某房地產(chǎn)項目市場調(diào)研及項目定位報告

編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁時代紫芳--項目策劃定位2008-6目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 宏觀市場分析 41 北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 41.1 北京市主要城區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 41.2 2007年北京市宏觀政策環(huán)境 62 北京住宅市場 122.1 2007年北京市住宅市場發(fā)展?fàn)顩r 122.2 2007年北京住宅市場總體透視 172.3 2008年北京市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測 183 北京商業(yè)物業(yè)市場 193.1 北京市商業(yè)物業(yè)市場總體狀況 193.2 2007年北京市商業(yè)物業(yè)市場情況 203.3 北京市商業(yè)物業(yè)發(fā)展預(yù)測 234 宏觀市場總結(jié) 25第二章 區(qū)域研究 271 區(qū)域狀況 271.1 區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 271.2 區(qū)域行業(yè)發(fā)展情況 362 區(qū)域市場研究 392.1 市場供給 392.2 市場需求 402.3 市場價格 422.4 市場預(yù)測 443 商業(yè)房地產(chǎn)市場研究 453.1 各商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 453.2 方莊地區(qū)的商業(yè)租售價格 473.3 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 493.4 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)未來走勢預(yù)測 49第三章 項目定位 511 項目開發(fā)理念 512 項目自身分析 512.1 四區(qū)概況 512.2 項目SWOT分析 533 住宅定位 543.1 住宅前期成交客群分析 543.2 住宅目標(biāo)客戶分析 553.3 住宅目標(biāo)客戶群AIO量表 563.4 住宅市場定位與形象定位 563.5 住宅部分價格定位 574 商業(yè)定位 594.1 商業(yè)策劃要點 594.2 商業(yè)市場定位 604.3 商業(yè)客群定位 604.4 商業(yè)價格定位 625 營銷推廣方案 645.1 營銷模式 645.2 營銷渠道 645.3 營銷目標(biāo) 645.4 營銷戰(zhàn)略 655.5 營銷措施 665.6 市場推廣費用 66宏觀市場分析北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀北京市主要城區(qū)發(fā)展?fàn)顩r中心城區(qū)根據(jù)《北京中心城控制性詳細(xì)規(guī)劃》中心城劃分為33個片區(qū)，范圍約1088平方公里，主要包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山等地區(qū)。其中如圖所示，01號片區(qū)為舊城，范圍是二環(huán)以內(nèi)，包括了崇文、宣武、東城、西城4區(qū)。舊城將嚴(yán)格控制建筑高度，不鼓勵多設(shè)停車場。舊城以外的中心地區(qū)（02-08片區(qū)）為調(diào)整優(yōu)化區(qū)，要疏解、調(diào)整和優(yōu)化中心地區(qū)的人口和功能，控制建設(shè)強(qiáng)度，改善人居環(huán)境；邊緣集團(tuán)為適度完善區(qū)（09-18片區(qū)），要完善市政交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，積極促進(jìn)就業(yè)和居住的均衡發(fā)展。33個片區(qū)的規(guī)模在20、30、50、60平方公里不等，其中01號片區(qū)、08號和16號片區(qū)較大。19-33片區(qū)為綠化隔離地區(qū)，是保證中心城良好的生態(tài)環(huán)境以及在規(guī)劃期間內(nèi)實施農(nóng)村城市化的地區(qū)，屬城市總體規(guī)劃確定的限建區(qū)范圍。該區(qū)域要以綠化和生態(tài)環(huán)境建設(shè)為前提，嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模，把建設(shè)用地外圍的綠色空間劃定為永久性綠地；應(yīng)合理安排當(dāng)?shù)鼐用竦纳钆c生產(chǎn)。2020年，中心城人口規(guī)劃控制在850萬人以內(nèi)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?78平方公里，人均建設(shè)用地控制在92平方米。首都功能核心(東城、西城、崇文、宣武)部分居住中心從城區(qū)遷出這一核心區(qū)，未來5年將強(qiáng)化全國政治中心、文化中心功能；強(qiáng)化以國家對外事務(wù)、國際旅游為特色的中外交往中心功能，建設(shè)國際交往功能密集區(qū)；與老城區(qū)保護(hù)相結(jié)合，打造薈萃世界級時尚精品店的大街；部分居住中心從市中心城區(qū)遷出。屬于優(yōu)化開發(fā)區(qū)域，占地多、技術(shù)含量低及勞動密集型產(chǎn)業(yè)需要向外轉(zhuǎn)移。區(qū)域現(xiàn)狀南北城發(fā)展極不平衡，社會經(jīng)濟(jì)差距加大；住房緊張，生活服務(wù)設(shè)施缺乏，城市人居環(huán)境質(zhì)量較差等。此區(qū)域內(nèi)，由于土地供應(yīng)的稀缺性，地理位置較好，新樓盤已不斷減少，價格不斷攀升，二手房市場較為成熟。城市功能拓展區(qū)(朝陽、海淀、豐臺、石景山)西部地區(qū)發(fā)展中央休閑區(qū)，這一區(qū)域是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，國內(nèi)外知名的高等教育和科研機(jī)構(gòu)聚集區(qū)，著名的旅游、文化、體育活動區(qū)，也是中國與世界聯(lián)系的重要節(jié)點。該區(qū)總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科教文化產(chǎn)業(yè)等發(fā)展迅速，文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。未來5年將發(fā)展和完善中關(guān)村高科技園區(qū)、CBD和奧林匹克中心區(qū)的相應(yīng)功能；在西部地區(qū)發(fā)展中央休閑區(qū)(CRD)；建成區(qū)基本屬于優(yōu)化開發(fā)區(qū)域，鼓勵人口和工業(yè)向新區(qū)遷移。區(qū)域現(xiàn)狀內(nèi)部發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)之間、城區(qū)之間發(fā)展水平不一，人才供求緊張，勞動力成本、土地成本上升，生態(tài)環(huán)境的壓力加大，交通問題日益突出等。近年來，此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速加快，朝陽區(qū)已成為房地產(chǎn)業(yè)重點區(qū)域，借助其地理及區(qū)域配套的優(yōu)勢成為購房者關(guān)注的地區(qū)，加之土地供應(yīng)量的增加陸續(xù)推出許多優(yōu)秀經(jīng)典的項目，目前這個區(qū)域購房人群主要都是年輕白領(lǐng)，他們的購買力加之對生活的享受各方面要求，促使了這個區(qū)域推出一些高檔社區(qū)的建設(shè)，同時也增加了這一地區(qū)樓盤的需求。海淀區(qū)，豐臺區(qū)和石景山區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來也成為了后起之星。2007年北京市宏觀政策環(huán)境2007年，可以說是政策的實施年。3月5日，溫家寶總理在政府工作報告中指出，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，接下來，全年調(diào)控新政不斷，尤其是物權(quán)和保障性住房的政策，給樓市的規(guī)范化運作帶來極大的震撼，在土地，信貸，稅收，金融等方面，各種政策也連續(xù)出臺，這讓市場經(jīng)受洗禮的同時，也不斷推動地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，提高對開發(fā)企業(yè)流動資金的要求、加強(qiáng)對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者更弱直至為市場淘汰。房地產(chǎn)行業(yè)政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策如下：頒布日期政策名稱文號頒布部門主要內(nèi)容07-3-16中華人民共和國物權(quán)法——國家主席令物權(quán)法2007年3月16日通過，10月1日起施行07-3-29關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖɑ黐2007]87號建設(shè)部、國土資源部等九部委整治集中于三個方面：一是行政審批中有關(guān)部門違法違規(guī)行為；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價、偷稅漏稅、違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為；三是中介任意抬高或壓低被拆遷房屋評估價格、行賄等行為。