思源地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)

1房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)2011.12目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正3產(chǎn)品策劃體系定位4緣起經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。4經(jīng)紀公司開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項目前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀公司承擔建筑規(guī)劃設(shè)計院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正6定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項目前期報告房地產(chǎn)項目前期策劃過程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀公司間競爭升級，產(chǎn)品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。7思源2010年北京地區(qū)某項目前期投標報告8易居2009年上海地區(qū)某項目前期定位報告9世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報告10產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料112.當?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場場調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項目目定定位位客觀觀事事實實主觀觀判判斷斷122.當?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范4.市場場調(diào)調(diào)研研1.地塊塊資資料料3.開發(fā)發(fā)商商訴訴求求基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料5.項目目定定位位13地塊塊資資料料地塊塊資資料料主主要要包包括括：：規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件地塊塊CAD圖地塊塊內(nèi)內(nèi)外外部部情情況況既有有規(guī)規(guī)劃劃方方案案14地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件：：地地塊塊真實實的官官方方權(quán)威威信息息15地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書16地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書地塊塊的的用用地地性性質(zhì)質(zhì)、、面面積積指指標標、、容容積積率率、、限高高、、建建筑筑密密度度17地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書是否否含含代代征征/代建建的的道道路路用用地地及及綠化化用用地地指標標是否否有有政政策策房房指指標標？？限價價房房/廉租租房房/回遷遷房房/回遷遷商商業(yè)業(yè)18地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書建筑筑紅紅線線退退讓讓距距離離及及道道路路紅紅線線退退讓讓距距離離社區(qū)區(qū)出出入入口口方方位位設(shè)設(shè)置置要要求求與與車車位位配配比比要要求求19地塊塊資資料料|規(guī)劃劃意意見見書書及及相相關(guān)關(guān)政政府府文文件件規(guī)劃劃意意見見書書地塊塊圖圖：：直直觀觀了了解解20地塊資料|規(guī)劃意見書書及相關(guān)政政府文件相關(guān)政府文文件：其它它官方文件件作為補充充市政管線情情況、采暖暖方式……21地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的底稿，力求準確無無誤。