以便開發(fā)商盡快收回投資，減輕資金壓力。由于杭州乃至浙江民間投資熱情較高，投資能力很強，商業(yè)開發(fā)項目銷售情況大部分都良好。大型商廈雖然分割出售，但由于這些物業(yè)在建筑設(shè)計上比較高檔，大部分開發(fā)商又采用“售后返租”方式來經(jīng)營，即開發(fā)商自己組建經(jīng)營公司或引入外面的經(jīng)營公司來統(tǒng)一招商經(jīng)營，小業(yè)主按商鋪投資額獲得相應回報。杭州商業(yè)運作的特點商業(yè)投資開發(fā)以大型商廈和沿街小型商鋪為主119杭州商業(yè)存在的主要問題

規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力

商業(yè)開發(fā)隨意盲目性大，缺少必要的開發(fā)前論證研究由于開發(fā)商普遍面臨較大的資金壓力，杭州商業(yè)項目的開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)常性脫節(jié)，物業(yè)不能形成商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢杭州商業(yè)存在的主要問題規(guī)劃布局滯后，調(diào)控乏力120杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?/p>

宏觀經(jīng)濟環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展

1）市區(qū)擴大使杭州商業(yè)發(fā)展能有一個更為堅實的需求基礎(chǔ)。

2）良好的區(qū)位優(yōu)勢和較高的居民收入水平使杭州具有很大的消費潛力。

3）杭州提出“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”戰(zhàn)略目標，把商貿(mào)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點之一加以大力扶持。資本投入足以保障商業(yè)的發(fā)展

相關(guān)產(chǎn)業(yè)（會展業(yè)、旅游業(yè)）帶動和支撐商業(yè)發(fā)展

杭州市商業(yè)未來發(fā)展?jié)摿暧^經(jīng)濟環(huán)境有利于商業(yè)發(fā)展121杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達國家人均商業(yè)面積達1.2平方米/人，上海人均商業(yè)面積接近1平方米/人，而杭州人均商業(yè)面積只有0.7—0.8平方米/人。從這個角度看，杭州商業(yè)項目開發(fā)尚有很大潛力。整體來看，杭州商業(yè)發(fā)展尚處在一個初級階段，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，主流業(yè)態(tài)、時尚流行業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，其根本性原因還在于杭州居民消費觀念滯后。盡管如此，以南山路為代表的休閑式現(xiàn)代商業(yè)模式的成功表明杭州居民消費觀念正在悄然發(fā)生變化。從深層次看，杭州市商業(yè)過剩是商業(yè)結(jié)構(gòu)方面的過剩，即傳統(tǒng)的、簡單的商業(yè)形態(tài)過剩。從中高端市場看，目前成功的只有杭州大廈、銀泰百貨等寥寥數(shù)家；現(xiàn)代以休閑娛樂為主的商業(yè)項目目前只在南山路休閑一條街上有所展現(xiàn)；而綜合性整體性商業(yè)開發(fā)項目更是幾乎就沒有出現(xiàn)過?？傮w來看，杭州商業(yè)開發(fā)商實力規(guī)模有限、開發(fā)經(jīng)驗匱乏、開發(fā)經(jīng)營模式較為落后、項目開發(fā)缺乏較為科學嚴謹?shù)姆治稣撟C研究，大部分新建商業(yè)項目競爭力明顯不足。

杭州商業(yè)結(jié)論發(fā)達國家人均商業(yè)面積達1.2平方米/人，上海人均122第三部分杭州酒店寫字樓市場第三部分杭州酒店寫字樓市場123杭州酒店業(yè)市場

杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州的境外游客達到80萬人次，外匯收入3.6億美元；國內(nèi)游客2700萬人次，旅游收入259億元。旅游、度假、會議、會展業(yè)的發(fā)展促進了杭州酒店業(yè)的發(fā)展，統(tǒng)計顯示，杭州星級酒店2003年的入住率超過了77％，其中，四星級以上酒店的入住率超過了85％。目前，杭州星級酒店分布格局與杭州旅游業(yè)的發(fā)展和客源需求有所不同，二星和三星級酒店占了絕大多數(shù)，四星級以上酒店不足。盡管如此，由于眾多投資者看好杭州酒店業(yè)的未來發(fā)展，酒店投資劇增，據(jù)統(tǒng)計，目前杭州正在籌建新建的星級酒店36家，其中，四星級以上酒店就達到了26家。

杭州酒店業(yè)市場杭州是一個國際旅游城市，2003年全年，杭州1242001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應與需求之間的差距明顯縮小寫字樓發(fā)展特征突出：概念性寫字樓深受市場歡迎；寫字樓多樣化發(fā)展明顯；租賃式寫字樓嶄露頭角；區(qū)域性寫字樓向縱深化發(fā)展。目前，杭州寫字樓主要分布在武林廣場區(qū)、世貿(mào)黃龍區(qū)、慶春路區(qū)、城西高新區(qū)、城站區(qū)、湖濱延安路區(qū)、城東濱江區(qū)等幾大區(qū)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州未來四年可售的寫字樓供應量在220萬平方米以上，超過過去十年杭州寫字樓的開發(fā)量。杭州寫字樓市場