四種手段：以開發(fā)項目為切入點全面檢查；查處違紀(jì)違法案件；典型案例警示教育；健全長效機(jī)制07-7-7關(guān)于進(jìn)一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知監(jiān)發(fā)[2007]5號監(jiān)察部、國土資源部對2006年10月以來開展專項行動的情況進(jìn)行“回頭看”檢查；集中力量再查處一批典型案件；將問責(zé)制引入專項行動07-7-18北京保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃（06－2010年）——北京市政府“十一五”期間，北京市新建住房1.23億平方米，安排經(jīng)濟(jì)適用住房1500萬平方米（含廉租住房150萬平方米），兩限住房1500萬平方米；作為入市條件，開發(fā)建設(shè)項目必須按15%的比例配套建設(shè)保障性住房及“兩限”商品住房07-8-7關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國發(fā)[2007]24號國務(wù)院住房問題是重要的民生問題；建立以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系；保障范圍從最低收入擴(kuò)大到低收入家庭；廉租住房套型建面50平方米以內(nèi)，在經(jīng)適房以及普通商品住房小區(qū)中配建；經(jīng)濟(jì)適用房控制在60平米左右，并且購買5年內(nèi)不能直接上市交易07-10-28中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法主席令第74號全國人大規(guī)劃由城市擴(kuò)展到鎮(zhèn)鄉(xiāng)村等；規(guī)劃送審前必須通過認(rèn)證會、聽證會等獲取公眾專家的意見；城鄉(xiāng)規(guī)劃修改必須經(jīng)法定程序；只有政府享有違章建筑強(qiáng)行拆除權(quán)07-11-5廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)京建住[2007]1129號北京建委、統(tǒng)計局、民政局、財政局北京市城八區(qū)一人戶廉租住房保障家庭最低年收入確定為6960元及以下，而一人戶經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭最低年收入確定為22700元及以下07-11-7北京十一個新城規(guī)劃(2005-2020）——北京市規(guī)劃委對11個新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整07-11-26廉租住房保障辦法九部委令第162號建設(shè)部等九部委廉租住房實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租方式，單套面積50平米以內(nèi)，連續(xù)六個月未交租金或居住的收回廉租房07-12-1經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法建住房[2007]258號建設(shè)部、發(fā)改委等七部委單套面積60平方米左右；以保本微利為原則，企業(yè)利潤3%以內(nèi)；5年內(nèi)上市由政府回購，5年以上需上繳土地溢價款；07-12-3北京房屋租賃管理若干規(guī)定北京政府令第194號北京市政府08年1月1日起，實行房屋出租登記制度，租房合同簽訂后7天內(nèi)不登記將面臨200-500元罰款資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理2007年，房地產(chǎn)行業(yè)政策連連出臺，宏觀調(diào)控的一個顯著特點，就是把政策重心和資源主要放在了住房保障的公共政策上。國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)可謂是2007年最大的房地產(chǎn)政策，它的主旨不在房價，而在保障。2007年8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容。11月30日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，要求經(jīng)適房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”。經(jīng)適房、廉租房、限價房的無縫對接，使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系。同時，國家對房地產(chǎn)整治的力度也在加大，對房地產(chǎn)行業(yè)各個不規(guī)范的方面進(jìn)行打擊。房地產(chǎn)金融政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)金融政策如下：頒布日期政策名稱文號頒布部門主要內(nèi)容07-1-29關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知——北京市建委、公安局、工商局、商務(wù)局境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買自用、自住商品房須提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾；購買后不得隨意出租、轉(zhuǎn)讓07-9-27關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知銀發(fā)[2007]359號央行、銀監(jiān)會囤地囤房開發(fā)企業(yè)不予發(fā)放貸款；首套自住房且90平米以下首付款不低于20%，90平米以上首付款30%；第二套以上住房貸款首付款比例不低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率1.1倍；借款人貸款月支出不高于收入50%07-12-8上調(diào)存款準(zhǔn)備金——央行07年12月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1%。至此，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至14.5%07-12-11關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知銀發(fā)[2007]452號央行、銀監(jiān)會以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已貸款購房的家庭住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行；住房公積金貸款列入?yún)⒖柬?7-12-18加強(qiáng)轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款——央行央行副行長劉士余表示，未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)嚴(yán)重，樓市炒房嚴(yán)重，加劇房地產(chǎn)和股市泡沫成分，央行要確保各項政策落到實處07-12-20第六次加息銀發(fā)[2007]467號央行07年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率4.14%，貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理2007年3月18日至2007年12月21日，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)，六次加息，其在于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用成本，以壓縮其獲利空間，從而抑制房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象。同時，為了有效抑制房地產(chǎn)投資性需求，防范金融風(fēng)險，央行、銀監(jiān)會出臺“359號文件”，嚴(yán)格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。此外，商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策，都在大力的防止投資過熱的問題。房地產(chǎn)土地政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)土地政策如下：頒布日期政策名稱文號頒布部門主要內(nèi)容07-1-82007年國土資源工作要點國土資發(fā)[2007]1號國土資源部認(rèn)真落實嚴(yán)格土地管理和調(diào)控的各項政策，加快土地利用和管理方式的轉(zhuǎn)變；全面提升國土資源管理能力和水平07-1-30北京“十一五”土地資源保護(hù)與開發(fā)利用規(guī)劃——北京國土局加大普通商品住宅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔公寓和市場過剩物業(yè)用地供應(yīng)，禁止別墅用地供應(yīng)；城區(qū)不得進(jìn)行土地過度開發(fā)；劃分四類功能區(qū)；土地開發(fā)以軌道交通為導(dǎo)向07-4-4落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的通知國土資發(fā)[2007]78號國土資源部、監(jiān)察部政府供應(yīng)工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開出讓或租賃；對于國務(wù)院31號文件下發(fā)前工業(yè)項目協(xié)議出讓，要在2007年6月30日前簽訂完畢07-9-12加大閑置土地處置力度的通知——國土資源部土地閑置費原則上按出讓價款的百分之二十征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回；對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退；合理確定出讓宗地規(guī)模，縮短開發(fā)周期；推廣東莞處置盤活閑置土地經(jīng)驗07-9-12全國土地執(zhí)法百日行動方案國土資電發(fā)[2007]43號國土資源部集中100天時間，清理2005年1月1日以來“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等土地違法違規(guī)行為，確保土地調(diào)控政策的有效實施07-9-28招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定國土資源部部令第39號國土資源部建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放；付清全部土地出讓價款后方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書07-9-30認(rèn)真貫徹“國24號文件”加強(qiáng)土地調(diào)控的通知——國土資源部普通住房不得低于住宅供應(yīng)總量的70%；每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年；對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工的，征收土地閑置費，責(zé)令限期動工、竣工07-12-12國土部部39號令詳解——國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，不得人為限制申請人資格和條件；招標(biāo)出讓價高者得和綜合評價最優(yōu)者得；開發(fā)商必須繳清宗地全部出讓金后，才拿到土地使用權(quán)證資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理2007年，在土地政策方面，“招拍掛”新規(guī)加速了地產(chǎn)企業(yè)的整合，尤其是39號令的頒布，其中最引人注目的規(guī)定是，受讓人必須付清全部土地出讓金后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清全部土地出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。這意味著開發(fā)商必須在交清全部土地出讓金后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時國家還加強(qiáng)了閑置土地處置的力度和土地供應(yīng)的調(diào)控。