開發(fā)商直接接提供CAD圖紙；由釘樁點坐標標文件生成；；用JPG圖片大致勾勾勒生成。。CAD格式文件釘樁點文件件22地塊資料|地塊內(nèi)部及及周邊情況況地塊內(nèi)部及及周邊情況況：現(xiàn)狀及未來來規(guī)劃，盡可能用用實景照片展示。內(nèi)部：是否存在地地勢高差、、原生植被被、水系、溫泉、工工業(yè)遺存等等？是否存在被被污染后需需要更換的的土壤？外部：有利因素：：景觀資源源，如河流流湖泊、旅旅游景點、、城市地標標等；社會會資源，如如重點中小小學(xué)，大型型醫(yī)院，市市政公園，，體育場館館等；交通通站點，如如地鐵/輕軌/BRT站點等。不利因素：：噪聲及粉粉塵污染，，如市政主主干道，鐵鐵路，工廠廠，專業(yè)市市場，發(fā)電電廠；心理理負面影響響，如高壓線走廊廊，火葬場，，墳地，破破舊樓房等等。23地塊資料|地塊內(nèi)部及及周邊情況況案例西中中南北東24地塊資料|既有規(guī)劃方方案某項目概念念性總規(guī)方方案開發(fā)商已有有規(guī)劃方案案，需經(jīng)紀紀公司提供建議及及意見；綜合體的公寓項目，要求求對標準層層進行分割割，需開發(fā)發(fā)商提供標準層圖紙紙。某城市綜合合體項目公公寓部分標準層設(shè)計計圖紙252.當?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項目定位26當?shù)卣咭?guī)規(guī)范項目所在省省、市的最新的政策規(guī)范范要求。建筑間距系數(shù)日照測算標準建筑寬高比與樓座排布布相關(guān)的規(guī)規(guī)范……27當?shù)卣咭?guī)規(guī)范日照及間距距系數(shù)設(shè)計計依據(jù)：《沈陽市居住住建筑間距距和住宅日日照管理規(guī)規(guī)定》(沈陽市人民民政府令2006第64號)“第九條”：：住宅建筑筑高度在40米以以上上時時，，面寬寬不不大大于于60米?！暗诘谑乃臈l條””：：高高層層建建筑筑遮遮擋擋相相鄰鄰住住宅宅，，當當建建筑筑高高度度與與建建筑筑面面寬寬之之比比大大于于1.2時，，按按遮遮擋擋建建筑筑面面寬寬確確定定建建筑筑間間距距系系數(shù)數(shù)；；在三環(huán)環(huán)路以以內(nèi)地地區(qū)，，當建建筑高高度在在40米以上上時，，建筑筑間距距系數(shù)數(shù)不得得小于于1.4，且建建筑間間距不不得小小于40米；“第十十七條條”：：沿城城市主主要道道路一一側(cè)并并列布布置的的高層層住宅宅之間間的建建筑間間距除除滿足足本規(guī)規(guī)定相相對應(yīng)應(yīng)的建建筑間間距要要求外外，不得小于于30米?！暗诙龡l””：住宅宅日照是是指住宅宅主采光光面居室室的滿窗窗日照時時數(shù)。日日照標準準日為大大寒日，，有效日日照時間間帶為上午8時至下午午4時?！暗诙鍡l””：新建建高層住住宅或高高層和多多層混合合的住宅宅成組布布置時，，新建住住宅日照應(yīng)不不低于大大寒日1小時。建筑寬高高比建筑間距距日照測算算標準28當?shù)卣卟咭?guī)范項目所在在省、市市的最新的政策規(guī)規(guī)范要求求。層高陽臺飄窗入戶花園園地下空間間……與贈送面面積相關(guān)關(guān)的規(guī)范范29當?shù)卣卟咭?guī)范贈送面積積依據(jù)：：成都市規(guī)規(guī)劃管理理局關(guān)于于對《成成都市規(guī)規(guī)劃管理理技術(shù)規(guī)規(guī)定》中中容積率率、建筑筑面積等等指標的的補充解解釋二、住宅宅建筑層高不應(yīng)應(yīng)大于3.6米。躍層式式住宅起起居室（（廳）、、低層住住宅起居居室（廳廳）層高高為戶內(nèi)內(nèi)通高以以及住宅宅坡屋頂頂部分除除外。六、每套套住宅陽陽臺（含含各類形形式的陽陽臺、入入戶花園園、露臺臺等非公公共活動動空間））的水平投影影面積不不大于該該套住宅宅套型建建筑面積積的20%；商業(yè)、、辦公、、酒店建建筑的每每層陽臺臺水平投投影面積積不大于于該層建建筑面積積的15%。此外，，陽臺進深深不應(yīng)大大于1.8米，低層住住宅、退退臺式建建筑陽臺臺等有特特殊要求求的除外外。七、飄窗窗臺與室室內(nèi)樓地地面高差差不得小小于0.45米，且凸凸出外墻墻寬度不不得大于于0.6米。八、除建建筑入口口雨篷外外，建筑附屬屬構(gòu)件（（如空調(diào)調(diào)板、花花池、構(gòu)構(gòu)造板等等）的進進深不宜宜大于0.6米，且連連續(xù)長度度不應(yīng)大大于1.8米。