太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件

太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀主講：史鳳玲時(shí)代精奇廣告數(shù)據(jù)與市場研究部主管太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀主講：史鳳玲1數(shù)據(jù)樓市數(shù)據(jù)樓市2第一章：太原樓市現(xiàn)狀第一部分：太原市宏觀經(jīng)濟(jì)分析第一章：太原樓市現(xiàn)狀32005年太原市GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）為

895.5億元，2006年上半年太原市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）469.92億元。

GDP即英文（grossdomesticproduct）的縮寫，也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值。它是對一國（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)在核算期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)的最終產(chǎn)品總量的度量，常常被看成顯示一個(gè)國家（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)重要指標(biāo)。2005年太原市GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）為895.5億元，242005年全太原市完成財(cái)政總收入163.05億元，比2004年增長35.8％，增速提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長26.1%，社會(huì)商品零售總額增長20%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%，農(nóng)民人均純收入達(dá)到4402元，增長13.7%，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.1%。2005年太原市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入同比上升了12%。

2005年全太原市完成財(cái)政總收入163.05億元，比20045一、太原綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升一、太原綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升6二、太原市固定資產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析

二、太原市固定資產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析7太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件8太原市第二產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資比重最高太原市第二產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資比重最高9A、固定資產(chǎn)投資總量對太原GDP增長的基本判斷第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)，是太原GDP增長的熱點(diǎn)

A、固定資產(chǎn)投資總量對太原GDP增長的基本判斷10B、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對太原GDP增長的基本判斷

B、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對太原GDP增長的基本判斷112005年太原市固定資產(chǎn)投資與GDP間的分析表名稱2005年產(chǎn)值(億元)2004年產(chǎn)值(億元)增量(億元)增長率(%)2005年太原GDP895.49780.7114.814.7%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資438.51347.790.826.1%城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資400.21311.488.828.5%農(nóng)業(yè)34.4133.970.441.3%工業(yè)258.8172.286.650.3%建筑業(yè)480.32407.472.9217.9%交通運(yùn)輸和郵政業(yè)54.0944.269.8322.2%能源業(yè)71.2968.882.413.5%房地產(chǎn)業(yè)79.4475.374.075.4%批發(fā)零售\餐飲業(yè)384.03333.650.4315.1%城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中央項(xiàng)目23.0917.485.6132.1%地方項(xiàng)目（省屬）175.0688.5986.4797.6%地方項(xiàng)目（市屬）202.06205.3-3.24-1.6%2005年太原市固定資產(chǎn)投資與GDP間的分析表名稱2005年12投資率反映了當(dāng)年

投資總量

與

GDP總量

之間的比例關(guān)系，貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)率則反映了當(dāng)年

投資增量

與

GDP增量

之間的比例關(guān)系投資率反映了當(dāng)年投資總量與GDP總量之間的比132005年太原市固定資產(chǎn)投資對GDP增長貢獻(xiàn)率與拉動(dòng)率情況名稱貢獻(xiàn)率（%）拉動(dòng)率（百分點(diǎn)）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資79%0.12城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資77.4%0.11農(nóng)業(yè)0.4%0.001工業(yè)75%0.11建筑業(yè)63.5%0.09交通運(yùn)輸和郵政業(yè)8.6%0.01能源業(yè)2%0.003房地產(chǎn)業(yè)3.5%0.005批發(fā)零售\餐飲業(yè)43.9%0.07城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中央項(xiàng)目4.9%0.007地方項(xiàng)目（省屬）75%0.11地方項(xiàng)目（市屬）-2.8%-0.0042005年太原市固定資產(chǎn)投資對GDP增長貢獻(xiàn)率與拉動(dòng)率情況名14三、房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析

三、房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析15太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件161、GDP與房地產(chǎn)投資成正比表現(xiàn)，但增速超過GDP。2、太原市房地產(chǎn)市場從2003年開始快速發(fā)展，表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資額在逐年大幅度地增長，其原因在于：2003-2005年，太原處于“十五規(guī)劃”下的城市化進(jìn)程與舊城改造步伐加快的時(shí)期。特別是2003年，市政府提出“南移西進(jìn)、擴(kuò)容提質(zhì)”后，加快了太原新城建設(shè)的速度；同時(shí)，山西各地市的煤老板及富起來的人向往省會(huì)居住生活，外地來晉投資置業(yè)群明顯增多。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性矛盾，也導(dǎo)致了巨大的市場需求不能被滿足，而日益膨脹起來，使得太原房產(chǎn)需求十分旺盛，這在2005年顯得特別突出！1、GDP與房地產(chǎn)投資成正比表現(xiàn)，但增速超過GDP。17四、人均GDP與房地產(chǎn)住房價(jià)格關(guān)系

四、人均GDP與房地產(chǎn)住房價(jià)格關(guān)系18第二部分：太原市房地產(chǎn)總體市場分析、一、2003-2006年上半年太原市房地產(chǎn)供給分析第二部分：太原市房地產(chǎn)總體市場分析191、2003年到2006年上半年太原市預(yù)售商品房總面積的變化

1、2003年到2006年上半年太原市預(yù)售商品房總面積的變化202004年房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資21.68%2005年房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資18.12%2004年房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資21.68%21房地產(chǎn)投資成分分析房地產(chǎn)投資成分分析222、太原市房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模增加

商品房新開工面積301.33萬平方米，同比增長33.66%，其中商品住宅開工面積212.45萬平方米，比上年同期增長34.49%；太原市商品房竣工面積225.16萬平方米，比上年同期增長30.52%，其中商品住宅竣工面積168.80萬平方米，比上年同期增長20.16%。2、太原市房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模增加商品房新開工面積301.33萬23二、2003-2006年上半年太原市房地產(chǎn)價(jià)格分析