房地產(chǎn)稅收政策分析2007年國家及北京有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策如下：頒布日期政策名稱文號頒布部門主要內(nèi)容07-4-9北京《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》京地稅地[2007]134號北京市地稅局對贊助、福利、獎勵等發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移視同銷售房地產(chǎn)；高層商品住宅(7層以上)建安造價允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元，多層商品住宅允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元07-8-15關(guān)于2007年度征收城鎮(zhèn)土地使用稅的通告京地稅地[2007]329號北京市地方稅務(wù)局自2007年1月1日起，北京市城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅等級劃分為六級；東直門外斜街、大屯路等升為二級土地，西大望路等地段調(diào)整為一級土地07-12-13物業(yè)稅預(yù)計明年征收——財政部財政部人士透露，物業(yè)稅預(yù)計在明年開征，根據(jù)套數(shù)、面積、類型等標(biāo)準(zhǔn)劃分征收，將從商業(yè)用房和豪宅、別墅開始征收資料來源：北京中原根據(jù)相關(guān)部門出臺文件整理2007年北京市房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)一步完善。從土地增值稅清算到提高城鎮(zhèn)土地使用稅，進(jìn)一步緊縮開發(fā)商的利潤空間，平衡各行業(yè)間的利潤率差，收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，在保障政策執(zhí)行上還將會進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)行。同時物業(yè)稅在2008年開始試點征收已是大勢所趨，北京首當(dāng)其沖。物業(yè)稅的開征將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資性需求和大戶型、豪宅的需求，但由于政策的關(guān)聯(lián)性甚廣，還需進(jìn)一步完善。北京住宅市場2007年北京市住宅市場發(fā)展?fàn)顩r2007年北京住宅市場投資狀況由上圖可以看出，2007年前三季度，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)增長，其中住宅部分的投資額也保持增長的趨勢。1-11月，北京市共完成住宅完成投資798.7億元，比去年同期（692.1億元）增長15.4%?？紤]到12月開發(fā)公司考慮資金回籠問題，投資較謹(jǐn)慎，并結(jié)合政策的影響判斷，第四季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)于第三季度持平并略有上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的較快回升與下半年以來新增項目投資額較大，以及兩限房和保障性用房集中入市有關(guān)。2007年北京住宅市場供應(yīng)狀況北京住宅市場供應(yīng)縮減。統(tǒng)計顯示，2007年1-11月，北京住宅累計批準(zhǔn)上市102218套，與2006年同期相比，減少了19438套，下降幅度達(dá)15.98%。從各月的新增上市量來看，上半年市場淡季和回暖分界分明，而隨著8、9月下發(fā)的土地使用權(quán)出讓清理、房地產(chǎn)信貸，以及國土資源部39號令，對北京商品住宅市場產(chǎn)生影響，引發(fā)了下半年北京商品住宅批準(zhǔn)上市量的急劇波動，走勢不明朗。從供應(yīng)戶型面積分析，小戶型比例升高，大戶型則降低。90平方米以下小戶型占33.62%，與去年同期相比，占比增加了近3個百分點；160平方米以上大戶型商品住宅占35.98%，與去年同期相比，占比減少了2個多百分點。2007年北京商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，這是在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策下，特別是“90.70”政策對住宅市場起到了積極地調(diào)配作用。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步實施到位，小戶型商品住宅的供應(yīng)比重逐漸加大。從區(qū)縣和環(huán)線新增供應(yīng)上看，供應(yīng)明顯趨向郊區(qū)和外環(huán)。區(qū)縣項目個數(shù)供應(yīng)量（萬㎡）區(qū)縣項目個數(shù)供應(yīng)量（萬㎡）東城區(qū)14.04順義區(qū)321.32西城區(qū)213昌平區(qū)10.53崇文區(qū)13.29通州區(qū)27.81宣武區(qū)18.22房山區(qū)13.83朝陽區(qū)17169.07大興區(qū)39.27海淀區(qū)828.1懷柔區(qū)12.14豐臺區(qū)535.48密云區(qū)28.42石景山區(qū)118資料來源：北京統(tǒng)計信息網(wǎng)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)2007年1-8月，北京15個區(qū)縣合計新增供應(yīng)項目49個，供應(yīng)量332萬平方米。從環(huán)線上看，2007年1-8月，外環(huán)和郊區(qū)樓盤供應(yīng)占主要地位。隨著北京城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸成熟，商品住宅供應(yīng)開始由內(nèi)城區(qū)向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移，重點區(qū)域集中在朝陽、豐臺、海淀等區(qū)域，僅朝陽一區(qū)的新增供給就達(dá)到了全市的50.85%；四環(huán)外商品住宅新增供應(yīng)達(dá)到73.94%，北京住宅郊區(qū)化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。2007年北京市住宅市場需求狀況2007年住宅銷售情況2007年前三季度商品房及住宅供求對比單位：萬㎡季度竣工面積住宅現(xiàn)房銷售面積住宅期房銷售面積住宅第一季度360.7271.987.261.5235.4179.6第二季度598.3459.2123.591.3418.7359.7第三季度394.2263.9132.494.8408.5355.0資料來源：北京統(tǒng)計信息網(wǎng)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)第一、第二季度，北京市商品房及其中的住宅部分竣工面積都略高于銷售面積，可見市場消化有效供給的能力很強(qiáng)；第三季度出現(xiàn)了銷售面積高于竣工面積的情況，證明市場在進(jìn)一步消化前兩個季度里剩余的可售面積。從月成交情況來看，政策影響明顯，12月成交量下滑顯著。月份銷售面積（萬㎡）成交價格（元/㎡）套均面積（㎡）1-2月127.49479.283.653月113.710063130.614月152.710494133.255月126.210502117.796月172.111623149.747月150.011719113.468月193.312706136.819月188.513789133.7710月186.611144128.4111月165.213106126.2712月124.413729121.97資料來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)從成交面積上看，全年北京商品住宅累計成交1700.1萬平方米，各月成交價格1-9月份基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲，10月成交量出現(xiàn)異常波動，11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，12月成交大量下滑。下半年國家土地政策，金融調(diào)控力度加大，深圳等城市房價出現(xiàn)回落現(xiàn)象，導(dǎo)致北京市場需求出現(xiàn)波動，購房者開始持幣觀望。從成交價格上看，1-9月份北京商品住宅的各月成交價格基本上處于穩(wěn)定、持續(xù)上漲的態(tài)勢。10月成交價格出現(xiàn)異常下降，降幅達(dá)到19.18%，這主要是由于10月北京商品住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生大的調(diào)整，成交結(jié)構(gòu)比重向外郊區(qū)域大幅度轉(zhuǎn)移，一大批中低價位的商品住宅加大了成交比重，從而引發(fā)10月商品住宅市場整體成交價格有所下滑。11月商品住宅成交結(jié)構(gòu)有所恢復(fù)，市場整體成交價格出現(xiàn)再次上漲。受12月成交量大幅萎縮的影響，12月成交價格上漲減緩，市場進(jìn)入觀望、震蕩波動時期。從套均面積上看，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾依然突出。1-7月成交套均面積波動較大，進(jìn)入8月后，套均面積開始逐月下滑。下半年政府調(diào)控力度加大，北京市“90、70”政策執(zhí)行力漸強(qiáng)，成交戶型面積開始趨向小戶。2007年北京住宅市場總體透視政策方面2007年是北京房地產(chǎn)市場的又一政策年，宏觀調(diào)控政策不斷，其中包括2007年六次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；從2月1日起開始對土地增值稅進(jìn)行清算；開展國有土地使用權(quán)出讓情況的清理；提高第二套住房首付比例和利率；打擊部分開發(fā)商囤積土地行為；進(jìn)一步加強(qiáng)限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場等宏觀調(diào)控政策。供需方面住宅市場供應(yīng)縮量，部分開發(fā)商捂盤惜售，觀望北京樓市的后市發(fā)展。成交量萎縮，供求關(guān)系基本平衡。供應(yīng)量中小戶型比例增加。成交方面全年商品住宅成交價格呈波動性上揚(yáng)。2008年北京市住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測政府方面三年來土地供應(yīng)量逐年增加，而住宅供應(yīng)量卻逐年減少，隨著政府土地清查力度的加強(qiáng)，閑置土地得到開發(fā)，2008年商品住宅供應(yīng)放量。奧運會期間或?qū)⒊雠_"在建項目停工"等措施，可能造成一手商品住宅階段性供應(yīng)量下降。繼續(xù)推進(jìn)政策保障性住房的建設(shè)，分流房價。依然運用貨幣政策，小幅加息。市場方面為規(guī)避奧運會后的市場風(fēng)險，加快銷售確保資金鏈，開發(fā)商將在2008年奧運會前，集中放量。因“90、70”政策累積效應(yīng)，小戶型住宅將放量增加。同時，大戶型成為稀缺產(chǎn)品，價格進(jìn)一步攀升。由于政策效力和影響存在滯后性，2007宏觀調(diào)控效果未完全顯現(xiàn)，部分效果將在2008年集中表現(xiàn)。如成交量劇烈波動、購買人的消費預(yù)期變化、漲幅低于2007年等。購房人心理波動大，受政策和輿論導(dǎo)向的影響明顯，持幣觀望情緒濃厚。