建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！盇70包括：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)解釋）第1條專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)

特點(diǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)和對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)的總稱。第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。1、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。2、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定時(shí)，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

3、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過(guò)參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。上述三個(gè)方面的內(nèi)容是不可分離的整體。其中專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是其他兩方面的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，如裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。內(nèi)容的復(fù)合性；專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性；權(quán)利主體身份的多重性；流轉(zhuǎn)上的一體性。（A72-2）專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（A71）專有部分：《解釋》第2條。對(duì)于公寓樓中的一套單元住宅之內(nèi)房屋的專有部分范圍的認(rèn)定，一般認(rèn)為應(yīng)區(qū)分內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。臺(tái)灣學(xué)者觀點(diǎn)：在區(qū)分所有權(quán)人間，尤其是在建筑物的維護(hù)、管理關(guān)系上，專有部分應(yīng)包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在于外部關(guān)系上尤其是對(duì)第三人，如買賣、保險(xiǎn)、稅金關(guān)系上，專有部分應(yīng)達(dá)到壁、柱、地板及天花板厚度的中心線。即“最后粉刷表層說(shuō)和壁心說(shuō)”建筑物中的車位和車庫(kù)。A74。關(guān)于：“首先滿足業(yè)主的需要”解釋A5專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)（L）.第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。《解釋》第5條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。”【案案情情】】市民民張張先先生生剛剛搬搬了了新新家家就就碰碰到到了了煩煩心心事事：：住住進(jìn)進(jìn)去去不不久久，，住住宅宅樓樓底底層層開開始始裝裝修修，，準(zhǔn)準(zhǔn)備備開開澡澡堂堂，，并并將將在在半半年年后后啟啟用用。。裝裝修修需需用用的的水水泥泥、、木木材材等等材材料料占占據(jù)據(jù)了了過(guò)過(guò)道道空空間間，，不不但但讓讓鄰鄰居居們們走走路路都都很很不不方方便便，，而而且且施施工工發(fā)發(fā)出出的的巨巨大大噪噪音音，，嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響了了樓樓里里住住戶戶的的正正常常生生活活。。想想到到半半年年后后澡澡堂堂就就要要開開業(yè)業(yè)，，張張先先生生更更是是心心有有余余悸悸，，他他不不知知道道有有沒(méi)沒(méi)有有辦辦法法改改變變目目前前這這種種狀狀況況。?！締?wèn)問(wèn)題題】】對(duì)對(duì)此此有有何何辦辦法法解解決？【案案情情】】家家住住某某小小區(qū)區(qū)7幢幢302室室的的王王某某在在對(duì)對(duì)新新房房進(jìn)進(jìn)行行裝裝潢潢時(shí)時(shí)，，為為了了改改善善其其客客廳廳的的采采光光條條件件，，便便在在客客廳廳朝朝南南的的外外墻墻小小陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)旁旁又又自自行行開開設(shè)設(shè)了了一一扇扇1.5米米××1.2米米的的塑塑鋼鋼窗窗戶戶。。樓樓下下住住戶戶劉劉某某見見狀狀后后，，即即以以王王某某擅擅自自在在樓樓房房外外墻墻開開設(shè)設(shè)窗窗戶戶對(duì)對(duì)其其居居住住造造成成安安全全隱隱患患為為由由，，要要求求王王某某立立即即將將開開設(shè)設(shè)的的窗窗戶戶拆拆除除并并恢恢復(fù)復(fù)原原狀狀。。在在多多次次協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)未未果果的的情情況況下下，，劉劉某某一一紙紙?jiān)V訴狀狀將將王王某某告告上上了了法法庭庭。。在訴訴訟訟過(guò)過(guò)程程中中，，法法院院委委托托有有資資質(zhì)質(zhì)的的房房屋屋安安全全鑒鑒定定處處對(duì)對(duì)王王某某在在外外墻墻所所開開設(shè)設(shè)的的窗窗戶戶進(jìn)進(jìn)行行鑒鑒定定，，結(jié)結(jié)論論為為：：302室室在在外外墻墻所所開開設(shè)設(shè)的的1.5米米××1.2米米的的塑塑鋼鋼窗窗戶戶未未對(duì)對(duì)整整幢幢樓樓房房的的主主體體造造成成明明顯顯的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性損損壞壞，，目目前前不不影影響響居居住住和和使使用用安安全。【裁裁判判】】法法院院認(rèn)認(rèn)定定被被告告擅擅自自在在其其居居室室外外墻墻壁壁開開設(shè)設(shè)窗窗戶戶的的行行為為，，構(gòu)構(gòu)成成對(duì)對(duì)原原告告的的侵侵權(quán)權(quán)，，遂遂判判決決被被告告拆拆除除開開設(shè)設(shè)的的窗窗戶戶并并恢恢復(fù)復(fù)原原狀狀。?！疚鑫觥俊勘颈景赴钢兄?