二、2003-2006年上半年太原市房地產(chǎn)價(jià)格分析

24均價(jià)構(gòu)成分解說明

均價(jià)構(gòu)成分解說明25房價(jià)=？房價(jià)=土地成本+土地出讓金+契稅+建安成本+稅金及附加+營銷管理費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施(市政配套建設(shè)費(fèi))+景觀綠化費(fèi)+開發(fā)利潤用等內(nèi)容。房價(jià)=？房價(jià)=土地成本+土地出讓金+契稅+建安成本+稅金及26房價(jià)上漲的重要原因~！(一)國家土地新政執(zhí)行后，土地交易價(jià)格上漲和土地供應(yīng)量相對減少是使太原市房價(jià)上漲的重要原因之一。(二)建材價(jià)格上漲與房地產(chǎn)開發(fā)熱度互為因果關(guān)系。建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。(三)房價(jià)的上漲是房地產(chǎn)市場需求旺盛的結(jié)果。(四)房價(jià)的上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。(五)房價(jià)的上漲與政策的實(shí)施也有一定的關(guān)系。

房價(jià)上漲的重要原因~！(一)國家土地新政執(zhí)行后，土地交易價(jià)27三、太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀

三、太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀28自2005年底，全山西省共有持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

1243

家。其中，太原市持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有

487

家。自2005年底，全山西省共有持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)124329綜述太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注重品牌資源的培養(yǎng)與利用的為數(shù)不多，在太原市影響力較大、注冊資金、資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目較多的太原本地開發(fā)企業(yè)有：華宇集團(tuán)——山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光集團(tuán)——山西陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中保集團(tuán)——太原中保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安業(yè)集團(tuán)——山西省安業(yè)集團(tuán)有限公司鑫茂實(shí)業(yè)——山西鑫茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司中旅集團(tuán)——太原銀建房屋開發(fā)有限公司飛云集團(tuán)——山西飛云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及山西新泓琪房地產(chǎn)產(chǎn)和山西華龍?zhí)┘瘓F(tuán)。在太原市影響力較大、開發(fā)項(xiàng)目較多的外地品牌連鎖地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為大唐世家項(xiàng)目的開發(fā)商：廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西分公司。綜述太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注重品牌資源的培養(yǎng)與利用的為數(shù)不多30四、太原市房地產(chǎn)需求分析

太原居民對住房需求旺盛在一次調(diào)查的200戶家庭中，月收入在2000元左右的有68.3%，1000元以下的有31.7%。有購房需求的占72.8%；

四、太原市房地產(chǎn)需求分析太原居民對住房需求旺盛31太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件32購房意愿調(diào)查購房意愿調(diào)查33外地人購房比例圖外地人購房比例圖34五、太原市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)業(yè)支柱作用居全省前列

年份2001年2002年2003年2004年2005年國土收入2809659320726177818580816行政性收入55984548214591572城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)87919540107011442714950房產(chǎn)交易發(fā)生的各種稅費(fèi)15172834456763377006房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收1595815816168511811818752總計(jì)5492188355105227118518123096五、太原市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析1、房地產(chǎn)業(yè)支柱作用居全省前列352、商品住宅仍是商品房市場的主導(dǎo)

2、商品住宅仍是商品房市場的主導(dǎo)363、商品住房交易面積略有下降

商品房交易面積同比商口住房交易面積同比2004年177.9391.59%121.2471.51%2005年167.5-5.86%127.585.23%2006年上半年66.14-7.43%47.48-15.65%3、商品住房交易面積略有下降商品房交易面積同比商口住房交易374、商品住房價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)

4、商品住房價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)385、目前我市房價(jià)收入比過高

收入水平年工資收入家庭收入別墅面積＞143m2的非普通商品住宅面積＜143m2的普通商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房180萬元50萬元35萬元18萬元低4666.849333.681:1921:541:371:19中低7601.815203.61:1181:321:231:12中等9996.5199931:901:251:171:9中高12732.5254651:711:201:141:7高19485.138970.21:461:131:91:55、目前我市房價(jià)收入比過高收入年工資家庭別墅面積＞143m39房價(jià)收入比含義~！房價(jià)收入比是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入之比。房價(jià)收入比與房地產(chǎn)的銷售情況并沒有必然聯(lián)系，它只能在一定程度上說明一個(gè)國家或地區(qū)房價(jià)的合理性。房價(jià)收入比含義~！房價(jià)收入比是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年406、商業(yè)寫字樓市場投資趨于飽和

7、二手住房市場交易量下降

8、房地產(chǎn)信貸增速放緩

9、外地人購房比例上升

6、商業(yè)寫字樓市場投資趨于飽和

7、二手住房市場交易量下降41第三部分：太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀解析

一、歷年太原住宅發(fā)展?fàn)顩r存量房：是以市場價(jià)購買的普通多層商品住宅和高層商品住宅以及房屋產(chǎn)權(quán)全部歸于購買人所有的房產(chǎn)。包含自主和二手房，上市交易的叫二手房。增量房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房

目前太原普通住宅仍是賣方市場1、住宅增量房

第三部分：太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀解析一、歷年太原住宅發(fā)展?fàn)顩r142

普通住宅供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/m2）戶均面積（m2）銷售率（%）銷售面積（萬m2）預(yù)期銷售額（億元）2003年223.52986.6182.73680.7866.82004年107.083124135.96468.6133.52005年366.773336131.42073.6122.406年上半年129.263419168.45166.1444.2普通住宅銷售均價(jià)戶均面積（m2）銷售面積預(yù)期銷售額223.43A、從歷年住宅供給情況分析C、從歷年住宅銷售價(jià)格分析B、從歷年住宅發(fā)展史情況分析D、從銷售率與住宅戶型供給分析E、從歷年住宅市場預(yù)期銷售額分析F、從居民對住房需求情況分析A、從歷年住宅供給情況分析C、從歷年住宅銷售價(jià)格分析B、從歷44（2）別墅市場供給量逐年減少