交易量下半年尤其是奧運后會有區(qū)域性下降，帶動全市交易走低，不及上半年成交量。北京商業(yè)物業(yè)市場北京市商業(yè)物業(yè)市場總體狀況商業(yè)物業(yè)市場是房地產(chǎn)市場重要的組成部分，如今商業(yè)物業(yè)市場地位愈加重要，隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，加速了商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場競爭也愈發(fā)激烈。商業(yè)物業(yè)市場受到如開發(fā)商、銷售企業(yè)、投資者等相關(guān)企業(yè)及團(tuán)體、個人的重視。自進(jìn)入新世紀(jì)以來，北京市的商業(yè)物業(yè)市場整體面貌有了很大改觀。商業(yè)街和專業(yè)市場升級、調(diào)整、改造步伐加速，定位愈發(fā)清晰明確，經(jīng)營特色初步顯現(xiàn)。北京市舊有商業(yè)區(qū)王府井地區(qū)、西單地區(qū)等主要商業(yè)區(qū)通過升級調(diào)整改造，形成了京城核心商業(yè)街區(qū)。隨著北京政府部門商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定出臺及市場集群效應(yīng)，使北京商業(yè)格局調(diào)整取得新進(jìn)展，形成多個服裝街、電子街、酒吧街、餐飲街、茶葉街、建材街等專業(yè)性經(jīng)營商業(yè)區(qū)域。大型購物中心、大型倉儲超市、連鎖超市、連鎖便利店等遍布京城，體現(xiàn)出北京市商業(yè)格局逐漸走向成熟，行業(yè)結(jié)構(gòu)趨于合理的發(fā)展趨勢。2007年北京市商業(yè)物業(yè)市場情況進(jìn)入2007年北京商業(yè)物業(yè)市場形成了商業(yè)物業(yè)項目集中放量入市的態(tài)勢。2008年由于北京奧運會即將召開，屆時北京房地產(chǎn)項目將不再允許繼續(xù)施工，加上諸多商業(yè)項目都試圖趕在奧運會召開之前開業(yè)來抓住奧運會召開所帶來的巨大商機(jī)，所以很多商業(yè)項目將交付及開業(yè)時間都設(shè)定在了2007年。2007年北京商業(yè)物業(yè)市場總共有162個項目竣工入市。其中朝陽區(qū)竣工新入市的商業(yè)物業(yè)項目達(dá)到54個。海淀區(qū)和豐臺區(qū)也分別有27個和21個項目竣工入市。隨著朝陽北路、青年路地區(qū)大量新建房地產(chǎn)項目進(jìn)入竣工、入住階段，使這一地區(qū)的商業(yè)配套項目大批量進(jìn)入市場，從而形成了朝青區(qū)域這一新興的商圈。而在CBD地區(qū)，金地中心、大成國際商業(yè)中心、SOHO尚都等項目相繼落成，進(jìn)入了招商階段。伴隨北京多中心的規(guī)劃布局，新出現(xiàn)的商業(yè)物業(yè)項目并不僅局限于傳統(tǒng)商圈中，而是在傳統(tǒng)商圈之外分散形成了更多新的商圈雛形。在望京酒仙橋地區(qū)、上地、通州、西三旗、回龍觀等居住有大量人口、且具備較強(qiáng)消費能力的區(qū)域，新商業(yè)物業(yè)項目正在逐漸增多。根據(jù)對2007年全年新入市的商業(yè)物業(yè)項目的統(tǒng)計分析可以看出，北京市整體上除二環(huán)以內(nèi)受舊城保護(hù)限制等因素使可開發(fā)項目逐步減少外，其它各環(huán)路在新入市商業(yè)物業(yè)項目數(shù)量上無明顯差異。受城市建設(shè)發(fā)展逐步向外擴(kuò)張的影響，天通苑、西三旗、回龍觀、通州、大興、昌平等五環(huán)外新興居住區(qū)隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)物業(yè)項目逐步增多。2007年北京市新入市的商業(yè)物業(yè)項目中，以社區(qū)底商商業(yè)類型為最多，達(dá)到51個；寫字樓商業(yè)也越來越受到投資者和經(jīng)營者的歡迎，這是因為寫字樓本身有著大量的消費人群，這部分人群提供了商業(yè)經(jīng)營最基本的盈利元素，是如今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，這部分商業(yè)物業(yè)新入市量達(dá)到45個；近年來發(fā)展迅速的獨棟商業(yè)物業(yè)在2007年也有37個項目入市。由于受到北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的影響，市場類商鋪在2007年只有5個項目入市。通過對2007年新入市的商業(yè)物業(yè)項目統(tǒng)計分析可以看出，新入市的項目以銷售為主，占到總數(shù)量的53%，以出租為主次之，占到總數(shù)量的34%，而部分項目根據(jù)項目具體的情況采取租售結(jié)合方式，這部分占到總數(shù)的10%。北京商業(yè)物業(yè)開發(fā)商在所開發(fā)項目中，有五成多的開發(fā)商是以銷售為目的，這反映出北京商業(yè)物業(yè)發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)開發(fā)商還只是以通過出售產(chǎn)權(quán)，來達(dá)到使資金盡快回籠的目的。而因此可能會造成，由于商業(yè)物業(yè)被分割出售給投資者，而投入使用后缺少對商業(yè)統(tǒng)一運營的能力，無法依靠合理的商業(yè)運作達(dá)到盈利目的。2007年北京新開業(yè)部分商業(yè)物業(yè)項目項目名稱商圈規(guī)模（㎡）主力商家開業(yè)時間大成國際中心東四環(huán)沿線70000樂購2007年1月銀座MALL東直門/三里屯31000香港地鐵百貨2007年1月藍(lán)島金隅百貨回龍觀17000藍(lán)島2007年1月萬達(dá)廣場CBD78000新世界百貨、沃爾瑪2007年3月CBD東都東四環(huán)沿線300000百盛、沃爾瑪、紅星美凱龍2007年3月華貿(mào)商城CBD180000新光天地2007年4月望京B區(qū)商業(yè)廣場望京/酒仙橋110000沃爾瑪2007年6月LG大廈購物中心CBD35000晨曦百貨2007年8月維吉奧商業(yè)廣場東四環(huán)沿線60000樂購2007年8月金融街購物中心西直門金融街89000連卡佛、華潤2007年8月萬博商廈麗澤11000華堂2007年9月國瑞購物中心崇文門100000萬客隆2007年10月楓藍(lán)中心西直門20000楓藍(lán)購物中心、法寶2007年10月西環(huán)廣場西直門金融街90000嘉茂購物中心2007年10月久隆廣場望京/酒仙橋72000京客隆2007年11月龍德廣場立水橋230000家樂福、百安居、翠微百貨2007年12月大鐘寺國際廣場中關(guān)村210000中鼎盈泰百貨2007年12月資料來源:搜房網(wǎng)主力商家?guī)由虡I(yè)物業(yè)升級。由上表可以看出，大型商業(yè)項目多以引進(jìn)大型超市、百貨和購物中心帶動項目商業(yè)氛圍，形成一個小商圈，這也是一個項目聚集人氣，經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。隨著北京奧運會的臨近和北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京近幾年商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量持續(xù)快速增長，這也使北京市商業(yè)物業(yè)市場漸趨飽和狀態(tài)。隨著商業(yè)市場的日益激烈的競爭，在現(xiàn)有市場分布格局中，交通狀況較差、部分位置不佳、經(jīng)營狀況慘淡、市場競爭力不強(qiáng)的商業(yè)物業(yè)將在激烈的市場競爭中被淘汰。北京市商業(yè)物業(yè)發(fā)展預(yù)測區(qū)域商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)逐步完善北京市“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，明確提出要加快發(fā)展中關(guān)村科技園區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)和奧林匹克公園等三個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主題商業(yè)；在城市新興繁華區(qū)、大型居住區(qū)、新城中心區(qū)開發(fā)建設(shè)一批反映北京傳統(tǒng)特色、民俗風(fēng)情的特色街區(qū)。建設(shè)具有少數(shù)民族地區(qū)和其他國家、民族生活習(xí)俗、宗教、文化特點的專題購物、餐飲、娛樂街區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，重點發(fā)展建設(shè)高碑店古典家具街、什剎海茶藝酒吧街、東直門餐飲街、馬連道茶葉街、萊太花卉街和十里河家居建材街等6條特色商業(yè)街，預(yù)計在奧運會前完成。進(jìn)一步提升王府井、西單、前門-大柵欄三個廣域型商業(yè)中心商業(yè)；發(fā)展東四隆福寺、東直門、北京站、新街口、馬甸、西直門、阜成門、復(fù)興門外、動物園、崇文門外、宣武門外、廣安門內(nèi)等區(qū)域商業(yè)中心。選擇具備一定人口規(guī)模、交通條件成熟的區(qū)位，建設(shè)發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)中心，以集中化布局為主，區(qū)域內(nèi)形成以各商業(yè)中心為主體的“大集中、小分散”的布局。推進(jìn)順義、通州、亦莊等重點新城商業(yè)與新城建設(shè)同步發(fā)展。在“十一五”期間將建設(shè)30多個區(qū)域性商業(yè)中心。如此一來，北京市層級型商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)進(jìn)一步完善。商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度超出消費需求增長的速度近幾年北京的商業(yè)物業(yè)項目進(jìn)入了集中入市的階段，市場上商業(yè)物業(yè)面積供應(yīng)量巨大，招商競爭十分激烈。北京商業(yè)物業(yè)開發(fā)供應(yīng)量連續(xù)幾年高速增長，市場供應(yīng)量過于集中造成商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長的速度超出了經(jīng)營者與消費者需求增長的速度，造成現(xiàn)階段市場消納緩慢，使部分區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量明顯過剩，再加上市場定位方面無特色或雷同，致使商業(yè)物業(yè)項目招商競爭壓力巨大。主流商業(yè)模式由傳統(tǒng)的百貨公司業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d購物中心業(yè)態(tài)2007年北京大量新項目陸續(xù)開業(yè)，北京主流商業(yè)模式將改變以往由綜合性百貨公司為主導(dǎo)的模式，新興購物中心模式將會逐步占據(jù)主流商業(yè)模式，北京商業(yè)將步入購物中心時代。城市新興商圈發(fā)展趨勢明顯北京城市新興商圈發(fā)展趨勢明顯，在原有西單、王府井、前面為主的傳統(tǒng)商圈以外，逐級向外發(fā)展形成了更多的新興商圈，如望京酒仙橋地區(qū)、亞運村小營地區(qū)、中關(guān)村西區(qū)地區(qū)、以及東南四環(huán)地區(qū)等，這些商圈的興起將帶給消費者更多的消費方便，并將對傳統(tǒng)的城市中心商圈形成強(qiáng)有力的競爭。