住宅宅建筑不不允許設(shè)設(shè)置除結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件件以外的的附屬構(gòu)構(gòu)件。九、除避避讓、對對接市政政公共地地下空間間外，建建筑物地地下室、、半地下下室的頂頂板面不不應(yīng)高于于室外地地坪1.0米；建筑筑物地下下室、半半地下室室頂板面面高于室室外地坪坪大于1.0米時，按按照該層層水平投投影面積積計入容容積率。。地下室室、半地地下室頂頂板面高高于室外外地坪部部分按地地上建筑筑的規(guī)定定進行退退距管理理。十一、本本解釋自自2010年2月25日起施行行，有效效期為兩兩年。其它類型型：樓座座高度控制制、土地使使用年限限（沈陽陽）、外外立面要要求（銀銀川）等……根據(jù)住宅宅地塊3.2的容積率率及沈陽陽市相關(guān)關(guān)日照和和建筑間間距的要要求，估估算平均層數(shù)數(shù)30-35層能滿足足相關(guān)指指標；根據(jù)抗震震設(shè)防的的要求及及各結(jié)構(gòu)構(gòu)形式高高限的要要求，本本案住宅宅部分控控制高度度不超過過120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上的的住宅，，應(yīng)設(shè)置置避難層層，而避難層的設(shè)設(shè)置，會造造成高層住住宅的成本本和公攤面面積的增加加；根據(jù)結(jié)構(gòu)計計算要求，，建筑體越越高，荷載載要求就越越高，鋼筋筋用量增加加、混凝土土標號提高高、構(gòu)件截截面尺寸加加大，因此此，在增加建安成成本的同時，減小實際使使用空間，即得房率率會進一步步降低；因此，建議議本項目住宅高度控控制在100米以內(nèi)當?shù)卣咭?guī)規(guī)范312.當?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項目定位32開發(fā)商商訴求求開發(fā)商商訴求求：項項目目目標、、項目目發(fā)展展方向向、期期望均均價、、開工工順序序、可可突破破的限限制性性規(guī)劃劃條件件等，，通過過項目目招投投標文文件或或與開開發(fā)商商溝通通了解解。最重要要是項項目目目標：：追求高高利潤潤還是是回款款速度度？本項目目的目目標是是什么么？是迅速速回收收資金金是利潤潤最大大化關(guān)鍵是是大老老板的的想法法33開發(fā)商商訴求求開發(fā)商商對開工順順序常常有有自己己的考考慮。。ABCDE初步方方案：：開工工順序序，由由南向向北最終方方案：：開工工順序序，由由北向向南由南向向北由北向向南34開發(fā)商商訴求求開發(fā)商商提出出突破破某些些限規(guī)規(guī)，如如突破破“90/70”限制制、增增大容容積率率、提提高建建筑限限高、、提高高層高高、提提供周周邊學(xué)學(xué)校入入學(xué)資資格等等，一一定要要慎重考考慮，確定其其可實實施性性。352.當?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)調(diào)研1.地塊資資料3.開發(fā)商商訴求求基礎(chǔ)資資料5.項目定定位36市場調(diào)調(diào)研|宏觀市市場宏觀市市場涉涉及城市層層面的信息息，如如：GDP，房地地產(chǎn)年年度/季度/月度的的成交交量與與成交交均價價37市場調(diào)調(diào)研|中觀市市場中觀市市場涉涉及區(qū)域域及及板板塊塊層層面面的信信息息，，如如：：區(qū)區(qū)域域位位置置，，成成熟熟度度，，居居民民評評價價區(qū)域位位置：：主要要是與與市中中心/商業(yè)區(qū)區(qū)/商務(wù)區(qū)區(qū)/政務(wù)區(qū)區(qū)的通通達性性、路路程距距離及及所需需時間間38市場調(diào)調(diào)研|中觀市市場中觀市市場涉涉及區(qū)域及及板塊塊層面面的信息息，如如：區(qū)區(qū)域位位置，，成熟熟度，，居民民評價價區(qū)域成成熟度度：城城市中中心黃黃金區(qū)區(qū)域/CBD/新興居居住區(qū)區(qū)/未來規(guī)規(guī)劃利利好區(qū)區(qū)域/旅游度度假區(qū)區(qū)……39市場調(diào)調(diào)研|中觀市市場中觀市市場涉涉及區(qū)域及及板塊塊層面面的信息息，如如：區(qū)區(qū)域位位置，，成熟熟度，，居民民評價價居民評評價：：即當當?shù)厥惺忻駥椖磕克谠趨^(qū)域域的看看法，，如成成都的的西貴南南富，北京京的東東富西西貴，，是否是是傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅宅區(qū)（（北京京朝陽陽公園園，沈沈陽棋棋盤山山、蘇蘇州金金雞湖湖）項目是要要融入這這個區(qū)域域還是要要跳出這這個區(qū)域域？