別墅供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/m2）戶均面積（平米）預(yù)期銷售額（億元）2003年2004年38.764633.3251182005年0.86584368.90.506年上半年3.085694376.31.8（2）別墅市場供給量逐年減少別墅供應(yīng)量銷售均價(jià)戶均面積預(yù)期45A、從歷年別墅市場供給量分析C、從歷年別墅銷售價(jià)格分析B、從歷年別墅發(fā)展史分析收入水平年工資收入家庭收入別墅180萬元低4666.849333.681:192中低7601.815203.61:118中等9996.5199931:90中高12732.5254651:71高19485.138970.21:46A、從歷年別墅市場供給量分析C、從歷年別墅銷售價(jià)格分析B、從46（3）太原公寓開發(fā)市場日益高漲

公寓供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/m2）戶均面積（平米）2004年5.64200702005年468007506年上半年7.48575066（3）太原公寓開發(fā)市場日益高漲公寓供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)47A、從歷年公寓供給量分析C、從歷年太原公寓銷售價(jià)格分析B、從歷年公寓發(fā)展史分析A、從歷年公寓供給量分析C、從歷年太原公寓銷售價(jià)格分析B、從48（3）太原商住物業(yè)的產(chǎn)生是市場消費(fèi)需求的結(jié)果

商住供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/平米）2003年153163.62004年6.7635672005年10.394057.506年上半年1.44200（3）太原商住物業(yè)的產(chǎn)生是市場消費(fèi)需求的結(jié)果商住供應(yīng)量（萬49A、從歷年商住市場供應(yīng)量分析C、從歷年太原商住樓銷售價(jià)格分析B、歷年太原商住樓發(fā)展史分析E、從太原商住樓與寫字樓租金對比分析D、從太原商住樓銷售情況分析A、從歷年商住市場供應(yīng)量分析C、從歷年太原商住樓銷售價(jià)格分析50（4）太原市經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)A、從歷年太原經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量分析C、從經(jīng)濟(jì)適用房需求方面分析B、從歷年經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格對比分析E、解決目前經(jīng)濟(jì)適用房的問題需要政府引導(dǎo)

D、從經(jīng)濟(jì)適用房所處地理位置周圍配套分析（4）太原市經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)A、從歷年太原經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量分512、存量房雙稅制出臺(tái)前二手房成交量增加，出臺(tái)后二手房價(jià)格高漲2、存量房雙稅制出臺(tái)前二手房成交量增加，出臺(tái)后二手房價(jià)格高漲52A、從二手房成交量分析2006年1-5月份二手住房交易情況表2006年1-5月份同比%套數(shù)（套）1169-7.61面積（萬m2）10.355.5金額（億元）1.955.98均價(jià)（元/m2）1884-1.46B、從二手房交易價(jià)格分析C、二手房需求結(jié)構(gòu)分析A、從二手房成交量分析2006年1-5月份二手住房交易情況表53二、太原商業(yè)地產(chǎn)由黃金投資期走入低潮期

商業(yè)供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/平米）戶均面積（平米）2003年95.589010.731.52004年86.841134456.22005年16.4131935006年上半年10.9515200400-1000二、太原商業(yè)地產(chǎn)由黃金投資期走入低潮期商業(yè)供應(yīng)量（萬m2）54A、歷年太原商業(yè)供應(yīng)量分析C、太原商業(yè)圈分布情況B、歷年太原商業(yè)發(fā)展史及銷售價(jià)格分析A、歷年太原商業(yè)供應(yīng)量分析C、太原商業(yè)圈分布情況B、歷年太原55三、寫字樓市場投資趨于飽和-有望復(fù)蘇

寫字樓供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/平米）2003年28.64400.92004年31.375339.52005年52.226187.506年上半年6.86367三、寫字樓市場投資趨于飽和-有望復(fù)蘇寫字樓供應(yīng)量（萬m2）56A、歷年太原寫字樓供應(yīng)量分析C、從歷年寫字樓銷售價(jià)格分析B、歷年太原寫字樓發(fā)展史分析E、太原寫字樓產(chǎn)品變革淺談D、太原寫字樓客群G、“住宅禁商”政策的出臺(tái)使寫字樓市場有望復(fù)蘇F、太原政府對寫字樓的相關(guān)發(fā)展規(guī)劃A、歷年太原寫字樓供應(yīng)量分析C、從歷年寫字樓銷售價(jià)格分析B、57第四部分：太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀一、太原各區(qū)域簡析1、太原市行政區(qū)劃總面積比圖表第四部分：太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀一、太原各區(qū)域簡析1、太原市行政582、太原市各區(qū)人口比圖表2、太原市各區(qū)人口比圖表593、2003-2006年上半年太原各區(qū)域商品房銷售均價(jià)比圖表3、2003-2006年上半年太原各區(qū)域商品房銷售均價(jià)比圖表60橫向比較

縱向比較

橫向比較61二、目前太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀二、目前太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀621、“迎澤區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1、“迎澤區(qū)”樓市現(xiàn)狀

632、“小店區(qū)”樓市現(xiàn)狀

2、“小店區(qū)”樓市現(xiàn)狀

643、“萬柏林區(qū)”樓市現(xiàn)狀

3、“萬柏林區(qū)”樓市現(xiàn)狀

654、“杏花嶺區(qū)”樓市現(xiàn)狀

4、“杏花嶺區(qū)”樓市現(xiàn)狀

665、“尖草坪區(qū)”樓市現(xiàn)狀

5、“尖草坪區(qū)”樓市現(xiàn)狀

676、“晉源區(qū)”樓市現(xiàn)狀

6、“晉源區(qū)”樓市現(xiàn)狀

68第二篇章：新政解讀執(zhí)行年第二篇章：新政解讀69第一部分：2006年房地產(chǎn)相關(guān)政策第一部分：2006年房地產(chǎn)相關(guān)政策70中央法規(guī)|關(guān)鍵詞國務(wù)院/溫家寶央行加息國六條9部委"十五條"