商業(yè)培育期時間延長隨著北京地區(qū)傳統(tǒng)商圈改造升級與新興商圈快速發(fā)展，使消費者消費更加便利，但也不可避免的造成消費群體分流，使大量商業(yè)項目在開業(yè)之后客流量十分稀少，未能達(dá)到商家預(yù)期，商家經(jīng)營獲利周期延長。宏觀市場總結(jié)通過對北京市整體市場進(jìn)行分析，我們將市場情況概括如下：住宅：房地產(chǎn)開發(fā)投資情況：2007年全年投資高峰集中于2、3季度，第4季度略有回落；供應(yīng)情況：受一系列政策影響，2007年北京市整體供應(yīng)量比上年有所下降，下降幅度達(dá)到15.98％；需求情況：2007年房地產(chǎn)整體市場對中小戶型需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大戶型產(chǎn)品。全年消化有效供給能力很強(qiáng)，曾一度出現(xiàn)銷售面積高于竣工面積的情況，說明2007年度市場需求旺盛。商業(yè)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)逐步完善；出售型商業(yè)物業(yè)占市場總量的53％，供應(yīng)量占市場份額的一半以上；商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增長速度超出消費需求增長的速度需求情況；主流商業(yè)模式由傳統(tǒng)的百貨公司業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樾屡d購物中心業(yè)態(tài)；城市新興商圈發(fā)展趨勢明顯；商業(yè)培育期時間延長。區(qū)域研究區(qū)域狀況區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境區(qū)域政策發(fā)展目標(biāo)功能定位根據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》，豐臺區(qū)列入城市功能拓展區(qū)，并賦予“國際國內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地、北京南部物流基地和知名的重要旅游地區(qū)”的功能定位。發(fā)展目標(biāo)緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)的總體目標(biāo)，著力構(gòu)建經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、管理體制、公共服務(wù)、社會保障、社會事業(yè)“六大支撐系統(tǒng)”，做強(qiáng)五個產(chǎn)業(yè)，建設(shè)四個板塊，進(jìn)一步增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實力、加快城市建設(shè)進(jìn)程、提升城市管理水平、改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、實現(xiàn)區(qū)域和諧發(fā)展，努力建設(shè)“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、文化旅游區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)”，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。主要任務(wù)與發(fā)展重點轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)既快又好發(fā)展，必須加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式。通過提升產(chǎn)業(yè)層次、培育產(chǎn)業(yè)集群、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。做強(qiáng)五個產(chǎn)業(yè)、建設(shè)四個板塊、促進(jìn)節(jié)約型增長、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。擴(kuò)展社會公共服務(wù)堅持以人為本，強(qiáng)化政府職能，加大財政投入，創(chuàng)新服務(wù)模式，提高服務(wù)效率，逐步建立覆蓋全區(qū)、布局合理的社會公共服務(wù)體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展公共教育、加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、發(fā)展文化體育事業(yè)、維護(hù)區(qū)域社會安全。提升城市建設(shè)和管理水平堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、適度超前、建設(shè)與管理并重的原則，以規(guī)劃為龍頭，以市政設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)為基礎(chǔ)，加快城市建設(shè)，強(qiáng)化城市管理，推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提升區(qū)域形象。提高區(qū)域創(chuàng)新能力按照完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的總體要求，從解決困擾發(fā)展的主要矛盾和突出問題入手，把握重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積極推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，大力提高自主創(chuàng)新能力，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供動力和支撐。建設(shè)文明和諧社會按照“民主法制、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的要求，從扎實解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題入手，夯實構(gòu)建區(qū)域和諧社會的基礎(chǔ)，努力開創(chuàng)經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會四位一體建設(shè)的新局面。經(jīng)濟(jì)規(guī)劃豐臺區(qū)“十一五”經(jīng)濟(jì)規(guī)劃增強(qiáng)綜合經(jīng)濟(jì)實力。在提高效益、優(yōu)化結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，地區(qū)生產(chǎn)總值年平均增長10%，到2010年實現(xiàn)人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。地方財政收入年平均增長15%，實現(xiàn)五年翻一番?；拘纬膳c功能定位相適應(yīng)、能夠充分發(fā)揮比較優(yōu)勢、資源消耗低的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重保持在67%以上，全區(qū)萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗、水耗比“十五”期末分別降低15%和20%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)的總體目標(biāo)，建設(shè)“總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)、文化旅游區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)”，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)環(huán)境與行業(yè)發(fā)展目標(biāo)做強(qiáng)五個產(chǎn)業(yè)第一，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。以中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園產(chǎn)業(yè)基地為主要載體，重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造等行業(yè)，優(yōu)化園區(qū)空間布局，打造總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。拓展科技企業(yè)孵化器網(wǎng)絡(luò)，培育科技創(chuàng)新型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化。規(guī)劃建設(shè)為總部基地配套的河西產(chǎn)業(yè)區(qū)，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)制造空間。加快信息化建設(shè)，注重用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。第二，全面提升房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、分類指導(dǎo)，繼續(xù)保持適度的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模，著力優(yōu)化房地產(chǎn)項目開發(fā)布局，改善住房供應(yīng)和市場結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。處理好產(chǎn)業(yè)、公建項目和住宅建設(shè)的比例關(guān)系，加快建設(shè)大型綜合性公建設(shè)施，擴(kuò)大商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。完善服務(wù)配套設(shè)施，發(fā)展綠色建筑，建設(shè)生態(tài)宜居小區(qū)，打造地產(chǎn)知名品牌，擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的綜合效應(yīng)。第三，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展和消費需求為牽引，以麗澤商務(wù)區(qū)等重點功能區(qū)為載體，注重發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)綜合服務(wù)功能。積極發(fā)展以通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、廣告為主的信息服務(wù)業(yè)；以咨詢代理、會計審計、法律服務(wù)為主的中介服務(wù)業(yè)；以銀行、保險、證券為主的金融業(yè)。繼續(xù)推進(jìn)展覽展示、商務(wù)會議、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。