，，被被告告在在其其居居室室的的外外墻墻壁壁開開設(shè)設(shè)窗窗戶戶的的行行為為，，從從形形式式上上看看好好象象是是被被告告在在正正常常行行使使他他的的專專有有所所有有權(quán)權(quán)，，而而且且該該窗窗戶戶的的開開設(shè)設(shè)并并未未對(duì)對(duì)原原告告的的居居住住安安全全構(gòu)構(gòu)成成妨妨礙礙，，但但正正是是由由于于被被告告是是在在屬屬于于共共有有部部分分的的其其居居室室的的外外墻墻壁壁上上擅擅自自開開設(shè)設(shè)窗窗戶戶，，既既未未經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)部部門門的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)，，又又未未征征得得其其他他共共有有人人（（原原告告））的的書書面面同同意意，，盡盡管管該該窗窗戶戶的的開開設(shè)設(shè)未未對(duì)對(duì)整整幢幢樓樓房房的的主主體體造造成成明明顯顯的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性損損壞壞且且目目前前不不影影響響居居住住和和使使用用安安全全，，但但被被告告的的行行為為仍仍構(gòu)構(gòu)成成對(duì)對(duì)原原告告及及其其他他共共有有人人共共有有權(quán)權(quán)的的侵侵害害，，故故其其依依法法應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)擔(dān)排排除除妨妨礙礙、、恢恢復(fù)復(fù)原原狀狀的的民民事事責(zé)責(zé)任?！景赴盖榍椤俊考准踪?gòu)購(gòu)買買某某花花園園4號(hào)號(hào)樓樓29E（（頂頂層層））房房屋屋一一套套，，甲甲從從國(guó)國(guó)外外購(gòu)購(gòu)買買了了一一只只占占地地為為8.826平平方方米米,重重為為362.8公公斤斤的的浴浴缸缸。。甲甲欲欲將將其其安安放放在在房房屋屋頂頂層層，，經(jīng)經(jīng)原原小小區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)公公司司阻阻止止，，甲甲表表示示放放在在屋屋內(nèi)內(nèi)，，并并就就安安裝裝問(wèn)問(wèn)題題多多次次與與現(xiàn)現(xiàn)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)某某物物業(yè)業(yè)有有限限公公司司乙乙交交涉涉，，乙乙以以安安裝裝需需經(jīng)經(jīng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)及及通通過(guò)過(guò)安安全全測(cè)測(cè)定定為為由由拒拒絕絕。。幾幾天天后后，，甲甲再再次次準(zhǔn)準(zhǔn)備備吊吊裝裝，，遭遭到到乙乙的的制制止止。。甲訴訴至至法法院院，，要要求求排排除除妨妨礙礙，，賠賠償償人人工工損損失失費(fèi)費(fèi)7600元元，，精精神神損損失失費(fèi)費(fèi)5000元元，，承承擔(dān)擔(dān)本本案案訴訴訟訟費(fèi)費(fèi)。。【問(wèn)問(wèn)題題】】乙乙是是否否有有權(quán)權(quán)阻阻止止甲甲安安裝裝浴浴缸？【判判決決】】法法院院判判決決駁駁回回原原告告訴訴訟訟請(qǐng)請(qǐng)求求。。【理理由由】】本本案案在在審審理理中中，，經(jīng)經(jīng)乙乙申申請(qǐng)請(qǐng)，，由由該該樓樓設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位中中高高級(jí)級(jí)工工程程師師、、國(guó)國(guó)家家一一級(jí)級(jí)注注冊(cè)冊(cè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)工工程程師師吳吳某某作作為為案案件件的的訴訴訟訟輔輔助助人人，，吳吳某某表表示示，，該該樓樓是是按按照照國(guó)國(guó)家家規(guī)規(guī)定定的的建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)荷荷載載規(guī)規(guī)范范進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的，，室室內(nèi)內(nèi)樓樓板板承承重重量量為為每每平平方方米米280公公斤斤，，超超過(guò)過(guò)該該重重量量長(zhǎng)長(zhǎng)期期安安放放，，勢(shì)勢(shì)必必影影響響大大樓樓的的結(jié)結(jié)構(gòu)?！丁段镂餀?quán)權(quán)法法》》第71條條：：““業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)其其建建筑筑物物專專有有部部分分享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。業(yè)業(yè)主主行行使使權(quán)權(quán)利利不不得得危危及及建建筑筑物物的的安安全全，，不得得損損害害其他他業(yè)業(yè)主主的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。”《《區(qū)區(qū)分分所所有有權(quán)權(quán)解解釋釋》》第15條：：““其他“損害害他人人合法法權(quán)益益的行行為””：（一））損害害房屋屋承重重結(jié)構(gòu)構(gòu)，損損害或或者違違章使使用電電力、、燃?xì)鈿?、消消防設(shè)設(shè)施，，在建建筑物物內(nèi)放放置危危險(xiǎn)、、放射射性物物品等等危及及建筑筑物安安全或或者妨妨礙建建筑物物正常常使用用；（二））違反反規(guī)定定破壞壞、改改變建建筑物物外墻墻面的的形狀狀、顏顏色等等損害害建筑筑物外外觀；；（三））違反反規(guī)定定進(jìn)行行房屋屋裝飾飾裝修修；（四））違章章加建建、改改建，，侵占占、挖挖掘公公共通通道、、道路路、場(chǎng)場(chǎng)地或或者其其他共共有部部分?！惫灿袡?quán)共有人的含義

共有部分范圍的界定

共有人的權(quán)利義務(wù)（L)