國稅總局二手房營業(yè)稅建設(shè)部90平米套型面積標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售許可證166號文件建設(shè)部"外資限炒令"國務(wù)院辦公廳土地督察國稅總局二手房個(gè)人所得稅國土資源局招拍掛/協(xié)議出讓土地中央法規(guī)|關(guān)鍵詞國務(wù)院/溫家寶711、中央國土資源部、國稅局等機(jī)關(guān)發(fā)布政策■2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。■2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?！?006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。■2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委"十五條"，對"國六條"進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米以下住房所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上的標(biāo)準(zhǔn)。2006年6月1日起購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行20%的首付比例，其余房貸首付提至30%。1、中央國土資源部、國稅局等機(jī)關(guān)發(fā)布政策72■2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)?！?006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。

■2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。■2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件73■2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號），九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下?！?006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅?！?006年8月1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭議裁決機(jī)制。太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件741、【土地方面】1、2004年3月30日8.31大限[71號令]2、2005年4月27日“新國八條”加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理3、2005年5月11日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》“打擊炒地”4、2006年5月17日國六條,措施二：科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。5、2006年5月29日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》共計(jì)15條，土地閑置2年將被收回使用權(quán)6、2006年7月24日九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國省（區(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下7、2006年8月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》2004年到2006年房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的方方面面政策

1、【土地方面】2004年到2006年房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的方方面752、【金融方面】1、2005年3月17日中國人民銀行再次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率2、2005年4月27日新國八條，加強(qiáng)金融監(jiān)管3、2005年7月21日晚19:00，人民幣兌美元即日升值2%4、2006年4月28日央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0．27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6．12％上調(diào)至6．39％5、2006年5月29日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》共計(jì)15條，空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物個(gè)人房貸首付比例不低于三成2、【金融方面】763、【稅收方面】1、2005年5月11日七部委出臺(tái)穩(wěn)定房價(jià)八條意見“期房限轉(zhuǎn)”、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅”2、2005年5月31日《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》2005年6月1日后，個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅3、2005年10月18日國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》強(qiáng)調(diào)要對20%個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。4、2005年11月財(cái)政部部長金人慶表示“十一五”期間將出臺(tái)物業(yè)稅5、2006年5月31日個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅6、2006年7月26日國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。3、【稅收方面】772006年太原市政策法規(guī)|關(guān)鍵詞（1）并十條《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》（2）打擊炒房《售房個(gè)稅確定兩個(gè)比例》（3）規(guī)范房地產(chǎn)供給市場《太原市人民政府關(guān)于嚴(yán)厲查處違法用地違法建設(shè)的緊急通告》（4）規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場《太原市房地產(chǎn)管理局關(guān)于規(guī)范商品房銷售行為的公告》

（5）鼓勵(lì)自住購房、個(gè)人換購住房《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅》2006年太原市政策法規(guī)|關(guān)鍵詞（1）并十條78（6）從細(xì)節(jié)上規(guī)范銷售行為《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)嵤┓桨浮罚?）防范炒房行為《關(guān)于山西省黨政機(jī)關(guān)一律不準(zhǔn)集資建住房》（8）規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為《關(guān)于不在網(wǎng)上簽約銷售取消賣房資格通知》（9）加強(qiáng)城市規(guī)劃《關(guān)于太原市50畝以下項(xiàng)目不再審批通知》（6）從細(xì)節(jié)上規(guī)范銷售行為79第二部分：政策對太原房地產(chǎn)市場的影響第二部分：政策對太原房地產(chǎn)市場的影響802006年，太原市的“并十條”以及國家部委的“國六條”等相關(guān)配套政策的下發(fā)，造成太原市土地供應(yīng)量減少，尤其對太原市城中村改造房屋，以及五證不全、沒有取得預(yù)售房許可證的項(xiàng)目打擊力度較明顯，造成2006年市場表現(xiàn)不溫不火，消費(fèi)者持幣待購的局面。受“國八條”、“國六條”等一系列宏觀調(diào)控政策的影響，06年太原市房價(jià)增幅減緩，與05年相比增長幅度為5.5%。（按太原市區(qū)證件項(xiàng)目均價(jià)計(jì)算）商品住房銷售面積下降，2006年1-6月，商品住房登記銷售面積為66.14萬平米，同比下降7.43%，其中預(yù)售銷售面積64.28萬平米，現(xiàn)售面積1.86萬平米。二手住房市場交易下降。賣方人把稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到購房人身上，二手房價(jià)格的增幅甚至要比商品房增幅要高得多。在平陽路與長治路，一套120平米左右的2000年的住房，要賣到60萬左右。單位取消了福利分房，按揭、貸款買房等刺激消費(fèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響促進(jìn)了需求量的增加。2006年，太原市的“并十條”以及國家部委的“國六條”等相關(guān)81考試相關(guān)知識點(diǎn)1、商品房未住滿５年出售并有增值的需交納

稅。2、個(gè)人申請住房商業(yè)按揭貸款需準(zhǔn)備___、___、_

、__等材料。3、現(xiàn)在二手房交易過程中普通商品房買方應(yīng)該交納的契稅是_％4、2006年6月1日起，個(gè)人將購買不滿5年的住房轉(zhuǎn)讓，按成交金額征收營業(yè)稅；滿5年的，普通住宅免征營業(yè)稅；非普通住宅按_增值部分*5.5%___計(jì)征營業(yè)稅。5、2005年太原市GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）為895.5億元，2006年上半年太原市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）469.92億元。6、投資率反映了當(dāng)年