第四，著力發(fā)展商貿(mào)、物流業(yè)。進(jìn)一步推動服裝、汽車、建材、花卉、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)市場的發(fā)展，建設(shè)特色市場群。積極發(fā)展宛平明清商業(yè)街、花鄉(xiāng)花卉街等特色商業(yè)街區(qū)。促進(jìn)西三環(huán)、西四環(huán)等品牌商業(yè)帶發(fā)展。建設(shè)草橋商務(wù)商業(yè)中心、分鐘寺紡織商貿(mào)中心、王佐商務(wù)休閑中心等商貿(mào)服務(wù)中心。大力培育大紅門、六里橋、橋南商圈。適度發(fā)展大型綜合購物中心和百貨、超市、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。積極發(fā)展社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)。整合區(qū)域物流資源，發(fā)展電子商務(wù)，完善配套功能，推進(jìn)現(xiàn)有物流企業(yè)升級，引進(jìn)、發(fā)展第三方物流企業(yè)，以圖書、冷鏈、醫(yī)藥、汽車及零配件、花卉、農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)物流發(fā)展為重點，以王佐、五里店、榆樹莊、白盆窯等物流中心和重點大型物流企業(yè)為載體，用信息化帶動物流的現(xiàn)代化，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)服務(wù)北京、面向全國的西南物流基地。第五，積極開發(fā)文化旅游產(chǎn)業(yè)。發(fā)展出版印刷、演出娛樂、古玩交易、工藝美術(shù)、大眾傳媒等文化產(chǎn)業(yè)。挖掘人文資源，開發(fā)生態(tài)景觀，著力提升旅游業(yè)的文化品位。推進(jìn)世界公園、盧溝橋、北宮國家森林公園三大景區(qū)建設(shè)。繼續(xù)鞏固和發(fā)展歷史文化旅游，重點開發(fā)生態(tài)觀光、紅色旅游、花卉旅游等特色旅游產(chǎn)品。整合旅游產(chǎn)業(yè)，策劃旅游線路，加強(qiáng)宣傳推介，逐步提高旅游業(yè)發(fā)展的整體水平。建設(shè)四個板塊第一，建設(shè)豐臺總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。著力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造科技總部品牌，增強(qiáng)科技園區(qū)的綜合競爭力。調(diào)整園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，以總部基地為核心，將產(chǎn)業(yè)基地二期建成國內(nèi)外大型科技企業(yè)總部聚集地，形成科技研發(fā)中心、技術(shù)服務(wù)中心、財務(wù)結(jié)算中心、管理決策中心；將產(chǎn)業(yè)基地一期調(diào)整成為總部基地配套的科技型中小企業(yè)聚集地；將產(chǎn)業(yè)基地三期建設(shè)成為總部經(jīng)濟(jì)拓展區(qū)，進(jìn)一步完善總部經(jīng)濟(jì)功能。加快商務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，不斷提高金融保險、咨詢服務(wù)、商貿(mào)流通、商務(wù)會展、教育衛(wèi)生、文化娛樂等方面的綜合服務(wù)能力。加快建設(shè)北京國際汽車博覽中心及總部基地周邊大型公建項目，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)融合，逐步將橋南地區(qū)建設(shè)成為創(chuàng)新最活躍、要素最集中、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。第二，建設(shè)大紅門服裝商貿(mào)區(qū)。加快北京國際輕紡城、木樨園購物廣場、金隅嘉業(yè)公建等重點項目建設(shè)，在涼水河以北著重建設(shè)商貿(mào)設(shè)施，以南著重建設(shè)寫字樓、酒店、文化娛樂等商務(wù)設(shè)施，著力完善商圈功能，突出品牌優(yōu)勢，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，提升整體形象，將大紅門地區(qū)建成以服裝服飾為主題，集商貿(mào)展示、商務(wù)辦公、金融服務(wù)、餐飲娛樂等功能于一體的“時尚設(shè)計孵化、流行展覽展示、服裝貿(mào)易流通、信息發(fā)布交流”的服裝商貿(mào)區(qū)。加大協(xié)調(diào)力度，推進(jìn)大紅門地區(qū)舊村改造和綜合整治，全面改善商業(yè)環(huán)境。第三，建設(shè)麗澤商務(wù)區(qū)。按照區(qū)域功能的要求，修訂和完善商務(wù)區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，進(jìn)一步明確麗澤商務(wù)核心區(qū)、西客站南廣場辦公區(qū)、西三環(huán)商業(yè)帶、太平橋時尚休閑區(qū)四個區(qū)域的具體功能定位，以麗澤商務(wù)核心區(qū)建設(shè)為重點，形成合理的空間布局。依托西客站南廣場地區(qū)和西三環(huán)路、麗澤路、站前路等交通干道兩側(cè)的大中型公建設(shè)施，發(fā)展商務(wù)辦公、金融保險、專業(yè)會展、文化娛樂、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。吸引社會大資本參與土地一級開發(fā)，加快項目運作速度，在“十一五”末期商務(wù)區(qū)初具規(guī)模。第四，建設(shè)河西生態(tài)發(fā)展區(qū)。以植樹造林、河道整治和防治污染為重點，加大生態(tài)環(huán)境建設(shè)力度。優(yōu)化整合農(nóng)業(yè)資源和山水資源，發(fā)展集采摘、觀光、休閑娛樂為一體的都市農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)。利用現(xiàn)有科技資源，挖掘傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)河西傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級示范區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)。淘汰資源開采型企業(yè)，發(fā)展生態(tài)友好型產(chǎn)業(yè)。以道路建設(shè)為重點，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，努力開發(fā)建設(shè)王佐中心鎮(zhèn)、青龍湖國際城、長辛店新區(qū)，改造長辛店老鎮(zhèn)，推進(jìn)河西兩鎮(zhèn)城市化，建設(shè)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、生活富裕的可持續(xù)發(fā)展區(qū)。方莊地區(qū)發(fā)展情況：發(fā)展思路首都“七.五”發(fā)展規(guī)劃項目及北京市住宅建設(shè)的實驗基地。方莊地區(qū)位于豐臺區(qū)，東與朝陽區(qū)交界、北與崇文區(qū)接壤，西、南與東鐵匠營地區(qū)搭界。1984年，市政府[84]133號文和市規(guī)劃局[84]153號文批復(fù)，征用了蒲黃榆大隊全部及成壽寺大隊部分土地，建設(shè)方莊住宅區(qū)。由此方莊成為北京市最早的商品住宅小區(qū)，也是上世紀(jì)90年代初北京規(guī)模最大、檔次最高的大型住宅小區(qū)。市政先行，完善配套。先后建成了方莊北邊界的南二環(huán)東路、東側(cè)的方莊路，改造了西邊界的蒲黃榆路和南邊界的南三環(huán)東路。這一十字路把方莊劃分為“古城群星”四大區(qū)，連接四大區(qū)的是一條30米寬的環(huán)路，環(huán)路的四個角又有放射狀支路。這些支路和環(huán)路又把四個大區(qū)劃分為13個住宅小區(qū)。2004年4月29日方莊南路正式建成通車，南三環(huán)東路方莊橋以南道路逐漸流暢，根據(jù)市政部門的規(guī)劃，地鐵5號線、10號線、11號線、亦莊線等四條軌道線將交匯于方莊橋南部區(qū)域。區(qū)內(nèi)有大型商場、體育場館、醫(yī)院、公園及中小學(xué)、托幼園所、供熱廠、十萬門電話局、污水處理廠、22萬伏變電站、消防中隊等，配套齊全。方莊居住區(qū)發(fā)展歷程1984年，北京市政府決定統(tǒng)建方莊居住區(qū)，因地處原村落方家莊而得名“方莊”。1985年，方莊開始正式建設(shè)。1986年，方莊商品房開始發(fā)售，分甲、乙、丙三個等級，甲級1700－1800元/平方米，乙級1400－1500元/平方米，丙級700－800元/平方米。中央國家機(jī)關(guān)、各大國企和京城最先富裕起來的人士紛紛搶購方莊房產(chǎn)。1995年，方莊大部分商品房價格上漲到4000－5000元/平米，此后又漲到8000－10000元/平方米，龍珠公寓高達(dá)2000美元/平米。90年代后期，北京停止了福利分房后，方莊商品房價格回落到5000－6000元/平方米。北京開始興起別墅等高端產(chǎn)品，一些早期的富有階層及演藝界明星紛紛離開了方莊。2000年以后，方莊進(jìn)入新開發(fā)階段，開發(fā)了時代芳群、時代紫芳、時代綠蔭等一批高品質(zhì)樓盤，價格穩(wěn)定在6000元－7000元/平米。目前區(qū)域內(nèi)幾乎已無新增可開發(fā)用地。方莊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧社區(qū)商業(yè)根據(jù)居民群眾的要求和繁榮地區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要，方莊地區(qū)于1994年開辦了芳群園早市、芳星園和芳古園農(nóng)貿(mào)市場，并會同工商、防疫、公安、技術(shù)監(jiān)督等部門，加強(qiáng)市場管理，全面規(guī)范計量器具，實行經(jīng)營者掛牌上崗，各攤位明碼標(biāo)價，開展"信得過商戶"評比，各市場設(shè)置公平秤，切實保護(hù)消費者利益。市場管理有序，為滿足居民群眾的生活需要創(chuàng)造了良好的條件，為豐富市場供應(yīng)、繁榮地區(qū)經(jīng)濟(jì)，起到不可低估的作用。方莊特色餐飲街2002年4月，豐臺區(qū)經(jīng)貿(mào)委與方莊地區(qū)辦事處共同研究制定《關(guān)于培育方莊餐飲特色街實施方案》，將蒲芳路建設(shè)成為餐飲文化特色鮮明的商業(yè)街，為方莊地區(qū)營造了良好的經(jīng)營、餐飲、購物、休閑環(huán)境，方便居民生活，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，涵養(yǎng)地方稅源。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃豐臺區(qū)“十一五”時期商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃中指出，重點建設(shè)包括方莊在內(nèi)的建設(shè)六個區(qū)域商業(yè)中心、包括方莊餐飲街在內(nèi)的培育六條特色商業(yè)街。