2001和2002年是杭州寫字樓處于供過于求的狀態(tài)，但供應與125開發(fā)速度明顯趨緩區(qū)域市場差異加大整體銷售趨向平穩(wěn)高檔樓盤鎖定大公司過半客戶需求小面積戶型租賃式占據(jù)半邊天杭州寫字樓發(fā)展特點開發(fā)速度明顯趨緩杭州寫字樓發(fā)展特點126第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀第四部分濱江區(qū)及其商業(yè)現(xiàn)狀127濱江區(qū)濱江區(qū)128濱江區(qū)之于杭州

根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，位于錢塘江南岸，西北與舉世聞名的西湖隔江相望，東南與美麗富饒的蕭紹平原接壤。轄西興、長河、浦沿三鎮(zhèn)，面積73平方公里，人口10．2萬。濱江風光旖旎，人文薈萃，是杭州南部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城，首先將在中心區(qū)啟動地塊展開建設(shè)。據(jù)杭州市政府的規(guī)劃，濱江板塊將形成面積達73平方公里，規(guī)劃人口至2010年達到16萬~21萬，到2020年達到50萬人左右的一個新區(qū)。其定位是產(chǎn)業(yè)興城，以城促產(chǎn)，“產(chǎn)—學—研—住—商”多元化結(jié)合，既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城區(qū)產(chǎn)業(yè)、居住等功能的分流中心。濱江區(qū)之于杭州根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（199129濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）兩個中心（東部的區(qū)級中心、西部的高新園區(qū)中心）一條旅游觀光帶（臨江綠化帶和濱江大道）兩個文教區(qū)（西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研區(qū)）四大居住區(qū)。濱江區(qū)之城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)）130某區(qū)商業(yè)街策劃案課件131濱江區(qū)屬性

新興、移民、中高級人才聚集地濱江區(qū)屬性新興、移民、中高級人才聚集地132本項目所在板塊本項目本項目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊該板塊是濱江區(qū)乃至未來杭州錢塘江南岸的行政、商務(wù)、商業(yè)中心該板塊是濱江區(qū)的CBD本項目所在板塊本項目本項目所在板塊是整個濱江區(qū)率先啟動地塊133濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白濱江區(qū)商業(yè)研判目前濱江區(qū)商業(yè)幾乎處于市場空白134第五部分項目介紹及SWOT分析第五部分項目介紹及SWOT分析135項目概述本項目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰安路以西，北臨錢塘江，占地300畝.項目概述本項目所在地塊位于濱江區(qū)中興大道以北，中輝路以東，泰136復興電力雪峰科技復興電力雪峰137項目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢項目所在板塊——濱江區(qū)是城市開發(fā)重點根據(jù)新一輪杭州城市總體規(guī)劃（1996—2010年），濱江區(qū)作為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展重點的現(xiàn)代化新城，形成城市新的產(chǎn)業(yè)板塊。濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項目審

批、人才引進等方面享受杭州市級權(quán)限和政策。

濱江區(qū)將建成一座以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點，教育、科研、旅游、商務(wù)、居住協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化新城。項目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢138優(yōu)勢二：本項目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。

啟動地塊規(guī)劃總建筑面積約94萬平方米，是濱江城區(qū)的中心所在地，是杭州南部的副中心。中心啟動地塊分為南北兩大功能區(qū)，北部為城市的公建區(qū)，是濱江城的區(qū)級中心，同時又是杭州市的副中心，它包括行政辦公中心、文化娛樂中心、商業(yè)金融中心及科技會展中心、廣播影視中心、醫(yī)療中心及沿江的旅游觀光帶等部分，是濱江城重要的功能區(qū)；南部為居住用地。根據(jù)控規(guī)，中心小區(qū)屬于長江路東居住區(qū)，中興路以南居住用地屬于中興路居住區(qū)。