40市場調(diào)研研|微觀市場場微觀市場場涉及直接競品品，如：競競品產(chǎn)品品類型、、建筑/園林風格格、精裝裝報價及及標準、、單盤年年度/季度/月度消化化量，現(xiàn)現(xiàn)有存量量，暢銷銷/滯銷產(chǎn)品品的房型型、面積積區(qū)間、、單價、、總價區(qū)區(qū)間等。。41市場調(diào)研研|微觀市場場微觀市場場涉及直接競品品，如：競競品產(chǎn)品品類型，，建筑/園林風格，，精裝報價價及標準，，單盤年度度/季度/月度消化量量，現(xiàn)有存存量，暢銷銷/滯銷產(chǎn)品的的房型、面面積區(qū)間、、單價、總總價區(qū)間，，客群等。。422.當?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料料3.開發(fā)商訴訴求基礎(chǔ)資料料5.項目定位位43項目定位位|項目檔次次和居所所用途項目檔次次和居所所用途：：指導(dǎo)戶型型及樓座座標準層層設(shè)計。高端端中高端中端端頂級級第一居居所第二居居所商務(wù)公公寓投資型型度假養(yǎng)養(yǎng)生……項目目檔檔次次居所所用用途途44客群定定位：：目標標客群群的家家庭收收入、、成員員數(shù)量量、房型需需求、、能承承受的的單價價與總總價等。項目定定位|客群定定位45客群定定位：：鮮明地地域特特性的需求求。例如：：成都、、重慶慶的客客戶對對朝向向的敏敏感度度相對對較低低；沈陽的的客戶戶希望望聯(lián)排排別墅墅的主主臥能能設(shè)在在二層層；沈陽客客戶偏偏好地地中海海式的的建筑筑風格格；項目定定位|客群定定位46產(chǎn)品類類型與與戶型型配比比：最具指指導(dǎo)意意義，，重中中之重重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計23000㎡100%注意：：建建筑筑面積積/實得面面積?套數(shù)比比/建面比比?項目定定位|產(chǎn)品類類型與與戶型型配比比項目檔檔次居所用用途客群定定位產(chǎn)品類類型戶型配配比宏觀市市場中觀市市場微觀市市場小結(jié)產(chǎn)品策策劃基基礎(chǔ)資資料規(guī)劃意意見書書及相相關(guān)政政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)內(nèi)外部部情況況既有規(guī)規(guī)劃方方案與樓座座排布布相關(guān)關(guān)與贈送送面積積相關(guān)關(guān)其它項目目目標項目發(fā)發(fā)展方方向期望均均價開工順順序……2、當?shù)氐卣卟咭?guī)范范3、開發(fā)發(fā)商訴訴求4、市場場調(diào)研研5、項目目定位位1、地塊塊資料料48產(chǎn)品策策劃體體系內(nèi)內(nèi)容對開發(fā)發(fā)商的的判斷斷：擁有成成熟的的產(chǎn)品品體系系且在在異地地快速速復(fù)制制的某某些大大型開開發(fā)商商（如如萬科科、龍龍湖、、星河河灣等等）、、對自自身產(chǎn)產(chǎn)品十十分自自信的的某些些中小小型開開發(fā)商商（如如潤豐豐等）），只只需經(jīng)經(jīng)紀公公司提提供當當?shù)厥惺袌鲂判畔ⅰ?、項目目定位位及營營銷計計劃。。對產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃的的要要求求往往往往局局限限于于開開發(fā)發(fā)商商既既有有方方案案的的局局部部修修改改，，如如某某一一戶戶型型的的室室內(nèi)內(nèi)布布局局調(diào)調(diào)整整、、銷銷售售動動線線的的重重新新安安排排等等。。如果果是是太太過過全全面面深深入入的的產(chǎn)產(chǎn)品品策策劃劃往往往往是是事事倍倍功功半半，，乃乃至至產(chǎn)產(chǎn)生生一一些些負負面面影影響響。。因此此需需要要各各分分支支機機構(gòu)構(gòu)預(yù)預(yù)先先準準確確判判斷斷開開發(fā)發(fā)商商的的實實際際需需求求。。注意產(chǎn)品品策劃體系50綜述產(chǎn)品策劃劃體系分分為六部部分內(nèi)容容。