方莊商業(yè)中心以現(xiàn)有大中型商業(yè)設(shè)施、方莊餐飲街及數(shù)量眾多的金融服務(wù)網(wǎng)點、辦公、寫字樓、公寓和成熟的居住區(qū)為基礎(chǔ)，著重發(fā)展專業(yè)化、個性化服務(wù)，拓展休閑健身娛樂空間，完善生活服務(wù)業(yè)體系。方莊餐飲街進(jìn)一步引進(jìn)知名餐飲管理集團(tuán)和特色餐飲品牌，提高經(jīng)營水平，重塑整體形象，提升市場影響力。區(qū)域行業(yè)發(fā)展情況區(qū)域人口方莊是北京第一個整體規(guī)劃的住宅區(qū)域，位于東南二環(huán)，屬于豐臺區(qū)，轄區(qū)總面積5.53平方公里。方莊住宅區(qū)始建于20世紀(jì)90年代，由于是第一個大型商品房社區(qū)，曾一度被稱為北京的“富人區(qū)”。10多年來，該區(qū)域配套已全面成熟。目前區(qū)內(nèi)：區(qū)域人口總數(shù)近10萬人，其中常住人口：6.9萬人、流動人口：3.2萬人；教育配套：中學(xué)：4所、小學(xué)：6所、職業(yè)高中：1所、幼兒園：9所；商業(yè)配套：大型商場4個，以便民型商業(yè)為主；居住社區(qū)：15個；公園：1個；醫(yī)院：2個；加油站：2個。目前方莊地區(qū)現(xiàn)有人口近十萬人，人口密度較高，但人口組成并不復(fù)雜，區(qū)內(nèi)大多數(shù)常住人口為南區(qū)政府公務(wù)員及小型企業(yè)主，區(qū)內(nèi)人口居住密度相對較大。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃便利的交通成為方莊不可忽視的優(yōu)勢在方莊區(qū)域內(nèi)由蒲黃榆路、方莊路組成的兩條主要干道直接貫通了南二環(huán)和南三環(huán)，蒲方路、芳古路、芳群路，加上開通的地鐵五號線，以及二環(huán)、三環(huán)等構(gòu)成了方莊地區(qū)暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。地鐵經(jīng)濟(jì)對方莊及其周邊地產(chǎn)市場的不同作用自北京市地鐵規(guī)劃以來，宋家莊、蒲黃榆等五號線沿線區(qū)域一度成為房地產(chǎn)熱點區(qū)域，但地鐵帶給本區(qū)域房地產(chǎn)更多的是概念上的作，而方莊地區(qū)位于南二三環(huán)之間，本身的交通發(fā)展度已經(jīng)很高，再加之地鐵只由方莊最西側(cè)的蒲黃榆穿過，并未給方莊地區(qū)的交通起到任何實質(zhì)的促進(jìn)作用。因此，在地鐵開通后，方莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格并未出現(xiàn)明顯增長。地鐵五號線的開通拉近了南三環(huán)以外與市中心區(qū)域的距離，同時也帶動了三環(huán)外的房地產(chǎn)市場乃至整個南部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長。地鐵五號線的開通提升了南三環(huán)以外地區(qū)的交通便利度，加之該區(qū)域低廉的銷售價格反而造成了方莊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展壓力。未來方莊地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃方莊是北京市第一個實驗小區(qū)，是上世紀(jì)90年代初期的富人區(qū)，社區(qū)非常成熟，無論是購物、飲食、交通還是商業(yè)都比較便利，適合居住。目前該區(qū)域除在建的幾條市政交通線路外，并無其他發(fā)展規(guī)劃項目，因此，未來的方莊地區(qū)還將延續(xù)“居住區(qū)”概念，通過緩解、完善區(qū)域各類配套最終提升區(qū)域住宅環(huán)境，成為南部高品質(zhì)住宅區(qū)域。區(qū)域行業(yè)2000年以前，方莊地區(qū)是豐臺區(qū)最大的商圈，經(jīng)濟(jì)和稅收在豐臺區(qū)占有非常大的比重，區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、餐飲、辦公、企業(yè)較其它區(qū)域更多。2000年以后，隨著豐臺區(qū)及南城的不斷建設(shè)發(fā)展，成壽寺、大紅門、麗澤、豐臺鎮(zhèn)等商圈開始崛起，方莊的地位開始下降，企業(yè)、辦公比例開始降低，逐漸變?yōu)榕涮壮墒斓募兙幼∩鐓^(qū)。區(qū)域市場研究市場供給供給量及結(jié)構(gòu)情況供給量方莊區(qū)域內(nèi)目前供給量相對較少，主要集中在紫芳園內(nèi)，在售項目從06年開始只有兩個：紫芳園三區(qū)和方莊6號，可銷售面積共計22萬平方米左右，目前銷售率70%以上。方莊區(qū)外，南三環(huán)附近，06年以后供給量大幅增長，在售項目超過50萬平方米，反映出區(qū)域市場價格到達(dá)一個高水平階段，各項目積極入市，區(qū)域市場競爭加劇。供給結(jié)構(gòu)方莊區(qū)域內(nèi)供給集中于住宅產(chǎn)品，辦公和商業(yè)所占比例較低。方莊區(qū)域外，南三環(huán)附近，供給同樣主要為住宅產(chǎn)品，商業(yè)基本為生活配套商業(yè)。未來供給量及結(jié)構(gòu)情況方莊區(qū)內(nèi)產(chǎn)品名稱住宅建筑面積商業(yè)建筑面積總量住宅比率商業(yè)比率時代紫芳4區(qū)96351.6014132.14110483.7487%13%時代紫芳5區(qū)116553.002870.00119423.0098%2%時代紫芳6區(qū)二組團(tuán)0.0020552.0020552.000%100%合計212904.6037554.14250458.7485%15%方莊周邊區(qū)域產(chǎn)品名稱住宅建筑面積商業(yè)建筑面積總量住宅比率商業(yè)比率中海城1330000380000170000080.6％19.4％文成建筑64073.9511846.4375920.3884.40％15.60％合計1394073.95391846.431775920.3878％22％方莊地區(qū)未來供應(yīng)以時代紫芳項目為主，供應(yīng)總量為250458.74平方米，產(chǎn)品類型主要為住宅及其商業(yè)配套，無辦公類物業(yè)供應(yīng)。其中，住宅產(chǎn)品供應(yīng)量為212904.6平方米，商業(yè)為37554.14平方米，分別占總供應(yīng)量的85％和15％，說明未來方莊地區(qū)供應(yīng)依然將以住宅產(chǎn)品為主，與方莊現(xiàn)已形成的純居住社區(qū)的氛圍相一致。市場需求房地產(chǎn)市場租售情況方莊及紫芳園區(qū)域因每年新盤供應(yīng)量較少，區(qū)內(nèi)常住和流動人口密集，房屋租售十分活躍。房屋租賃和低總價房屋出售主要集中在方莊成熟社區(qū)內(nèi)，物業(yè)多為持有人居住升級后閑置的房屋，無投資回報要求，租金價格不高。租金在1500-3000元/月之間房屋需求較大。紫芳園為新建社區(qū)，社區(qū)配套較方莊落后，且參與租售的物業(yè)持有人多為投資客，投資回報要求較高，其租金及出售價格較高，租售情況大大落后于方莊區(qū)內(nèi)，租金在1500-6000元/月之間，需求量較小。在售項目租售情況項目名稱地理位置產(chǎn)品類型銷售總面積已銷面積實際成交均價總套數(shù)已銷套數(shù)銷售率（面積）文成建筑豐臺區(qū)成壽寺甲一號板樓,高層75920.384697.7515173704376%中海城II圣朝菲朝陽區(qū)成壽寺路，南三環(huán)與南四環(huán)之間，距離京津唐高速公路800米板樓,塔樓,小高層25882.6824038.991126121420193%方莊6號豐臺區(qū)南三環(huán)路北側(cè),方莊橋向東300米公寓20698.5817586.21435716313785%香灣豐臺區(qū)三環(huán)方莊橋向南900米路東六層電梯板樓22744.8919735.451230516513987%時代紫芳豐臺區(qū)左安門橋東南角板樓,板塔結(jié)合,高層13859.5411203.2117142.0518811681％目前方莊區(qū)域住宅共有5個項目在售，其中文成建筑為4月新開盤項目，目前該項目銷售率已經(jīng)接近6％外，其余項目均已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售期，銷售率均已超過80％，由此可見，目前區(qū)域內(nèi)可售項目甚少，同時從文成建筑項目自四月開盤至今的銷售情況看，目前整個方莊區(qū)域的銷售情況較差。市場價格房地產(chǎn)租售價格情況北京住宅市場價格2007年9—10月到達(dá)頂峰，年度受二套房貸政策和利率提高及南方市場的影響，市場觀望情緒出現(xiàn)，成交量開始萎縮，價格上漲趨緩或停滯。進(jìn)入2008年后，觀望情緒越發(fā)嚴(yán)重，成交量進(jìn)一步萎縮，很多項目為了促成交，加大資金回收，提高了優(yōu)惠力度，明降、暗降的方式均已出現(xiàn)，實際成交價格出現(xiàn)回落。區(qū)域銷售價格方莊及其周邊區(qū)域未來一兩年內(nèi)有150萬平方米產(chǎn)品入市，其建筑規(guī)模、品質(zhì)與本項目產(chǎn)品接近，甚至高于本項目。進(jìn)入2008年后其成交均價都有不同程度的下降。根據(jù)4-5月份的成交統(tǒng)計，實際成交均價在12000-15000元之間。項目名稱方莊6號文成建筑中海城（圣朝菲）建邦華府（君臨）位置豐臺區(qū)南三環(huán)路北側(cè)，方莊橋向東300米豐臺區(qū)方莊橋南800米，成壽寺甲一號朝陽區(qū)成壽寺路豐臺區(qū)南三環(huán)趙公口橋南300米,光彩體育館東側(cè)建筑形式板塔結(jié)合板塔結(jié)合板樓、塔樓板樓、塔樓建筑規(guī)模16萬7萬170萬19萬已售/未售9.8萬/1.4萬0.53萬/6.47萬6.44萬/5.1萬6.24萬/7.06萬是否精裝否否否是標(biāo)準(zhǔn)1500戶型1居73，2居87～104，3居120～165120～1702居87～101，3居130～180，4居170～2801居86，2居128，3居145～166，4居206～330容積率3.022.51.952.5綠化率31%30%30%30%均價180001600012500板樓19000，塔樓14000實際成交均價15000150001200013500優(yōu)惠政策有特價房單價14000～15000。一次性9.8折，銀行按揭9.9折一次性9.8折，銀行按揭9.9折一次性付款9.7折，銀行按揭9.9折一次性付款9.7折，銀行按揭9.9折區(qū)域租賃價格據(jù)粗略統(tǒng)計，目前方莊及紫芳園地區(qū)，住宅總面積約270萬平方米，二手房市場存有千余套可能上市的房屋。基本分為兩種類型：一是房改二手房，該類房屋戶型老、成新度低，戶型小、總價低，數(shù)量眾多，其成交單價在10000-12000元左右，總價約在80-130萬元/套。二是紫芳園區(qū)內(nèi)的商品房二手房，該類房屋多為近三五年建成，成新度高、戶型新且品種豐富，與四區(qū)住宅產(chǎn)品接近，其成交單價15000元左右。由此可見，二手房對同區(qū)域新建住宅、特別是期房時間較長的住宅存在著明顯的競爭優(yōu)勢。