與

之間的比例關(guān)系，貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)率則反映了當(dāng)年

與

之間的比例關(guān)系。7、目前太原市有普通住宅、別墅、公寓、商住、商鋪、寫字樓等物業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目。8、個(gè)人購買車庫的契稅按_申報(bào)___價(jià)*3%9、營業(yè)稅是按__申報(bào)____價(jià)*5.5%10、在一次性付款交易過程中，買方需在__收件前___將_除定金___外的所有房款打到樓盤公司的監(jiān)管賬戶中。11、自2005年底，全山西省共有持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

家。其中，太原市持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有

家?？荚囅嚓P(guān)知識點(diǎn)1、商品房未住滿５年出售并有增值的需交納82單選題1、太原市（）占固定資產(chǎn)投資比重最高。A、第一產(chǎn)業(yè)B、第二產(chǎn)業(yè)C、第三產(chǎn)業(yè)D、房地產(chǎn)業(yè)2、2005年，以下哪一項(xiàng)（）產(chǎn)值完成79.44億元。A、房地產(chǎn)業(yè)B、工業(yè)C、建筑業(yè)D、運(yùn)輸業(yè)3、1999-2005年太原市人均GDP與商品住房價(jià)格均呈（）狀態(tài)。A、下降B、上漲C、平穩(wěn)D、其它4、2005年至今太原市哪級（

）資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)占居比例較大。A、一級B、二級C、三級D、四級5、目前太原市（）是商品房市場的主導(dǎo)。A、商品住宅B、商業(yè)C、寫字樓D、商住樓6、目前太原市的房價(jià)收入比（）A、較低B、過高C、正常D、其它7、2005年至今外地人在太原市購房比例（

）A、增加B、減少C、正常D、無8、從歷年太原市商品住宅發(fā)展史來看，（）為發(fā)展高峰期。A、2002年B、2003年C、2004年D、2005年單選題1、太原市（）占固定資產(chǎn)投資比重最高。83簡答題：1、GDP、人均收入、房價(jià)收入比的含義各是什么？2、存量房、增量房的含義各是什么？其中增量房包含了哪些物業(yè)屬性的地產(chǎn)？3、目前太原市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)是什么？4、目前太原市較有影響力的開發(fā)商有哪幾家？分別開發(fā)過哪些房地產(chǎn)項(xiàng)目？附加題：

1、詳細(xì)闡述近幾年太原市商品房價(jià)居高不下的原因？2、2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（"國六條"），此政策下發(fā)后，中央和太原地方政府相繼發(fā)布過哪些相關(guān)配套政策？及這些政策對太原房地產(chǎn)市場影響如何？簡答題：84謝謝！

謝謝！

85太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀主講：史鳳玲時(shí)代精奇廣告數(shù)據(jù)與市場研究部主管太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀主講：史鳳玲86數(shù)據(jù)樓市數(shù)據(jù)樓市87第一章：太原樓市現(xiàn)狀第一部分：太原市宏觀經(jīng)濟(jì)分析第一章：太原樓市現(xiàn)狀882005年太原市GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）為

895.5億元，2006年上半年太原市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）469.92億元。

GDP即英文（grossdomesticproduct）的縮寫，也就是國內(nèi)生產(chǎn)總值。它是對一國（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)在核算期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)的最終產(chǎn)品總量的度量，常常被看成顯示一個(gè)國家（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)重要指標(biāo)。2005年太原市GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）為895.5億元，2892005年全太原市完成財(cái)政總收入163.05億元，比2004年增長35.8％，增速提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長26.1%，社會(huì)商品零售總額增長20%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%，農(nóng)民人均純收入達(dá)到4402元，增長13.7%，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為101.1%。2005年太原市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入同比上升了12%。

2005年全太原市完成財(cái)政總收入163.05億元，比200490一、太原綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升一、太原綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升91二、太原市固定資產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析

二、太原市固定資產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析92太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件93太原市第二產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資比重最高太原市第二產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資比重最高94A、固定資產(chǎn)投資總量對太原GDP增長的基本判斷第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)，是太原GDP增長的熱點(diǎn)

A、固定資產(chǎn)投資總量對太原GDP增長的基本判斷95B、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對太原GDP增長的基本判斷

B、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)對太原GDP增長的基本判斷962005年太原市固定資產(chǎn)投資與GDP間的分析表名稱2005年產(chǎn)值(億元)2004年產(chǎn)值(億元)增量(億元)增長率(%)2005年太原GDP895.49780.7114.814.7%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資438.51347.790.826.1%城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資400.21311.488.828.5%農(nóng)業(yè)34.4133.970.441.3%工業(yè)258.8172.286.650.3%建筑業(yè)480.32407.472.9217.9%交通運(yùn)輸和郵政業(yè)54.0944.269.8322.2%能源業(yè)71.2968.882.413.5%房地產(chǎn)業(yè)79.4475.374.075.4%批發(fā)零售\餐飲業(yè)384.03333.650.4315.1%城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中央項(xiàng)目23.0917.485.6132.1%地方項(xiàng)目（省屬）175.0688.5986.4797.6%地方項(xiàng)目（市屬）202.06205.3-3.24-1.6%2005年太原市固定資產(chǎn)投資與GDP間的分析表名稱2005年97投資率反映了當(dāng)年