優(yōu)勢二：本項目屬于濱江區(qū)的啟動地塊，是濱江城區(qū)的中心所在地，139優(yōu)勢三：交通便利錢江三橋、四橋與錢塘江北岸（舊城區(qū)）相連；距杭州市區(qū)中心7公里。離蕭山市中心11公里，到杭州蕭山國際機場僅20公里，沿杭甬高速直達蕭山國際機場。優(yōu)勢四：企業(yè)實力強優(yōu)勢三：交通便利優(yōu)勢四：企業(yè)實力強140劣勢一：本項目盤量大、運作周期較長、資金壓力較大劣勢二：對開發(fā)、經(jīng)營步行街缺乏認識與經(jīng)驗劣勢一：本項目盤量大、運作周期較長、資金壓力較大141劣勢三：項目所在板塊還未成熟濱江區(qū)居住區(qū)還處于初級建設(shè)時期，交通配套、生活配套還未完善造成目前區(qū)域人氣不足在濱江區(qū)購房的消費者，大多屬于二次購房或投資型購房，故已建成的居住區(qū)入住率不高。劣勢三：項目所在板塊還未成熟142機會點一：本項目開發(fā)正處于城市發(fā)展時期，迎合了城市發(fā)展的方向。城市發(fā)展正處于“從西湖時代走向錢塘江時代”的轉(zhuǎn)折時期；項目開發(fā)處于“杭州城市中心東擴”的如火如荼的建設(shè)時代；本項目的立基點正是城市開發(fā)重點——將城市建設(shè)為國際性旅游休閑城市。機會點一：本項目開發(fā)正處于城市發(fā)展時期，迎合了城市發(fā)展的方向143機會點二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)濟引擎：：一個園區(qū)(杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))、兩個公共中心(東部的區(qū)級中心，西部的高新高園區(qū)中心)、旅游引擎：一條旅游觀光帶(臨江綠化帶和沿江大道)教育引擎：兩個文教區(qū)(西南端的省屬高教區(qū)和東南部的文教科研小區(qū))居住引擎：四大居住區(qū)，將近20個全新樓盤機會點二：濱江板塊的未來發(fā)展?jié)摿薮?44機會點三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進入濱江區(qū)在基本建設(shè)、招商引資、項目審批、人才引進等方面享受杭州市級權(quán)限和政策；濱江區(qū)的城市定位是杭州南部高新區(qū)、高教區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)三位一體的科技新城。，這樣的城市定位創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計結(jié)果，有意向來濱江置業(yè)年輕化趨勢明顯，30歲以下客群占了49%，31-45歲客群占了37%。他們素質(zhì)較高，有較高的收入，對生活有更高的要求。機會點三：濱江發(fā)展形成了新移民的大量進入145機會點四：杭州市場空白點杭州目前的商業(yè)雖然很多，但沒有一個是融合購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游觀光等多種需求的有機組合體。機會點四：杭州市場空白點146威脅點一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費趨勢的影響威脅點二：杭州傳統(tǒng)商業(yè)與本項目的競爭威脅點三：杭州的中高端商業(yè)消費市場逐漸向上海分流威脅點一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)飽和對消費趨勢的影響147問題點：定位目標消費群核心問題：關(guān)鍵問題：問題點：定位目標消費群核心問題：關(guān)鍵問題：148第六部分項目定位第六部分項目定位149戰(zhàn)略思考本項目的思考應脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費的市場角度，而應符合于整個城市發(fā)展需求——旅游城市的市場角度，它不僅滿足于城市內(nèi)部的消費，更應滿足城市旅游市場的消費，而使得來到杭州旅游的消費群為西湖逗留了一日，為了本項目愿意再逗留一日。戰(zhàn)略思考本項目的思考應脫離固有的只滿足于城市內(nèi)部單一消費的市150定位依據(jù)項目自身情況——體量足夠大——開發(fā)商期望以本項目樹立其企業(yè)的品牌形象，促進其在長江三角洲地區(qū)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項目周邊情況——所在板塊為未來的杭州副中心項目競爭情況——在板塊內(nèi)不存在競爭——與杭州傳統(tǒng)中高端商業(yè)形成一定競爭定位依據(jù)項目自身情況151

只有在本項目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變，并主旨于讓消費者去體驗整個消費過程，形成具有多重功能的一體化高級商業(yè)形式才能與杭州目前的傳統(tǒng)商業(yè)形成區(qū)別。只有在本項目中超越單一購物的初級化市場，向購物、旅152項目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時尚RBD

屬性：商業(yè)、商務(wù)、居住高度復合發(fā)展具有多功能性、完整性、文化性、時尚性城市副中心的RBD濱江區(qū)CBD中的RBD項目定位全新的集購物、休閑、娛樂于一身的一站式時尚RBD屬153城市RBD

RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直譯為“休憩商業(yè)區(qū)”根據(jù)StephenL.J.Smith的《游憩與閑暇研究的概念詞典》RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類商店、休閑旅游、餐館、酒吧、咖啡館等高度集中組成，吸引周邊人群集中的一個特定零售商業(yè)區(qū)甚至可以吸引大量的城市旅游者思考源城市RBD思考源154RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：整體設(shè)計上講求主題一致營造的休閑環(huán)境不僅吸引購物者、休閑者，使旅游者也在此駐足營造獨特的文化氛圍集中了不容易在同一地點購買的稀有商品特色的餐飲、BAR，有助于整區(qū)社交情景的創(chuàng)造RBD與傳統(tǒng)購物中心的區(qū)別：155整案目標客戶群定位項目高度復合性，必須吸引