“建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)的的道路路，屬屬于業(yè)業(yè)主共共有，，但屬屬于城城鎮(zhèn)公公共道道路的的除外外。建建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的綠綠地，，屬于于業(yè)主主共有有，但但屬于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共綠地地或者者明示示屬于于個(gè)人人的除除外。。建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)的的其他他公共共場(chǎng)所所、公公用設(shè)設(shè)施和和物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)用房房，屬屬于業(yè)業(yè)主共共有?！盇73第74條：：““建筑筑區(qū)劃劃內(nèi)，，規(guī)劃劃用于于停放放汽車車的車車位、、車庫(kù)庫(kù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)首先先滿足足業(yè)主主的需需要。。建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用用于停停放汽汽車的的車位位、車車庫(kù)的的歸屬屬，由由當(dāng)事事人通通過(guò)出出售、、附贈(zèng)贈(zèng)或者者出租租等方方式約約定。。占用業(yè)業(yè)主共共有的的道路路或者者其他他場(chǎng)地地用于于停放放汽車車的車車位，，屬于于業(yè)主主共有?！薄秴^(qū)分分所有有權(quán)解解釋》》第三條條：““除法法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定的共共有部部分外外，建建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的以以下部部分，，也應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定為為物權(quán)權(quán)法第第六章章所稱稱的共共有部部分：：（一）建建筑物的的基礎(chǔ)、、承重結(jié)結(jié)構(gòu)、外外墻、屋屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)構(gòu)部分，，通道、、樓梯、、大堂等等公共通通行部分分，消防防、公共共照明等等附屬設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備，避避難層、、設(shè)備層層或者設(shè)設(shè)備間等等結(jié)構(gòu)部部分；（二）其其他不屬屬于業(yè)主主專有部部分，也也不屬于于市政公公用部分分或者其其他權(quán)利利人所有有的場(chǎng)所所及設(shè)施施等。建筑區(qū)劃劃內(nèi)的土土地，依依法由業(yè)業(yè)主共同同享有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)，但屬屬于業(yè)主主專有的的整棟建建筑物的的規(guī)劃占占地或者者城鎮(zhèn)公公共道路路、綠地地占地除除外?！钡谒臈l業(yè)業(yè)主基基于對(duì)住住宅、經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用房等專專有部分分特定使使用功能能的合理理需要，，無(wú)償利利用屋頂頂以及與與其專有有部分相相對(duì)應(yīng)的的外墻面面等共有有部分的的，不應(yīng)應(yīng)認(rèn)定為為侵權(quán)。。但違反反法律、、法規(guī)、、管理規(guī)規(guī)約，損損害他人人合法權(quán)權(quán)益的除除外?！景盖椤俊客跄秤杏幸惶變蓛蓪訕亲∽》?，在在樓頂搭搭建了廣廣告牌，，后將二二樓賣給給張某。?！締?wèn)題】】1、張某某是否有有權(quán)要求求王某拆拆除廣告告牌？2、張某某是否有有權(quán)與王王某一起起享有從從廣告牌牌中獲得得的收益益？【評(píng)析】】廣告牌牌在樓頂頂，屬共共有部分分。張某某只有份份額，不不足以主主張拆除除。但是是張某有有份額，，當(dāng)然可可以主張張分得其其中的廣廣告收益。【案情】】某縣居居民吳某某將其三三間瓦房房拆除后后，翻建建三層樓樓房。但但因資金金不足，，蓋到二二層便封封頂了。。準(zhǔn)備積積累資金金后加蓋蓋。第二年，，吳某因因做生意意資金缺缺乏，將將第二層層以5萬(wàn)萬(wàn)元賣給給了張某某。雙方方辦理了了過(guò)戶手手續(xù)。但但吳某在在賣房時(shí)時(shí)沒(méi)有提提到將來(lái)來(lái)要加蓋蓋第三層層的問(wèn)題題。之后吳某某生意虧虧損，為為湊錢還還債，遂遂與林某某約定，，由林某某自己出出錢加蓋蓋第三層層，蓋好好后，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸林林某所有有，而林林某向吳吳某補(bǔ)償償2萬(wàn)元元，雙方方訂立了了書面協(xié)協(xié)議。張某得知知后反對(duì)對(duì)加蓋，，認(rèn)為如如此不僅僅影響自自己對(duì)二二樓平臺(tái)臺(tái)的利用用，且妨妨礙其居居住和生生活。吳吳某認(rèn)為為自己蓋蓋三層有有政府的的批文，，有權(quán)將將第三層層建造和和利用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給給他人，，張某無(wú)無(wú)權(quán)干涉涉。協(xié)商商不成，，張某訴訴至法院院，請(qǐng)求求宣告吳吳某、林林某之間間的合同同無(wú)效。。問(wèn)：張某某是否有有權(quán)反對(duì)對(duì)林某加加蓋第三三層？【案情】】某住宅宅樓，樓樓頂已多多處漏水水，頂層層住戶向向其他樓樓層住戶戶提出要要共同修修繕，遭遭到拒絕絕，理由由是他們們不直接接使用樓樓頂，原原售房單單位認(rèn)為為，該樓樓已全部部售出無(wú)無(wú)維修義義務(wù)。【問(wèn)題】】誰(shuí)有維維修義務(wù)？《區(qū)分所所有權(quán)解解釋》第第四條：：“業(yè)主主基于對(duì)對(duì)住宅、、經(jīng)營(yíng)性性用房等等專有部部分特定定使用功功能的合合理需要要，無(wú)償償利用屋屋頂以及及與其專專有部分分相對(duì)應(yīng)應(yīng)的外墻墻面等共共有部分分的，不不應(yīng)認(rèn)定定為侵權(quán)權(quán)。但違違反法律律、法規(guī)規(guī)、管理理規(guī)約，，損害他他人合法法權(quán)益的的除外?！薄景盖椤俊磕呈心衬陈?17號(hào)1幢1-2層房房屋原是是劉臣志志、禹純純霞、曹曹華貴、、王海濤濤等4人人系共同同所有，，2009年9月10日，原原告禹純純霞辦理理了對(duì)二二層房屋屋單獨(dú)所所有的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，，一層房房屋原出出租給白白駿從事事肥牛燒燒烤生意意。早在2004年年10月月6日，，劉臣志志與白駿駿簽訂房房屋租賃賃合同時(shí)時(shí)約定租租期內(nèi)劉劉臣志將將二樓廣廣告欄免免費(fèi)提供供給白駿駿使用?！，F(xiàn)租賃賃合同已已到期，，肥牛燒燒烤的經(jīng)經(jīng)營(yíng)者變變更為王王惠平，，王惠平平仍繼續(xù)續(xù)租賃上上述1層層房屋經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并并按期交交納房租租?，F(xiàn)禹禹純霞以以自己急急需使用用外墻面面為由訴訴至法院院，請(qǐng)求求判令被被告排除除妨礙，，立即拆拆除占用用原告房房屋部位位的廣告告牌，并并賠償原原告廣告告牌使用用費(fèi)?！