地塊價值值分析規(guī)劃設(shè)計計原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計計建議建筑及園園林風格格建議附加值提提升建議議51產(chǎn)品策劃體系地塊價值值分析規(guī)劃設(shè)計計原則總體規(guī)劃劃建議戶型設(shè)計計建議建筑及園園林風格格建議附加值提提升建議議地塊價值值分析A4-1地塊居住價值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項目價值點之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價值較高居住價值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價值高于商業(yè)價值地塊價值值分析地塊價值值分析：：判斷各各地塊之之間、同同一地塊塊各方位位之間的的居住價值和和商業(yè)價值值?；诘貕K屬屬性及內(nèi)外外部情況案例：：廣渠路路15號地53地塊價價值分分析地塊價價值分分析：：判斷斷各地地塊之之間、、同一一地塊塊各方方位之之間的的居住價價值和和商業(yè)業(yè)價值值。居住價價值：：東地地塊>西地塊塊東部部＞東東地塊塊西部部商業(yè)價價值：：中間間規(guī)劃劃路>兩側(cè)影響因因素：：京九九鐵路路>建材城城>京開高高速>城中村村改善因因素：：東側(cè)側(cè)綠地地>西側(cè)綠綠地西側(cè)綠化隔隔離帶帶東側(cè)綠化隔離帶帶東側(cè)居居住地地塊西側(cè)居居住地地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地地塊內(nèi)外部部情況況案例：：黃土土崗項項目54地塊價價值分分析地塊價價值分分析：：綜合合體公公寓類類項目目，則則要判判斷不同樓樓層之之間，同一樓樓層之之間不不同朝朝向的居住住價值值。案例：：蘇州州某高高端公公寓項項目基于地地塊內(nèi)外部部情況況55產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風格格建議議附加值值提升升建議議規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則56規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則：：確定定規(guī)劃劃方向向，如如容積率率的拆拆分，各地地塊的的容積率率和建建筑類類型，戶型分分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑筑面積積做滿滿，實實現(xiàn)總總體2.5容積率率；適度拆拆分總總體容容積率率；拔高西西地塊塊容積積率指指標，，做足足高度度，降降低東東地塊塊容積積率；；西地塊塊一分分為二二，西西側(cè)安安排政政策房房，盡盡量減減少占占地面面積，，剩余余部分分排商商品房房；所有商商品住住宅均均為南南北通通透的的板式式建筑筑，舒舒適性性較高高；案例：：黃土土崗項項目基于地地塊價價值分分析、、規(guī)劃劃指標標、項項目定定位等等57產(chǎn)品策劃體系地塊價價值分分析規(guī)劃設(shè)設(shè)計原原則總體規(guī)規(guī)劃建建議戶型設(shè)設(shè)計建建議建筑及及園林林風格格建議議附加值值提升升建議議總體規(guī)規(guī)劃建建議58總體規(guī)規(guī)劃建建議概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥鳥瞰圖圖日照測測算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖地下車車庫圖圖……戶型配配比表表總規(guī)指指標表表交通組組織戶型配配比總規(guī)布布局59總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥鳥瞰圖圖日照測測算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖地下車車庫圖圖……戶型配配比表表總規(guī)指指標表表交通組組織戶型配配比總規(guī)布布局60概念規(guī)規(guī)劃圖圖：對對地塊塊進行行初步步劃分分，確確定各各類型型產(chǎn)品品的大大致布布局，，用不同色色塊進進行區(qū)區(qū)分。