投資總量

與

GDP總量

之間的比例關(guān)系，貢獻(xiàn)率和拉動(dòng)率則反映了當(dāng)年

投資增量

與

GDP增量

之間的比例關(guān)系投資率反映了當(dāng)年投資總量與GDP總量之間的比982005年太原市固定資產(chǎn)投資對GDP增長貢獻(xiàn)率與拉動(dòng)率情況名稱貢獻(xiàn)率（%）拉動(dòng)率（百分點(diǎn)）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資79%0.12城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資77.4%0.11農(nóng)業(yè)0.4%0.001工業(yè)75%0.11建筑業(yè)63.5%0.09交通運(yùn)輸和郵政業(yè)8.6%0.01能源業(yè)2%0.003房地產(chǎn)業(yè)3.5%0.005批發(fā)零售\餐飲業(yè)43.9%0.07城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中央項(xiàng)目4.9%0.007地方項(xiàng)目（省屬）75%0.11地方項(xiàng)目（市屬）-2.8%-0.0042005年太原市固定資產(chǎn)投資對GDP增長貢獻(xiàn)率與拉動(dòng)率情況名99三、房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析

三、房地產(chǎn)投資與GDP關(guān)系分析100太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件1011、GDP與房地產(chǎn)投資成正比表現(xiàn)，但增速超過GDP。2、太原市房地產(chǎn)市場從2003年開始快速發(fā)展，表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資額在逐年大幅度地增長，其原因在于：2003-2005年，太原處于“十五規(guī)劃”下的城市化進(jìn)程與舊城改造步伐加快的時(shí)期。特別是2003年，市政府提出“南移西進(jìn)、擴(kuò)容提質(zhì)”后，加快了太原新城建設(shè)的速度；同時(shí)，山西各地市的煤老板及富起來的人向往省會(huì)居住生活，外地來晉投資置業(yè)群明顯增多。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性矛盾，也導(dǎo)致了巨大的市場需求不能被滿足，而日益膨脹起來，使得太原房產(chǎn)需求十分旺盛，這在2005年顯得特別突出！1、GDP與房地產(chǎn)投資成正比表現(xiàn)，但增速超過GDP。102四、人均GDP與房地產(chǎn)住房價(jià)格關(guān)系

四、人均GDP與房地產(chǎn)住房價(jià)格關(guān)系103第二部分：太原市房地產(chǎn)總體市場分析、一、2003-2006年上半年太原市房地產(chǎn)供給分析第二部分：太原市房地產(chǎn)總體市場分析1041、2003年到2006年上半年太原市預(yù)售商品房總面積的變化

1、2003年到2006年上半年太原市預(yù)售商品房總面積的變化1052004年房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資21.68%2005年房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資18.12%2004年房地產(chǎn)投資占社會(huì)總投資21.68%106房地產(chǎn)投資成分分析房地產(chǎn)投資成分分析1072、太原市房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模增加

商品房新開工面積301.33萬平方米，同比增長33.66%，其中商品住宅開工面積212.45萬平方米，比上年同期增長34.49%；太原市商品房竣工面積225.16萬平方米，比上年同期增長30.52%，其中商品住宅竣工面積168.80萬平方米，比上年同期增長20.16%。2、太原市房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模增加商品房新開工面積301.33萬108二、2003-2006年上半年太原市房地產(chǎn)價(jià)格分析

二、2003-2006年上半年太原市房地產(chǎn)價(jià)格分析

109均價(jià)構(gòu)成分解說明

均價(jià)構(gòu)成分解說明110房價(jià)=？房價(jià)=土地成本+土地出讓金+契稅+建安成本+稅金及附加+營銷管理費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施(市政配套建設(shè)費(fèi))+景觀綠化費(fèi)+開發(fā)利潤用等內(nèi)容。房價(jià)=？房價(jià)=土地成本+土地出讓金+契稅+建安成本+稅金及111房價(jià)上漲的重要原因~！(一)國家土地新政執(zhí)行后，土地交易價(jià)格上漲和土地供應(yīng)量相對減少是使太原市房價(jià)上漲的重要原因之一。(二)建材價(jià)格上漲與房地產(chǎn)開發(fā)熱度互為因果關(guān)系。建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。(三)房價(jià)的上漲是房地產(chǎn)市場需求旺盛的結(jié)果。(四)房價(jià)的上漲是房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)失調(diào)的體現(xiàn)。(五)房價(jià)的上漲與政策的實(shí)施也有一定的關(guān)系。

房價(jià)上漲的重要原因~！(一)國家土地新政執(zhí)行后，土地交易價(jià)112三、太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀

三、太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀113自2005年底，全山西省共有持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

1243

家。其中，太原市持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有

487

家。自2005年底，全山西省共有持證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1243114綜述太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注重品牌資源的培養(yǎng)與利用的為數(shù)不多，在太原市影響力較大、注冊資金、資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目較多的太原本地開發(fā)企業(yè)有：華宇集團(tuán)——山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光集團(tuán)——山西陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中保集團(tuán)——太原中保房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安業(yè)集團(tuán)——山西省安業(yè)集團(tuán)有限公司鑫茂實(shí)業(yè)——山西鑫茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司中旅集團(tuán)——太原銀建房屋開發(fā)有限公司飛云集團(tuán)——山西飛云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及山西新泓琪房地產(chǎn)產(chǎn)和山西華龍?zhí)┘瘓F(tuán)。在太原市影響力較大、開發(fā)項(xiàng)目較多的外地品牌連鎖地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為大唐世家項(xiàng)目的開發(fā)商：廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山西分公司。綜述太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注重品牌資源的培養(yǎng)與利用的為數(shù)不多115四、太原市房地產(chǎn)需求分析

太原居民對住房需求旺盛在一次調(diào)查的200戶家庭中，月收入在2000元左右的有68.3%，1000元以下的有31.7%。有購房需求的占72.8%；

四、太原市房地產(chǎn)需求分析太原居民對住房需求旺盛116太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件117購房意愿調(diào)查購房意愿調(diào)查118外地人購房比例圖外地人購房比例圖119五、太原市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)業(yè)支柱作用居全省前列