痉制纭俊勘景傅牡臓?zhēng)議焦焦點(diǎn)是禹禹純霞是是否對(duì)其其專有部部位相對(duì)對(duì)應(yīng)的外外墻享有有優(yōu)先使使用權(quán)，，王惠平平的招牌牌是否侵侵害其權(quán)權(quán)利。對(duì)對(duì)此，本本案處理理過(guò)程中中存在兩兩種意見見。第一種意意見是：：業(yè)主對(duì)對(duì)與其專專有部分分相對(duì)應(yīng)應(yīng)的外墻墻面享有有優(yōu)先使使用權(quán)，，既然現(xiàn)現(xiàn)在禹純純霞需要要使用外外墻面，，被告王王惠平就就應(yīng)拆除除廣告牌牌。第二種意意見是：：業(yè)主對(duì)對(duì)與其專專有部分分相對(duì)應(yīng)應(yīng)的外墻墻面并不不當(dāng)然地地享有優(yōu)優(yōu)先使用用權(quán)，不不僅要符符合法律律規(guī)定，，同時(shí)也也要符合合慣例和和地方管管理規(guī)定定，王惠惠平招牌牌的懸掛掛是歷史史形成的的，也是是市場(chǎng)上上招牌普普遍的掛掛設(shè)方式式，同時(shí)時(shí)也是市市政管理理部門規(guī)規(guī)定的，，不應(yīng)拆拆除?！驹u(píng)析】】《根據(jù)據(jù)區(qū)分所所有權(quán)解解釋》第第三、四四條規(guī)定定，建筑筑物的外外墻應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定為為物權(quán)法法第六章章所稱的的共有部部分。業(yè)業(yè)主基于于對(duì)住宅宅、經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用房房等專有有部分特特定使用用功能的的合理需需要，無(wú)無(wú)償利用用屋頂以以及與其其專有部部分相對(duì)對(duì)應(yīng)的外外墻面等等共有部部分的，，不應(yīng)認(rèn)認(rèn)定為侵侵權(quán)，但但違反法法律、法法規(guī)、管管理規(guī)約約、損害害他人合合法權(quán)益益的除外外。此規(guī)規(guī)定含有有幾層含含義：1、建筑筑物的外外墻屬于于共有部部分，所所有權(quán)是是全體業(yè)業(yè)主共有有享有。。業(yè)主對(duì)外外墻享有有共有權(quán)權(quán)，包括括使用權(quán)權(quán)、收益益權(quán)和一一定的處處分權(quán)，，其中一一定的處處分權(quán)利利是指對(duì)對(duì)共有部部分的處處分要經(jīng)經(jīng)一定數(shù)數(shù)量的業(yè)業(yè)主的同同意，否否則處分分便是無(wú)無(wú)效的，，這便體體現(xiàn)了其其他業(yè)主主對(duì)共有有部分的的管理權(quán)權(quán)。也意意味著業(yè)業(yè)主并不不當(dāng)然的的享有對(duì)對(duì)共有部部分進(jìn)行行單獨(dú)使使用的權(quán)權(quán)利。2、業(yè)主主無(wú)償利利用共有有部分的的正當(dāng)性性的條件件。具體體而言，，有三個(gè)個(gè)方面：：第一，無(wú)無(wú)償利用用的共有有部分的的范圍必必須是屋屋頂以及及與其專專有部分分相對(duì)應(yīng)應(yīng)的外墻墻面等共共有部分分，不能能超越其其對(duì)應(yīng)部部分；第二，無(wú)無(wú)償利用用的前提提是基于于對(duì)住宅宅、經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用房房等專有有部分特特定使用用功能的的合理需需要，如如在經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用房房外安設(shè)設(shè)標(biāo)牌、、在屋頂頂上安裝裝太陽(yáng)能能熱水器器等，這這是對(duì)業(yè)業(yè)主專有有權(quán)利的的適當(dāng)延延伸。合合理需要要并不是是個(gè)人單單方面的的主張，，而是要要經(jīng)過(guò)一一定的程程序得到到他人和和相關(guān)部部門的認(rèn)認(rèn)可。第三三，，不不違違反反法法律律、、法法規(guī)規(guī)、、管管理理規(guī)規(guī)約約，，不不損損害害他他人人合合法法權(quán)權(quán)益益。。只要要具具備備以以上上三三個(gè)個(gè)條條件件，，業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)共共有有部部分分的的使使用用便便是是無(wú)無(wú)償償?shù)牡?，，?duì)對(duì)其其他他共共有有人人便便不不構(gòu)構(gòu)成成侵侵權(quán)權(quán)。。在在發(fā)發(fā)生生權(quán)權(quán)利利沖沖突突的的情情況況下下，，專專有有部部分分所所有有人人對(duì)對(duì)與與其其對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的共共有有部部分分享享有有優(yōu)優(yōu)先先使使用用權(quán)。3、、業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)共共有有部部分分的的使使用用也也要要考考慮慮到到建建筑筑物物性性質(zhì)質(zhì)用用途途、、地地方方規(guī)規(guī)定定以以及及相相關(guān)關(guān)慣慣例例。?？捶糠课菸莸牡挠糜猛就?，，如如果果房房屋屋是是居居住住，，對(duì)對(duì)外外墻墻等等共共有有部部分分的的無(wú)無(wú)償償使使用用必必須須是是不不以以盈盈利利為為目目的的，，如如果果房房屋屋是是商商用用的的，，那那么么要要以以盡盡可可能能發(fā)發(fā)揮揮房房屋屋的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益為為原原則則。。建筑筑物物外外墻墻等等共共有有部部分分是是市市容容市市貌貌的的重重要要組組成成部部分分，，對(duì)對(duì)共共有有部部分分的的使使用用，，要要服服從從管管理理部部門門的的統(tǒng)統(tǒng)一一安安排排，，符符合合相相關(guān)關(guān)地地方方管管理理規(guī)規(guī)定。4、、盡盡管管該該條條解解釋釋并并沒(méi)沒(méi)有有明明確確規(guī)規(guī)定定業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)與與其其專專有有部部分分相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的共共有有部部分分享享有有優(yōu)優(yōu)先先使使用用權(quán)權(quán)，，但但是是根根據(jù)據(jù)慣慣例例，，共共有有人人還還是是應(yīng)應(yīng)該該對(duì)對(duì)與與其其專專有有部部分分相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的共共有有部部分分享享有有優(yōu)優(yōu)先先使使用用權(quán)權(quán)的的。。