案例：：黃土土崗項項目基于地地塊價價值分分析、、規(guī)劃劃指標標、項項目定定位等等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端端商品住住宅區(qū)區(qū)中端商品住住宅區(qū)區(qū)公租房房限價房房景觀公公園總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局由西向向東排排布：：政策策房-中端商商品房房-中高端端商品品房61總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局總規(guī)圖圖：各各物業(yè)業(yè)類型型的樓座排布、、朝向向、建建筑形形式、、標準準層面面積、、單元數(shù)數(shù)等詳細細指標標。案例：：黃土土崗項項目62總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局樓體鳥鳥瞰圖圖：三維視視角的圖片片，加加深直直觀印印象。。案例：：黃土土崗項項目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體規(guī)規(guī)劃建建議|總規(guī)布布局日照測測算圖圖：日日照測測算軟軟件生生成的的圖片片，表表示總總規(guī)布布局符合相相關(guān)建建筑規(guī)規(guī)范。案例：：黃土土崗項項目64總體規(guī)規(guī)劃建建議|交通組組織概念規(guī)規(guī)劃圖圖總規(guī)圖圖樓體鳥鳥瞰圖圖日照測測算圖圖……交通組組織圖圖消防通通道圖圖單元入入口圖圖車位圖圖表……戶型配配比表表總規(guī)指標表表交通組織戶型配比總規(guī)布局65總體規(guī)劃建建議|交通組織交通組織圖圖：社區(qū)內(nèi)內(nèi)外主要道道路，出入入口（車行行、人行））位置案例：黃土土崗項目66總體規(guī)劃建建議|交通組織消防通道圖圖：消防車車行車路線線，保證符符合相關(guān)消消防規(guī)范案例：黃土土崗項目67總體規(guī)劃建建議|交通組織單元入口圖圖：各樓座座單元的地地上入戶方方向案例：黃土土崗項目68總體規(guī)劃建建議|交通組織車位圖表：：地下車庫庫或地面車車位分布區(qū)區(qū)域示意，，各車庫的的出入口位位置，車位位統(tǒng)計表案例：黃土土崗項目69總體規(guī)劃建建議|戶型配比概念規(guī)劃圖圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖圖日照測算圖圖……交通組織圖圖消防通道圖圖單元入口圖圖地下車庫圖圖……戶型配比表表總規(guī)指標表表交通組織戶型配比總規(guī)布局70總體規(guī)劃建建議|戶型配比總規(guī)指標表表：根據(jù)總總規(guī)布局，，整個項目目的規(guī)劃指指標核算。。案例：黃土土崗項目71產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風格建議議附加值提升升建議戶型設(shè)計建建議72戶型設(shè)計建建議樓座標準層層戶型組合合建議案例：黃土土崗項目73戶型設(shè)計建建議單套戶型設(shè)設(shè)計方向案例：黃土崗項目中高端案例：沈陽某高端高層項目74產(chǎn)品策劃體系地塊價值分分析規(guī)劃設(shè)計原原則總體規(guī)劃建建議戶型設(shè)計建建議建筑及園林林風格建議議附加值提升升建議75建筑及園林林風格建議議建筑風格建建議：根據(jù)據(jù)項目定位位及客群分分析得出。。案例：黃土土崗項目規(guī)劃意見書要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑筑及及園園林林風風格格建建議議園林林風風格格建建議議：：根根據(jù)據(jù)建建筑筑風風格格及及客客群群分分析析得得出出，，同同時時會會對對某某些些重要要節(jié)節(jié)點點給出出概概念念性性指指導(dǎo)導(dǎo)建建議議。。案例例：：黃黃土土崗崗項項目目77產(chǎn)品品策劃劃體系系地塊塊價價值值分分析析規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計原原則則總體體規(guī)規(guī)劃劃建建議議戶型型設(shè)設(shè)計計建建議議建筑筑及及園園林林風風格格建建議議附加加值值提提升升建建議議附加加值值提提升升建建議議78附加加值值提提升升建建議議精裝裝修修標標準準精裝裝修修價價格格精裝裝修修風風格格常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施新技技術(shù)術(shù)運運用用精裝裝修修設(