區(qū)域房地產(chǎn)租售價格趨勢預(yù)測通過對方莊整體區(qū)域在售項目銷售情況調(diào)研，我們不難看出目前區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供應(yīng)量下降趨勢，而透過文成建筑等此類新開盤項目的成交低迷的現(xiàn)狀可以看出，目前整體方莊區(qū)域內(nèi)的需求呈現(xiàn)下降趨勢，交易量與上一季度相比有所萎縮。預(yù)計，方莊區(qū)域未來房地產(chǎn)整體市場，還將受國家相關(guān)政策及其北京市房地產(chǎn)影響，大部分客戶持觀望態(tài)度，從而使得交易量呈萎縮狀，屆時，該區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格也將會受到一定影響，銷售單價可能有所下降。市場預(yù)測未來該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供求預(yù)測未來供應(yīng)情況預(yù)測通過對方莊地區(qū)住宅市場在售項目的調(diào)研，我們可以清楚的看到，由于市場供給量與需求量的變化，目前方莊地區(qū)的住宅需求與去年同期相比有明顯下降，加之中海城等大型項目的持續(xù)供應(yīng)，因此，該區(qū)域未來市場仍將呈現(xiàn)供大于求的逆勢局面。未來需求特征預(yù)測在目前市場狀況下，需求特點出現(xiàn)了以下變化：市場上求廉心態(tài)廣泛，對過高單價、總價反映敏感?？蛻魶Q策周期明顯增長，產(chǎn)品比較從區(qū)域市場逐漸向外擴(kuò)大。投資型客戶比例明顯降低。區(qū)域市場前景及租售價格預(yù)測成交量的萎縮與銷售價格的變化是直接影響到方莊區(qū)域整個房地產(chǎn)市場變化的重要因素，透過以上現(xiàn)狀，預(yù)計未來方莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)：市場供應(yīng)量大于需求量的市場情況，從而使得租售價格難以攀升，未來一段時間將出現(xiàn)價格與目前價格持平的狀況。商業(yè)房地產(chǎn)市場研究方莊地區(qū)商業(yè)定位的初衷是“服務(wù)型社區(qū)商業(yè)”，隨著近幾年該區(qū)域的整體發(fā)展，區(qū)內(nèi)的餐飲、健身、娛樂等行業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)形態(tài)也從原有的社區(qū)型商業(yè)逐步轉(zhuǎn)向為以餐飲、購物為主流的休閑型商業(yè)。目前的方莊區(qū)域雖然商業(yè)業(yè)態(tài)眾多，但分布較為分散，且檔次相對較底，因此未來該區(qū)域中高檔商業(yè)發(fā)展，還存在一定的市場空間。各商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r餐飲近幾年方莊的餐飲業(yè)發(fā)展迅速，以蒲芳路為代表的餐飲示范街成為了南城美食界的龍頭，數(shù)十家餐館編織成的方莊美食網(wǎng)絡(luò)可與東城“簋街”齊名。目前方莊區(qū)內(nèi)餐飲品牌齊全，像金山城、小土豆、都一處、金鼎軒、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、Mr.Pizza等最具代表性的中、西餐品牌在區(qū)內(nèi)均有店面。健身名稱地址第一健身俱樂部北京豐臺區(qū)方莊芳城園一區(qū)23樓歐奕健身俱樂部豐臺區(qū)芳古園一區(qū)18號樓新城廣場3樓武源合氣武術(shù)健身俱樂部豐臺區(qū)左安門橋南50米第一健身雪丹女子世界健身俱樂部方莊店豐臺區(qū)芳城園一區(qū)浩沙健身俱樂部北京市豐臺區(qū)蒲芳路9號領(lǐng)跑動力健身俱樂部北京豐臺區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口方莊蒲芳路9號物美大賣場5層方莊社區(qū)健身房豐臺區(qū)方城園一區(qū)12號樓地下室北京方莊藍(lán)天女子健身俱樂部北京市豐臺區(qū)方莊小區(qū)芳城園一區(qū)10號樓底蟬舟瑜伽館方古園自然美生活館方莊地區(qū)的健身中心眾多且規(guī)模較小，各健身會所大多集中在方莊環(huán)島以西的老舊小區(qū)周邊，該區(qū)域健身中心的租金為1.8元/日·平方米--2.3元/日·平方米，租金相對其他區(qū)域較低，因此該區(qū)域健身俱樂部消費不高，一般會費集中在1000元/月--2500元/月。購物名稱業(yè)態(tài)家樂福大型購物超市物美大型購物超市時尚陽光小商品批發(fā)市場貴友大廈購物中心方莊地區(qū)現(xiàn)有大型商業(yè)購物場所4家，除物美超市外，其他3家均分布在方莊環(huán)島以東地區(qū)，日租金基本在2.5元/日·平方米以下。目前該區(qū)域總?cè)丝诮f人，現(xiàn)有的購物場所除滿足區(qū)內(nèi)人員的基本購物需求外，已不能再滿足區(qū)內(nèi)人群日益增長的高端購物需要。由此可見，目前區(qū)內(nèi)呈現(xiàn)空白的高端商業(yè)購物場所將有待添補(bǔ)。美容美發(fā)方莊區(qū)內(nèi)美容美發(fā)場所眾多，但無一知名高檔品牌，且經(jīng)營場所大多面積集中在40㎡－150㎡之間，經(jīng)營范圍多以美容美體休閑為主，其平均租金約為3.0元/日·平方米左右。方莊地區(qū)的商業(yè)租售價格底商租售價格通過對方地區(qū)底商租售市場的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，目前方莊商圈內(nèi)多為90年代建成的住宅，其中03年~06年建成小區(qū)底商均價為13000~15000元，2000年以前所建老式住宅樓由于規(guī)劃年代久遠(yuǎn)故沒有設(shè)計小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)，所以現(xiàn)在這些小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)皆由居民樓一層改裝而成，這部分商鋪售價在10000~13000元之間；就此位置商鋪租金而言03年~06年所建小區(qū)底商租金為3元~5元/平米·天之間，2000年以前的老樓改裝的商鋪租金一般為3元/平米·天。方莊地區(qū)商業(yè)租金價格目前方莊地區(qū)的非住宅底商均為租賃形式，由于面積與經(jīng)營項目的不同，租賃價格也有所不同，具體租賃價格如下：業(yè)態(tài)面積(㎡)所租層次租金（元/天平米）大型中餐500-1200一、二層2.5-4.4西餐1194一、二層2.5特色餐飲418一層4.3西式快餐300一層3.8美容美發(fā)223一層4.7典當(dāng)行193一層4.1自助銀行30-60一層9-13.2地產(chǎn)中介70-400一層5.6-8.9電信營業(yè)廳200一層8.4娛樂1000地下一層2通過對方莊地區(qū)的商業(yè)租金調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前該區(qū)域租金價格最高的鋪位集中在人流量較大的方莊環(huán)島附近，其成交價格根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)不同基本能達(dá)到2元~13元之間。重點個案――6號金街（社區(qū)住宅底商）項目簡介項目位于南三環(huán)北側(cè)，方莊橋以東。6號金街包括5棟住宅樓的底商和獨立的6號商業(yè)樓。其中，6號樓為獨立商業(yè)樓，面積：4300平方米左右。6號商業(yè)樓將整棟銷售，適合集團(tuán)投資者購買投資。銷售狀況該項目商業(yè)街總面積近2萬平米，目前已售面積近4000平方米，銷售率達(dá)到20%，成交均價20000元/平方米，與其銷售報價30000元/平方米至50000元/平方米的價格相距甚遠(yuǎn)。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀近年來，方莊住宅項目層出不窮，隨著方莊6號等高端項目的相繼落成，使得方莊區(qū)域不但實現(xiàn)了形象的轉(zhuǎn)變，也使方莊成為一個更具活力和人氣的區(qū)域。在商業(yè)配套上，雖然方莊附近聚集了社區(qū)健身、便利超市、休閑娛樂等生活配套。但是隨著人口的增長、需求的增加，方莊的社區(qū)商業(yè)配套依然存在較大的需求空間。而在商業(yè)供應(yīng)方面，現(xiàn)階段僅有方莊6號為在售項目，供應(yīng)缺口依然存在，這就對本項目的銷售起到了一定的利好因素。在租賃方面，由于受到經(jīng)營物業(yè)的檔次影響，方莊商業(yè)租賃價格存在一定瓶頸，租金水平集中在4-5元之間，相對高企的銷售價格，投資回報率卻很低，在一定程度上制約了銷售，這點從方莊6號商業(yè)銷售速度遲緩可以得到印證。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)未來走勢預(yù)測方莊區(qū)域目前常住人口近10萬人，由于地鐵五號線的開通，使得蒲黃榆路上的商業(yè)氛圍越發(fā)濃郁，發(fā)達(dá)的商業(yè)激發(fā)了眾多投資型客戶的投資欲望，因此方莊地區(qū)也逐步的成為了南城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的焦點地帶。目前區(qū)內(nèi)的商業(yè)多為中低端服務(wù)型商業(yè)，為順應(yīng)市場發(fā)展、提升區(qū)域形象，未來的方莊區(qū)域還將添補(bǔ)高端商業(yè)的業(yè)態(tài)，逐步由服務(wù)型商業(yè)轉(zhuǎn)向休閑商業(yè)。最終通過打造商業(yè)品牌價值拉升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項目定位項目開發(fā)理念一、現(xiàn)代城市純居住區(qū)的開發(fā)模式。二、景觀設(shè)計上，利用、組團(tuán)級的社區(qū)園林、組團(tuán)內(nèi)部的鄰里園林等不同級別的景觀空間，共同組成多層次的豐富環(huán)境空間。并且，在景觀設(shè)計中強(qiáng)調(diào)大尺度景觀的強(qiáng)烈意向感和小尺度景觀的親人性，設(shè)計了豐富的戶外活動場所，讓景觀成為真正可以被人利用享受的資源。三、在設(shè)計上凸顯以人為本的原則。四、純粹、典雅的現(xiàn)代生活居住建筑。五、將居住、商業(yè)、休閑等功能有機(jī)整合，形成組團(tuán)功能集中化和大社區(qū)功能多樣化的布局。項目自身分析四區(qū)概況時代紫芳四區(qū)總建筑面積149809平方米，其中住宅96266平方米，商業(yè)14132平方米。住宅為4棟19-22層的塔樓（其中2棟帶兩層底商），每棟2門一層5戶，共777戶，戶均建筑面積120平方米。其中：建筑面積168-169平方米的四居占住宅總面積的27.2%，總戶數(shù)的19.7%；建筑面積128-139平方米的三居占住宅總面積的31.1%，總戶數(shù)的29.2%；建筑面積86-118平方米的二居占住宅總面積的35.9%，總戶數(shù)的41%；建筑面積66-73平方米的一居占住宅總面積的5.8%，總戶數(shù)的10.1%。商業(yè)為2棟兩層住宅底商和1棟獨立三層商業(yè)組成。住宅底商11120平方米，獨立商業(yè)3012平方米。項目區(qū)位分析項目坐落于左安門橋(二環(huán))與方莊橋(三環(huán))之間，西面踞守方莊成熟大社區(qū)和地鐵5號線，與CBD距離４公里有余，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目交通分析項目位于豐臺區(qū)東端方莊核心區(qū)，是南二環(huán)與南三環(huán)中間的區(qū)域，區(qū)域南鄰即將開始興建的地鐵10號線二期，西有已