因?yàn)闉閷Ｓ杏胁坎糠址峙c與共共有有部部分分在在物物理理上上具具有有不不可可分分離離的的統(tǒng)統(tǒng)一一結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體關(guān)關(guān)系系，，業(yè)業(yè)主主對(duì)對(duì)與與其其專專有有部部分分相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的共共有有部部分分享享有有優(yōu)優(yōu)先先使使用用權(quán)權(quán)是是對(duì)對(duì)專專有有權(quán)權(quán)利利的的一一種種延延伸伸。。同同時(shí)時(shí)業(yè)業(yè)主主的的優(yōu)優(yōu)先先使使用用權(quán)權(quán)也也要要具具備備上上述述三三個(gè)個(gè)條條件件具體體到到本本案案，，建建筑筑物物具具有有區(qū)區(qū)分分所所有有權(quán)權(quán)，，外外墻墻面面應(yīng)應(yīng)屬屬于于全全體體業(yè)業(yè)主主共共有有，，雖雖然然王王惠惠平平是是一一樓樓房房屋屋的的承承租租人人，，但但是是其其也也享享有有業(yè)業(yè)主主的的權(quán)權(quán)利利和和義義務(wù)務(wù)，，其其可可以以使使用用外外墻墻面面。。該該房房屋屋是是商商用用房房屋屋，，當(dāng)當(dāng)事事人人購(gòu)購(gòu)買買和和租租用用房房屋屋的的主主要要目目的的是是為為了了經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，為為更更好好地地實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房房屋屋的的效效用用及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)價(jià)值值，，王王惠惠平平在在二二樓樓窗窗臺(tái)臺(tái)線線以以下下懸懸掛掛招招牌牌是是為為了了經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的需需要要，，沒(méi)沒(méi)有有超超出出對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的范范圍圍，，沒(méi)沒(méi)有有影影響響到到二二層層的的通通風(fēng)風(fēng)、、采采光光和和其其他他使使用用，，同同時(shí)時(shí)符符合合淮淮安安市市地地方方管管理理規(guī)規(guī)定定和和歷歷史史慣慣例例以以及及市市場(chǎng)場(chǎng)上上招招牌牌的的普普遍遍懸懸掛掛方方式。而禹禹純純霞霞的的需需求求并并不不是是合合理理的的，，雖雖然然其其主主張張對(duì)對(duì)外外墻墻有有多多種種用用途途，，如如做做玻玻璃璃幕幕墻墻、、懸懸掛掛招招牌牌、、安安裝裝空空調(diào)調(diào)，，但但是是做做玻玻璃璃幕幕墻墻要要得得到到城城市市規(guī)規(guī)劃劃部部門門的的審審批批，，并并征征得得其其他他共共有有人人的的同同意意，，懸懸掛掛招招牌牌也也要要符符合合市市場(chǎng)場(chǎng)管管理理規(guī)規(guī)約約，，而而相相關(guān)關(guān)管管理理規(guī)規(guī)約約規(guī)規(guī)定定招招牌牌廣廣告告不不應(yīng)應(yīng)多多層層設(shè)設(shè)置置，，如如二二層層廣廣告告招招牌牌懸懸掛掛在在一一層層招招牌牌上上，，則則不不符符合合該該規(guī)規(guī)約約，，即即使使安安裝裝空空調(diào)調(diào)也也完完全全可可以以選選擇擇其其他他地地方方安安裝裝，，而而不不一一定定要要占占用用一一層層招招牌牌的的位位置置。。因此，禹禹純霞所所謂的需需求其實(shí)實(shí)并不是是合理的的。其主主張對(duì)相相應(yīng)外墻墻面享有有優(yōu)先使使用權(quán)的的條件并并不具備備。王惠惠平不構(gòu)構(gòu)成侵權(quán)權(quán)，也不不構(gòu)成妨妨害，無(wú)無(wú)需拆除除招牌。本案中禹禹純霞的的需求是是不合理理的。如果其需需求合理理該如何何處理呢呢？此時(shí)存在在權(quán)利的的沖突，，禹純霞霞對(duì)相應(yīng)應(yīng)的外墻墻面應(yīng)享享有優(yōu)先先使用權(quán)權(quán)，如果果王惠平平要繼續(xù)續(xù)懸掛廣廣告牌必必須要經(jīng)經(jīng)過(guò)禹純純霞的同同意，否否則便要要拆除。。綜上，業(yè)業(yè)主對(duì)與與其專有有部分相相對(duì)應(yīng)的的外墻面面享有優(yōu)優(yōu)先使用用權(quán)具有有條件限限制，同同時(shí)也要要符合慣慣例和地地方管理理規(guī)定，，顯然第第二種觀觀點(diǎn)是正正確的。管理權(quán)的概概念管理權(quán)的的內(nèi)容建筑物的的管理物業(yè)管理管理權(quán)，，亦稱成成員權(quán)，，指建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)人基于于在一棟棟建筑物物的構(gòu)造造、權(quán)利利歸屬及及使用上上的不可可分離的的共同關(guān)關(guān)系而產(chǎn)產(chǎn)生的作作為建筑筑物的一一個(gè)團(tuán)體體組織的的成員所所享有的的權(quán)利與與承擔(dān)的的義務(wù)。。管理組織成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)管理組織管理規(guī)約約業(yè)主大會(huì)A75管理機(jī)構(gòu)（A81）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)組織及活動(dòng)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他管理人規(guī)約制定規(guī)約效力規(guī)約內(nèi)容業(yè)主大會(huì)會(huì)—業(yè)主主參與物物業(yè)管理理活動(dòng)的的組織形形式；業(yè)主大會(huì)會(huì)—由物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)主組成成；業(yè)主大會(huì)會(huì)代表和和維護(hù)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體業(yè)業(yè)主在物物業(yè)管理理活動(dòng)中中的合法法權(quán)益，，有權(quán)依依據(jù)法律律法規(guī)的的規(guī)定和和業(yè)主公公約的約約定，決決定物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理理事項(xiàng)；；物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的任何業(yè)主，都都必須遵遵守業(yè)主主大會(huì)制制定的業(yè)業(yè)主公約約和業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則，遵守守業(yè)主大大會(huì)制定定的各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)章制制度，并并執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)作出的的決定?！