shè)備備設(shè)設(shè)施施會所所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)79附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標準準精裝修修價格格精裝修修風格格常規(guī)設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)術(shù)運用用精裝修修設(shè)備設(shè)設(shè)施會所商業(yè)幼兒園園……服務(wù)等等級服務(wù)內(nèi)內(nèi)容社區(qū)配配套物業(yè)服服務(wù)80附加值值提升升建議議|精裝修修確定項項目是是否采采用精精裝修修交房房是否采采用精精裝修修？開發(fā)商商要求求（萬萬科、、星河河灣））項目定定位（（高單單價項項目，，如商商務(wù)公公寓、、高端端住宅宅）81附加值值提升升建議議|精裝修修精裝修修標準準和價價格：：根據(jù)據(jù)項目目定位位及對對銷售售均價價的預(yù)預(yù)期，，確定定交房標標準和成本價價格、、對外外報價價。常規(guī)項項目：：墻面面、地地面裝裝修，，送廚廚房家家具、、衛(wèi)浴浴，報報價3000元/㎡之內(nèi)案例：萬萬科項目目82附加值提提升建議議|精裝修精裝修標標準和價價格：根根據(jù)項目目定位及及對銷售售均價的的預(yù)期，，確定交房標準準和成本價格格、對外外報價。高端項目目：墻面、地地面裝修修，送廚廚衛(wèi)全套套家具家家電，智智能家居居系統(tǒng)，，報價5000元/㎡以上案例：北北京遠洋洋公館83附加值提提升建議議|精裝修精裝修標標準和價價格：根根據(jù)項目目定位及及對銷售售均價的的預(yù)期，，確定交房標準準和成本價格格、對外外報價。公寓類項項目：““拎包入入住”，，墻面、、地面裝裝修，送送全套家家具家電電燈飾，，報價價5000元/㎡以上案例：北北京霄云云里8號84附加值提提升建議議|精裝修精裝修風風格：根根據(jù)客群定位位、戶型型特點及及建筑風風格確定合適適的裝修修風格。。案例：大連連項目85附加值提升升建議|精裝修精裝修風格格：根據(jù)客群定位、、戶型特點點及建筑風風格確定合適的的裝修風格格。案例：蘇州州項目86附加值提升升建議|設(shè)備設(shè)施精裝修標準準精裝修價格格精裝修風格格常規(guī)設(shè)備設(shè)設(shè)施新技術(shù)運用用精裝修設(shè)備設(shè)施會所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容社區(qū)配套物業(yè)服務(wù)87附加值提升升建議|設(shè)備設(shè)施根據(jù)項目定位及及規(guī)劃意見見書要求確定設(shè)設(shè)備設(shè)施的的選用標準準。標準配置居住區(qū)安防防系統(tǒng)增強外保溫溫結(jié)構(gòu)系統(tǒng)統(tǒng)太陽能光電電系統(tǒng)樓板輻射采采暖制冷系系統(tǒng)同層排水系系統(tǒng)……常規(guī)設(shè)備設(shè)設(shè)施建筑設(shè)計方方案要考慮慮風能、太太陽能等的的使用。（（設(shè)計方案案中應(yīng)安排排太陽能熱熱水裝置，，多層居住住建筑應(yīng)采采用坡屋頂頂形式）建設(shè)項目應(yīng)應(yīng)采用綠色色照明技術(shù)術(shù)、供暖鍋鍋爐系統(tǒng)節(jié)節(jié)能技術(shù)、、空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)能技術(shù)術(shù)、電機系系統(tǒng)節(jié)能技技術(shù)、高溫溫空氣燃燒燒技術(shù)、熱熱泵技術(shù)、、太陽能利利用技術(shù)、、雨洪利用用技術(shù)、節(jié)節(jié)水器具及及節(jié)水控制制技術(shù)等節(jié)節(jié)能節(jié)水、、減排技術(shù)術(shù)，并在設(shè)設(shè)計說明中中做出專門門說明?！渣S土崗崗項目《規(guī)劃意見書書》88附加值提升升建議|設(shè)備設(shè)施根據(jù)項目定位的的高低取舍成本較較高的高端端設(shè)備。待論證配置置地源熱泵系系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)統(tǒng)……高端配置智能家居系系統(tǒng)置換式新風風系統(tǒng)中央除塵系系統(tǒng)智能