年份2001年2002年2003年2004年2005年國土收入2809659320726177818580816行政性收入55984548214591572城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)87919540107011442714950房產(chǎn)交易發(fā)生的各種稅費(fèi)15172834456763377006房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收1595815816168511811818752總計(jì)5492188355105227118518123096五、太原市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析1、房地產(chǎn)業(yè)支柱作用居全省前列1202、商品住宅仍是商品房市場的主導(dǎo)

2、商品住宅仍是商品房市場的主導(dǎo)1213、商品住房交易面積略有下降

商品房交易面積同比商口住房交易面積同比2004年177.9391.59%121.2471.51%2005年167.5-5.86%127.585.23%2006年上半年66.14-7.43%47.48-15.65%3、商品住房交易面積略有下降商品房交易面積同比商口住房交易1224、商品住房價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)

4、商品住房價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)1235、目前我市房價(jià)收入比過高

收入水平年工資收入家庭收入別墅面積＞143m2的非普通商品住宅面積＜143m2的普通商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房180萬元50萬元35萬元18萬元低4666.849333.681:1921:541:371:19中低7601.815203.61:1181:321:231:12中等9996.5199931:901:251:171:9中高12732.5254651:711:201:141:7高19485.138970.21:461:131:91:55、目前我市房價(jià)收入比過高收入年工資家庭別墅面積＞143m124房價(jià)收入比含義~！房價(jià)收入比是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年平均收入之比。房價(jià)收入比與房地產(chǎn)的銷售情況并沒有必然聯(lián)系，它只能在一定程度上說明一個(gè)國家或地區(qū)房價(jià)的合理性。房價(jià)收入比含義~！房價(jià)收入比是指一個(gè)地區(qū)的住房平均價(jià)與家庭年1256、商業(yè)寫字樓市場投資趨于飽和

7、二手住房市場交易量下降

8、房地產(chǎn)信貸增速放緩

9、外地人購房比例上升

6、商業(yè)寫字樓市場投資趨于飽和

7、二手住房市場交易量下降126第三部分：太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀解析

一、歷年太原住宅發(fā)展?fàn)顩r存量房：是以市場價(jià)購買的普通多層商品住宅和高層商品住宅以及房屋產(chǎn)權(quán)全部歸于購買人所有的房產(chǎn)。包含自主和二手房，上市交易的叫二手房。增量房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房

目前太原普通住宅仍是賣方市場1、住宅增量房

第三部分：太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀解析一、歷年太原住宅發(fā)展?fàn)顩r1127

普通住宅供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/m2）戶均面積（m2）銷售率（%）銷售面積（萬m2）預(yù)期銷售額（億元）2003年223.52986.6182.73680.7866.82004年107.083124135.96468.6133.52005年366.773336131.42073.6122.406年上半年129.263419168.45166.1444.2普通住宅銷售均價(jià)戶均面積（m2）銷售面積預(yù)期銷售額223.128A、從歷年住宅供給情況分析C、從歷年住宅銷售價(jià)格分析B、從歷年住宅發(fā)展史情況分析D、從銷售率與住宅戶型供給分析E、從歷年住宅市場預(yù)期銷售額分析F、從居民對住房需求情況分析A、從歷年住宅供給情況分析C、從歷年住宅銷售價(jià)格分析B、從歷129（2）別墅市場供給量逐年減少

別墅供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/m2）戶均面積（平米）預(yù)期銷售額（億元）2003年2004年38.764633.3251182005年0.86584368.90.506年上半年3.085694376.31.8（2）別墅市場供給量逐年減少別墅供應(yīng)量銷售均價(jià)戶均面積預(yù)期130A、從歷年別墅市場供給量分析C、從歷年別墅銷售價(jià)格分析B、從歷年別墅發(fā)展史分析收入水平年工資收入家庭收入別墅180萬元低4666.849333.681:192中低7601.815203.61:118中等9996.5199931:90中高12732.5254651:71高19485.138970.21:46A、從歷年別墅市場供給量分析C、從歷年別墅銷售價(jià)格分析B、從131（3）太原公寓開發(fā)市場日益高漲

公寓供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/m2）戶均面積（平米）2004年5.64200702005年468007506年上半年7.48575066（3）太原公寓開發(fā)市場日益高漲公寓供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)132A、從歷年公寓供給量分析C、從歷年太原公寓銷售價(jià)格分析B、從歷年公寓發(fā)展史分析A、從歷年公寓供給量分析C、從歷年太原公寓銷售價(jià)格分析B、從133（3）太原商住物業(yè)的產(chǎn)生是市場消費(fèi)需求的結(jié)果

商住供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/平米）2003年153163.62004年6.7635672005年10.394057.506年上半年1.44200（3）太原商住物業(yè)的產(chǎn)生是市場消費(fèi)需求的結(jié)果商住供應(yīng)量（萬134A、從歷年商住市場供應(yīng)量分析C、從歷年太原商住樓銷售價(jià)格分析B、歷年太原商住樓發(fā)展史分析E、從太原商住樓與寫字樓租金對比分析D、從太原商住樓銷售情況分析A、從歷年商住市場供應(yīng)量分析C、從歷年太原商住樓銷售價(jià)格分析135（4）太原市經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)A、從歷年太原經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量分析C、從經(jīng)濟(jì)適用房需求方面分析B、從歷年經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格對比分析E、解決目前經(jīng)濟(jì)適用房的問題需要政府引導(dǎo)