段餀?quán)法法》第78條條：““業(yè)主大大會(huì)或者者業(yè)主委委員會(huì)的的決定，，對(duì)業(yè)主主具有約約束力。成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)成員權(quán)人的權(quán)利成員權(quán)人的義務(wù)表決權(quán)（（A76)參與制定定規(guī)約權(quán)選任及解解任管理理者的權(quán)權(quán)利請(qǐng)求權(quán)訴訟權(quán)執(zhí)行決議議，遵守守規(guī)約接受管理理“不得””規(guī)定即參加管管理團(tuán)體體會(huì)議，，參與制制定管理理規(guī)約的的權(quán)利。。所謂管管理規(guī)約約，是指指由業(yè)主主制定的的有關(guān)如如何管理理、使用用和維護(hù)護(hù)共有財(cái)財(cái)產(chǎn)以及及規(guī)范其其相互之之間的關(guān)關(guān)系的協(xié)協(xié)議。國(guó)外一般般都規(guī)定定區(qū)分所所有權(quán)人人可以制制定規(guī)約約，決定定有關(guān)事事項(xiàng)。如如《德國(guó)國(guó)住宅所所有權(quán)法法》第15條中中規(guī)定:“住宅宅所有權(quán)權(quán)人得以以約定規(guī)規(guī)定特別別所有權(quán)權(quán)及共有有之使用用規(guī)則。?！薄度毡窘ńㄖ飬^(qū)區(qū)分所有有權(quán)法》》第30條規(guī)定定:“區(qū)區(qū)分所有有人間關(guān)關(guān)于管理理或使用用建筑物物、其占占地或附附屬設(shè)施施的事項(xiàng)項(xiàng)，除本本法規(guī)定定者外，，可以以以規(guī)約規(guī)規(guī)定之。。有關(guān)一一些共用用部分與與全體區(qū)區(qū)分所有有人利害害無(wú)關(guān)的的事項(xiàng)，，除全體體區(qū)分所所有人之之以規(guī)約約所定者者外，可可由共用用部分區(qū)區(qū)分所有有人以規(guī)規(guī)約規(guī)定?！薄兑獯罄穹ǖ涞洹返?138條第1款規(guī)定定:“當(dāng)當(dāng)共有人人為十人人以上時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)制定管管理規(guī)則則，這一一規(guī)則應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括按照每每個(gè)共有有人享有有的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)使用共共用財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的規(guī)則則和分?jǐn)倲傎M(fèi)用的的規(guī)定，，保護(hù)建建筑物裝裝飾的規(guī)規(guī)定以及及有關(guān)管管理的規(guī)規(guī)定?！薄蔽覈?guó)臺(tái)灣灣公寓大大廈管理理?xiàng)l例第第23條條規(guī)定:“有關(guān)關(guān)公寓大大廈、基基地或附附屬設(shè)施施之管理理使用及及其他住住戶相互互關(guān)系，，除法令令另有規(guī)規(guī)定外，，得以規(guī)規(guī)約定之?！比纭兜聡?guó)國(guó)住宅所所有權(quán)法法》第26條規(guī)規(guī)定:““住宅所所有權(quán)人人以多數(shù)數(shù)決議決決管理人人之選任任及解任任，選任任期間最最高為5年，管管理者之之解任以以有重大大原因?yàn)闉橄蕖薄度毡窘ńㄖ飬^(qū)區(qū)分所有有權(quán)法》》第25條規(guī)定定，區(qū)分分所有人人原則上上得依集集會(huì)決議議選任及及解任管管理人。。管理人人如有不不正當(dāng)行行為或其其他不適適于執(zhí)行行職務(wù)的的情況時(shí)時(shí)，各區(qū)區(qū)分所有有人得請(qǐng)請(qǐng)求法院院將其解解任。我國(guó)《物物權(quán)法》》第75條第1款規(guī)定定，業(yè)主主可以設(shè)設(shè)立業(yè)主主大會(huì)，，選舉業(yè)業(yè)主委員員會(huì)。第第81條條第2款款規(guī)定，，對(duì)建設(shè)設(shè)單位聘聘請(qǐng)的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或或者其他他管理人人，業(yè)主主有權(quán)依依法更換換。上述規(guī)定定均在明明確業(yè)主主選舉權(quán)權(quán)與解任任管理人人的權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)。。即區(qū)分分所有人人作為管管理團(tuán)體體之成員員而對(duì)公公共管理理事項(xiàng)及及共同收收益的應(yīng)應(yīng)得份額額所享有有的請(qǐng)求求權(quán)。主主要包括括以下四四項(xiàng)請(qǐng)求求權(quán):其一，請(qǐng)請(qǐng)求召集集集會(huì)的的權(quán)利。。如《日日本建筑筑物區(qū)分分所有權(quán)權(quán)法》第第34條條第3項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定:“區(qū)分分所有人人有五分分之一以以上，且且表決權(quán)權(quán)亦有五五分之一一以上的的，得向向管理人人表明會(huì)會(huì)議目的的事項(xiàng)，，請(qǐng)求召召集集會(huì)會(huì)?！薄丁兜聡?guó)住住宅所有有權(quán)法》》第24條第1、2項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定:“有四四分之一一以上。。之住宅宅所有人人以書面面說(shuō)明目目的及原原因而請(qǐng)請(qǐng)求時(shí)，，管理人人須召集集所有權(quán)權(quán)人會(huì)議?！薄逼涠?，，請(qǐng)請(qǐng)求求正正當(dāng)當(dāng)管管理理共共同同關(guān)關(guān)系系事事務(wù)務(wù)的的權(quán)權(quán)利利。。如如《《德德國(guó)國(guó)住住宅宅所所有有權(quán)權(quán)法法》》規(guī)規(guī)定定，，住住宅宅所所有有權(quán)權(quán)人人有有要要求求正正當(dāng)當(dāng)管管理理共共同同關(guān)關(guān)系系事事務(wù)務(wù)的的權(quán)權(quán)利利，，尤尤其其有有權(quán)權(quán)要要求求公公平平考考量量各各住住宅宅所所有有人人的的共共同同利利益益。。第第43條條第第1項(xiàng)項(xiàng)第第1至至第第4款款規(guī)規(guī)定定，，住住宅宅所所有有權(quán)權(quán)人人對(duì)對(duì)于于多多數(shù)數(shù)決決的的決決議議，，有有權(quán)權(quán)請(qǐng)請(qǐng)求求法法院院撤撤銷銷，，并并可可請(qǐng)請(qǐng)求求法法院院依依非非訟訟事事件件程程序序裁裁定定共共同同關(guān)關(guān)系系事事項(xiàng)項(xiàng)。?！丁度鹑鹗渴棵衩穹ǚǖ涞洹贰返诘?12條條之之5第第2項(xiàng)項(xiàng)規(guī)規(guī)定定:““應(yīng)應(yīng)有有部部分分價(jià)價(jià)值值比比例例之之確確定定因因錯(cuò)錯(cuò)誤誤而而為為不不當(dāng)當(dāng)，，或或因因建建筑筑物物之之改改建建或或環(huán)環(huán)境境之之變變更更致致其其不不當(dāng)當(dāng)者者，，分分層層建建筑筑物物所所有有人人享享有有更更正正請(qǐng)請(qǐng)求求權(quán)權(quán)。?！薄贝舜送馔?，，法法國(guó)國(guó)現(xiàn)現(xiàn)行行住住宅宅分分層層所所有有權(quán)權(quán)法法也也設(shè)設(shè)有有相相應(yīng)應(yīng)的的規(guī)規(guī)定。其三三，，請(qǐng)請(qǐng)求求收收取取共共用用部部分分應(yīng)應(yīng)得得之之利利益益的的權(quán)權(quán)利利。。區(qū)區(qū)分分所所有有人人對(duì)對(duì)共共用用部部分分之之收收益益享享有有請(qǐng)請(qǐng)求求權(quán)權(quán)。。如如《《瑞瑞士士民民法法典典》》第第712第第之之11第第(1)項(xiàng)項(xiàng):““全全體體樓樓層層所所有有人人，，有有權(quán)權(quán)以以全全體體的的名名義義通通過(guò)過(guò)共共同同管管理理行行為為取取得得財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，，如如收收取取定定期期金金并并從從中中提提取取樓樓房房更更新新資資金金等等。?！薄逼渌乃?，，請(qǐng)請(qǐng)求求停停止止違違反反共共同同利利益益的的行行為為，，請(qǐng)請(qǐng)求求拍拍賣賣違違反反義義務(wù)務(wù)的的區(qū)區(qū)分分所所有有人人的的專專有有部部分分，，解解除除其其共共同同關(guān)關(guān)系系。。此此點(diǎn)點(diǎn)，，我我國(guó)國(guó)《《物物權(quán)權(quán)法法》》未未作作規(guī)規(guī)定定，，可可以以考考慮慮將將來(lái)來(lái)制制定定專專門門的的《《建建筑筑物物區(qū)區(qū)分分所所有有權(quán)權(quán)法法》》時(shí)時(shí)予予以以追追加加規(guī)規(guī)定?！段镂餀?quán)權(quán)法法》》第第七七十十八八條條業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)或或者者業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)的的決決定定，，對(duì)對(duì)業(yè)業(yè)主主具具有有約約束束力力。。業(yè)主主大大會(huì)會(huì)或或者者業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)作作出出的的決決定定侵侵害害業(yè)業(yè)主主合合法法權(quán)權(quán)益益的的，，受受侵侵害害的的業(yè)業(yè)主主可以以請(qǐng)請(qǐng)求求人民民法法院院予予以以撤撤銷。業(yè)主主對(duì)對(duì)其其建建筑筑物物專專有有部部分分享享有有占占有有、、使使用用、、收收益益和和處處分分的的權(quán)權(quán)利利。。業(yè)業(yè)主主行行使使權(quán)權(quán)利利不不得得危危及及建建筑筑物物的的安安全全，，不不得得損損害害其其他他業(yè)業(yè)主主的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。（（A71)業(yè)主主對(duì)對(duì)建建筑筑物物專專有有部部分分以以外外的的共共有有部部分分，，享享有有權(quán)權(quán)利利，，承承擔(dān)擔(dān)義義務(wù)務(wù)；；不不得得以以放放棄棄權(quán)權(quán)利利不不履履行行義義務(wù)務(wù)。。（（A72)業(yè)主主不不得得違反反法法律律、、法法規(guī)規(guī)以以及及管管理理規(guī)規(guī)約約，，將將住住宅宅改改變變?yōu)闉榻?jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性用用房房。。業(yè)業(yè)主主將將住住宅宅改改變變?yōu)闉榻?jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性用用房房的的，，除除遵遵守守法法律律、、法法規(guī)規(guī)以以及及管管理理規(guī)規(guī)約約外外，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)有有利利害害關(guān)關(guān)系系的的業(yè)業(yè)主主同同意意。。（（A77)物的管理人的管理（A83)維修基金(A76、79）共有部分的費(fèi)用與收益對(duì)建筑筑物不不當(dāng)毀毀損行行為的的管理理對(duì)建筑筑物不不當(dāng)使使用行行為的的管理理對(duì)生活活妨害害行為為的管管理行政機(jī)機(jī)關(guān)的的管理理籌集和和使用用建筑筑物及及其附附屬設(shè)設(shè)施的的維修修資金金，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)專有有部分分占建建筑物物總面面積三三分之之二以以上的的業(yè)主主且占占總?cè)巳藬?shù)三三分之之二以以上的的業(yè)主主同意意。建筑物物及其其附屬屬設(shè)施施的維維修資資金，，屬于于業(yè)主主共有有。經(jīng)經(jīng)業(yè)主主共同同決定定，可可以用用于電電梯、、水箱箱等共共有部部分的的維修修。維維修資資金的的籌集集、使使用情情況應(yīng)應(yīng)當(dāng)公公布?！段餀?quán)權(quán)法》》第八十十三條條：““業(yè)主主應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守守法律律、法法規(guī)以以及管管理規(guī)規(guī)約。。