D、從經(jīng)濟(jì)適用房所處地理位置周圍配套分析（4）太原市經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)A、從歷年太原經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量分1362、存量房雙稅制出臺(tái)前二手房成交量增加，出臺(tái)后二手房價(jià)格高漲2、存量房雙稅制出臺(tái)前二手房成交量增加，出臺(tái)后二手房價(jià)格高漲137A、從二手房成交量分析2006年1-5月份二手住房交易情況表2006年1-5月份同比%套數(shù)（套）1169-7.61面積（萬m2）10.355.5金額（億元）1.955.98均價(jià)（元/m2）1884-1.46B、從二手房交易價(jià)格分析C、二手房需求結(jié)構(gòu)分析A、從二手房成交量分析2006年1-5月份二手住房交易情況表138二、太原商業(yè)地產(chǎn)由黃金投資期走入低潮期

商業(yè)供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/平米）戶均面積（平米）2003年95.589010.731.52004年86.841134456.22005年16.4131935006年上半年10.9515200400-1000二、太原商業(yè)地產(chǎn)由黃金投資期走入低潮期商業(yè)供應(yīng)量（萬m2）139A、歷年太原商業(yè)供應(yīng)量分析C、太原商業(yè)圈分布情況B、歷年太原商業(yè)發(fā)展史及銷售價(jià)格分析A、歷年太原商業(yè)供應(yīng)量分析C、太原商業(yè)圈分布情況B、歷年太原140三、寫字樓市場投資趨于飽和-有望復(fù)蘇

寫字樓供應(yīng)量（萬m2）銷售均價(jià)（元/平米）2003年28.64400.92004年31.375339.52005年52.226187.506年上半年6.86367三、寫字樓市場投資趨于飽和-有望復(fù)蘇寫字樓供應(yīng)量（萬m2）141A、歷年太原寫字樓供應(yīng)量分析C、從歷年寫字樓銷售價(jià)格分析B、歷年太原寫字樓發(fā)展史分析E、太原寫字樓產(chǎn)品變革淺談D、太原寫字樓客群G、“住宅禁商”政策的出臺(tái)使寫字樓市場有望復(fù)蘇F、太原政府對寫字樓的相關(guān)發(fā)展規(guī)劃A、歷年太原寫字樓供應(yīng)量分析C、從歷年寫字樓銷售價(jià)格分析B、142第四部分：太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀一、太原各區(qū)域簡析1、太原市行政區(qū)劃總面積比圖表第四部分：太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀一、太原各區(qū)域簡析1、太原市行政1432、太原市各區(qū)人口比圖表2、太原市各區(qū)人口比圖表1443、2003-2006年上半年太原各區(qū)域商品房銷售均價(jià)比圖表3、2003-2006年上半年太原各區(qū)域商品房銷售均價(jià)比圖表145橫向比較

縱向比較

橫向比較146二、目前太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀二、目前太原各城區(qū)樓市現(xiàn)狀1471、“迎澤區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1、“迎澤區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1482、“小店區(qū)”樓市現(xiàn)狀

2、“小店區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1493、“萬柏林區(qū)”樓市現(xiàn)狀

3、“萬柏林區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1504、“杏花嶺區(qū)”樓市現(xiàn)狀

4、“杏花嶺區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1515、“尖草坪區(qū)”樓市現(xiàn)狀

5、“尖草坪區(qū)”樓市現(xiàn)狀

1526、“晉源區(qū)”樓市現(xiàn)狀

6、“晉源區(qū)”樓市現(xiàn)狀

153第二篇章：新政解讀執(zhí)行年第二篇章：新政解讀154第一部分：2006年房地產(chǎn)相關(guān)政策第一部分：2006年房地產(chǎn)相關(guān)政策155中央法規(guī)|關(guān)鍵詞國務(wù)院/溫家寶央行加息國六條9部委"十五條"

國稅總局二手房營業(yè)稅建設(shè)部90平米套型面積標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售許可證166號文件建設(shè)部"外資限炒令"國務(wù)院辦公廳土地督察國稅總局二手房個(gè)人所得稅國土資源局招拍掛/協(xié)議出讓土地中央法規(guī)|關(guān)鍵詞國務(wù)院/溫家寶1561、中央國土資源部、國稅局等機(jī)關(guān)發(fā)布政策■2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向?！?006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。■2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。■2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》》（國辦發(fā)（2006）37號），人稱9部委"十五條"，對"國六條"進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米以下住房所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上的標(biāo)準(zhǔn)。2006年6月1日起購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行20%的首付比例，其余房貸首付提至30%。1、中央國土資源部、國稅局等機(jī)關(guān)發(fā)布政策157■2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)74號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)?！?006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。

■2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告?！?006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件158■2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2006〕50號），九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。■2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。■2006年8月1日，國土資源局制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭議裁決機(jī)制。太原樓市發(fā)展現(xiàn)狀及新政解讀課件1591、【土地方面】1、2004年3月30日8.31大限[71號令]2、2005年4月27日“新國八條”加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理3、2005年5月11日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》“打擊炒地”4、2006年5月17日國六條,措施二：科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。5、2006年5月29日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》共計(jì)15條，土地閑置2年將被收回使用權(quán)6、2006年7月24日九個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國?。▍^(qū)、市）及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下7、2006年8月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》2004年到2006年房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的方方面面政策

1、【土地方面】2004年到2006年房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的方方面1602、【金融方面】1、2005年3月17日中國人民銀行再次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率2、2005年4月27日新國八條，加強(qiáng)金融監(jiān)管3、2005年7月21日晚19:00，人民幣兌美元即日升值2%4、2006年4月28日央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0．27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6．12％上調(diào)至6．39％5、2006年5月29日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》共計(jì)15條，空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物個(gè)人房貸首付比例不低于三成2、【金融方面】1613、【稅收方面】1、2005年5月11日七部委出臺(tái)穩(wěn)定房價(jià)八條意見“期房限轉(zhuǎn)”、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅”2、2005年5月31日《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》2005年6月1日后，個(gè)人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅3、2005年10月18日國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》強(qiáng)調(diào)要對20%個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收。4、2005年11月財(cái)政部部長金人慶表示“十