業(yè)主大大會(huì)和和業(yè)主主委員員會(huì)，，對(duì)任任意棄棄置垃垃圾、、排放放污染染物或或者噪噪聲、、違反反規(guī)定定飼養(yǎng)養(yǎng)動(dòng)物物、違違章搭搭建、、侵占占通道道、拒拒付物物業(yè)費(fèi)費(fèi)等損害他他人合合法權(quán)權(quán)益的的行為為，有權(quán)權(quán)依照照法律律、法法規(guī)以以及管管理規(guī)規(guī)約，，要求求行為為人停停止侵侵害、、消除除危險(xiǎn)險(xiǎn)、排排除妨妨害、、賠償償損失失。業(yè)業(yè)主對(duì)對(duì)侵害害自己己合法法權(quán)益益的行行為，，可以以依法法向人人民法法院提提起訴訴訟?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)糾紛的處理（L)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同建設(shè)單位依法簽約的業(yè)主簽約的建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！蛾P(guān)于審理物業(yè)糾紛的解釋》A1選聘和和解聘聘物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)或者者其他他管理理人由由業(yè)主共同決決定（（A76））業(yè)主可可以自自行管管理建建筑物物及其其附屬屬設(shè)施施，也也可以以委托托物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)或者者其他他管理理人管管理。。對(duì)建設(shè)設(shè)單位位聘請(qǐng)請(qǐng)的物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)或或者其其他管管理人人，業(yè)業(yè)主有有權(quán)依依法更更換。。（A81）物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)或或者其其他管管理人人根據(jù)據(jù)業(yè)主主的委委托管管理建建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的建建筑物物及其其附屬屬設(shè)施施，并并接受受業(yè)主主的監(jiān)監(jiān)督。（A82)【案情情】1998年年3月月，二二罪犯犯潛入入筆架架山莊莊，在在山莊莊的空空置房房屋內(nèi)內(nèi)潛伏伏4日日，掌掌握了了某業(yè)業(yè)主的的出入入規(guī)律律，第第4天天深夜夜某業(yè)業(yè)主回回家時(shí)時(shí)，罪罪犯在在家門門前將將其搶搶劫殺殺害。。二年年后，，刑事事案件件偵破破、審審理完完畢，，二罪罪犯均均被執(zhí)執(zhí)行死死刑。。死者者家屬屬認(rèn)為為物業(yè)業(yè)管理理公司司疏于于對(duì)空空置房房屋的的管理理，對(duì)對(duì)出入入住宅宅區(qū)的的可疑疑人員員不加加防范范，存存在嚴(yán)嚴(yán)重的的過(guò)錯(cuò)錯(cuò)，對(duì)對(duì)死者者的被被害負(fù)負(fù)有不不可推推卸的的責(zé)任任，將將物業(yè)業(yè)管理理公司司推上上被告告席，，索賠賠139萬(wàn)萬(wàn)元。?！九袥Q決】一審法法院判判決物物業(yè)管管理公公司支支付死死者家家屬10萬(wàn)萬(wàn)元賠賠償金金。二審撤撤銷原原法院院判決決，認(rèn)認(rèn)定物物業(yè)公公司不不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任。刑事案案件與與物業(yè)業(yè)責(zé)任任—深深圳筆筆架山山命案案【理由由】在在本案案中，，一審審法院院認(rèn)定定業(yè)主主入住住后，，與物物業(yè)管管理公公司構(gòu)構(gòu)成事事實(shí)上上的物物業(yè)管管理合合同法法律關(guān)關(guān)系，，保障障住戶戶的人人身、、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全全是物物業(yè)管管理合合同的的附隨隨義務(wù)務(wù)，罪罪犯潛潛伏4日沒(méi)沒(méi)有被被發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，是是由于于物業(yè)業(yè)責(zé)任任心不不強(qiáng)，，疏忽忽大意意，對(duì)對(duì)空置置房疏疏于管管理，，對(duì)出出入的的可疑疑人員員不加加防范范，客客觀上上已將將住戶戶置于于不安安全境境地，，從而而使犯犯罪分分子在在第4天得得逞。。因此被被告沒(méi)沒(méi)有全全面履履行合合同義義務(wù)，，應(yīng)承承擔(dān)違違約責(zé)責(zé)任。?！景盖榍椤?001年年3月月5日日凌晨晨，罪罪犯翻翻過(guò)上上海北北區(qū)的的一個(gè)個(gè)新建建成小小區(qū)圍圍墻進(jìn)進(jìn)入最最靠近近圍墻墻的一一樓人人家，，采用用扼頸頸、毛毛巾堵堵塞口口腔等等暴力力手段段對(duì)某某女實(shí)實(shí)施奸奸淫并并致其其死亡亡。然然后打打開小小區(qū)建建筑垃垃圾堆堆放地地的一一扇小小鐵門門，順順著垃垃圾攀攀上墻墻，翻翻出小小區(qū)。。罪犯后后被抓抓獲，，死者者家屬屬提起起刑事事附帶帶民事事訴訟訟，法法院判判決賠賠償13246.50元元。之之后，，死者者家屬屬又對(duì)對(duì)物業(yè)業(yè)管理理公司司提起起民事事訴訟訟，要要求賠賠償507701.55元。?！九袥Q決】寶山區(qū)區(qū)法院院一審審判決決物業(yè)業(yè)管理理公司司不承承擔(dān)責(zé)責(zé)任。。上海市市第二二中級(jí)級(jí)法院院二審審撤銷銷原法法院判判決，，裁定定物業(yè)業(yè)管理理公司司賠償償4萬(wàn)萬(wàn)元。?！纠碛捎伞慷彿ǚㄔ赫J(rèn)認(rèn)定，，第一一，物物業(yè)公公司的的三大大監(jiān)控控系統(tǒng)統(tǒng)（即即周界界報(bào)警警、電電子巡巡更和和攝像像監(jiān)控控）沒(méi)沒(méi)有公公安局局的驗(yàn)驗(yàn)收合合格證證明；；第二，在在不能確確保三大大監(jiān)控系系統(tǒng)發(fā)揮揮安全防防范作用用的情況況下，仍仍不同意意居民在在自家的的門窗上上安裝防防盜鐵門門；第三，未未將理應(yīng)應(yīng)鎖閉的的小鐵門門鎖閉，，使犯罪罪分子輕輕易進(jìn)入入和翻出出小區(qū)。。上述行為為充分證證明了物物業(yè)管理理公司在在安全防防范中疏疏于管理理，證明明了其未未能切實(shí)實(shí)履行安安全防范范的義務(wù)務(wù)的事實(shí)實(shí)，已構(gòu)構(gòu)成違約約，應(yīng)承承擔(dān)違約約責(zé)任。。法院在對(duì)對(duì)這兩起起案件判判決賠償償?shù)闹饕聦?shí)根根據(jù)就是是物業(yè)管管理公司司“疏于于管理”。9、